房地產(chǎn)開發(fā)項目管理重點與難點

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摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作受到了社會各界的廣泛重視，革新工作理念和方法，引用先進(jìn)的手段和經(jīng)驗，提升房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體質(zhì)量。本文結(jié)合案例，以房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重點與難點為主線，進(jìn)行簡要的分析和描述。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目管理；難點分析

從實際意義上來講，房地產(chǎn)開發(fā)項目自身綜合性較強(qiáng)，其中涉及到諸多的環(huán)節(jié)，管理工作難度和風(fēng)險較大，并且很容易受到各類因素的影響。因而需要采取有效的管理措施，保證房地產(chǎn)開發(fā)項目所有的工作都能夠順利的開展和進(jìn)行。此外，還應(yīng)該注重將相關(guān)理論與實際進(jìn)行有效的結(jié)合，實現(xiàn)精細(xì)化管理，對每一個工作和環(huán)節(jié)都能進(jìn)行有效的控制，從而可以使房地產(chǎn)生產(chǎn)要素的配置得到進(jìn)一步的優(yōu)化。

1工程案例

以漳州龍海市開發(fā)工程項目為例，該工程占地面積3.9萬m2，總建設(shè)面積11.72萬m2，擬建由6棟22-27層、6棟6層的多層、東側(cè)西側(cè)為沿街商業(yè)；項目充分考慮該地塊的各項優(yōu)勢資源以及高端居住人群的需要，打造國際化優(yōu)雅休閑生活社區(qū)，以地塊中心及周邊資源利用最大化為主旨，努力促使住宅單體布置達(dá)到合理最優(yōu)；以場地周邊的地形資源為面，以場地內(nèi)的中心景觀為點，以小區(qū)內(nèi)主要道路為線，通過建筑的陣列排布，形成一個既有中心景觀、又有線性延續(xù)的居住組團(tuán)；保證了戶戶均好的景觀共享、采光日照；同時錯落有致的天際線，使本案更好的融入周邊環(huán)境，形成得天獨厚的休閑桃源。

2房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重要性

2.1房地產(chǎn)開發(fā)項目管理保證項目按時完工。房地產(chǎn)開發(fā)項目要想順利的開展和完成，必須要加強(qiáng)項目管理工作力度，保證施工計劃能夠得到嚴(yán)格的執(zhí)行，從而可以有效的保證開發(fā)進(jìn)度能夠順利推進(jìn)。以完整的計劃管理工作為基礎(chǔ)，全景計劃節(jié)點可以將房地產(chǎn)開發(fā)項目的整個過程列入到計劃范圍當(dāng)中，通過不斷的糾偏修正和強(qiáng)執(zhí)行力進(jìn)而能夠有效的保證房地產(chǎn)開發(fā)項目管理目標(biāo)能夠順利的開展和進(jìn)行。2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能夠保證項目進(jìn)展的組織性和協(xié)調(diào)性。在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作當(dāng)中，必須要將相關(guān)責(zé)任進(jìn)行明確的劃分，以相關(guān)的法律法規(guī)作為依據(jù)，完成各項管理工作制度和體系的建立，并加以嚴(yán)格的執(zhí)行和落實，如此可以為房地產(chǎn)項目開發(fā)奠定堅實的基礎(chǔ)，創(chuàng)造良好的條件。從另一個角度來講，項目管理人員一定要注重房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作的協(xié)調(diào)性，做好各項分工、單位以及人員之間的協(xié)調(diào)工作，打造一個和諧的工作氛圍，進(jìn)而保證房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作能夠有序推進(jìn)。2.3房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能夠保證項目經(jīng)濟(jì)效益與社會效益。房地產(chǎn)開發(fā)過程中，加強(qiáng)項目管理工作力度，其最為主要的目的在于實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，管理人員應(yīng)該對工程質(zhì)量、成本以及周期等方面進(jìn)行嚴(yán)格的控制與管理，所有工作環(huán)節(jié)都能夠按照先前的計劃開展和完成，才能將產(chǎn)品完美的落地和及時交付到客戶手中，保證品質(zhì)，減少建筑質(zhì)量通病，如此才能夠有效的避免和減少不必要的經(jīng)濟(jì)損失，最大程度的提高房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益。

3房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重點

3.1質(zhì)量控制達(dá)標(biāo)。房地產(chǎn)項目開發(fā)工作中，質(zhì)量管理工作最為重要，同時也是該項目開發(fā)工作中最為重要的組成部分。從實際意義上來講，只有保證房地產(chǎn)的質(zhì)量和安全，不斷提升工程品質(zhì)，保障項目按期順利交付，才能夠受到社會各界的認(rèn)可，實現(xiàn)公司的口碑傳播。從總體的角度來講，房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量達(dá)標(biāo)的基本要求可以分為兩個方面：其一，應(yīng)該保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際施工情況能夠達(dá)到設(shè)計要求，按圖施工到位。其次是房地產(chǎn)開發(fā)項目工作（驗收、檢測等）一定要嚴(yán)格按照國家、省市的相關(guān)規(guī)范要求規(guī)定的內(nèi)容執(zhí)行到位。3.2管理者的質(zhì)量意識。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理人員自身的思想意識直接影響著整體的工作質(zhì)量。正因為如此，相關(guān)工作人員一定要明確自身職責(zé)的重要性，端正工作態(tài)度，切實的履行好相應(yīng)的工作職責(zé)。此外，還要對施工現(xiàn)場進(jìn)行定期的檢查，及時發(fā)現(xiàn)其中存在的問題和隱患，并與相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行溝通，要求其予以及時的糾正和調(diào)整，如果發(fā)現(xiàn)質(zhì)量存在問題，應(yīng)該予以及時的整改和通報。

