房地產(chǎn)企業(yè)債券精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)債券范文

房地產(chǎn)業(yè)是一個典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，充足的資金支持對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。在房地產(chǎn)企業(yè)的整個運營過程，包括投資開發(fā)項目、維持項目、擴大企業(yè)規(guī)模等各個階段都需要大量的資金支持，而僅企業(yè)自有資金已無法滿足企業(yè)的需要，只有通過融資才能滿足房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展的需要。

一、中國房地產(chǎn)上市公司融資現(xiàn)狀

1、內(nèi)源融資偏少，融資主要依靠外源融資

我國房地產(chǎn)上市公司的融資渠道包括內(nèi)源融資和外源融資兩種方式，外源融資渠道又包括銀行借款、股權(quán)融資、利用外資和其他資金來源四種。在融資資金比重方面，內(nèi)源融資比例較低，從2004年到2009年內(nèi)源融資占全部融資額的比例為0.166748、0.187274、0.186946、0.187667、0.227779、0.181128，平均維持在18%左右，其中2004年最低，為16.6%，2008年最高，達到22%，企業(yè)更多還是依靠外部融資。在房地產(chǎn)上市公司外源融資中，銀行借款和股權(quán)融資相差不大，但是對于整個行業(yè)來說，銀行借款相對股權(quán)融資來說所占比例要稍微高一點。

2、長期融資比例偏低，短期融資比例過高

融資按其期限長短可以分為長期融資和短期融資。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資本密集性行業(yè)，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的項目所需時間比較長，在融資中需要相對較高的長期負債比例。因為這樣的資金相對來說比較穩(wěn)定，能夠保證企業(yè)資金鏈完整，以此來滿足房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的需要。我國房地產(chǎn)上市公司長期融資比例整體不高，即使這些相對綜合實力較強的房地產(chǎn)上市公司的長期融資比例也只在20%-30%之間，他們更依靠短期負債，這樣的融資結(jié)構(gòu)會導(dǎo)致資金相對不穩(wěn)定，短期還款壓力較大，資金容易周轉(zhuǎn)不暢，防范市場風(fēng)險能力較弱。

3、股權(quán)融資比重較高，債券融資較少

由于我國債券市場的不健全，我國房地產(chǎn)上市公司普遍存在股權(quán)融資偏好。這種偏好會影響企業(yè)融資資金效率，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康經(jīng)營，同時也會給企業(yè)帶來一定的市場風(fēng)險，最終影響企業(yè)價值的提升。我們都知道當股市低迷時，股市波動較大，偏好股權(quán)融資的房地產(chǎn)企業(yè)在股市上進行融資就存在很大的困難，現(xiàn)在很多企業(yè)通過增發(fā)、配股等形式進行融資，這種融資一般手續(xù)比較麻煩，對于房地產(chǎn)這樣資金需求較強的企業(yè)，如果融資被擱淺，將會導(dǎo)致企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，使企業(yè)市場風(fēng)險加大，直接導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。

二、中國房地產(chǎn)上市公司融資偏好原因分析

1、融資成本

融資成本是上市公司融資決策中首先考慮的重要因素之一，是投資者在考慮目前的情況后愿意提供資金時的報酬率。根據(jù)統(tǒng)計我國上市公司股權(quán)融資的單位成本僅為2.42%，三年期企業(yè)債券的利率最高限為3.78%、五年期企業(yè)債券的利率最高限為4.032%，而一年期借款的年利率為5.85%，三年期銀行借款的年利率在5%以上，五年期銀行借款的年利率為6.03%，由此對比分析得出上市公司的股權(quán)融資成本要低于債權(quán)融資和銀行借款成本。

2、上市公司考核制度的不合理

上市公司的管理目標是實現(xiàn)股東利益最大化。我國上市公司的管理及投資者對企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的衡量，主要是以企業(yè)的稅后利潤作為衡量企業(yè)業(yè)績的指標。而目前根據(jù)我國的會計計量準則，在對企業(yè)稅后利潤計算時，只扣除了企業(yè)間接融資中的債務(wù)成本，并未把股權(quán)融資成本列入考核對象里，即使考核，也總是很低、甚至為零，而通過債權(quán)融資則要進行利息的稅前抵扣，進而會造成企業(yè)利潤降低，利潤的降低必然會影響到經(jīng)營者的聲譽，影響投資者的投資態(tài)度，所以公司總是更偏好股權(quán)融資。

3、資本市場發(fā)展不完善

在我國，股票市場要比債券市場發(fā)展完善，主要原因是因為我國的相關(guān)法律對于上市公司發(fā)行債券設(shè)置了極為苛刻的條件，能夠發(fā)行債券的公司很少，而能夠發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券條件的公司則更少。由于政府的管制，目前債券市場的交易品種也是以國債為主，企業(yè)債券不僅品種少，總規(guī)模也小。其次，從流通市場上看，公司債券的換手率低于其他金融品種，即使在2001年債券市場行情較好的情況下，公司債券的換手率僅為0.23，而交易所國債市場的換手率為2.1，滬市A股市場的換手率為1.92，公司債券流動性不足也將制約公司債券的發(fā)行。由于上述原因的存在，我國證券市場的發(fā)展存在明顯的股市強、債市弱的特征。，我國金融市場發(fā)展不平衡，尤其是對債券市場發(fā)展的種種限制，是我國上市公司偏好股權(quán)融資的主要原因之一。并且在間接融資方面，由于我國商業(yè)銀行的功能尚未完善，而長期貸款的風(fēng)險又較大，金融機構(gòu)并不偏好長期貸款，也導(dǎo)致了企業(yè)的間接融資來源受到一定限制，因此上市公司只有通過股權(quán)方式進行融資，所以企業(yè)資本結(jié)構(gòu)無法得到充分的優(yōu)化。

三、房地產(chǎn)上市公司融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化措施

1、加大企業(yè)內(nèi)源融資比例

內(nèi)源性融資不需要對外支付利息，也不發(fā)生融資費用，使得內(nèi)源性融資的成本遠低于外源性融資，而且可以避免普通股帶來的控制權(quán)稀釋問題。因此，內(nèi)源融資成為西方發(fā)達國家企業(yè)首選的融資方式，只有當內(nèi)源性融資無法滿足企業(yè)的融資需求時，企業(yè)才會轉(zhuǎn)向外源性融資。[5]例如，中央銀行2010年工作會議上的一個信息就是房地產(chǎn)行業(yè)外部融資環(huán)境趨緊，2010年房地產(chǎn)信貸出現(xiàn)明顯下滑，所以在該年地產(chǎn)商要想保持已開工項目的運行，以及適度增加土地儲備，是否擁有充足的自有資金將成為企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。

2、大力發(fā)展企業(yè)債券市場，提高企業(yè)長期負債比例

長期以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的負債融資方式主要是銀行貸款，而且主要是短期貸款，長期負債偏少，需要加大長期負債融資比率。要發(fā)展債券市場，可以從以下幾方面做起：一是完善發(fā)展債券信用評級市場，來加強對企業(yè)信用進行評價，同時通過完善《企業(yè)債券管理條例》、《破產(chǎn)法》和《公司法》來明確公司破產(chǎn)界限，確立債權(quán)人在公司破產(chǎn)中的地位和權(quán)益，確保債券人的權(quán)益，以此來加快我國債券市場的發(fā)展。二是國家應(yīng)減少限制條件,可以通過債券信用評級市場的發(fā)展，讓企業(yè)在債券發(fā)行價格和數(shù)量有充分的自主性，同時發(fā)展企業(yè)債券的二級市場，來增強企業(yè)債券的流動性。不過近兩年債券市場正在不斷發(fā)展，2008年信用債總發(fā)行規(guī)模達到8579.8億元，并且債券融資規(guī)模首次超過股票融資規(guī)模，高達3倍，這表明中國資本市場融資結(jié)構(gòu)已發(fā)生重大變化。

3、應(yīng)大力發(fā)展機構(gòu)投資者，加強上市公司監(jiān)督

目前我國社會上存在很大的閑散資本，具有很強的投資實力。機構(gòu)投資者可以把社會上這些閑散資金集中起來進行投資，一方面解決了企業(yè)的融資難題，一方面為這些閑散資金的擁有者尋找到了投資渠道。我國的機構(gòu)投資者包括投資基金、保險公司、投資銀行以及其他法人機構(gòu)，與個人投資者相比，機構(gòu)投資者在專業(yè)知識、投資經(jīng)驗、信息資料和分析手段等方面具有優(yōu)勢，比較注重理性和長期投資，能夠起到穩(wěn)定股市的重要作用，同時可以監(jiān)督公司管理者的經(jīng)營行為，并對他們形成有力的約束，促進其完善公司治理，提高公司業(yè)績，降低了這些閑散資金擁有者的風(fēng)險。因此需大力發(fā)展機構(gòu)投資者，促進投資主體多元化。機構(gòu)投資者隊伍的壯大為我國企業(yè)發(fā)展提供融資渠道，同時避免上市公司做出損害股東利益的不利決策，規(guī)范公司經(jīng)營管理者行為，提高公司價值。

4、完善公司治理結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)運營能力

加強對融入資金的使用及管理,提高資金的使用效率,使資金運作產(chǎn)生最佳的效果。我們可以借鑒歐美發(fā)達國家良好的激勵機制，適度地給予管理人股票或股票期權(quán)，并且提高中高層管理人員的持股比例，使管理者的利益與公司長期利益掛鉤，以此來加強對其的激勵和約束，保證管理人員行為的規(guī)范化。使管理者以主人翁的態(tài)度對公司進行經(jīng)營，從資金成本最小化，企業(yè)市場價值最大化的角度進行外部融資，從而達到優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)的目的。保證管理者合理的調(diào)動企業(yè)的結(jié)構(gòu)和分配企業(yè)的全部資源，使企業(yè)的生產(chǎn)、銷售、人才、資金等管理高效的配合，實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標，在激烈的競爭中掌握主動，站穩(wěn)腳跟，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。

第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)債券范文

房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費等活動有關(guān)的貸款，主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。至今銀行貸款仍然是我國房地產(chǎn)最主要的融資渠道，至少70％以上的房地產(chǎn)開發(fā)資金仍然來自商業(yè)銀行系統(tǒng)。而這種以銀行為主導(dǎo)的單一融資模式必然會把整個房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險完全風(fēng)險集中到銀行身上，改變國內(nèi)單一的以銀行為主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資模式已是迫在眉睫。隨著央行“121號文件”對房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等7個方面提高了門檻，再加上“8．31大限”，預(yù)示著房地產(chǎn)開發(fā)商憑借銀行資金買地開發(fā)模式的終結(jié)。在新的融資限制條件下，實際上可以說多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴銀行貸款的。盡管2005年被媒體和諸多業(yè)界人士熱捧的多元化融資，再2006年挾其突起之勢，浩浩蕩蕩撲面而來。然而，這新的一年中，作為房地產(chǎn)融資主渠道的銀行，內(nèi)對各路新融資方式的挑戰(zhàn)，外臨外資銀行等強敵逼近，其江湖老大的地位卻依然難以撼動。2006年銀行仍作為房地產(chǎn)融資的主渠道。當然，銀行融資門檻將越來越高，銀行貸款在房地產(chǎn)資金鏈中的比例會逐漸減少：非銀行融資渠道將加速放開，直接融資和證券化融資加快不僅是銀行為了減低自身的風(fēng)險，僅從美國等發(fā)達國家的房地產(chǎn)金融模式分析，銀行信貸的比例也是逐步降低，銀行信貸衍生品和非信貸類的融資品種層出不窮且不斷完善。房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，大量的資金自然而然會進入房地產(chǎn)市場，以銀行為主導(dǎo)的模式主要會使今后金融市場面臨一系列的問題，無論是對企業(yè)還是對個人。根據(jù)我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的經(jīng)營狀況，在目前的情況下，房地產(chǎn)以銀行為主導(dǎo)的模式，短期內(nèi)不會改變。也就是說大多數(shù)金融資產(chǎn)掌握在銀行手里，銀行是不可能輕易轉(zhuǎn)移出來。當然我們以銀行為主導(dǎo)的方式，并不會說完全是單一的方式，融資渠道多元化，融資市場多元化，肯定是今后一段時間內(nèi)要進行的，比我們想象的肯定要快。

