房改房物業(yè)管理分析
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［摘要］房改房在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)存在著很大的困難，因此必須要采取有效的改進(jìn)措施，才能夠真正地提高房物業(yè)管理的水平。本文主要圍繞房改房物業(yè)管理展開分析和論述，首先介紹房改房物業(yè)管理存在的一些問題，然后提出全面加強(qiáng)房改房物業(yè)管理的有效舉措。
［關(guān)鍵詞］房改房；物業(yè)管理；存在問題；有效舉措
由于房改房的購(gòu)買主體具有一定的特定性，具有較大的政策優(yōu)勢(shì)，房改房業(yè)主對(duì)于物業(yè)管理的觀念尚未轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致在對(duì)房改房進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)不僅難度相對(duì)較大，存在費(fèi)用收取困難、住宅專項(xiàng)維修資金無(wú)法正常使用等很多的問題，影響到了業(yè)主的幸福指數(shù)，因此應(yīng)該采取有效的管理措施，改進(jìn)當(dāng)下房改房物業(yè)管理時(shí)存在的一系列問題和不足，才能夠真正的提高物業(yè)管理的水平。
1房改房的定義及特點(diǎn)
1.1房改房定義
房改房又可叫做已購(gòu)公房，是指享受國(guó)家房改優(yōu)惠政策的住宅，即居民將現(xiàn)住公房以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)扣除折算后（舊住宅還要扣除房屋折算）購(gòu)買的公房。
1.2房改房特點(diǎn)
根據(jù)國(guó)家政策，房改房具有以下幾個(gè)特點(diǎn)。房改房需是2000年以前竣工并投入使用；房改房只對(duì)部分限定人群銷售，可以獲得房改房購(gòu)買權(quán)的人必須是特定的職工人群，如購(gòu)房職工需在1998年底之前參加工作；國(guó)家明確限定了合格的房改房面積大?。环扛姆康膬r(jià)格通常都因?yàn)槭艿焦g、職務(wù)和職工所在家庭人口等各項(xiàng)因素的影響，而可以獲得低于普通住房的超低折扣，所以只要付出較低的資金即可獲得；房改房的住房不能隨意進(jìn)行銷售，通常房改房的售房主體為購(gòu)房人所在的單位。
2房改房物業(yè)管理涉及到使用費(fèi)用的資金來(lái)源
根據(jù)房改房購(gòu)房的定義，其物業(yè)管理涉及到的使用費(fèi)用有一定的特殊性。房改房物業(yè)管理涉及到使用費(fèi)用的資金來(lái)源一般分為兩部分——售房單位和業(yè)主交存的專項(xiàng)維修資金。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《中國(guó)國(guó)家機(jī)關(guān)住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（國(guó)管房改〔2008〕346號(hào)）、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（建設(shè)部、財(cái)政部第165號(hào)令）等相關(guān)政策，住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)施專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、主管部門監(jiān)督的原則。目前按照國(guó)家的政策要求，售房單位應(yīng)從售房款中按照相應(yīng)比例提取的住宅專項(xiàng)維修資金和購(gòu)房人購(gòu)房時(shí)交存的住宅專項(xiàng)維修資金交存到住宅專項(xiàng)維修資金專戶中，其中售房單位交存部分歸售房單位所有，業(yè)主交存部分歸業(yè)主所有。當(dāng)住宅專項(xiàng)維修資金賬戶分戶賬面余額不足首期交存額的30%或維修所需金額較大、住宅專項(xiàng)維修資金余額不敷使用時(shí)，須及時(shí)續(xù)交。成立業(yè)主大會(huì)的房改房小區(qū)，續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)決定；未成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交方案由售房單位或物業(yè)服務(wù)單位制定。
3房改房物業(yè)管理存在的問題和不足分析
房改房的售房及購(gòu)房人員的特殊性，導(dǎo)致房改房物業(yè)管理存在著一些難點(diǎn)和管理不足，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
3.1基礎(chǔ)設(shè)施比較落后，給物業(yè)管理帶來(lái)了很大的難題
