房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，商業(yè)模式，案例研究，未來(lái)趨勢(shì)

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2012）06-0032-40 收稿日期：2012-04-03

1 問(wèn)題的提出

近年來(lái)，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局不斷變化，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也面臨更多機(jī)遇和挑戰(zhàn)，越來(lái)越多的房企開(kāi)始探索適合自身生存與發(fā)展的商業(yè)模式。經(jīng)過(guò)若干年發(fā)展，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了“捂盤(pán)、高價(jià)賣出，靠時(shí)間增值換取價(jià)值增長(zhǎng)”的香港長(zhǎng)實(shí)模式和“快速開(kāi)發(fā)、快速銷售靠提升資金流轉(zhuǎn)換取價(jià)值增長(zhǎng)”的美國(guó)帕爾迪模式兩個(gè)階段。隨著時(shí)下國(guó)內(nèi)愈演愈烈的政策調(diào)控以及國(guó)際游資的流轉(zhuǎn)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的改革迫在眉睫，這也將直接決定房企未來(lái)的發(fā)展甚至生存。本文總結(jié)了業(yè)內(nèi)最具代表性的六大商業(yè)模式，通過(guò)對(duì)標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式的比較研究，嘗試預(yù)測(cè)第三代房地產(chǎn)商業(yè)模式及核心優(yōu)勢(shì)，以期能為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)提供參考。

2 商業(yè)模式概念及體系

目前學(xué)術(shù)界對(duì)于商業(yè)模式的定義仍然沒(méi)有統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，但大都認(rèn)可商業(yè)模式是企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的邏輯，是企業(yè)與相關(guān)方之間關(guān)系的表達(dá)。至于商業(yè)模式的構(gòu)成體系也沒(méi)有統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，多數(shù)研究是基于不同角度、不同領(lǐng)域進(jìn)行的，同時(shí)商業(yè)模式體系的研究與現(xiàn)實(shí)結(jié)合得越來(lái)越緊密，逐漸趨于實(shí)用性。本文采用的是《戰(zhàn)略管理理論與方法》（王昶主編，清華大學(xué)出版社2009年出版）一書(shū)中基于Osterwalder教授提出的“商業(yè)模式九要素”提法關(guān)于本土化商業(yè)模式框架的界定，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，形成如圖1所示房地產(chǎn)商業(yè)模式框架圖。

3 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式比較研究

3.1　中國(guó)房地產(chǎn)商業(yè)模式之一：萬(wàn)科的住宅快速制造模式

該模式將企業(yè)定位為房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的“制造企業(yè)”，以快速開(kāi)發(fā)為主要經(jīng)營(yíng)策略，通過(guò)提高周轉(zhuǎn)率來(lái)提升凈資產(chǎn)收益率。以城郊結(jié)合部的住宅開(kāi)發(fā)為主，目標(biāo)客戶定位為中產(chǎn)階層，競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)源于產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化和管理標(biāo)準(zhǔn)化，形成系列產(chǎn)品線，市場(chǎng)份額較高，凈利潤(rùn)率較低，在10%～15%左右。該模式最顯著的特征是“快速開(kāi)發(fā)”、“快速銷售”，目標(biāo)是周轉(zhuǎn)率達(dá)到60%。萬(wàn)科是該商業(yè)模式的開(kāi)創(chuàng)者和踐行者。萬(wàn)科于1988 年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)歷了業(yè)務(wù)多元化、專業(yè)化和精細(xì)化三個(gè)發(fā)展階段，實(shí)現(xiàn)了從綜合商社到客戶導(dǎo)向型企業(yè)的蛻變。

價(jià)值定位：萬(wàn)科奉行“創(chuàng)造健康豐盛的人生”、“建筑無(wú)限生活”的理念，致力成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)領(lǐng)跑者。萬(wàn)科未來(lái)目標(biāo)是要成為“系統(tǒng)集成商”，設(shè)計(jì)、建造、銷售由其他專業(yè)廠商來(lái)完成。通過(guò)住宅產(chǎn)業(yè)化，公司可以有效整合產(chǎn)業(yè)鏈，提高公司產(chǎn)品的附加值。萬(wàn)科主要向中高端市場(chǎng)提品，以精裝修主流住宅房和社區(qū)型商業(yè)房為主打產(chǎn)品，因其奉行快速開(kāi)發(fā)的理念，在大幅度縮短住宅建設(shè)周期的同時(shí)也大幅度提高了勞動(dòng)生產(chǎn)率，其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期一般在一到三個(gè)月。全國(guó)城市布局以百萬(wàn)人口為標(biāo)的，主要集中在長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海三大區(qū)域。

價(jià)值獲?。喝f(wàn)科主要通過(guò)住宅產(chǎn)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)來(lái)獲取價(jià)值，客戶覆蓋率達(dá)到74%，2009年毛利率為29.39%，凈利率為13.15%，業(yè)務(wù)中占90%的是裝修住宅的出售，其余的是商業(yè)地產(chǎn)及持有物業(yè)，其中持有物業(yè)少之又少，遠(yuǎn)沒(méi)有形成持續(xù)發(fā)展的形勢(shì)。

價(jià)值網(wǎng)絡(luò)：土地通過(guò)合作并購(gòu)等方式實(shí)現(xiàn)，杜絕高價(jià)拿地。通過(guò)銀行信貸、信托、海外融資、合作開(kāi)發(fā)、股權(quán)融資及香港殼公司等多種方式融資。股權(quán)融資占凈資產(chǎn)一半，總?cè)谫Y成本不高。自主開(kāi)發(fā)為主，合作開(kāi)發(fā)為輔，投資性房地產(chǎn)較少，大約占1億元以上。與具有地區(qū)性資源和關(guān)系網(wǎng)絡(luò)的房企，城投及地方政府合作。集中采購(gòu)，自主銷售，同時(shí)萬(wàn)科有專門(mén)的設(shè)計(jì)院。

價(jià)值維護(hù)：萬(wàn)科奉行不行賄原則；獲各大銀行總行授信；通過(guò)物業(yè)、企業(yè)規(guī)模及董事長(zhǎng)營(yíng)銷建立品牌；成立萬(wàn)客會(huì)維護(hù)客戶關(guān)系。

此種商業(yè)模式的發(fā)展瓶頸也比較明顯：其一，因?yàn)闃I(yè)務(wù)相對(duì)單一，因此風(fēng)險(xiǎn)較大；其二，快速制造，周期大幅度縮短，而技術(shù)水平將直接決定資金的周轉(zhuǎn)；其三，目前國(guó)內(nèi)城市擴(kuò)張的速度也在逐漸放慢。解決瓶頸的突破出路為：其一，拓展二三線城市；其二，打造更長(zhǎng)的產(chǎn)品線，做全產(chǎn)品線的開(kāi)發(fā)商；其三，通過(guò)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化來(lái)維持高周轉(zhuǎn)率；其四，積極參與國(guó)家的保障房開(kāi)發(fā)；其五向建筑施工延伸，使產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)部一體化。

在運(yùn)用此種商業(yè)模式時(shí)要注意其適用條件：其一,企業(yè)必須具備充裕的土地獲取控件和相對(duì)合理的地價(jià)水平；其二,資金周轉(zhuǎn)率必須較高，開(kāi)發(fā)周期一定要短；其三，具備住宅標(biāo)準(zhǔn)化的生產(chǎn)技術(shù)作為發(fā)展基礎(chǔ)。

3.2 中國(guó)房地產(chǎn)商業(yè)模式之二：金地的金融地產(chǎn)模式

第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式范文

10月16日,中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)(以下簡(jiǎn)稱CRIC)在納斯達(dá)克成功上市,股票代碼為CRIC,發(fā)行價(jià)為每股12美元,共發(fā)行美國(guó)存托股票(ADS)1800萬(wàn)股,同時(shí)承銷商有權(quán)在未來(lái)30天內(nèi),行使總額達(dá)到270萬(wàn)股的超額配售權(quán),此次IPO共計(jì)募集資金約2.16億美元。

中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)由中國(guó)領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)公司易居(中國(guó))控股有限公司與中國(guó)及全球華人社群領(lǐng)先的在線媒體及增值資訊服務(wù)提供商新浪共同創(chuàng)建。

在上市當(dāng)天的新聞會(huì)上,新浪CEO曹國(guó)偉表示:“CRIC成功上市,是易居中國(guó)和新浪合作的重要一步,也是我們?cè)诖怪鳖I(lǐng)域商業(yè)模式探索的有益嘗試,我們很高興有機(jī)會(huì)發(fā)揮雙方的協(xié)同效應(yīng)?！盋RIC聯(lián)席董事長(zhǎng)、易居中國(guó)董事局執(zhí)行主席周忻表示:“今后,雙方將充分發(fā)揮其股東新浪網(wǎng)和易居在各自領(lǐng)域的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì),兩部分子業(yè)務(wù)單元將充分進(jìn)行溝通,整合優(yōu)勢(shì)資源,實(shí)現(xiàn)協(xié)同效應(yīng),進(jìn)一步鞏固CRIC作為中國(guó)地產(chǎn)信息服務(wù)第一品牌的地位?！?/p>

CRIC在納斯達(dá)克成功上市,成就了中國(guó)房地產(chǎn)信息服務(wù)領(lǐng)域的一個(gè)營(yíng)銷創(chuàng)新范例。

模式創(chuàng)新成就CRIC行業(yè)領(lǐng)先地位

首先,是商業(yè)模式的創(chuàng)新。

“作為成功登陸納斯達(dá)克的首家中國(guó)地產(chǎn)科技概念股,相比傳統(tǒng)的房地產(chǎn)信息服務(wù)企業(yè),CRIC獨(dú)特的商業(yè)模式是其他企業(yè)所不具備的?！币拙又袊?guó)董事局執(zhí)行主席周忻說(shuō),“通過(guò)整合上市,在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信息服務(wù)市場(chǎng)、房地產(chǎn)咨詢顧問(wèn)服務(wù)市場(chǎng)、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告市場(chǎng)、房地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)規(guī)模及覆蓋領(lǐng)域上,CRIC均排名第一,成為國(guó)內(nèi)最大的、擁有整合線上線下平臺(tái)的專業(yè)房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺(tái)。”

根據(jù)雙方公開(kāi)的資料,新浪樂(lè)居的互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)大約覆蓋了中國(guó)的72個(gè)城市,克而瑞房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)和信息咨詢服務(wù)覆蓋的城市超過(guò)了56個(gè),雙方的銷售網(wǎng)絡(luò)整合后,CRIC擁有中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)覆蓋地域最廣泛的銷售網(wǎng)絡(luò)。

以信息和咨詢顧問(wèn)服務(wù)為技術(shù)核心建立起來(lái)的CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)目前是中國(guó)最大、最先進(jìn)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù),成為眾多房地產(chǎn)公司、政府部門(mén)和專業(yè)機(jī)構(gòu)采用的權(quán)威房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)。以克而瑞權(quán)威的數(shù)據(jù)庫(kù)為基礎(chǔ)全面提供房地產(chǎn)信息和咨詢服務(wù),與新浪樂(lè)居覆蓋全國(guó)的網(wǎng)民數(shù)量、巨大的網(wǎng)絡(luò)流量、豐富的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、國(guó)內(nèi)最大的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告市場(chǎng)占有度相結(jié)合,必將給CRIC帶來(lái)強(qiáng)大的協(xié)同效應(yīng)。