二、上市融資

理論上講，公開上市是最佳途徑，因為直接融資，可從容化解金融風(fēng)險，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。但是，房地產(chǎn)企業(yè)上市非常困難，因為它的贏利模式有別于一般工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)，呈現(xiàn)周期性的大進大出的狀況，難以達到上市要求，如要求設(shè)立滿3年，有最近3年可比性的盈利，發(fā)行人業(yè)務(wù)和管理層近3年未變等。上市曾是房地產(chǎn)企業(yè)夢寐以求的一條融資渠道，但是在1994年宏觀調(diào)控的大背景下，中國證監(jiān)會決定暫不接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上市申請，直到2001年初才解除了這一禁令。有數(shù)據(jù)顯示，2002年以來全國有20多家地產(chǎn)公司并購上市，以股權(quán)融資的方式買殼進入股票市場，在國內(nèi)外資本市場上進行直接融資。如北京萬通地產(chǎn)股份有限公司、首創(chuàng)置業(yè)等開發(fā)商已紛紛通過買殼，成功參股或控股上市公司。另據(jù)統(tǒng)計，到2004年初，已有北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司、金地集團、上海復(fù)地等60多家房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)了在證券市場上市融資。當然，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是通過買殼、重組來上市。買殼上市就是指一些非上市公司通過收購一些業(yè)績較差，籌資能力弱化的上市公司，剝離被收購上市公司的不良資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，注入自己的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，形成新的主營業(yè)務(wù)，從而實現(xiàn)該公司間接上市的目的。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對于一些規(guī)模較大的開發(fā)項目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢。一些急于擴充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾行推髽I(yè)還可以考慮買(借)殼上市進行融資。因為房地產(chǎn)行業(yè)本身的這種資金密集型、周期性、受政策影響比較大的特點，房企借助資本市場會成為一個趨勢。但因為房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)企業(yè)直接上市面臨監(jiān)管層大量的法律法規(guī)的屏障。因此，很多好的房地產(chǎn)公司一直在尋求香港、新加坡上市。其余的則考慮通過借殼上市打開資本市場的通道。2006年初，各大房地產(chǎn)上市公司陸續(xù)了年報，大部分公司的利潤普遍比上年出現(xiàn)了大幅增長。由于各大公司都在增加土地儲備，房地產(chǎn)企業(yè)普遍表現(xiàn)出強烈的融資；中動。據(jù)悉，2006年國資委和證監(jiān)會有意降低房地產(chǎn)企業(yè)上市門檻，保利地產(chǎn)已經(jīng)率先敲開了A股市場大門。很多好的房地產(chǎn)公司也正在醞釀直接IPO。但是在新一輪宏觀調(diào)控的影響下，以內(nèi)地發(fā)展為主要目標的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛放緩在香港、新加坡、A股市場的融資步伐。可以這么說，在2006年通過在國內(nèi)股市IP0融資或買殼上市后再融資，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說仍然將是一種奢望。

三、房地產(chǎn)債券融資

房地產(chǎn)債券是企業(yè)債券中的一個組成部分。我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券并不多見。房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，由海南經(jīng)濟特區(qū)的開發(fā)商推出房地產(chǎn)投資券，分別是“萬國投資券”、“伯樂投資券”以及“富島投資券”，總計1．5億元，這三種投資券按《企業(yè)債券管理暫行條例》對具體項目發(fā)行，實際上是資產(chǎn)負債表外(Off-balancesheet)的房地產(chǎn)項目債券。同年9月北京華遠房地產(chǎn)發(fā)行了2,900萬元、利率為10．1％、限期為3．5年的債券，這屬于資產(chǎn)負債表內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)債券。由于后來接連出現(xiàn)企業(yè)債券到

期無法償還的事件，我國債券市場從此陷入低潮，國家采取了嚴厲措施，限制企業(yè)發(fā)行債券，尤其嚴格限制房地產(chǎn)企業(yè)，1993年到1998年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產(chǎn)債券。1998年以來，有4家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行了債券，分別是：深圳振業(yè)集團股份有限公司為翠?；▓@項目發(fā)行的“1998深振業(yè)債券”；北京首都創(chuàng)業(yè)集團發(fā)行的“首創(chuàng)債券”，用于北京市六個居民小區(qū)的商品房建設(shè)；北京市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司發(fā)行的“蓮花小區(qū)建設(shè)債券”；北京市華遠房地產(chǎn)股份有限公司發(fā)行的“華遠債券”，用于北京市西城區(qū)東冠英小區(qū)危舊改造。近年來，發(fā)行房地產(chǎn)債券的企業(yè)也屈指可數(shù)，發(fā)債融資對籌資企業(yè)的條件要求較高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難涉足。再加上我國企業(yè)債券市場運作機制不完善和企業(yè)債券本身的一些缺陷，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大都不采用該種融資方式。多年來，債券融資在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占的份額一直很低，而且1997-2001年一路下滑，2002年雖然有較大反彈，但是2003年卻下降到1997年以來的最低點，2004年房地產(chǎn)企業(yè)債券只占當年房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的0．001％。這與我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段是不適應(yīng)的，應(yīng)當大力拓展債券融資的空間。從我國目前來看，由于發(fā)債主體資格的嚴格要求和債券市場的發(fā)展狀況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用債券籌資的渠道同樣并不暢通。2004年伴隨《國務(wù)院關(guān)于推進資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》出臺，國家對于債券融資的態(tài)度會有實質(zhì)性改變，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券融資空間將會增大。按照我國“大力發(fā)展資本市場、擴大直接融資比例”的發(fā)展思路，2006年債券市場的發(fā)行量將有一個大的增長已成必然。而像短期融資券、企業(yè)債的發(fā)行更有可能成倍增長。因此可以相信，包括短期融資券、可轉(zhuǎn)換債券在內(nèi)的債券市場將成為2006年房地產(chǎn)公司除銀行外最可能企及的方式。當然，國家應(yīng)適度放寬對房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行主體、融資項目和利率等限制條件，增加對符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行長期債券的額度，為房地產(chǎn)企業(yè)通過債券融資創(chuàng)造良好的條件。

四、夾層融資

“夾層融資”(mezzaninefinancing)是指從風(fēng)險與收益角度來看，介于股權(quán)與債權(quán)之間的投資形式。“夾層融資”可創(chuàng)新的金融產(chǎn)品很多，一部分可以轉(zhuǎn)讓咸股份，一部分可以轉(zhuǎn)讓成債券；在結(jié)構(gòu)上，可以是本金和利息按月付給投資人，也可以在前期急需資金的時候只支付利息，最后才歸還本金。因此，其靈活性非常適合于房地產(chǎn)業(yè)。“夾層融資”模式大致分為四種：第一種是股權(quán)回購式，就是募集資金投到房地產(chǎn)公司股權(quán)中，然后再回購，這是比較低級的；第二種是房地產(chǎn)公司一方面貸款，另一方面將部分股權(quán)和股權(quán)受益權(quán)給信托公司，即“貸款+信托公司十股權(quán)質(zhì)押”模式；第三種模式是貸款加認股期權(quán)，到期貸款作為優(yōu)先債券償還；第四種模式是多層創(chuàng)新。在“夾層融資”，這種大的制度安排下，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新空間很大，在債權(quán)、股權(quán)、收益權(quán)方面可進行多種創(chuàng)新組合。夾層融資是一種準房地產(chǎn)信托投資基金。夾層融資可以繞開銀監(jiān)會212號文件規(guī)定的新發(fā)行房地產(chǎn)集合資金信托計劃的開發(fā)商必須“四證”齊全、自有資金超過35％、同時具備二級以上開發(fā)資質(zhì)的政策，根據(jù)自身的偏好選擇投資。而對于房地產(chǎn)商來說，夾層融資是一種非常靈活的融資方式，可以根據(jù)募集資金的特殊要求進行調(diào)整。夾層融資的提供者可以調(diào)整還款方式，使之符合借款者的現(xiàn)金流要求及其他特性。夾層融資的最大優(yōu)點體現(xiàn)為靈活性，通過融合不同的債權(quán)及股權(quán)特征，夾層融資可以產(chǎn)生無數(shù)的組合，以滿足投資人及借款者的各種需求。自銀監(jiān)會2005年9月份下發(fā)了關(guān)于加強房地產(chǎn)風(fēng)險控制的“212”號文件后，其政策不僅將以“過橋貸款”為初衷的信托融資通道牢牢扼制住，而且也令先前在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中普遍采用的抵押式貸款融資和財產(chǎn)信托轉(zhuǎn)讓受益權(quán)式融資的主流手法就此終結(jié)。但在行業(yè)中已經(jīng)將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)作為主流盈利模式的信托公司一定不會受到政策的束縛，而將會去尋求更為安全、更具有操作性的創(chuàng)新模式。此種業(yè)務(wù)創(chuàng)新的信息已經(jīng)在2005年的第4季度體現(xiàn)出來，行業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)創(chuàng)新業(yè)務(wù)的“夾層融資”、股權(quán)投資和債權(quán)融資等多種創(chuàng)新手法紛紛登臺。聯(lián)華信托2005年推出的“聯(lián)信·寶利”7號通過信托持股，在收益權(quán)上加以區(qū)分，成為我國首個夾層融資信托產(chǎn)品?！奥?lián)信·寶利”7號信托資金將投資于大連琥珀灣房地產(chǎn)開發(fā)項目公司的股權(quán)，項目公司由聯(lián)華信托和大連百年城集團各出資5,000萬元，分別持有項目公司20％的股份，1，5億元信托資金入股占項目公司股份60％。而在1．5億元的信托資金中，“聯(lián)信·寶利”7號的信托受益人設(shè)置為優(yōu)先受益人和劣后受益人。信托計劃終止時，優(yōu)先受益人優(yōu)先參與信托利益分配，劣后受益人次級參與信托利益分配。外來資金的投資加上自有資金的進入構(gòu)成了夾層融資信托模式。該模式大量采用了基金要素進行設(shè)計，是我國房地產(chǎn)信托發(fā)展的主要方向之一。五、房地產(chǎn)信托

在銀信貸收緊的情況下，房地產(chǎn)信托迅速成為近年來異?；钴S的房地產(chǎn)融資方式。我國的房地產(chǎn)信托是指信托公司接受委托經(jīng)營、管理和處分的財產(chǎn)為房地產(chǎn)及相關(guān)財務(wù)的信托。自2001年我國信托投資“一法兩規(guī)”(《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》)的相繼出臺以來，信托公司在房地產(chǎn)資金融通市場上開始扮演起日趨重要的角色。自2002年以來信托投資公司發(fā)行一系列房地產(chǎn)信托計劃，特別是央行“121文件”以后，房地產(chǎn)開發(fā)商把融資的目光轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。房地產(chǎn)信托是金融信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互融合的產(chǎn)物，它為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了大最的資金和手段。房地產(chǎn)信托在資金運用上，可以橫跨產(chǎn)業(yè)投資、資本市場和貨幣市場，形式多種多樣：如通過貸款、股權(quán)融資和交易等方式為房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金；或者階段性地購買房地產(chǎn)企業(yè)，然后再以賣出的方式融入資金。與其他模式，比如上市、海外融資、企業(yè)債券、股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等模式相比，雖然房地產(chǎn)信托融資本身也有諸如“200份”、流通性、營銷方式等方面的限制條件和缺欠，但信托的宏觀環(huán)境相對其他融資工具而言要寬松得多。2005年國內(nèi)房地產(chǎn)信托市場繼續(xù)呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，不僅信托品種及規(guī)模迅速擴大，而且信托產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也呈多元化態(tài)勢。據(jù)市場不完全統(tǒng)計，截止到2005年12月31日，信托市場共發(fā)行房地產(chǎn)信托121只，募集資金規(guī)模157．27億元，絕對額大幅增加了35．1億元，分別較去年同期增長11％和28．73％。其

產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量和規(guī)模均為信托行業(yè)自2002年重新登記以來的最高峰值。當2006年金融服務(wù)領(lǐng)域全面開放、房地產(chǎn)行業(yè)進一步與國際接軌以后，我國房地產(chǎn)信托融資將會有大幅度發(fā)展。2006年我國房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向應(yīng)是為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務(wù)，適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的特點，提供有效的資金融通和風(fēng)險管理手段。2006年房地產(chǎn)信托市場將會出現(xiàn)如下五大特征：(1)整體趨勢先抑后揚。(2)專業(yè)化、細膩化將會穩(wěn)步推動市場向成熟邁進。(3)信托商將在212號文的“后房地產(chǎn)信托時代”，逐步亮劍。(4)房地產(chǎn)信托投融資的區(qū)域化將趨明顯。(5)產(chǎn)品發(fā)行總量會走低，但總體發(fā)行規(guī)模將繼續(xù)放大。隨著信托計劃200份的可能突破及分類監(jiān)管的正式實施，2006年有望成為信托行業(yè)走向規(guī)范與專業(yè)的轉(zhuǎn)折之年。經(jīng)過短時期的低迷之后，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品2006年6月份重新坐上信托產(chǎn)品的頭把交椅，發(fā)行規(guī)模達到21．34億元，占當月發(fā)行的信托產(chǎn)品總規(guī)模的三成之多。盡管政府調(diào)控樓市的步伐目前正在加快，陸續(xù)出臺的政策和措施導(dǎo)致銀行對房地產(chǎn)的信貸進一步收緊，然而與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的信托產(chǎn)品卻沒有因此而收縮。業(yè)內(nèi)人士認為，雖然房地產(chǎn)的暴利時代即將過去，卻仍不妨礙房地產(chǎn)作為一種商品所能產(chǎn)生的可觀收益。房地產(chǎn)信托的再次火爆，讓投資者發(fā)現(xiàn)，還有另外一種方式，可以從房地產(chǎn)市場獲得頗為豐厚的收益。雖然目前房地產(chǎn)信托投資規(guī)模仍然很小，但卻提供了一種新的融資模式，可能成為房地產(chǎn)資金供給渠道的有效補充和主流發(fā)展方向之一。