根據(jù)房改房性質(zhì)的定義，房改房普遍存在著房齡較老，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不足的問題，而且其硬件技術(shù)差，尤其是年久失修，不僅會(huì)造成線路的老化，而且供水供電設(shè)施設(shè)計(jì)相對(duì)較為陳舊，不能夠滿足業(yè)主的現(xiàn)代化需求。大部分房改房小區(qū)存在于住宅和小區(qū)設(shè)計(jì)之初，沒有安裝電梯、安裝了電梯但不能夠得到專業(yè)的維護(hù)，經(jīng)常發(fā)生故障，停車位沒有有效的規(guī)劃，私家車無(wú)處停放，這都加大了物業(yè)管理的困難。一方面由于基礎(chǔ)設(shè)施不夠完善，造成了業(yè)主的滿意度不高，另一方面如果基礎(chǔ)設(shè)施需要進(jìn)一步完善的話，要物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的管理，物業(yè)需要投入足夠的金額，但是業(yè)主們繳納物業(yè)費(fèi)的積極性不高，因此會(huì)造成惡性循環(huán)現(xiàn)象，容易進(jìn)一步引發(fā)業(yè)主和物業(yè)之間的矛盾，造成無(wú)法調(diào)和的后果。
3.2業(yè)主的物業(yè)管理消費(fèi)觀念尚未形成
在進(jìn)行房改房的物業(yè)管理時(shí)，業(yè)主們的物業(yè)管理消費(fèi)理念沒有真正的形成。業(yè)主們對(duì)于物業(yè)作為一種商品的形式還沒有完全接受，而隨著物業(yè)管理成本的不斷攀升，導(dǎo)致了物業(yè)管理工作難以有效維續(xù)。由于傳統(tǒng)房改房的特殊性質(zhì)，業(yè)主對(duì)于物業(yè)不認(rèn)可，不積極的配合物業(yè)的工作，而且認(rèn)為物業(yè)做的不到位、不合理[1]。很多的業(yè)主認(rèn)為這種房產(chǎn)本身具有一定的爭(zhēng)議性，不僅不利于交易，而且還存在著糾紛，于是存在著得過(guò)且過(guò)的心態(tài)，不積極繳納物業(yè)費(fèi)，不配合物業(yè)的管理，直接造成了房改房物業(yè)管理的難度。
3.3市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境尚未形成
由于房改房的小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)以及設(shè)施擁有所有權(quán)和使用權(quán)，因此公開競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制尚未形成，不僅影響到了物業(yè)管理的水平，也使得物業(yè)不能夠樹立良好的形象去爭(zhēng)取更多受眾的認(rèn)可。由于缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，物業(yè)的服務(wù)水平有待進(jìn)一步提升，另外在缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的條件之下，也會(huì)造成物業(yè)以老大自居，趨于應(yīng)付，搞表面工程的現(xiàn)象，提供的服務(wù)質(zhì)量不高。
3.4物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，物業(yè)虧損嚴(yán)重
由于購(gòu)買房改房售房的特點(diǎn)，房改房業(yè)主們普遍年齡層次偏大，又加之在房改房購(gòu)買之初，大部分小區(qū)由售房單位統(tǒng)一進(jìn)行物業(yè)管理，并沒有單獨(dú)收取物業(yè)費(fèi)，在進(jìn)行房改房的物業(yè)管理時(shí)，拒交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，物業(yè)管理費(fèi)的收繳非常困難，根本無(wú)法保障物業(yè)行業(yè)的正常運(yùn)行。一旦物業(yè)虧損，并沒有足夠的資金來(lái)開展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，或者是及時(shí)彌補(bǔ)當(dāng)下小區(qū)內(nèi)存在的一些基本問題。一旦物業(yè)行業(yè)難以有效運(yùn)行，將會(huì)無(wú)法滿足基礎(chǔ)設(shè)施的改良工作，不僅維修基金不到位，而且管理上不夠規(guī)范，也會(huì)造成業(yè)主的反感。而且小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理人員素質(zhì)低，服務(wù)比較差，影響到了業(yè)主的滿意度，久而久之形成了惡性循環(huán)。
3.5住宅專項(xiàng)維修資金無(wú)法正常使用
由于國(guó)家對(duì)于住宅專項(xiàng)維修資金交存的要求是足額交存、分賬到戶后才可以按照政策申請(qǐng)使用。但目前存在很多售房單位還未開通住宅專項(xiàng)維修資金專戶，或是開通了住宅專項(xiàng)維修資金專戶后沒有進(jìn)行足額交存或未完成分賬到戶，導(dǎo)致了很多房改房小區(qū)無(wú)法使用這筆資金進(jìn)行小區(qū)的維修。
