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摘要:迄今為止,物業(yè)管理作為一項專業(yè)化、市場化的不動產管理模式在我國已走過30余年的發(fā)展歷程。在這之中,我們取得了一定成績,但也存在市場化程度地、法律地位不明確、組織結構不健全等一系列問題,這些問題的存在不僅不利于我國物業(yè)管理的長遠發(fā)展,還可能引發(fā)各種社會問題。鑒于此,筆者在分析我國物業(yè)管理發(fā)展脈絡的基礎上,對其中問題進行了反思,并提出了我國物業(yè)管理新模式的改革框架。
關鍵詞:物業(yè)管理;業(yè)主;物業(yè)服務
物業(yè)服務這一不動產管理模式是我國住房商品化發(fā)展的必然結果,其有效填補了集體制住房體系解體后的住宅管理空白,改進了住宅社區(qū)環(huán)境,提升了廣大業(yè)主的生活質量。經過30余年的發(fā)展,我國已經基本形成了以現代企業(yè)為主導的一體化物業(yè)管理模式,物業(yè)服務企業(yè)數量與從業(yè)人員總人數不斷增長,人們逐漸認可這一消費模式,行業(yè)地位正式得以確立。但值得注意的是,物業(yè)管理作為一項引自國外的市場經濟產物,其在我國的本土化實踐仍處于初級階段,管理模式粗糙,管理設計不合理仍制約著物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
一、對我國傳統(tǒng)物業(yè)管理模式的反思
(一)物業(yè)服務市場主體不健全,市場競爭機制失靈
經濟學將市場定義為“對某一特定產品展開交易的買方與賣方的集合”。通過定義可以看出,市場應當既有賣方,也有買方。但當前我國物業(yè)管理卻不完全滿足市場的定義,物業(yè)服務作為一項商品大部分情況下買方缺乏主動選擇權,僅由賣方參與市場運作。我國《物權法》中指出,業(yè)主作為物業(yè)服務的主體應當能夠自主選舉業(yè)主大會代表行使權利。然而,目前大部分業(yè)主大會仍處于民事行為能力不完整狀態(tài),尚不具有成為市場主體的能力。這導致市場的雙向選擇與競價機制等無法發(fā)揮作用,整個物業(yè)管理市場缺乏買方監(jiān)督,也缺乏市場活力,業(yè)主只能被動接受“服務”,物業(yè)管理總體質量遲遲得不到提升。
(二)業(yè)主大會法律地位不明確,缺乏順暢的運行機制與監(jiān)督機制
首先,業(yè)主大會的法律地位尚未明確。目前,《物業(yè)管理條例》對業(yè)主大會的行為能力及行為權限未做出明確規(guī)定,業(yè)主大會仍不能成為物業(yè)服務合同的簽訂主體,其在司法中的地位不被承認,因而無法對外行使法律權力。其次,業(yè)主大會缺乏順暢的運行機制。由于缺乏流程完善的運行機制,業(yè)主大會的日常運行往往面臨四難,即“籌備難、備案難、決策難、選舉難”。最后,業(yè)主大會缺乏有效的監(jiān)督制度。由于缺乏必要的監(jiān)督制度,業(yè)主又難于自我規(guī)范,導致濫用權力現象突出。一些業(yè)主大會成員擅自挪用住宅維修基金,擅自出租、出售公共區(qū)域的情況時有發(fā)生。
(三)前期物業(yè)承接查驗主體缺失,缺少可操作性強的技術標準
首先,前期物業(yè)承接查驗主體缺失。單個業(yè)主應當能夠對其購買的物業(yè)專有部分有專有權,全體業(yè)主應當對物業(yè)共有部分有共有權。在進行物業(yè)交接時,建設單位應當對專有部分及共有部分進行協(xié)同查驗。但就目前來看,建設單位僅落實了專有部分查驗,無法完成共有部分的查驗工作。其次,物業(yè)承接查驗缺乏可操作性較強的標準。現階段,我國各地區(qū)物業(yè)查驗方法與標準尚未統(tǒng)一,查驗的具體環(huán)節(jié)與詳細標準尚未確立,致使高質量的交接查驗無法實行。
(四)物業(yè)服務企業(yè)資質管理制度缺乏合理性,尋租現象嚴重