六、海外地產(chǎn)基金

目前外資地產(chǎn)基金進入國內(nèi)資本市場一般有以下兩種方式——一是申請中國政府特別批準運作地產(chǎn)項目或是購買不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回方式實現(xiàn)資金合法流通和回收。我國房地產(chǎn)業(yè)的高回報吸引了眾多的海外地產(chǎn)基金，摩根士丹利房地產(chǎn)基金、凱德置地“中國住宅發(fā)展基金”、澳洲麥格理集團旗下基金公司MGPA、SUN-REF盛陽地產(chǎn)基金、荷蘭國際集團(1NG-GROUP)、美林投資銀行、美國漢斯地產(chǎn)公司等爭先登陸中國，大手筆收購了一些大型商場、大城市繁華地帶寫字樓，或股權(quán)投資于房地產(chǎn)建設(shè)項目，有些則獨立開發(fā)房地產(chǎn)項目。2005年8月26日，軟銀亞洲投資基金、美國凱雷投資集團與順馳(中國)不動產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團簽訂了戰(zhàn)略投資協(xié)議，軟銀亞洲和凱雷分別投資了3,500萬美元和1,000萬美元，分別占有順馳(中國)不動產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團15％和7．5％的股份。業(yè)界專家分析，2006年金融要全面開放，外資銀行、外來資金必將成為中國房地產(chǎn)新的力量。海外地產(chǎn)基金采取多種渠道陸續(xù)進入中國房地產(chǎn)市場，拓寬了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。海外基金與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產(chǎn)進行投資，大都選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對企業(yè)的信譽、規(guī)模和實力要求比較高。但是，有實力的開發(fā)商相對其他企業(yè)來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產(chǎn)的影響力還十分有限。由于國情不同、政策存在不確定性、資金退出風(fēng)險等原因，注入中國房地產(chǎn)業(yè)的海外資金似乎仍處于謹慎“試水”階段，2006年可望有新的突破。從發(fā)展趨勢看，在未來兩三年內(nèi)境外基金將快速增加，這些境外基金將帶來他們的資金和經(jīng)驗，并越來越多地參與到中國房地產(chǎn)行業(yè)。當然，要使得海外基金成為房地產(chǎn)企業(yè)的一大資金來源，還需要相關(guān)政策、法律的完善，和國內(nèi)企業(yè)運作的日益規(guī)范化以及房地產(chǎn)市場的日益透明化。

七、房地產(chǎn)信托投資基金(REITS)

房地產(chǎn)投資信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，簡寫為REITs)，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。REITs實際上是一種采取公司或者商業(yè)信托組織形式，集聚多個投資者的資金，收購并持有房地產(chǎn)或者為房地產(chǎn)進行融資，并享受稅收優(yōu)惠的投資機構(gòu)，這種購買相應(yīng)地為開發(fā)商提供了融資渠道。由于房地產(chǎn)投資基金對房地產(chǎn)企業(yè)的投資屬于股權(quán)投資，不會給企業(yè)增加債務(wù)負擔；同時，它又以分散投資、降低風(fēng)險為基本原則，其在一個房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會超過基金凈資產(chǎn)額的一定比例，使企業(yè)不會喪失自主經(jīng)營權(quán)。REITs是房地產(chǎn)信托發(fā)展的歸宿。REITs在國外發(fā)展較成熟，美國、澳大利亞、日本、新加坡及歐洲主要國家的交易所都已有REITs上市，與普通股票一樣交易。2005年7月，嘉德置地、摩根斯丹利房地產(chǎn)基金、美國西蒙地產(chǎn)集團先后與深國投下的商用置業(yè)公司簽訂合同，合作開發(fā)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)。在這些舉動的背后，房地產(chǎn)投資信托(REITs)的身影隱約可見。由于缺乏相應(yīng)的立法，我國資本市場上的REITs尚未定型，至今國內(nèi)還沒有出現(xiàn)真正意義上的REITs產(chǎn)品。2005年11月，在全國商業(yè)地產(chǎn)情況調(diào)查組向國務(wù)院遞交的調(diào)查報告中，商務(wù)部明確提出開放REITs通道的建議，國內(nèi)旺ITs正從激烈探討悄悄地向?qū)嵸|(zhì)性嘗試邁進。至2005年年末，內(nèi)地在香港共有三只REITs上市，市值達到31億美元，投資回報率5％-6％左右。對國內(nèi)的地產(chǎn)商來說，REITs雖好，但操作起來卻難。由于相應(yīng)制度不健全，在國內(nèi)操作REITs面臨“雙重稅收”(投資公司在取得信托收益以及收益向投資人進行分配時都需要繳稅)問題，投資回報率要求較高，國內(nèi)的房地產(chǎn)公司一般難以承受。由于沒有設(shè)立REITs方面的合法機制，內(nèi)地開發(fā)商都希望在香港或新加坡上市自己的REITs，也樂于和外資基金合作。REITs儼然已成為2006年房地產(chǎn)領(lǐng)域最為熱門的話題。據(jù)了解，目前已經(jīng)進入上市通道將于2006年在新加坡或香港發(fā)行REITs的企業(yè)包括華銀投資、大連萬達集團、華潤置地(1109．HK)、北辰實業(yè)(0588．HK)等。2006年將有更多打包國內(nèi)物業(yè)的REITs項目在香港發(fā)行。2006年將拉開內(nèi)地房地產(chǎn)項目的REITs奔赴海外上市的大幕。中國內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到香港資本市場上發(fā)行REITs進行融資，從宏觀上而言，有利于降低中國銀行業(yè)貸款中房地產(chǎn)貸款的比重，減輕房地產(chǎn)行業(yè)周期性波動對于中國商業(yè)銀行體系的；中擊；從微觀上而言，有利于中國房地產(chǎn)企業(yè)開辟新的融資渠道。中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到資本主導(dǎo)的階段，發(fā)展REITs產(chǎn)品與REITs市場將是未來中國房地

產(chǎn)市場發(fā)展的一個重要方向。從某種意義上講，REITs將改變目前中國房地產(chǎn)市場的一些運作規(guī)則及固有理念，也將締造一個全新的“地產(chǎn)金融”時代。當然，中國在目前的制度下，發(fā)展REITs還需要時間。

八、其他方式

1、私募融資。作為一股不容忽視的民間力量，在股市和房市這樣一些高回報的行業(yè)中，私募基金無時不在證明自己的存在，甚至充當房價大幅波動的罪魁禍首。向私募基金的融資有時不太規(guī)范和不易監(jiān)管，據(jù)估算，十余年間，民間私募基金投向全國房地產(chǎn)業(yè)的資金已經(jīng)超過了千億元規(guī)模。在當前房地產(chǎn)開發(fā)和開發(fā)型證券融資受條件制約的情況下，采取私募方式融通資金是值得探索的道路之一。修訂后的《證券法》和《公司法》已為房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新預(yù)留了空間，私募信托基金可用于項目開發(fā)或房地產(chǎn)投資即物業(yè)收購，而私募發(fā)行股票可在一定程度上解決房地產(chǎn)開發(fā)商和股東籌集難題。當前由于我們對私募基金沒有法律規(guī)范，也缺乏對合格投資人的劃分標準，往往使一些缺乏風(fēng)險識別能力和承受力的人參與集合信托計劃，蘊藏了較大的市場風(fēng)險。私募房地產(chǎn)信托基金由于投資標底和募集的基金份額流動性均不高，私募發(fā)行股票也存在范圍有限、流動性不高的問題，因而這兩種融資方式都有較大局限性。

2、典當融資。對于國內(nèi)數(shù)量眾多的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，宏觀調(diào)控之后的資金問題與大型開發(fā)商相比顯得尤為突出。在主要渠道提高門檻之后，重新開辟融資渠道成為現(xiàn)實的選擇。此時，房地產(chǎn)典當作為一種替補融資手段進入開發(fā)商的視野。典當行可以利用其方便、快捷的業(yè)務(wù)特點，積極參與中小企業(yè)融資貸款業(yè)務(wù)。隨著我國監(jiān)管部門對房屋抵押典當?shù)牡炔粍赢a(chǎn)項目的解禁，房屋正在成為今天典當行最大標的業(yè)務(wù)。2006年上海、天津等經(jīng)濟發(fā)達城市所在地的房地產(chǎn)主管部門率先出臺了典當行開展房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的政策，天津市更將在建商品房、期房劃入典當行可涉足的領(lǐng)域。這為各省規(guī)范合法地進行房屋抵押登記帶來了更多的盼望。在短期小金額資金融通的過程中，典當融資發(fā)揮了它靈活的作用，但是相對于房地產(chǎn)企業(yè)巨額融資需求來說，典當金額規(guī)模太小了，融資成本也較高。典當融資雖然不占主流地位，但依然是解決房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難的一束救命稻草。典當融資在2005年扮演了中小房地產(chǎn)企業(yè)救命稻草的角色，也成為一些大企業(yè)首選的應(yīng)急融資方式。由于成本太高，2006年內(nèi)典當融資的非主流地位難以改變，但將有越來越多主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的典當行出現(xiàn)。

第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)債券范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀概述

隨著改革開放步伐的不斷加快我國的房地產(chǎn)行業(yè)也迅速發(fā)展起來，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中占據(jù)了重要的位置。房地產(chǎn)既是消費品又是投資品，是股票與金融市場的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)不僅與眾多投資者的經(jīng)濟利益密切相關(guān)，也關(guān)系到國家的戰(zhàn)略布局和經(jīng)濟發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)對資金的使用，有需求量大、周期長的特點，在大多數(shù)情況下，企業(yè)的自有資金都不足以滿足需求，因此房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要借助金融機構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資也成為企業(yè)能否健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，不論中短期還是長期的房地產(chǎn)投資，都有很大的資金需求，房地產(chǎn)市場和資本市場聯(lián)系緊密。按房地產(chǎn)融資類型可以分為內(nèi)部融資以及權(quán)益融資和債務(wù)融資。一般來說，內(nèi)部融資能夠減少交易費用，融資成本也比較低，有利于加強企業(yè)控制。權(quán)益融資的預(yù)期收益較高，需要承擔較高的融資成本，而且經(jīng)營風(fēng)險較大；而債務(wù)融資的預(yù)期收益較小，融資成本相對較低，經(jīng)營風(fēng)險也比較小。

房地產(chǎn)的內(nèi)部融資主要包括企業(yè)的自有基金和預(yù)收賬款，其中自有基金包括企業(yè)設(shè)立時各方投入的資金和從稅后利潤中提取的資本公積和盈余公積。預(yù)收賬款是指在房屋建成前預(yù)收購房者的賬款以及委托開發(fā)項目的預(yù)收建設(shè)基金。

房地產(chǎn)的權(quán)益融資是出資方與房地產(chǎn)企業(yè)共同承擔投資風(fēng)險，同時也一起分享投資利潤。房地產(chǎn)的權(quán)益融資方式有許多，主要包括私人投資、信托基金、私募股權(quán)等。房地產(chǎn)債務(wù)融資的出資方不承擔投資風(fēng)險，所得到的利潤是融資協(xié)議中約定的利息和相關(guān)費用。債務(wù)融資到期需要償還本金及利息，需要承擔固定費用。債務(wù)融資的方式主要包括銀行貸款、商業(yè)信用、企業(yè)債券、融資租賃等。

二、當前存在的主要融資問題

（一）融資渠道較為單一

銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道。房地產(chǎn)企業(yè)的負債率普遍較高，其中銀行貸款占據(jù)了最大的比例，在自籌資金中也有相當一部分來自銀行貸款，銀行貸款成了房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營周轉(zhuǎn)的主要資金來源。這使銀行承擔了很大的融資信用風(fēng)險和投資市場風(fēng)險，一旦風(fēng)險爆發(fā)可能會影響整個國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。我國房地產(chǎn)企業(yè)在上市融資方面還比較艱難，上市融資在房地產(chǎn)業(yè)的融資總體中的比例較低。另外債券融資的成本相對較低，但我國企業(yè)債券市場的規(guī)模比較小，流動性比較差。

（二）房地產(chǎn)金融市場體系和相關(guān)法律法規(guī)不完善

在完善的金融體系中應(yīng)該有專業(yè)的房地產(chǎn)投資機構(gòu)、擔保機構(gòu)和抵押貸款機構(gòu)，在我國這些機構(gòu)的發(fā)展都不完善，還不能充分發(fā)揮它們的重要作用。相對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展而言，我國房地產(chǎn)金融市場的法制法規(guī)是比較落后的，目前還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管體制，金融業(yè)務(wù)方面的相關(guān)規(guī)范也有亟待完善。雖然國家和地方頒布了一系列的法律法規(guī)，但還存在著體系不全面和規(guī)定不具體等問題，這些都制約了房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展。

（三）缺乏融資專業(yè)人才

房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理中需要大量的專業(yè)人才，他們需要精通投資業(yè)務(wù)、具有戰(zhàn)略眼光并且能對這個房地產(chǎn)業(yè)有相當程度的理解，這方面的人才數(shù)量不足以滿足現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資改善建議

（一）確定合理的資本結(jié)構(gòu)。合理的資本結(jié)構(gòu)需要做到兩點：一是合理的股權(quán)資本內(nèi)部結(jié)構(gòu)；二是合理的股權(quán)資本和債權(quán)資本比例。房地產(chǎn)上市公司可以利用再融資來實現(xiàn)這兩點，再融資可以使房地產(chǎn)上市公司資本負債率達到合理水平，國有股也可以實現(xiàn)相對減持，重洗引入更優(yōu)質(zhì)的機構(gòu)投資者，從而實現(xiàn)合理的資本結(jié)構(gòu)的，這樣也有利于實現(xiàn)管理績效的改善。企業(yè)融資是為了獲取企業(yè)進一步發(fā)展所必需的資本，所以企業(yè)應(yīng)確保籌集到的資金能投向于符合企業(yè)戰(zhàn)略目標的項目，這樣才能實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，提高資本使用效率，促進企業(yè)的成長。

