房地產(chǎn)公司的盈利模式精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)公司的盈利模式范文

一、房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式分析

外界一直對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)幾h不斷，房地產(chǎn)行業(yè)是否像外界傳言的那樣存在暴利，房?jī)r(jià)的漲跌到底有何規(guī)律等等，人們總是對(duì)此類問(wèn)題追問(wèn)不停。其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也是一步一步走過(guò)來(lái)的，并不是通過(guò)暴利來(lái)獲取利潤(rùn)。目前，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的窘境非常多，除了有經(jīng)營(yíng)的窘境之外，還有規(guī)模及其制度的困境。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還是處于上升期間的，在確認(rèn)收入成本等各方面還有很多不足之處。當(dāng)前，我國(guó)的民用建筑所使用的收入確認(rèn)方法還比較落后，再加上很多房地產(chǎn)行業(yè)都收到各個(gè)方面的影響，導(dǎo)致發(fā)展速度比較慢。所以，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商主動(dòng)成立了自身設(shè)計(jì)、監(jiān)理及其建筑機(jī)構(gòu)。但是由于我國(guó)的行政管理單位在很大程度上都限制了房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行這種自我交易，所以導(dǎo)致這種方法實(shí)施的時(shí)間比較短，取得的成效并不明顯。很多房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)自身充滿自信，并且堅(jiān)持認(rèn)為，儲(chǔ)備性的土地能夠增加企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。所以，我國(guó)一些比較大型的房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)積極儲(chǔ)備戰(zhàn)略性的土地，甚至不會(huì)顧及到企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的組織架構(gòu)還只限于項(xiàng)目式的，該種組織架構(gòu)并不會(huì)隨著企業(yè)的擴(kuò)大而擴(kuò)大。

通常，某個(gè)房地產(chǎn)公司在競(jìng)標(biāo)中競(jìng)得一塊地之后，就會(huì)在最短的時(shí)間內(nèi)成立相關(guān)的項(xiàng)目，因此，這一項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)報(bào)表就可以比較直接反映了該項(xiàng)目盈利與否。不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模不一樣，其開發(fā)過(guò)程總的來(lái)說(shuō)不會(huì)低于兩年，正常情況下都是三年之久。并且，一個(gè)正常的項(xiàng)目，真正進(jìn)行預(yù)售也是已經(jīng)在項(xiàng)目開始施工之后大概一年的時(shí)間進(jìn)行，一旦超過(guò)這個(gè)時(shí)間，這個(gè)公司的資金周轉(zhuǎn)就會(huì)存在很大問(wèn)題。同時(shí)，當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)行到交房環(huán)節(jié)之后，就表明這個(gè)項(xiàng)目的主要的工作基本已經(jīng)完成了，也就意味著這個(gè)公司可以有效地開展其他的項(xiàng)目。在房地產(chǎn)形勢(shì)較好的情況下，項(xiàng)目預(yù)售之后的半年時(shí)間內(nèi)就可以完成大部分的銷售，此時(shí)的回款速度也會(huì)比較好，但此時(shí)離交房來(lái)說(shuō)一般都有很長(zhǎng)一段時(shí)期，而現(xiàn)有的收入確認(rèn)方法的時(shí)間段主要 是在交房的這個(gè)階段來(lái)進(jìn)行收入確認(rèn)，交房之前所收到的房款，一般只能記載為預(yù)收賬款之列，成本在存貨中反應(yīng)，長(zhǎng)此以往，房地產(chǎn)項(xiàng)目一般會(huì)陷入一個(gè)循環(huán)中，也就是第一年項(xiàng)目立項(xiàng)并投入大量資金進(jìn)行工程建設(shè)，第二年達(dá)到預(yù)售條件進(jìn)行預(yù)售并回款，第三年完工交房并確認(rèn)收入；在財(cái)務(wù)報(bào)表中反映的也就是第一年處于虧損狀態(tài)，第二年雖然有大量的現(xiàn)金流注入，但是不能確認(rèn)收入，也還是處于虧損狀態(tài)，第三年雖然可以確認(rèn)收入了，但是現(xiàn)金流沒(méi)有了。有的項(xiàng)目比較多的房地產(chǎn)公司，財(cái)務(wù)報(bào)表上的收入只是以前年度項(xiàng)目的收入，現(xiàn)金流卻是目前的項(xiàng)目的現(xiàn)金流，兩者并不對(duì)應(yīng)。所以單單看房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析并不能很直觀的看出該公司的現(xiàn)時(shí)盈利情況。

二、房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)售制度及其完工確認(rèn)收入法

1、我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)供求現(xiàn)狀分析

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采用預(yù)售制度，主要目的是希望能夠解決房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺不足，降低房地產(chǎn)行業(yè)門檻、增加商品房供應(yīng)以活躍房地產(chǎn)，在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于供大于求的階段，但是也會(huì)根據(jù)開發(fā)商的具體情況有一定的差別。信用好、有實(shí)力的開發(fā)商開發(fā)的樓盤，銷售狀況會(huì)好于信用不好、實(shí)力差，或是定位不準(zhǔn)的開發(fā)商開發(fā)的樓盤。在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，供求關(guān)系一直是一個(gè)矛盾的集合點(diǎn)，對(duì)于供給方來(lái)說(shuō)，我國(guó)政府部門的土地控制影響著供給量；但是對(duì)于需求方來(lái)說(shuō)，影響其購(gòu)房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的價(jià)格等等，對(duì)房地產(chǎn)的需求都會(huì)造成影響。分析我國(guó)人均的實(shí)際需求之后發(fā)現(xiàn)，我國(guó)人均住房需求普遍是比較低的，這是因?yàn)榇蠖鄶?shù)的住房消費(fèi)者的收入水平不高，購(gòu)房的能力有限，因此對(duì)于成本較低、價(jià)格較低的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的需求比較大。但是從房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)分析，目前建造的多以高檔商品住宅為主，成本和價(jià)格都比較高，人均負(fù)擔(dān)較高，購(gòu)房承受的壓力太大，所以更多的消費(fèi)者偏向于選擇成本價(jià)格較低的住宅，這也就導(dǎo)致我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)供大于求現(xiàn)象的發(fā)生。

2、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)售收入確認(rèn)法分析

（1）完工確認(rèn)收入法

房地產(chǎn)公司若是選擇將房屋完全建造好之后再開始售賣，那么承擔(dān)的資金壓力就比較大，因此更多的房地產(chǎn)企業(yè)更愿意采取預(yù)售制度，幫助企業(yè)解決自身的資金周轉(zhuǎn)，減輕自身的資金壓力。一般是項(xiàng)目達(dá)到了預(yù)售條件，就開始進(jìn)行預(yù)售，目前，我們所使用的預(yù)售機(jī)制只是根據(jù)商品銷售的收入確認(rèn)條件，并不能真正的來(lái)確認(rèn)收入，僅僅只是用來(lái)確認(rèn)為是預(yù)收帳款，只有完工交房之后才能進(jìn)一步確認(rèn)收入，這也就是我們一直所說(shuō)的完工確認(rèn)收入法。

（2）完工確認(rèn)收入法適用的原因

分析我國(guó)現(xiàn)有的情況來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)進(jìn)行確認(rèn)收入是要遵照銷售商品的收入確認(rèn)條件來(lái)進(jìn)行的，也就是說(shuō)，要嚴(yán)格滿足我國(guó)相關(guān)的規(guī)定來(lái)確認(rèn)收入。單單就從我國(guó)目前的現(xiàn)實(shí)狀況來(lái)看，所實(shí)行的商品預(yù)售難以滿足真正的需求，很難在第一時(shí)間就及時(shí)的確認(rèn)收入，大多數(shù)情況下都只是在流動(dòng)負(fù)債表中列支而已。

現(xiàn)在，我國(guó)選用的房地產(chǎn)預(yù)售收入確認(rèn)法，主要是依照銷售商品的原則來(lái)進(jìn)行確認(rèn)的。根據(jù)這一原則，在沒(méi)有轉(zhuǎn)移商品的風(fēng)險(xiǎn)及其收益的情況下，若是開發(fā)商對(duì)商品進(jìn)行比較有力的控制，那么將會(huì)很難滿足收入確認(rèn)的條件，因此，在完工之前要確認(rèn)收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能確認(rèn)收入。我們所采用的完工確認(rèn)收入法因此極易造成業(yè)績(jī)波動(dòng)及其財(cái)務(wù)指標(biāo)不真實(shí)，不能及時(shí)的反映出目前現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)有效的情況，以至于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況也很難立即反映出來(lái)，財(cái)務(wù)報(bào)表不能直接反映出它本身的作用，嚴(yán)重的影響到投資者的決策。

（3）完工百分比法運(yùn)用的前提條件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用的完工百分比法主要是要根據(jù)合同完工的進(jìn)度來(lái)進(jìn)行收入和費(fèi)用確認(rèn)。其中，使用該種確認(rèn)方法的前提條件之一就是要確保資產(chǎn)負(fù)債表能有效地進(jìn)行費(fèi)用估計(jì)。其中，具體的表現(xiàn)方法體現(xiàn)在以下方面：能夠可靠的估計(jì)出固定的造價(jià)合同，并且合同總的收入能夠可靠有效地進(jìn)行計(jì)量；能夠可靠地估計(jì)出成本加成合同的結(jié)果，也就是說(shuō)與合同相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；實(shí)際發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計(jì)量。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)用百分比法進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的優(yōu)勢(shì)所在

第一，選用完工百分比法進(jìn)行核算時(shí)能有效的整合房地產(chǎn)企業(yè)收入和成本匹配原則。與其他行業(yè)的公司相比，房地產(chǎn)企業(yè)主要的會(huì)計(jì)收入特點(diǎn)體現(xiàn)在成本計(jì)算上。項(xiàng)目結(jié)構(gòu)復(fù)雜，成本高，建設(shè)周期長(zhǎng)，從立項(xiàng)、到建設(shè)、交付等才算一個(gè)項(xiàng)目真正完成。我們?cè)鯓硬拍芨鼫?zhǔn)確、真實(shí)、客觀地反映會(huì)計(jì)信息，這是大家一直討論的重點(diǎn)所在。

現(xiàn)在，我國(guó)很多大型企業(yè)都是依照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則15號(hào)―建造合同的》明確規(guī)定來(lái)進(jìn)行收入和成本確認(rèn)的，選擇該種方式是可以在能準(zhǔn)確有效的估計(jì)出施工合同結(jié)果的情況下，選擇使用完工百分比方法來(lái)進(jìn)行收入確認(rèn)成本，很多企業(yè)就可以直接利用資產(chǎn)負(fù)債表來(lái)進(jìn)行收入確認(rèn)。對(duì)比之前所提到的完工確認(rèn)收入法，若房地產(chǎn)公司采用完工百分比法，其優(yōu)點(diǎn)之一就是能夠反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，為投資者做決策提供幫助。完工百分比確認(rèn)收入主要是根據(jù)不同的階段的不同比例來(lái)結(jié)轉(zhuǎn)收入的，能夠清晰地體現(xiàn)出生產(chǎn)的成果。我國(guó)有明確的規(guī)定，房屋的預(yù)售是有條件的，一般會(huì)受到開發(fā)方的實(shí)力、土地的權(quán)屬、建設(shè)方的資質(zhì)以及建設(shè)進(jìn)度等的影響，但是一旦符合預(yù)售的條件且預(yù)售已經(jīng)發(fā)生的時(shí)候，說(shuō)明該項(xiàng)目的成本已經(jīng)大部分發(fā)生了，且對(duì)于購(gòu)房者而言由于預(yù)售時(shí)房地產(chǎn)公司已在房交所對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行了網(wǎng)絡(luò)簽售，除非購(gòu)房者退房，房地產(chǎn)公司沒(méi)有辦法對(duì)已網(wǎng)簽房源進(jìn)行二次簽售，這說(shuō)明購(gòu)房者不論房地產(chǎn)公司是否交房，對(duì)網(wǎng)簽的房屋已有了完全的權(quán)利。因此在這個(gè)時(shí)候來(lái)確定收入是完全可行的，也是符合權(quán)責(zé)發(fā)生制的。

各個(gè)企業(yè)單位在使用完工百分比法確認(rèn)收入時(shí)，不同的會(huì)計(jì)期間的各種會(huì)計(jì)表格不會(huì)有特別大的幅度波動(dòng)，并且財(cái)務(wù)指標(biāo)也不會(huì)受到很大影響。一旦總的成本及其其他的各種投資的凈利潤(rùn)處于一個(gè)合理的階段范圍時(shí)，所確認(rèn)的收入的差別也不會(huì)特別明顯，所以利潤(rùn)率也不會(huì)有很大變化。

第2篇：房地產(chǎn)公司的盈利模式范文

[關(guān)鍵詞]輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)；房地產(chǎn)；金融

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.04.030

[中圖分類號(hào)]F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1673-0194（2016）04-00-01

1 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)起著舉足輕重的作用，它帶動(dòng)著上下游諸多行業(yè)的發(fā)展。在告別了黃金十年后，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了過(guò)剩的現(xiàn)象。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)主要是以重資產(chǎn)為發(fā)展特征，企業(yè)的盈利模式：①土地價(jià)格增值。在土地紅利時(shí)代，土地價(jià)格逐年攀升，企業(yè)囤積土地，該行為本身就可為企業(yè)獲利。②靠?jī)?yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低融資成本來(lái)獲得盈利。在內(nèi)部融資和外部融資中，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠對(duì)外融資中的債務(wù)投資，比如：地產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款、房地產(chǎn)信托、發(fā)行債券，等等。確定合理的負(fù)債和股權(quán)比例，以及負(fù)債內(nèi)部長(zhǎng)短期債務(wù)的比例成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)決策中非常重要的問(wèn)題。

在中國(guó)，直接融資市場(chǎng)發(fā)展落后、投資破產(chǎn)機(jī)制不成熟、企業(yè)誠(chéng)信不足等問(wèn)題約束著銀行放貸的步伐，所以企業(yè)一旦資金鏈斷裂，就可能面臨破產(chǎn)的問(wèn)題。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)受政府宏觀調(diào)控的影響巨大，央行的貨幣政策、稅務(wù)政策及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓購(gòu)置政策都使行業(yè)發(fā)展面臨著巨大的不確定因素。由以上分析可以得出，傳統(tǒng)的重資產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式難以適應(yīng)現(xiàn)有的行業(yè)形勢(shì)，要突破瓶頸就需要向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變。

碧桂園作為中國(guó)房產(chǎn)十強(qiáng)，是一家以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，經(jīng)營(yíng)范圍涉及裝修、建筑、酒店及教育等行業(yè)的綜合性企業(yè)集團(tuán)。2014年碧桂園實(shí)現(xiàn)銷售1 287.9億元，完成了全年的銷售目標(biāo)。作為千億級(jí)別梯隊(duì)的房企，面臨行業(yè)變革，碧桂園成功地引入了輕資產(chǎn)模式，其經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。

2 碧桂園輕資產(chǎn)模式經(jīng)驗(yàn)分析

2.1 借力金融巨頭，引入外部投資者

目前，房地產(chǎn)行業(yè)的庫(kù)存壓力不斷加大，銷售不理想，碧桂園的借貸總額上升了10%。平安人壽以每股港幣2.816元的價(jià)格，共計(jì)63億元的資金購(gòu)買碧桂園22.36億新股，成為碧桂園第二大股東。平安和碧桂園的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合有利于雙方實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略互補(bǔ)，平安入股給碧桂園帶來(lái)了巨額的現(xiàn)金，緩解了資金鏈緊張的情況。碧桂園將募集到的資金用于公司日后發(fā)展和一般營(yíng)運(yùn)用途，在讓渡部分控制權(quán)的同時(shí)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)“去家族化”的目標(biāo)。平安也將此次投資視為保險(xiǎn)資金的分散配置，作為未來(lái)布局社區(qū)金融的重要戰(zhàn)略。從而雙方可以在金融投資、房地產(chǎn)營(yíng)銷、資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)方面實(shí)現(xiàn)合作。

2.2 O2O+大數(shù)據(jù)改造模式

平安入主碧桂園可以利用其30多萬(wàn)戶的現(xiàn)有存量業(yè)主資源，在碧桂園社區(qū)的APP中植入平安的產(chǎn)品，這樣業(yè)主就可以在線上提交申請(qǐng)，線下享受日常家政、維修服務(wù)（比如支付物業(yè)管理費(fèi)，水電氣費(fèi)）以及增值服務(wù)（比如照顧老人小孩、洗衣服、購(gòu)物）。利用這個(gè)虛擬的平臺(tái)可以為業(yè)主租戶和物業(yè)管理公司提供一個(gè)交易平臺(tái)，有效解決了信息不對(duì)稱、交易費(fèi)用高、難度大的問(wèn)題。相對(duì)于報(bào)紙雜志以及在公交地鐵等人流聚集地投放廣告而言，利用這個(gè)APP在線平臺(tái)能收集用戶的交易數(shù)據(jù)及流量，分析業(yè)主的愛好和消費(fèi)需求?；谏鐓^(qū)住宅和碧桂園的其他垂直產(chǎn)業(yè)鏈，關(guān)注養(yǎng)老、酒店、教育等細(xì)分市場(chǎng)，可根據(jù)業(yè)主的年齡、偏好、消費(fèi)額實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營(yíng)銷，發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)的作用，構(gòu)造覆蓋業(yè)主租戶生命周期的資源整合平臺(tái)，全方位多層次地滿足業(yè)主的需求。

