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華南板塊地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)樓盤面積
繼華南板塊樓盤取得火爆之后,廣東房地產(chǎn)商越來(lái)越青睞在郊區(qū)推出超級(jí)樓盤。2002年,廣州一些實(shí)力房地產(chǎn)商又開(kāi)始在廣園東進(jìn)行“造城運(yùn)動(dòng)”,最明顯莫過(guò)于2002年5月1日開(kāi)盤并開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)房地地產(chǎn)奇跡的碧桂園鳳凰城(一天銷售7個(gè)億)。除了碧桂園鳳凰城1萬(wàn)畝的樓盤之外,還有香江集團(tuán)在新塘鎮(zhèn)征地530萬(wàn)平方米的“廣園東錦繡香江花園”,珠江實(shí)業(yè)在從化市太和鎮(zhèn)、神崗鎮(zhèn)圈地800萬(wàn)平方米建設(shè)的“珠江鳳凰城”;合生創(chuàng)展也在天津購(gòu)地18000畝(相當(dāng)于12平方公里)……相比之下,華南板塊樓盤又是“小巫見(jiàn)大巫”了。
面臨中國(guó)房地產(chǎn)商的這種發(fā)展趨勢(shì),王志綱先生提出房地商應(yīng)該從地產(chǎn)商發(fā)展到“城市運(yùn)營(yíng)商”。城市經(jīng)營(yíng)主要包括城市定位、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市的布局與規(guī)劃,之后是城市形象的包裝與推廣。而城市經(jīng)營(yíng)離不開(kāi)城市運(yùn)營(yíng)商。城市運(yùn)營(yíng)商不同一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,顧名思義,是指運(yùn)營(yíng)城市或區(qū)域的發(fā)展商。它們所從事的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)已經(jīng)從常規(guī)地產(chǎn)向城市層面延伸,從大盤開(kāi)發(fā)向區(qū)域經(jīng)濟(jì)延伸。王志綱談到城市運(yùn)營(yíng)商要承市長(zhǎng)之上,啟發(fā)展商之下,對(duì)所在的區(qū)域統(tǒng)一規(guī)劃與布局,整合各種發(fā)展商來(lái)投資、經(jīng)營(yíng),用全新的模式去打造一個(gè)新的區(qū)域和城市。王斷言,在未來(lái)幾年里,具有城市運(yùn)營(yíng)商素質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,將可能開(kāi)辟中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)全新的時(shí)代,成為游戲規(guī)則的制定者和游戲規(guī)則的頒布者。
“大盤化”是否有一個(gè)合理的度
萬(wàn)科的王石曾公開(kāi)指出,土地儲(chǔ)備是未來(lái)開(kāi)發(fā)之需,但是會(huì)有資金占用周期,這樣不僅會(huì)加大資金占用量,還會(huì)影響公司即時(shí)的凈資產(chǎn)回報(bào)率,所以,總的資產(chǎn)負(fù)債率不宜超過(guò)60%,而目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司的平均資產(chǎn)負(fù)債率大于80%,進(jìn)行土地儲(chǔ)備的能力是極其有限的;此外,單項(xiàng)土地儲(chǔ)備的大小還取決于產(chǎn)出能力,就萬(wàn)科的經(jīng)驗(yàn),單個(gè)項(xiàng)目年銷售單位1500套(約16—18萬(wàn)平方米)是個(gè)上限,如果一塊土地準(zhǔn)備用5年時(shí)間開(kāi)發(fā),那么它的適合建筑面積應(yīng)該是:17萬(wàn)平方米(取中值)/年×1.2(公建配套)×5年=102萬(wàn)平方米。
但是,一些大城市的發(fā)展商,有的單項(xiàng)土地儲(chǔ)備已經(jīng)大到200萬(wàn)、300萬(wàn)、400萬(wàn)平方米,甚至更大,這無(wú)論從企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債還是產(chǎn)出能力考慮,均超越了理性范圍。另外,房地產(chǎn)商圈地之后,也并不是一次性開(kāi)發(fā),而是分期開(kāi)發(fā),但是開(kāi)發(fā)商從政府拿地的資金就成為了一項(xiàng)成本。2003年,在廣州市場(chǎng)出現(xiàn)的“假按揭”、“重復(fù)抵押”事件也暴露出了發(fā)展商的資金并不充裕。
對(duì)發(fā)展商而言,大規(guī)模開(kāi)發(fā),當(dāng)然好處也有不少。但是對(duì)于購(gòu)房者的生活和居住呢,是否規(guī)模越大越好?有專家指出:占地面積10萬(wàn)平方米左右,建筑面積不超過(guò)20萬(wàn)平方米的小區(qū),居住是最舒適的。這也是中海地產(chǎn)一般不開(kāi)發(fā)大樓盤,但是每次開(kāi)盤都暢銷的原因之一。
房地產(chǎn)商會(huì)成為“城市運(yùn)營(yíng)商”?
有的“房地產(chǎn)商”發(fā)展了幾個(gè)“超級(jí)大盤”之后,也開(kāi)始將自己的使命定位為“城市運(yùn)營(yíng)商”。房地產(chǎn)商真的能成為“城市運(yùn)營(yíng)商”嗎?那政府的職能何在?
城市運(yùn)營(yíng)是一個(gè)城市發(fā)展過(guò)程中的復(fù)雜龐大的建設(shè)工程,涉及到方方面面,沒(méi)有哪一個(gè)行業(yè)可以獨(dú)立承擔(dān)。它需要通過(guò)眾多行業(yè)科學(xué)有機(jī)地密切配合和協(xié)作來(lái)實(shí)現(xiàn)。如果把城市運(yùn)營(yíng)比喻成一部性能良好的機(jī)器,那么開(kāi)發(fā)商在這部機(jī)器中,只能扮演某一個(gè)零部件的角色,而不是整部機(jī)器。
·占用政府資源
那些所謂的“城市運(yùn)營(yíng)商”,大片大片地圈地,大片大片地造城,前提條件是需要從銀行大筆大筆地貸款。目前廣州房地產(chǎn)前30強(qiáng)的平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了70%,個(gè)別企業(yè)可能更高。一位銀行行長(zhǎng)戲稱,“廣州哪有什么房地產(chǎn)30強(qiáng),只有中行、建行、工商、農(nóng)行四強(qiáng)?!北坦饒@操作如此大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目,來(lái)自銀行的資金也不少,其中廣東農(nóng)業(yè)銀行一年的授信額度就達(dá)到10億??梢赃@樣說(shuō),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)沒(méi)有銀行玩不轉(zhuǎn),開(kāi)發(fā)方需要貸款,施工方需要貸款,購(gòu)房者也要貸款,說(shuō)穿了我們看到的很多樓盤,真正的所有者是銀行。
·不能取代政府職能
即使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)了“郊區(qū)化,大盤化”,但是我們也應(yīng)該看到,在華南板塊,各大發(fā)展商“圈地”之后,樓盤區(qū)域內(nèi)的文化、醫(yī)療、交通、購(gòu)物、娛樂(lè)、商務(wù)、科研、教育等設(shè)施的規(guī)劃才開(kāi)始進(jìn)入政府的考慮范圍,《南方日?qǐng)?bào)》曾經(jīng)疾呼“以后在這里可能找不到地方建一個(gè)公共廁所!”
廣園東碧桂園鳳凰城社區(qū)建設(shè)以“公共空間”代替了“配套”,除設(shè)置中、小學(xué)和幼兒園之外,鳳凰城用400畝的土地建設(shè)了一個(gè)市政中心,其文化設(shè)施方面有圖書館、歌劇院、影劇院、30000平方米的市政文化廣場(chǎng);商業(yè)設(shè)施方面有20000平方米的購(gòu)物中心,由1000家商鋪構(gòu)成的商業(yè)街;運(yùn)動(dòng)設(shè)施方面有3300平方米的康體中心,6000平方米的水上歡樂(lè)世界和陽(yáng)光泳湖;飲食設(shè)施方面有12000平方米的美食街。此外還有社區(qū)醫(yī)院,泛會(huì)所和第一家社區(qū)內(nèi)的五星級(jí)酒店,這家酒店占地300畝,總建筑面積78000平方米,耗資4.5億元,內(nèi)設(shè)總統(tǒng)套房、豪華套房、商務(wù)套房、公寓式套房、豪華房、標(biāo)準(zhǔn)房、殘疾人房和出租別墅等600多間空房,能容納1000人的多功能會(huì)議中心。
這種小而全、封閉的郊外大盤開(kāi)發(fā)模式的缺點(diǎn):在遠(yuǎn)郊圈一大片土地,建設(shè)住宅小區(qū)、圍墻內(nèi)住宅、公園、商業(yè)、會(huì)所、診所、學(xué)校一應(yīng)俱全;一條“私家路”連接市政公路,發(fā)展商提供穿梭巴士把居民送往市中心。但咫尺范圍之內(nèi)政府的配套設(shè)施重復(fù)建設(shè)(醫(yī)院、學(xué)校、體育館等),不但造成資源浪費(fèi),而且增加業(yè)主負(fù)擔(dān)。
不少熱門大盤,看起來(lái)其實(shí)是一個(gè)個(gè)“大觀園”:大墻內(nèi)園林規(guī)劃精心雕琢,歐洲風(fēng)情彌漫,保安嚴(yán)密監(jiān)視,服務(wù)周全;而大墻外由于城鎮(zhèn)化速度跟不上,臟亂差,荒涼冷僻,城不像城鄉(xiāng)不像鄉(xiāng),各式各樣的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)夾雜其中,與超級(jí)樓盤極不相稱。居民封閉在開(kāi)發(fā)商修筑的大墻內(nèi),區(qū)域內(nèi)是一個(gè)個(gè)獨(dú)立的“老死不相往來(lái)”的樓盤,不能形成區(qū)域中心。作為樓盤配套建設(shè)的幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等學(xué)校,由于它們都屬于民辦性質(zhì),收費(fèi)則會(huì)較昂貴。發(fā)展商豈會(huì)對(duì)所在的區(qū)域統(tǒng)一規(guī)劃與布局,用全新的模式來(lái)打造一個(gè)新的區(qū)域和城市呢?都是“各掃自家門前雪,莫管園外亂與臟”,很多業(yè)主在小區(qū)內(nèi)是“走出家門,走進(jìn)花園”,可是走出小區(qū)呢?