（二）根據(jù)企業(yè)的實際狀況來選擇融資方式。不同的企業(yè)有著不同的融資需求，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的情況來確定融資方式，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，如效益較好的情況下可以多考慮私募融資，規(guī)模較大的項目可以考慮項目融資等。

（三）發(fā)展上市融資。股市融資是重要的融資途徑，股權(quán)融資成本相對較低，和債務(wù)融資相比，不用支付利息也不用返還本金，可以降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營成本，還可以提高公司的影響力，也能在一定程度上降低信貸風(fēng)險。

（四）完善房地產(chǎn)債券市場。房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行債券可以得到穩(wěn)定的資金來源，支撐企業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的負債率通常較高，而間接融資的成本較高，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券可以降低財務(wù)成本，改善融資結(jié)構(gòu)。

（五）完善房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)法律法規(guī)。相關(guān)部門應(yīng)盡快完善現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律法規(guī)，保障房地產(chǎn)信貸的法律地位，為我國房地產(chǎn)企業(yè)融資提供必要的法律保護和支撐，明確房地產(chǎn)企業(yè)和個人的權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為，為房地產(chǎn)金融市場快速健康發(fā)展保駕護航。（作者單位：湘潭大學(xué)商學(xué)院）

參考文獻：

[1] 劉鐵城.有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資管理問題探討[J]經(jīng)濟生活文摘，2012，（9）

第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)債券范文

關(guān)鍵詞：美國；房地產(chǎn)投資信托基金；融資

一、美國的房地產(chǎn)投資信托基金

房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是房地產(chǎn)開發(fā)商借助較權(quán)威的信托責(zé)任公司的專業(yè)理財優(yōu)勢和其運用資金的豐富經(jīng)驗，通過實施信托計劃，將多個指定管理的開發(fā)項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規(guī)模和實力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。房地產(chǎn)信托是金融信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互融合的一種形式，也是房地產(chǎn)行業(yè)的新興的融資模式。自20世紀60年代在美國確立以來，對美國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深刻的影響，更迅速被加拿大、日本等國借鑒。

（一）房地產(chǎn)投資信托基金興起的背景分析

REITs在美國的第一次發(fā)展的是在20世紀60年代，這正是美國經(jīng)濟大發(fā)展的時期。這一時期，美國經(jīng)濟保持持續(xù)高速增長，出現(xiàn)了城市化建設(shè)的浪潮以及戰(zhàn)后新生一代開始步入成年，對住宅消費需求急增，這些因素極大地刺激了美國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拓寬了REITs的利潤空間。金融業(yè)的發(fā)展也促進了REITs的發(fā)展。在REITs起步階段，美國金融業(yè)對REITs的約束比對銀行的約束寬松很多，使得REITs得以成功邁出第一步。資本市場趨于成熟，美國股票市場經(jīng)過持續(xù)上漲階段，平均收益率遠高于同時期的銀行利率和債券利率，刺激了更多的社會資金投向股票市場，直接帶動了REITs的發(fā)展。全美投資基金空前繁榮，居民儲蓄的持續(xù)增長都直接推動了REITs的發(fā)展。經(jīng)濟增長使得居民收入增長，帶動了對個人投資產(chǎn)品需求的增加。受投資資金規(guī)模制約，廣大個體投資者無法投資于房地產(chǎn)業(yè)，而REITs作為一種分散風(fēng)險、高回報的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，正好符合了個人投資者的需求。

1960年美國國會通過《房地產(chǎn)投資信托法》。立法者確立了以下有關(guān)REITs的基本原則：一是REITs須為中小投資者提供風(fēng)險較小的房地產(chǎn)投資機會。認為REITs通過投資多樣化、管理專業(yè)化、直接所有權(quán)等形式可以為中小投資者帶來通常只有機構(gòu)投資者和大投資者享有的收益，同時有效地降低了投資的風(fēng)險。二是REITs必須是消極的投資工具?！跋麡O”的投資行為是指經(jīng)理和雇員不得直接進行房地產(chǎn)的管理和運作，只是對房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的開展予以決策，具體的信托資產(chǎn)管理工作應(yīng)聘請獨立的房地產(chǎn)投資顧問或承包商來完成。

20世紀80年代到20世紀90年代，美國稅法的幾次改革加快了REITs發(fā)展的步伐。1986年立法首次允許REITs為其承租人提供常規(guī)的服務(wù)。這使得REITs不僅對其財產(chǎn)擁有使用權(quán)，還擁有了經(jīng)營管理權(quán)。REITs的經(jīng)營者不必通過承包人即可直接對其承租人提供服務(wù)；1993年美國法律取消了養(yǎng)老金投資REITs的限制；而1997年法律確立的相關(guān)規(guī)則簡化了REITs的運作。以上數(shù)次法律的制定有力地推動了REITs的發(fā)展進程。放松了對REITs的各種限制，大大提高了其投資者的盈利空間，這是美國REITs能蓬勃發(fā)展的最直接原因。

美國制定了相當完備的監(jiān)管法規(guī)來保證投資基金業(yè)的健康發(fā)展，監(jiān)管法規(guī)主要包括《證券交易法》、《投資公司法》、《證券投資者保護法》等。全國證券交易委員會、證券交易所、全國證券商協(xié)會形成一整套基金外部監(jiān)控機制，在投資基金內(nèi)部基金受托人獨立于基金經(jīng)營者對其進行有效監(jiān)管，確保了財務(wù)公開，決策透明度高。

（二）房地產(chǎn)投資信托基金的優(yōu)點分析

房地產(chǎn)投資信托可以把土地、項目、資金等因素有效的整合起來，在制度下安排財務(wù)方案以及融資手段，集合民間投資資金給房地產(chǎn)開發(fā)商投資，通過股權(quán)信托、資金信托、財產(chǎn)信托及投資基金、資產(chǎn)重組、資本運作等多種方式的組合運用，并與商業(yè)銀行、證券公司等金融機構(gòu)合作，針對性地服務(wù)于綜合要求且難度較大的企業(yè)或項目。優(yōu)點表現(xiàn)在：房地產(chǎn)投資信托基金具有高回報率。REITs投資最大的優(yōu)點是高收益，有定期的股息收益。根據(jù)美國法律，REITs必須把應(yīng)課稅收入的至少90%，以股息形式給股東，因此股息率相對優(yōu)厚，投資者可以獲得比較穩(wěn)定的收入。在過去十年里REITs平均年度股息率達6.96%，遠高于十年期美國政府債券5.86%、標準普爾指數(shù)公用股4.45%和標準普爾500指數(shù)1.79%。由于REITs在交易所上市，價格走勢和買賣與一般股票一樣，投資者也可享受中至長期的價格升值。房地產(chǎn)投資信托基金具有高穩(wěn)定性。雖然投資REITs的回報率不遜于股票及債券，但REITs的波動卻遠小于股票，還可對沖通貨膨脹的影響。REITs的長期收益由其所投資的房地產(chǎn)價值決定，與其它金融資產(chǎn)的相關(guān)度較低，有相對較低的波動性和在通貨膨脹時期所具有的保值功能。當通貨膨脹上升，REITs的資產(chǎn)價值與租金收入也上升，間接有助于投資者抵消通貨膨脹的影響。房地產(chǎn)投資信托基金具有低風(fēng)險率。在相同的宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化下，不同投資項目的收益會有不同的收益。房地產(chǎn)投資信托為分散風(fēng)險，進行資產(chǎn)多樣化投資組合管理，使房地產(chǎn)投資信托的投資涵蓋的物業(yè)種類足夠豐富，分布的區(qū)域足夠廣闊，從而保證自己的投資更安全。房地產(chǎn)投資信托基金具有低稅率。與高收益相對的是REITs的低風(fēng)險與低稅收。根據(jù)美國稅收法規(guī)REITs投資可免雙重征稅，這使得一般中小投資者在沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資，在美國REITs的經(jīng)營業(yè)務(wù)通常被限制在房地產(chǎn)的買賣和租賃，在稅收上按轉(zhuǎn)手證券計算，公司是不被征收資本利得稅的。房地產(chǎn)投資信托基金具有低融資成本。對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資方式可以降低房地產(chǎn)企業(yè)整體的融資成本，節(jié)約財務(wù)費用，而且期限彈性較大，有利于房地產(chǎn)公司的資金運營和企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，在不提高公司資產(chǎn)負債率的

情況下優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)構(gòu)。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析

我國的房地產(chǎn)業(yè)長期獨立于金融業(yè)之外，采用建筑業(yè)的方式進行調(diào)控和管理。這種模式的直接后果就是沒有形成房地產(chǎn)金融體系，房地產(chǎn)商自立一派，房地產(chǎn)金融變成簡單的房地產(chǎn)信貸。以銀行為代表的金融系統(tǒng)僅僅成為房地產(chǎn)商的資金供應(yīng)商。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資狀況存在如下主要問題：

（一）融資結(jié)構(gòu)單一，開發(fā)資金以銀行貸款為主

由于國內(nèi)金融市場的不發(fā)達，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)金融主要以銀行貸款為主，其它的融資方式如上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資所占的比重十分微小。從企業(yè)統(tǒng)計角度看，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金主要包括自有資金、銀行貸款、建筑企業(yè)墊資和預(yù)售款四個部分，而預(yù)售款中的大部分來自于銀行對個人的住房消費貸款，因此實際上銀行貸款和預(yù)售款均來自于商業(yè)銀行，房地產(chǎn)開發(fā)對銀行的依賴程度相當高。

（二）股票與債券的比例失衡，債券融資規(guī)模較小

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資方式有二種：一是股票市場融資。目前我國約有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)5萬余家，而在深滬兩地以房地產(chǎn)為主業(yè)的上市公司僅102家左右，房地產(chǎn)上市公司占全部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的比例僅為2‰-3‰。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，直接融資所需的各種審批環(huán)節(jié)、復(fù)雜手續(xù)以及較高的融資成本讓不少小型房地產(chǎn)企業(yè)望而卻步。即使是已經(jīng)上市的房地產(chǎn)公司，由于其業(yè)績的波動性比較大，也只有很少一部分公司具備再融資的條件。二是企業(yè)債券融資。在過去七八年間，債券融資在房地產(chǎn)企業(yè)全部資金中所占比重呈下降趨勢。

（三）法律法規(guī)不健全，影響融資渠道的拓寬

我國法規(guī)制度不完善是房地產(chǎn)企業(yè)融資受阻的主要原因，房地產(chǎn)業(yè)缺少一個穩(wěn)定、規(guī)范的融資市場。譬如《公司法》和《企業(yè)債券管理條例》對發(fā)行企業(yè)債券的限制過多，阻礙了一級市場規(guī)模的擴大。根據(jù)《公司法》規(guī)定，只有股份有限公司、國有獨資公司和兩個以上的國有企業(yè)或者其他兩個以上的國有投資主體投資設(shè)立的有限責(zé)任公司，為籌集生產(chǎn)經(jīng)營資金，才可以發(fā)行公司債券。這就將大部分無國有投資主體背景的、有限責(zé)任公司性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司從可發(fā)行公司債券的范圍內(nèi)劃了出去。對急需開拓融資渠道的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，發(fā)行企業(yè)債券更不具備可行性。股票市場和債券市場情形相當：在當前《證券法》的框架下，大部分房地產(chǎn)企業(yè)無法上市等等。此外，房地產(chǎn)投資基金屬于產(chǎn)業(yè)投資基金，不在目前已經(jīng)立法的《證券投資基金法》的調(diào)整范圍之內(nèi)。由于目前尚無規(guī)范產(chǎn)業(yè)投資基金的專門法律，設(shè)立房地產(chǎn)投資基金仍處于無法可依狀態(tài)。相關(guān)法律法規(guī)的不健全甚至空位，成為房地產(chǎn)業(yè)融資創(chuàng)新的最大障礙，亟待加以健全和完善。

三、構(gòu)建我國以房地產(chǎn)信托為核心的多元融資模式

通過對美國REITs的研究，結(jié)合我國目前經(jīng)濟發(fā)展水平，筆者建議在我國房地產(chǎn)企業(yè)建立自有資金+信托資金+銀行金融組合工具為核心的多元化融資模式，這樣既可以降低銀行的金融風(fēng)險，又可以為我國房地產(chǎn)企業(yè)提供較為穩(wěn)定的貨幣支持。

（一）有利于完善我國房地產(chǎn)金融架構(gòu)

作為具有金融機構(gòu)特征的房地產(chǎn)信托投資基金，發(fā)揮著市場信用的作用，是對銀行信用的補充；房地產(chǎn)信托投資基金在美國既參與房地產(chǎn)一級市場金融活動，也參與二級市場活動，是房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要標志，也是促進房地產(chǎn)金融二級市場的重要手段。房地產(chǎn)投資信托基金直接把投資者資金融入到房地產(chǎn)行業(yè)，是對以銀行為手段的間接金融的極大補充。因此，我國推出房地產(chǎn)投資信托基金，將大大地提高我國房地產(chǎn)金融的完備性，是房地產(chǎn)金融走向成熟的必然選擇。