協(xié)同效應(yīng)構(gòu)筑CRIC競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

協(xié)同運(yùn)營(yíng),顯然是CRIC在中國(guó)房地產(chǎn)信息服務(wù)領(lǐng)域進(jìn)行的運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新。

在CRIC上市后,其董事及高管團(tuán)隊(duì)組成的強(qiáng)大陣容,已經(jīng)預(yù)示了其未來(lái)協(xié)同運(yùn)營(yíng)的高效性:現(xiàn)易居中國(guó)董事局執(zhí)行主席周忻和新浪CEO曹國(guó)偉擔(dān)任CRIC聯(lián)席董事長(zhǎng),現(xiàn)克而瑞總裁丁祖昱和新浪樂(lè)居總經(jīng)理羅軍擔(dān)任CRIC聯(lián)席總裁,CRIC董事及高管還包括易居中國(guó)執(zhí)行總裁朱旭東,以及CRIC CFO胡斌。

第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式范文

對(duì)此，身為樓市傳媒集團(tuán)董事長(zhǎng)的蔡鴻巖說(shuō)，樓市傳媒已將定位轉(zhuǎn)為“房產(chǎn)資訊整合服務(wù)商”，而不再是過(guò)去單一的媒體。樓市傳媒集團(tuán)如今的目標(biāo)是成為國(guó)內(nèi)最具行業(yè)影響和整合傳播力的跨媒體房產(chǎn)營(yíng)銷整合服務(wù)機(jī)構(gòu)，為遍布全國(guó)的數(shù)十萬(wàn)家房企開(kāi)發(fā)商及房產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)，提供專業(yè)期刊和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)渠道傳播整合服務(wù)。

在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)正改變?nèi)藗兩畹倪@個(gè)時(shí)代里，蔡鴻巖認(rèn)為房地產(chǎn)這個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)也將會(huì)被互聯(lián)網(wǎng)思維改造并產(chǎn)生“化學(xué)反應(yīng)”，而蔡鴻巖也以積極創(chuàng)業(yè)者的態(tài)度在不斷試錯(cuò)和嘗試創(chuàng)新，推出了“買房邦”、“賣房邦”等多款產(chǎn)品。

老蔡的互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型

“我從1994年7月15日就開(kāi)始做房地產(chǎn)報(bào)道，其間見(jiàn)證了中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)近二十年從無(wú)到有、從小到大，一直到‘泛濫成災(zāi)’的整個(gè)過(guò)程?！睒鞘袀髅絼?chuàng)始人蔡鴻巖如數(shù)家珍般介紹他從業(yè)二十年來(lái)的所聞所感。

二十年前，剛過(guò)而立之年的蔡鴻巖加入了《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》房地產(chǎn)報(bào)道組，從此“一入房產(chǎn)深似?！?。蔡鴻巖先后在《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》及其姊妹報(bào)《精品購(gòu)物指南》（以下簡(jiǎn)稱《精品》）負(fù)責(zé)房地產(chǎn)報(bào)道。至今令蔡鴻巖頗為自豪的是兩個(gè)“70%”：1995年至1999年，在他任職《精品》房地產(chǎn)編輯室主任時(shí)，《精品》全部廣告收入中的70%來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)，而北京房地產(chǎn)行業(yè)70%的廣告投向了《精品》。

1999年，樂(lè)觀形勢(shì)戛然而止――他被報(bào)社“除名”了。蔡鴻巖將這一結(jié)果歸因?yàn)椤皥?bào)社高層斗爭(zhēng)”。

三年后，蔡鴻巖得以重回報(bào)社，但短暫回歸后，他選擇了創(chuàng)業(yè)――籌辦樓市傳媒。他的創(chuàng)業(yè)理由很簡(jiǎn)單：“自己積累了那么多客戶資源，最起碼大家會(huì)捧場(chǎng)?！?/p>

2003年10月，非典疫情剛剛平息，蔡鴻巖便開(kāi)始招兵買馬。他最初并沒(méi)有準(zhǔn)備像老東家《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》那樣辦一本“正兒八經(jīng)的刊”，而是選擇了DM（Direct Mail advertising直接郵寄廣告）方式，將雜志免費(fèi)贈(zèng)閱給讀者。此外，蔡鴻巖還有一個(gè)“以量取勝”的策略，最早兩期《樓市》雜志，每期發(fā)行量均達(dá)6萬(wàn)多冊(cè)。可是，期待廣告資源滾滾而來(lái)的他卻遭遇了另一種現(xiàn)實(shí)。

眼見(jiàn)雜志業(yè)務(wù)缺乏爆發(fā)性增長(zhǎng)，而紙媒行業(yè)已哀鴻遍野，蔡鴻巖開(kāi)始在互聯(lián)網(wǎng)上尋找機(jī)會(huì)。

2009年，蔡鴻巖開(kāi)始了第一次互聯(lián)網(wǎng)嘗試――在網(wǎng)上幫海南賣房子。他的模式類似今天的創(chuàng)業(yè)者們言必稱的O2O，“用網(wǎng)絡(luò)聚客，線上傳遞信息，然后在線下交易”。

時(shí)運(yùn)不濟(jì)，蔡鴻巖再度遭遇骨感現(xiàn)實(shí)。項(xiàng)目剛剛啟動(dòng)，海南建設(shè)國(guó)際旅游島的政策就出臺(tái)了，曾經(jīng)滯銷的海南房產(chǎn)一下火了起來(lái)、不再愁賣了。更為重要的是，在網(wǎng)絡(luò)技術(shù)方面，樓市傳媒缺乏專業(yè)團(tuán)隊(duì)支撐，項(xiàng)目最終被迫擱淺。

2010年，在吸取了海南房產(chǎn)營(yíng)銷教訓(xùn)后，蔡鴻巖挖角來(lái)一個(gè)“技術(shù)大拿”――王小虎，他曾在上市公司掌上靈通擔(dān)任過(guò)CTO。

經(jīng)過(guò)近半年的打磨，2011年4月，蔡鴻巖的團(tuán)隊(duì)在蘋(píng)果應(yīng)用商店推出了國(guó)內(nèi)首個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)新媒體客戶端――i樓市。這款定位于房地產(chǎn)行業(yè)信息展示平臺(tái)的APP，在為開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者提供新聞資訊的同時(shí)，另為客戶展示全國(guó)各大城市甚至海外新房源。

與大多數(shù)APP一樣，i樓市遇到了商業(yè)模式難題?！澳Ｊ竭€很簡(jiǎn)單粗暴，就是賣廣告。2012年這個(gè)項(xiàng)目賺了300多萬(wàn)元，凈利潤(rùn)100多萬(wàn)元，但商業(yè)模式卻不是我們想要的?！辈跳檸r反思稱。

瞄準(zhǔn)“平臺(tái)”

2013年，微信的火爆讓蔡鴻巖有了做電商的打算，“屢敗屢戰(zhàn)”的他決定出手。這一次，他跳出媒體窠臼，做了一款基于微信的房地產(chǎn)分銷應(yīng)用平臺(tái)――“賣房邦”。

在總結(jié)傳統(tǒng)媒體人思維弊端時(shí)，前傳統(tǒng)媒體人、NTA傳播創(chuàng)始人申音認(rèn)為，媒體人樂(lè)于追隨潮流趨勢(shì)，卻不敢逆向思考和背道而馳。蔡鴻巖的這次探索，可謂把潮流趨勢(shì)利用到了極致：賣房邦既有O2O概念，又有社會(huì)化屬性，還有眾包、平臺(tái)等流行元素。

蔡鴻巖介紹說(shuō)，經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)、登陸后，可以將賣房邦上的樓盤(pán)信息分享至微信朋友圈或其他社交平臺(tái)，而后只要客戶有購(gòu)買意向，經(jīng)紀(jì)人就可以將該客戶的信息提交給賣房邦，繼而樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商會(huì)跟客戶取得聯(lián)系，并在線下進(jìn)行交易。交易達(dá)成后，經(jīng)紀(jì)人最高可以拿到成交額的3%作為傭金，而在傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，這一數(shù)字僅為0.2%～0.3%。

不同于傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和搜房網(wǎng)等房地產(chǎn)租售服務(wù)平臺(tái)，賣房邦提出了“全民經(jīng)紀(jì)人”的概念，即該平臺(tái)認(rèn)定的經(jīng)紀(jì)人，不局限于房地產(chǎn)銷售人員和中介經(jīng)紀(jì)人，還涵蓋了非房地產(chǎn)行業(yè)但有意從事房地產(chǎn)銷售的人以及兼職經(jīng)紀(jì)人。

樓盤(pán)（開(kāi)發(fā)商）、經(jīng)紀(jì)人、購(gòu)房者群體眾多，行業(yè)內(nèi)存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，使專注樓市的第三方平臺(tái)存在市場(chǎng)空間。在蔡鴻巖看來(lái)，經(jīng)紀(jì)人永遠(yuǎn)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的核心?！百u房邦不會(huì)和房地產(chǎn)中介公司合作，因?yàn)樗褪墙o獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人用的，我甚至可以把大部分利潤(rùn)讓給終端經(jīng)紀(jì)人。

在房地產(chǎn)分銷行業(yè)，“跳單”是經(jīng)紀(jì)人經(jīng)常遇到的問(wèn)題，作為客戶和房地產(chǎn)商之間的橋梁，經(jīng)紀(jì)人常因無(wú)法解決客戶確認(rèn)問(wèn)題而被跳過(guò)。蔡鴻巖稱，經(jīng)紀(jì)人在賣房邦注冊(cè)后，平臺(tái)上會(huì)有他的分銷記錄，另有客戶姓名、電話及具體日期，這在一定程度上能夠解決上述問(wèn)題。

第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式范文

一、資產(chǎn)輕型化模式的特點(diǎn)

地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)模式的突出特點(diǎn)是投入小、風(fēng)險(xiǎn)小；高杠桿率、高回報(bào)率；標(biāo)準(zhǔn)化程度高，專業(yè)化程度高。具體而言，其主要優(yōu)點(diǎn)有以下幾點(diǎn)。

1.融資方式多樣，有效打破資金瓶頸

在融資模式上，輕資產(chǎn)模式的資金來(lái)源方式眾多，投入的自有資金通常較小。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，輕資產(chǎn)模式比較發(fā)達(dá)的美國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)通常自身只投入約15%左右的資金，另外有15%左右的資金來(lái)源于銀行資金，其他70%是社會(huì)大眾的資金，主要有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金、產(chǎn)業(yè)信托基金、物業(yè)投資基金等方式。這種以基金為核心的“輕資產(chǎn)模式”保證了企業(yè)的資金安全，有利于企業(yè)順利運(yùn)營(yíng)。

2.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分散，利于企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)

在“輕資產(chǎn)模式”下，地產(chǎn)企業(yè)自身投入的資本小，資金來(lái)源的多樣化使得房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)由全社會(huì)共擔(dān)，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)得到了稀釋。以美國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)為例，盡管美國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平低于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平，但其盈利的穩(wěn)定性遠(yuǎn)高于我國(guó)。根據(jù)最近20年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)房地產(chǎn)的回報(bào)率長(zhǎng)期穩(wěn)定在9.5%―13%之間，其波動(dòng)幅度遠(yuǎn)小于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)。

3.專業(yè)能力突出，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)充分顯現(xiàn)

