房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前期的設(shè)計(jì)

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【摘要】新形勢(shì)下，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)對(duì)于促進(jìn)城市發(fā)展和提高人民生活水平具有重要意義。新時(shí)期的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)往往涉及到多方面的內(nèi)容，所以在具體房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中不僅要做好施工建設(shè)管理，還應(yīng)該做好設(shè)計(jì)階段的成本控制，以此為提高建筑企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益打好基礎(chǔ)，基于此，本文結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前期的設(shè)計(jì)與成本管控展開研究。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；開發(fā)建設(shè)；前期設(shè)計(jì)；成本管控

1房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)及其成本控制構(gòu)成

1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，由于具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目多數(shù)是一次設(shè)計(jì)的，而且部分的開發(fā)項(xiàng)目更多的只能夠使用指定的設(shè)計(jì)方案，并不能夠像其他產(chǎn)品可以有選擇性的使用其他設(shè)計(jì)方案，所以多數(shù)是具備一次性特點(diǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目非常復(fù)雜，涉及到了規(guī)劃、土地管理、勘測(cè)、施工、消防、供水、供電等政府部門，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前期需要取得各個(gè)部門的支持與協(xié)調(diào)合作。此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目往往具有多變性特點(diǎn)，在具體的房地產(chǎn)操作過程中，很多地區(qū)的房地產(chǎn)的消費(fèi)客戶群體在發(fā)生多樣化的變化，具體的房地產(chǎn)產(chǎn)品類型也更加多樣化，市場(chǎng)營(yíng)銷的渠道和房地產(chǎn)項(xiàng)目的周邊環(huán)境也在發(fā)生大量變化，需要融入各地城市的大環(huán)境。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的建筑風(fēng)格和具體的設(shè)計(jì)類型，可能會(huì)受到社會(huì)大眾和客戶群眾的需求變化的影響，所以導(dǎo)致其房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)也存在大量的不確定性[1]。

1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制構(gòu)成

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本主要由土地成本、工程成本、營(yíng)銷成本、管理成本以及財(cái)務(wù)成本等組成。房地產(chǎn)項(xiàng)目與其他類型的工程項(xiàng)目一樣，在進(jìn)行項(xiàng)目工程的開發(fā)前期都應(yīng)該結(jié)合具體的項(xiàng)目工程施工做好成本控制，從而能夠有效控制和降低建筑企業(yè)的開發(fā)成本，提高自身企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)然在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，其成本控制體系往往包括投資決策降低的成本控制和招投標(biāo)階段的成本控制，還包括有設(shè)計(jì)階段的成本控制以及施工階段和竣工結(jié)算階段的成本控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目的每個(gè)階段的成本控制都對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制產(chǎn)生重要影響，所以需要結(jié)合每個(gè)階段不同的成本構(gòu)成，采取相應(yīng)措施對(duì)施工成本進(jìn)行有效控制[2]。

2房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)前期的成本控制

2.1決策階段———定位與目標(biāo)成本測(cè)算

2.1.1投資機(jī)會(huì)研究

項(xiàng)目工程的成本控制工作應(yīng)該要做好投資機(jī)會(huì)研究，也就是應(yīng)該結(jié)合具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目工程做好對(duì)其項(xiàng)目工程的開發(fā)投資方向及可能性的確定，其中應(yīng)該綜合對(duì)項(xiàng)目投資總額和項(xiàng)目工程的投資方式、建筑技術(shù)水平、建筑施工隊(duì)伍和后期應(yīng)用到的材料和設(shè)備等做好控制和分析，在實(shí)際的投資機(jī)會(huì)研究過程中，還應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境和具體的投資對(duì)象的經(jīng)營(yíng)情境做好細(xì)致的分析和把控。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)之前，應(yīng)當(dāng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境、房地產(chǎn)項(xiàng)目具體情況進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研，根據(jù)調(diào)研結(jié)果對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性進(jìn)行相應(yīng)的分析，并結(jié)合實(shí)際情況展開合理的設(shè)計(jì)。