2.3 房產(chǎn)眾籌，用戶定制

傳統(tǒng)的地產(chǎn)商都是依靠貸款，或通過(guò)影子銀行進(jìn)行融資。在融資成本不斷提高的大環(huán)境下，碧桂園在上海推出了房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目，以一平方米為眾籌單位，在項(xiàng)目建成后，購(gòu)買者就可以擁有一套樓房的部分或整體權(quán)益。隨后，投資者可以把眾籌權(quán)利轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)，擁有該套住房，或委托開發(fā)商銷售后轉(zhuǎn)為收益權(quán)。通過(guò)眾籌的項(xiàng)目投資者可以參加項(xiàng)目的全過(guò)程，享受到份額轉(zhuǎn)讓、分紅、低價(jià)購(gòu)房等多項(xiàng)收益?；ヂ?lián)網(wǎng)精神的實(shí)質(zhì)就是互動(dòng)、分享、開放，只有至始至終以客戶為導(dǎo)向進(jìn)行定制生產(chǎn)，產(chǎn)品才能實(shí)現(xiàn)與消費(fèi)者的精神共鳴。對(duì)于碧桂園本身而言，進(jìn)行眾籌能有效減少在融資和營(yíng)銷環(huán)節(jié)的成本，卸下資金壓力，轉(zhuǎn)變成為管理運(yùn)營(yíng)商，提前鎖定了購(gòu)買意向客戶，降低后續(xù)的銷售壓力，避免一些不可預(yù)料的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也可以讓業(yè)主享受成本節(jié)約的收益。

2.4 發(fā)行REITs，盤活旗下重資產(chǎn)

REITs即為房地產(chǎn)信托投資基金，按其性質(zhì)和收入來(lái)源分為債務(wù)型、股權(quán)型、混合型。股權(quán)型的收入來(lái)源就是租金或處置所得，此時(shí)的REITs就是直接投資不動(dòng)產(chǎn)。而債券型主要是以利息收入和證券投資收益為主，即投資者向開發(fā)商和房地產(chǎn)管理者提供投資性房地產(chǎn)抵押證券或抵押貸款。在中國(guó)的REITs市場(chǎng)主要是以債券型為主且多以私募定位，采取到期還本付息被動(dòng)管理。碧桂園旗下有44家酒店，由于國(guó)內(nèi)酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈并且酒店的選址不具有優(yōu)勢(shì)，碧桂園的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)緩慢，資產(chǎn)報(bào)酬率在同行業(yè)中較低。碧桂園計(jì)劃把酒店業(yè)務(wù)板塊分拆上市以此提高流動(dòng)性和財(cái)務(wù)的靈活性，通過(guò)酒店資產(chǎn)證券化去盤活這部分重資產(chǎn)，從而優(yōu)化自己的財(cái)務(wù)報(bào)表。但是目前中國(guó)內(nèi)地的REITs還沒(méi)能得到政策的支持，現(xiàn)有的幾個(gè)REITs的客戶主要是大戶以及機(jī)構(gòu)投資者，投資者人數(shù)限制致使其流動(dòng)性較弱。同時(shí)中國(guó)持有物業(yè)取得的租金需要交納營(yíng)業(yè)稅，所得稅等，稅務(wù)負(fù)擔(dān)也成為制約REITs發(fā)展的重要因素。

輕資產(chǎn)模式受到房地產(chǎn)公司的喜愛一個(gè)非常重要的因素就是能解決房地產(chǎn)龐大的資金壓力，只有控制好項(xiàng)目質(zhì)量控制、打通融資渠道，提高風(fēng)險(xiǎn)的防范能力才能真正實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)帶來(lái)的效益。

第3篇：房地產(chǎn)公司的盈利模式范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

2009年4月8日,一直被萬(wàn)科視為標(biāo)桿的美國(guó)帕爾迪房地產(chǎn)公司宣布與桑達(dá)克斯合并,在金融危機(jī)發(fā)生的兩年中,帕爾迪虧損37億美元,結(jié)束了其長(zhǎng)達(dá)56年的連續(xù)贏利記錄,桑達(dá)克斯在2008年的虧損也達(dá)到27億美元。金融危機(jī)也對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大的沖擊,在此形勢(shì)下,房地產(chǎn)企業(yè)如何調(diào)整其發(fā)展戰(zhàn)略以應(yīng)對(duì)復(fù)雜與激烈的經(jīng)營(yíng)環(huán)境,促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及企業(yè)的健康發(fā)展,成為亟須研究與解決的問(wèn)題。

一、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型理論的含義和特點(diǎn)

戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型就是企業(yè)為了動(dòng)態(tài)地適應(yīng)外部環(huán)境和內(nèi)部條件的變化,或者為了利用潛在的機(jī)會(huì)而從原有戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變到新戰(zhàn)略,從而不斷創(chuàng)造新的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型是一個(gè)具有生態(tài)特征的戰(zhàn)略演變過(guò)程,是組織在快速變化的競(jìng)爭(zhēng)條件下采取非固定式戰(zhàn)略趨向的一種必然結(jié)果,表現(xiàn)為企業(yè)戰(zhàn)略具有周期性、實(shí)效性特征。企業(yè)要適應(yīng)不斷變化的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,就必須根據(jù)企業(yè)所處的宏觀和微觀環(huán)境的實(shí)際情況積極進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整,對(duì)企業(yè)重新進(jìn)行定位、改進(jìn)或選擇新的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和發(fā)展戰(zhàn)略,圍繞增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力,推動(dòng)企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)換。戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型具有前瞻性、目的性和創(chuàng)新性的特征。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

(一)培育房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力,又稱企業(yè)核心能力,是近幾年國(guó)際上戰(zhàn)略管理領(lǐng)域的熱點(diǎn)研究課題。核心競(jìng)爭(zhēng)力的英文原意是“核心能力或核心技術(shù)”,這一概念是由美國(guó)著名管理學(xué)家普拉哈萊德和哈默于1990年提出的,核心競(jìng)爭(zhēng)力是一種“組織的積累性學(xué)識(shí),特別是如何協(xié)調(diào)不同的生產(chǎn)技能和有機(jī)結(jié)合多種技術(shù)流派的學(xué)識(shí)”。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該培育自己獨(dú)有的核心競(jìng)爭(zhēng)力,以下是房地產(chǎn)企業(yè)要重視的幾個(gè)方面:

1、分工和專業(yè)化協(xié)作的深化是構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的前提。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該尋找合作伙伴,采取外包化進(jìn)行開發(fā)。充分利用企業(yè)的核心創(chuàng)新技術(shù),發(fā)揮核心專長(zhǎng)開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng),才能最大限度地降低經(jīng)營(yíng)成本,規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),快速應(yīng)變市場(chǎng)。調(diào)整業(yè)務(wù)類型,有保有棄,重點(diǎn)開發(fā)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的業(yè)務(wù)。例如,為應(yīng)對(duì)行業(yè)的波動(dòng),Pulte Homes公司主動(dòng)調(diào)整業(yè)務(wù)類型,停止開發(fā)經(jīng)驗(yàn)相對(duì)較少的商用物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目,專注于居民住房業(yè)務(wù),確立專業(yè)化路線。對(duì)國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),宏觀調(diào)控提高了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入的門檻,加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng),宣告了房地產(chǎn)企業(yè)粗放經(jīng)營(yíng)的失敗。市場(chǎng)發(fā)展越成熟,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越激烈,專業(yè)化就越重要,專注才能專業(yè),專業(yè)才能卓越。所以,房地產(chǎn)企業(yè)必須明確自身優(yōu)勢(shì),有所為,有所不為,既是應(yīng)對(duì)不景氣行業(yè)發(fā)展環(huán)境的應(yīng)急之策,也是理清企業(yè)發(fā)展思路、重新確定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位的大好時(shí)機(jī)。

2、以顧客價(jià)值為導(dǎo)向,對(duì)管理流程、服務(wù)流程進(jìn)行改造是構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的條件。顧客價(jià)值是顧客通過(guò)所購(gòu)之物(服務(wù))獲得的價(jià)值和購(gòu)買過(guò)程中所費(fèi)成本之比較,包括物質(zhì)價(jià)值和精神價(jià)值兩部分。以顧客價(jià)值為導(dǎo)向,意味著針對(duì)顧客的特定需求,設(shè)計(jì)和制造滿足其需求的產(chǎn)品。但是這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)成本過(guò)高,所以在做好市場(chǎng)調(diào)研的情況下,選擇滿足大部分顧客價(jià)值的產(chǎn)品類型,例如戶型,可以在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上,選出最受歡迎的若干種戶型。

3、企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的塑造是建立在學(xué)習(xí)型組織的基礎(chǔ)上,學(xué)習(xí)導(dǎo)向會(huì)加強(qiáng)企業(yè)的創(chuàng)新能力。因?yàn)榻M織內(nèi)大范圍的學(xué)習(xí)行為,提高了組織成員對(duì)客戶不確定的需求、技術(shù)變化、不確定競(jìng)爭(zhēng)等因素的關(guān)注和把握程度。而且,學(xué)習(xí)導(dǎo)向還提高了技術(shù)創(chuàng)新水平及對(duì)創(chuàng)新技術(shù)的應(yīng)用,從而有利于實(shí)現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)的技術(shù)突破。因此,學(xué)習(xí)導(dǎo)向?qū)崿F(xiàn)了企業(yè)市場(chǎng)導(dǎo)向改善企業(yè)績(jī)效的目標(biāo)。在企業(yè)內(nèi)部,應(yīng)增進(jìn)知識(shí)的共享、擴(kuò)散程度,提高知識(shí)的利用效率,注重人才的培養(yǎng),在企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)造寬松的環(huán)境(包括充分尊重和鼓勵(lì)員工的首創(chuàng)精神、建立共同的價(jià)值觀、對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)、適當(dāng)授權(quán)等),使員工發(fā)揮自己的潛能,實(shí)現(xiàn)自己的價(jià)值。

(二)轉(zhuǎn)變盈利模式

1、向土地綜合經(jīng)營(yíng)者轉(zhuǎn)變。以往對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),土地的獲取是至關(guān)重要的,為了在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中獲取土地,很多開發(fā)商選擇一次性付款,這要求開發(fā)商有很強(qiáng)的資金實(shí)力,而且一旦發(fā)生市場(chǎng)低迷、金融危機(jī),土地也有可能成為一把雙刃劍,比如帕迪爾公司2007年半年與土地有關(guān)的費(fèi)用高達(dá)8.82億美元,而公司的虧損不過(guò)5.08億美元。其中,公司以期權(quán)的方式拿地,已經(jīng)支付了保證金和一些成本,但公司不準(zhǔn)備繼續(xù)交易而導(dǎo)致?lián)p失1.10億美元;準(zhǔn)備用于開發(fā)或出售的土地減值損失0.52億美元;開發(fā)中的土地資產(chǎn)減值損失6.66億美元;投資于一家未合并報(bào)表的合資企業(yè)損失0.54億美元。房地產(chǎn)企業(yè)要向土地綜合經(jīng)營(yíng)者轉(zhuǎn)變,只有這樣才能徹底改變開發(fā)的短期行為模式,最大限度地體現(xiàn)土地的價(jià)值,并給公司帶來(lái)平穩(wěn)的現(xiàn)金流,保證公司的持續(xù)性發(fā)展。從房地產(chǎn)產(chǎn)品的整體概念出發(fā),除提供滿足消費(fèi)者需求的住房需求等核心產(chǎn)品外,還要提供其形式產(chǎn)品和附加產(chǎn)品,進(jìn)行產(chǎn)品軟創(chuàng)新,如獨(dú)特的建筑風(fēng)格、產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品品牌、社區(qū)環(huán)境、售后服務(wù)和信貸服務(wù)等,通過(guò)提供附加服務(wù)來(lái)吸引消費(fèi)者,提高消費(fèi)者的滿意度。同時(shí),隨著消費(fèi)者需求的變化而提供相應(yīng)的服務(wù)。

2、向城市空間再利用與改造轉(zhuǎn)變。城市空間再利用是指對(duì)城市中心區(qū)的舊樓進(jìn)行改造再包裝的工程。這種房地產(chǎn)商業(yè)模式在歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家早已成熟,但在國(guó)內(nèi)由于政府和發(fā)展商醉心于大造新城,因此在這方面基本是一個(gè)空白。隨著國(guó)家的土地政策從緊,這方面必將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

(三)注重客戶關(guān)系管理?？蛻羰情_發(fā)商生存的基礎(chǔ)。根據(jù)客戶需求提供房地產(chǎn)產(chǎn)品,通過(guò)改善產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量增強(qiáng)客戶滿意度,與客戶建立良好的關(guān)系,是開發(fā)商取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要手段?？蛻絷P(guān)系管理能力是中小房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用信息化手段有效地對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)、建設(shè)、銷售和服務(wù)等環(huán)節(jié)的流程進(jìn)行管理,縮短營(yíng)銷周期和降低營(yíng)銷成本,增加收入,尋找擴(kuò)展業(yè)務(wù)所需的新的市場(chǎng)和渠道,提高客戶的價(jià)值、滿意度、贏利性和忠實(shí)度,從而提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。

(四)彌隙市場(chǎng)戰(zhàn)略。彌隙市場(chǎng)戰(zhàn)略是日本經(jīng)濟(jì)學(xué)家長(zhǎng)島總一郎提出的,他認(rèn)為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中永遠(yuǎn)存在著市場(chǎng)的盲點(diǎn),企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)應(yīng)該圍繞著“尋找市場(chǎng)彌隙”而展開,并以新產(chǎn)品開發(fā)作為實(shí)施市場(chǎng)縫隙戰(zhàn)略的核心。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求生存、求發(fā)展,就必須通過(guò)加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研,挖掘、發(fā)現(xiàn)、把握房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)彌隙,開發(fā)適合消費(fèi)者需求不斷變化的產(chǎn)品,為自己的生存能力增添砝碼。

總之,面對(duì)2009年經(jīng)濟(jì)嚴(yán)峻形勢(shì),房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)成功跨越,應(yīng)對(duì)困難要有足夠清醒的認(rèn)識(shí);要能迅速適應(yīng)市場(chǎng)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略;轉(zhuǎn)變盈利模式,向土地綜合經(jīng)營(yíng)者轉(zhuǎn)變。對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景充滿信心,采用適當(dāng)?shù)墓芾矸椒?、?zhàn)略措施,是我們應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的法寶。

(作者單位:西安建筑科技大學(xué))

主要參考文獻(xiàn):

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[3]邁克爾?波特.競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略[M].北京:華夏出版社,2004.

第4篇：房地產(chǎn)公司的盈利模式范文

一、房地產(chǎn)行業(yè)遇增長(zhǎng)瓶頸，金融創(chuàng)新帶來(lái)變革機(jī)遇

1.房地產(chǎn)行業(yè)面臨增長(zhǎng)天花板，房企盈利能力下滑

2015年至今，在持續(xù)的貨幣寬松、信貸增產(chǎn)、政策松動(dòng)的強(qiáng)刺激下，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入小周期上升階段，市場(chǎng)交易行情持續(xù)復(fù)蘇，房企資金鏈明顯好轉(zhuǎn)，收獲了靚麗的成績(jī)單。但是從長(zhǎng)期來(lái)看，除一線城市和少數(shù)核心二線城市出現(xiàn)供小于求的情況，大部分城仍然市面臨庫(kù)存積壓、降價(jià)難銷的困境，去庫(kù)存依舊是未來(lái)長(zhǎng)期主題。同時(shí)，天價(jià)地王頻頻出現(xiàn)，地價(jià)漲幅持續(xù)高于房?jī)r(jià)漲幅，房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間繼續(xù)縮窄在所難免。

傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)面臨銷售規(guī)模增長(zhǎng)的中長(zhǎng)期瓶頸，依靠簡(jiǎn)單拿地、開發(fā)賣房的盈利模式將難以持續(xù)。從上市房企財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，自2011年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)銷售毛利率從接近40%的高位持續(xù)下降至28%，銷售凈利潤(rùn)率從16%下滑至不足10%，行業(yè)盈利空間持續(xù)被壓縮。雖然近兩年房地產(chǎn)行業(yè)明顯回暖，但多數(shù)房企增收不增利，2016年一季度行業(yè)銷售凈利率為9.68%，同比下降了3.3個(gè)百分點(diǎn)。今年一季度房企盈利繼續(xù)出現(xiàn)分化，1/4的上市房企銷售凈利率高于10%，而另有1/4的房企卻已經(jīng)為負(fù)值。

2.部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率高企，急需改善融資結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式，必然會(huì)導(dǎo)致高杠桿和負(fù)債率偏高，而房企的主要融資渠道為債務(wù)融資（銀行貸款、委托貸款、公司債等）。去年以來(lái)信貸政策寬松，銀行貸款利率多次下調(diào)，房企融資成本明顯降低，同時(shí)A股再融資渠道也在放寬，房企融資沖動(dòng)強(qiáng)烈。2016年1-6月，上市房企發(fā)行公司債、企業(yè)債、超短融等信用債超過(guò)2500億元，遠(yuǎn)高于去年同期水平，代表房企發(fā)行公司債的票面利率普遍在3%-4%之間，較去年明顯降低；2015年28家上市房企定向增發(fā)募集資金超過(guò)1200億元，今年上半年又有20家房企定向增發(fā)700多億元，另有25家房企正處于審批流程中，部分房企甚至連續(xù)推出定增方案，房企資金饑渴可見一斑。