我國現行的物業(yè)服務企業(yè)資質管理制度主要由政府主導,這其中就包含了對企業(yè)經濟活動進行管制和干預的行為。長此以往,市場的作用被削弱,競爭機制無法得到有效發(fā)揮,企業(yè)難以憑借自身條件參與公平競爭,社會資源被浪費,業(yè)主也無法從市場上獲得自己最滿意的服務。與此同時,現行資質管理制度缺乏可行性,無資質經營、超資質經營、出借資質等情況難以得到明顯遏制。以超資質經營為例,《物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法》中對物業(yè)服務企業(yè)超資質運營的,“由縣級以上政府對主管部門發(fā)出警告,責令整改,并處1萬~3萬罰款?!逼渲?,責令整改部分的相關細節(jié)與標準并沒有明確,責令整改后的資質問題也未提及,這就使得問題難以得到實質性解決。
二、我國物業(yè)管理模式的改革構想
(一)成立或完善業(yè)主大會,培養(yǎng)物業(yè)服務買方主體
對于新建項目而言,業(yè)主大會的成立與運行可從以下幾方面入手:一是,運用“準強制性”手段選舉組建業(yè)主大會,即建設單位應當在物業(yè)專有部分達到一定交付比例后向該處物業(yè)所在街道辦報送首次業(yè)主大會所需材料,準備相關事宜;二是,確定業(yè)主委員資格門檻。一般來講,占建筑物總面積5%以上的業(yè)主可自行向街道辦提出資格申請,其余業(yè)主可由建設單位、居委會推舉產生。對于已經入住的項目,業(yè)主大會的完善可從以下幾方面入手:一是,進一步明確業(yè)主大會的組織結構,細化運行過程中相關人員的職責,記錄運行情況并納入考核體系;二是,制定社會組織參與物業(yè)管理指導的相關政策與措施,鼓勵專業(yè)性較高的社會團體參與業(yè)主大會工作。
(二)實行業(yè)主大會登記制度,明確業(yè)主大會法律地位
首先,業(yè)主大會需設立獨立賬戶。業(yè)主大會成立后,工作人員可持登記證書、組織機構代碼證等相關證件到銀行開立業(yè)主大會獨立賬戶,以處理日常運營過程中的資金往來問題,降低資金被挪用的風險,更好地實現業(yè)主共同管理的目標。其次,可登記共同財產。業(yè)主大會具備獨立法人資格后,可對公共場所、公共設施等建筑區(qū)域內業(yè)主共有項目進行登記。這樣能夠方便業(yè)主對物業(yè)進行維護與保養(yǎng),同時,也可對物業(yè)公共部分的收益進行合理分配與利用,建立更為和諧的業(yè)主關系。
(三)建立權責明確、監(jiān)管到位的業(yè)主大會運行機制
具體來講,業(yè)主大會保持良性循環(huán)的運行機制需做好以下幾方面工作:一是,健全組織架構。對業(yè)主大會的理事機構、監(jiān)事機構、決策機構、專職人員等進行選拔,優(yōu)化相關人員工作能力與綜合素質。二是,設立業(yè)主共同基金。將物業(yè)管理資金、物業(yè)公用部分經營收益、專項維修資金以及其他合法收益等集中起來,建立業(yè)主共同基金。業(yè)主共同基金存入到開立的獨立賬戶中,定期向廣大業(yè)主披露資金使用情況。三是,改進管理規(guī)約,明確業(yè)主同業(yè)主大會的法律關系。業(yè)主大會可代表業(yè)主行使公共區(qū)域的管理權力;可代表業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付費用;可按照規(guī)約對未繳納服務費用的業(yè)主進行催繳或起訴,以保障全體業(yè)主的共同利益。
(四)改革前期物業(yè)管理制度,完善承接工作
首先,前期物業(yè)管理期限需重新界定。從首位業(yè)主入住開始到全體業(yè)主同建設單位完成物業(yè)交接的整段時間界定為前期物業(yè)管理期限。在期限到來之前,業(yè)主大會需對公共部分進行查驗,從源頭上保證物業(yè)管理順利開展,杜絕前期開發(fā)過程中問題的遺留現象。其次,制定物業(yè)項目承接與查驗標準。進一步明確承接檢查的相關技術標準對公共部分的驗收質量、功能情況進行綜合性、具體性的查驗與記錄。同時,對物業(yè)查驗的適用范圍、程序、方法等做出具體規(guī)定,以提升查驗工作的可操作性。
三、結語
物業(yè)管理作為一種專業(yè)化社會化企業(yè)化的不動產管理模式,伴隨著我國社會經濟和房地產市場的快速發(fā)展,并顯示出其巨大的社會作用強大的生命力和廣闊的發(fā)展前景。我們應當根據國內外成熟經驗,深入剖析我國物業(yè)管理領域存在的問題,并創(chuàng)新我國特色的物業(yè)管理新模式,從而更好地服務于業(yè)主。
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作者:李紅艷 單位:遼寧水利職業(yè)學院