“輕資產(chǎn)模式”的另一個(gè)優(yōu)點(diǎn)是市場(chǎng)高度細(xì)分，專業(yè)化非常高。地產(chǎn)企業(yè)都傾向于選取自身最具優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)，加以培育發(fā)展，形成企業(yè)獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在資本運(yùn)作、設(shè)計(jì)策劃、拆遷征地、建設(shè)施工、銷售租賃、物業(yè)管理等產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)都有非常專業(yè)的企業(yè)，這些企業(yè)在取得專業(yè)化優(yōu)勢(shì)后，往往會(huì)把規(guī)模做大，成為這一環(huán)節(jié)最具競(jìng)爭(zhēng)力、最強(qiáng)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)最優(yōu)的企業(yè)。

通過(guò)比對(duì)國(guó)外地產(chǎn)行業(yè)比較先進(jìn)的“輕資產(chǎn)模式”，結(jié)合國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，我們認(rèn)為國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)，可以選取以下模式。

其一，金融化――以小投入撬動(dòng)大資本。

這種模式下，地產(chǎn)企業(yè)是組織者，通過(guò)組建基金（如房地產(chǎn)基金、物業(yè)基金等將社會(huì)上的資金集中起來(lái)進(jìn)行地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。目前國(guó)內(nèi)已經(jīng)有多家企業(yè)開(kāi)始探討這種模式。如萬(wàn)通控股董事長(zhǎng)馮侖“導(dǎo)演+制片”的輕資產(chǎn)模式正在萬(wàn)通地產(chǎn)內(nèi)部一步步實(shí)踐。2013年萬(wàn)通地產(chǎn)依托正奇資本基金平臺(tái)，發(fā)起規(guī)模約為13.2億元的CBD物業(yè)投資基金，投資標(biāo)的為北京中服Z3地塊。目前萬(wàn)通地產(chǎn)Z3項(xiàng)目的財(cái)務(wù)規(guī)劃已經(jīng)全部完成，因?yàn)橛形飿I(yè)投資基金的資金支持，包括地價(jià)在內(nèi)的Z3項(xiàng)目后續(xù)資金目前都已經(jīng)全部解決。

這種以基金為核心的“輕資產(chǎn)”模式未來(lái)還將在萬(wàn)通地產(chǎn)現(xiàn)有的全部商用物業(yè)中展開(kāi)。產(chǎn)業(yè)基金是地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式最直觀的運(yùn)營(yíng)模式，而地產(chǎn)金融化還包括直接融資租賃、經(jīng)營(yíng)租賃和出售回租等多種運(yùn)作模式，他們的共性都是運(yùn)用杠桿手段以較小的資本撬動(dòng)大資本，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分散，獲取相對(duì)較高的收益。

其二，標(biāo)準(zhǔn)化――把單商品做成大規(guī)模。

產(chǎn)業(yè)化的本質(zhì)是規(guī)模經(jīng)濟(jì)，而規(guī)模經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)是標(biāo)準(zhǔn)化。在房地產(chǎn)市場(chǎng)資源相同的情況下，誰(shuí)擁有標(biāo)準(zhǔn)化體系，誰(shuí)就擁有行業(yè)的未來(lái)。

標(biāo)準(zhǔn)化其實(shí)就是管理的專業(yè)化、精細(xì)化，其核心是產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化。即從產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、施工、采購(gòu)、成本控制等環(huán)節(jié)制定標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行復(fù)制。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化背后是流程的標(biāo)準(zhǔn)化、管理的標(biāo)準(zhǔn)化，即從“客戶細(xì)分-價(jià)值細(xì)分-居住要求-技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)-設(shè)計(jì)模塊-標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品”體系的整套標(biāo)準(zhǔn)流程。

在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化層面做得最出色的地產(chǎn)企業(yè)是萬(wàn)科。萬(wàn)科根據(jù)客戶細(xì)分，劃分出不同客戶的價(jià)值關(guān)注點(diǎn)，推出客戶對(duì)居住面積、居住環(huán)境、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)風(fēng)格、產(chǎn)品功能、局部指標(biāo)等方面的居住要求，進(jìn)而將居住要求轉(zhuǎn)化為技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)到設(shè)計(jì)的模塊，形成部品的模塊化、功能的模塊化、戶型的模塊化和組團(tuán)的模塊化等，經(jīng)過(guò)大量的沉淀最終構(gòu)成一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品體系。

目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)有意識(shí)地把業(yè)已開(kāi)發(fā)出來(lái)的、比較成熟的地產(chǎn)產(chǎn)品梳理總結(jié)，使之標(biāo)準(zhǔn)化。如華僑城地產(chǎn)的華僑城系列、中糧置地的大悅城系列、華潤(rùn)置地的橡樹(shù)灣系列等都是比較成功的案例。

其三，專業(yè)化――由運(yùn)營(yíng)型轉(zhuǎn)為服務(wù)型。

地產(chǎn)行業(yè)向“輕型化”轉(zhuǎn)型，由投資運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)為專業(yè)服務(wù)也是未來(lái)的重要趨勢(shì)。相對(duì)于額度巨大的地產(chǎn)投資，做專業(yè)服務(wù)相當(dāng)于是“沒(méi)有本錢的生意”，但其利潤(rùn)率卻相當(dāng)可觀。

這一模式國(guó)內(nèi)做得比較好的是綠城的代建模式。2010年9月，在經(jīng)過(guò)精心策劃之后，綠城成立綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司，專業(yè)從事代建業(yè)務(wù)。綠城代建業(yè)務(wù)進(jìn)展相當(dāng)神速，不到半年，綠城的代建業(yè)務(wù)已落地項(xiàng)目就達(dá)到了近40個(gè)，總規(guī)劃建筑面積約500萬(wàn)平方米，已成功進(jìn)入浙江、上海、江蘇、福建、山東、河南等多個(gè)省市。

綠城的代建模式幾乎不占用綠城的資金，但卻是綠城新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)和未來(lái)轉(zhuǎn)型的方向。目前綠城的代建業(yè)務(wù)以項(xiàng)目代建、資本代建等商業(yè)代建為主，同時(shí)，安置房、保障房等政府代建項(xiàng)目也是綠城代建業(yè)務(wù)拓展的主要方向。通過(guò)經(jīng)驗(yàn)積累和專業(yè)培育，綠城的代建業(yè)務(wù)水平和質(zhì)量在不斷提高，已成為其核心競(jìng)爭(zhēng)力。

二、“輕資產(chǎn)”經(jīng)營(yíng)的四個(gè)基本能力

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)的商業(yè)模式是“投資―拿地―開(kāi)發(fā)―銷售”，這種一條龍大而全的資產(chǎn)重型化商業(yè)模式對(duì)高速發(fā)展時(shí)期的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)可謂居功至偉，成就了十幾年的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的奇跡。

然而，隨著行業(yè)的發(fā)展，這種模式越來(lái)越顯露出它的局限性，而分工專業(yè)、資產(chǎn)輕型化的“美國(guó)模式”將成為未來(lái)行業(yè)發(fā)展的主流模式。投資與開(kāi)發(fā)、建設(shè)、后期物業(yè)管理、服務(wù)分別由產(chǎn)業(yè)鏈條上的專業(yè)公司來(lái)負(fù)責(zé)，這將是行業(yè)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。要實(shí)現(xiàn)這一模式轉(zhuǎn)變，地產(chǎn)公司應(yīng)該著重培養(yǎng)以下能力。

1.卓越的組織管理能力

資產(chǎn)輕型化的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式使房地產(chǎn)企業(yè)不能全部運(yùn)作整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，而是將產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)環(huán)節(jié)都交由專業(yè)的公司參與運(yùn)作，房地產(chǎn)企業(yè)自身只是一個(gè)組織者、統(tǒng)籌者，這就需要其具備卓越的組織管理能力，使各個(gè)環(huán)節(jié)能夠銜接有序，充分發(fā)揮最大效應(yīng)。

2.突出的資本運(yùn)作能力

輕資產(chǎn)運(yùn)作模式使房地產(chǎn)企業(yè)的金融化屬性進(jìn)一步增強(qiáng)，企業(yè)不但要以較低的成本融入社會(huì)資金，還要有較強(qiáng)的資本經(jīng)營(yíng)運(yùn)作能力，加快資本周轉(zhuǎn)速度，提高資金使用效率；同時(shí)要特別注意金融風(fēng)險(xiǎn)的防范，使企業(yè)資金流始終處于高效安全的快速周轉(zhuǎn)中。

3.強(qiáng)大的科研支撐能力

在輕資產(chǎn)運(yùn)作模式中，由于分工進(jìn)一步精細(xì)化，要在每一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)中取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就需要企業(yè)具有獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因此，每個(gè)細(xì)分市場(chǎng)中的企業(yè)都要在從事的領(lǐng)域具有強(qiáng)大的科技支撐實(shí)力，形成難以復(fù)制的核心技術(shù)優(yōu)勢(shì)。

4.專業(yè)的品牌經(jīng)營(yíng)能力

第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式范文

關(guān)鍵詞：宏觀經(jīng)濟(jì)；傳統(tǒng)地產(chǎn)；新型地產(chǎn)；區(qū)域發(fā)展

一、 引言

近幾年，我國(guó)傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)面臨一二線城市調(diào)控受限，三四線城市需求疲軟庫(kù)存過(guò)剩的矛盾現(xiàn)狀，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)則受電商銷售影響發(fā)展乏力、持續(xù)遇冷。在此背景下，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)下滑、融資困難，發(fā)展經(jīng)營(yíng)壓力巨大。借鑒國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，打破以往純粹地產(chǎn)開(kāi)發(fā)思維定式，以傳統(tǒng)地產(chǎn)為依托平臺(tái)，整合養(yǎng)老、醫(yī)療、生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等，開(kāi)發(fā)新興的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)形態(tài)，或是傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。

新型地產(chǎn)通過(guò)整合當(dāng)?shù)刈匀弧⒔?jīng)濟(jì)、社會(huì)等相關(guān)資源，將房地產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)進(jìn)行結(jié)合，并對(duì)房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)和后期服務(wù)的全流程進(jìn)行創(chuàng)新，新型地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。當(dāng)下流行的新型地產(chǎn)形式主要有以居家養(yǎng)老為主題的養(yǎng)老地產(chǎn)（如上海親和源老年公寓），以旅游休閑、度假養(yǎng)生等為多個(gè)主題的旅游地產(chǎn)（如深圳華僑城創(chuàng)意文化園、杭州西溪國(guó)家濕地公園），囊括多種體育休閑設(shè)施的體育地產(chǎn)（如廣東中體奧林匹克花園）等。

二、 國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展路徑

1. 國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展更替過(guò)程及邏輯。在發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展與更替歷程中，基本遵循著住宅物業(yè)地產(chǎn)―傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)―復(fù)合型地產(chǎn)的規(guī)律。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，由于城市化過(guò)程中人口不斷增加，城鎮(zhèn)居住住房供給不足矛盾相對(duì)突出，從而促進(jìn)住宅地產(chǎn)的快速發(fā)展。因此房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展早期主要集中于住宅物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)滯后。隨著時(shí)間遷移，住宅總量不足的矛盾逐漸得到緩和。隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及人口的不斷集聚，商品經(jīng)濟(jì)需求日益旺盛。以寫(xiě)字樓、會(huì)議中心、酒店、超市、購(gòu)物中心等為代表的商業(yè)地產(chǎn)在此背景下開(kāi)始快速發(fā)展。