房地產(chǎn)企業(yè)融資的增加，造成部分房企資產(chǎn)負(fù)債率居高不下。上市房企資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)升高，2015年達(dá)到76.64%，比2014年提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。綠地控股、泛?？毓傻炔糠址科蟮馁Y產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)了87%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均值，其負(fù)債以債券、銀行貸款等為主。房企負(fù)債率高企，意味著企業(yè)償債壓力巨大，同時(shí)會(huì)影響企業(yè)后續(xù)再融資的安排，因而急需開拓融資渠道及創(chuàng)新融資模式。

3.房地產(chǎn)與金融合作密切，金融創(chuàng)新浪潮帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇

房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)都是傳統(tǒng)的資金密集型行業(yè)，二者合作廣泛而密切，在國(guó)外的行業(yè)分類中，房地產(chǎn)行業(yè)直接被視為金融的一部分。一方面，房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性使其成為金融領(lǐng)域最重要的抵押品和融資工具；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)發(fā)債、IPO、定增等傳統(tǒng)方式融資，同樣離不開金融機(jī)構(gòu)的支持。

近幾年，隨著金融市場(chǎng)管制逐步放寬，金融創(chuàng)新尤其是直接融資渠道拓寬，互聯(lián)網(wǎng)金融如火如荼，金融行業(yè)迎來(lái)新一輪發(fā)展階段，也為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)變革的機(jī)遇。以P2P、眾籌等為代表的新型互聯(lián)網(wǎng)融資方式，為房企將重資產(chǎn)的房子、土地轉(zhuǎn)換為輕資產(chǎn)提供了便利。金融創(chuàng)新也在推動(dòng)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化不斷發(fā)展，譬如ABS＼MBS＼CMBS、類REITs、公積金貸款證券化等產(chǎn)品開始涌現(xiàn)，這為房企開辟了新的融資渠道，有利于提高資產(chǎn)流動(dòng)性。在“地產(chǎn)+金融+互聯(lián)網(wǎng)”大融合的趨勢(shì)下，部分房企借助金融創(chuàng)新力量，加速戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，目標(biāo)成為產(chǎn)業(yè)金融集團(tuán)或其他類基金投資管理機(jī)構(gòu)，也變得順理成章。

二、房企轉(zhuǎn)型金融背后動(dòng)因思考

1.企業(yè)利潤(rùn)多元化，謀求高投入高回報(bào)

房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)，最主要的目的是尋求更大增量市場(chǎng)，突破現(xiàn)有行業(yè)發(fā)展瓶頸，拓寬企業(yè)利潤(rùn)來(lái)源。而金融行業(yè)門檻高、資本金數(shù)量大、盈利能力強(qiáng)，正符合房企未來(lái)戰(zhàn)略需求。部分投資于金融行業(yè)的房企，已經(jīng)獲得豐厚回報(bào)。泛?？毓傻拿裆C券公司已經(jīng)成為其利潤(rùn)主要來(lái)源，2015年證券公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)占比達(dá)到51.2%。綠地控股的全資子公司綠地金控去年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)30 億元，占比上市公司凈利達(dá)40%。

2.拓寬融資渠道，調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，降低融資成本

房企直接參與金融業(yè)務(wù)，將融資渠道從銀行、公司債擴(kuò)展至信托、私募基金、保險(xiǎn)、REITs、互聯(lián)網(wǎng)金融等領(lǐng)域，并且不斷發(fā)展出融資租賃、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化、P2P與眾籌等新型融資方式。而以債權(quán)融資為主的融資結(jié)構(gòu)，也悄然發(fā)生改變，股權(quán)融資占比大幅增加，房地產(chǎn)股權(quán)投資基金開始興起。直接參股或控股金融機(jī)構(gòu)的房企，享有更多融資便利，入股保險(xiǎn)的企業(yè)將有可能獲得大量低成本、長(zhǎng)期限的保險(xiǎn)資金；對(duì)入股銀行的房企而言，一方面其在地產(chǎn)開發(fā)周期中的融資需求皆有所滿足，包括前期拿地保證金、開發(fā)貸、銷售期按揭貸款以至于在持有運(yùn)營(yíng)階段的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款、社區(qū)金融服務(wù)等，另一方面也可對(duì)房企產(chǎn)業(yè)鏈的上下游企業(yè)提供融資服務(wù)。

3.推動(dòng)房企經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型

傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)多為重資產(chǎn)模式，即企業(yè)投入大量自有資金用于拿地、開發(fā)項(xiàng)目；但是借助金融創(chuàng)新方式，房地產(chǎn)基金、眾籌等多種融資渠道獲取資金，將項(xiàng)目大部分權(quán)益打包轉(zhuǎn)讓，一方面使企業(yè)債務(wù)出表，從而優(yōu)化房企財(cái)務(wù)報(bào)表結(jié)構(gòu)，另一方面使企業(yè)專注于設(shè)計(jì)、建造、招商及運(yùn)營(yíng)管理等環(huán)節(jié)，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)換。

三、地產(chǎn)轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)的三大主要模式

1.成立金融控股平臺(tái)，統(tǒng)籌金融業(yè)務(wù)，獲取金融全牌照

房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型金融最直接的模式就是成立金融控股平臺(tái)，獨(dú)立開展所有進(jìn)入業(yè)務(wù)，通過(guò)多種渠道布局，目標(biāo)是獲取金融領(lǐng)域全牌照。采用這種模式的多為房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、恒大集團(tuán)、綠地集團(tuán)等，它們未來(lái)謀求房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與金融業(yè)務(wù)板塊的協(xié)同效應(yīng)，力求打造金融地產(chǎn)財(cái)團(tuán)的發(fā)展模式。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在2015年正式成立萬(wàn)達(dá)金融集團(tuán)，目前已經(jīng)擁有網(wǎng)絡(luò)金融、保險(xiǎn)、投資等子公司，今年上半年收入155億元，發(fā)展極其迅速。恒大集團(tuán)成立恒大金融集團(tuán)，先后獲得保險(xiǎn)、銀行等業(yè)務(wù)牌照，設(shè)立恒大金服公司涉足互聯(lián)網(wǎng)金融，其中“恒大人壽”借助亞冠決賽高調(diào)亮相，引起廣泛關(guān)注。綠地集團(tuán)將金融業(yè)務(wù)作為三大新業(yè)務(wù)版塊，成立金融控股集團(tuán)，進(jìn)入包括互聯(lián)網(wǎng)金融、私募基金、小貸/擔(dān)保等多個(gè)領(lǐng)域，并參股東方證券、上海農(nóng)商銀行、錦州銀行等金融機(jī)構(gòu)。

2.參股控股金融機(jī)構(gòu)，擴(kuò)大金融布局

部分中型房企由于自身實(shí)力有限，但是在金融行業(yè)擁有一定的經(jīng)驗(yàn)或資源，選擇直接參股或控股金融機(jī)構(gòu)的方式，以“地產(chǎn)+金融+X”為戰(zhàn)略目標(biāo)，逐步轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)。一般而言，房企主要通過(guò)認(rèn)購(gòu)上市金融機(jī)構(gòu)定向增發(fā)的股份或二級(jí)市場(chǎng)收購(gòu)、收購(gòu)非上市金融機(jī)構(gòu)股權(quán)等手段，獲取金融機(jī)構(gòu)的參與乃至控制權(quán)，快速開展金融業(yè)務(wù)；或者聯(lián)合其他房企、資本共同發(fā)起設(shè)立壽險(xiǎn)、財(cái)險(xiǎn)、再保險(xiǎn)、民營(yíng)銀行等公司，從而獲取金融牌照，擴(kuò)大金融領(lǐng)域布局。

泛海控股是典型的轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)公司，從2014 年起加大了在金融領(lǐng)域的投資，在“金融+房地產(chǎn)+戰(zhàn)略投資”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型思路指導(dǎo)下，先后收購(gòu)并增資民生證券、亞太財(cái)險(xiǎn)、民生信托、民生期貨等，設(shè)立基金、投資管理公司、民金所等子公司，聯(lián)合其他民企發(fā)起成立壽險(xiǎn)、再保險(xiǎn)公司等，不斷完善金融版圖。

互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)則是房企轉(zhuǎn)型金融的熱門路徑。今年以來(lái)，就有金地集團(tuán)、碧桂園集團(tuán)、佳兆業(yè)等房地產(chǎn)企業(yè)紛紛上線互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，推出眾籌、首付貸、供應(yīng)鏈融資等各類金融產(chǎn)品。2016年9月，泛?？毓稍O(shè)立民生金服控股有限公司，也建立了互聯(lián)網(wǎng)金融控股平臺(tái)。

3.與金融機(jī)構(gòu)合作，創(chuàng)新發(fā)展房地產(chǎn)金融產(chǎn)品

雖然很多房企意識(shí)到金融業(yè)務(wù)的價(jià)值，但是出于自身實(shí)力、整體戰(zhàn)略等多種原因，難以直接參與金融業(yè)務(wù)，所以選擇與外部金融機(jī)構(gòu)合作，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)與金融的創(chuàng)新結(jié)合。

房地產(chǎn)公司與券商、基金合作推動(dòng)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，將成熟物業(yè)等存量資產(chǎn)打包發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），房企實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的投資退出，提前變現(xiàn)租金收益，縮短投資回報(bào)周期，提高資金運(yùn)用效率，加速輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型，而REITs投資人享受租金、物業(yè)升值等帶來(lái)的投資收益，豐富資產(chǎn)配置品種，實(shí)現(xiàn)雙贏目標(biāo)。例如，2015年萬(wàn)科地產(chǎn)與鵬華基金發(fā)起的國(guó)內(nèi)首只公募REITs“鵬華前海萬(wàn)科REITs”，以不高于基金資產(chǎn)50%的比例投資于萬(wàn)科前海企業(yè)公館股權(quán)，運(yùn)作一年的投資收益達(dá)到了9%，而同期的同期滬深300指數(shù)下跌近19%。

房企與P2P、眾籌等互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)的合作，有些集中于首付貸、眾籌購(gòu)房等產(chǎn)品，雖然能幫助房企提高成交量，推動(dòng)項(xiàng)目去化，加速銷售資金回籠，但是存在助長(zhǎng)房?jī)r(jià)上漲和涉嫌非法集資等法律風(fēng)險(xiǎn)，部分地區(qū)已經(jīng)叫停。而現(xiàn)在房企與互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的合作，更加重視場(chǎng)景與金融的結(jié)合，挖掘消費(fèi)金融潛力，譬如圍繞購(gòu)買房地產(chǎn)過(guò)程購(gòu)房、裝修、物業(yè)管理的消費(fèi)需求，借助互聯(lián)網(wǎng)為客戶提供金融解決方案。

此外，多家房企引入保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)作為戰(zhàn)略投資者。保利地產(chǎn)引入泰康人壽、珠江人壽、安邦保險(xiǎn)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)引入中國(guó)人壽等，推進(jìn)地產(chǎn)與保險(xiǎn)在戰(zhàn)略層面的長(zhǎng)遠(yuǎn)合作，二者在融資、運(yùn)營(yíng)、業(yè)務(wù)開拓方面實(shí)現(xiàn)協(xié)同發(fā)展。譬如在當(dāng)前熱門的養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，保險(xiǎn)作為低成本長(zhǎng)期資金的投入者，地產(chǎn)企業(yè)作為養(yǎng)老社區(qū)的承建者、運(yùn)營(yíng)者，雙方的結(jié)合將帶來(lái)持續(xù)良好的效益。

四、房企轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)須重視風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)與金融雖然都是資金密集型行業(yè)，但是二者在政策監(jiān)管、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等方面存在很大的不同，房企轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)過(guò)程中不可避免面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)。

金融行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，轉(zhuǎn)型金融同樣面臨盈利困難的風(fēng)險(xiǎn)。以壽險(xiǎn)業(yè)為例，2015年上海人壽、恒大人壽、人保健康等均出現(xiàn)凈利潤(rùn)虧損億元以上。我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)后，金融機(jī)構(gòu)不良貸款處于上升通道，房企轉(zhuǎn)型金融不得不面臨這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)銀行業(yè)不良資產(chǎn)總量和占比最近幾年持續(xù)雙升，不良資產(chǎn)率已經(jīng)突破2%，銀行利潤(rùn)增速出現(xiàn)銳減。

我國(guó)金融機(jī)構(gòu)牌照采用審批制，獲取牌照的難度極大，通過(guò)發(fā)起設(shè)立金融機(jī)構(gòu)獲取金融業(yè)務(wù)牌照的房企不得不面對(duì)漫長(zhǎng)的審批過(guò)程，也有可能無(wú)法通過(guò)審批。監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)產(chǎn)業(yè)資本獲取金融牌照采取嚴(yán)格審核的態(tài)度，譬如目前有200多家企業(yè)排隊(duì)申請(qǐng)保險(xiǎn)牌照，但保監(jiān)會(huì)15年至今年上半年僅批準(zhǔn)24家籌建，對(duì)發(fā)起企業(yè)提出財(cái)務(wù)報(bào)表良好、有持續(xù)出資能力、股東社會(huì)信用要好、有專業(yè)人才隊(duì)伍等多項(xiàng)要求。

而熱門的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融，目前并沒(méi)有嚴(yán)格的行業(yè)規(guī)范，也缺乏相關(guān)法律的監(jiān)管和約束。部分房企的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品甚至存在自融問(wèn)題，即旗下平臺(tái)將募集資金投入到關(guān)聯(lián)公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目上，而這種隱蔽的風(fēng)險(xiǎn)很難被監(jiān)管部門及時(shí)發(fā)現(xiàn)。有些互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)的房地產(chǎn)P2P產(chǎn)品還存在資金監(jiān)管缺失、重復(fù)抵押等問(wèn)題，面臨房?jī)r(jià)下跌、逾期等風(fēng)險(xiǎn)，如果因此出現(xiàn)兌付問(wèn)題，對(duì)行業(yè)發(fā)展和房企品牌都是巨大傷害，投資者更是面臨嚴(yán)重?fù)p失。

從監(jiān)管層面來(lái)看，房地產(chǎn)參股金融，受到住建部、央行、證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)等多個(gè)部門的監(jiān)管，涉及多個(gè)部門的協(xié)調(diào)，有可能存在一定的監(jiān)管空白。而房地產(chǎn)與金融作為關(guān)聯(lián)度很強(qiáng)的行業(yè)，二者的融合，存在影響金融系統(tǒng)穩(wěn)定的隱患――以房企入股銀行為例，房企可能一定程度上影響銀行的決策，銀行信貸政策、利率政策、風(fēng)控機(jī)制獨(dú)立性減弱，如果房企或銀行一方發(fā)生問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)疊加放大。

五、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)的建議

房地產(chǎn)企業(yè)紛紛切入金融業(yè)務(wù)，企圖從“地產(chǎn)+金融”的融合中獲取企業(yè)新的發(fā)展動(dòng)力，再加上“互聯(lián)網(wǎng)”的因素，地產(chǎn)與金融的創(chuàng)新更是層出不窮。房企在轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)過(guò)程中，應(yīng)該在以下四個(gè)方面努力。

首先，制定轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略目的，做好頂層設(shè)計(jì)規(guī)劃，譬如選擇整體轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)還是走產(chǎn)融結(jié)合，選擇戰(zhàn)略投資或者財(cái)務(wù)投資，實(shí)現(xiàn)全牌照的金控集團(tuán)還是集中某一行業(yè)深耕等。

其次，結(jié)合企業(yè)自身的運(yùn)營(yíng)模式、資本實(shí)力等條件和優(yōu)勢(shì)選擇實(shí)現(xiàn)路徑。以國(guó)有大型房企為例，它們資金實(shí)力雄厚、股東背景強(qiáng)大，可以直接獲取金融牌照，甚至直接成立金控集團(tuán)，在發(fā)展房地產(chǎn)主業(yè)同時(shí)，做大金融業(yè)務(wù)，推動(dòng)企業(yè)跨越式發(fā)展。中小房企則資本有限，可選擇互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，開展金融創(chuàng)新，服務(wù)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展。

再次，建立符合金融行業(yè)特點(diǎn)的人才管理與激勵(lì)機(jī)制。金融行業(yè)是資本密集型+知本密集型行業(yè)，人才是核心資源。房企需要建立起市場(chǎng)化的激勵(lì)機(jī)制，完善職業(yè)上升通道，并著手培養(yǎng)地產(chǎn)+金融的復(fù)合型管理人才。

最后，建立地產(chǎn)業(yè)務(wù)與金融業(yè)務(wù)的隔離機(jī)制，在分業(yè)監(jiān)管的模式下還應(yīng)建立不同金融機(jī)構(gòu)間的防火墻機(jī)制。企業(yè)內(nèi)部建立嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)控制體系，對(duì)房地產(chǎn)與金融機(jī)構(gòu)間、不同金融機(jī)構(gòu)間的關(guān)聯(lián)交易建立審查制度和機(jī)構(gòu)，在符合法律規(guī)定的情況進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易，并向監(jiān)管部門報(bào)告。

第5篇：房地產(chǎn)公司的盈利模式范文

據(jù)國(guó)內(nèi)上市房地產(chǎn)公司2011年三季報(bào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示：截至2011年9月30日，有8家A股上市房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)85%，16家上市房企資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%。

覆巢之下，焉有完卵？身披“保障房第一股”的中天城投集團(tuán)股份有限公司（000540.SZ，以下簡(jiǎn)稱“中天城投”）以86%的資產(chǎn)負(fù)債率位列前十之內(nèi)，已然問(wèn)題頻出。

