城市空間擴(kuò)展及土地資源管理策略

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摘要：伴隨著城市化進(jìn)程的不斷深入與開(kāi)展，城市發(fā)展空間要求我們做出進(jìn)一步的計(jì)劃與調(diào)整，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)城市土地資源控制的相關(guān)要求。在城市當(dāng)中的常住人口以及建筑變多的狀況之下，土地資源日益稀缺，為了保障城市的快速進(jìn)步與發(fā)展，要求開(kāi)展對(duì)應(yīng)的空間上的延伸，并更深層次的提升土地資源控制方針，以此來(lái)減弱城市發(fā)展和土地供求之間的矛盾。

關(guān)鍵詞：城市空間擴(kuò)展；土地資源管理；策略分析

自從改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)得到了快速的進(jìn)步與發(fā)展，各個(gè)種類(lèi)的產(chǎn)業(yè)在改革開(kāi)放的引領(lǐng)之下，也出現(xiàn)了很多層面上的變動(dòng)，在此當(dāng)中，房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)展也引起了學(xué)者們的關(guān)注。房地產(chǎn)行業(yè)在開(kāi)展的環(huán)節(jié)當(dāng)中，要求運(yùn)用到較多的土地資源來(lái)進(jìn)行對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)工作。在這樣的一種時(shí)代背景之下，本文就城市空間的擴(kuò)展以及土地資源控制的形式與方案，展開(kāi)了深入的研究與分析，期望能夠?yàn)橹袊?guó)城市的發(fā)展帶來(lái)一定的建議或者是意見(jiàn)。

1城市空間拓展與土地資源管理

城市最先由居住較為密集的部落所慢慢演變而來(lái)的，最后由于部落的擴(kuò)張與人口數(shù)量的不斷增加[1]。構(gòu)建成了以聚居地為核心，向周邊不斷延伸擴(kuò)張的聚居地。聚居地除了有對(duì)應(yīng)的建筑物以外，還構(gòu)建成了以提供人類(lèi)生存的各項(xiàng)商易活動(dòng)以及各種形式的娛樂(lè)場(chǎng)地，這樣的一種聚居地我們將其稱(chēng)之為城市。就城市由最開(kāi)始面貌，轉(zhuǎn)變到之后固定的狀態(tài)，其中其空間層面上出現(xiàn)的改變我們將這樣的一個(gè)過(guò)程稱(chēng)作是城市空間擴(kuò)展[2]。在現(xiàn)代都市在發(fā)展的環(huán)節(jié)當(dāng)中，城市空間擴(kuò)展的機(jī)理大致都是一樣的。在此當(dāng)中，在城市空間拓展的過(guò)程中，借助土地資源開(kāi)展對(duì)應(yīng)的擴(kuò)大，并就擴(kuò)張土地開(kāi)展銷(xiāo)售與監(jiān)督控制，這樣的一個(gè)過(guò)程我們將其稱(chēng)作是地資源管理。

2當(dāng)前城市空間拓展與土地資源管理發(fā)展現(xiàn)狀

現(xiàn)如今在中國(guó)城市發(fā)展的迅速的時(shí)代背景之下，其空間拓展層面也得到了不斷的提升與發(fā)展。在這樣的一個(gè)土地使用面積不斷增多的情況之下，城市空間拓展借助對(duì)于土地資源的大量的運(yùn)用，實(shí)現(xiàn)了城市的擴(kuò)展與發(fā)展?，F(xiàn)如今就城市空間拓展以及土地資源控制，總體的進(jìn)展情況相對(duì)較好。伴隨著城市空間拓展的加速，土地的利用率不斷的變多，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了快速的進(jìn)步與發(fā)展?，F(xiàn)如今，城市空間的快速拓展，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步以及我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)都有著非常重要的推動(dòng)作用[3]。城市進(jìn)程在深入的環(huán)節(jié)當(dāng)中，借助對(duì)固有土地資源的使用，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)城市擴(kuò)張的目標(biāo)，最終將可以帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)不斷的開(kāi)展?，F(xiàn)如今政府單位對(duì)城市空間拓展與相關(guān)的土地資源控制層面上也引起了高度的關(guān)注。