在經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)入下行區(qū)間，或者出現(xiàn)金融危機(jī)時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)往往受波及程度最大，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退甚至泡沫破裂。即使在經(jīng)濟(jì)狀況較好的時(shí)期，由于傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，無(wú)論住宅地產(chǎn)市場(chǎng)，還是單一功能的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，造成需求飽和、利潤(rùn)下降和效益降低。與此同時(shí)，隨著發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民生活水平不斷提高，消費(fèi)需求不斷得到釋放，為新型地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好機(jī)遇。根據(jù)馬斯洛人類需求層次理論，隨著自主性、改善型的房地產(chǎn)需求得到滿足后，人們更希望追求享受休閑或養(yǎng)生功能的地產(chǎn)，這促使越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)將相關(guān)資源從傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移到復(fù)合型地產(chǎn)行業(yè)，如旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等。隨著發(fā)達(dá)國(guó)家紛紛步入老齡化社會(huì)，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老方式難以滿足養(yǎng)老需求，越來(lái)越多的老年人選擇社區(qū)養(yǎng)老方式，諸多商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生。新型地產(chǎn)的出現(xiàn)，不僅僅是業(yè)態(tài)形式的改變，更多是經(jīng)營(yíng)理念、開(kāi)發(fā)模式的創(chuàng)新。隨著經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的進(jìn)步，融合更多產(chǎn)業(yè)或功能的地產(chǎn)形態(tài)將得到進(jìn)一步的發(fā)展。

2. 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展歷程。與國(guó)外類似，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)態(tài)也經(jīng)歷了住宅地產(chǎn)――商業(yè)地產(chǎn)――新型地產(chǎn)的發(fā)展路徑，但是又有著不同的階段背景與演變邏輯。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程研究較多，通常以經(jīng)濟(jì)社會(huì)的重大變革、重要政策文件的出臺(tái)等為節(jié)點(diǎn)劃為多個(gè)階段，不同階段時(shí)期相關(guān)地產(chǎn)形式發(fā)展情況有所不同，具體來(lái)看：

（1）1978年～1998年：住宅地產(chǎn)為主，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始起步。改革開(kāi)放初期，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展滯后，土地法、規(guī)劃法等相關(guān)法律法規(guī)不夠完善，這一階段是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的起步階段。由于我國(guó)城市人口快速增加，城鎮(zhèn)居民處于住房絕對(duì)短缺階段，因此該階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較少，形式單一，以百貨大樓、商廈商鋪等為主。

（2）1998年～2008年：住宅地產(chǎn)快速發(fā)展，部分地區(qū)出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象。以1998年住房制度改革為標(biāo)志，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅地產(chǎn)開(kāi)始了持續(xù)快速發(fā)展。整體來(lái)看，這一階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)整體表現(xiàn)穩(wěn)健，住宅地產(chǎn)發(fā)展最熱，其次是商業(yè)地產(chǎn)。由于部分地區(qū)住宅價(jià)格持續(xù)過(guò)快上漲，國(guó)家及地方政府密集出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策，主要針對(duì)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行限制。

（3）2008年～2013年：商業(yè)地產(chǎn)成為新增長(zhǎng)點(diǎn)。次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)造成了較大沖擊，同時(shí)，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，一直在房地產(chǎn)市場(chǎng)占據(jù)領(lǐng)導(dǎo)地位的住宅物業(yè)市場(chǎng)降溫明顯，而以寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)為代表的商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。不同于受到國(guó)家全面宏觀調(diào)控的住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)享有一系列政策優(yōu)勢(shì)、資金支撐。國(guó)家進(jìn)一步鼓勵(lì)商鋪投資，提供多項(xiàng)優(yōu)惠稅費(fèi)政策，極大的促進(jìn)了商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。

（4）2013年至今：傳統(tǒng)業(yè)態(tài)發(fā)展放緩，產(chǎn)業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)。自2013年以來(lái)，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入增速換擋回落、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的新常態(tài)發(fā)展階段。與此同時(shí)，人口、資源、政策紅利等多方面優(yōu)勢(shì)不再明顯，房地產(chǎn)行業(yè)告別過(guò)去十年的高速發(fā)展，進(jìn)入拐點(diǎn)階段。2013年～2015年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速、銷售額、國(guó)房景氣指數(shù)等均進(jìn)入下行區(qū)間，無(wú)論住宅地產(chǎn)，還是傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)，均面臨較大的經(jīng)營(yíng)壓力。

隨著老齡化程度不斷加劇、新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速發(fā)展以及城鎮(zhèn)居民收入水平的持續(xù)提高，針對(duì)新型的產(chǎn)業(yè)形態(tài)市場(chǎng)需求開(kāi)始不斷釋放。例如，針對(duì)工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行升級(jí)換代的科技地產(chǎn)；以旅游度假、休閑養(yǎng)生為主題的旅游地產(chǎn)；以居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)為主題的養(yǎng)老地產(chǎn)等等。

3. 新型地產(chǎn)的發(fā)展動(dòng)力機(jī)制。新型地產(chǎn)是一種泛地產(chǎn)概念，包含不同的地產(chǎn)業(yè)態(tài)，開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)模式也不盡相同，但是其產(chǎn)生背景和發(fā)展動(dòng)力機(jī)制存在較多共性之處。

首先，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速回落、傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展變緩是新型地產(chǎn)逐漸興起的背景。隨著10多年房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)，住房總量不足的問(wèn)題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對(duì)短缺已不存在，傳統(tǒng)單一功能的商業(yè)地產(chǎn)在較多城市也處于飽和狀態(tài)。對(duì)新常態(tài)、新特征，房地產(chǎn)企業(yè)為優(yōu)化增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)，豐富增長(zhǎng)動(dòng)力，不得不制定新的發(fā)展規(guī)劃，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，致力于其他新興產(chǎn)業(yè)形態(tài)，如養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等。

其次，市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)變是新型地產(chǎn)快速發(fā)展的源動(dòng)力。以旅游地產(chǎn)為例，2013年以來(lái)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增速保持在7%左右，增速趨穩(wěn)，推動(dòng)消費(fèi)增速保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。收入水平的持續(xù)提高，同時(shí)帶來(lái)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)，從追求數(shù)量型向講求質(zhì)量型迅速轉(zhuǎn)變，越來(lái)越多的消費(fèi)人群由旅游觀光型客戶向休閑度假型客戶轉(zhuǎn)變，旅游已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)中高收入人群的生活必需品，從而促進(jìn)了以休閑養(yǎng)生等為主題的旅游地產(chǎn)發(fā)展。再以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，隨著老齡化程度進(jìn)程加劇，我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大的變化。過(guò)去房地產(chǎn)以住宅為主，主要面向年輕家庭。如今年輕一代的贍養(yǎng)撫養(yǎng)壓力不斷增加，且由于政策原因?qū)е律僮踊o(wú)子化家庭日益增多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式問(wèn)題重重。隨著經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展，老年人逐漸成為富有人群，個(gè)人消費(fèi)觀念及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，更多希望晚年在精神、物質(zhì)等多方面都能享受較好的服務(wù)。年齡結(jié)構(gòu)的變化、家庭養(yǎng)老壓力增大以及消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變等因素，都導(dǎo)致以養(yǎng)老地產(chǎn)為代表的新型房地產(chǎn)業(yè)態(tài)市場(chǎng)需求日益增加，且隨時(shí)間發(fā)展呈上升趨勢(shì)。

第三，政府引導(dǎo)是新型地產(chǎn)發(fā)展的助推力。新型地產(chǎn)的發(fā)展深受國(guó)家及地方政策影響。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)受地方政府、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策等影響很大。此外，由于與其他產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系，必須滿足當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿?、市?chǎng)需求及功能要求。近年來(lái)我國(guó)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速下行區(qū)間，為響應(yīng)政府對(duì)大眾創(chuàng)業(yè)的鼓勵(lì)扶持，開(kāi)發(fā)商紛紛針對(duì)工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行升級(jí)，大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，從而促進(jìn)來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

三、 我國(guó)新型地產(chǎn)發(fā)展面臨的機(jī)會(huì)

1. 宏觀層面：經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。2013年以來(lái)，由于國(guó)際金融危機(jī)的深度延伸影響，總體世界經(jīng)濟(jì)仍然比較低迷。2016年上半年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)總體平穩(wěn)，GDP同比增長(zhǎng)6.7%。但是，6月PMI為50.0，較5月下降0.1，表明制造業(yè)信心仍略顯不足，經(jīng)濟(jì)仍存較大下行壓力。

在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，鋼鐵、煤炭、機(jī)械等傳統(tǒng)行業(yè)嚴(yán)重產(chǎn)能過(guò)剩，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值持續(xù)上升，其占比已超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)。增長(zhǎng)動(dòng)力方面，隨著勞動(dòng)力、資本等要素價(jià)格上漲，經(jīng)濟(jì)發(fā)展無(wú)法再依賴傳統(tǒng)要素驅(qū)動(dòng)、投資驅(qū)動(dòng)方式，科技創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)逐漸取代成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

2. 產(chǎn)業(yè)層面：傳統(tǒng)行業(yè)亟需轉(zhuǎn)型升級(jí)。從住宅地產(chǎn)來(lái)看，2014年以來(lái)，我國(guó)住宅房地產(chǎn)業(yè)無(wú)論是開(kāi)發(fā)投資、銷售額還是價(jià)格水平，增速都已經(jīng)明顯放慢。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)盈利空間不斷縮小。雖然2015年以來(lái)，全國(guó)整體的樓市銷售在政策不斷利好的刺激下，溫和回暖，但是行業(yè)整體銷售情況不容樂(lè)觀，去庫(kù)存和資金壓力巨大。土地價(jià)格、人員工資、材料調(diào)動(dòng)以及融資等成本支出都在加大，進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)不斷收縮。

從傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)看，零售業(yè)增速放緩影響短期商業(yè)營(yíng)業(yè)用房需求。2014年，批發(fā)和零售業(yè)增加值同比增速下降至9.5%，2015年前三季度進(jìn)一步降至6.1%；2015年住宿和餐飲業(yè)增加值同比增長(zhǎng)6.1%，持續(xù)低于GDP增速。批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)增速放緩負(fù)面影響市場(chǎng)對(duì)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的需求，電子商務(wù)沖擊持續(xù)存在及整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)承壓的背景下這一趨勢(shì)仍將持續(xù)。隨著電子科技發(fā)展，電商快速擴(kuò)張，網(wǎng)購(gòu)量持續(xù)提高?？爝f業(yè)務(wù)增長(zhǎng)也直接印證了這一點(diǎn)，2010年以來(lái)快遞業(yè)務(wù)量保持年均50%左右的增長(zhǎng)，2015年快遞業(yè)務(wù)量達(dá)到206億件，為2010年全年的8.8倍，網(wǎng)上零售正逐步侵蝕實(shí)體商業(yè)銷售市場(chǎng)。