在今年上半年尚處于平穩(wěn)狀態(tài)的中天城投卻從7月底以開盤價(jià)16.70元開始一路狂跌，截至12月5日，中天城投以7.09元收盤，其下跌幅度約為57.54%，令人驚愕。

“中天，現(xiàn)在即未來(lái)”，這家位屬貴州省貴陽(yáng)市的地方龍頭房地產(chǎn)企業(yè)，作為當(dāng)?shù)匚ㄒ灰患疑鲜械姆康禺a(chǎn)企業(yè)，與地方政府合作頗多，在眾多房企都渴望分一杯“保障房”羹的情況下，中天城投拿下貴陽(yáng)市大面積的保障房建設(shè)項(xiàng)目。

拿下如此“香饃饃”，為何股價(jià)下跌卻如此迅猛？綜看中天城投財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，不難發(fā)現(xiàn)，拿下如此多項(xiàng)目的中天城投，卻面臨“巧婦難為無(wú)米之炊”的尷尬境地―過(guò)高負(fù)債率。

保障房第一股大跌

與今天的大幅下跌形成鮮明對(duì)比的是，在今年3月份，中天城投得助于保障房概念曾受到市場(chǎng)狂熱追捧，一度上漲至18.99元/股。暴跌始于7月11日遭遇空頭突襲，股價(jià)大跌。 走勢(shì)極其平穩(wěn)的中天城投跌3.47%，盤中瞬時(shí)最大跌幅達(dá)到8%。

“保障房建設(shè)周期短，工程回款快，能夠獲得信貸支持，將有利保障中小企業(yè)的生存空間。另外，從保障房建設(shè)的國(guó)家支持力度來(lái)看，短期內(nèi)不會(huì)減少保障房投資量，因此中小企業(yè)都愿意參與保障房建設(shè)?！敝型额檰?wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

中天城投“保障房第一股”，源于今年3月與貴州省政府簽訂的《中天城投參與貴州省“十二五”保障性安居工程建設(shè)框架協(xié)議》。計(jì)劃顯示中天城投將計(jì)劃5年內(nèi)完成1000萬(wàn)平方米，年均200萬(wàn)平方米保障房任務(wù)，如此大面積在當(dāng)?shù)乇Ｕ戏拷ㄔO(shè)中位列第一。

據(jù)公開資料顯示：截至6月底，中天城投已在貴陽(yáng)市著手開展約130萬(wàn)平方米的保障房建設(shè)。

其中，漁安安井回遷安置區(qū)項(xiàng)目為最大一筆保障房投資協(xié)議的第一個(gè)大型項(xiàng)目，但在今年7月被媒體爆出：工程在今年春節(jié)后幾乎處于停工狀態(tài)。對(duì)此，中天城投董秘李俊曾對(duì)媒體表示：“停工是被迫的，有些事情我們不好說(shuō)，但公司保障房項(xiàng)目資金需求缺口比較大。”

除此而外，中天城投旗下另一重點(diǎn)項(xiàng)目未來(lái)方舟也被爆出未能如期開工。據(jù)中天城投相關(guān)信息顯示：“未來(lái)方舟”將在國(guó)慶前后推向市場(chǎng)，該項(xiàng)目今年的計(jì)劃銷售額為50億元，占全年銷售額的62%。

然而，貴陽(yáng)一地產(chǎn)記者對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示：“‘未來(lái)方舟’一期預(yù)計(jì)是2013年交房，但今年肯定完成不了任務(wù)，這個(gè)盤太大了?！倍诖饲懊襟w的報(bào)道中，中天城投旗下除上述漁安安井回遷安置區(qū)項(xiàng)目外，中天會(huì)展城、中天花園三期及中天世紀(jì)新城等項(xiàng)目也均處于停工和半停工的狀態(tài)。

媒體報(bào)道后，中天城投方面及時(shí)作出了回饋，表明在建項(xiàng)目開工一切正常，而在10月，記者也曾來(lái)到中天城投未來(lái)方舟項(xiàng)目建設(shè)基地，的確看到塵土飛揚(yáng)的開工場(chǎng)地。

中天城投三季度報(bào)表中提及：“預(yù)計(jì)可售房源在今年國(guó)慶前后陸續(xù)推向市場(chǎng)?！比欢呀觋P(guān)，據(jù)當(dāng)?shù)鼐用裢嘎叮刑斐峭段磥?lái)方舟項(xiàng)目可售房依然沒(méi)有在市面上有所宣傳。

拿下如此多的地方優(yōu)良項(xiàng)目，卻有多個(gè)項(xiàng)目停工或半停工，中天城投的問(wèn)題何在？

對(duì)此，韓長(zhǎng)吉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示：“保障房建設(shè)將有利保障中小企業(yè)的生存空間，然而，由于保障房建設(shè)的盈利模式不明確，中小企業(yè)有可能遭遇盈利風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

負(fù)債率一路飆高

時(shí)代周報(bào)記者根據(jù)上述項(xiàng)目為中天城投算了一筆賬。以漁安安井為例，這一項(xiàng)目將耗資達(dá)600億元。9月拿下的包括筑城廣場(chǎng)在內(nèi)的三大項(xiàng)目預(yù)期總投資額為6.47億元。但據(jù)中天城投2011年三季報(bào)顯示，公司前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入20.04億元，同比增長(zhǎng)42.75%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3.25億元。

那么，一家營(yíng)業(yè)利潤(rùn)3.25億元的公司，如何投資建設(shè)投資規(guī)模600億元的保障房建設(shè)？此外中天城投表示： 600億元的保障房建設(shè)將在未來(lái)3-5年全面完工，然而，中天城司去年總資產(chǎn)額，僅為124億元。

面對(duì)上述情況，中天城投表示：隨著重點(diǎn)銷售項(xiàng)目“未來(lái)方舟”下半年進(jìn)入銷售后，公司的資金狀況有望得到緩解。然而據(jù)貴陽(yáng)地產(chǎn)記者對(duì)時(shí)代周報(bào)記者的描述，“未來(lái)方舟”盤過(guò)大，今年如期銷售的可能性并不大。

自2009年起，中天城投負(fù)債率過(guò)高的問(wèn)題一直存在。2009年全年公司凈負(fù)債率均超過(guò)100%，2010年公司凈負(fù)債率最高點(diǎn)接近200%，2011年凈負(fù)債率更是一路飄高，截至今年竟高達(dá)214%。

申銀萬(wàn)國(guó)分析指出：中天城投負(fù)債率偏高，源于公司的快速擴(kuò)張。今年上半年公司已開發(fā)138萬(wàn)平方米（不含保障房），但同期公司銷售近18億元，較去年下降33%，主要仍系可售量較少所致。

今年5月，在深交所上市公司投資者關(guān)系互動(dòng)平臺(tái)上，便有投資者就中天城投的資金情況提出過(guò)質(zhì)疑。

此時(shí)公司表示公司正積極與有關(guān)部門及金融機(jī)構(gòu)對(duì)接融資事宜，但至今并未對(duì)運(yùn)營(yíng)資金是否充足給出明確的說(shuō)法。

爆發(fā)式擴(kuò)張入不敷出

9月8日，對(duì)于中天城投而言是一個(gè)忙碌的日子。在這一天，公司連續(xù)了三條公告；公司總裁周力因身體健康原因辭職。

此外董事會(huì)通過(guò)了組建貴州文化產(chǎn)業(yè)股份有限公司、BT模式建設(shè)貴陽(yáng)市規(guī)劃展覽館及參與筑城廣場(chǎng)BOT項(xiàng)目三個(gè)議案。

“筑城廣場(chǎng)這塊地屬于貴陽(yáng)市黃金地段，中天拿下這塊地，背景不淺?！辟F陽(yáng)市一業(yè)內(nèi)人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

這塊地位于貴陽(yáng)老城區(qū)中心，毗鄰貴陽(yáng)市人民廣場(chǎng)附近，此前為當(dāng)?shù)刈詈玫某醺咧匈F陽(yáng)一中，被譽(yù)為貴陽(yáng)“城市名片”，因其位處穿城而過(guò)的南明河一拐角處，因此曾被當(dāng)?shù)厝俗u(yù)為“龍的明珠”。

“貴陽(yáng)一中同意搬遷時(shí)，官方說(shuō)法是原址要用作綠地建設(shè)，完全沒(méi)想到最后是地產(chǎn)公司接手?！辟F陽(yáng)當(dāng)?shù)鼐用駟涡蹖?duì)時(shí)代周報(bào)記者稱。

9月6日，這顆“明珠”的主人不再是學(xué)校，雖此前一度傳聞保利國(guó)際接手。但隨著中天城投簽訂《貴陽(yáng)市筑城廣場(chǎng)項(xiàng)目投資協(xié)議》，中天城投正式入主這塊寶地。

據(jù)悉，這塊規(guī)劃總用地面積87433平方米，廣場(chǎng)以下建筑面積64321平方米的地塊，中天城投預(yù)期總投資額達(dá)6.47億元。

另一邊，房地產(chǎn)企業(yè)可謂“涉礦成風(fēng)”。目前約有1/6的房地產(chǎn)企業(yè)在上半年涉及了礦產(chǎn)業(yè)務(wù)，涉及資金超過(guò)了200億元。據(jù)搜房網(wǎng)調(diào)查顯示：70%的網(wǎng)友認(rèn)為房企涉礦主要原因是為了套現(xiàn)，以緩解緊張的資金流問(wèn)題。

而“拉開了中小上市房企涉礦大幕”的，即為中天城司。

今年4月份，中天城告稱將于貴州聯(lián)合能源清潔燃料有限公司設(shè)立控股子公司發(fā)展礦業(yè)。但至今仍未有過(guò)多實(shí)質(zhì)進(jìn)展。

顯然，組建文化公司以及進(jìn)軍礦業(yè)等多元化舉動(dòng)，將是中天城投在大背景下欲擴(kuò)張資金來(lái)源的“賺錢”方式之一，而入主筑城廣場(chǎng)BOT項(xiàng)目，則是繼保障房項(xiàng)目后又一“花錢”的投資項(xiàng)目。

第6篇：房地產(chǎn)公司的盈利模式范文

古人云，陰極之至，陽(yáng)氣始生，日南至，日短之至，日影長(zhǎng)之至，故曰“冬至”。

國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)過(guò)冬論，始于王石于2007年12月提出的“拐點(diǎn)論”，伴隨著數(shù)不勝數(shù)的調(diào)控“秋風(fēng)”和“霜凍”，期間還短暫地出現(xiàn)了10萬(wàn)億元信貸狂潮下的“小陽(yáng)春”，然而帶有強(qiáng)烈計(jì)劃經(jīng)濟(jì)特色的“限購(gòu)令”如西伯利亞的寒流一般，徹底將地產(chǎn)業(yè)送入深冬。

不過(guò)所謂“冬至一陽(yáng)生”，在從“一九”邁向“三九”的過(guò)程中，雖然寒冷空前加劇，但陽(yáng)氣卻越來(lái)越充沛，這也是冬至這個(gè)被中國(guó)人最先制定出來(lái)的二十四節(jié)氣的哲學(xué)魅力所在，用浪漫如雪萊的說(shuō)法是“冬天來(lái)了，春天還會(huì)遠(yuǎn)嗎?”

不過(guò)如何渡過(guò)這個(gè)寒冬的確是個(gè)問(wèn)題。借用動(dòng)物世界中的各種過(guò)冬策略，或許眾多房地產(chǎn)企業(yè)可以從中窺出一些他山之石的意味。冬眠模式

過(guò)冬要點(diǎn)：融資現(xiàn)金流足以撐到運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流正常周轉(zhuǎn)期的到來(lái)，

與熊等的全面休息如出一轍，很多企業(yè)也采取了冬眠模式。但是其中的前提則在于之前的能量?jī)?chǔ)存是否充足，資金是否充裕。

2011年底，一個(gè)專門針對(duì)房地產(chǎn)融資的融資模式創(chuàng)新峰會(huì)在北京舉行。在會(huì)后的項(xiàng)目對(duì)接洽談會(huì)上擠滿了拿著項(xiàng)目找資金的各種規(guī)模的地產(chǎn)開發(fā)商。

“房地產(chǎn)行業(yè)這兩三年受宏觀調(diào)控政策的限制，不管是從銀行還是信托渠道融資都已經(jīng)很困難，這些都已經(jīng)不能作為融資的主渠道了，目前我們正在考慮使用的融資模式包括上市、在海外發(fā)行債券等等，總體還是希望能夠多元化進(jìn)行。”山水文園集團(tuán)金融資產(chǎn)管理中心總經(jīng)理趙一軍說(shuō)。山水文園自成立到現(xiàn)在，先后開發(fā)了百萬(wàn)平米的山水文園、山水lavie、山水廣場(chǎng)、白龍?zhí)痘始疑止珗@景區(qū)、金海湖旅游度假休閑項(xiàng)目、青島鮑魚島游艇俱樂(lè)部等10多個(gè)項(xiàng)目，涵蓋普通住宅、高端別墅、高端地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)等范圍。

事實(shí)上不只山水文園，“融資困難”幾乎是絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都要面對(duì)的問(wèn)題?！岸嘣谫Y方式的探索，不能簡(jiǎn)單歸為由于宏觀調(diào)控緊縮倒逼導(dǎo)致的。其實(shí)在2007年，中國(guó)有了“合伙企業(yè)法”以后，中國(guó)本土的基金行業(yè)(VCP)就已經(jīng)發(fā)展的很快了，2008年開始就已經(jīng)誕生了第―批的人民幣的房地產(chǎn)基金。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，以前更多的是通過(guò)財(cái)務(wù)部門融資，考慮的基本都是銀行貸款或者信托，但是由于近年的政策緊縮，所以他們才開始放眼看到這些多元的融資渠道，可以說(shuō)政策環(huán)境催化了這些多元融資體系的建立?！弊鳛橛兄嗄陱臉I(yè)經(jīng)驗(yàn)的趙一軍，認(rèn)為目前市場(chǎng)的融資環(huán)境雖然還不夠健全，但是也已經(jīng)向著多元化邁進(jìn)了不少。

據(jù)國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)“五大行”之一的戴德梁行的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2010年國(guó)內(nèi)已經(jīng)有了近30只房地產(chǎn)投資基金，總規(guī)模達(dá)500多億元人民幣，其中以地產(chǎn)私募基金為主。而這一規(guī)模將在2011年擴(kuò)大至于億元?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)多個(gè)地產(chǎn)私募基金除了投資住宅開發(fā)項(xiàng)目，還進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)持有、城市綜合體開發(fā)、綠色建筑領(lǐng)域等。這些基金可以成為綜合的股權(quán)投資基金。其盈利模式主要是收取資金的管理費(fèi)用以及超額的利潤(rùn)分成，目前多數(shù)基金將其目標(biāo)收益率定在20％～25％之間。

但是由于大部分人民幣房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展始于2010年，目前尚不完善。除極少數(shù)外，多數(shù)尚未完成“募集――投資――管理――退出”的完整經(jīng)營(yíng)周期。基金自身運(yùn)作管理水平參差不齊、信用制度不成熟、退出機(jī)制不完善，加之行業(yè)監(jiān)管和引導(dǎo)不完善，如果不能規(guī)范運(yùn)作反而阻礙行業(yè)正常發(fā)展。

“對(duì)于需要融資的企業(yè)來(lái)說(shuō)，不管采用哪種融資模式，我們都會(huì)從兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)上來(lái)衡量?！泵鎸?duì)紛繁復(fù)雜的多元化融資市場(chǎng)，趙一軍強(qiáng)調(diào)，

“金融投融資產(chǎn)品已經(jīng)多元化了，債轉(zhuǎn)股、股轉(zhuǎn)債、短期的夾層融資等等，有很多產(chǎn)品模型，沒(méi)有所謂對(duì)和錯(cuò)，對(duì)于不同性質(zhì)的開發(fā)商，最適合自己的形式才是最好的?！?/p>

地產(chǎn)開發(fā)商融資時(shí)首先考慮的是融資成本，包括年息或股權(quán)出讓多少，以及資金到位時(shí)間。除此之外，趙一軍特別強(qiáng)調(diào)雙方保持平等和互惠互利的原則很重要?！斑@是能夠有效控制融資風(fēng)險(xiǎn)非常重要的一點(diǎn)。擺正平等的關(guān)系對(duì)于投融資雙方才是最重要的，如果不能平衡這個(gè)關(guān)系，這里面的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)很大。其實(shí)對(duì)于投資機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，如果項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)、抵押物非常好、產(chǎn)權(quán)清晰、資產(chǎn)干凈，他們也是非常期望的。當(dāng)然這是一個(gè)雙向選擇和相互博弈的過(guò)程?！壁w一軍表示，目前很多投資公司的確很不成熟，房地產(chǎn)公司在引入資金上的確需要十分注意。

值得一提的是，無(wú)論是上市融資、債券發(fā)行，還是私募基金等融資渠道，囿于企業(yè)發(fā)展階段和政策等并不能廣泛推廣。如同坊間形容的一般，中國(guó)的金融市場(chǎng)就像美國(guó)早期西部開放的牛仔市場(chǎng)，游戲規(guī)則還不是那么的完善。對(duì)于掌握著地產(chǎn)企業(yè)資金命脈的CFO們來(lái)說(shuō)，在選擇融資渠道的時(shí)候一定要認(rèn)真分析自身優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)，比對(duì)各種融資項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)，切忌跟風(fēng)。