4房地產(chǎn)開發(fā)管理的難點

4.1對項目地情況了解不深入。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作過程中，很容易受到各類因素的影響，從而使得工作難度增大。具體來講，開發(fā)商工作中可能會存在以下問題：首先，如果開發(fā)商并沒有對當(dāng)前市場的實際情況進(jìn)行調(diào)查（如抽屜文件等），很難掌握可靠的資料，進(jìn)而導(dǎo)致所做出的決策科學(xué)性與合理性不足，進(jìn)而在后期會產(chǎn)生一系列的問題。如方案報批過程當(dāng)?shù)匾?guī)劃局對外立面的特殊要求、報批程序、驗收尺度等。此外，如果開發(fā)上對全過程的工作內(nèi)容的有疏忽，則會在施工后期導(dǎo)致項目管理工作無法有序開展，打亂開發(fā)節(jié)奏。這些因素都會對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作產(chǎn)生直接的影響，同時也是工作當(dāng)中的難點。4.2成本控制。成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)項目當(dāng)中的另一個難點，對開發(fā)商、施工單位等方面的經(jīng)濟(jì)效益都會產(chǎn)生直接的影響。如果成本控制工作效果不佳，則很容易造成項目虧損的問題出現(xiàn)。從目前的情況來看，我國很多房地產(chǎn)開發(fā)商普遍對前期決策和設(shè)計階段的成本工作不夠重視，進(jìn)而導(dǎo)致實際成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)算。為了能夠有效的控制和解決這一問題，房地產(chǎn)開發(fā)商需要加大成本控制工作力度，根據(jù)當(dāng)前所處的實際情況，制定完善的成本控制體系。以此作為基礎(chǔ)，對施工成本進(jìn)行有效的管理和控制，才能夠真正實現(xiàn)開發(fā)項目管理的目標(biāo)，提高經(jīng)濟(jì)效益的最大化。在招投標(biāo)工作當(dāng)中，開發(fā)商一定要對競標(biāo)的施工企業(yè)進(jìn)行全面仔細(xì)的甄別，不能只是一味的選擇報價低的企業(yè)，而是要將企業(yè)的信譽(yù)情況、技術(shù)能力和水平等方面的實際情況進(jìn)行綜合考慮，為后期的施工奠定最堅實的基礎(chǔ)。

5房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的有效措施

5.1做好市場可行性研究的調(diào)研工作。從實際意義上來講，做好前期工作至關(guān)重要，能夠為項目的實際建設(shè)提供最為可靠依據(jù)和資料。就本工程而言，工作人員前期對市場情況全面仔細(xì)的調(diào)查，獲得了當(dāng)前市場的真實數(shù)據(jù)，在此基礎(chǔ)上對其整理和分析，能夠了解近期市場變化的規(guī)律，從而可以在預(yù)算、招投標(biāo)以及設(shè)計和施工等階段有針對性的展開相應(yīng)的管理工作，從根本上保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的順利竣工和交付。5.2完善成本管理。前文有所提到，房地產(chǎn)開發(fā)項目當(dāng)中成本工作是極為關(guān)鍵和基礎(chǔ)的工作內(nèi)容之一，對參建各方的利益產(chǎn)生直接的影響。只要加強(qiáng)成本控制力度，才能夠有效的避免不必要的資源浪費，保證開發(fā)商各項決策的科學(xué)性與合理性。以本工程為例，項目開發(fā)規(guī)模較大，因而需要充足的資金作為支持，同時更要注重對各項資金流動加以嚴(yán)格的控制，否則會極大的降低經(jīng)濟(jì)效益，甚至虧損。由此可知，房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制和管理工作具有十分重要的意義。要建立完善健全的管理制度，并加以嚴(yán)格的執(zhí)行，加強(qiáng)對細(xì)節(jié)的管理和控制，如此才能從根本上保證各方的經(jīng)濟(jì)利潤。

6結(jié)束語

總的來講，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作的宗旨在于保證各項決策和舉措都能夠得到有效的落實和執(zhí)行，管理人員必須要對此有所重視，不能忽略任何一個步驟與環(huán)節(jié)，對質(zhì)量、進(jìn)度、成本以及后期的施工安全等方面都要有一個全面的掌控，促進(jìn)和推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠得到長足穩(wěn)步的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

［1］洪嘉祥.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重點與難點研究［J］.建筑工程技術(shù)與設(shè)計，2019，（17）：4087.

［2］葉海坪.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重點與難點研究［J］.中國房地產(chǎn)業(yè)，2019，（17）：285.

作者:陳昆森 單位:漳州中梁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司