3. 企業(yè)層面：新的發(fā)展空間與經(jīng)營(yíng)方式。隨著國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化、房企之間競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著前所未有的困難。10多年房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)，住房總量不足的問(wèn)題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對(duì)短缺已不存在，傳統(tǒng)單一功能的商業(yè)地產(chǎn)在較多城市也處于飽和狀態(tài)。在傳統(tǒng)住宅行業(yè)面臨拐點(diǎn)的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)為優(yōu)化增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)，豐富增長(zhǎng)動(dòng)力，不得不制定新的發(fā)展規(guī)劃，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)明顯加快。一方面探索開(kāi)發(fā)新型的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，包括養(yǎng)老、文化、旅游地產(chǎn)等，另一方面，通過(guò)以參股或控股的方式進(jìn)入其他行業(yè)，實(shí)現(xiàn)主業(yè)的多元化或徹底轉(zhuǎn)型，以恒大集團(tuán)為例，2010年以來(lái)，恒大集團(tuán)在原有優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，相繼涉足人壽保險(xiǎn)、糧油銷售、礦泉水生產(chǎn)等行業(yè)，大大拓展了企業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。

4. 政策層面：加大內(nèi)需，促進(jìn)消費(fèi)。當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正在努力從投資驅(qū)動(dòng)向擴(kuò)大內(nèi)需轉(zhuǎn)變。我國(guó)十三五規(guī)劃綱要提出，要發(fā)揮消費(fèi)對(duì)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)作用，著力擴(kuò)大居民消費(fèi)。未來(lái)居民在房地產(chǎn)方面的消費(fèi)需求將進(jìn)一步釋放。與此同時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)增加值占比不斷增加，有利于新型地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展。2015年前三季度第三產(chǎn)業(yè)增加值同比增長(zhǎng)8.4%，高于GDP增速，在GDP中占比達(dá)到51.4%，超過(guò)第一、第二產(chǎn)業(yè)的總和，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。第三產(chǎn)業(yè)是新型商業(yè)地產(chǎn)的主要產(chǎn)業(yè)支撐，其增幅高于GDP、在GDP中占比提高，為新型地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)利好。

5. 市場(chǎng)層面：人口結(jié)構(gòu)變化、供需關(guān)系變化。從住宅市場(chǎng)來(lái)看，城鎮(zhèn)化對(duì)于住房需求的貢獻(xiàn)正在逐步減弱。從行業(yè)潛在需求層面，人口結(jié)構(gòu)是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)周期趨勢(shì)的關(guān)鍵因素。當(dāng)前我國(guó)人口數(shù)量已進(jìn)入拐點(diǎn)階段，短期內(nèi)住房需求將保持平穩(wěn)。從供給來(lái)看，隨著10多年房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)，住房總量不足的問(wèn)題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對(duì)短缺已不存在，部分二三線城市由于前幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)快，供過(guò)于求，出現(xiàn)庫(kù)存過(guò)剩。

從傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)看，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增速放緩，新開(kāi)工規(guī)模也明顯縮減。具體來(lái)看，2015年全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比增速為1.8%，降幅達(dá)18.3%；新開(kāi)工面積降幅較2014年擴(kuò)大6.8%至10.1%。辦公樓開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比增速下降11.2個(gè)百分點(diǎn)至10.1%。

住宅地產(chǎn)與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度放緩，給新型地產(chǎn)帶來(lái)了機(jī)會(huì)。從供給端來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)明顯加快。一方面，更多房企圍繞新型房地產(chǎn)業(yè)態(tài)進(jìn)行布局，另一方面，更多的資金也將從傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移至新型地產(chǎn)行業(yè)。

從需求端來(lái)看，2013年以來(lái)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增速保持在7%左右，增速趨穩(wěn)，推動(dòng)消費(fèi)增速保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。當(dāng)前消費(fèi)正逐步成為拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心動(dòng)力。當(dāng)年我國(guó)儲(chǔ)蓄率相比其他國(guó)家仍然較高，意味著中國(guó)消費(fèi)需求仍有巨大的潛在發(fā)展空間。在住房總量短缺矛盾解決、商業(yè)地產(chǎn)遇冷的背景下，消費(fèi)需求釋放將刺激休閑養(yǎng)生、旅游養(yǎng)老等方面需求的增加，從而促進(jìn)未來(lái)市場(chǎng)對(duì)相關(guān)營(yíng)業(yè)用房的需求。

四、 我國(guó)新型地產(chǎn)發(fā)展面臨的問(wèn)題與挑戰(zhàn)

盡管新型地產(chǎn)在我國(guó)尤其是城市地區(qū)有著很大的發(fā)展空間和市場(chǎng)需求，但是與傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)態(tài)相比，又有其特殊性和困難性：

一方面，新型地產(chǎn)缺乏國(guó)內(nèi)有關(guān)政策的支持以及健全的法律法規(guī)引導(dǎo)。以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，作為具有社會(huì)公益屬性的項(xiàng)目，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大、盈利空間較小，在土地取得、信貸資金以及相關(guān)稅費(fèi)等方面均需要中央及地方政府支持，但目前相關(guān)配套優(yōu)惠政策的仍然較少。在稅收政策、財(cái)政補(bǔ)貼等方面，不同地區(qū)對(duì)項(xiàng)目的扶持力度不同，取得的效果差異也較大。此外由于我國(guó)土地法律法規(guī)關(guān)于劃撥產(chǎn)權(quán)的相關(guān)規(guī)定，也為項(xiàng)目的后期運(yùn)作埋下了障礙。

另一方面，國(guó)內(nèi)新型地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)模式方面不夠完善，缺乏服務(wù)和金融保險(xiǎn)等各項(xiàng)成熟的軟件配套措施，在頂層機(jī)制設(shè)計(jì)方面缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致諸多項(xiàng)目面臨土地成本高、回收周期長(zhǎng)、盈利困難等問(wèn)題。

五、 結(jié)論與建議

總之，在住宅地產(chǎn)企穩(wěn)下調(diào)，傳統(tǒng)單一功能商業(yè)地產(chǎn)不斷遇冷的形勢(shì)下，未來(lái)產(chǎn)業(yè)融合將成為我國(guó)新型地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。但是在我國(guó)特殊的經(jīng)濟(jì)社會(huì)背景與發(fā)展?fàn)顩r下，相關(guān)項(xiàng)目仍需要進(jìn)一步在開(kāi)發(fā)前期進(jìn)行深入咨詢論證，以保證后期項(xiàng)目的順利運(yùn)營(yíng)與發(fā)展。

首先，根據(jù)當(dāng)?shù)貐^(qū)域環(huán)境和市場(chǎng)定位，選擇合適的商業(yè)模式。新型地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)不能盲目復(fù)制其他企業(yè)的成功模式，而是要明確房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展定位，根據(jù)市場(chǎng)的潛在需求為消費(fèi)者量身打造產(chǎn)品，充分發(fā)揮企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

其次，合理配置資源，積極與其他產(chǎn)業(yè)有機(jī)融合。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)居住環(huán)境的要求已不僅僅限于單純的住宅消費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)之中，更多需要融入人文關(guān)懷的理念和當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)的資源，為消費(fèi)者打造一種新的生活方式。

第三，提高企業(yè)創(chuàng)新能力，建立高素質(zhì)的人才梯隊(duì)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入發(fā)展瓶頸期，以往拿地即盈利的粗放模式不再可行，經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)方式的創(chuàng)新至為關(guān)鍵，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理方面專業(yè)人才的重要性日益凸顯。當(dāng)前新型地產(chǎn)發(fā)展面臨較多的挑戰(zhàn)性和不確定性，在前期論證、方案設(shè)計(jì)和盈利模式上均需要專業(yè)化人才隊(duì)伍的支撐。

第四，政府需要合理的引導(dǎo)和配套政策扶持。為促進(jìn)新型地產(chǎn)項(xiàng)目，地方政府可以在土地取得、信貸資金以及相關(guān)稅費(fèi)給以一定的優(yōu)惠政策。此外，對(duì)于公益性的地產(chǎn)項(xiàng)目，如養(yǎng)老地產(chǎn)，可以參考美國(guó)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的政府協(xié)助方式，采用PPP等模式進(jìn)行政府-企業(yè)之間的合作融資等等。

參考文獻(xiàn)：

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第6篇：房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式范文

從基本運(yùn)作、戰(zhàn)略管理、市場(chǎng)營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)管理、人力開(kāi)發(fā)、風(fēng)險(xiǎn)控制、自我修煉等幾個(gè)方面系統(tǒng)得闡述咱們的經(jīng)營(yíng)管理之道。

一、首先一個(gè)經(jīng)理人要做到：要有持久的事業(yè)激情，華中給了我一份激情，我就能做到把這份激情轉(zhuǎn)變?yōu)闉槠髽I(yè)所帶來(lái)的利潤(rùn)。短暫的激情是不值錢的，而且激情是不允許受傷害的，設(shè)想一下你的員工下班以后再要培訓(xùn)三四個(gè)小時(shí)或者開(kāi)上幾個(gè)小時(shí)的會(huì)，你就會(huì)把這種激情消耗掉，學(xué)習(xí)是無(wú)處不再的，學(xué)習(xí)不是要坐下來(lái)，而是去聽(tīng)、去看、從客戶或業(yè)主中學(xué)習(xí)。還有一定要員工感覺(jué)到一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)是一個(gè)講義氣、講感情的這樣你的員工有什么事情都會(huì)去想你反映，上班是你是他們的領(lǐng)導(dǎo)、下班是你就是他們的老大哥、兄弟，從一線員工到基層領(lǐng)導(dǎo)都會(huì)以你為中心，去找你談心。畢竟基層員工反映的問(wèn)題就是管理上面的問(wèn)題。

二、考慮未來(lái)的成長(zhǎng)空間有多大？大多數(shù)人都這么認(rèn)為物業(yè)不過(guò)就是一個(gè)不起眼服務(wù)性的企業(yè)……但是就這不起眼的服務(wù)性的企業(yè)恰恰是房地產(chǎn)行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。是房地產(chǎn)行業(yè)品牌建設(shè)的領(lǐng)軍者，設(shè)想一下當(dāng)業(yè)主買下自己的房屋以后哪個(gè)不想擁有一輩子的保障呢？物業(yè)是以房屋服務(wù)的形式讓業(yè)主感覺(jué)給自己的房屋買下了一份保險(xiǎn)；買下他一輩子的保障。當(dāng)他在開(kāi)發(fā)商手里買下房屋以后并不代表他們的合作關(guān)系就這樣結(jié)束了，這樣你認(rèn)為他們會(huì)相信這個(gè)開(kāi)發(fā)上的信譽(yù)度嗎？當(dāng)業(yè)主感覺(jué)自己有一個(gè)屬于自己的物業(yè)時(shí)，這樣就會(huì)給他們心里上帶來(lái)了一種安全感，這樣他們就會(huì)認(rèn)為買下華中的房子就有了保障。華中的信譽(yù)度就會(huì)提升。華中房地產(chǎn)為什么要品牌建設(shè)，房地產(chǎn)品牌建設(shè)的是什么？不就是信譽(yù)度嗎？有了信譽(yù)度別人才會(huì)來(lái)買你的房子嘛，才會(huì)給公司帶來(lái)利潤(rùn)的。

怎樣把華中的品牌建設(shè)做好，華中應(yīng)在某種程度上以物業(yè)為中心，以物業(yè)為退路，我認(rèn)為物業(yè)也好地產(chǎn)也好要做到下一道工序?yàn)轭櫩偷乃枷肜砟顏?lái)做。地產(chǎn)和物業(yè)就應(yīng)該以這種形式達(dá)到相輔相成的一套合作形式，以華中集團(tuán)為中心、以華中品牌為中心。去更好的為業(yè)主服務(wù)。