需要指出的是，過(guò)冬并非冬眠。萬(wàn)科總裁郁亮就曾強(qiáng)調(diào)，“萬(wàn)科不是冬眠，因?yàn)樗遣蛔鳛?，而我們?shí)施積極的過(guò)冬策略，在三九天鍛煉好身體，春天來(lái)了還可以大展拳腳?！?/p>

根據(jù)近日國(guó)土部公布的《閑置土地處置辦法》修訂草案，其中對(duì)于閑置土地的認(rèn)定、處置和處罰等環(huán)節(jié)，作出了詳細(xì)的規(guī)定。辦法擬規(guī)定，未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)，土地閑置滿兩年，經(jīng)批準(zhǔn)后可無(wú)償收回土地使用權(quán)。對(duì)于政策上的日益犀利，郁亮坦言，渡過(guò)“冬天”，萬(wàn)科必須做好準(zhǔn)備，首先是積極賣樓、慎重買地，然后控制運(yùn)營(yíng)預(yù)算，除此之外要加強(qiáng)員工培訓(xùn)，不斷提升管理本領(lǐng)。

實(shí)際上除了萬(wàn)科之外，大量房地產(chǎn)企業(yè)都在積極錘煉內(nèi)控，加減法已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的主要工作。一方面做加法，擴(kuò)大融資和投資多元化，增加套房附加值，加大推房促銷力度；另一方面做減法，調(diào)整目標(biāo)，減少開工項(xiàng)目，降價(jià)銷售，裁員減薪。

作為資本密集型企業(yè)，成本管理的優(yōu)劣直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間。在宏觀調(diào)控下很多房企資金鏈?zhǔn)艿絿?yán)重考驗(yàn)，不得不通過(guò)降價(jià)快速回收資金，在降價(jià)的情況下如何保證利潤(rùn)最大化，成本管理成為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。

房地產(chǎn)涉及多方資源的整合，成本管理要比一般企業(yè)復(fù)雜得多。從前期的項(xiàng)目論證階段、設(shè)計(jì)規(guī)劃階段一直到工程施工結(jié)束，成本管理貫穿于整個(gè)開發(fā)過(guò)程。在不同的階段，采取的成本管理方式不盡相同，通常會(huì)通過(guò)目標(biāo)管理體系、責(zé)任成本管理體系、動(dòng)態(tài)成本控制體系、項(xiàng)目后成本評(píng)估，形成系統(tǒng)和完整的成本管理體系，以確保整個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)成本的達(dá)成。

現(xiàn)金資產(chǎn)達(dá)到30％，資產(chǎn)負(fù)債率僅為53％，雖然不是最一線的房地產(chǎn)企業(yè)，但鑫苑置業(yè)的財(cái)務(wù)控制和運(yùn)營(yíng)效率位列全國(guó)前20名。鑫苑(中國(guó))置業(yè)有

限公司始建于1997年。為中國(guó)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)，是亞洲首家在美國(guó)紐約證券交易所上市的專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司。2006年開始實(shí)施全國(guó)化戰(zhàn)略，先后在鄭州、濟(jì)南、蘇州、合肥、成都、昆山、徐州上七個(gè)城市成立八家置業(yè)公司及物業(yè)公司。

鑫苑置業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)管理中心總經(jīng)理賀鑫對(duì)此給出了內(nèi)控管理的心得，

“因?yàn)轹卧纺玫鼗旧隙际峭ㄟ^(guò)‘招、拍、掛’的形式，土地拿到后，半年內(nèi)開發(fā)，九個(gè)月之后形成銷售，兩年左右售馨這種情況下，毛利率和凈利率都比較低，主要通過(guò)現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)迅速和良好的資金管理來(lái)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)穩(wěn)定?！边@種快速運(yùn)作模式一直是鑫苑置業(yè)所堅(jiān)持的，也因此基本保證了鑫苑置業(yè)現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)健康。這種效果確切說(shuō)得益于比較細(xì)致的財(cái)務(wù)管理和運(yùn)作。財(cái)務(wù)中心每個(gè)月對(duì)于銷售回款，工程付款月等都會(huì)進(jìn)行核對(duì)，找出偏差原因，及時(shí)修正。他說(shuō)，

“以前銷售較好的時(shí)期，回款期兩個(gè)月也不影響現(xiàn)金流的健康，但是在國(guó)家宏觀調(diào)控后，銷售數(shù)量不如以往，為保證現(xiàn)金回款，我們必須對(duì)每筆銷售精耕細(xì)作，一次性準(zhǔn)備好合格的客戶資料，減少銀行退件的概率，從而縮短按揭辦理周期；同時(shí)我們加緊了跟合作銀行的業(yè)務(wù)溝通，使公司的業(yè)務(wù)量與銀行額度匹配，不浪費(fèi)資源，在整體上加快了公司的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)速度。在工程付款上也同樣進(jìn)行精細(xì)化管理，建立三個(gè)月的滾動(dòng)資金計(jì)劃，減少無(wú)效資金占用，從而在集團(tuán)層面合理地調(diào)配和管理資金，緩解現(xiàn)金壓力?！焙蝤B模式

過(guò)冬要點(diǎn)：量小體輕或來(lái)雨綢繆。

凈資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)163％的綠城中國(guó)一度被坊間質(zhì)疑即將破產(chǎn)。2011年12月30日，綠城中國(guó)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平在公司年會(huì)特刊上發(fā)表名為“自助者天助”的刊首語(yǔ)。在反思了2011年的經(jīng)歷之后，宋衛(wèi)平表達(dá)了綠城在2012年的核心戰(zhàn)略：在力求生存的首要目標(biāo)之下，綠城將向輕資產(chǎn)方向發(fā)展；已經(jīng)開始操作的代建模式將得到強(qiáng)化，保障房也將是綠城可能涉及的業(yè)務(wù)領(lǐng)域；購(gòu)地開發(fā)、商品房開發(fā)、中高端等詞匯，則從綠城戰(zhàn)略中淡出。

一位上海房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，綠城的轉(zhuǎn)型宣言其實(shí)代表了很多房地產(chǎn)企業(yè)的方向。

過(guò)去的一年中，在政策的重壓之下，紛紛“棄暗投明”的并非少數(shù)。正式宣布終止重組兩個(gè)月后，主營(yíng)商住地產(chǎn)開發(fā)的道博股份決定“棄房涉礦”。2011年12月17日，道博股份公告，將收購(gòu)大股東新星漢宜控股子公司――恒裕礦業(yè)80％股份。而在此之前，道博股份連續(xù)三年盈利下滑。北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：從去年底以來(lái)，先后有中弘地產(chǎn)、ST珠江、萊茵置業(yè)、鼎力股份、華業(yè)地產(chǎn)等10余家地產(chǎn)公司涉礦。

“如果給當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)關(guān)鍵詞的話，一定是轉(zhuǎn)型?！比A本機(jī)構(gòu)總裁、華本地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)許文峰曾經(jīng)這樣提到，“就城市化發(fā)展而言，中國(guó)房地產(chǎn)至少還有下一個(gè)黃金10年，所有的運(yùn)營(yíng)模式都可能存在，關(guān)鍵是找到合適自己的模式?！?/p>

從2010年起，一些土地和資金上不具優(yōu)勢(shì)的中小房企，紛紛轉(zhuǎn)向采礦、旅游、影院等行業(yè)，以增加新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近幾個(gè)月以來(lái)為規(guī)避樓市調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，多家房企公告了“涉礦”事宜。盡管礦產(chǎn)投資存在較大風(fēng)險(xiǎn)，但是其高額的回報(bào)率和產(chǎn)品價(jià)格長(zhǎng)期看漲的趨勢(shì)是房企轉(zhuǎn)型涉礦的首要考慮因素。其次由于房企在拿地和開發(fā)過(guò)程中經(jīng)常和地方政府、國(guó)土資源部等相關(guān)部門打交道，因此轉(zhuǎn)投礦產(chǎn)可以將現(xiàn)有資源進(jìn)行充分運(yùn)用，提高獲取礦權(quán)的機(jī)會(huì)，降低轉(zhuǎn)型成本。此外礦產(chǎn)投資規(guī)模與房地產(chǎn)投資規(guī)模相當(dāng)，比較適合房企轉(zhuǎn)型的方向。

但是這種“轉(zhuǎn)身”是否是一劑良藥呢?

用郁亮的話說(shuō)，調(diào)控政策對(duì)大企業(yè)影響比小企業(yè)大很多。中小型房企由于“船小好調(diào)頭”，“輕”和“快”的兩大優(yōu)勢(shì)在政策轉(zhuǎn)向時(shí)往往更易調(diào)整戰(zhàn)略。

趙一軍始終不認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)商由于形勢(shì)所逼而進(jìn)軍其他產(chǎn)業(yè)是一種正確的選擇，“很多因勢(shì)利導(dǎo)的被動(dòng)轉(zhuǎn)型的企業(yè)很容易經(jīng)營(yíng)不善?！钡舱J(rèn)為應(yīng)該將被動(dòng)轉(zhuǎn)型和主動(dòng)轉(zhuǎn)型區(qū)別開來(lái)?！叭绻@種多元化是有計(jì)劃的主動(dòng)轉(zhuǎn)型，比如泛海集團(tuán)，很早就投資礦業(yè)，甚至成為民生銀行的股東，在現(xiàn)在這個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下看來(lái)，這種多元化的策略使得泛海集團(tuán)在很大程度上避免了單一業(yè)務(wù)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

在地產(chǎn)融資模式創(chuàng)新峰會(huì)上，諸多專家和業(yè)內(nèi)大佬也認(rèn)為：轉(zhuǎn)型是很痛苦的，也要看看自己是否有著相應(yīng)的人才和實(shí)力，否則“餡餅”就會(huì)變成“陷阱”。業(yè)界專家對(duì)此警示：肯定會(huì)有一批企業(yè)死在商業(yè)地產(chǎn)和綜合體上，這些當(dāng)初一擁而上搞轉(zhuǎn)型的企業(yè)，或許將為它們的輕率冒進(jìn)而付出代價(jià)。

當(dāng)然，一些謹(jǐn)慎保守的開發(fā)商并不傾向于完全轉(zhuǎn)型，而是把眼光從一線城市轉(zhuǎn)向二線城市，從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)或者旅游地產(chǎn)。

越秀集團(tuán)成立于1985年，目前形成了以地產(chǎn)、交通基建、金融證券為核心產(chǎn)業(yè)的“3+X”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。截至2010年底，控股總資產(chǎn)約1000億元人民幣。其旗下控有越秀地產(chǎn)(00123.HK)、越秀交通基建有限公司(01052.HK)和越秀房地產(chǎn)投資信托基金(00405.HK)三家香港上市公司。據(jù)越秀集團(tuán)CFO唐壽春介紹，對(duì)于從住宅轉(zhuǎn)型到其他物業(yè)領(lǐng)域，越秀集團(tuán)一直都比較積極。比如全力打造廣州國(guó)際金融中心、財(cái)富天地廣場(chǎng)等大型優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)。其中中國(guó)大樓、世界第八高樓的廣州金融中心于2011年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)整體運(yùn)營(yíng)。在這種勢(shì)頭下，近兩年來(lái)越秀地產(chǎn)業(yè)務(wù)保持快速發(fā)展，合同銷售金額屢創(chuàng)新高，新增了近250萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，并拓展至佛山、中山、江門、煙臺(tái)、武漢、沈陽(yáng)、杭州等多個(gè)城市，確立了珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈等戰(zhàn)略區(qū)域，總土地儲(chǔ)備超過(guò)1300萬(wàn)平方米。

此外，旅游地產(chǎn)也得到了很多地產(chǎn)大腕兒的青睞。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍旅游地產(chǎn)已經(jīng)不是紙上談兵，多數(shù)大型企業(yè)已經(jīng)具備了自己的產(chǎn)品線定位。譬如，萬(wàn)達(dá)、華僑城、春光等房企便將自身的產(chǎn)品線定位在冰雪、文化旅游和熱帶雨林上，今典集團(tuán)于2012年也宣布全面向旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。弱肉強(qiáng)食模式

過(guò)冬要點(diǎn)：伺機(jī)并購(gòu)抑或斷尾求生。

對(duì)于一些“兇猛”的房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)機(jī)會(huì)。

2011年12月29日，SOHO中國(guó)公告稱，公司與上海證大房地產(chǎn)有限公司下屬子公司、綠城中國(guó)控股有限公司下屬子公司簽訂協(xié)議，以40億元人民幣間接收購(gòu)上海海之門房地產(chǎn)有限公司50％的股權(quán)，進(jìn)而收購(gòu)上海外灘8-l地塊50％的權(quán)益。

2011年12月28日晚，首開股份公告稱受讓葫蘆島打漁山園區(qū)人和投資有限公司持有的葫蘆島首開宏泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司30％的股份，以完成對(duì)葫蘆島宏泰的百分百控股。收購(gòu)資金不超過(guò)1.05億元。同晚招商地產(chǎn)和招商局也公告稱，近日招商地產(chǎn)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，收購(gòu)了青島中潤(rùn)德汽車貿(mào)易有限公司51％的

股權(quán)，中潤(rùn)德成為其控股子公司。

唐壽春在談到旗下越秀地產(chǎn)如何應(yīng)對(duì)金融寒冬時(shí)說(shuō)道，“首先我們的土地儲(chǔ)備有大概1300多萬(wàn)平方米，雖然量上屬于中等水平，但是土地質(zhì)量較高，基本都在城市的黃金地段，粗估可以滿足四到五年的開發(fā)，保證了我們的平穩(wěn)發(fā)展；其次我們的銷售規(guī)模已開始突破100億港幣，2011年的標(biāo)也已經(jīng)完成；第三，在全國(guó)的布局已經(jīng)慢慢展開，在國(guó)內(nèi)眾多一二線城市擁有較好地塊?！币虼穗m然明年房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)緊縮的環(huán)境，但唐壽春并沒(méi)有過(guò)多的擔(dān)心，“我們的市場(chǎng)占有率和現(xiàn)金流現(xiàn)在處于一個(gè)

良好的水平，加上以上提及的三

點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)明顯分散，渡過(guò)這個(gè)金融寒冬沒(méi)什么問(wèn)題?！?/p>

但是對(duì)于很多企業(yè)來(lái)說(shuō)，也許情形就不這么樂(lè)觀了。根據(jù)安信證券的測(cè)算，2012年、2013年房地產(chǎn)資金鏈缺口分別將達(dá)到12423億元、20351億元，屆時(shí)資金缺口大致相當(dāng)于當(dāng)期銷售額的25％、40％。因此在政策的調(diào)控下，強(qiáng)勢(shì)的、現(xiàn)金狀況良好的房地產(chǎn)企業(yè)開啟并購(gòu)大潮是必然之勢(shì)，行業(yè)洗牌也不可避免。

“房地產(chǎn)行業(yè)面臨的金融緊縮局面還至少要持續(xù)一兩年，”賀鑫對(duì)于經(jīng)營(yíng)不善的房地產(chǎn)企業(yè)僅僅依靠冬眠熬過(guò)寒冬并不看好，“持續(xù)的緊縮政策預(yù)計(jì)會(huì)到2013年的下半年左右。從政策面考慮，2012年底政府換屆，而本屆政府曾經(jīng)許諾過(guò)要把房?jī)r(jià)降下來(lái)，所以對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控也不會(huì)放松，房地產(chǎn)行業(yè)的整體水平有望能調(diào)整到2008年的樣子。一定會(huì)出現(xiàn)行業(yè)洗牌，經(jīng)營(yíng)不善的房地產(chǎn)企業(yè)除了尋求被收購(gòu)和并購(gòu)的機(jī)會(huì)，應(yīng)該沒(méi)什么更好的出路。”

如果說(shuō)加強(qiáng)融資手段，尋求更多投資機(jī)會(huì)是房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)金融寒冬的首選對(duì)策的話，那么尋求被兼并，斷尾求生，也可能是最后一個(gè)存活下來(lái)的機(jī)會(huì)。不過(guò)對(duì)于如今也“精打細(xì)算”的地產(chǎn)大佬們來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)的優(yōu)先排序是他們的主要手法。

第7篇：房地產(chǎn)公司的盈利模式范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信托投資基金；RnTs；金融發(fā)展與創(chuàng)新

文章編號(hào)：1003―4625(2006)09-0007-03 中圖分類號(hào)：F832．45 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)

(一)房地產(chǎn)信托投資基金的含義和起源

REIT是英文“Real Estate lnvestment Trust”的縮寫，國(guó)內(nèi)理論界和房地產(chǎn)界一般譯為“房地產(chǎn)投資信托”或“房地產(chǎn)信托投資基金”，其復(fù)數(shù)形式為REITs。它是一種集合不特定的投資者，將資金集中起來(lái)，建立某種專門進(jìn)行房地產(chǎn)投資管理的基金或機(jī)構(gòu)，進(jìn)行房地產(chǎn)的投資和經(jīng)營(yíng)管理，并共同分享房地產(chǎn)投資收益的金融工具，是信托制度在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的應(yīng)用。

房地產(chǎn)投資信托(REITs)起源于美國(guó)。其正式發(fā)展從20世紀(jì)60年代算起，距今已有40多年的歷史。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2004年1月31日，美國(guó)REiT行業(yè)的總市值已經(jīng)達(dá)到2390億美元，其中權(quán)益型REITs的市值為2190億美元，約占總市值的九成：根據(jù)NAREIT的統(tǒng)計(jì)，全美REITs擁有的商業(yè)類房地產(chǎn)價(jià)值超過(guò)4000億美元。在機(jī)構(gòu)持有的房地產(chǎn)中，REITs占到10％-15％的份額。136只REITs在紐約證券交易所上市交易，總市值為2310億美元。