深圳從2000年開(kāi)始宣布以后政府轉(zhuǎn)讓土地全都采招標(biāo)拍賣方式,這使得深圳走上了批地成為政府主要財(cái)源的香港道路。廣州、北京等其他城市也紛紛采用土地拍賣形式來(lái)獲得部分財(cái)政收入。深圳將濱海大道建成后華僑城南的填海區(qū)域拿出來(lái)拍賣,這也標(biāo)志著深圳已經(jīng)沒(méi)有了將大片黃金地段拿來(lái)作綠化等公益性用地的偉大氣魄,如果地產(chǎn)商們不遵守城市規(guī)劃,后果也不好說(shuō)。而且,在將來(lái)的深圳,所有的沿海風(fēng)水寶地都將成為富人的聚居區(qū)則會(huì)是不爭(zhēng)的事實(shí),如果政府的微利房計(jì)劃最終放棄,而又沒(méi)有其它的平抑房?jī)r(jià)的得力措施的話,窮人們則都將被趕到特區(qū)外居住。這些問(wèn)題,都不能依靠房地產(chǎn)發(fā)展商來(lái)解決,還需政府出面解決。深圳留仙村十萬(wàn)人大型屋村的計(jì)劃已經(jīng)廢止,深圳又會(huì)有多少人買不起房,我們還不得而知。
·房地產(chǎn)商的本來(lái)面目是什么
關(guān)鍵詞:片區(qū)綜合體;城市運(yùn)營(yíng)商;運(yùn)營(yíng)效率;因素分析
廣義上的“城市運(yùn)營(yíng)商”幾乎涵蓋各種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,狹義上的“城市運(yùn)營(yíng)商”一般是指成片開(kāi)發(fā)、集群開(kāi)發(fā)、多商家聯(lián)合開(kāi)發(fā)的城市片區(qū)或多功能項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商,其運(yùn)營(yíng)面積往往達(dá)到數(shù)個(gè)或數(shù)十平方千米,代表了城市規(guī)?;_(kāi)發(fā)、片區(qū)開(kāi)發(fā)、綜合開(kāi)發(fā)的一個(gè)方向和趨勢(shì),存在一個(gè)運(yùn)作效率和復(fù)雜關(guān)系的協(xié)調(diào)問(wèn)題。
一、正確把握“城市運(yùn)營(yíng)片區(qū)”的總體特征
“城市運(yùn)營(yíng)片區(qū)”是城市運(yùn)營(yíng)的綜合區(qū)域,也是城市運(yùn)營(yíng)商的運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。對(duì)“城市運(yùn)營(yíng)片區(qū)綜合體”總體概念和特征的準(zhǔn)確認(rèn)識(shí),是制定城市運(yùn)營(yíng)商扶植政策、掌握城市整體和分區(qū)運(yùn)作的前提。縱觀國(guó)內(nèi)國(guó)際市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、公共經(jīng)濟(jì)的經(jīng)驗(yàn),思考我國(guó)城市發(fā)展建設(shè)領(lǐng)域改革開(kāi)放的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),我們對(duì)城市運(yùn)營(yíng)綜合體、片區(qū)商業(yè)化開(kāi)發(fā)項(xiàng)目得出若干初步的認(rèn)識(shí)。
首先,城市片區(qū)或板塊交由運(yùn)營(yíng)商來(lái)整體開(kāi)發(fā)運(yùn)作,這一現(xiàn)象和決策是中國(guó)城市化開(kāi)發(fā)到一定階段的重要成果和標(biāo)志,是城市開(kāi)發(fā)建設(shè)領(lǐng)域推行“市場(chǎng)準(zhǔn)入制度”的一項(xiàng)重大突破。關(guān)于城市片區(qū)承包、承接、承續(xù)開(kāi)發(fā)問(wèn)題,自改革開(kāi)放以來(lái)都隨時(shí)發(fā)生,但又總是作為一個(gè)“敏感”問(wèn)題繞道而行,就其本質(zhì)看還是一個(gè)思想觀念問(wèn)題。在人們的頭腦中,受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期將物質(zhì)實(shí)體“政治化”、“意識(shí)形態(tài)化”思維方式的影響,多年來(lái)裹足不前,不敢越“雷池”一步,其實(shí)這所謂的“雷池”不過(guò)是擺在人們面前的一只“紙老虎”而已――活生生的有靈性的人卻被一個(gè)看上去龐然大物的物質(zhì)實(shí)體所嚇倒!若干年后想起來(lái)將是多么的愚蠢和惋惜??!在我國(guó)和世界上大體量、超大體量的“工程項(xiàng)目”屢屢被打破,為什么在城市開(kāi)發(fā)盤片上卻總是逡巡不前呢?在城市和國(guó)土開(kāi)發(fā)建設(shè)領(lǐng)域,我國(guó)許多地區(qū)都曾有過(guò)喪失過(guò)重大機(jī)遇的情況,教訓(xùn)相當(dāng)深刻,而敢于面向市場(chǎng)、面向國(guó)際開(kāi)放城建市場(chǎng),將是貫徹國(guó)家深化改革所邁出的重大步子,而且也絕非最后、最大的步伐,后面還有更大范圍的區(qū)域開(kāi)發(fā),跨國(guó)布局,但引進(jìn)商業(yè)化成片開(kāi)發(fā)、與整體運(yùn)營(yíng)相配合,卻是城市建設(shè)進(jìn)程很關(guān)鍵的一項(xiàng)階段性提升和突破。
其次,城市運(yùn)營(yíng)綜合體開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)十分艱巨的系統(tǒng)工程。表現(xiàn)為構(gòu)成的子項(xiàng)目種類多樣,范圍體量巨大,管理技術(shù)含量高等特點(diǎn),是其他單一房地產(chǎn)項(xiàng)目或市政工程難以比擬的。之所以冠之以“運(yùn)營(yíng)商”,就是因?yàn)樯鲜鎏卣鳑Q定的。其子項(xiàng)目少者六七項(xiàng),多者十幾項(xiàng),進(jìn)一步細(xì)分可達(dá)數(shù)十項(xiàng),難免會(huì)出現(xiàn)一些跨行業(yè)的“陌生”項(xiàng)目,這些項(xiàng)目的構(gòu)成、比例與關(guān)系是難以精準(zhǔn)把握的,因?yàn)樗鼈兎謱俨煌姆懂牐裱髯缘囊?guī)律和規(guī)則,受到宏觀、中觀、微觀不同層面市場(chǎng)行情的影響。正因?yàn)槿绱?,城市運(yùn)營(yíng)商的“運(yùn)營(yíng)”一定要“精準(zhǔn)”,而不是承辦所有的項(xiàng)目和管理,可以通過(guò)發(fā)包、分解來(lái)解決項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)秩序。
第三,城市運(yùn)營(yíng)綜合體是動(dòng)態(tài)的、開(kāi)放的、關(guān)聯(lián)的系統(tǒng)工程。城市運(yùn)營(yíng)片區(qū)和項(xiàng)目群的規(guī)劃往往是概念性的,不是絕對(duì)的、封閉的、一成不變的。這既是項(xiàng)目的特征,也是成敗的關(guān)鍵。在城市規(guī)劃領(lǐng)域篤信“一張藍(lán)圖繪到底”的箴言,對(duì)于城市保持平穩(wěn)運(yùn)行起到一定的約束和控制作用,但只能是大面上相對(duì)有效,應(yīng)用到中觀、微觀領(lǐng)域的片區(qū)開(kāi)發(fā),就需要靈活。因?yàn)槠瑓^(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的類型、規(guī)模、布局等,并不是自己說(shuō)了算,而是要受制于商家的、城市的、區(qū)域的整體布局和變化影響,很難做到絕對(duì)的精準(zhǔn)。在城市開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域充滿著變數(shù),“以不變應(yīng)萬(wàn)變”是難以行得通的,決策和操作的失誤時(shí)有發(fā)生。在一定程度上城市的建筑和功能都在悄悄地發(fā)生著這樣那樣的變化,也都遵循著適者生存和生命周期規(guī)律的制約。在城市片區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)上,一定要有關(guān)聯(lián)的思想、動(dòng)態(tài)的思想、開(kāi)放的思想、國(guó)際化的思想,做整體通盤的思維和行動(dòng)。國(guó)家的一項(xiàng)政策,國(guó)際上的一個(gè)事件,都有可能對(duì)城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生直接或間接的作用和影響。
二、城市運(yùn)營(yíng)商的項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)與效率辨析
從經(jīng)營(yíng)哲學(xué)看,任何開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都是有風(fēng)險(xiǎn)的,但所謂風(fēng)險(xiǎn)、保險(xiǎn),都是相對(duì)而言的,世界上不存在絕對(duì)的保險(xiǎn)。只要按客觀規(guī)律辦事,主觀上投入足夠的努力,則風(fēng)險(xiǎn)就又是可以化解的。不能因?yàn)槭挛镉酗L(fēng)險(xiǎn),就不去從事難度較大的工作。一般而言,大項(xiàng)目比小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)稍大一些,但風(fēng)險(xiǎn)并不是隨著項(xiàng)目的大小或復(fù)雜程度而呈現(xiàn)線性的加大,而都是依據(jù)一定的條件的,條件具備了風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)減小。事實(shí)上,綜合各方面情況來(lái)看,具有多方投資主體的較大體量的“運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目”的風(fēng)險(xiǎn),比起“單一投資主體”的單體項(xiàng)目或綜合體項(xiàng)目,其風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)含量并未顯著提高。原因在于:
首先,大范圍的運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目是在缺乏充分競(jìng)爭(zhēng)的情況下獲得的,且承擔(dān)和分解了更多的政府職能,必然可以從政府那里獲得更大的優(yōu)惠政策,這是其他單體項(xiàng)目難以不具備的。政府對(duì)城市片區(qū)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)不應(yīng)是象“潑出去的水”那樣孤立起來(lái),不聞不問(wèn),而更應(yīng)帶有公私合營(yíng)的性質(zhì),發(fā)揮政府和民間、計(jì)劃與市場(chǎng)“雙重力量”的優(yōu)勢(shì)。
其次,在開(kāi)發(fā)周期上,政府對(duì)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的時(shí)間限制應(yīng)當(dāng)是有一定余地的。通常情況下運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目只要不明顯滯后于城市的整體開(kāi)發(fā)的節(jié)奏,就不會(huì)拖城市整體開(kāi)發(fā)的后腿。當(dāng)然,最好是通過(guò)商家的運(yùn)營(yíng),能夠帶動(dòng)或促進(jìn)城市化的進(jìn)程。而城市的整體運(yùn)營(yíng)或者說(shuō)政府對(duì)城市的運(yùn)營(yíng),一定要與運(yùn)營(yíng)商的局部運(yùn)營(yíng)相協(xié)調(diào),步調(diào)一致。任何依靠單方面孤軍奮戰(zhàn)的行為都是要不得的,因?yàn)槌鞘惺且惑w化的,不應(yīng)人為地分割。
第三,城市運(yùn)營(yíng)商并不是孤立的,而是有一個(gè)利益共同體性質(zhì)的企業(yè)群體在發(fā)揮合力作用。大凡只要對(duì)綜合體項(xiàng)目認(rèn)同,不論屬于哪個(gè)級(jí)別的商家或消費(fèi)者,都肩負(fù)有私營(yíng)利益和片區(qū)整體利益的責(zé)任,他們直接或間接地分擔(dān)、分享著項(xiàng)目群體的整體功能,帶有一定的利益共同體的性質(zhì)。
顯然,風(fēng)險(xiǎn)是一方面,而運(yùn)作效率對(duì)于運(yùn)營(yíng)商則更為根本和關(guān)鍵。所謂“效率”,主要的指標(biāo)或比較因子包括:一是與原計(jì)劃的開(kāi)發(fā)節(jié)奏是否一致,這是一個(gè)參考指標(biāo),體現(xiàn)了以往的公司經(jīng)驗(yàn)和判斷力、決策力;二是與所在城市整體的、方位的、周邊的開(kāi)發(fā)節(jié)奏和環(huán)境相比,看它是否超前或落后;三是看積極因素、正能量的增加情況,其中最主要的是政策支持、城市質(zhì)量的提升和營(yíng)商環(huán)境的改善,如果正能量不斷積累,積極因素不斷增多,力度不斷加大,都是效率提高的表現(xiàn);四是結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化,包括人才技術(shù)、財(cái)物資產(chǎn)、客戶關(guān)系、流通渠道等的富集和暢通;五是看關(guān)鍵子項(xiàng)目、高端客戶的入駐情況,在地產(chǎn)和城市開(kāi)發(fā)上,質(zhì)量比數(shù)量更為重要,正所謂“千軍易得,一將難求”??????可見(jiàn),城市運(yùn)營(yíng)商的項(xiàng)目效率關(guān)乎整個(gè)項(xiàng)目體系的成敗和運(yùn)營(yíng)流程,應(yīng)當(dāng)有一個(gè)恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估和分析。
三、影響城市運(yùn)營(yíng)商項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率的因素分析
城市運(yùn)營(yíng)商的介入程度和運(yùn)作效率受多方面因素的影響,現(xiàn)指出以下幾個(gè)主客觀方面的因素,可對(duì)政府和商家的城市運(yùn)營(yíng)發(fā)揮一定的影響和啟示作用:
首先,從運(yùn)營(yíng)主體看,城市運(yùn)營(yíng)商的整體實(shí)力、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、組織架構(gòu)、團(tuán)隊(duì)素質(zhì)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念、合作態(tài)度和敬業(yè)精神,是對(duì)運(yùn)營(yíng)效率發(fā)生作用的前提。
城市開(kāi)發(fā)、片區(qū)運(yùn)營(yíng)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,沒(méi)有專業(yè)化的整體實(shí)力和豐富的城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn),是難以撬動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的閘門的。以往20-30年中,很少出現(xiàn)大項(xiàng)目或片區(qū)化的整體開(kāi)發(fā)模式,一方面是深化城市經(jīng)營(yíng)管理體制改革滯后的因素,主要原因還在于缺乏能夠足以承擔(dān)大中型綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)和高智能的城市規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)化機(jī)構(gòu),這方面的理論、人才、實(shí)業(yè)家匱乏。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理論和實(shí)踐的深化,脫穎而出一批頗具理論素養(yǎng)的城市地產(chǎn)評(píng)論家、策劃人、實(shí)踐家,企業(yè)的規(guī)模和素質(zhì)顯著提高,初步具備了成片開(kāi)發(fā)、集團(tuán)化開(kāi)發(fā)大型建設(shè)項(xiàng)目的條件。但較之單一開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的、占地面積較小的城市綜合體項(xiàng)目而言,介入城市成片開(kāi)發(fā)、多功能聯(lián)合開(kāi)發(fā)的“城市運(yùn)營(yíng)商”、“片區(qū)運(yùn)營(yíng)商”、“功能區(qū)運(yùn)營(yíng)商”等,畢竟為數(shù)甚少。多數(shù)企業(yè)礙于“生意好做,伙計(jì)難處”、“三個(gè)和尚沒(méi)水吃”的古訓(xùn),更習(xí)慣于單打獨(dú)斗,以至于在一些城市出現(xiàn)城市綜合體或類似項(xiàng)目爆棚的現(xiàn)象,而分解城市多功能成片開(kāi)發(fā)的“政府發(fā)包”項(xiàng)目,則缺乏必要的熱情。筆者以為,看問(wèn)題一定要觀察事物的脈絡(luò)和走向,中國(guó)的城市化進(jìn)程不可逆轉(zhuǎn),政府職能在達(dá)到一定后在許多方面要讓位給企業(yè),企業(yè)(包括外資企業(yè))在城市化和未來(lái)“逆城市化”過(guò)程中所扮演的角色將進(jìn)一步強(qiáng)化。推而廣之,在我國(guó)的廣大城市和鄉(xiāng)村將不可不免地涌現(xiàn)出大批城市運(yùn)營(yíng)商、區(qū)域運(yùn)營(yíng)商、行業(yè)運(yùn)營(yíng)商、鄉(xiāng)村運(yùn)營(yíng)商,依此承擔(dān)起我國(guó)未來(lái)一定時(shí)期國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的骨干力量,與此同時(shí),將有更多的地方政府部門的職能,尤其是經(jīng)濟(jì)職能,讓位給作為經(jīng)濟(jì)主流的企業(yè)和企業(yè)家,而廣大城鄉(xiāng)和區(qū)域才是無(wú)數(shù)企業(yè)家真正的用武之地,中國(guó)經(jīng)濟(jì)地理的格局也將由此發(fā)生變革。因?yàn)檎畽C(jī)構(gòu)難以承擔(dān)和發(fā)揮具體的市場(chǎng)化的經(jīng)濟(jì)職能,這是政企職能分工的客觀規(guī)律決定的,也是盡快進(jìn)入商業(yè)社會(huì)、法制社會(huì)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)的趨勢(shì)決定的??梢?jiàn),早日加盟城市運(yùn)營(yíng)商、區(qū)域運(yùn)營(yíng)商的行列是明智之舉。
其次,政府部門對(duì)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的發(fā)包和政策支持,關(guān)乎城市運(yùn)營(yíng)片區(qū)或運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目綜合體的進(jìn)退、成敗和運(yùn)營(yíng)效率,更關(guān)乎城市整體的運(yùn)營(yíng)效率。
長(zhǎng)期以來(lái),城市規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、管理領(lǐng)域一直以政府部門為主體和主導(dǎo),以所謂“經(jīng)營(yíng)城市”的面目出現(xiàn),固然極大地促進(jìn)了城市發(fā)展建設(shè)的速度和進(jìn)程,但所出現(xiàn)的問(wèn)題也不容忽視,如地價(jià)和房?jī)r(jià)的高企,城市擁擠、環(huán)境惡化、行業(yè)發(fā)展失衡、收入分配不均等,與“經(jīng)營(yíng)城市”、與民爭(zhēng)利、經(jīng)濟(jì)利益至上有直接或間接的關(guān)系。如若充分對(duì)企業(yè)家給以高度的信任,并伴之以必要的制度約束,將更多的政府職能讓位給企業(yè),那么,我國(guó)的城市化進(jìn)程、產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程的數(shù)量、質(zhì)量和素質(zhì),將大為提高。政府部門的素質(zhì)和問(wèn)題存在很大差別,大都市政府部門素質(zhì)較高,但面臨的問(wèn)題和因素也更為復(fù)雜,而大多數(shù)“地方政府部門”似乎不具備承擔(dān)本土經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)的基本素質(zhì)和必要條件,許多地方政府所采取的經(jīng)濟(jì)行為,多數(shù)以失敗而告終,最后演化為形式主義、走過(guò)場(chǎng)或不作為,而建立政企協(xié)作、以企業(yè)為主體的地方經(jīng)濟(jì)或行業(yè)開(kāi)發(fā)模式,則將從根本上為中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)增添永恒的動(dòng)力源泉。因此,政府部門尤其是與國(guó)家資源、國(guó)土資源密切相關(guān)的政府部門,應(yīng)成立專職的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu),有針對(duì)性地制定具體的優(yōu)惠扶持政策,全面、全程扶持和配合更多高素質(zhì)的城市運(yùn)營(yíng)商(治理商)、鄉(xiāng)村運(yùn)營(yíng)商、區(qū)域運(yùn)營(yíng)商(管理商)、行業(yè)運(yùn)營(yíng)商,十分必要。