第7篇：房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式范文

一直備受青睞的房地產(chǎn)眾籌，近期突然被一些地方緊急叫停。深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)和廣州金融業(yè)協(xié)會(huì)、廣州互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)不久前相繼發(fā)文，要求全面停止開(kāi)展首付貸、眾籌購(gòu)房等金融業(yè)務(wù)。

此次叫停事出有因。2015年下半年開(kāi)始，深圳市房?jī)r(jià)迅速上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱導(dǎo)致各種投機(jī)行為異?；钴S。為響應(yīng)中央對(duì)樓市的去杠桿措施，規(guī)范金融杠桿，防范投機(jī)泡沫，深圳和廣州開(kāi)始打擊以“首付貸”為主的房地產(chǎn)場(chǎng)外配資業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)眾籌涉及提供眾籌炒房業(yè)務(wù)，也被納入清理范圍。

眾籌是指在互聯(lián)網(wǎng)上面向大眾籌集資金，以幫助籌款人完成某個(gè)有特定意義的項(xiàng)目。房地產(chǎn)眾籌作為互聯(lián)網(wǎng)眾籌在房地產(chǎn)領(lǐng)域的細(xì)分，憑借大眾籌資、低投資門(mén)檻和低交易成本等特點(diǎn)，在線上平臺(tái)集合大眾資金參與房產(chǎn)投資，規(guī)避房地產(chǎn)的高投資門(mén)檻，緩解了房產(chǎn)投資的一大“痛點(diǎn)”。 在發(fā)展的初始階段，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)眾籌被開(kāi)發(fā)商當(dāng)做一種概念和噱頭用來(lái)炒作，借用眾籌的名號(hào)為樓盤(pán)營(yíng)銷。

實(shí)際上，房地產(chǎn)眾籌起源于美國(guó)市場(chǎng)。2012年12月8日，美國(guó)網(wǎng)站Fundrise率先將眾籌的概念植入房地產(chǎn)中，誕生了“房地產(chǎn)眾籌”模式。Fundrise提供住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)及旅游地產(chǎn)等各種類型的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，投資門(mén)檻只有100美元。

美國(guó)的房地產(chǎn)眾籌是作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一種融資渠道存在，通過(guò)眾籌平臺(tái)對(duì)接項(xiàng)目和投資人。它多是以股權(quán)和債權(quán)的融資形式為融資者提供資金支持，大致可分為兩類：產(chǎn)權(quán)型（Equity）和債務(wù)型（Debt）。產(chǎn)權(quán)型，即投資入股時(shí)，便自動(dòng)擁有了產(chǎn)權(quán);債務(wù)型，通常對(duì)當(dāng)初的投資金額進(jìn)行鎖定，并以加付利息的方式，在盈利后進(jìn)行利益分配。

籌款人在不確定風(fēng)險(xiǎn)或認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)較大時(shí)，往往會(huì)選擇保守的產(chǎn)權(quán)型，其獲利后按照當(dāng)初投資的份額，按百分比分錢?；I款人對(duì)該投資勝券在握或認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)較小時(shí)，往往傾向于選擇債務(wù)型，以債務(wù)買斷加支付利息的形式籌集資金，盈利后，歸還當(dāng)初融資本金加利息即可。

2014年，隨著萬(wàn)科和搜房網(wǎng)推出國(guó)內(nèi)第一單房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目，房地產(chǎn)眾籌才被正式引入國(guó)內(nèi)。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)眾籌的興起，一方面得益于互聯(lián)網(wǎng)金融的迅速發(fā)展，債權(quán)眾籌、股權(quán)眾籌“野蠻生長(zhǎng)”和“跨界融合”的發(fā)展方式，使眾籌觸及到各個(gè)投資領(lǐng)域;另一方面，也從側(cè)面反映出國(guó)內(nèi)的“資產(chǎn)荒”：國(guó)內(nèi)流動(dòng)性泛濫、投資渠道受限和投資回報(bào)率持續(xù)下降，使得房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了十多年的極度繁榮后，依然是資金追逐的目標(biāo)。

不過(guò)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)眾籌在發(fā)展內(nèi)涵、商業(yè)模式、交易結(jié)構(gòu)等方面，與海外的房地產(chǎn)眾籌存在巨大差異。

在發(fā)展的初始階段，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)眾籌被開(kāi)發(fā)商當(dāng)做一種概念和噱頭用來(lái)炒作，借用眾籌的名號(hào)為樓盤(pán)營(yíng)銷，這類房地產(chǎn)眾籌被業(yè)界歸類為“營(yíng)銷型房地產(chǎn)眾籌”。

隨著各類房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)的成立，房地產(chǎn)眾籌模式推陳出新，如平安好房網(wǎng)、團(tuán)貸網(wǎng)“房寶寶”、中籌網(wǎng)金等各種眾籌平臺(tái)涌現(xiàn)，各平臺(tái)的眾籌模式、交易結(jié)構(gòu)都各具特色，甚至同一平臺(tái)不同項(xiàng)目的模式都不盡相同。

除了模式眾多，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)眾籌還經(jīng)常被套用概念，似乎只要是滿足公開(kāi)向大眾融資、項(xiàng)目涉及房地產(chǎn)這兩個(gè)條件，就可以打著“房地產(chǎn)眾籌”的旗號(hào)，其發(fā)展已經(jīng)與房地產(chǎn)眾籌的本質(zhì)漸行漸遠(yuǎn)。

例如，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)利用旗下的第三方支付平臺(tái)“快錢”發(fā)起商業(yè)房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目――“穩(wěn)賺1號(hào)”。該項(xiàng)目是以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)向投資人融資，投資人獲取萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的收益權(quán)，房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是其退出的主要方式之一。其實(shí)，“穩(wěn)賺1號(hào)”的實(shí)質(zhì)就是REITs的互聯(lián)網(wǎng)版本，只是這一交易結(jié)構(gòu)被披上了“房地產(chǎn)眾籌”的外衣。需要說(shuō)明的是，筆者并不否認(rèn)“穩(wěn)賺1號(hào)”的創(chuàng)新性，在目前的金融環(huán)境下，“穩(wěn)賺1號(hào)”對(duì)國(guó)內(nèi)REITs發(fā)展有一定的推動(dòng)作用。

實(shí)際上，業(yè)界也不認(rèn)為“穩(wěn)賺1號(hào)”是房地產(chǎn)眾籌。根據(jù)眾籌家的《2015年度房地產(chǎn)行業(yè)眾籌發(fā)展研究報(bào)告》，2015年中國(guó)房地產(chǎn)眾籌實(shí)際融資為6.52億元;中國(guó)房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟披露的數(shù)據(jù)顯示，2015年底，中國(guó)房地產(chǎn)眾籌資金累計(jì)為20億元。而“穩(wěn)賺1號(hào)”僅第1期的募資金額就達(dá)50億元，顯然，該項(xiàng)目并未被業(yè)界納入房地產(chǎn)眾籌融資的范圍。

再如，眾籌炒房，這是針對(duì)房地產(chǎn)高投資門(mén)檻和一線城市的限購(gòu)政策推出的眾籌產(chǎn)品。連炒房都借用眾籌概念，不知是炒房者的投資意識(shí)強(qiáng)，還是“眾籌”一詞無(wú)限地激發(fā)了國(guó)內(nèi)大眾的創(chuàng)新意識(shí)？

總體來(lái)看，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)眾籌的模式復(fù)雜多變，開(kāi)發(fā)商肆意借用房地產(chǎn)眾籌概念進(jìn)行炒作，投機(jī)者則利用眾籌規(guī)避投資門(mén)檻，這導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)眾籌逐漸偏離眾籌融資的本質(zhì)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，“首付貸”和眾籌炒房等投機(jī)行為，加大了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)眾籌被全面封殺。但政策針對(duì)的畢竟是眾籌炒房，與房地產(chǎn)融資相關(guān)的眾籌業(yè)務(wù)，多少是被“誤傷”。

事實(shí)上，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)眾籌的發(fā)展規(guī)模還很小。2015年，房地產(chǎn)眾籌成交金額不過(guò)20億元，這樣的規(guī)模只相當(dāng)于一線城市的一個(gè)住宅小區(qū)的市值，而中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資產(chǎn)規(guī)模是幾十萬(wàn)億級(jí)別，取締房地產(chǎn)眾籌，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響幾乎可以忽略不計(jì)。

若認(rèn)可其發(fā)展，監(jiān)管層需要特別制定行業(yè)規(guī)則和指導(dǎo)政策，同時(shí)，為規(guī)范一個(gè)只有20億元體量行業(yè)的發(fā)展，還要耗費(fèi)一定的監(jiān)管成本。

這意味著，房地產(chǎn)眾籌的未來(lái)發(fā)展前景將完全取決于自身發(fā)展，只有不斷提升市場(chǎng)規(guī)模，擴(kuò)大行業(yè)影響力，才能保證行業(yè)的基本生存。

首先，房地產(chǎn)眾籌應(yīng)回歸融資的本質(zhì)。只有在此基礎(chǔ)上對(duì)眾籌模式和交易結(jié)構(gòu)進(jìn)行創(chuàng)新，降低融資成本，服務(wù)于開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者，房地產(chǎn)眾籌才能成為傳統(tǒng)融資渠道外的有益補(bǔ)充。

第8篇：房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式范文

北京的秋天從來(lái)都是艷陽(yáng)高照、秋高氣爽，秋雨倒真不常見(jiàn)。仿佛如今年這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，人們還沒(méi)完全反應(yīng)過(guò)來(lái)，就突然降溫了。

冒著綿綿細(xì)雨，樓市傳媒的董事長(zhǎng)蔡鴻巖和萬(wàn)有引力廣告公司的董事長(zhǎng)韓永坤一前一后地跨進(jìn)北京工體北門(mén)小資們最愛(ài)閑散聚集的漫咖啡，開(kāi)始了一場(chǎng)嚴(yán)肅的討論：房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)微營(yíng)銷到底怎么弄。

不管與現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況或互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展情勢(shì)有沒(méi)有關(guān)系，這個(gè)話題其實(shí)都很“高大上”。

蔡鴻巖，在房地產(chǎn)圈里做《樓市》雜志這樣的紙媒很多年，深諳推廣傳播之道。韓永坤，在廣告界里搞房地產(chǎn)的創(chuàng)意也是出類拔萃的一個(gè)人物。但今天，他們也只能放下傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)和曾經(jīng)的成功，來(lái)探討和追趕互聯(lián)網(wǎng)中的房地產(chǎn)。

這已是大勢(shì)所趨。尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始整體徘徊的大背景下，并不站在這個(gè)行業(yè)中心位置的房地產(chǎn)人都開(kāi)始心急火燎地要在互聯(lián)網(wǎng)中找到新的定位。

哪怕是在去年，房地產(chǎn)行業(yè)的日子都還挺滋潤(rùn)?；ヂ?lián)網(wǎng)已經(jīng)把旅游、家電、百貨、租車甚至金融等行業(yè)沖擊得東倒西歪的時(shí)候，房地產(chǎn)整體上似乎還處于互聯(lián)網(wǎng)邊緣的遲鈍中――而今年，房地產(chǎn)似乎被無(wú)所不在的互聯(lián)網(wǎng)撕開(kāi)一道明顯的口子！

千里之堤，潰于蟻穴。房地產(chǎn)行業(yè)鏈條里的人在曾經(jīng)相對(duì)封閉的圈子里吃飽喝足，對(duì)當(dāng)今大趨勢(shì)的互聯(lián)網(wǎng)其實(shí)心底里并不感冒，甚至還有點(diǎn)抵抗情緒，最多在房地產(chǎn)營(yíng)銷推廣環(huán)節(jié)做個(gè)裝飾性的應(yīng)用。

