房地產(chǎn)公允價值估值方法
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摘要：房地產(chǎn)企業(yè)出于融資需求，企業(yè)估值成為決定性因素之一，公允價值的計量方法可直接或間接決定企業(yè)估值的高低。主要研究房地產(chǎn)企業(yè)估值計量方法是如何影響其資產(chǎn)公允價值的，分別從房企融資背景、公允價值計量方法、估值計量方法對公允價值的模型應(yīng)用三個方面展開了研究，最終從三方面提出建議企業(yè)應(yīng)協(xié)調(diào)好計量方法與公允價值的關(guān)系，選擇合適的計量方法合理的體現(xiàn)資產(chǎn)的公允價值，最大化估值，順利融資。
關(guān)鍵詞：估值計量方法；房地產(chǎn)資產(chǎn)公允價值；企業(yè)融資
1前言
隨著資管新規(guī)的出臺和房住不炒的黨中央號召，房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的融資渠道受阻。源于房地產(chǎn)開發(fā)商前期投入大、產(chǎn)品去化周期短、財務(wù)成本高等特點，采用多元化的金融工具實現(xiàn)資金的補充已成為房地產(chǎn)行業(yè)的共識，公允價值的計量方法將直接影響企業(yè)估值的高低，企業(yè)估值成為資本市場是否樂意向房企輸送資金的主要因素之一，最終決定房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流能否支持公司繼續(xù)運轉(zhuǎn)。目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于公允價值面臨四方面問題：第一，資金需求不明確，公允價值的估值方法與企業(yè)實際需求存在不匹配現(xiàn)象；第二，在企業(yè)現(xiàn)存的選定估值模型中，相關(guān)參數(shù)選取存在一定的主觀臆斷，偏差較大；第三，在對資產(chǎn)進行公允價值評估時，未對不同屬性的資產(chǎn)進行區(qū)別對待，造成估值結(jié)果的偏差；第四，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有類金融屬性，許多企業(yè)在評估時未加入這一維度的考量。針對目前房地產(chǎn)企業(yè)公允價值面臨的四方面問題，本文通過對公允價值的估值方法及其應(yīng)用的研究，來提出一定的可行性建議。
2公允價值計量方法
目前學(xué)術(shù)界主流對公允價值的確定主要需滿足三個條件：第一，交易資產(chǎn)存在活躍市場，以市場價格為基礎(chǔ)確定公允價值；第二，交易資產(chǎn)不存在活躍市場，但同類或類似資產(chǎn)存在活躍市場，以同類或類似資產(chǎn)市場價格為基礎(chǔ)確定公允價值；第三，交易資產(chǎn)不存在同類或類似資產(chǎn)可比交易市場，采用估值技術(shù)確定公允價值。就公允價值的計量，主要就集中在對于活躍交易市場價格的把控以及特定的估值技術(shù)。因此，當交易資產(chǎn)不存在活躍市場的時候，公允價值的確定主要通過成本法、市價法和收益法三種估值技術(shù)實現(xiàn)。對于不同的公司、不同的行業(yè)以及不同的資產(chǎn)，在采用估值技術(shù)時都會出現(xiàn)一定的偏差，所以估值技術(shù)確定的公允價值，需要由專業(yè)的評估機構(gòu)經(jīng)過系統(tǒng)的盡職調(diào)查、利用科學(xué)的估值模型出具專業(yè)報告得以實現(xiàn)。并且需要評估機構(gòu)持續(xù)跟進，對于企業(yè)的經(jīng)營狀況、市場對產(chǎn)品的需求狀況，適時調(diào)整估值數(shù)額。
3房地產(chǎn)企業(yè)的估值模型
房地產(chǎn)企業(yè)目前的估值模型主要有EVA模型、假設(shè)開發(fā)土地估值模型和現(xiàn)金流量模型三種。EVA模型，也稱為經(jīng)濟增值模型，其計算公式為稅后經(jīng)營利潤減去股權(quán)與債務(wù)成本。這一方法的優(yōu)勢在于可以真正反映企業(yè)的收益能力———“剩余”收益，通過真實的收益能力確定企業(yè)價值；劣勢在于模型中各個變量參數(shù)的主觀選擇性較大，及其容易出現(xiàn)估值偏高或偏低的結(jié)果。假設(shè)開發(fā)土地估值模型，這一模型實質(zhì)上是一種成本法。通過對于整個項目的全成本測算，確定產(chǎn)品的估值下限，包括土地獲取、前期手續(xù)、建造安裝等方面的成本測算。這種模型的優(yōu)勢在于數(shù)據(jù)有可追溯的具體科目來源；一方面劣勢在于成本會隨不同公司的運營能力而有差異，導(dǎo)致價值不公允。另一方面過去的成本，并不能反應(yīng)目前的價值。現(xiàn)金流量模型，即通過對企業(yè)未來的現(xiàn)金流量的預(yù)估，通過一定的折現(xiàn)率，計算出企業(yè)現(xiàn)值。這一模型的優(yōu)點在于可以較為精確的估計出企業(yè)的“隱性”價值，綜合反映企業(yè)的經(jīng)營能力；缺點在于未來現(xiàn)金流的預(yù)測、貼現(xiàn)值的選擇都存在較大偏差的風(fēng)險。