（二）有助于分散與降低系統(tǒng)性風(fēng)險，提高我國金融系統(tǒng)安全性

銀行和市場對于風(fēng)險的分擔方式是不同的。在我國商業(yè)銀行對風(fēng)險進行跨時分擔比較有效的，容易把風(fēng)險在未來和現(xiàn)在之間進行合理分配；而房地產(chǎn)信托跨空間風(fēng)險分擔能力強，可以在不同的主體之間進行分攤?？鐣r風(fēng)險分配意味著我國商業(yè)銀行承擔的風(fēng)險主要是信用風(fēng)險，擁有的資產(chǎn)的交易性比較差，調(diào)整的難度較大，只能在未來和現(xiàn)在之間進行分配，很難在當期解決風(fēng)險積累的問題，如果是在某一段時間的風(fēng)險超過了警戒線，就會產(chǎn)生危機。房地產(chǎn)信托基金對風(fēng)險的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進行風(fēng)險分配，其風(fēng)險分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決市場當期的風(fēng)險累積。從房地產(chǎn)融資的角度來看，引進具有市場信用特征的房地產(chǎn)投資信托基金，將一定程度提高房地產(chǎn)融資當期的系統(tǒng)風(fēng)險化解能力。房地產(chǎn)投資信托基金的引入，是我國發(fā)展房地產(chǎn)市場信用的重要舉措，不僅不會加大系統(tǒng)風(fēng)險，相反，還有助于房地產(chǎn)金融系統(tǒng)風(fēng)險的分散和化解，提高我國金融體系的安全性。

（三）有助于我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金的循環(huán)與積累

房地產(chǎn)投資信托基金具有保值增值的功能，并且房地產(chǎn)投資的收益相對比較穩(wěn)定。房地產(chǎn)的特性決定了其具有保值增值的能力，可以減弱諸多非系統(tǒng)因素的影響。當前我國正處于城市化進程中，住房商品化日益深入人心，房地產(chǎn)市場成為我國經(jīng)濟發(fā)展中一個熱點。在我國國民收入持續(xù)增加的背景下，商品住房消費需求占消費總需求的比重也將進一步提高，城市其它房地產(chǎn)相關(guān)的需求也將不斷增長，這決定了在我國房地產(chǎn)投資總量不盲目擴大的前提下，房地產(chǎn)投資的長期預(yù)期收益比較高，房地產(chǎn)投資信托基金的收益也很高。因此，房地產(chǎn)投資信托基金的引入，可以避免我國單一融資體系下銀行相關(guān)政策對房地產(chǎn)行的沖擊。同時可以為那些有意分享房地產(chǎn)業(yè)高收益的投資者提供投資機會，有助于緩解中國金融體系的矛盾。

參考文獻：

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5、劉洪玉.美國房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的經(jīng)驗與啟示[EB/OL].blog.省略/group/blogforum_detail.php?blog_id=333115&msg_id=28819,2004-08-02.

第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)債券范文

關(guān)鍵詞： 融資模式 企業(yè) 房地產(chǎn) 礦業(yè)

一、 我國企業(yè)融資背景

改革開放以來，我國經(jīng)濟飛速發(fā)展，資本市場進一步開放，企業(yè)發(fā)展亟需資金支持。2008年來，我國為抵御國際金融危機投入四萬億資金進行宏觀調(diào)控，其中不少流入房地產(chǎn)、礦產(chǎn)企業(yè)等特殊行業(yè)，成為行業(yè)發(fā)展的主要資金來源，必須通過多種渠道獲得風(fēng)險、數(shù)量匹配的資金。與此同時，基于國際對融資的經(jīng)驗，融資方式不當，比例失調(diào)將會造成全國乃至全世界的金融危機。在此情況下，探究這類行業(yè)中企業(yè)的融資模式、存在問題以及相關(guān)對策對企業(yè)的長遠發(fā)展具有深遠意義。

房地產(chǎn)、礦業(yè)的發(fā)展帶動著建材、交通等多個行業(yè)，其本身的行業(yè)性質(zhì)和資金密集的屬性，導(dǎo)致其擴張對金融的依賴性不斷增加，企業(yè)無法通過自身積累彌補項目對資金的巨大需求，必須通過多種渠道獲得風(fēng)險、數(shù)量匹配的資金。與此同時，基于國際對融資的經(jīng)驗，融資方式不當，比例失調(diào)將會造成全國乃至全世界的金融危機。2011年，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值達到47.3萬億元，其中房地產(chǎn)、礦業(yè)固定投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值的16%，相比自2005以來，房地產(chǎn)、礦業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值約19%有所下降，但房地產(chǎn)、礦業(yè)對我國經(jīng)濟發(fā)展的影響仍具有舉足輕重的地位。根據(jù)2012年中國統(tǒng)計年鑒公布的數(shù)據(jù)，2011年我國采礦業(yè)固定投資總額達到了1.18萬億元，，較2010年增長了746億元，資金總額規(guī)模達到1.19萬億元，其中國家預(yù)算資金占10.3%，國內(nèi)貸款占10.4%，外資資金占7.5%，自籌資金占84.5%。2011年房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模達到了6.18萬億元，約為2008年投資規(guī)模的兩倍資金總額規(guī)模達到10萬億，其中國家預(yù)算資金占1.1%，國內(nèi)貸款占14.1%，外資資金占8.1%，自籌資金占45.7%。由此可見，自籌資金方式是融資的主要模式，其次以國內(nèi)貸款為主，房地產(chǎn)、礦業(yè)企業(yè)的投資規(guī)模近幾年有擴大趨勢，企業(yè)對資金的需求也不斷增加。

二、 房地產(chǎn)、礦業(yè)企業(yè)融資模式

1. 自有資金

企業(yè)在經(jīng)營過程中產(chǎn)生利潤，凈利潤部分作為企業(yè)的留存收益，股東的投入資金作為資本公積為企業(yè)發(fā)展提供資金支持，同時，企業(yè)的其他綜合收益例如可出售金融債券的公允價值變動等作為所有者權(quán)益增加企業(yè)資金。企業(yè)的自有資金使用成本低，且資金為企業(yè)持有，持有期限受到的限制較小，但是由于房地產(chǎn)、礦業(yè)項目耗費資金額大、周期長，僅僅利用企業(yè)自有資金不能填補資金需求，故在融資中所占比例并不高。

2. 預(yù)售賬款

預(yù)售賬款融資是指通過預(yù)售產(chǎn)品獲得資金，例如在房地產(chǎn)經(jīng)營中，開發(fā)商將建設(shè)中的房屋預(yù)售給房屋承購人，承購人支付一定的定金或一定比例的房屋購買款項。在礦業(yè)融資中，企業(yè)通過預(yù)售礦產(chǎn)品，例如預(yù)售黃金以此為礦山開發(fā)提供資金，或者在通過對沖交易獲得資金，規(guī)避風(fēng)險。預(yù)售賬款在企業(yè)財務(wù)報表中作為負債，增加了企業(yè)現(xiàn)金流，預(yù)售款的資金通常風(fēng)險小，且利息低甚至無息，但是預(yù)售賬款增加資金的力度有限，且受到市場行情的不確定性影響，企業(yè)必須要保證項目的順利進行，避免產(chǎn)品交付違約導(dǎo)致的損失。

3. 銀行貸款

企業(yè)通過銀行貸款融資，融資形式通常包括信用貸款、擔保貸款、抵押貸款以及質(zhì)押貸款等。企業(yè)通過其信譽、其他企業(yè)擔保或?qū)⑼恋?、在建工程或以采礦權(quán)作為抵押獲得貸款，目前國內(nèi)少數(shù)銀行（如：國家開發(fā)銀行）允許企業(yè)使用探礦權(quán)抵押融資。銀行貸款融資操作較為簡單、融資額度較大、成本相對較低，但是銀行的授信對象通常是經(jīng)營情況良好、富有經(jīng)營經(jīng)驗、信譽較好的中大型企業(yè)，對經(jīng)營年限、注冊資本、財務(wù)狀況、營業(yè)收入規(guī)模、還款來源、抵押物價值等都有嚴格要求，同時對于項目自有資金比例有嚴格限制，只有配比足額項目資本金，才能獲得相應(yīng)的銀行貸款。所以大多數(shù)中小企業(yè)通過銀行貸款融資獲得的資金有限。

4. 企業(yè)上市

企業(yè)上市融資是指企業(yè)通過向公眾出資人出讓企業(yè)所有權(quán)獲得資金。股票作為企業(yè)股東對企業(yè)所有權(quán)憑證，是企業(yè)獲得更多民間出資人資本的有效方式，公開發(fā)行是指發(fā)行人通過中介機構(gòu)向不特定的社會公眾廣泛地發(fā)售證券。上市融資是目前國內(nèi)企業(yè)融資的主要形式，發(fā)行方式包括IPO發(fā)行、配股發(fā)行、增發(fā)股票、可轉(zhuǎn)債券等。上市股權(quán)融資作為當下外援融資的主要方式，對企業(yè)融資具有重要作用。但是近年來房價持續(xù)上漲，政府對為控制房地產(chǎn)過熱對房地產(chǎn)企業(yè)上市條件進一步嚴格規(guī)范，部分企業(yè)的上市計劃受阻，融資額度受限。

5. 引進外資

根據(jù)2012年中國統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù)，外資融資在融資中仍占有不少比例。企業(yè)通過國際金融機構(gòu)例如世界銀行等獲得資金，但是此類資金往往需要企業(yè)獲得某些特許項目融資權(quán)利以及政府提供擔保，獲得資金的企業(yè)以大型企業(yè)為主，對中小企業(yè)很難通過引進外資融入資金，此種融資通常針對經(jīng)濟發(fā)展較慢的發(fā)展中國家，隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展，國際支援型貸款會逐漸減少。由于除此之外，企業(yè)可以通過合資形式融資，外商入股作為企業(yè)的控股人或?qū)嶋H控制人參與企業(yè)管理經(jīng)營，但長期以來為防止熱錢過多流入房地產(chǎn)行業(yè)，加強對房地產(chǎn)市場風(fēng)險的防范，抑制投機性投資，國家對外資投資房地產(chǎn)有諸多限制，商務(wù)主管部門對外匯流入類房地產(chǎn)項目、跨境投融資活動以及并購、股權(quán)出資等方式新設(shè)及增資的房地產(chǎn)項目的審批監(jiān)管都越加嚴格。

6. 債券融資

企業(yè)債券融資是指企業(yè)通過發(fā)行債券籌資。公司債的類型主要包括擔保債券、無擔保債券、中期票據(jù)結(jié)構(gòu)化票據(jù)、商業(yè)票據(jù)、直銷票據(jù)、交易商承銷票據(jù)等。擔保債券是指企業(yè)通過房屋、土地、股票或其他資產(chǎn)作為擔保品發(fā)行債券，土房地產(chǎn)、礦業(yè)企業(yè)將房屋、土地或礦產(chǎn)作為抵押品發(fā)行債券。無擔保債券是指憑借發(fā)行人信用發(fā)行債券。票據(jù)形式作為一種企業(yè)的債務(wù)憑證，利率相對較低，只是目前國內(nèi)票據(jù)等衍生品市場并不發(fā)達，籌資額度有限。

7. 其他形式

其他融資形式包括資產(chǎn)支持證券、私募股權(quán)、房地產(chǎn)信托投資基金等形式。資產(chǎn)支持證券市值以應(yīng)收賬款、貸款等作為標的資產(chǎn)發(fā)行證券，企業(yè)資產(chǎn)證券化可以通過以企業(yè)可產(chǎn)生穩(wěn)定未來現(xiàn)金流的資產(chǎn)作為擔保，通過金融市場出售債券私募股權(quán)是指向非公眾出讓股權(quán)獲得資金，包括杠桿收購、夾層融資等。房地產(chǎn)信托投資基金是房地產(chǎn)融資的一種特殊基金，將流動性低的房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為流動性高的信托基金出售給投資者。

三、 我國企業(yè)融資模式存在的問題

1. 融資渠道單一、融資方式過度依賴銀行間接融資

雖然從2011年統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)、礦業(yè)國內(nèi)貸款僅占資金規(guī)模的15%以內(nèi)，但是國內(nèi)貸款僅僅指直接融資部分，礦業(yè)和房地產(chǎn)的間接融資資金中銀行貸款所占比例仍然居高不下。以房地產(chǎn)業(yè)為例，購房定金以及按揭約有50%以上來自銀行貸款，而自籌資金中主要資金來源于預(yù)售款收入以及抵押貸款等。由于銀行授信在風(fēng)險控制和監(jiān)管都存在不足，過度依賴銀行對我國金融體系發(fā)展增加了風(fēng)險。例如受礦業(yè)或房價價格影響，資金鏈的斷鏈或銷售收入的回收不暢等將會影響銀行還款，從而導(dǎo)致銀行系統(tǒng)風(fēng)險增加，國內(nèi)金融體系不穩(wěn)定。

2. 融資比例失調(diào)、股權(quán)融資比例不高

在企業(yè)融資手段中，股權(quán)融資比例不高，而企業(yè)上市股權(quán)融資形式作為融資的主要方式，上市資金無利息、資金使用時間長。以房地產(chǎn)業(yè)為例，截止2011年底，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)個數(shù)約為8.8萬個，其中能夠通過上市融資的公司不到1%。由于上市條件嚴格、環(huán)節(jié)復(fù)雜、審批時間長，只有極少數(shù)企業(yè)可以上市，部分企業(yè)通過借殼上市融資，但總體看來，上市融資比例不高。同時，企業(yè)債券發(fā)行占融資資金的比例過低，企業(yè)債券發(fā)行具有利率低、數(shù)量大的優(yōu)點，債券發(fā)行操作復(fù)雜、對企業(yè)要求高，企業(yè)債券發(fā)行對中小企業(yè)難以實現(xiàn)。