第三,學(xué)習(xí)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)在城市運(yùn)營(yíng)、區(qū)域開(kāi)發(fā)方面的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),對(duì)于開(kāi)創(chuàng)中國(guó)特色的城市運(yùn)營(yíng)和國(guó)土綜合開(kāi)發(fā)模式具有重要參考意義。
一、城市土地運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀
城市土地運(yùn)營(yíng)的特點(diǎn)是基于低廉地價(jià)的大盤開(kāi)發(fā),并通過(guò)品牌注入、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、配套先行等方式,創(chuàng)造價(jià)格優(yōu)勢(shì)和規(guī)模效益。房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)自身資源稟賦和運(yùn)作經(jīng)驗(yàn),已形成了一些具有鮮明特征的經(jīng)典模式。
一是基于商業(yè)地產(chǎn)的城市運(yùn)營(yíng)。如萬(wàn)達(dá)憑借萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)及其百貨、院線的商圈再造能力,在城區(qū)和新區(qū)開(kāi)發(fā)商鋪、寫字樓、公寓等組合業(yè)態(tài),利用住宅快速銷售回籠資金用于項(xiàng)目建設(shè),持有部分商業(yè)收取穩(wěn)定租金。這種模式可在一二線城市甚至三四線城市迅速?gòu)?fù)制和擴(kuò)張,項(xiàng)目的成敗取決于新建商圈對(duì)消費(fèi)群的集聚能力。
二是基于工業(yè)地產(chǎn)的城市運(yùn)營(yíng)。如華夏幸福以主題產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)為主,并提供招商、孵化、物業(yè)等服務(wù),依靠地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增值支持項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)。項(xiàng)目要求運(yùn)營(yíng)商有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力和對(duì)未來(lái)產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)判斷的準(zhǔn)確息相關(guān),如運(yùn)作不力容易造成有園區(qū)無(wú)產(chǎn)業(yè)的空城風(fēng)險(xiǎn)。
三是基于旅游地產(chǎn)的城市運(yùn)營(yíng)。如華僑城以文化旅游為載體,在遠(yuǎn)郊低價(jià)圈地并開(kāi)發(fā)主體公園景區(qū),借助土地升值和住宅銷售回籠資金,反哺旅游項(xiàng)目建設(shè),持有并獲取旅游項(xiàng)目收益。由于項(xiàng)目投入回報(bào)周期很長(zhǎng),項(xiàng)目要求具有較高的資金周轉(zhuǎn)能力。
四是基于郊區(qū)城鎮(zhèn)化的城市運(yùn)營(yíng)。如碧桂園郊區(qū)化大盤模式,選址二三線城市郊區(qū),開(kāi)發(fā)住宅為主并配建學(xué)校、酒店、醫(yī)院等公共設(shè)施,利用低價(jià)快銷模式實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。這種模式一方面受制于高速城鎮(zhèn)化的可持續(xù)性,另一方面受制于區(qū)域性市場(chǎng)供求的變化。
二、城市土地運(yùn)營(yíng)面臨的挑戰(zhàn)
隨著城鎮(zhèn)化階段的演變和國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型,房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)環(huán)境正在發(fā)生劇變,對(duì)城市土地運(yùn)營(yíng)模式將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
一是中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入降增速、調(diào)結(jié)構(gòu)的新常態(tài),政府不再熱衷于攤大餅式的造城運(yùn)動(dòng),基于大盤開(kāi)發(fā)的城市土地運(yùn)營(yíng)將難以為繼。此外,中國(guó)城市化率目前已達(dá)到54%左右,快速城市化的人口紅利銳減,三四線城市人口流出將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性的供求失衡,這些地區(qū)的城市土地運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)正在不斷增加。
二是電商爆發(fā)式增長(zhǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)盈利能力的侵蝕正逐步顯現(xiàn),這種行業(yè)性的顛覆在國(guó)內(nèi)外的進(jìn)程幾乎是同步的,其影響力尚無(wú)前車之鑒。一般地,傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目中零售業(yè)占比在60%以上,如今零售業(yè)實(shí)體店門可羅雀的現(xiàn)象極其普遍,商業(yè)地產(chǎn)出租率將大幅下降,原有的折現(xiàn)估值模型將不再適用,持有物業(yè)估值下跌和商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩將是大部分開(kāi)發(fā)商即將面臨的重大難題。
三是國(guó)家對(duì)構(gòu)建法制社會(huì)的大力推進(jìn)將對(duì)原有城市土地運(yùn)營(yíng)模式造成沖擊。國(guó)家已取消了經(jīng)營(yíng)性用地和工業(yè)用地的協(xié)議出讓,全面實(shí)行基于公平公開(kāi)原則的土地招拍掛制度,實(shí)際上也將一度盛行的“勾地”模式置于灰色地帶,在操作上將有越來(lái)越多的障礙。
三、新常態(tài)下城市土地運(yùn)營(yíng)模式思考
城市土地運(yùn)營(yíng)是政企雙方優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的必然結(jié)果,政府一方致力于完善功能布局、提升城市價(jià)值,但啟動(dòng)資金不足;企業(yè)一方資金雄厚,為了獲取低價(jià)規(guī)模土地,樂(lè)于在一級(jí)開(kāi)發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、品牌注入等各個(gè)環(huán)節(jié)提供資源。這種政企合作實(shí)質(zhì)上就是一種PPP模式,但新常態(tài)下政企雙方在城市土地運(yùn)營(yíng)的合作模式上應(yīng)有更多的思考。
政府一方,作為城市運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)者和土地出讓市場(chǎng)的壟斷方,在一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的政策制定方面能否有新的突破?房地產(chǎn)企業(yè)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)顯然不會(huì)是單純?yōu)榱?%的固定利潤(rùn)回報(bào),而是為了在土地二級(jí)開(kāi)發(fā)方面能有先發(fā)優(yōu)勢(shì),但受到土地招拍掛制度的法律阻斷,土地開(kāi)發(fā)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)難以通暢銜接。而政府為了彌補(bǔ)企業(yè)在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中資金、資源的大量投入及其損失的機(jī)會(huì)成本,也主動(dòng)在二級(jí)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)給予優(yōu)待,比如在招拍掛條件設(shè)置上帶有一定傾向性,因此出現(xiàn)了五花八門的“因企制宜”的門檻條件,一定程度上有悖于土地招拍掛公開(kāi)公平的出讓原則。能否在招拍掛門檻條件設(shè)置方面引入評(píng)價(jià)及公示制度,讓所有具備實(shí)現(xiàn)政府城市功能規(guī)劃能力的房地產(chǎn)企業(yè)均可充分參與競(jìng)拍。同時(shí),在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中,適當(dāng)壓低支付給企業(yè)的固定成本,而提高土地出讓金部分的利潤(rùn)分成比例,提高房地產(chǎn)企業(yè)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的積極性。
