房地產(chǎn)稅收政策與其定價(jià)的關(guān)聯(lián)性

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房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱性行業(yè)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)都有著十分重大的影響力。作為關(guān)聯(lián)性極強(qiáng)的行業(yè)，房地產(chǎn)的變化發(fā)展對(duì)其他行業(yè)的發(fā)展方向有著指示性的作用。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)近幾年的持續(xù)發(fā)酵，其價(jià)格已經(jīng)飆升到一個(gè)讓大眾難以承受的價(jià)位，這一現(xiàn)象在北上廣等一線城市較為明顯。因此，要讓中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)朝著健康良性的方向發(fā)展，就需要國(guó)家啟用相應(yīng)的房地產(chǎn)稅收政策進(jìn)行調(diào)控。

一、在當(dāng)前稅收政策下房地產(chǎn)定價(jià)的現(xiàn)狀

在政府的宏觀調(diào)控(稅收政策)下，當(dāng)前房地產(chǎn)定價(jià)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)已經(jīng)得到遏制，但是總地來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的定價(jià)依然不容樂(lè)觀。房地產(chǎn)定價(jià)仍在逐步上升，特別是非住宅用房和商業(yè)性高檔住房的價(jià)格上升趨勢(shì)最為明顯，與普通大眾的心理價(jià)位還存在著較大的差異。首先，土地資源的稀缺性與不可再生性決定了土地資源的購(gòu)入成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他資源，加之購(gòu)買(mǎi)各種建材以及人工、設(shè)備等各類巨額投入，這在根本上決定了房?jī)r(jià)的起點(diǎn)就很高；其次，雖然當(dāng)前房地產(chǎn)供遠(yuǎn)大于求，但是由于開(kāi)發(fā)商為了平衡權(quán)益不愿降價(jià)，加之受到人們追高心理的影響，房?jī)r(jià)降低，消費(fèi)者反而不會(huì)購(gòu)買(mǎi)，等待抄底的機(jī)會(huì)，使得房?jī)r(jià)無(wú)法得到降低。

二、直接相關(guān)和間接相關(guān)稅收政策對(duì)房地產(chǎn)定價(jià)的影響

眾所周知，房地產(chǎn)的定價(jià)受到政策的廣泛影響，但是這樣的影響往往是多樣的。概括起來(lái)，房地產(chǎn)的政策影響基本可分為直接相關(guān)稅收影響和間接相關(guān)稅收影響。直接相關(guān)稅收較為主要的包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅五種，而間接相關(guān)稅收包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。

1.直接相關(guān)稅收政策對(duì)房地產(chǎn)定價(jià)的影響。

土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅這五種稅收無(wú)論是對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家還是發(fā)展中國(guó)家來(lái)說(shuō)，都占據(jù)著重要位置。土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅是國(guó)家參與房地產(chǎn)價(jià)值分配的重要環(huán)節(jié)。土地增值稅反作用于房屋定價(jià)，價(jià)格的高低決定增值額適用的土增稅率。城鎮(zhèn)土地使用稅的征收是直接計(jì)入費(fèi)用的，換言之增加了間接成本。耕地占用稅和契稅都是拿地環(huán)節(jié)征收的直接稅種，屬于直接成本。這里的房產(chǎn)稅指的是物業(yè)稅，目前只在國(guó)內(nèi)幾個(gè)大城市試點(diǎn)，試點(diǎn)城市的房屋定價(jià)，要受房產(chǎn)稅征收條件直接影響。需要注意的是，房產(chǎn)稅確實(shí)能使房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，但是調(diào)控政策至少要持續(xù)一年以上，房地產(chǎn)市場(chǎng)主體才能調(diào)整預(yù)期，從而更好地發(fā)揮政策的導(dǎo)向作用。此外，房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求均有抑制作用，不能寄希望于房產(chǎn)稅大幅降低房?jī)r(jià)。只有進(jìn)一步研究如何使房產(chǎn)稅與土地政策、貨幣政策、利率政策、信貸政策等傳統(tǒng)的房?jī)r(jià)調(diào)控措施配合使用，才能達(dá)到調(diào)控目的。同普通的商品相比，商品房除了具有居住功能外，還有保值和增值的功能。在今后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)商品房的價(jià)格只會(huì)上升不會(huì)下降，這是由房地產(chǎn)價(jià)格的剛性性質(zhì)決定的。而如果提高加房地產(chǎn)這五項(xiàng)稅收的征收比例，將會(huì)提升房屋定價(jià)，購(gòu)買(mǎi)需求自然也隨之減少，然后受杠桿效應(yīng)影響，在一段時(shí)間后，房屋的定價(jià)也會(huì)有所下降，因此，房地產(chǎn)這五種直接稅收對(duì)房地產(chǎn)定價(jià)有著較為直接的影響。