可是，資本對(duì)于高利潤(rùn)永不滿足的追逐，從來(lái)不會(huì)讓一個(gè)行業(yè)安然盡享榮華富貴。房地產(chǎn)行業(yè)城外的人一心想沖進(jìn)來(lái)。互聯(lián)網(wǎng)把那么多甚至政策壟斷性的行業(yè)都沖開(kāi)了，房地產(chǎn)自然是個(gè)不錯(cuò)的目標(biāo)，而互聯(lián)網(wǎng)自然是個(gè)無(wú)往不利的武器。

比蔡鴻巖、韓永坤還要大佬的大佬們，比如說(shuō)王石、王健林、李彥宏、馬云、馬化騰等等，自然會(huì)用戰(zhàn)略眼光審視這一切，權(quán)衡這一切。

在9月份的時(shí)候，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)就令人震驚地誕生了這樣的組合：王石+馬云；王健林+李彥宏+馬化騰。具象地說(shuō)，就是萬(wàn)科在淘寶賣房，萬(wàn)達(dá)聯(lián)合百度和騰訊搞電商。兩個(gè)行業(yè)的人都明白這樣組合的潛臺(tái)詞：組合方內(nèi)部是互補(bǔ)互利的，而組合對(duì)手之間是相互掰腕子的。

王石之所以邁出這一步的原因，借用他的一句名言：“擔(dān)心下一個(gè)倒下的是萬(wàn)科?！比f(wàn)科都要奮不顧身地?fù)湎蚧ヂ?lián)網(wǎng)，不就是意圖借助互聯(lián)網(wǎng)不倒下嗎？

王健林更有意思，他做電商，不去拜阿里巴巴的山頭，卻找了百度和騰訊，這個(gè)“騰百萬(wàn)”出人意料，又確實(shí)在情理之中。阿里并不一定需要萬(wàn)達(dá)這樣的不動(dòng)產(chǎn)電商合作伙伴，但對(duì)有著電商短板的百度和騰訊而言，卻正中下懷。

互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)大佬們合作的底牌，也就是戰(zhàn)略方向，不會(huì)從目前合作的形式和內(nèi)容中輕易亮出來(lái)。但仔細(xì)琢磨一下大佬們?cè)趺春献鳎瑓s一定能找到一些互聯(lián)網(wǎng)改變房地產(chǎn)的蛛絲馬跡。

萬(wàn)科并沒(méi)有在淘寶開(kāi)售樓處，而是拿出北京、上海、廣州、杭州等12個(gè)城市的23個(gè)樓盤(pán)與淘寶合作。樓盤(pán)的總價(jià)從40萬(wàn)到5000萬(wàn)元，戶型從30平方米的單身公寓到300平方米的豪宅。買家在淘寶上的消費(fèi)額度可以抵扣房款，最高200萬(wàn)元。不過(guò)，誰(shuí)要天真地認(rèn)為在淘寶上花了200萬(wàn)就可以免費(fèi)拿套萬(wàn)科的房，只能說(shuō)太傻太天真。例如，北京亦莊金域東郡項(xiàng)目，的確有200萬(wàn)元一套的房子，但是萬(wàn)科設(shè)置的最高優(yōu)惠幅度僅僅10萬(wàn)元而已。

就此看來(lái)，萬(wàn)科與淘寶的合作，還真不是一個(gè)有價(jià)值的互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)的案例，也不具備趨勢(shì)意義，充其量也就是個(gè)銷售噱頭。但互聯(lián)網(wǎng)水這么深，總要從淺處下水，試探試探吧？

開(kāi)發(fā)商要不倒下，房子必須得賣出去；電商要想做成功，人氣必須聚集。這些，只能越來(lái)越依靠無(wú)所不在無(wú)所不能的互聯(lián)網(wǎng)！因?yàn)?，單就房地產(chǎn)市場(chǎng)客源而言，如今客源最多的，不會(huì)是遍布各地的中介和行了，而是IT和電商巨頭。淘寶有2.3億個(gè)用戶，主流是80后，與未來(lái)購(gòu)房的主力客群重合；而百度每日響應(yīng)的搜索請(qǐng)求超過(guò)60億次，是國(guó)內(nèi)最大的流量分配商。

所以，開(kāi)發(fā)商巨頭不管主動(dòng)也好、被動(dòng)也好，對(duì)互聯(lián)網(wǎng)巨頭的擁抱，正是互聯(lián)網(wǎng)沖擊房地產(chǎn)行業(yè)形成缺口的標(biāo)志。

房地產(chǎn)媒體有可能不能再作為房地產(chǎn)的信息中介，行也可能不能再作為房地產(chǎn)的銷售中介，那么整個(gè)行業(yè)鏈條就要重新梳理和洗牌了！

這個(gè)已經(jīng)打開(kāi)的缺口還將如何演繹？我們不妨來(lái)看看這些人、這些事。

李彥宏，百度CEO。在9月3日舉行的百度世界大會(huì)上，所謂挑戰(zhàn)微信的“直達(dá)號(hào)”推出。對(duì)于地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，“直達(dá)號(hào)”的價(jià)值是可以給地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)銷帶來(lái)顛覆性的影響。以萬(wàn)科為例，百度可以將涉及“北京房?jī)r(jià)”、“地鐵樓盤(pán)”、“新開(kāi)盤(pán)”的模糊需求全部推送至萬(wàn)科的“直達(dá)號(hào)”。通過(guò)“直達(dá)號(hào)”，購(gòu)房用戶的需求隨時(shí)隨地對(duì)接開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷服務(wù)。而這將給移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的入口帶來(lái)顛覆性變化，就像曾經(jīng)的“搜索入口”顛覆“門(mén)戶入口”一樣。

第9篇：房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式范文

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入攻堅(jiān)階段，一方面說(shuō)明了國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的累積效應(yīng)正在日益顯現(xiàn)，整個(gè)行業(yè)處在持續(xù)走低的態(tài)勢(shì)；另一方面體現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)存在一定影響和制約，使得房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)與國(guó)際宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響息息相關(guān)。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)大背景下，要確保企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中的謀得一席之地，應(yīng)對(duì)企業(yè)當(dāng)前面臨的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境進(jìn)行系統(tǒng)分析，結(jié)合企業(yè)實(shí)際，量身定制具有可行性的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，有效提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，保障企業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展。

企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，指企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)在方向、目標(biāo)、方針及策略方面參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的構(gòu)成要素主要有以下幾個(gè)方面：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)方向、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象、競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)及其實(shí)現(xiàn)途徑。發(fā)展戰(zhàn)略是企業(yè)的魂，競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略則是企業(yè)核心的作戰(zhàn)計(jì)劃，是有效貫徹實(shí)施發(fā)展戰(zhàn)略的途徑。房地產(chǎn)企業(yè)如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中謀生存，求生存并達(dá)到持續(xù)經(jīng)營(yíng)，切合企業(yè)實(shí)際的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略至關(guān)重要。

房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略主要有總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略、集中化戰(zhàn)略三種表現(xiàn)形式。企業(yè)在制定競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的制訂應(yīng)主輔清晰，明確選擇一個(gè)主導(dǎo)戰(zhàn)略，要么將成本控制低于競(jìng)爭(zhēng)者；要么在企業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)中形成與眾不同的特色，以為顧客提供比競(jìng)爭(zhēng)者更多的價(jià)值贏得市場(chǎng)份額；要么企業(yè)明確服務(wù)于特定的市場(chǎng)細(xì)分、特定的產(chǎn)品種類或特定的區(qū)域。企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身的特點(diǎn)，發(fā)揮獨(dú)有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，把握市場(chǎng)機(jī)遇，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)整經(jīng)營(yíng)狀況，制定切合企業(yè)實(shí)際的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。

二、ZF房地產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略分析

ZF房地產(chǎn)公司為一家國(guó)有全資控股企業(yè)，于2010年整體并入一級(jí)央企后，ZF房地產(chǎn)公司負(fù)重前行，一手處理歷史遺留問(wèn)題，另一手積極拓展主營(yíng)業(yè)務(wù)、謀發(fā)展。重組后的新ZF房地產(chǎn)公司，在企業(yè)生命周期環(huán)節(jié)中正處于初創(chuàng)階段，但30年的歷史積淀，在主營(yíng)業(yè)務(wù)、品牌管理、資源積累等方面又具有一定的優(yōu)勢(shì)，那么現(xiàn)階段的ZF房地產(chǎn)公司應(yīng)采取怎樣的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略和措施，加快主營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)展，快速完成資本積累是值得深入思考的問(wèn)題。為在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中異軍突起，本文通過(guò)采用企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力模型（SWOT）對(duì)ZF房地產(chǎn)公司的情況進(jìn)行詳細(xì)分析。

（一）優(yōu)勢(shì)

1.具有一定的品牌優(yōu)勢(shì)

ZF房地產(chǎn)公司作為全國(guó)成立最早的房地產(chǎn)企業(yè)，歷經(jīng)30年建設(shè)了如商品房、保障性住房等多種形式的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，樹(shù)立了良好的社會(huì)形象，ZF品牌影響力大、認(rèn)可度好、美譽(yù)度高的特點(diǎn)。

2.資源優(yōu)勢(shì)

ZF房地產(chǎn)公司經(jīng)過(guò)多年的培育和發(fā)展，與各地政府建立了緊密的戰(zhàn)略合作關(guān)系，擁有較為完整的市場(chǎng)體系，為公司繼續(xù)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)提供了有力的保障。

3.積累了比較豐富的開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)和經(jīng)驗(yàn)

ZF房地產(chǎn)公司作為最早進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的國(guó)有企業(yè)，開(kāi)發(fā)建設(shè)的產(chǎn)品種類多樣，如代建房、普通住宅、商品住宅、商業(yè)地產(chǎn)、保障性住房及軍隊(duì)安置住房等。在全國(guó)30余個(gè)省、市均有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，累計(jì)開(kāi)發(fā)面積達(dá)2.8億平方米，開(kāi)發(fā)成熟的小區(qū)超過(guò)1300多個(gè)，積累了豐富的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)和經(jīng)驗(yàn)。

4.有國(guó)家的扶持政策和母公司的大力支持

重組后的新ZF房地產(chǎn)公司將得到母公司的全方位保障，同時(shí)國(guó)家在國(guó)有資本金預(yù)算和政策性脫困等方面也給予有力支持，ZF房地產(chǎn)公司獲得必要的資金支持，將為公司新的業(yè)務(wù)發(fā)展開(kāi)辟了有利條件。

（二）劣勢(shì)

1.ZF房地產(chǎn)公司項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)歷史長(zhǎng)達(dá)30多年，但對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)未進(jìn)行過(guò)有效總結(jié)，成熟的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理模式尚無(wú)。

2.資產(chǎn)規(guī)模及凈資產(chǎn)規(guī)模均較小，資金來(lái)源渠道單一，資金實(shí)力有限，限制了公司的發(fā)展速度。

3.ZF集團(tuán)總部及項(xiàng)目公司之間管理界限不明確，權(quán)責(zé)劃分不清晰，總部對(duì)項(xiàng)目公司的管控力的深入程度不夠，管理不夠精細(xì)化、規(guī)范化。