企業(yè)一方,在拓展新的城市土地運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目時(shí)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)環(huán)境變化有充分的認(rèn)識(shí)。已有的成功模式不一定在未來(lái)依舊適用,因?yàn)闃I(yè)態(tài)在升級(jí)、供求在變化。城市土地運(yùn)營(yíng)由于投資周期長(zhǎng)、現(xiàn)金流要求高,一旦銷售回款滯后或項(xiàng)目定位錯(cuò)位,可能導(dǎo)致項(xiàng)目失敗甚至爛尾。因此,建議做到以下幾點(diǎn):
一是不要被動(dòng)拿地。部分企業(yè)承包市政工程BT項(xiàng)目,但工程款無(wú)法兌現(xiàn)卻被動(dòng)獲得一些土地補(bǔ)償,這種項(xiàng)目在缺乏前期市場(chǎng)論證、項(xiàng)目合理定位的情況下啟動(dòng),失敗的概率很大。
關(guān)鍵詞:智慧城市 運(yùn)營(yíng)模式 挑戰(zhàn)
中圖分類號(hào):F299.24 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1007-3973(2013)005-082-02
1 運(yùn)營(yíng)模式對(duì)智慧城市建設(shè)的意義
智慧城市建設(shè)是一項(xiàng)浩大的工程,具體工程建設(shè)完成后的運(yùn)營(yíng)又是一件長(zhǎng)期復(fù)雜的工作。不同的智慧信息化項(xiàng)目需要應(yīng)當(dāng)根據(jù)其獨(dú)有特性選擇不同的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)模式。因此對(duì)智慧城市產(chǎn)業(yè)鏈及建設(shè)運(yùn)營(yíng)模式的分析及選擇就顯得尤為重要。
2 智慧城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)模式的影響因素分析
智慧城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)模式影響因素如下:
(1)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資源的共建共享的相關(guān)整合因素。
目前我國(guó)對(duì)信息資源的歸屬、采集、開(kāi)發(fā)等等相關(guān)的管理規(guī)則并不清晰,導(dǎo)致了不少政府部門和行業(yè)數(shù)據(jù)產(chǎn)權(quán)部門化和區(qū)域化。并且在法規(guī)規(guī)范方面缺乏硬性規(guī)定,極大的制約了政府信息服務(wù)效能、協(xié)同管理水平和應(yīng)急響應(yīng)能力,成為阻礙信息化發(fā)展的瓶頸。
(2)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)資源的有效開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)機(jī)制因素。
政府占有60%以上的社會(huì)資源,并且分散于各個(gè)部委辦局,數(shù)據(jù)信息資源市場(chǎng)開(kāi)放和使用效率不足,普遍存在信息利用率不高,缺乏競(jìng)爭(zhēng)、激勵(lì)和考核機(jī)制,缺乏對(duì)公眾使用信息資源的服務(wù)意識(shí)和信息資源的協(xié)調(diào)管理,造成國(guó)家數(shù)據(jù)資源開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)化比較低。
(3)政務(wù)數(shù)據(jù)資源的共享運(yùn)營(yíng)的政策保障因素。
各個(gè)政府部門對(duì)信息資源的分割和壟斷使巨大的政府信息資源共享需求與實(shí)際共享情況形成鮮明反差,關(guān)于政府?dāng)?shù)據(jù)安全,數(shù)據(jù)所有權(quán),數(shù)據(jù)使用權(quán),數(shù)據(jù)保存等方面缺乏相關(guān)規(guī)定的社會(huì)需求與供給的矛盾越來(lái)越突出,從行業(yè)和區(qū)域角度都迫切需要建立和完善相應(yīng)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)。
(4)多維信息安全的需求保障的相關(guān)保障因素。
傳統(tǒng)的靜態(tài)安全措施無(wú)法適應(yīng)動(dòng)態(tài)變化的、多維互聯(lián)的智慧系統(tǒng)應(yīng)用環(huán)境。智慧城市建設(shè)涉及城市范圍內(nèi)各行各業(yè)的數(shù)據(jù)資源,加上物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)等所對(duì)應(yīng)的安全機(jī)制沒(méi)有完善,保障數(shù)據(jù)安全成為首要任務(wù)。
(5)面向智慧城市運(yùn)營(yíng)的統(tǒng)籌規(guī)劃因素。
科學(xué)加強(qiáng)智慧城市的頂層設(shè)計(jì)和統(tǒng)籌規(guī)劃,最大限度的實(shí)現(xiàn)跨門、行業(yè)、領(lǐng)域的信息集成和利用,兼顧目前信息資源現(xiàn)有配置與管理狀況,對(duì)分散異構(gòu)的信息資源系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)合理整合,并在新的信息交換與共享平臺(tái)上開(kāi)發(fā)新應(yīng)用,實(shí)現(xiàn)信息資源的最大增值,使智慧城市的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、城市管理、資源環(huán)境等方面進(jìn)行智慧管理。
(6)面向智慧城市運(yùn)營(yíng)的組織保障因素。
智慧城市運(yùn)營(yíng)是一項(xiàng)涉及多行業(yè)、多部門綜合性、基礎(chǔ)性工作,需要建設(shè),梳理、規(guī)范建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、行政各項(xiàng)流程,以更加科學(xué)和精細(xì)的方式來(lái)提升政府的行政服務(wù)效能和管理模式,增強(qiáng)智慧城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力和品牌影響力,保障智慧城市的運(yùn)營(yíng)。
3 智慧城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)模式現(xiàn)狀分析
3.1 政府運(yùn)營(yíng)
智慧城市完全由政府進(jìn)行投資建設(shè)和推動(dòng),涉及到公共安全、市政服務(wù)等領(lǐng)域相關(guān)平臺(tái)和系統(tǒng)建設(shè)完成后所有權(quán)歸政府所有,具體的工程建設(shè)以及運(yùn)營(yíng)工作可由政府直接負(fù)責(zé)也可外由社會(huì)資源承建和代維。針對(duì)政府各部門基礎(chǔ)信息化建設(shè)、專用的信息化建設(shè)項(xiàng)目,一般可以由部門信息化預(yù)算資金建設(shè);針對(duì)信息互通共享項(xiàng)目的建設(shè),建成后的系統(tǒng)和數(shù)據(jù)需要對(duì)外開(kāi)發(fā)和共享的,可利用政府信息化專項(xiàng)資金進(jìn)行集中投資建設(shè),避免重復(fù)建設(shè)。
3.2 市場(chǎng)運(yùn)作
智慧城市的建設(shè)可以由政府和社會(huì)資源共同參與,社會(huì)資源通過(guò)自己建設(shè)或者與政府共同建設(shè)并運(yùn)營(yíng)維護(hù)。此種模式發(fā)揮了市場(chǎng)化的效率和服務(wù)優(yōu)勢(shì),并可利用社會(huì)資源的資金加快智慧城市建設(shè),以滿足用戶需求,并緩解政府沉重的財(cái)政壓力。市場(chǎng)運(yùn)作模式主要是針對(duì)有一定增值信息化需求,面向社會(huì)的,未來(lái)有一定盈利模式,且涉及政府部門較少、易于監(jiān)管的智慧城市項(xiàng)目。
在市場(chǎng)運(yùn)作模式下,可以按照以下四種方式進(jìn)行開(kāi)展:
(1)政府主導(dǎo)、吸引社會(huì)資金參與,公司化運(yùn)作。
此種模式下,智慧城市的建設(shè)雖然對(duì)社會(huì)進(jìn)行開(kāi)放,吸引社會(huì)資源的參與,但還是應(yīng)當(dāng)由政府為主導(dǎo)來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的推動(dòng)。具體可由政府進(jìn)行部分投資,政府為主成立信息化投資公司,投資公司由國(guó)資委進(jìn)行控股,同時(shí)注意要吸引社會(huì)相關(guān)的信息化企業(yè)參股到投資公司中。投資公司成立后按照公司化進(jìn)行獨(dú)立運(yùn)作,進(jìn)行智慧城市的建設(shè)與運(yùn)營(yíng),但是政府的信息化主管部門還需要對(duì)投資公司進(jìn)行監(jiān)管。
另外投資公司還可根據(jù)不同的信息化需求和行業(yè)領(lǐng)域投資成立專業(yè)的信息化投資子公司,如交通信息化投資公司、市民卡投資公司等。此種模式適合前期投資大,雖然后期有一定的盈利性,但主要還是公共服務(wù)為主,且涉及到行政部門較多的城市工程。
這種模式不僅可以有效的吸引社會(huì)優(yōu)質(zhì)資源,同時(shí)還有利于將相關(guān)信息化產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng),促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
(2)政府提供引導(dǎo)資金和政策支持,與社會(huì)資源進(jìn)行合作,共同建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。