3空間拓展與土地管理的策略與政策

3.1建立交通和設(shè)施導(dǎo)向的土地開(kāi)發(fā)模式

城市自發(fā)拓展環(huán)節(jié)當(dāng)中，伴隨著人口數(shù)量的不斷增多與人口密度的不斷增加，對(duì)公共基礎(chǔ)建設(shè)的要求也逐漸增多，當(dāng)實(shí)現(xiàn)到一定程度上之時(shí)，由政府將基礎(chǔ)設(shè)備當(dāng)作是公共建設(shè)基礎(chǔ)來(lái)提供給居住民。這樣的一個(gè)觀念的優(yōu)勢(shì)在于，先有需求后有服務(wù)，投資的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)降低，很難出現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施建成之后沒(méi)有需求的尷尬情況。但是因?yàn)榛A(chǔ)設(shè)施的建設(shè)最終帶來(lái)的利潤(rùn)基本上都被業(yè)主與開(kāi)發(fā)商所拿走了。政府無(wú)法借助上蓋物的經(jīng)營(yíng)權(quán)出售以及沿線土地的銷(xiāo)售來(lái)平衡投資，政府投資大多都是“一次性”或者是“陣發(fā)式”的。從另一個(gè)角度來(lái)看，就是借助政府規(guī)劃壟斷權(quán)信息層面上的優(yōu)勢(shì)，在規(guī)劃建設(shè)的地區(qū)率先依照非城市建設(shè)用地遞減的收購(gòu)?fù)恋厥褂脵?quán)。在借助建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，主要就是交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)引導(dǎo)開(kāi)發(fā)。政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的所有或者說(shuō)是主要的經(jīng)費(fèi)來(lái)源就是通過(guò)出售這樣的一些土地資源的使用權(quán)，借助“熟地”與“生地”之間價(jià)格上的差異來(lái)實(shí)現(xiàn)建設(shè)資金上的平衡，這就是發(fā)達(dá)國(guó)家當(dāng)中所倡導(dǎo)的TOD體系。在中國(guó)這幾年以來(lái)還發(fā)展出一種借助行政壟斷權(quán)的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)行政或者是其他城市功能的轉(zhuǎn)變，讓新開(kāi)發(fā)區(qū)域的市政基礎(chǔ)設(shè)施以及社會(huì)服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施一同構(gòu)建起來(lái)，更深一層的提升“生熟”地價(jià)差，與此同時(shí)取得空間要素整改投資的新模式，也就是我們所說(shuō)的SOD模式。

3.2嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量

根據(jù)土地供應(yīng)規(guī)劃控制近、中、遠(yuǎn)期的土地開(kāi)發(fā)供應(yīng)總數(shù)，切實(shí)地將現(xiàn)有的土地存量盤(pán)活，嚴(yán)格把控土地資源的使用形式，將極為有限的土地資源控制住，以免出現(xiàn)放低產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)量的情況，尤其是商業(yè)用地、娛樂(lè)設(shè)備。全年土地供應(yīng)總量的確立要求建立在中、遠(yuǎn)期調(diào)控的基礎(chǔ)之上，依照城市建設(shè)的需求再來(lái)將其確立下來(lái)，而不是進(jìn)行平均主義。只有近、中、遠(yuǎn)期相切合，嚴(yán)格管理控制土地供應(yīng)，才可以讓土地市場(chǎng)逐漸走上良性循環(huán)的道路，確保政府從土地批租當(dāng)中取得更多的利潤(rùn)。再者就是，要求我們構(gòu)建起用地規(guī)劃指標(biāo)體制。在構(gòu)建用地總數(shù)控制標(biāo)準(zhǔn)之后，還要求構(gòu)建起包括交通、市政基礎(chǔ)建設(shè)、公用基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、開(kāi)發(fā)區(qū)建造、預(yù)留用地等各個(gè)專(zhuān)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。只有做到這樣，才可以確保城市建筑的科學(xué)性，讓其在城市土地資源供應(yīng)規(guī)劃當(dāng)中充分體現(xiàn)其調(diào)控的正面影響。

3.3建立完善的土地儲(chǔ)備和土地儲(chǔ)備金制度

為了將土地的國(guó)有化落實(shí)到實(shí)處，禁止非法借助政府開(kāi)發(fā)帶來(lái)的土地增值牟利，政府要求要有大筆的首期資金來(lái)購(gòu)入現(xiàn)有的土地。政府有著充足的土地儲(chǔ)蓄是開(kāi)展土地供應(yīng)規(guī)劃調(diào)控的重要條件。它讓政府可以實(shí)時(shí)地把控市場(chǎng)供求情況并進(jìn)行合理的調(diào)控形式，借助正確的調(diào)控形式。土地儲(chǔ)備金是為了儲(chǔ)存土地所構(gòu)建而成的基金，這筆資金的來(lái)源可以分成：銀行放款，政府撥款，土地收益，資金自身的利潤(rùn)。構(gòu)建起良好的土地儲(chǔ)蓄體系之后，政府在土地利潤(rùn)上依照對(duì)應(yīng)的比重將其分成兩個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)運(yùn)作：首先，一部分資金被吸收到土地儲(chǔ)備金當(dāng)中，用來(lái)支付征用土地資源的經(jīng)費(fèi)；另外一部分土地收益當(dāng)作是市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的經(jīng)費(fèi)。新的土地管理形式要求先在既得利潤(rùn)相對(duì)較少的新區(qū)域開(kāi)展。老城由于地租級(jí)的差距相對(duì)較少，并且都已經(jīng)基本構(gòu)成，能夠暫且延續(xù)之前的政策。