2.1.2市場(chǎng)和房屋建筑能力的預(yù)測(cè)分析

在進(jìn)行項(xiàng)目工程建設(shè)施工之前，應(yīng)該具體結(jié)合實(shí)際的項(xiàng)目工程建設(shè)需求和市場(chǎng)環(huán)境的情況做好積極有效的預(yù)測(cè)，尤其要做好相應(yīng)的產(chǎn)品（房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目）潛在需求預(yù)測(cè)，并對(duì)其潛在供應(yīng)和市場(chǎng)的整體滲透能力及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力等綜合方面做好全面細(xì)致的分析和把控，當(dāng)然應(yīng)該具體把握整體房地產(chǎn)項(xiàng)目投資建設(shè)政策的影響，并嚴(yán)格根據(jù)相關(guān)規(guī)定的具體要求做好建設(shè)和投資，并明確房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體建設(shè)范圍和市場(chǎng)上的客戶群體做好分析把握；當(dāng)然，還要結(jié)合具體的金融機(jī)構(gòu)的要求和銀行業(yè)的首套房貸款政策進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整，以此來更加準(zhǔn)確和全面的挖掘出市場(chǎng)上更加符合購房資格的潛在客戶群體，為提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益提供一定的保障[3]。

2.1.3建筑條件和技術(shù)方案

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)施工過程中，應(yīng)該積極做好對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)地區(qū)的氣象條件和水文條件以及地區(qū)的地質(zhì)條件的綜合分析和把握，當(dāng)然還應(yīng)該結(jié)合具體的地區(qū)交通條件和水源條件以及電力條件等方面的分析和把握；在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑技術(shù)等方面，應(yīng)該做好對(duì)勞動(dòng)力資源和項(xiàng)目施工組織以及施工管理等方面的技術(shù)方案的分析，同時(shí)還要結(jié)合具體的勞動(dòng)力資源做好對(duì)項(xiàng)目技術(shù)和管理人員以及技術(shù)人員的管理，為開展實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)投資打好基礎(chǔ)。

2.1.4經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的開發(fā)過程中，要把握好前期的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，其中要對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)和國民經(jīng)濟(jì)等情況做好細(xì)致分析。比如一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的開發(fā)設(shè)計(jì)過程中，為了獲取到更高的經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)原本的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行一定的修改，從而將成本降低了幾百萬元。由此也能夠看出在前期的設(shè)計(jì)過程中，應(yīng)該要做好具體的設(shè)計(jì)優(yōu)化，以此做出更加科學(xué)合理的協(xié)調(diào)修改，從而有效避免不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

2.2加強(qiáng)招投標(biāo)的管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì)中，應(yīng)該要做好對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的調(diào)查分析，并結(jié)合所調(diào)查的信息數(shù)據(jù)，構(gòu)建起較為完善的施工單位和建筑材料等方面的信息庫，為開展后續(xù)的招投標(biāo)工作做好充足的準(zhǔn)備；另外一方面要針對(duì)具體的房地產(chǎn)開發(fā)工程的施工設(shè)計(jì)要求，引入先進(jìn)的信息化技術(shù)，對(duì)具體的招投標(biāo)計(jì)劃進(jìn)行細(xì)化，并對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的招標(biāo)原則和承包方式及范圍和支付款方法做好詳細(xì)準(zhǔn)確的分析和把握，為后續(xù)的成本控制打好基礎(chǔ)。

3項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段的效果對(duì)于后續(xù)的工程建設(shè)施工具有重要影響，設(shè)計(jì)階段往往能夠結(jié)合技術(shù)和經(jīng)濟(jì)開展，其設(shè)計(jì)效果對(duì)于具體的成本控制和工程造價(jià)管理有重要意義。

3.1優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，有效控制工程造價(jià)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì)階段，可以有效采取設(shè)計(jì)招標(biāo)和設(shè)計(jì)方案競(jìng)選的方式開展，并結(jié)合具體的設(shè)計(jì)方案做好技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和分析，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行最優(yōu)方案的選擇，其中還應(yīng)該結(jié)合具體的計(jì)算機(jī)技術(shù)做好分析處理，并對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程設(shè)計(jì)方案和施工設(shè)備及相應(yīng)的施工效益和工程施工可行性方案進(jìn)行最優(yōu)設(shè)計(jì)，并將具體的項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的投資成本控制在規(guī)定的范圍內(nèi)，以此來更好的控制項(xiàng)目工程的造價(jià)[4]。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量的高低不僅關(guān)系的項(xiàng)目工程的建設(shè)質(zhì)量，同時(shí)還涉及到項(xiàng)目工程的整體成本控制效果，當(dāng)然，結(jié)合具體的項(xiàng)目工程建設(shè)，設(shè)計(jì)質(zhì)量還與其工程經(jīng)濟(jì)效益有很大關(guān)系。項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)費(fèi)用大約占工程總投資的2%~4%，但其卻對(duì)工程項(xiàng)目產(chǎn)生70%~80%的影響，所以應(yīng)該做好設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制，尤其要改變傳統(tǒng)的“重施工和輕設(shè)計(jì)”觀念，為項(xiàng)目工程的成本控制打好基礎(chǔ)。