3. 企業(yè)信用、規(guī)模參差不齊

從行業(yè)發(fā)展來看，企業(yè)大小規(guī)模不一，參差不齊。從我國礦業(yè)企業(yè)上市情況分析，2013年7月，上市公司個數(shù)僅為132家；我國房地產(chǎn)上市公司企業(yè)僅有276家。企業(yè)發(fā)展規(guī)模參差不齊，部分小型企業(yè)信用不良、資金流無法滿足經(jīng)營周轉(zhuǎn)。礦業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)具有耗資大、周期長，企業(yè)發(fā)展具有規(guī)模經(jīng)濟的特性，企業(yè)規(guī)模小導(dǎo)致小型企業(yè)無法降低經(jīng)營成本，而融資方式和數(shù)量又受到限制。

4. 國內(nèi)法律不完善和政府政策障礙

我國資本市場起步較晚，衍生品發(fā)展不完善，許多融資手段也受到政策限制。例如房地產(chǎn)企業(yè)上市并不受政府支持。證監(jiān)會對炒房、炒地、擁有閑置土地較多的企業(yè)實施暫停上市的政策。而我國私募股權(quán)、資產(chǎn)支持證券等其他渠道缺少完善的法律作為支撐，金融衍生品市場不成熟，企業(yè)難以通過其他方式融資。

四、 我國企業(yè)融資模式的對策分析

1. 加大銀行監(jiān)管力度、規(guī)范融資借貸程序

行業(yè)融資過于依賴銀行，銀行信貸作為融資的主要形式，加強銀行融資途徑的監(jiān)管力度、規(guī)范資金借貸程序?qū)ξ覈鹑谑袌鼋】党砷L具有重要意義。從貸款融資的直接融資與間接融資來看，除了對借款企業(yè)的經(jīng)營條件等作出嚴格監(jiān)管，在消費市場中對間接融資也要控制借貸風(fēng)險，例如住房按揭貸款的利率、期限等，防止金融泡沫的產(chǎn)生和破滅造成的金融危機。

2. 鼓勵上市融資、債券融資、私募股權(quán)等融資形式

企業(yè)融資形式單一，上市融資、債券融資的比例較小，不僅會增加企業(yè)運營資本的成本，甚至?xí)斐善髽I(yè)融資機制的畸形。銀監(jiān)會、國務(wù)院等鼓勵企業(yè)推行資產(chǎn)證券化等金融工具，加強資金的流動性管理，企業(yè)也應(yīng)該借助政府推力，建立多元化融資機制，避免銀行資金緊縮對行業(yè)造成的巨大沖擊。

3. 支持并監(jiān)管中小企業(yè)的發(fā)展

行業(yè)競爭有利于產(chǎn)品市場降低成本，并使得社會福利最大化。鼓勵中小企業(yè)發(fā)展，避免行業(yè)內(nèi)寡頭或壟斷十分重要，但是考慮到礦業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和耗資，在鼓勵中小企業(yè)發(fā)展的同時，對發(fā)展狀況不良，經(jīng)營存在問題的企業(yè)要加大整治力度，避免其信用不佳造成的風(fēng)險增加，但對于經(jīng)營管理健康的企業(yè)要降低資產(chǎn)等融資門檻，鼓勵其長足地發(fā)展。

4. 規(guī)范并健全金融法規(guī)制度

我國金融市場起步較晚，在法律法規(guī)制定上相對其他發(fā)達國家不成熟，我國應(yīng)該借鑒歐美等國家在資本市場監(jiān)管以及銀監(jiān)會、證監(jiān)會等監(jiān)管制度上的經(jīng)驗和相關(guān)政策，同時因地制宜，發(fā)展適合我國國情的政策制度和法律法規(guī)，避免引進的金融衍生產(chǎn)品在國內(nèi)體制下成長畸形。

參考文獻：

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[2] 劉旦.我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債券融資研究[J].天津：中國房地產(chǎn)，2011（9）.

第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)債券范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；融資方式

目前，我國房地產(chǎn)業(yè)的融資新舊問題亟待解決，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展除了銀行信貸資金支持外幾乎還沒有其他的融資方式。融資結(jié)構(gòu)單一，融資渠道有限，因此要采取多種房地產(chǎn)融資方法。

1 房地產(chǎn)金融基本狀況

近年來我國房地產(chǎn)的金融支持力度有所下降，目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要分為：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。我們從牛力華、忍衛(wèi)卓“我國房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀及問題解決”一文給出的數(shù)據(jù)中，可以清晰看出自1998年以來，國家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢；房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴程度很大。就商業(yè)性金融支持體系而言，自98年，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長率，年均增長率為20.09%，高于同期全部金融機構(gòu)貸款余額年均增長率（12.71%）7.38個百分點。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費信貸增長率均呈下降態(tài)勢，與2003年相比，2004年房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長率下降了32個百分點，住房消費信貸增長率下降了7.29個百分點。我國政策性住房信貸主要指對個人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國建立住房公積金職工人數(shù)為158萬人，僅占在崗職工總數(shù)的8.2%；累計向433萬人發(fā)放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數(shù)的7%，比例明顯過??；全國住房公積金繳存總額中用于個人住房貸款和購買國債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態(tài)，對中低收入家庭購房的支持力度有待進一步提高。

2 房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要成因

造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要成因有以下幾個方面:

2.1 土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本,占用了企業(yè)更多的資金,同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄,資金的自我積累能力下降。

2.2 房地產(chǎn)業(yè)存在調(diào)整期。相關(guān)數(shù)據(jù)表明,我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動周期一般為4-5年,一旦進入調(diào)整期,產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降,資金回籠周期延長。

2.3 海外企業(yè)競爭加劇。目前，大批海外房地產(chǎn)業(yè)進入我國內(nèi)地，對我國房地產(chǎn)業(yè)是一個很大的沖擊。

3 房地產(chǎn)業(yè)融資的方式

3.1 銀行貸款 。房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費等活動有關(guān)的貸款，主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。

3.2 企業(yè)上市融資。上市曾是房地產(chǎn)企業(yè)夢寐以求的一條融資渠道，但是在1994年宏觀調(diào)控的大背景下，中國證監(jiān)會決定暫不接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上市申請，直到2001年初才解除了這一禁令。因此，對于一些規(guī)模較大的開發(fā)項目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢。一些急于擴充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾行推髽I(yè)還可以考慮買(借)殼上市進行融資。

3.3 信托項目融資。在銀信貸收緊的情況下，房地產(chǎn)信托迅速成為近年來異?；钴S的房地產(chǎn)融資方式。

3.4 房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）。房地產(chǎn)投資信托基金(ReaIEstatelnvestment Trusts，簡寫為REITs)，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。

3.5 房地產(chǎn)債券融資 。房地產(chǎn)債券是企業(yè)債券中的一個組成部分。我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券并不多見。

3.6 夾層融資?！皧A層融資”(mezzanine efinancing)是指從風(fēng)險與收益角度來看，介于股權(quán)與債權(quán)之間的投資形式。“夾層融資”可創(chuàng)新的金融產(chǎn)品很多，一部分可以轉(zhuǎn)讓成股份，一部分可以轉(zhuǎn)讓成債券；在結(jié)構(gòu)上，可以是本金和利息按月付給投資人，也可以在前期急需資金的時候只支付利息，最后才歸還本金。因此，其靈活性非常適合于房地產(chǎn)業(yè)。

3.7 其他方式。首先，私募融資。作為一股不容忽視的民間力量，在股市和房市這樣一些高回報的行業(yè)中，私募基金無時不在證明自己的存在，甚至充當房價大幅波動的罪魁禍首。其次，典當融資。對于國內(nèi)數(shù)量眾多的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，宏觀調(diào)控之后的資金問題與大型開發(fā)商相比顯得尤為突出。其三，合作開發(fā)。土地實現(xiàn)完全市場化的公開供給之后，土地供應(yīng)量亦隨之減少，開發(fā)商取得土地的成本增加。其四，海外地產(chǎn)基金。目前外資地產(chǎn)基金進入國內(nèi)資本市場一般有以下兩種方式――一是申請中國政府特別批準運作地產(chǎn)項目或是購買不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回方式實現(xiàn)資金合法流通和回收。

4 對房地產(chǎn)業(yè)融資方式的探討

4.1 造成我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式單一的原因：

4.1.1 我國金融體制不夠完善、證券市場不成熟。我國經(jīng)濟正處于從計劃體制向市場體制過渡的時期，或多或少都保留了計劃體制的因素。

4.1.2 相關(guān)房地產(chǎn)融資的法律制度缺失。政府對房地產(chǎn)融資的影響很大，對于銀行貸款之外的融資方式，如房地產(chǎn)信托，股權(quán)融資，REITS等等，政府都有很大的限制，采取這些方式融資。

4.1.3 房地產(chǎn)企業(yè)法人融資觀念滯后。在過去的金融機構(gòu)只有銀行的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)法人只能通過銀行貸款獲得資金。

4.1.4 國有銀行籌集資金的能力居支配地位。銀行吸收的是全國人民的存款，盡管房地產(chǎn)企業(yè)所需要的資金龐大，銀行貸款還有其他的優(yōu)勢，貸款利率穩(wěn)定，銀行數(shù)量眾多，辦理程序比較簡便等等，吸引了很多的房地產(chǎn)企業(yè)。

4.2 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式應(yīng)該采取多元化的途徑

4.2.1 加快金融改革的進程。融資方式的單一，歸根結(jié)底都還是我國的金融市場不夠成熟。因此，完善金融體制十分必要。

4.2.2 轉(zhuǎn)變政府職能。過去房地產(chǎn)市場的計劃體制，造成了房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的過度依賴?，F(xiàn)在已經(jīng)是市場經(jīng)濟，應(yīng)該以市場為主導(dǎo)，政府對房地產(chǎn)企業(yè)融資的直接干預(yù)已經(jīng)不適宜了。

4.2.3 房地產(chǎn)企業(yè)要改變?nèi)谫Y觀念，盡早與市場經(jīng)濟接軌、與國際接軌。國際上房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式都是多樣，靈活的。

4.2.4 大力發(fā)展融資中介服務(wù)機構(gòu)。房地產(chǎn)融資涉及金融、法律、房地產(chǎn)、投資等方面的專業(yè)領(lǐng)域，因此設(shè)立提供信息服務(wù)的資產(chǎn)評估機構(gòu)，咨詢公司，律師事務(wù)所很有必要。

4.2.5 推廣其他融資方式，進行融資方式創(chuàng)新。如房地產(chǎn)信托相對銀行貸款而言，可以降低房地產(chǎn)業(yè)整體的融資成本，節(jié)約財務(wù)費用；股權(quán)融資增強了公司抗風(fēng)險的能力等等，除了發(fā)展現(xiàn)有的融資方式，還應(yīng)該探求更新更有效的融資方式，例如新出現(xiàn)的融資租賃，合伙建房等。

參考文獻：

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第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)債券范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資；問題；措施

在當前我國社會經(jīng)濟發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在其中有著十分重要的意義，它不僅關(guān)系到我國整個社會經(jīng)濟發(fā)展，還給人們的生活和工作創(chuàng)造了一個良好的環(huán)境。而房地產(chǎn)企業(yè)融資作為當前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要內(nèi)容之一，在對融資模式進行研究分析，可以有利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。不過，從當前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展的實際情況來看，我們在房地產(chǎn)融資的過程中，還存在著許多的問題，這些問題就給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的影響，因此我們就要根據(jù)我國當前國情，來對房地產(chǎn)融資中存在的問題進行分析，從而找到相關(guān)的解決措施，來對其進行處理，以保證我國社會經(jīng)濟的長足發(fā)展。下面我們就對房地產(chǎn)融資中存在的問題和相關(guān)的措施進行介紹。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資主要模式

在當前我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，人們就采用融資模式來促進社會經(jīng)濟的發(fā)展，其中常用的融資模式主要有以下幾種

1、金融機構(gòu)借款

所謂的金融機構(gòu)借款也就是指，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展的過程中，向銀行或者其他的金融企業(yè)借款。近年來，在我國社會經(jīng)濟發(fā)展的過程中，由于房價突飛猛漲，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了迅速的發(fā)展，許多開發(fā)商為了進一步的促進自身經(jīng)濟的增長，就向金融機構(gòu)融資，以確保自身經(jīng)濟的周轉(zhuǎn)。

2、債券融資

在當前我國債券市場發(fā)展的過程中，由于社會民眾沒有對其進行相應(yīng)的支撐，這就對我國企業(yè)債券行業(yè)的發(fā)展有著極大的形象，而在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，因為自身需要巨大的資金，而且自身的金融風(fēng)險也比較巨大，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展的過程中，缺少流動性，所以我們就可以將債券市場和房地產(chǎn)市場向結(jié)合，這樣不僅有效的解決了我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的資金問題，還對當前我國企業(yè)債券市場的運作機制起到了一個良好的推動作用。