4.與同樣具有國(guó)企背景的房地產(chǎn)企業(yè)相比，在管理水平方面存在較大差距，符合企業(yè)實(shí)際的管控體系建設(shè)亟待完善。

5.設(shè)計(jì)、策劃營(yíng)銷等方面專業(yè)的人才不足，未能對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)的決策提供支持。

6.品牌管理有待加強(qiáng)，企業(yè)價(jià)值有待提升。

7.信息化建設(shè)尚不健全，制約企業(yè)發(fā)展的進(jìn)程。

（三）機(jī)遇

1.國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及各地政府的發(fā)展構(gòu)想，為房地產(chǎn)行業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。

2.國(guó)企深化改革、中央企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，國(guó)有資本金預(yù)算等對(duì)困難企業(yè)重組的政策支持。

3.中央政府出臺(tái)政策改善住房供給結(jié)構(gòu)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)性價(jià)比高的商品房、經(jīng)適房、廉租房等保障性住房的建設(shè)。

4.市場(chǎng)洗牌力度日益明顯，有央企背景、專業(yè)能力強(qiáng)、規(guī)模大的房地產(chǎn)企業(yè)可以在未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)主導(dǎo)地位。

（四）威脅

1.國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)的宏觀調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展從而對(duì)公司?l展的影響。

2.房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展的專業(yè)化水平和層次日益提高，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)。

3.歷史上形成大量的不良資產(chǎn)及遺留問(wèn)題嚴(yán)重制約公司的發(fā)展。

三、ZF房地產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的調(diào)整和選擇

通過(guò)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力分析，對(duì)ZF房地產(chǎn)公司應(yīng)該根據(jù)現(xiàn)在的情況，以機(jī)會(huì)為導(dǎo)向，積極探索合適的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，利用戰(zhàn)略組合的模式，穩(wěn)步打開(kāi)市場(chǎng)，深耕具有資源優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)，搭建成橫縱交叉的穩(wěn)定結(jié)構(gòu)，獲取更多的市場(chǎng)份額。建議選擇差異化和集中化的組合戰(zhàn)略，從以下方面對(duì)ZF房地產(chǎn)公司的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略進(jìn)行調(diào)整。

（一）項(xiàng)目地域相對(duì)集中化

隨著國(guó)家提出加大對(duì)城市化建設(shè)的力度影響，ZF房地產(chǎn)公司在未來(lái)幾年應(yīng)抓住二三線城市發(fā)展的新機(jī)遇，以前瞻性的目光抓住區(qū)域發(fā)展為契機(jī)，力求在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中脫穎而出，這符合公司目前的資金實(shí)力狀況和管理隊(duì)伍現(xiàn)狀以及成本風(fēng)險(xiǎn)控制的要求。目前在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)突出，在重慶、長(zhǎng)沙等地得到消費(fèi)者的認(rèn)可和較好的社會(huì)影響力，同時(shí)對(duì)所在地域的經(jīng)濟(jì)、政治、人文和風(fēng)俗習(xí)慣的全面了解，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)有了較準(zhǔn)確的預(yù)判。因此，可以借此機(jī)會(huì)，因勢(shì)利導(dǎo)，在重慶、長(zhǎng)沙等地域進(jìn)一步深入開(kāi)展項(xiàng)目，深耕重慶、長(zhǎng)沙等有資源優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)，以點(diǎn)帶面穩(wěn)步擴(kuò)張。同時(shí)，在對(duì)全國(guó)性的項(xiàng)目信息進(jìn)行判斷篩選的基礎(chǔ)上，確定有資源優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)的幾個(gè)重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行深入研究和布局，保證項(xiàng)目的成功率。對(duì)北京、上海、廣州等一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也應(yīng)密切關(guān)注，遇到合適的項(xiàng)目可以大大提升品牌效應(yīng)。

（二）項(xiàng)目產(chǎn)品的差異化

眾所周知，產(chǎn)品質(zhì)量好壞決定企業(yè)發(fā)展生命力的進(jìn)程，ZF房地產(chǎn)公司應(yīng)該在項(xiàng)目產(chǎn)品精細(xì)化的基礎(chǔ)上實(shí)行差異化，在保證產(chǎn)品質(zhì)量，凸顯規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃方面的優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，有必要實(shí)施差異化競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，利用“精品+名牌”的策略，提高市場(chǎng)占有率，不斷提高社會(huì)影響能力，成為企業(yè)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。從以下幾個(gè)方面實(shí)行差異化戰(zhàn)略有利于企業(yè)的持久發(fā)展。

1.規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)以人為本，設(shè)計(jì)新穎，功能合理。要擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)方案，從戶型設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)體系、內(nèi)部功能、空間利用、室內(nèi)外環(huán)境、節(jié)能節(jié)地等各個(gè)細(xì)節(jié)上都要體現(xiàn)以人為本的思想，充分體現(xiàn)產(chǎn)品的使用價(jià)值和觀賞價(jià)值。對(duì)于銷售業(yè)績(jī)好且具有自身的特點(diǎn)的設(shè)計(jì)，可將其復(fù)制到多個(gè)的項(xiàng)目上，一來(lái)節(jié)省設(shè)計(jì)成本，二來(lái)利于銷售，為企業(yè)帶來(lái)更多經(jīng)濟(jì)效益。

2.質(zhì)量精細(xì)，設(shè)施齊全，便于營(yíng)銷。產(chǎn)品質(zhì)量是企業(yè)發(fā)展的生命力，在具有成熟的規(guī)劃設(shè)計(jì)前提下，施工質(zhì)量是提高產(chǎn)品質(zhì)量的中心環(huán)節(jié)和重點(diǎn)。其中施工材料、配件、設(shè)備的選擇不但要保證產(chǎn)品質(zhì)量，且應(yīng)充分考慮到消費(fèi)者的實(shí)際需要。同時(shí)，選擇現(xiàn)場(chǎng)管理豐富、技術(shù)質(zhì)量管理過(guò)硬、技術(shù)素質(zhì)較高、資質(zhì)等級(jí)水平較高的合格的施工企業(yè)，才能確保提高產(chǎn)品的質(zhì)量。在保證產(chǎn)品質(zhì)量精?，配套設(shè)施齊全的前提下，加強(qiáng)營(yíng)銷策略，在差異化競(jìng)爭(zhēng)中取勝，只有這樣才能吸引更多消費(fèi)者。

3.環(huán)境優(yōu)美，居住方便，服務(wù)周到。規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該與項(xiàng)目定位以及后期的物業(yè)管理一脈相承。目前，景觀設(shè)計(jì)和物業(yè)管理的好壞已經(jīng)成為項(xiàng)目成敗的一個(gè)重要因素。優(yōu)質(zhì)的景觀園林的配套建設(shè)，直接影響著銷售業(yè)績(jī)，從而影響利潤(rùn)的獲得。

（三）產(chǎn)品線的相對(duì)集中化，爭(zhēng)取形成差異化的商業(yè)模式

在房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控從嚴(yán)的大環(huán)境下，準(zhǔn)確的產(chǎn)品線定位是保證企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出的關(guān)鍵。ZF房地產(chǎn)公司與知名的房地產(chǎn)企業(yè)相比，受到資金量少，土地的存儲(chǔ)量有限等客觀因素的影響，需要對(duì)住宅、商業(yè)、辦公等產(chǎn)品的配比有一定的規(guī)劃，目前應(yīng)以相對(duì)熟悉的住宅開(kāi)發(fā)為主，逐步提高其他產(chǎn)品的配比。住宅產(chǎn)品方面在短期內(nèi)應(yīng)以剛需性的普通住宅定位為主，適當(dāng)搭配保障房和高端商品住宅，形成相對(duì)集中的產(chǎn)品線。

四、ZF房地產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略實(shí)施的保障措施

為了確保ZF房地產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略有效的實(shí)施，使其能在房地產(chǎn)需求多樣化和日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境中脫穎而出，練好內(nèi)功，有效的組織資源配置、內(nèi)部管控能力的提升等都至關(guān)重要，建議ZF房地產(chǎn)公司應(yīng)重點(diǎn)從以下幾個(gè)方面提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（一）加強(qiáng)企業(yè)的管控能力

提高企業(yè)管理能力是增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的有效途徑之一，ZF房地產(chǎn)公司應(yīng)該在科學(xué)分析宏觀環(huán)境的前提下，對(duì)本企業(yè)進(jìn)行合理的判斷與決策，通過(guò)提高企業(yè)管理能力，不斷提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。建議加強(qiáng)ZF房地產(chǎn)公司總部和項(xiàng)目公司的內(nèi)部控制能力，在開(kāi)發(fā)投資、工程建設(shè)、產(chǎn)品銷售等環(huán)節(jié)均需要實(shí)施全過(guò)程管理，應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾點(diǎn)：一是提高項(xiàng)目論證能力和決策水平；二是加強(qiáng)成本、進(jìn)度、質(zhì)量與安全管理；三是全面實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理。

（二）優(yōu)化企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)

ZF房地產(chǎn)公司可以進(jìn)行機(jī)構(gòu)改革、重塑管理流程，打破部門(mén)之間的固有觀念，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的重要意義，提高員工的協(xié)作能力和創(chuàng)新能力，有利于組織的靈活性和應(yīng)變能力的提升，使得企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中更具優(yōu)勢(shì)。建議采用矩陣式結(jié)構(gòu)管理模式，一方面通過(guò)核心價(jià)值鏈管理設(shè)立部門(mén)，包括投資、營(yíng)銷、研發(fā)、項(xiàng)目運(yùn)籌及結(jié)構(gòu)資本和運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)，另一方面從知識(shí)、人力、財(cái)務(wù)、客戶角度。

（三）加強(qiáng)人力資源開(kāi)發(fā)

ZF房地產(chǎn)公司應(yīng)通過(guò)建立學(xué)習(xí)型組織，引進(jìn)業(yè)務(wù)素質(zhì)過(guò)硬、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、富有創(chuàng)造力的人才，不斷強(qiáng)化團(tuán)隊(duì)協(xié)作，培養(yǎng)出適應(yīng)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的各類人才。人才不僅是企業(yè)經(jīng)營(yíng)者謀略決策的關(guān)鍵，更是企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新、品牌升值、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)市場(chǎng)價(jià)值的基礎(chǔ)。因此，優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)的打造，是形成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的保障。

（四）加強(qiáng)企業(yè)的信息化建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)合理運(yùn)用信息化管理技術(shù)來(lái)有效提升管理水平高和核心競(jìng)爭(zhēng)力。ZF房地產(chǎn)公司應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理信息化、項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程信息化、產(chǎn)品和服務(wù)銷售信息化、企業(yè)管理信息化、企業(yè)決策信息化和動(dòng)態(tài)聯(lián)盟信息化等方面的建設(shè)力度，不斷提升企業(yè)的管理效力和水平，加速商業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。

（五）拓寬多種融資渠道

房地產(chǎn)行業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，由于存在資金需求大、投資回收期長(zhǎng)的行業(yè)特征，在房地產(chǎn)政策宏觀調(diào)控下，應(yīng)克服融資障礙，重塑企業(yè)資金鏈，，依托自身資源和特點(diǎn)，減少過(guò)去對(duì)于銀行貸款的單一依賴，尋找合作開(kāi)發(fā)、銀行貸款、信托基金、發(fā)行債券、上市公司再融資等多元化的融資渠道，才能為公司的快速發(fā)展提供有力支持。