正是鑒于REITs對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的推動(dòng)作用，其他國(guó)家從20世紀(jì)后期開始效仿美國(guó)在本國(guó)的金融市場(chǎng)中引入REITs，如日本和我國(guó)臺(tái)灣省的“不動(dòng)產(chǎn)投資信托”；我國(guó)香港特區(qū)的“房地產(chǎn)信托投資基金”。因各國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的用詞習(xí)慣不同各自名稱有所區(qū)別，但在實(shí)質(zhì)上都是一種投資于房地產(chǎn)的信托投資基金。戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，截至2005年12月亞洲房地產(chǎn)投資信托基金的數(shù)量已經(jīng)增加到45家，總市值超過(guò)355億美元。從2001年11月到2005年12月的4年時(shí)間里，亞洲房地產(chǎn)投資信托基金的數(shù)量增長(zhǎng)了21倍，市值增長(zhǎng)了17倍。亞洲已成為全球增長(zhǎng)最快的HEITs市場(chǎng)。

近年來(lái)，房地產(chǎn)信托投資基金逐漸與我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生各種業(yè)務(wù)關(guān)系。比如2005年新加坡的房地產(chǎn)信托墓金――凱德置地(Capitaland)斥資約18億元人民幣購(gòu)買北京中環(huán)世貿(mào)小心：2005年下半年，小國(guó)香港地區(qū)連續(xù)推出三只房地產(chǎn)信托投資基金：領(lǐng)匯信托，泓富信托、越秀信托。尤其是由廣東越秀集團(tuán)發(fā)起設(shè)立的越秀房地產(chǎn)投資信托基金在聯(lián)交所上市的示范效應(yīng)，使得房地產(chǎn)信托投資基金成為中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)極為關(guān)注的投資方式。

(二)房地產(chǎn)信托投資基金的基本運(yùn)作模式

美國(guó)是房地產(chǎn)信托投資基金的起源地，其房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展具有代表性。美國(guó)的REITs足一般采取公司或者信托的組織形式，集合多個(gè)投資者的資金，收購(gòu)并持有收益類房地產(chǎn)(如公寓、購(gòu)物中心、寫字樓、旅館和倉(cāng)儲(chǔ)中心等)或者對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資。美國(guó)人部分REITs采取公司形式，其股票――般在證券交易所進(jìn)行交易。其基本運(yùn)作模式見下圖。

(三)房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)的屬性與特征

1．房地產(chǎn)信托投資基金的資產(chǎn)證券化屬性

從理論上進(jìn)，REITs，可以屬于是房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品 其中抵押型REITs是房地產(chǎn)債權(quán)的證券化產(chǎn)品；權(quán)益型REITs是房地產(chǎn)權(quán)益的證券化產(chǎn)品(見下圖)；

2．REITs的合作性和信托性。

資本市場(chǎng)中分散的中小投資者在儲(chǔ)蓄方式之外，可以將資金投向利潤(rùn)較高的房地產(chǎn)領(lǐng)域。但個(gè)人單獨(dú)進(jìn)行投資勢(shì)單力薄，風(fēng)險(xiǎn)較大，于是投資者們將分散的資金集中起來(lái)，采取簽訂信托契約的形式，或類似股份公司的形式成立某種房地產(chǎn)信托投資基金，委托對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有專門知識(shí)和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)又可以信賴的人從事這方面的投資：

(四)房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)的種類

按照不同劃分標(biāo)準(zhǔn)可以將REITs劃分為不同的類型-一般地，以組織形式的特點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)，可以將REITs劃分為公司型和契約型兩種；按照交易方式不同，可以劃分為封閉式和開放式RE－ITs；按照REITs的資金募集和流通方式，又可以將其劃分為私募和公募兩種，其中公募REITs又分為上市交易和非上市交易兩種；從盈利模式的區(qū)別，可將其劃分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種：

二、金融發(fā)展與創(chuàng)新的相關(guān)理論

(一)麥金農(nóng)和肖的金融深化理論

1973年，美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅納德小麥金農(nóng)和愛德華?S?肖在先后出版的《經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的貨幣與資本》和《經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的金融深化》兩部名著中，分別從不同的角度對(duì)發(fā)展中國(guó)家金融發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的辯證關(guān)系作出開創(chuàng)性的研究，提出了“金融抑制理論”和“金融深化理論”。他們認(rèn)為，金融抑制是這樣一種金融現(xiàn)象，即由于政府過(guò)分于預(yù)金融市場(chǎng)和實(shí)行管制的金融政策，以及未能有效地控制通貨膨脹，使得金融，”場(chǎng)特別是國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)發(fā)生扭曲，利率和匯率不足以反映資本的稀缺程度。

他們認(rèn)為金融抑制現(xiàn)象在發(fā)展中國(guó)家普遍存在，其主要表現(xiàn)形式為：

1．社會(huì)經(jīng)濟(jì)貨幣化程度低，發(fā)展中國(guó)家經(jīng)濟(jì)一般呈割裂狀態(tài)，大量經(jīng)濟(jì)單位之間相互隔絕，各種資產(chǎn)(金融資產(chǎn)或?qū)嵨?報(bào)酬率相差很大，缺乏一個(gè)完善的市場(chǎng)機(jī)制使之趨于一致。

2．儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資過(guò)程緩慢。在發(fā)展中國(guó)家，大量的中小企業(yè)和居民被排斥在資本市場(chǎng)之外，致使這些企業(yè)融資困難，不得不依靠自身積累的內(nèi)部融資進(jìn)行投資。

3．發(fā)展中國(guó)家政府對(duì)金融的干預(yù)，導(dǎo)致國(guó)有金融機(jī)構(gòu)處于壟斷地位，利率不能反映資本的稀缺程度，在資金使用成本極低、需求過(guò)盛和資金供不應(yīng)求的情況下，金融體系只能在政府控制下，以配給方式提供信貸，這又導(dǎo)致金融業(yè)之間缺乏競(jìng)爭(zhēng)，資金被企業(yè)低效甚至無(wú)效利用。

麥金農(nóng)和肖的金融深化理論的思想主要是充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，利用金融中介(包括金融機(jī)構(gòu)和金融工具)的作用，擴(kuò)大金融活動(dòng)的廣度和深度，讓利率既反映資本的稀缺性，義反映資本的時(shí)間價(jià)值，以溝通儲(chǔ)蓄與投資，挖掘社會(huì)閑置資金，提高資本的使用效率。他們認(rèn)為金融抑制現(xiàn)象的出現(xiàn)不是發(fā)展中國(guó)家政府的目標(biāo)和主觀愿望，而是其管制和干預(yù)金融的后果。發(fā)展中國(guó)家要使其金融和經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，就應(yīng)該放棄所奉行的金融抑制政策，實(shí)行金融深化改革。

(二)戈德史密斯的金融結(jié)構(gòu)理論

美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家戈德史密斯通過(guò)對(duì)金融發(fā)展史和幾十個(gè)國(guó)家的金融結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀的比較分析，建立了研究金融發(fā)展的新理論――金融結(jié)構(gòu)理論，并于1969年出版了《金融結(jié)構(gòu)與金融發(fā)展》一書。他認(rèn)為，金融發(fā)展就是指金融結(jié)構(gòu)的變化，研究金融發(fā)展就是研究金融結(jié)構(gòu)的變化過(guò)程和趨勢(shì)；而“金融結(jié)構(gòu)即是

金融工具和金融機(jī)構(gòu)共同決定的”，即一國(guó)現(xiàn)存的金融工具和金融機(jī)構(gòu)之和構(gòu)成該國(guó)的金融結(jié)構(gòu)，包括“各種現(xiàn)存金融工具和金融機(jī)構(gòu)的相對(duì)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)特征和經(jīng)營(yíng)方式、金融中介機(jī)構(gòu)中各種分支機(jī)構(gòu)的集中化程度等”。他指出：“對(duì)于經(jīng)濟(jì)分析來(lái)說(shuō)，最重要的也許是金融工具的規(guī)模以及金融機(jī)構(gòu)的資金與相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)變量(例如國(guó)民財(cái)富、資本形成和儲(chǔ)蓄等等)之間的關(guān)系”，他認(rèn)為，金融結(jié)構(gòu)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用，是通過(guò)為資本轉(zhuǎn)移提供便利來(lái)提高儲(chǔ)蓄、投資總水平和有效配置資金來(lái)實(shí)現(xiàn)的。金融工具的出現(xiàn)能使儲(chǔ)蓄和投資分離成兩個(gè)相互獨(dú)立的專業(yè)化職能，并為經(jīng)濟(jì)單位進(jìn)行儲(chǔ)蓄和投資提供了一種機(jī)制，使分散的儲(chǔ)蓄和投資得以重新有效地結(jié)合。因?yàn)槿绻麤](méi)有金融工具的創(chuàng)造，每單位的儲(chǔ)蓄就必須等于投資，投資者就難以擺脫自身儲(chǔ)蓄能力的限制，而一旦金融工具出現(xiàn)，單位投資就可以大于或小于其儲(chǔ)蓄。而金融結(jié)構(gòu)越發(fā)達(dá)，金融工具和金融機(jī)構(gòu)越多樣化，為人們提供的選擇機(jī)會(huì)就越多，人們從事金融活動(dòng)的欲望就越強(qiáng)烈，從而可以有效地增加儲(chǔ)蓄和投資的總水平。他還指出金融機(jī)構(gòu)的創(chuàng)立導(dǎo)致金融資產(chǎn)范圍的擴(kuò)大，可以將既定的儲(chǔ)蓄資金更有效地分配給收益率較高的投資項(xiàng)目。因?yàn)樵谝欢ǖ馁Y金總量下，金融活動(dòng)越活躍，金融機(jī)構(gòu)之間的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制會(huì)引導(dǎo)資金流向高效益的投資項(xiàng)目上，從而資金的使用效率就越高，社會(huì)資金能得到更有效的配置。而且這種有效的資金配置對(duì)經(jīng)濟(jì)增收所產(chǎn)生的引致增長(zhǎng)效應(yīng)對(duì)儲(chǔ)蓄和投資總量所產(chǎn)生的效果更有意義。

(三)關(guān)于金融創(chuàng)新理論

金融創(chuàng)新是金融發(fā)展的一種主要方式和推動(dòng)力量，它表現(xiàn)為通過(guò)對(duì)金融要素進(jìn)行新的組合來(lái)實(shí)現(xiàn)金融上層建筑的量的擴(kuò)張和質(zhì)的提高。根據(jù)熊彼特的“創(chuàng)新”理論，金融創(chuàng)新是在金融領(lǐng)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)主體為適應(yīng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求和為了追求利潤(rùn)機(jī)會(huì)而進(jìn)行的新的生產(chǎn)函數(shù)的創(chuàng)新活動(dòng)，是各種金融要素的重新組合。它泛指金融體系和金融市場(chǎng)上出現(xiàn)的一系列新事物，包括新的金融工具、新的融資方式、新的金融市場(chǎng)、新的支付清算方式以及新的金融組織機(jī)構(gòu)與管理方法等內(nèi)容。

對(duì)于金融創(chuàng)新活動(dòng)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們提出了各種各樣的理論加以解釋，如西爾伯的約束誘導(dǎo)理論、凱恩的規(guī)避管制理論、制度學(xué)派的制度變革理論、?？怂购湍釢h斯交易成本理論和技術(shù)推進(jìn)理論等。無(wú)論何種理論，從微觀創(chuàng)新主體進(jìn)行創(chuàng)新的內(nèi)外動(dòng)因的角度來(lái)看，金融創(chuàng)新都是金融家在逐利避害本性下的創(chuàng)新活動(dòng)。從內(nèi)因上說(shuō)，創(chuàng)新主體有“獲利性”需求因而會(huì)產(chǎn)生“獲利性創(chuàng)新”；在逐利本性下，又會(huì)產(chǎn)生“避管性”創(chuàng)新；由于金融行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性，會(huì)誘發(fā)“避險(xiǎn)性創(chuàng)新”；從外因上說(shuō)，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展與市場(chǎng)的變化，金融主體內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)加劇，誘發(fā)“擴(kuò)源性創(chuàng)新”。

二、房地產(chǎn)信托投資基金的金融發(fā)展與創(chuàng)新的理論解釋

(一)房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展是金融發(fā)展與金融創(chuàng)新的產(chǎn)物

房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展歷史表明它是在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，在房地產(chǎn)行業(yè)的對(duì)資金的需求超過(guò)自身資金積累的能力，而以銀行業(yè)為代表的傳統(tǒng)金融業(yè)務(wù)又不能滿足房地產(chǎn)行業(yè)資金的規(guī)模和期限結(jié)構(gòu)需求的情況下，隨著新的融資方式的出現(xiàn)和資本市場(chǎng)的深入發(fā)展而產(chǎn)生的，同時(shí)也是房地產(chǎn)金融領(lǐng)域?yàn)闈M足投資者對(duì)資金增值和分散投資風(fēng)險(xiǎn)的需要而進(jìn)行的金融獲利行為。房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)這樣一種新金融組織機(jī)構(gòu)和金融工具的創(chuàng)立也為儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資提供一種新的機(jī)制。

房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)本身是一種非銀行金融中介機(jī)構(gòu)，它的出現(xiàn)帶來(lái)了金融機(jī)構(gòu)和金融工具的多樣化，改善了經(jīng)濟(jì)體系所原有的金融結(jié)構(gòu)，提高了金融中介化比率。房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)將社會(huì)分散的資金聚集起來(lái)形成規(guī)?；木揞~資金，同時(shí)將那些流動(dòng)性較差的房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為更具流動(dòng)性的證券，降低了金融交易活動(dòng)中的不確定性和信息不對(duì)稱程度，減少了金融交易中的成本，增強(qiáng)了金融中介在儲(chǔ)蓄投資過(guò)程中的媒介作用，促進(jìn)了儲(chǔ)蓄向投資的轉(zhuǎn)化，提高于儲(chǔ)蓄投資水平和資金利用效率。因此，房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)制度的產(chǎn)生，本身表現(xiàn)為金融深化過(guò)程和金融創(chuàng)新過(guò)程。

(二)房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)推動(dòng)了金融發(fā)展和金融創(chuàng)新

房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)對(duì)金融發(fā)展和金融創(chuàng)新推動(dòng)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1．推動(dòng)了資本市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)的發(fā)展。REITs組織利用資金和技術(shù)優(yōu)勢(shì)為金融市場(chǎng)提供了不同風(fēng)險(xiǎn)收益特征的、多樣化的房地產(chǎn)投資組合產(chǎn)品。RElTs更大的優(yōu)勢(shì)在于其將中小投資者原先難以涉足的規(guī)模化房地產(chǎn)投資通過(guò)小額金融工具而轉(zhuǎn)化為一般投資者均可以參加的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，充分發(fā)揮了聯(lián)系中小投資者與公司融資者的金融中介職能，吸引了眾多的中小投資人參與房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的投資，從而提高了金融市場(chǎng)的廣度和深度。

2．促進(jìn)了金融業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，提高了金融體系的效率。REITs的出現(xiàn)和發(fā)展打破了傳統(tǒng)商業(yè)銀行在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中的壟斷地位。在資金來(lái)源上通過(guò)開發(fā)對(duì)儲(chǔ)蓄者更具吸引力的各種信托產(chǎn)品，與商業(yè)銀行的儲(chǔ)蓄存款相競(jìng)爭(zhēng)，使信托憑證成為銀行存款的極具競(jìng)爭(zhēng)力的替代品。同時(shí)，REITs極大地活躍了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，使很多大型房地產(chǎn)公司在需要資金時(shí)不再單純依賴于銀行而轉(zhuǎn)為直接在資本市場(chǎng)上籌資。房地產(chǎn)信托投資基金與商業(yè)銀行的競(jìng)爭(zhēng)，有助于提高金融體系的運(yùn)行效率。

3．改善和優(yōu)化了金融結(jié)構(gòu)。從金融市場(chǎng)構(gòu)成結(jié)構(gòu)上來(lái)說(shuō)，REITs機(jī)構(gòu)已經(jīng)成為重要的非貨幣性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)呈現(xiàn)出商業(yè)銀行、證券市場(chǎng)和投資信托同時(shí)存在的金融機(jī)構(gòu)多元化格局。從金融資產(chǎn)結(jié)構(gòu)上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)信托投資基金為適應(yīng)資金供求雙方的需要不斷開發(fā)出新的信托產(chǎn)品，在使投資信托本身的信托資產(chǎn)多樣化的同時(shí)，也促使資本市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)、保險(xiǎn)市場(chǎng)的金融工具多樣化，商業(yè)銀行也為應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)而不斷開發(fā)出各種金融工具，從而促進(jìn)了金融資產(chǎn)多樣化局面的形成和進(jìn)一步發(fā)展。