在該模式下,鼓勵(lì)企業(yè)與政府進(jìn)行合作,參與公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。從公共事業(yè)的需求出發(fā),利用社會(huì)資源的產(chǎn)業(yè)化優(yōu)勢(shì),通過(guò)政府與企業(yè)雙方合作,共同開(kāi)發(fā)、投資建設(shè),并維護(hù)運(yùn)營(yíng)公共事業(yè)的合作模式。
(3)政府牽頭,社會(huì)資源出資建設(shè),到期移交政府。
這種模式,政府提供政策和資源的支持,主要由社會(huì)資源來(lái)出資建設(shè),政府主管部門進(jìn)行監(jiān)管。根據(jù)社會(huì)資源是否參與運(yùn)營(yíng),又可分為兩種模式:BOT模式和BT模式。1)BOT模式,即“建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-轉(zhuǎn)讓”模式。作為委托方的政府會(huì)將智慧城市的建設(shè)特許權(quán)授予作為承包商的企業(yè),由企業(yè)在特許期內(nèi)負(fù)責(zé)工程的設(shè)計(jì)、融資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng),并回收成本、償還債務(wù)、賺取利潤(rùn),待特許期結(jié)束后再將工程的所有權(quán)移交給政府指定部門經(jīng)營(yíng)和管理,整個(gè)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)由政府和私人機(jī)構(gòu)分擔(dān)。2)BT模式,即“建設(shè)-移交”模式。政府利用非政府資金進(jìn)行屬于政府的智慧城市的建設(shè),吸引社會(huì)資本參與,在項(xiàng)目建設(shè)和移交后,政府按協(xié)議贖回相關(guān)設(shè)備和設(shè)施,政府向投資方支付項(xiàng)目總投資加上合理回報(bào)的過(guò)程,也是一種“交鑰匙工程”。
(4)政府與多方社會(huì)資源共同參與,以示范工程帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
這種模式主要針對(duì)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)工程,政府與生產(chǎn)企業(yè)、物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)、通信等信息產(chǎn)業(yè)企業(yè)和科研院所緊密合作,建設(shè)智慧應(yīng)用的示范區(qū)。政府給予政策傾斜以及引導(dǎo)資金、研究經(jīng)費(fèi)上的扶持,由參與企業(yè)出資建設(shè)運(yùn)營(yíng),拓展融資渠道。以示范效應(yīng)推進(jìn)該工程的推廣,提升智慧城市建設(shè)規(guī)模和層次。
4 智慧城市建設(shè)主體參與者和面臨挑戰(zhàn)
在智慧城市的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)過(guò)程中,有幾個(gè)主體要素,分別是政府,智慧城市的經(jīng)營(yíng)者和服務(wù)提供者,云計(jì)算基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)提供者以及云計(jì)算應(yīng)用服務(wù)提供者。確保智慧城市的良性運(yùn)營(yíng)發(fā)展,必須把握智慧城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求、社會(huì)服務(wù)需求、行政服務(wù)需求,云計(jì)算基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)提供商以及云計(jì)算應(yīng)用服務(wù)提供商,能夠提供大數(shù)據(jù)樹(shù)立服務(wù)和可視化分析,集合社會(huì)廠商相關(guān)資源、建設(shè)相關(guān)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn),共同推動(dòng)集中化、集約化、規(guī)?;?、創(chuàng)新性的智慧城市運(yùn)營(yíng)生態(tài)環(huán)境。
4.1 主體建設(shè)者分析
政府是智慧城市的牽頭組織者,必須對(duì)智慧城市整體設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)以及服務(wù)進(jìn)行全程監(jiān)管,優(yōu)化和綜合各種應(yīng)用,集合各種資源,形成城市的整體發(fā)展合力。
(1)智慧城市的設(shè)計(jì)者和建設(shè)者。
智慧城市需要頂層設(shè)計(jì)、統(tǒng)籌規(guī)劃,建設(shè)城市信息和資源數(shù)據(jù)中心,構(gòu)建融合的基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò),通過(guò)分層、分內(nèi)容建設(shè),達(dá)到平臺(tái)能力及應(yīng)用的可成長(zhǎng)、可擴(kuò)充,創(chuàng)造面向未來(lái)的智慧城市系統(tǒng)框架。
(2)智慧城市的經(jīng)營(yíng)者和服務(wù)提供者。
隨著城市信息化應(yīng)用的建設(shè)和發(fā)展,需要圍繞建設(shè)創(chuàng)新應(yīng)用,開(kāi)放運(yùn)營(yíng),資源整合共享資源,高效服務(wù)的智慧城市,政府在推動(dòng)智慧城市的建設(shè)過(guò)程中,需要借助現(xiàn)代信息技術(shù)手段和創(chuàng)新信息資源整合共享機(jī)制,負(fù)責(zé)統(tǒng)籌實(shí)施,頂層規(guī)劃,運(yùn)營(yíng)保障,服務(wù)保障,服務(wù)拓展等工作。
同時(shí)打造能力開(kāi)放平臺(tái),吸引多方資源參與,整合產(chǎn)業(yè)鏈的協(xié)同發(fā)展。通過(guò)打造智慧城市核心平臺(tái),為城市搭建城市級(jí)別的數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù),循環(huán)運(yùn)營(yíng)整個(gè)體系,推動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的協(xié)同發(fā)展。
(3)云計(jì)算基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)提供者。
通過(guò)云計(jì)算基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),通過(guò)規(guī)?;ㄔO(shè),實(shí)現(xiàn)集約化投資和設(shè)施資源的共享,完善的運(yùn)營(yíng)與服務(wù)保障制度以及流程,建設(shè)安全的信息保障和監(jiān)管。
(4)云計(jì)算應(yīng)用服務(wù)提供者。
提供創(chuàng)新性、開(kāi)放性以及共享性的云計(jì)算應(yīng)用服務(wù)和行業(yè)應(yīng)用服務(wù)。
4.2 面臨的挑戰(zhàn)分析
4.2.1 協(xié)同方面的挑戰(zhàn)
(1)加強(qiáng)各種政策之間的協(xié)同和銜接,形成政策體系。
(2)加強(qiáng)不同行業(yè)之間的互聯(lián)互通的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)形成資源的共享機(jī)制性。
(3)加強(qiáng)不同部門之間數(shù)據(jù)共享和協(xié)同管理的能力,增強(qiáng)業(yè)務(wù)協(xié)同能力。
4.2.2 技術(shù)人才方面的挑戰(zhàn)
智慧城市行業(yè)近期處于快速增長(zhǎng)階段。一個(gè)最重要的保障就是人才的引進(jìn)和培養(yǎng)。要堅(jiān)持引進(jìn)與培養(yǎng)并重,注重高技能創(chuàng)新型人才培養(yǎng),加強(qiáng)高層次人才再教育,以即將推進(jìn)的各示范項(xiàng)目為載體,培育一批高水平的人才隊(duì)伍。
4.2.3 安全模式挑戰(zhàn)
加強(qiáng)人、專業(yè)技術(shù)、設(shè)備和生產(chǎn)環(huán)境的安全管理,進(jìn)一步規(guī)范和健全相應(yīng)的安全制度。提高信息安全意識(shí),理順管理體制,強(qiáng)化保密意識(shí)、增強(qiáng)保密安全防護(hù)能力,完善保密安全監(jiān)督檢查機(jī)制。
4.2.4 資源整合挑戰(zhàn)
城市的各種信息服務(wù)資源、民生經(jīng)濟(jì)資源等同樣都屬于城市的基本資源。政府需要解構(gòu)和整合各種資源基礎(chǔ)核心的數(shù)據(jù)和信息,逐步建立完善城市資源數(shù)據(jù)庫(kù)。
(1)政府必須逐步建設(shè)、運(yùn)營(yíng)城市公共服務(wù)平臺(tái),對(duì)各領(lǐng)域業(yè)務(wù)信息加以整合,建設(shè)統(tǒng)一有序的信息資源體系,支持信息資源的數(shù)據(jù)共享和服務(wù)聚合。
(2)涉及維穩(wěn)安全、市政服務(wù)等非盈利性、非商業(yè)化的應(yīng)用系統(tǒng)及其子平臺(tái)由政府自建自營(yíng),而其余各項(xiàng)服務(wù)與應(yīng)用應(yīng)由政府引導(dǎo),社會(huì)資源為主建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。
(3)所有智慧城市的服務(wù)與應(yīng)用必須與政府建設(shè)運(yùn)營(yíng)的城市公共服務(wù)平臺(tái)和城市信息資源數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)接。
(4)只有遵循政府對(duì)智慧城市建設(shè)的總體要求,在政府許可下參與智慧城市建設(shè)的社會(huì)單元,其業(yè)務(wù)系統(tǒng)和才能夠與城市管理與服務(wù)平臺(tái)及城市資源數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行對(duì)接。
參考文獻(xiàn):
[1] 單志廣.智慧城市與大數(shù)據(jù)運(yùn)營(yíng)[J].財(cái)經(jīng)界,2012(06).