3.6物業(yè)和居委會(huì)之間缺乏溝通，權(quán)責(zé)分配不夠明確
在對(duì)房改房進(jìn)行管理時(shí)，由于物業(yè)管理公司與居委會(huì)之間缺乏有效的溝通，不僅權(quán)責(zé)分配不明確，而且還會(huì)產(chǎn)生一系列的矛盾。與物業(yè)公司和居委會(huì)之間缺乏溝通，沒有進(jìn)行有效的合作，出現(xiàn)問題時(shí)相互推諉責(zé)任不僅影響到了業(yè)主們的滿意度，而且也會(huì)降低物業(yè)以及居委會(huì)的影響力。當(dāng)下面臨著病毒，需要進(jìn)行小區(qū)的隔離以及消毒等工作，這就需要配備一些資金，但是由于物業(yè)和居委會(huì)之間存在著矛盾，都相互推諉扯皮，造成了管理之后的現(xiàn)象，容易造成一些安全隱患。
4全面加強(qiáng)房改房物業(yè)管理的有效舉措分析
結(jié)合房改房物業(yè)管理存在的問題，應(yīng)該采取有效的改進(jìn)措施。
4.1要加強(qiáng)前期的投入，完善基礎(chǔ)設(shè)施
要進(jìn)行小區(qū)建設(shè)時(shí)必須要完善配套設(shè)施，通過(guò)打造更加完備的基礎(chǔ)設(shè)施，能夠提高物業(yè)主的滿意度。另外也要將物業(yè)引入到小區(qū)的管理當(dāng)中，可以通過(guò)招投標(biāo)的方式聘請(qǐng)專業(yè)化的物業(yè)公司來(lái)進(jìn)行管理。通過(guò)進(jìn)行前期的投入，保證公共服務(wù)建設(shè)。為了更好的推進(jìn)物業(yè)管理工作，需要進(jìn)一步完善基礎(chǔ)設(shè)施，比如說(shuō)小區(qū)內(nèi)的綠化必須要及時(shí)的進(jìn)行，小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生條件要進(jìn)一步的改善，對(duì)于一些垃圾桶缺失或者是沒有設(shè)置分類垃圾桶的現(xiàn)象，那么要及時(shí)地進(jìn)行填充，從而使得業(yè)主們對(duì)物業(yè)的服務(wù)更加滿意，打造更加和諧的關(guān)系，推進(jìn)物業(yè)管理工作的有效落實(shí)。也要進(jìn)一步完善小區(qū)的各種配套設(shè)施，能夠?qū)σ恍╆惻f的設(shè)備進(jìn)行更新?lián)Q代，能夠使得房改房的住宅小區(qū)的條件向開發(fā)樓盤的水平不斷接近，才能夠提高用戶的滿意度。
4.2要宣傳物業(yè)管理的重要性，加強(qiáng)業(yè)主的法律意識(shí)
為了保證物業(yè)的正常工作，必須要改變也業(yè)主的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，只有使得業(yè)主不斷轉(zhuǎn)變觀念，更好地適應(yīng)物業(yè)管理的需求，才能夠創(chuàng)造一個(gè)和諧共贏的局面。因此業(yè)主們應(yīng)該增強(qiáng)法律的意識(shí)，能夠承擔(dān)物業(yè)費(fèi)用來(lái)聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)公司來(lái)進(jìn)行打理，才能夠創(chuàng)造更加舒適的小區(qū)環(huán)境。在進(jìn)行小區(qū)管理的過(guò)程當(dāng)中物業(yè)的作用至關(guān)重要因此千萬(wàn)不可以忽視通過(guò)提高對(duì)物業(yè)管理公司的認(rèn)識(shí)，創(chuàng)造和諧的交流關(guān)系，能夠結(jié)合物業(yè)的需求做好自身的工作，同時(shí)也能夠?yàn)槲飿I(yè)管理工作減輕阻力，通過(guò)進(jìn)行積極配合形成良好的互動(dòng)局面，保證物業(yè)管理水平的提升，也能夠打造出更加優(yōu)質(zhì)的小區(qū)，從而提高人們的生活質(zhì)量。
4.3政府要給以物業(yè)管理公司相對(duì)的支持力度
首先，通過(guò)政府進(jìn)行參與督促售房單位及時(shí)設(shè)立住宅專項(xiàng)維修資金專戶、足額交存、分賬到戶，以保障小區(qū)物業(yè)維修能夠正常使用這筆資金；其次，由于業(yè)主停留在傳統(tǒng)的物業(yè)管理觀念，導(dǎo)致了商業(yè)模式尚未形成，而且業(yè)主們心里不愿意繳納物業(yè)費(fèi)，這就需要在開展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)時(shí)也要政府給予相關(guān)的扶持，通過(guò)進(jìn)行扶持來(lái)肯定物業(yè)管理公司的價(jià)值，并且提高業(yè)主對(duì)其的信任度，與此同時(shí)支持物業(yè)各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展，給物業(yè)開展的便民服務(wù)以一定政策優(yōu)惠，這樣能夠打破現(xiàn)有的僵局，實(shí)現(xiàn)物業(yè)和業(yè)主的和諧共贏局面。