3、上市融資

從1997年起，我國的房地產(chǎn)業(yè)逐漸轉(zhuǎn)入理性的發(fā)展階段。從我國房地產(chǎn)業(yè)從開始發(fā)展到現(xiàn)在的十幾年間，融資之路異常曲折。從1993年以前的開放階段到1993—1999年上半年的明令禁止階段以及1999年下半年開始的解禁試點階段。

4、利用外資

房地產(chǎn)企業(yè)利用外資是相對于在國內(nèi)融資而言的，就是指利用境外流入的資金對公司進行經(jīng)營和對業(yè)務(wù)進行開發(fā)。

5、房地產(chǎn)投資信托

從我國信托投資公司進入新的發(fā)展階段以來，房地產(chǎn)投資信托在其中發(fā)展中一直發(fā)揮著很重要的作用，特別是在2010年年末印花對房地產(chǎn)市場實行緊縮政策之后，迫使大量的地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向信托機構(gòu)某集資金。

6、自籌資金

盡管上市募集資金和利用外資都可以為企業(yè)資金提供很好支撐，但是自籌資金在房地產(chǎn)企業(yè)中仍然占有很重要的地位，僅僅按照國家規(guī)定的最低標準，自籌資金比例也占項目總資金的35%。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式中存在的問題

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)在融資發(fā)展的過程中，由于受到各方面因素的影響，因此導(dǎo)致其自身經(jīng)濟在實際運作的過程中，存在著許多的問題，其中常見的幾種問題主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

1、融資過于依賴銀行貸款且貸款方式單一

在房地產(chǎn)這個行業(yè)中，其最傳統(tǒng)的融資方式就是向銀行貸款。并且，這個也經(jīng)?？醋鞣康禺a(chǎn)行業(yè)的主要融資方式。因此也不免會產(chǎn)生資金依靠銀行貸款過度，來源形式過于單一，經(jīng)營性欠款和銀行貸款的數(shù)量過大等狀況。

2、利用外資增長過快且利用率不高

眾所周知，房地產(chǎn)的開發(fā)需要豐富的資金作為后盾。這些資金來源也多種多樣。其中，利用外資、銀行貸款、自籌資金占據(jù)了一大部分，還有通過其他渠道獲得資金。房地產(chǎn)業(yè)自2002年以來取得了飛速的發(fā)展，并且，其投資額也在不斷的上升。

3、企業(yè)負債率高，自有資金嚴重不足

目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的負債率普遍都不低，自2002—2012年年間，我國的房地產(chǎn)面臨一個嚴峻的形勢，背著一個沉重的債務(wù)包袱。房地產(chǎn)開發(fā)公司的資金數(shù)目也比較少，遠遠低于國家的規(guī)定標準。因為面臨沉重的負債問題，所以直接就像影響了這個產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，為以后的發(fā)展買下了一個定時炸彈，降低了公司的信譽，使得公司在集資時面臨嚴峻的問題。

4、制度不健全，制約創(chuàng)新融資模式的發(fā)展

如果缺少了相關(guān)配套的法律法規(guī)，就會使得經(jīng)濟的發(fā)展出現(xiàn)滯后效應(yīng)，影響經(jīng)濟的發(fā)展。由于我國的相關(guān)法律不夠完善，很多房地產(chǎn)企業(yè)無法找到一個合適的渠道進行合理的融資，這就使得我國的房地產(chǎn)出現(xiàn)了上述資金不足的現(xiàn)象。這嚴重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，急需才有有效的措施進行改進。

三、房地產(chǎn)融資存在問題的對策研究

在我國房地產(chǎn)業(yè)融資模式的優(yōu)化上，應(yīng)立足于我國特定的經(jīng)濟背景下，構(gòu)建起證券市場融資與銀行信貸融資兩者相協(xié)調(diào)，充分利用財政性融資的綜合房地產(chǎn)融資模式體系。

1、提高直接融資比重

從對我國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式的問題分析中可以得出結(jié)論，直接融資在整個房地產(chǎn)融資中所占比重不高，有必要完善和深化房地產(chǎn)資本市場。長時間以來，我國的房地產(chǎn)融資就會過多的依賴于非市場化的銀行信貸融資，并且這個局面是很難改變的，導(dǎo)致銀行企業(yè)信用關(guān)系的扭曲，信貸的風(fēng)險集中化，資金的使用率低下等不良現(xiàn)象的發(fā)生。

2、構(gòu)建多層次的銀行體系

按照目前的狀況來說，我國的銀行體系過于單一，市場化程度不高，融資機制創(chuàng)新力度不足，因此亟待建立健全。也只有通過建立完善的銀行體系才可能為房地產(chǎn)融資提供保障。

3、深化發(fā)展財政性融資

財政性融資是財政政策主導(dǎo)的一類融資，表現(xiàn)為福利性資金，比如住房公積金。我國目前住房公積金政策的運用只限于個別企業(yè)的員工福利措施，未能得以普及，給房地產(chǎn)行業(yè)的資金支持作用有限，完善和發(fā)展的空間很大。

可見。我國的房地產(chǎn)業(yè)融資發(fā)展滯后，已是我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的瓶頸。房地產(chǎn)業(yè)本就屬于資金密集型的行業(yè)，而其經(jīng)濟活動就是巨額資金的投入運行過程。房地產(chǎn)企業(yè)的背后是一個為其提供資金的集合市場，而且這個市場是個活躍的市場。在市場中，企業(yè)可以選擇不同的融資方式，組成合理的融資結(jié)構(gòu)，從而實現(xiàn)企業(yè)的融資目標。

四、結(jié)束語

由此可見，在當前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)融資中還存在著許多問題，這些問題不僅影響了我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，還存在著極大的發(fā)展風(fēng)險，因此我們就要根據(jù)當前我國房地產(chǎn)發(fā)展的實際情況，來對其中存在的問題進行處理，以確保我國社會經(jīng)濟的發(fā)展。

參考文獻

第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)債券范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 融資市場 宏觀調(diào)控

作為典型的高投入、高風(fēng)險、高產(chǎn)出的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對金融市場具有天然的高度依賴，而發(fā)展滯后的房地產(chǎn)融資市場必然會拖累房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，影響房地產(chǎn)市場的正常供給，不利于平抑高漲的房價；與此同時，為了回應(yīng)融資困局，房地產(chǎn)業(yè)紛紛開始探求多元化的融資渠道，房地產(chǎn)融資也成為業(yè)內(nèi)最受關(guān)注的議題，能否盡快建立健全的多渠道融資體系，獲得足夠的資金支持，已成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。經(jīng)歷多輪宏觀政策調(diào)控之后，銀根越收越緊，開發(fā)商的融資問題成為影響生存和發(fā)展的首要問題，客觀上要求開發(fā)商由依賴銀行貸款轉(zhuǎn)而尋求多元化融資之路。面對嚴格的土地政策和不利的金融政策，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商在融資戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)上可能會發(fā)生質(zhì)的變化。房地產(chǎn)金融在“十一五”期間面臨的主要問題，不是房地產(chǎn)信貸政策的松緊問題，而是房地產(chǎn)融資渠道寬窄的問題。多元化融資是國家宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)業(yè)的必然選擇，但如何降低融資成本，哪種融資工具的使用成本最低廉，是房地產(chǎn)企業(yè)考慮最多的問題。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資困境

多年來，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金主要包括自有資金、銀行貸款、建筑企業(yè)墊資和預(yù)售款。銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金總額的近60%。銀行信貸屬于間接債務(wù)融資途徑，銀行等金融機構(gòu)貸款。前者依賴于開發(fā)商業(yè)績、業(yè)務(wù)及信用歷史，開發(fā)商無需用開發(fā)的房地產(chǎn)抵押，但需要用其他抵押或個人擔保。后者則要求開發(fā)商以擁有的房地產(chǎn)作抵押，包括土地產(chǎn)開發(fā)抵押貸款和房地產(chǎn)開發(fā)抵押貸款，這種方式能降低信貸風(fēng)險，在銀行信貸業(yè)務(wù)中占主導(dǎo)地位。針對商業(yè)銀行在房地產(chǎn)開發(fā)信貸中的問題，去年央行121號文件要求開發(fā)商在申請信貸時，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資額的30%。禁止異地貸款，提高第二套住房貸款利率。借款人申請個人商業(yè)用房貸款抵借比不超過60%，貸款期限最長不得超過十年，以限制開發(fā)商利用個人按揭貸款進行滾動開發(fā)。文件還限制商業(yè)銀行對建筑施工企業(yè)流動資金貸款，防止開發(fā)商利用建筑施工企業(yè)的墊資搞開發(fā)，使房地產(chǎn)商融資更加艱難。

二、房地產(chǎn)多渠道融資帶來的利好分析

有效地分散資金貸出行集中放貸的信用風(fēng)險和市場風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)提供的是一種非常特殊的商品，具有投資額大、建設(shè)周期長、不能移動的特點。雖然基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也具有類似的性質(zhì)，但基礎(chǔ)設(shè)施屬于公共產(chǎn)品，由全體納稅人共同負擔成本，追求的是社會效用最大化。

因此，它們之間最大的本質(zhì)區(qū)別在于房地產(chǎn)業(yè)是商業(yè)運作的產(chǎn)物，必須考慮利潤。房產(chǎn)商享有開發(fā)項目的收益，也就承擔了相應(yīng)的風(fēng)險。由于其不能移動的特點，其市場風(fēng)險又具有特殊性。一個房地產(chǎn)項目投入開發(fā)建設(shè)后，若房產(chǎn)市場價格開始回落，已落成樓盤的空置率很高，商品房供過于求處于滯銷期，則項目建成之后有可能賣不出去，無法收回成本。但這時已投入巨額投資并完成了大部分建設(shè)，無法推倒重建，更不能把房地產(chǎn)項目搬到暢銷地區(qū)去銷售。也就是說，房地產(chǎn)項目適應(yīng)市場變化的靈活性比其他商品差得多。這時房產(chǎn)開發(fā)商將承擔巨大的市場風(fēng)險。而當開發(fā)資金主要來自銀行時，就意味著銀行將產(chǎn)生大量的不良信貸資產(chǎn)，不僅收不回利息，本金也同樣面臨損失的危險。在這個時候，房產(chǎn)開發(fā)商面臨的市場風(fēng)險也就落在銀行頭上，使整個銀行系統(tǒng)資產(chǎn)質(zhì)量下降，潛伏著金融風(fēng)險，進而影響國民經(jīng)濟的其他行業(yè)。但當房地產(chǎn)資金來源多樣化時，風(fēng)險也必將分散化，多資金貸出者和投資者在共享利益的同時，也將共擔風(fēng)險，就其中任何一個出資者而言，分散后的風(fēng)險可能在可承受的范圍之內(nèi)，在信息不對稱的市場環(huán)境中，商業(yè)銀行時時刻刻都要面臨開發(fā)商逃廢債務(wù)的風(fēng)險。在監(jiān)督成本的制約下又無法做到徹底全面的風(fēng)險控制，而融資渠道的多樣化則可分散開發(fā)商帶給商業(yè)銀行的信用風(fēng)險。

三、現(xiàn)階段開創(chuàng)房地產(chǎn)融資新渠道的路徑選擇

（一）銀行貸款

一直以來銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的融資途徑。據(jù)保守估計，房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有50%以上來源于銀行貸款，如果再算上施工企業(yè)墊資、延遲供應(yīng)商材料付款等，至少應(yīng)有70%。按照國家統(tǒng)計數(shù)字，2003年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為24 661億元，同比增長37.21%，占整個金融機構(gòu)貸款余額的比重達到21.10%，而 2002年所占比重為16.90%，2001年僅為13.03%，其增長速度之快已經(jīng)引起國家重視。從2003年121號文件到2004-04的貸款叫停，使開發(fā)商的融資途徑驟然收緊。同時，國家出臺規(guī)定，開發(fā)商的自有資本金由過去的20%調(diào)整到現(xiàn)在的35%，對要求貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)門檻做了很大提高，銀行貸款將不再成為開發(fā)商的主要融資渠道。

（二）上市融資

上市融資是房地產(chǎn)企業(yè)進行融資的一個較好渠道，不僅可以化解金融風(fēng)險，而且可以降低融資成本。但是，鑒于金融安全的考慮，國家對房地產(chǎn)企業(yè)上市有著嚴格的審批。2003年9月，中國證監(jiān)會又公布了《關(guān)于進一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知》，“通知”規(guī)定，自2004年1月1日起，除國有企業(yè)整體改制、有限責(zé)任公司整體變更和國務(wù)院批準豁免的情況外，股份公司必須設(shè)立滿3年后才能申請首發(fā)上市；同時，為使發(fā)行人最近3年盈利具有可比性，要求發(fā)行人的業(yè)務(wù)、管理層最近3年內(nèi)未有發(fā)生重大變化、實際控制人未發(fā)生變更。對照這個條件，目前，國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都無法達到要求，因此，上市融資的愿望對大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，短時期內(nèi)還無法實現(xiàn)。

（三）發(fā)行債券

在資本市場上發(fā)行債券，也可在短期內(nèi)籌集大量資金，滿足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的需要。債券融資財務(wù)成本較低，債券付息可在稅前扣除，企業(yè)可利用財務(wù)杠桿效應(yīng)，但發(fā)行債券同樣對開發(fā)商的資質(zhì)提出較高的要求，在安排債券償付計劃時，要避免還債壓力過于集中，企業(yè)發(fā)債時只能被動接受市場現(xiàn)有的利率水平，對籌資成本的控制缺乏靈活性。除了以上原因，還由于我國債券市場并未發(fā)展起來，導(dǎo)致我國企業(yè)債券融資的比例較小。