4．推動(dòng)了發(fā)達(dá)市場(chǎng)金融管制的解除。房地產(chǎn)信托投資基金制度不僅有助于金融抑制現(xiàn)象的弱化，推動(dòng)發(fā)展中國(guó)家的金融深化進(jìn)程，而且也有助于削弱發(fā)達(dá)金融市場(chǎng)上的金融過(guò)度管制現(xiàn)象。在發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家里，金融業(yè)也是受到管制嚴(yán)重的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，銀行業(yè)的信貸配給、對(duì)利率的管制、銀行業(yè)經(jīng)營(yíng)中的創(chuàng)新動(dòng)力不足等，使發(fā)達(dá)市場(chǎng)上金融資源的價(jià)格也不能完全反映資本的稀缺性，資源的配置效率受到影響。REITs的發(fā)展對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的滲透和造成的沖擊，金融業(yè)進(jìn)入一個(gè)更加開放、自由競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，競(jìng)爭(zhēng)壓力和利益的驅(qū)動(dòng)，使金融市場(chǎng)有著強(qiáng)勁的創(chuàng)新動(dòng)力，這大大降低了金融交易的成本，提高了儲(chǔ)蓄向投資轉(zhuǎn)化的能力，引導(dǎo)資金流向高效益的部門和地區(qū)，提高了資源的配置效率。

第8篇：房地產(chǎn)公司的盈利模式范文

泡沫！至于快與慢，那只是時(shí)間問(wèn)題。

7年前，一個(gè)來(lái)自廣東湛江的年輕人認(rèn)識(shí)到SHOPPING MALL（MALL――摩爾，即大型綜合購(gòu)物廣場(chǎng)，是西方城市現(xiàn)代化進(jìn)程中產(chǎn)生的集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑于一體的大型商業(yè)物業(yè)設(shè)施）這個(gè)新生事物的發(fā)展前景，在深圳市工商局注冊(cè)了“銅鑼灣廣場(chǎng)”、“銅鑼灣百貨”這兩個(gè)商標(biāo)，此后，這兩個(gè)“銅鑼灣”――與香港銅鑼灣地區(qū)沒(méi)有任何關(guān)系的品牌迅速在中國(guó)內(nèi)地?cái)U(kuò)展。

2005年的5月17日，當(dāng)銅鑼灣江門新會(huì)店注銷了營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，銅鑼灣品牌出現(xiàn)透支征兆，媒體上“關(guān)張、倒閉、撤柜、欠款”等詞匯開始與被奉為“SHOPPING MALL中國(guó)第一品牌”的“銅鑼灣”相伴。

記者多方調(diào)查，截止目前，自營(yíng)的數(shù)家銅鑼灣百貨幾乎全面潰敗或易手，品牌輸出的44家銅鑼灣廣場(chǎng)大部分處于停滯狀態(tài)，欠下不少供應(yīng)商貨款、開發(fā)商租金和員工工資。

與當(dāng)年初闖深圳時(shí)名不見經(jīng)傳相比，這位如今年屆不惑之年的湛江人名為陳智――銅鑼灣集團(tuán)董事長(zhǎng)，被一些媒體炒作為“中國(guó)摩爾之父”。眾多專家一致認(rèn)為，家族式管理、長(zhǎng)期占?jí)汗?yīng)商貨款和大部分依靠品牌輸出等短視行為成為陳智和銅鑼灣集團(tuán)的致命之傷。

為了扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)，陳智四處奔走，積極努力，寄希望重組銅鑼灣旗下的三大板塊：銅鑼灣百貨引入社會(huì)資本、銅鑼灣廣場(chǎng)暫時(shí)獨(dú)資、商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)設(shè)策略聯(lián)盟。陳智家族與供應(yīng)商、開發(fā)商三者之間的利益鏈條和相互博弈的圖景開始顯現(xiàn)。

“造MALL”運(yùn)動(dòng)

銅鑼灣品牌危機(jī)正是由陳智在銅鑼灣內(nèi)部所發(fā)動(dòng)的一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的“造MALL”運(yùn)動(dòng)所致。

陳智，話不太多，外表謙遜，有點(diǎn)像文弱書生，可是誰(shuí)又能想象他是一個(gè)具有進(jìn)攻性和擴(kuò)張野心的商業(yè)梟雄呢？

2001年，陳智在深圳華發(fā)北開了第一家“銅鑼灣廣場(chǎng)”，贏得了業(yè)界的一片贊許。但陳智沒(méi)有立足下來(lái)，做精做實(shí)，而是一步就走向了全國(guó)，膨脹的野心導(dǎo)致了一場(chǎng)“造MALL”運(yùn)動(dòng)就此拉開了帷幕，“銅鑼灣”成為“SHOPPING MALL中國(guó)第一品牌”。彼時(shí)，正值中國(guó)城市現(xiàn)代化進(jìn)程大發(fā)展的機(jī)遇，眾多的開發(fā)商也正在開發(fā)MALL，陳智看準(zhǔn)了這一“商機(jī)”。

他發(fā)跡于華發(fā)北店，但后來(lái)給銅鑼灣品牌帶來(lái)最大傷害的也是此店。早年從深圳做服裝生意起家初嘗“零售甜頭”后，陳智相中了深圳福田區(qū)桑達(dá)電子科技集團(tuán)的一處廠房，目前建筑面積65000平方米，通過(guò)貸款1000萬(wàn)和供應(yīng)商前期打入的資金對(duì)其進(jìn)行改造，在深圳華發(fā)北開出第一家“銅鑼灣廣場(chǎng)”。陳智打出“摩爾”旗號(hào)吸引了很多商戶和顧客。緊接著的2002年，營(yíng)業(yè)面積為25000平方米華僑城銅鑼灣廣場(chǎng)再次成功開業(yè)。彼時(shí)，陳智被“成功”的榮譽(yù)所包圍。

由是，“銅鑼灣廣場(chǎng)”五個(gè)字在圈內(nèi)揚(yáng)名。

陳智起初實(shí)際是利用銅鑼灣品牌在廣東的二、三線城市進(jìn)行輸出，短短的三四年時(shí)間，他便以每個(gè)項(xiàng)目100－200萬(wàn)的加盟費(fèi)，把這個(gè)品牌賣到大江南北52個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

2002年，從深圳走出的“銅鑼灣”，在全國(guó)各地一路“簽約”。

“陳智的動(dòng)機(jī)是好的，但一開始就沒(méi)有做資本運(yùn)營(yíng)和實(shí)際投資，只是迷戀品牌輸出管理方式，對(duì)自營(yíng)百貨也按摩爾的簡(jiǎn)單招商方式經(jīng)營(yíng)?！币晃恍袠I(yè)協(xié)會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)表示。

1993年，“鄭州亞細(xì)亞”以平均每4個(gè)月開業(yè)一家大型連鎖店的記錄成為“歷史之最”。這個(gè)“最”由陳智在21世紀(jì)的第一個(gè)五年打破?！拔覀冦~鑼灣每月都有新店開業(yè)”，陳智曾經(jīng)如是告訴記者。

品牌輸出、管理輸出后，一切項(xiàng)目的招商營(yíng)運(yùn)管理都需要投入，按慣例都由開發(fā)商掏出應(yīng)費(fèi)用和投資，銅鑼灣入住后坐收銷售提成，并采用統(tǒng)一收銀的辦法，在項(xiàng)目開業(yè)后可以“截留”供應(yīng)商的貨款。但由于陳智堅(jiān)持他的“摩爾擴(kuò)張”的計(jì)劃，龐大的集團(tuán)費(fèi)用導(dǎo)致資金鏈終于斷裂。

2005年，接踵而來(lái)的事情讓陳智始料不及。

在2005年，陳智播下的“龍種”很多變成了“跳蚤”。江門、河源、株洲、長(zhǎng)沙等十幾家銅鑼灣廣場(chǎng)開一家賠一家，還有的因資金短缺等原因而根本開不起來(lái)。

由于一味擴(kuò)張，缺乏有效投入和精細(xì)化管理，銅鑼灣百貨根本不再產(chǎn)生現(xiàn)金流，而供應(yīng)商欠款和銀行負(fù)債已經(jīng)“火燒連營(yíng)”，累計(jì)達(dá)到數(shù)億元之巨。欠款“東窗事發(fā)”后，供應(yīng)商不依不饒。

為償還欠債，作為銅鑼灣核心企業(yè)的深圳市銅鑼灣百貨有限公司最后連員工工資都拖欠累累。

盡管銅鑼灣品牌透支十分明顯，但不能說(shuō)陳智的“投機(jī)”有錯(cuò)。因其悟性極高，讓后來(lái)的不少人為“銅鑼灣廣場(chǎng)”這個(gè)商標(biāo)叫絕。

陳智抓住了這個(gè)時(shí)髦的概念和城市擴(kuò)張商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)“過(guò)?！钡臋C(jī)會(huì)，但他并沒(méi)有走出一條可持續(xù)發(fā)展的盈利模式。

資金缺口癥

銅鑼灣不能腳踏兩只船，同時(shí)做零售商和摩爾運(yùn)營(yíng)商。

在2006年商務(wù)部公布《2005年全國(guó)前30名連鎖企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況統(tǒng)計(jì)表》，首次進(jìn)入且排名第27位的銅鑼灣集團(tuán)成為最“黑”的“黑馬”：店鋪數(shù)由2004年的12家增加到2005年的56家（其中直營(yíng)店17家），同比增長(zhǎng)了366.7％，增長(zhǎng)速度名列第一，2005年的營(yíng)業(yè)額為62.68億元（其中直營(yíng)店?duì)I業(yè)額為40.09億元），比上年增長(zhǎng)49.2％。

如果此數(shù)據(jù)真實(shí)可信，銅鑼灣集團(tuán)每年的凈利潤(rùn)至少在6億元以上，如此各地的銅鑼灣百貨還需要關(guān)張嗎？陳智還需要被供應(yīng)商和開發(fā)商追討欠款嗎？然而，記者從多家銅鑼灣倒閉、轉(zhuǎn)讓店和多家銅鑼灣百貨粗略統(tǒng)計(jì)，銅鑼灣集團(tuán)旗下的自營(yíng)的10多家百貨的年?duì)I業(yè)額不到5億元人民幣。

煙臺(tái)九隆房地產(chǎn)公司的一位人士測(cè)算，每個(gè)百貨店每月的人工費(fèi)用、團(tuán)隊(duì)管理費(fèi)和物業(yè)費(fèi)等支出之和最少在70萬(wàn)元左右，這要求每個(gè)店每月的流水至少在500萬(wàn)元以上。低投入的銅鑼灣百貨店如何做得到？實(shí)際情況是，大部分銅鑼灣店開業(yè)很紅火，由于經(jīng)營(yíng)和管理不善，大多帶來(lái)的是日益下滑的業(yè)績(jī)，最后連開發(fā)商的物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi)都交不上。

以華發(fā)北銅鑼灣店為例子，這是經(jīng)營(yíng)較好的少數(shù)幾家銅鑼灣集團(tuán)門店，以往年銷售業(yè)績(jī)?cè)?－4億元之間。但在2004年、2005年拖欠供應(yīng)商貨款之后，銷售額維持2億元左右，縮水50%以上。據(jù)悉，銅鑼灣集團(tuán)欠物業(yè)方的租金和物業(yè)管理費(fèi)高達(dá)800多萬(wàn)元人民幣已經(jīng)付清。

事實(shí)上，幾乎在所有的銅鑼灣百貨店中沒(méi)有一線品牌。因?yàn)橐粋€(gè)連鎖10多家百貨店的企業(yè)養(yǎng)一個(gè)一線百貨品牌至少要花費(fèi)2000萬(wàn)左右，而銅鑼灣根本沒(méi)有這樣做百貨連鎖，主要是依靠當(dāng)?shù)卣猩?。另?yè)?jù)業(yè)內(nèi)專家指出，王府井百貨開一家2萬(wàn)平方米的店，至少投入2000萬(wàn)到5000萬(wàn)不等的資金，用于物業(yè)硬件設(shè)施和管理軟件的建設(shè)。而銅鑼灣同樣的店僅用100萬(wàn)到200萬(wàn)不等，這樣的投入能夠有產(chǎn)出嗎？

銅鑼灣內(nèi)部人士稱，陳智還是很重視抓管理的，陳智也曾下決心實(shí)施管理精細(xì)化，并聘請(qǐng)了行業(yè)專家梳理了組織結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)流程等。建立了百貨店管理ISO9001全面優(yōu)質(zhì)管理體系，總部統(tǒng)一平臺(tái)、統(tǒng)一卡券、統(tǒng)一招商平臺(tái)，不過(guò)此時(shí)的銅鑼灣已經(jīng)進(jìn)入經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)急劇下滑時(shí)期，陳智的科學(xué)管理愿望再次落空。

為了解決人才瓶頸，陳智也提出成立“銅鑼灣摩爾學(xué)院”，主要是為開發(fā)商培養(yǎng)人才和銅鑼灣集團(tuán)選拔干部?！爱?dāng)時(shí)只開了一期店長(zhǎng)培訓(xùn)，后來(lái)就沒(méi)有運(yùn)作下去。陳智坦言還是資金問(wèn)題。

一位接近陳智的人士指出，銅鑼灣的問(wèn)題不是人才瓶頸問(wèn)題，主要是股權(quán)的資本結(jié)構(gòu)缺陷和運(yùn)營(yíng)管理投入不足。而銅鑼灣作為一個(gè)摩爾運(yùn)營(yíng)商，正在實(shí)施的資本重組，剝離發(fā)展不善的百貨店，專注摩爾運(yùn)營(yíng)是正確的。

盈利模式缺失

畸形的盈利模式讓陳智及其銅鑼灣集團(tuán)一步步滑向深淵。

與很多零售商不同的是，銅鑼灣集團(tuán)的收入主要來(lái)自兩塊，一是“CMALL銅鑼灣廣場(chǎng)”的管理費(fèi)、品牌加盟費(fèi)、策劃費(fèi)和定金；二是通過(guò)直營(yíng)銅鑼灣百貨銷售提成及“統(tǒng)一收銀”套取供應(yīng)商貨款和少量的加盟費(fèi)。

然而，僅有這兩個(gè)品牌仍然不足以吸引開發(fā)商和商戶，陳智開始在許多公共場(chǎng)合刻意模糊物業(yè)概念，稱銅鑼灣集團(tuán)在全國(guó)有很多百貨和摩爾，讓外界感覺(jué)銅鑼灣集團(tuán)是一個(gè)資金實(shí)力雄厚的商業(yè)地產(chǎn)商。

一個(gè)細(xì)節(jié)是，陳智曾經(jīng)在其總部掛了一張“全國(guó)地圖”，把自營(yíng)和輸出的“銅鑼灣廣場(chǎng)”標(biāo)在上面。實(shí)際上，品牌加盟的銅鑼灣廣場(chǎng)的物業(yè)和經(jīng)營(yíng)權(quán)都?xì)w開發(fā)商所有，而銅鑼灣百貨也只是做租賃經(jīng)營(yíng)。

早前多年的從商經(jīng)歷，讓陳智深諳“招租商戶”的心理和“統(tǒng)一收銀”的現(xiàn)金流意義。因?yàn)?，早期下海他曾?jīng)做過(guò)一個(gè)300平方米的專賣店，也做過(guò)批發(fā)市場(chǎng)招租。“銅鑼灣廣場(chǎng)”在深圳開業(yè)后，陳智把這些在創(chuàng)業(yè)之初的銘心刻骨的“經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)”，反過(guò)來(lái)回報(bào)他的商戶“朋友”。

銅鑼灣一位前高管指出，陳智當(dāng)初誤解了“百貨”，“開一個(gè)商店，就等于建一家銀行”。由于“統(tǒng)一收銀”的政策，給了零售商一個(gè)資金流。但規(guī)范的零售商是有嚴(yán)格的帳期管理的，更不會(huì)截留供應(yīng)商。在零售業(yè)，一般而言，百貨企業(yè)的賬期在兩個(gè)月左右，而供應(yīng)商反映銅鑼灣百貨經(jīng)常長(zhǎng)達(dá)半年，給供應(yīng)商帶來(lái)極大的流動(dòng)資金壓力。

盡管如此，零售業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)仍然來(lái)源于此，供應(yīng)商撤柜將直接導(dǎo)致一個(gè)商業(yè)品牌轟然倒下。曾因欠供應(yīng)商巨額貨款、涉嫌商業(yè)詐騙遠(yuǎn)逃國(guó)外的普爾斯馬特老板劉五一是為前車之鑒。

有知情人士透露，早在2004年中旬，當(dāng)時(shí)的銅鑼灣集團(tuán)完全可以進(jìn)行企業(yè)改制和資本重組，實(shí)現(xiàn)百貨和摩爾分治，但陳智沒(méi)有選擇這條道路，拒絕了戰(zhàn)略投資人的介入，而是力挺“銅鑼灣百貨”赴港上市。而銅鑼灣百貨簡(jiǎn)單投入導(dǎo)致的不良業(yè)績(jī)，并沒(méi)有幫助陳智實(shí)現(xiàn)買殼上市的夢(mèng)想。此后，陳智突然瘋狂地輸出品牌。陳智再一次把希望押在品牌輸出上?！拜敵鲆粋€(gè)品牌賺200萬(wàn)，輸出100個(gè)就賺2億元?！奔由瞎芾磔敵鍪召M(fèi)，陳智一直在盤算著這個(gè)簡(jiǎn)單的算術(shù)題，他已無(wú)法沉下來(lái)做經(jīng)營(yíng)做企業(yè)的精力和心思。

在2005年年底的擴(kuò)張后期，銅鑼灣更多的是采用輸入品牌的模式，只要地方開發(fā)商每年繳納70萬(wàn)到200萬(wàn)的品牌使用費(fèi)，就可以掛上銅鑼灣SHOPPING MALL和百貨的牌子?！拔覀儚膩?lái)沒(méi)有到銅鑼灣集團(tuán)學(xué)習(xí)和參觀過(guò)。”常德銅鑼灣廣場(chǎng)一位高層表示。