4估值計量方法對公允價值的模型應(yīng)用
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其資產(chǎn)主要由土地儲備與自持物業(yè)組成。因此估值主要標的即是土地與物業(yè)，由于土地儲備多發(fā)生在數(shù)年前、自持物業(yè)的價值主要體現(xiàn)在未來收益，就過去的土地和未來的物業(yè)進行當期的公允價值確定需要用到一定的估值計量方法。同時，儲備土地與自持物業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)進行融資的主要基礎(chǔ)資產(chǎn)，即使使用股權(quán)質(zhì)押、發(fā)行公司債方式融資時，土地與物業(yè)仍然是最有效的增信措施，因此，公允價值較高的基礎(chǔ)資產(chǎn)將大大降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度。就企業(yè)自持物業(yè)的公允價值，當前市場主要采取三種方式：第一，市場法，同期同區(qū)域同類型物業(yè)或類物業(yè)的價格來判斷———活躍市場的同類物業(yè)價格；第二，收益法，物業(yè)未來現(xiàn)金流作為判斷———未來現(xiàn)金收。不論是活躍市場的同類物業(yè)價格，還是未來現(xiàn)金收益，在融資過程中涉及的資產(chǎn)估值，二者均需由資方風(fēng)控部門或第三方審計機構(gòu)作出主要判斷才能實現(xiàn)。第三，市場法下，主要通過對同類型物業(yè)的市場信息進行參考，來確定其公允價值；在收益法下，則是物業(yè)預(yù)計的未來收益（參考近三年物業(yè)收益）和折現(xiàn)率（參考當期市場利率）兩部分來確定其公允價值。就企業(yè)儲備土地的公允價值，當前市場主要采取成本法，即按照當前本區(qū)域的市場條件重新獲取地塊時所要承擔的成本來確定已儲備土地的公允價值。但是經(jīng)過數(shù)年的閑置地質(zhì)發(fā)生一定的變化，并且存在區(qū)域整體規(guī)劃的調(diào)整、周邊配套的變更、土地增值稅的發(fā)生。此時在成本法下的土地公允價值并不簡單等于同區(qū)域重獲資產(chǎn)所付成本，而是主要由資產(chǎn)重獲成本、土地增值稅、周邊配套附加價值、地質(zhì)變化產(chǎn)生損益、紅線變化成本五部分組成。所以，在成本法計量下，儲備土地的公允價值＝資產(chǎn)重獲成本＋土地增值稅＋周邊配套附加價值±地質(zhì)變化產(chǎn)生損益＋紅線變化成本。
5建議
由于公允價值的大小將直接影響到企業(yè)估值的高低，但不同的估值計量方法將會導(dǎo)致公允價值的不同。因此，為了合理的反映企業(yè)的價值、同時費效比最小化的實現(xiàn)企業(yè)融資，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從以下四方面處理好估值計量方法與公允價值的關(guān)系：第一，根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略，全流程測算企業(yè)資金需求，明確各階段公司可接受的財務(wù)成本，選擇階段性合適的融資方式。根據(jù)具體融資方式，綜合資金需求周期，與第三方機構(gòu)敲定恰當?shù)墓乐涤嬃糠椒?，階段性合理反映企業(yè)資產(chǎn)的公允價值，合理體現(xiàn)企業(yè)價值。第二，估值方法確定后，參數(shù)的選擇需要綜合考慮宏觀利率與企業(yè)運營能力兩個方面，并邀請專業(yè)的第三方機構(gòu)展開深入的盡職調(diào)查與系統(tǒng)的全面論證，最大概率最小化參數(shù)偏差。第三，自持物業(yè)與土地是兩種屬性不同的資產(chǎn)，在計量各自的公允價值是應(yīng)根據(jù)其屬性選定不同的計量方法。考慮前者具有未來屬性，建議可用收益法來確定。后者具有歷史屬性，建議可采取成本法來確定。第四，由于房地產(chǎn)是一種類金融產(chǎn)品，因此在計量其公允價值時應(yīng)考慮其金融屬性，加入階段性市場預(yù)期對企業(yè)價值的影響。
參考文獻
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作者：靖明霞 楊晉川 單位：北方工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院 中國宏泰發(fā)展