參考文獻：

第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)債券范文

【關(guān)鍵詞】信托；房地產(chǎn)基金；REITs

房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，具有開發(fā)項目規(guī)模大，投資回收期長，所需資金量大等特點。其中，資金融通在房地產(chǎn)開發(fā)過程中貫穿始終、關(guān)乎成敗，因此成為房企最為關(guān)注的問題。

一、銀行信貸——仍占主導(dǎo)地位

眾所周知，我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源很重要一部分是銀行貸款。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，自1998年住房制度市場化改革以來至2003年，國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的比例一直在保持在20%以上。另外70%以上資金源于自籌資金、定金和預(yù)付款，這些款項中很大一部分是于銀行按揭貸款，房企累積從銀行中獲得的信貸超過70%。2003年央行為抑制房地產(chǎn)泡沫出臺121號文件后，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)貸款受到限制，國內(nèi)貸款比例開始逐年下降，至2011年降為15%，但銀行對房地產(chǎn)的輸血仍達到40%以上。

對企業(yè)而言，銀行貸款有著便捷、成本相對較低、財務(wù)杠桿作用大的優(yōu)勢；對商業(yè)銀行而言，房地產(chǎn)目前在我國仍然是一個利潤較高的行業(yè)，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)仍被視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。商業(yè)銀行為追求利潤積極向房地產(chǎn)企業(yè)貸款，在宏觀上增加了貨幣供應(yīng)量，微觀上使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈得到保證。但過度依賴銀行貸款作為資金來源存在很大風(fēng)險：一旦發(fā)生還貸危機銀行為了從安全原則出發(fā)將迅速收回貸款，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊繃造成后續(xù)開發(fā)資金匱乏，出現(xiàn)爛尾樓等現(xiàn)象；同時高度集中的銀行融資體制也加大了銀行的信貸風(fēng)險，若房價大幅下降，銀行拍賣抵押物也無法收回貸款本息，將成為風(fēng)險最終承擔者。在我國，銀行呆賬最終可能需要財政來買單。另外，相比于國外多樣的房地產(chǎn)開發(fā)貸款方式，我國的品種較為單一，主要還是浮動利率抵押貸款，需要創(chuàng)新和拓寬。

二、發(fā)行債券和上市融資——對于大多數(shù)房企很困難

以信貸融資為主，我國房地產(chǎn)企業(yè)和一般企業(yè)相同，還可以通過發(fā)行債券和上市進行融資。

債券融資可以分擔銀行貸款的壓力，分散銀行和政府的風(fēng)險。對企業(yè)而言，有利于降低融資成本。因為相比于發(fā)行股票股息的稅后支付，債務(wù)的利息計入成本，這在一定程度上減少了稅收。對投資者而言，房地產(chǎn)債券較一般債券收益相對較高，與股票相比，因可到期還本付息而有較高的安全性，又具有一定的流動性，不失為一種較好的投資選擇。因而在國外成熟的證券市場，企業(yè)債券是企業(yè)外部融資一大渠道，債券融資額往往超過股權(quán)融資。

在我國，根據(jù)《公司法》，對發(fā)行債券主體要求嚴格，且對企業(yè)資產(chǎn)負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制。目前國內(nèi)實力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)只是少數(shù)，大多數(shù)沒有長期明確獲利能力的民營房地產(chǎn)企業(yè)很難通過發(fā)行債券融資。我國目前房地產(chǎn)債券發(fā)行規(guī)模很小，債券發(fā)行程序不規(guī)范。只有在我國債券市場成熟起來的基礎(chǔ)上，債券融資這一方式才有可能得到進一步發(fā)展。

上市融資有國內(nèi)IPO、借殼上市、海外上市等途徑。上市對企業(yè)的資質(zhì)要求更為嚴格且程序復(fù)雜。我國房地產(chǎn)多為民營企業(yè)，實力有限，能通過上市直接融資的企業(yè)數(shù)量并不多。比如眾多房地產(chǎn)企業(yè)由于單一的傳統(tǒng)融資渠道，一般負債率都在75%以上，達不到70%的要求。且由于我國金融證券和房地產(chǎn)市場發(fā)展尚不成熟，而房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中所占比重又較大，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，牽一發(fā)而動全身，國家對房企的上市融資始終持較為審慎的態(tài)度。上市門檻高，許多房地產(chǎn)企業(yè)只能望洋興嘆。借殼上市和海外上市仍然存有這些問題。

三、信托融資——我國并不缺乏資金，缺乏的是成熟的金融工具

在對房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)調(diào)控不放松的宏觀環(huán)境下，以間接融資為主的傳統(tǒng)開發(fā)模式將逐漸向依靠自有資金和直接融資方式轉(zhuǎn)變。由于上市融資和發(fā)行債券的一些不合意之處，需要發(fā)展其他多樣化的融資渠道。

隨著“一法兩規(guī)”的出臺，信托開始正式走向我國市場。我國自2003年開始出現(xiàn)房地產(chǎn)信托。信托產(chǎn)品主要用于短期融資，期限一般為1-3年，提供確定的收益率，用于單一項目的開發(fā)。從我國目前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來看，既有資金信托，即投資者將資金委托給信托投資公司用于房地產(chǎn)投資，也有不動產(chǎn)及其他財產(chǎn)信托，即房地產(chǎn)企業(yè)將房地產(chǎn)項目、公司股權(quán)等委托給信托投資公司管理。但不論方式如何，其目的均是為了融資。隨著銀行信貸不斷收緊，信托迅速發(fā)展，2008年以來成為受投資者熱捧的對象，構(gòu)成房企融資的重要渠道。2010年以來調(diào)控不斷深入，市場銷售放緩，房企資金鏈整體趨緊，房地產(chǎn)信托發(fā)行和成立規(guī)模開始攀升。信托受推崇主要原因在于其較高的收益率，但這同時也蘊藏著較大的風(fēng)險。一旦房地產(chǎn)業(yè)無法支付如此高的收益率，隨之產(chǎn)生的信用危機將危及金融穩(wěn)定。至2011年下半年，房地產(chǎn)信托的收縮開始逐漸加劇。到今年一季度，為開發(fā)商提供融資的信托渠道開始進入負增長的新階段。

四、房地產(chǎn)基金——需要促進發(fā)展

房地產(chǎn)基金是一種集中眾多零散資金，交由投資專家進行集中投資的融資方式。對企業(yè)而言，可以解決房地產(chǎn)開發(fā)資金量大、周期長等問題，彌補房地產(chǎn)經(jīng)營運作因其專業(yè)性從而限制社會單個個體涉足房地產(chǎn)投資的不足。相比于信托產(chǎn)品的低風(fēng)險偏好，基金屬于高風(fēng)險偏好，與前者可以形成互補作用。在美國，房地產(chǎn)開發(fā)以基金為主的直接融資所占比重超過80%，而在我國僅占5%左右。

近幾年流入中國的海外基金不斷增加，其進入可以緩解國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的過度依賴。但由于我國法律法規(guī)的不完善，再加上國內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運作的不規(guī)范和房地產(chǎn)市場的不透明性，所以，海外房產(chǎn)基金在中國的投資還存在著一些障礙。且海外資金在政策上得不到支持，為防止海外資金過多涌入，2006、2007年國家陸續(xù)出臺限令使得海外基金在中國運作苦難重重。

而國內(nèi)地產(chǎn)基金的由于缺乏相關(guān)法律制度的規(guī)范發(fā)展也受到了限制，2007年人民幣基金才在我國出現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計，2010年國內(nèi)人民幣房地產(chǎn)私募基金資金規(guī)模達到了500多億元。從總量看，僅占2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資額的1%左右。隨著房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展以及合伙企業(yè)法的實行，在“限購”和“基金”成為2011年地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵詞的背景下，房地產(chǎn)基金正在成為房地產(chǎn)融資方式的新寵。

五、其他融資方式

目前我國還存在委托貸款、典當融資、戰(zhàn)略私募等融資方式，這里不再一一贅述。

六、融資格局的調(diào)整建議

目前房地產(chǎn)投資存在不理性現(xiàn)象，發(fā)展地產(chǎn)基金可以引導(dǎo)投資需求。過去10年，房地產(chǎn)的投資性需求主要集中在市場末端，對房價控制產(chǎn)生極大壓力。私募投資基金的出現(xiàn)將有效分流房地產(chǎn)市場投資，能夠減少房地產(chǎn)實物投資需求，將投資從需求端引向供給端，既有利于調(diào)節(jié)供求關(guān)系，也有利于推動開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品定位和品質(zhì)的提升。與此同時我們也要關(guān)注發(fā)展私募基金存在的風(fēng)險。一方面，基金自身運作管理水平參差不齊，信用制度不成熟，退出機制不完善；另一方面，行業(yè)的監(jiān)管和引導(dǎo)也不充分。如果不能規(guī)范運作，盲目發(fā)展，有可能放大風(fēng)險，反而阻礙行業(yè)正常發(fā)展。

上世紀60年代在美國發(fā)展起來的房地產(chǎn)信托基金（REITs），是由房地產(chǎn)投資信托基金公司公開發(fā)行收益憑證（如基金單位、基金股份等），將投資者不等額出資匯集成一定規(guī)模的信托資產(chǎn)，交由專門的投資管理機構(gòu)加以管理，獲得收益由基金券持有人按出資比例分享，風(fēng)險共擔的一種融資模式。REITs可以為房地產(chǎn)提供長期低成本的資金來源，特別適用于商業(yè)地產(chǎn)的融資。REITs兼具信托、上市公司、基金的多重特征，其擁有的稅收優(yōu)惠、穩(wěn)定的高收益和流動性強、較強抗通貨膨脹能力和基金普遍具有的專業(yè)化管理等優(yōu)點使得在美日韓澳大利亞等國廣受投資者歡迎。在我國由于制度基礎(chǔ)的障（下轉(zhuǎn)第193頁）（上接第191頁）礙，產(chǎn)業(yè)環(huán)境、金融環(huán)境的制約，REITs的發(fā)展遠遠滯后于國外。

2008年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的資金壓力逐步增大，REITs的推出顯得日益重要。而我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品屬于私募性質(zhì)，其與REITs的區(qū)別主要在于：流動性弱；資金配置策略單一導(dǎo)致收益具有較大的偶然性；客戶主要是機構(gòu)投資者或資金力量十分雄厚的個人投資者，而REITs主要面對的是中小投資者，使得中小投資者不需要擁有大量資金也可以參與房地產(chǎn)投資中來。若能逐步實現(xiàn)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的標準化、基金化，之后建立起相對穩(wěn)定的契約型投資基金模式，不失為一條發(fā)展REITs的道路。

2008年國務(wù)院常務(wù)會議提出的“創(chuàng)新融資方式，通過并購貸款、房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道?！睆膰覍用嫔辖o出了支持發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的信號。但目前我國還沒有一個真正能對基金的資產(chǎn)運用、利潤分配和稅收政策等加以明確界定和限制的房地產(chǎn)投資信托基金法的出現(xiàn)，致使國內(nèi)的房地產(chǎn)投資基金大多處于較為散亂的發(fā)展階段，缺乏統(tǒng)一的標準和經(jīng)營守則。另外制約我國REITs的一大因素為缺乏大批精通REITs運作程序，了解房地產(chǎn)市場的專業(yè)管理人才和相關(guān)律師、會計人員。制定適合我國的REITs的法律法規(guī)，推出稅收優(yōu)惠政策；建立和完善其二級市場，培養(yǎng)相關(guān)專業(yè)人才，這對發(fā)展我國的REITs具有重要意義。隨著2009年北京、上海、天津成為REITs試點的首批城市，具有中國特色的房地產(chǎn)投資信托基金也有望成為房地產(chǎn)融資的主渠道之一。

七、結(jié)論

房地產(chǎn)的調(diào)控只是階段性的，不可能永遠緊縮或放寬。而人們對住房、商業(yè)用地的需求卻是生生不息的?！肮?jié)流”的同時我們要注意開源。因此融資模式的調(diào)整變革不僅是調(diào)控下的話題，而且是我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)得以健康發(fā)展所必須面對的一個問題。目前我國證券市場上的可交易品種大部分為風(fēng)險較高的股權(quán)類產(chǎn)品，低風(fēng)險產(chǎn)品規(guī)模小且品種單一，風(fēng)險結(jié)構(gòu)不合理，不能滿足廣大投資者的投資理財需求。通過探索資產(chǎn)證券化的道路，有側(cè)重地發(fā)展REITs等低風(fēng)險的市場產(chǎn)品，不但能引導(dǎo)房地產(chǎn)的健康發(fā)展，還能使我國證券市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于合理。要充分發(fā)揮銀行機構(gòu)間接融資對風(fēng)險的跨時間分擔作用和金融產(chǎn)品對風(fēng)險的跨空間分擔作用相結(jié)合的作用，同時注意防范資產(chǎn)證券化鏈條將信貸市場風(fēng)險傳導(dǎo)到資本市場，再傳回信貸市場導(dǎo)致的金融不穩(wěn)定。投融資的多元化、市場化，必將成為未來的發(fā)展方向。

參考文獻

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