近年來(lái),道路運(yùn)輸業(yè)得到了長(zhǎng)足發(fā)展,基本滿足了社會(huì)發(fā)展需求。但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷完善和快速發(fā)展,道路運(yùn)輸行業(yè)進(jìn)入了全新的發(fā)展需求和市場(chǎng)環(huán)境。特別是中小城市的道路運(yùn)輸發(fā)生了巨大變化,傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)管理方式已不適應(yīng)發(fā)展要求。主要表現(xiàn)在:一是城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展,對(duì)道路運(yùn)輸?shù)乃俣?、質(zhì)量、效率、服務(wù)的要求更高;二是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來(lái)了運(yùn)輸需求變化升級(jí),對(duì)綜合運(yùn)輸協(xié)調(diào)發(fā)展要求更高;三是各種運(yùn)輸形式的有效銜接、協(xié)調(diào)發(fā)展及向規(guī)模化、現(xiàn)代化、信息化的要求進(jìn)一步加強(qiáng);四是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、公路網(wǎng)的完善和百姓生活水平不斷提高,人民消費(fèi)意識(shí)進(jìn)一步增強(qiáng),出行頻率和范圍不斷擴(kuò)大,對(duì)舒適性、便捷性、安全性的要求越來(lái)越高。新形勢(shì)下道路運(yùn)輸經(jīng)營(yíng)管理的根本出發(fā)點(diǎn)和主要任務(wù)是加快道路運(yùn)輸發(fā)展,提高運(yùn)輸生產(chǎn)能力和質(zhì)量,建立現(xiàn)代化的道路運(yùn)輸服務(wù)體系,適應(yīng)和滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展下不斷提高的運(yùn)輸需求,有力保障社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和人民生產(chǎn)生活需要。因此,圍繞新形勢(shì)下道路運(yùn)輸經(jīng)營(yíng)管理的主要任務(wù),需要著力開(kāi)展以下幾方面工作。
1加強(qiáng)場(chǎng)站基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),完善服務(wù)配套設(shè)施
目前,我國(guó)與發(fā)達(dá)國(guó)家相比,道路運(yùn)輸市場(chǎng)仍存在較大差距,小、散、亂的現(xiàn)象依然存在,特別是部分中小城市交通基礎(chǔ)設(shè)施落后,滿足不了發(fā)展要求。以梅河口市為例:客運(yùn)總站停車場(chǎng)地小,停車位嚴(yán)重不足,大型客車調(diào)頭困難,在發(fā)車高峰期車輛行動(dòng)艱難,根本滿足不了發(fā)車要求和百姓乘車需求;農(nóng)村客運(yùn)站建設(shè)嚴(yán)重滯后,并且全市307個(gè)行政村只建設(shè)了85個(gè)候車亭牌,滿足不了百姓乘降需求;雖然有區(qū)域優(yōu)勢(shì)物流量大,但物流業(yè)總體水平落后,發(fā)展的還不規(guī)范,到目前為止還沒(méi)有大型的物流企業(yè),均是小型的快遞公司(有20余家,他們有簡(jiǎn)單的倉(cāng)儲(chǔ)間或者與辦公室兼用)和空車配貨站(40余家,只用一臺(tái)電腦從事信息配載業(yè)務(wù))。因此,為適應(yīng)新形勢(shì)發(fā)展要求,應(yīng)制定城市交通發(fā)展規(guī)劃,協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)卣雠_(tái)關(guān)于支持交通發(fā)展政策上的相關(guān)細(xì)則,確保政策能夠有效實(shí)施。
合理布局申請(qǐng)立項(xiàng)規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化客運(yùn)站,完善客運(yùn)服務(wù)功能,解決停車難及站外發(fā)車問(wèn)題,為乘客提供周到熱情的服務(wù);增加資金投入,規(guī)劃建設(shè)農(nóng)村客運(yùn)站和候車亭牌,并完善相應(yīng)配套設(shè)施,滿足百姓出行要求;加大資金投入進(jìn)行規(guī)劃建設(shè),逐步完善公交基礎(chǔ)設(shè)施,改善公交運(yùn)行環(huán)境,提高公交服務(wù)質(zhì)量。⑵將多種物流設(shè)施和不同類型的物流企業(yè)集中整合成立規(guī)?;锪髌髽I(yè)并建立物流園區(qū),完善信息交易功能、集中倉(cāng)儲(chǔ)功能、配送加工功能、多式聯(lián)運(yùn)功能、輔助服務(wù)功能、停車場(chǎng)功能等。逐步取締其他小型快遞公司和空車配貨店,凈化物流市場(chǎng);以物流園區(qū)為中心,輻射各鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立物流分支機(jī)構(gòu),完善相應(yīng)配套設(shè)施,滿足鄉(xiāng)鎮(zhèn)物流需求;加強(qiáng)物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),提高物流標(biāo)準(zhǔn)化程度和信息化水平。根據(jù)市場(chǎng)需求、產(chǎn)業(yè)布局、商品流向、資源環(huán)境、交通條件、區(qū)域規(guī)劃等因素,優(yōu)化物流產(chǎn)業(yè)布局,促進(jìn)物流企業(yè)與生產(chǎn)、商貿(mào)企業(yè)互動(dòng)發(fā)展,推進(jìn)物流服務(wù)社會(huì)化和專業(yè)化。⑶協(xié)調(diào)相關(guān)部門在火車站、大型商場(chǎng)、大型居民區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院等公共場(chǎng)所設(shè)立出租車專用通道及臨時(shí)停靠站點(diǎn),完善城區(qū)主要街路的臨時(shí)乘降點(diǎn)。建立出租車生活服務(wù)配套設(shè)施,為駕駛員提供集座套換洗、用餐、洗車、維修、休息等一條龍服務(wù),解決駕駛員的實(shí)際問(wèn)題。
2著力推進(jìn)道路運(yùn)輸結(jié)構(gòu)調(diào)整及科技進(jìn)步
⑴客運(yùn)企業(yè)探索轉(zhuǎn)型發(fā)展。面對(duì)高鐵、出租車、私家車、公交、旅游專線的沖擊,道路客運(yùn)企業(yè)要轉(zhuǎn)變服務(wù)觀念,延伸服務(wù)鏈條,拓展服務(wù)領(lǐng)域,可將長(zhǎng)途客運(yùn)向網(wǎng)絡(luò)接駁運(yùn)輸轉(zhuǎn)型;可將短途車輛改為高檔、小型車,不間斷地滾動(dòng)發(fā)車,轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)方式。⑵縣城與縣城之間的公路客運(yùn)班線向城際公交化轉(zhuǎn)型,農(nóng)村客運(yùn)線路向城鄉(xiāng)、鎮(zhèn)村公交化轉(zhuǎn)型,為城鄉(xiāng)百姓出行提供更加便利的服務(wù)。⑶利用發(fā)達(dá)的公路交通網(wǎng),科學(xué)統(tǒng)籌優(yōu)化城鄉(xiāng)公交線路,通過(guò)增加營(yíng)運(yùn)線路、延伸營(yíng)運(yùn)里程、加密發(fā)車時(shí)間的方式,完善公交線路網(wǎng),最大限度的滿足百姓乘車需求。⑷大力推進(jìn)新能源車輛的扶持力度,為提高空氣環(huán)保指數(shù)創(chuàng)造條件。應(yīng)緊跟時(shí)代,采用新技術(shù)、新標(biāo)準(zhǔn),引入高科技設(shè)備、高科技管理手段,結(jié)合運(yùn)用現(xiàn)代化信息技術(shù),搭建信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái),推動(dòng)信息技術(shù)應(yīng)用,實(shí)現(xiàn)信息資源共享,提高道路運(yùn)輸管理服務(wù)效率,努力實(shí)現(xiàn)智能化綠色交通。
3加強(qiáng)和完善運(yùn)輸市場(chǎng)監(jiān)管體系建設(shè)