精明的開發(fā)商們很快發(fā)現(xiàn)陳智賺錢的秘訣，開始與銅鑼灣“分手”。

以保定京海銅鑼灣廣場(chǎng)為例。盡管陳智在該項(xiàng)目上開設(shè)銅鑼灣百貨直營(yíng)店的想法破滅，但開發(fā)商還是一次性給了銅鑼灣集團(tuán)400萬(wàn)元人民幣（包括招商費(fèi)和品牌費(fèi)）“如果讓銅鑼灣集團(tuán)統(tǒng)一收銀，則損失更大，我們只好割肉打發(fā)他們走。”保定一位知情人士無(wú)奈地表示。彼時(shí)，銅鑼灣集團(tuán)及其品牌已經(jīng)危機(jī)四伏。

“”下的投機(jī)

“他在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)候作出一個(gè)恰當(dāng)?shù)倪x擇，但就是心太急、太狂了?！币晃唤咏愔堑娜耸咳缡窃u(píng)價(jià)。

時(shí)勢(shì)造英雄，短短五六年間，陳智及銅鑼灣集團(tuán)在全國(guó)布局47家銅鑼灣廣場(chǎng)（百貨），堪稱中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的奇跡。

除了“CMALL銅鑼灣廣場(chǎng)”本身的品牌效益和陳智的“文化營(yíng)銷”等媒體攻勢(shì)之外，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)“”的現(xiàn)實(shí)給銅鑼灣集團(tuán)可乘之機(jī)。

從《全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行報(bào)告》中看到，僅2005年上半年，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)空置面積就高達(dá)2878萬(wàn)平方米，較2004年同期增長(zhǎng)了21％，比商品房空置率高出18％還多。高風(fēng)險(xiǎn)高利潤(rùn)等特點(diǎn)，讓不少開發(fā)商爭(zhēng)相進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，導(dǎo)致開發(fā)總量的快速上漲，進(jìn)而導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)空置率不斷攀升。目前全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已呈現(xiàn)非理性狀態(tài)，盲目投資、建設(shè)的情況較多。

為此，有關(guān)部門對(duì)全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)、特別是大型購(gòu)物中心（即MALL）展開兩次徹查。一是，2004年年底，銀監(jiān)會(huì)、商務(wù)部、發(fā)改委和建設(shè)部四部委聯(lián)合在北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶和武漢等7城市開展的一場(chǎng)徹查運(yùn)動(dòng)；二是，2005年6月份，商務(wù)部等部門開始對(duì)廣東、廣西、福建、上海、江蘇、浙江等部分地區(qū)的商業(yè)設(shè)施開發(fā)與運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行調(diào)研。

盡管這些措施是為了避免由商業(yè)開發(fā)盲目性和重復(fù)性所帶來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)泡沫，但由于幾次房產(chǎn)政策都沒(méi)有明確將矛頭指向商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)商們?nèi)匀粯?lè)此不彼地投資。

陳智在銅鑼灣拓展過(guò)程中，敏感的覺(jué)察到現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)剛剛興起所帶來(lái)的不成熟的機(jī)會(huì)，大量的房地產(chǎn)商盲目的開發(fā)商業(yè)物業(yè)。于是轉(zhuǎn)變了原以“租金”的新店擴(kuò)張方式，開始以“品牌費(fèi)”+“管理費(fèi)”的新店擴(kuò)張方式。銅鑼灣的擴(kuò)張方式開始發(fā)生質(zhì)的轉(zhuǎn)變。

有媒體披露，品牌輸出過(guò)于輕率是銅鑼灣最大的失誤。一部分的簽約商業(yè)項(xiàng)目都地理位置偏遠(yuǎn)，遠(yuǎn)離市中心，物業(yè)也不符合商業(yè)的建筑要求，招商和營(yíng)運(yùn)非常困難。比如，大連店籌備成本極高，資金捉襟見肘。

從冠名“銅鑼灣廣場(chǎng)”的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以看出開發(fā)商們?cè)谧邇蓚€(gè)極端：一是大部分分布在二三線城市，且“背街”而設(shè)；二是個(gè)別店處于繁華商圈，但因投入不足而缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。

正是這些處于二線城市、位置不太好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成為陳智輸出品牌的絕好機(jī)會(huì)。

重整銅鑼灣

七八家銅鑼灣百貨相繼關(guān)張和“CMALL銅鑼灣廣場(chǎng)”品牌亦遭遇開發(fā)商醞釀“改旗易幟”，陳智一手創(chuàng)造的兩張王牌正面臨前所未有的危機(jī)。一個(gè)現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是，如何重整銅鑼灣呢？

“銅鑼灣百貨引入社會(huì)資本、銅鑼灣廣場(chǎng)暫時(shí)獨(dú)資、商業(yè)地產(chǎn)則創(chuàng)設(shè)策略聯(lián)盟?！标愔菍?duì)記者表示，但他沒(méi)有對(duì)具體的細(xì)節(jié)進(jìn)行闡述。另有消息稱，目前陳智正在引入新的戰(zhàn)略投資者。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前陳智手頭并沒(méi)有土地儲(chǔ)備。銅鑼灣內(nèi)部人士稱，陳智后來(lái)曾同意成立商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)部，但由于集團(tuán)業(yè)務(wù)內(nèi)亂不斷，至今進(jìn)展不大。

回顧“銅鑼灣現(xiàn)象”，可以發(fā)現(xiàn)是城市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展給了陳智一個(gè)機(jī)遇，他有好的理念和拓展模式，但他沒(méi)有好的企業(yè)架構(gòu)和資本的基礎(chǔ)。

家族企業(yè)中的家族式管理方式成為銅鑼灣集團(tuán)的詬病。據(jù)銅鑼灣員工反映：“前后加盟銅鑼灣高層的行業(yè)精英和專家一般待不到一年，就被家族成員排擠走，而陳智夫妻善于使喚的就是“內(nèi)侍”、“聽差”式的人。”

據(jù)一位與陳智談過(guò)戰(zhàn)略重組的投資銀行機(jī)構(gòu)老總說(shuō)，陳智的失敗在于其個(gè)體企業(yè)意識(shí)沒(méi)有改變，銅鑼灣沒(méi)有抓住商業(yè)，也沒(méi)有抓住地產(chǎn)，沒(méi)有自己的資本架構(gòu)，并且錯(cuò)過(guò)了戰(zhàn)略重組的機(jī)會(huì)，更可能錯(cuò)過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的資本時(shí)代。

一位資深的零售專家認(rèn)為，從銅鑼灣之觴可以反思的是，如今不大可能想象沃爾瑪還在憑上個(gè)世紀(jì)初的“規(guī)模”和“機(jī)會(huì)”來(lái)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。沃爾瑪“成功”的背后是出色的資本運(yùn)營(yíng)能力、組織化程度、區(qū)域成熟的選址定位、后勤作業(yè)能力、知識(shí)管理能力和吸引客戶忠誠(chéng)的經(jīng)營(yíng)能力，這是它內(nèi)在的核心競(jìng)爭(zhēng)力。而這些恰恰是陳智及銅鑼灣集團(tuán)所缺乏的。

第9篇：房地產(chǎn)公司的盈利模式范文

加強(qiáng)金融監(jiān)管,防范金融風(fēng)險(xiǎn),是近年來(lái)全國(guó)金融工作的重中之重。銀監(jiān)會(huì)對(duì)此也是三令五申,在這樣的背景下,銀行違規(guī)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象還是時(shí)有發(fā)生。

這樣的違規(guī)行為,究竟是少數(shù)銀行和分支機(jī)構(gòu)的個(gè)案問(wèn)題,還是商業(yè)銀行業(yè)的普遍現(xiàn)象?在違規(guī)現(xiàn)象的背后,還潛藏著哪些更深層次的原因?這種情況對(duì)金融活動(dòng)參與者有什么影響?帶著這些問(wèn)題,《新財(cái)經(jīng)》記者走訪了位于天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)第三大街的多家商業(yè)銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。

違規(guī)攬儲(chǔ),花樣別出

我國(guó)實(shí)行的是統(tǒng)一的利率制度,由央行制定存款利率,商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)按照央行規(guī)定的存款利率的上下限,確定存款利率,明確規(guī)定禁止銀行擅自提高利率攬存。但是,各銀行的執(zhí)行情況又如何呢?

為攬儲(chǔ),好禮相贈(zèng)

記者在采訪中了解到,以10萬(wàn)元人民幣定期存款1年為例,各家銀行推出了五花八門的積分和贈(zèng)禮活動(dòng)方案,除2.25%的年利息外,在光大銀行,儲(chǔ)戶可額外獲得一張面值218元的光大商聯(lián)卡;在興業(yè)銀行,可額外獲得不銹鋼折疊衣架一套、蘇泊爾電飯煲一臺(tái)或“好神拖”一把;在中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行,由于在6月15～17日期間推出了“粽情端午,分外有禮”活動(dòng),凡在活動(dòng)期間辦理積分業(yè)務(wù)的客戶可獲得雙倍積分,因此,儲(chǔ)戶存款10萬(wàn)元,可獲得20萬(wàn)存款對(duì)應(yīng)的積分,并換取相應(yīng)禮品高級(jí)保溫電熱壺一套。

贈(zèng)金返利,爭(zhēng)打球

除上述五花八門的贈(zèng)禮之外,深圳發(fā)展銀行還推出了“金抵利”贈(zèng)金活動(dòng),96000元人民幣定期存款1年,不向儲(chǔ)戶支付利息,但是直接贈(zèng)送10克金條一塊。

浦發(fā)銀行推出的“匯理財(cái)穩(wěn)利系列”理財(cái)產(chǎn)品,1年期產(chǎn)品每10萬(wàn)元最高升息400元。

“6.30”大限:存款高息,贖回遭禁

“聽朋友說(shuō)5月底,某銀行出價(jià)4.5萬(wàn)元要他存入3000萬(wàn)元一天。我這里有30萬(wàn)元,跟銀行談可能較難,想約10個(gè)人每人30萬(wàn)元,月底時(shí)叫銀行出錢給我們,有人感興趣否?”這是5月份在溫州一家論壇里出現(xiàn)的集資信息。

天津一家房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人向記者透露,該公司與其主要貸款銀行之間有口頭協(xié)議,每逢季末、年末,如果銀行有需求,就將企業(yè)賬上資金借一部分給銀行,用來(lái)“沖時(shí)點(diǎn)數(shù)”。這個(gè)時(shí)候,“利息相當(dāng)于平時(shí)的數(shù)十倍”。

特殊時(shí)點(diǎn),存款有高息,取款可不容易。6月30日上午,天津的投資者李女士準(zhǔn)備贖回在某銀行購(gòu)買的“日日盈”理財(cái)產(chǎn)品,以便認(rèn)購(gòu)新股,不料網(wǎng)銀操作失敗,屏幕上給出了“本日巨額贖回,后續(xù)贖回停止”的提示。李女士旋即就此向該銀行客服部門提出質(zhì)疑。銀行方面表示,該款理財(cái)產(chǎn)品有每日凈贖回不超過(guò)上一日總規(guī)模15%或20億元的限制,否則,銀行有權(quán)暫停后續(xù)贖回。

存款高息,贖回遭禁,大限之期,銀行攬儲(chǔ)方式也不再“紳士”。

“飲鴆止渴”,各方“有話說(shuō)”

送禮品、返現(xiàn)金、贈(zèng)金條,銀行攬儲(chǔ)還真有些“八仙過(guò)海,各顯神通”的味道。

天津市銀監(jiān)局的一位工作人員告訴記者,銀行為了吸引儲(chǔ)蓄變相提高利率,是一種違規(guī)做法。既然明知違規(guī),銀行為何還要一再鋌而走險(xiǎn)?

商業(yè)銀行:“存款年”,我們也“差錢”

記者首先聯(lián)系了處于風(fēng)口浪尖的渤海銀行。6月初,記者向渤海銀行發(fā)出了書面采訪提綱。3個(gè)工作日后,銀行辦公室負(fù)責(zé)新聞宣傳的一位女士婉轉(zhuǎn)回應(yīng)記者:“事情已經(jīng)過(guò)去了,(這個(gè)選題)能不能不要做了”,“最好不要提到曾經(jīng)和我們聯(lián)系過(guò)”。

而該銀行一位接近董事會(huì)的員工告訴記者,對(duì)于監(jiān)管處罰,銀行方面非常重視,下發(fā)了專門的內(nèi)控整改文件,并通過(guò)制度和匯報(bào)線的調(diào)整,加大自查自糾力度。記者特意走訪了位于天津市內(nèi)和開發(fā)區(qū)的多家渤海銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn),有工作人員明確表示,此前確實(shí)有過(guò)存款贈(zèng)禮活動(dòng),不過(guò)現(xiàn)在已經(jīng)取消了。

但面對(duì)記者的采訪,銀行方面卻顯得遮遮掩掩、顧慮重重?究竟還有什么“不能說(shuō)的秘密”?

一位不愿透露姓名的銀行業(yè)人士告訴記者,明知“風(fēng)聲”緊,仍然“鋌而走險(xiǎn)”,主要是由于貸存比的壓力。出于風(fēng)險(xiǎn)防范的需要,銀監(jiān)會(huì)要求商業(yè)銀行在今年6月底之前,將貸存比降低到75%以下。該人士透露,各家銀行為達(dá)標(biāo)而悄悄開展的“攬儲(chǔ)”,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)記者實(shí)地采訪時(shí)的所見所聞。

“去年是鼓勵(lì)銀行開展貸款業(yè)務(wù),今年則定義為‘存款年’。”上述人士稱:“我們不但給一線業(yè)務(wù)人員下達(dá)了存款指標(biāo),對(duì)管理員工也召開了專門的營(yíng)銷動(dòng)員會(huì),對(duì)帶來(lái)大額存款業(yè)務(wù)的員工,根據(jù)日均存款余額進(jìn)行返點(diǎn),比例一般在千分之二到千分之三?！?/p>

這位人士進(jìn)一步解釋,嚴(yán)格控制貸存比指標(biāo)上限,意味著銀行面臨更大的吸儲(chǔ)壓力。如果不能吸納充足的存款,要想達(dá)標(biāo),就只能收緊信貸規(guī)模。而我國(guó)商業(yè)銀行的主要盈利模式是賺取存貸利差,貨款規(guī)模減小,將帶來(lái)總體收益的減小,通俗地說(shuō),銀行業(yè)可能變窮。這是銀行鋌而走險(xiǎn)的真正原因。

金融學(xué)者:“吃利差”,已然“捉襟見肘”

南開大學(xué)金融學(xué)博士張建則調(diào)侃道,幸好貸存比指標(biāo)考核的是時(shí)點(diǎn)數(shù),這樣,各個(gè)銀行東拼西湊,在考核日當(dāng)天進(jìn)行資本大挪移,還能勉強(qiáng)實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)。如果要求按照日均存款余額來(lái)計(jì)算,銀行可能就真的無(wú)計(jì)可施了。他指出,大肆攬儲(chǔ)頗有一些“飲鴆止渴”的味道,因?yàn)榇婵畹拇罅吭黾?意味著銀行經(jīng)營(yíng)成本的上升,如果不能有效運(yùn)用這部分負(fù)債,可能導(dǎo)致收益率下降,甚至形成負(fù)收益。

張建博士認(rèn)為,以指標(biāo)“合規(guī)”為借口的攬儲(chǔ)“違規(guī)”,本質(zhì)問(wèn)題出在單一盈利模式上。目前,我國(guó)內(nèi)資銀行仍以傳統(tǒng)的存貸款利差為主要盈利模式,存貸利差收入在銀行總業(yè)務(wù)收入中的占比達(dá)九成左右。單一盈利模式,帶來(lái)的是貪大、求大和強(qiáng)調(diào)規(guī)模。一方面,在產(chǎn)能過(guò)?；蝻L(fēng)險(xiǎn)較高的行業(yè)依然盲目放貸,增加了不良資產(chǎn)的發(fā)生率;另一方面,監(jiān)管達(dá)標(biāo)的要求,使中小銀行面臨很大的吸儲(chǔ)壓力。

招商銀行行長(zhǎng)馬蔚華在今年初的光華新年論壇上也坦承,現(xiàn)在中國(guó)銀行業(yè)還有一個(gè)共同的問(wèn)題,就是 “利差收入高,管理粗放,成本高”,未來(lái)銀行業(yè)面臨盈利模式轉(zhuǎn)換的新考驗(yàn)。

對(duì)此,中國(guó)金融40人論壇顧問(wèn)胡懷邦給出了解決之路。他強(qiáng)調(diào),我國(guó)商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步突出中間業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略地位,加大對(duì)中間業(yè)務(wù)開發(fā)的投入,開發(fā)適合我國(guó)開展的創(chuàng)新中間業(yè)務(wù),拓展較強(qiáng)增值空間的核心業(yè)務(wù),通過(guò)加大資源投入和考核力度,來(lái)提高中間業(yè)務(wù)收入的占比,以較少的資本占用促進(jìn)盈利能力的穩(wěn)步提升。

老百姓:一輩子的辛苦錢,應(yīng)該怎么存

在一家銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)外,記者遇到了前來(lái)咨詢理財(cái)產(chǎn)品的市民張女士。

“我剛辦完退休手續(xù),三十幾年的公積金、保險(xiǎn)都到賬上了,一共有幾萬(wàn)。股票不敢買,基金跟著股市跌,存錢利息趕不上通脹,所以我來(lái)銀行問(wèn)問(wèn),一輩子的辛苦錢,應(yīng)該怎么存。”