3.4加強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度

就土地資源的計(jì)劃與運(yùn)用，要求我們的政府充分地將宏觀調(diào)控的作用充分發(fā)揮出來(lái)，以政策的形式管控土地市場(chǎng)貿(mào)易，保證城市土地市場(chǎng)交易的健康開(kāi)展。就土地一級(jí)市場(chǎng)而言，政府要求開(kāi)展對(duì)應(yīng)的壟斷措施，把土地資產(chǎn)控制在自己的手中。而針對(duì)土地二三級(jí)市場(chǎng)要求適度的進(jìn)行對(duì)應(yīng)的政策上的放寬，強(qiáng)化我們的土地交易市場(chǎng)的活躍程度，借助供地規(guī)劃、價(jià)格、稅收等相關(guān)的形式對(duì)土地資源的轉(zhuǎn)讓開(kāi)展宏觀的調(diào)控與管理，保證土地市場(chǎng)的健康穩(wěn)定的發(fā)展。地價(jià)控制是政府開(kāi)展宏觀調(diào)控的關(guān)鍵構(gòu)成環(huán)節(jié)分，在房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)暴漲的趨勢(shì)之下，政府應(yīng)當(dāng)多分出一些土地資源，以此來(lái)抑制土地價(jià)格的上漲。但是在房地產(chǎn)價(jià)格一直下降或者是處于低迷之時(shí)，應(yīng)當(dāng)減少土地資源的供給，以此來(lái)防止價(jià)格的不斷下跌。政府就土地市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)要有一個(gè)準(zhǔn)確的判定，最主要的目標(biāo)就是為了保證地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展，避免出現(xiàn)大起大落的情況，對(duì)我們的土地資源開(kāi)發(fā)利用造成一定程度上的影響。

3.5積極引導(dǎo)土地供應(yīng)時(shí)機(jī)和空間分布

土地批租的時(shí)期以及總量要求依照城市的發(fā)展計(jì)劃來(lái)開(kāi)展，在對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)開(kāi)展精準(zhǔn)定位的基礎(chǔ)之上，科學(xué)的規(guī)劃土地批租的時(shí)期表，嚴(yán)格管理其總量，以免發(fā)生供過(guò)于求與土地價(jià)格下調(diào)的情況出現(xiàn)。在土地供應(yīng)規(guī)劃層面上，要求秉承與城市建設(shè)共同進(jìn)步，政府收益最大化的準(zhǔn)則，以此來(lái)加深城市空間的擴(kuò)展，實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)的全面進(jìn)步與提升。政府在土地批租作業(yè)當(dāng)中要求充分體現(xiàn)其引導(dǎo)的作用，控制好土地批租的時(shí)間點(diǎn)以及其空間布置。土地供應(yīng)要求與城市的經(jīng)濟(jì)與環(huán)境之間協(xié)調(diào)好，批租用地可以為城市的進(jìn)步帶來(lái)推動(dòng)力。在時(shí)間期間以及空間層面上相對(duì)較為集中，與基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)架相切合，以此來(lái)體現(xiàn)其規(guī)模效益，以此來(lái)讓投資方與政府之間實(shí)現(xiàn)互利共贏的局面。在基礎(chǔ)設(shè)備構(gòu)建的層面上，要求我們的政府有一定的前瞻性，這樣一來(lái)不僅可以高效的提升其價(jià)格收益，而且可以為我們帶來(lái)更多的資金投入，構(gòu)成產(chǎn)業(yè)規(guī)模效益。政府在提供批租土地資源之時(shí)，要求我們對(duì)土地開(kāi)發(fā)的特性有較為準(zhǔn)確的計(jì)劃，這樣一來(lái)開(kāi)發(fā)商就可以依照自身的喜好或者是需求來(lái)進(jìn)行對(duì)于投資的選擇，以此來(lái)保證我們的政府與開(kāi)發(fā)商之間都處在一個(gè)相對(duì)較為主動(dòng)的地位。

4結(jié)論

城市空間拓展是為了解決城市發(fā)展要求以及土地資源供求矛盾所制定出來(lái)的有效手段，在土地資源稀缺的狀態(tài)之下，不僅要確保城市規(guī)劃的科學(xué)性，還要保證經(jīng)濟(jì)發(fā)展與各個(gè)基礎(chǔ)設(shè)備建造工作的有序開(kāi)展，因此要求開(kāi)展對(duì)應(yīng)的空間拓展，對(duì)土地資源管理開(kāi)展科學(xué)的編制與規(guī)劃，以此來(lái)編制合理的控制計(jì)劃與方案。在進(jìn)行城市空間拓展的環(huán)節(jié)當(dāng)中，要對(duì)城市的切實(shí)發(fā)展情況有一定的了解，在依照城市的未來(lái)發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)編制適當(dāng)?shù)耐恋刭Y源控制計(jì)劃。

參考文獻(xiàn)：

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[3]王奇彪.合肥城市空間形態(tài)擴(kuò)展及動(dòng)力機(jī)制分析[D].山東師范大學(xué)，2015.

作者:王賀 單位:天津土地交易中心