3.2設(shè)計(jì)前期階段提高監(jiān)理工作效率

在房地產(chǎn)領(lǐng)域中，隨著監(jiān)理規(guī)范及相關(guān)法律的完善，監(jiān)理作用已經(jīng)逐漸被社會(huì)接受。因此，監(jiān)理人員應(yīng)當(dāng)緊抓這一機(jī)會(huì)，不斷完善自身的工作機(jī)制，加強(qiáng)監(jiān)理團(tuán)隊(duì)建設(shè)，提高技術(shù)業(yè)務(wù)水平，搞好職業(yè)道德教育與評(píng)價(jià)，提高監(jiān)理工作效率，改善監(jiān)理的形象。在設(shè)計(jì)前期階段，監(jiān)理人員不僅要做好水文地質(zhì)資料的監(jiān)管，并將具體的勘察和設(shè)計(jì)階段的工作成果納入到可控制范疇，確保在項(xiàng)目工程的設(shè)計(jì)過程中，設(shè)計(jì)單位能夠結(jié)合項(xiàng)目工程的具體建設(shè)要求和相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)做好控制，為開展后續(xù)的項(xiàng)目工程的成本控制有所啟發(fā)[5]。

3.3加強(qiáng)設(shè)計(jì)單位的溝通交流并強(qiáng)化變更設(shè)計(jì)的管理

項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)階段，應(yīng)該要結(jié)合具體的工程建設(shè)需要，做好變更設(shè)計(jì)。項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)變更發(fā)現(xiàn)的越早，對(duì)項(xiàng)目工程的損失越小，如果發(fā)現(xiàn)的越晚，造成的損失就會(huì)越大。從另一方面來說，項(xiàng)目工程的設(shè)計(jì)階段出現(xiàn)變更，只需要做好對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)圖紙的修改，并不會(huì)造成實(shí)質(zhì)上的施工損毀，如果在施工階段發(fā)現(xiàn)需要變更的情況，就需要對(duì)已經(jīng)施工建設(shè)的工程進(jìn)行拆除，導(dǎo)致項(xiàng)目工程建設(shè)材料和資金出現(xiàn)大量損毀。所以必須在項(xiàng)目工程的設(shè)計(jì)階段做好控制，尤其要加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位的溝通交流和技術(shù)對(duì)接，從更多方面和全面化的角度來做好對(duì)施工設(shè)計(jì)圖紙的審核管理，尤其要確保項(xiàng)目工程的設(shè)計(jì)深度滿足具體的工程建設(shè)和設(shè)計(jì)要求，有效減少圖紙的差錯(cuò)和疏漏等情況，以此將設(shè)計(jì)變更控制在設(shè)計(jì)階段的初期，為后續(xù)的施工建設(shè)打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，避免由于施工設(shè)計(jì)變更來對(duì)工程造價(jià)控制帶來的巨大損失和影響。為此，需要與設(shè)計(jì)單位建立暢通的溝通渠道，加強(qiáng)設(shè)計(jì)跟蹤和指導(dǎo)，建立例會(huì)、匯報(bào)會(huì)制度。就設(shè)計(jì)中的關(guān)鍵問題進(jìn)行討論，尋求解決方法或意見，以便于下一步設(shè)計(jì)的繼續(xù)。此外，應(yīng)該要確保設(shè)計(jì)的質(zhì)量，給設(shè)計(jì)單位充足的設(shè)計(jì)時(shí)間，以此來能夠規(guī)避設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的不良行為，為后續(xù)的工程建設(shè)和成本控制打好基礎(chǔ)。

4結(jié)語

總體來說，新時(shí)期的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)不僅要做好施工建設(shè)管理，還應(yīng)該做好建設(shè)設(shè)計(jì)階段的管理，把握房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)及其成本控制構(gòu)成基礎(chǔ)上，應(yīng)該積極做好房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)前期的成本控制加強(qiáng)招投標(biāo)的管理和優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，有效控制工程造價(jià)；在設(shè)計(jì)前期階段引入監(jiān)理；加強(qiáng)和設(shè)計(jì)單位的溝通交流，并強(qiáng)化變更設(shè)計(jì)的管理，以此來更好的做好項(xiàng)目工程建設(shè)管理和成本控制。

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作者：韓晶 單位：昆明綠地春城置業(yè)有限公司