2.間接相關(guān)稅收政策對(duì)房地產(chǎn)定價(jià)的影響。

間接相關(guān)稅收政策包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。之所以說(shuō)這些稅種會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的定價(jià)產(chǎn)生間接的影響，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)是一個(gè)牽涉范圍極廣的產(chǎn)業(yè)，正因如此，營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅的征收會(huì)在一定程度上增加房地產(chǎn)企業(yè)的成本，會(huì)在一定程度上抬高或降低房地產(chǎn)的定價(jià)。但是比起土地稅收，房屋買(mǎi)賣(mài)或者出租中所征收的稅收，對(duì)房地產(chǎn)定價(jià)的影響較小，因此這些稅收對(duì)房地產(chǎn)的定價(jià)產(chǎn)生間接的影響。值得注意的是，雖然這些稅收有著間接的影響，也要認(rèn)識(shí)到政府征稅是對(duì)收入的再次分配，使社會(huì)更為公平公正。相反，如果政府減少甚至取消征收這些間接影響房地產(chǎn)定價(jià)的稅種，也將使得房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于混亂，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)再次上漲。

三、房地產(chǎn)稅收與房地產(chǎn)定價(jià)的關(guān)系

房地產(chǎn)征稅是房地產(chǎn)在整個(gè)開(kāi)發(fā)、買(mǎi)賣(mài)中的重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)稅收作為房地產(chǎn)中的重要經(jīng)濟(jì)鏈組成對(duì)房地產(chǎn)的定價(jià)自然也有著十分重大的影響。從供求來(lái)看，房地產(chǎn)稅收的多少（比率）將會(huì)直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化。征稅比率上升，房地產(chǎn)價(jià)格上升，房屋需求量下降。就房地產(chǎn)成本來(lái)看，房地產(chǎn)稅收的征收多少最終會(huì)反映到房地產(chǎn)的定價(jià)中。從房地產(chǎn)收益來(lái)看，稅收其實(shí)是再一次的利益分割，它最終決定了各個(gè)“人員”（政府，房地產(chǎn)商，土地持有者等）從中最終獲得的利益。而房地產(chǎn)商將以此為依據(jù)最終確定房屋的最終定價(jià)。

1.房地產(chǎn)稅收影響市場(chǎng)供求。

一方面，政府通過(guò)稅收的手段向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商征稅，這就在一定程度上提高了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，房地產(chǎn)企業(yè)在保持利益不變的條件下只能提高房地產(chǎn)的定價(jià)，消費(fèi)者權(quán)衡利弊后，一部分人就會(huì)放緩購(gòu)房計(jì)劃，因此最終會(huì)使得市場(chǎng)的需求減小。經(jīng)一段時(shí)間后，房地產(chǎn)企業(yè)所獲得的收益減少，為了回籠資金進(jìn)行下一步的投資，往往會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，適當(dāng)降低房地產(chǎn)的定價(jià)，這又將提升消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)熱情。反之，如果政府減少稅收，那么開(kāi)發(fā)商有了更大的利潤(rùn)空間，便會(huì)讓利一部分給購(gòu)房者，市場(chǎng)進(jìn)而變得更加火熱。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間，在價(jià)格杠桿的調(diào)節(jié)下，出現(xiàn)供小于求時(shí)，價(jià)格又會(huì)有所上浮。

2.房地產(chǎn)稅收影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

稅收和建材、工人工資投入、工地設(shè)施使用等同屬于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，房地產(chǎn)的定價(jià)也跟這些因素息息相關(guān)，也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在前期墊付的稅收最終會(huì)轉(zhuǎn)移到每一個(gè)購(gòu)房者的頭上，這被稱為轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)。房地產(chǎn)的稅收增加，房地產(chǎn)的成本也會(huì)隨之增加，緊跟著房地產(chǎn)的價(jià)格也會(huì)有所上浮。但是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，這樣的上浮在其他因素的影響下常常表現(xiàn)得不是很明顯，但是它確確實(shí)實(shí)影響著房地產(chǎn)的定價(jià)。

3.房地產(chǎn)稅收影響著房地產(chǎn)的收益。

稅收是政府促進(jìn)社會(huì)公平的重要手段，因此政府利用房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)的整體收入又做了再一次的切割，這樣的切割能夠有效減少投機(jī)取巧獲取利益情況的發(fā)生，同時(shí)它也決定著房地產(chǎn)利益的最終分配。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是稅收過(guò)程中最為重要的一環(huán)，稅收對(duì)他們的收益影響十分巨大，對(duì)于動(dòng)輒營(yíng)業(yè)額達(dá)幾千萬(wàn)甚至上億的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，稅率的一點(diǎn)上浮或者下降都會(huì)對(duì)最終的收益產(chǎn)生巨大影響。因此，房地產(chǎn)商在稅率上升時(shí)，為了保障自己的利益需求，會(huì)進(jìn)一步提升房地產(chǎn)價(jià)格，但是如果稅率下降得較為明顯，房地產(chǎn)的價(jià)格又會(huì)有所下降。故而，為了避免房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)較大的波動(dòng)，房地產(chǎn)稅率都會(huì)保持較小的變化。

四、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)上文的分析可知，房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)對(duì)于人們的生活有著較大的影響。要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行就需要對(duì)影響房地產(chǎn)定價(jià)的因素進(jìn)行分析，探究稅收與房地產(chǎn)定價(jià)的關(guān)系所在。

作者：賈立新 單位：天津市通利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司