4.4全面提高物業(yè)的服務(wù)水平
結(jié)合當(dāng)下物業(yè)管理中，管理人員素質(zhì)低，服務(wù)意識(shí)淡薄的現(xiàn)象，也要對(duì)物業(yè)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，全面提高物業(yè)管理人員的服務(wù)意識(shí)，能夠站在業(yè)主的角度開展各項(xiàng)物業(yè)建設(shè)，真正地讓業(yè)主有“回家”的感覺，才能夠使得業(yè)主主動(dòng)繳納物業(yè)費(fèi)。
4.5完善維修基金的管理制度
在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，必須要對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行維護(hù)，因此應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)維修基金的管理，通過(guò)完善制度，?？顚Ｓ?，因此，應(yīng)該對(duì)基金的管理、使用及歸集要有一套嚴(yán)格的制度，并且設(shè)專門的管理機(jī)構(gòu)同時(shí)，也要和業(yè)主代表進(jìn)行協(xié)商、討論，保證維修基金的運(yùn)用更加合理，更加的公開透明。
4.6加強(qiáng)與居委會(huì)的溝通，明確各自的職責(zé)
物業(yè)管理和居委會(huì)都是相互聯(lián)系的，都是為業(yè)主提供服務(wù)的，因此，應(yīng)該加強(qiáng)溝通和交流，才能夠形成合力，保證為業(yè)主進(jìn)行服務(wù)。同時(shí)也需要對(duì)各自的職責(zé)進(jìn)行劃分，避免權(quán)責(zé)分配不均，造成推諉責(zé)任的現(xiàn)象。通過(guò)相互配合，共同解決業(yè)主在小區(qū)居住的一些問題，才能真正地讓業(yè)主滿意，減少物業(yè)管理的阻礙。
4.7業(yè)主要轉(zhuǎn)變觀念，增強(qiáng)被服務(wù)意識(shí)
在目前社會(huì)化分工越來(lái)越細(xì)致的大背景下，人們?cè)絹?lái)越注重分工的效率。只有完善的精細(xì)化的社會(huì)分工才能夠使得整個(gè)社會(huì)能夠高效運(yùn)轉(zhuǎn)。所以講管理工作交給物業(yè)公司來(lái)打理，業(yè)主就可以將剩余的時(shí)間和精力投入到屬于自身社會(huì)分工的工作當(dāng)中去。這種意識(shí)的增強(qiáng)非常有助于業(yè)主對(duì)于小區(qū)物業(yè)管理的理解，也在情感和理性上更愿意采取這種管理的方式。總之業(yè)主們一定要改變傳統(tǒng)的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，能夠信任物業(yè)，并且能夠積極配合物業(yè)開展的各項(xiàng)活動(dòng)，既能夠形成和諧的關(guān)系，也能夠加強(qiáng)房改房物業(yè)的管理水平，為人們提供更加舒適生活空間。
5總結(jié)
在對(duì)房改房進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，小區(qū)的硬件設(shè)施相對(duì)較為落后，而且物業(yè)管理的消費(fèi)理念沒有真正形成，同時(shí)物業(yè)管理收費(fèi)水平相對(duì)較低，行業(yè)虧損比較嚴(yán)重，維修基金不到位，難以開展基礎(chǔ)設(shè)施的維護(hù)，導(dǎo)致小區(qū)居民的怨聲載道，尤其是物業(yè)管理公司與居委會(huì)缺乏有效的溝通，權(quán)責(zé)分配不夠明確。因此在推進(jìn)房改房的物業(yè)管理工作時(shí)應(yīng)該加強(qiáng)前期的投入，完善基礎(chǔ)設(shè)施，另外要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的重視，政府也應(yīng)該對(duì)物業(yè)管理給予一定的扶持，通過(guò)改變業(yè)主的傳統(tǒng)觀念，全面增強(qiáng)被服務(wù)的意識(shí)，也要合理地收取費(fèi)用，通過(guò)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制來(lái)獲取更多的維修基金，從而完善小區(qū)物業(yè)管理工作。
參考文獻(xiàn)
[1]黃潔娟.鐵路房改房如何推行物業(yè)管理[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2018（3）：116-117.
作者：楊夢(mèng)桃 單位：中國(guó)航空規(guī)劃設(shè)計(jì)研究總院有限公司