⑴加強(qiáng)和完善市場(chǎng)準(zhǔn)入退出機(jī)制。改革行政審批管理制度,明確許可程序,規(guī)范準(zhǔn)入退出條件,加強(qiáng)對(duì)企業(yè)和從業(yè)人員的誠(chéng)信考核,及時(shí)淘汰不符合行業(yè)要求的經(jīng)營(yíng)主體和從業(yè)人員,實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰,促進(jìn)道路運(yùn)輸市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體和結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化。⑵著力推進(jìn)道路運(yùn)輸與其他運(yùn)輸方式的合理分工、協(xié)調(diào)發(fā)展,與社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展,與公路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。著力推進(jìn)運(yùn)輸市場(chǎng)一體化進(jìn)程,建立統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、規(guī)范有序的現(xiàn)代運(yùn)輸市場(chǎng)體系。⑶加強(qiáng)政務(wù)公開(kāi)。及時(shí)公示行政許可項(xiàng)目、政策法規(guī)和投訴舉報(bào)電話,提高公示實(shí)效性。加強(qiáng)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)建設(shè),建立動(dòng)態(tài)信息反饋機(jī)制,及時(shí)道路運(yùn)輸市場(chǎng)需求和調(diào)控措施,引導(dǎo)資金、運(yùn)力等資源投入和運(yùn)輸服務(wù)網(wǎng)絡(luò)合理布局。⑷加強(qiáng)運(yùn)輸市場(chǎng)整治和經(jīng)營(yíng)行為的動(dòng)態(tài)監(jiān)管。加大源頭監(jiān)督檢查力度,采用定點(diǎn)檢查、流動(dòng)稽查、舉報(bào)專項(xiàng)查處、聯(lián)檢、互檢、綜合治理等方式,嚴(yán)厲打擊非法、違法經(jīng)營(yíng)行為,維護(hù)運(yùn)輸市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序。完善車輛動(dòng)態(tài)監(jiān)管措施、方法,充分利用車輛衛(wèi)星定位系統(tǒng)和聯(lián)網(wǎng)聯(lián)控公共服務(wù)平臺(tái),與公安部門聯(lián)合加強(qiáng)車輛動(dòng)態(tài)監(jiān)管,不定期的檢查車輛運(yùn)營(yíng)狀態(tài),糾正查處違章經(jīng)營(yíng)行為,營(yíng)造平安、健康的運(yùn)輸環(huán)境。
加強(qiáng)道路運(yùn)輸?shù)陌踩U象w系建設(shè)。為確保道路運(yùn)輸行業(yè)的安全,嚴(yán)格落實(shí)安全管理制度和責(zé)任,建立運(yùn)輸企業(yè)安全生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化達(dá)標(biāo)體系,嚴(yán)格資質(zhì)管理和達(dá)標(biāo)考核標(biāo)準(zhǔn),建立安全生產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,實(shí)現(xiàn)道路運(yùn)輸企業(yè)安全管理的制度化、規(guī)范化、責(zé)任化。加強(qiáng)對(duì)機(jī)動(dòng)車駕駛員、車輛的安全管理,尤其是對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)客運(yùn)車輛、長(zhǎng)途運(yùn)輸車輛的安全管理,必須嚴(yán)格實(shí)施和執(zhí)行車輛安全技術(shù)狀況檢測(cè)制度,對(duì)安全檢查不合格的車輛,停止經(jīng)營(yíng)跟蹤整改。加強(qiáng)建設(shè)一支工作能力強(qiáng)、辦事效率高的道路運(yùn)輸安全監(jiān)管隊(duì)伍,完善安全監(jiān)管責(zé)任制,定期組織培訓(xùn)教育,提高安全監(jiān)管能力。⑹實(shí)施從業(yè)人員繼續(xù)教育工程,完善誠(chéng)信考核機(jī)制。加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員繼續(xù)教育培訓(xùn)的監(jiān)督指導(dǎo),采取多種教育培訓(xùn)方式,提高從業(yè)人員職業(yè)道德、遵紀(jì)守法、優(yōu)質(zhì)服務(wù)水平。建立誠(chéng)信體系,對(duì)企業(yè)及從業(yè)人員安全運(yùn)營(yíng)、經(jīng)營(yíng)行為、運(yùn)營(yíng)服務(wù)、社會(huì)責(zé)任等方面進(jìn)行誠(chéng)信考核,實(shí)行優(yōu)勝劣汰。廣泛開(kāi)展文明創(chuàng)建活動(dòng),選樹(shù)行業(yè)先進(jìn)典型,努力打造行業(yè)特色文化。⑺優(yōu)化管理措施和手段,加大資金投入,優(yōu)化管理環(huán)境,充實(shí)執(zhí)法裝備,采用智能化管理手段,提高道路運(yùn)輸智能化管理水平。
4強(qiáng)化道路運(yùn)輸管理人員的隊(duì)伍建設(shè)
⑴加強(qiáng)現(xiàn)有人員的培訓(xùn)、教育和學(xué)習(xí),正確認(rèn)識(shí)道路運(yùn)輸管理工作與服務(wù)之間存在的關(guān)系,調(diào)整思路,轉(zhuǎn)變觀念,提高綜合素質(zhì),增強(qiáng)為人民服務(wù)的意識(shí)和依法行政能力,更好的發(fā)揮管理部門的作用。⑵嚴(yán)格用人標(biāo)準(zhǔn),采用公開(kāi)招聘和考試錄用的方法,充實(shí)專業(yè)化管理人員,解決長(zhǎng)期以來(lái)人員編制不足的問(wèn)題。同時(shí),規(guī)范機(jī)構(gòu)設(shè)置,明確職能職責(zé),優(yōu)化隊(duì)伍結(jié)構(gòu),提高道路運(yùn)輸市場(chǎng)的綜合管理能力。⑶建立執(zhí)法服務(wù)評(píng)議考核制度,加大執(zhí)法行為的舉報(bào)查處力度,加強(qiáng)媒體和社會(huì)輿論監(jiān)督,嚴(yán)肅執(zhí)法紀(jì)律,推進(jìn)依法行政和文明執(zhí)法。⑷加強(qiáng)黨風(fēng)廉政建設(shè),從根本上轉(zhuǎn)變工作作風(fēng),改善服務(wù)質(zhì)量,提高工作效能,為促進(jìn)道路運(yùn)輸行業(yè)發(fā)展?fàn)I造良好環(huán)境。
5結(jié)語(yǔ)
云南2014年成人高考安排在10月25日-26日舉行,
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芬蘭六年級(jí)小學(xué)生有一項(xiàng)特殊的學(xué)習(xí)任務(wù):用一天時(shí)間體驗(yàn)如何運(yùn)營(yíng)自己的“城市”。這看起來(lái)像一個(gè)角色扮演游戲,但芬蘭教育界很重視這個(gè)“游戲”。每年有4.5萬(wàn)名小學(xué)生參加這個(gè)活動(dòng),費(fèi)用由政府和參與活動(dòng)的機(jī)構(gòu)企業(yè)包辦;而對(duì)學(xué)生們來(lái)說(shuō),這大概是最令人期待的“課程”了。
嚴(yán)肅認(rèn)真地“過(guò)家家”
這是一個(gè)占地約558平方米的“迷你城市”:市政廳、銀行、律師事務(wù)所、超市、消防局……一應(yīng)俱全,各占一個(gè)隔間。約80名六年級(jí)小學(xué)生緊張地站立等待著,有的指指點(diǎn)點(diǎn),有的低聲交頭接耳。
對(duì)孩子們來(lái)說(shuō),一個(gè)小時(shí)后即將開(kāi)始的活動(dòng)像一場(chǎng)大型而嚴(yán)肅的“過(guò)家家”:每名學(xué)生被分配一個(gè)職業(yè)身份,可能是記者、售貨員或看門人;在對(duì)應(yīng)職業(yè)的“隔間”里,每人要認(rèn)真演繹自己的職業(yè)角色。
孩子們對(duì)這天的“游戲”期待已久,提前幾個(gè)星期就開(kāi)始在教室里準(zhǔn)備:學(xué)習(xí)企業(yè)運(yùn)營(yíng)知識(shí)、熟悉普通工薪階層上班生活、了解如何行使公民權(quán)利監(jiān)督甚至管理政府、熟悉一座城市經(jīng)濟(jì)體系如何運(yùn)轉(zhuǎn)……
活動(dòng)正式開(kāi)始前一個(gè)小時(shí)里,這些十二三歲的孩子還在用平板電腦熟悉工作流程,就怕一會(huì)兒出錯(cuò)。如果有問(wèn)題,他們可以咨詢身邊受過(guò)相關(guān)職業(yè)培訓(xùn)的大人。他們的老師,此時(shí)顯得輕松多了?;顒?dòng)組織方鼓勵(lì)他們坐在后排,以放松的心情觀看孩子們活動(dòng)。有些教師甚至選擇溜出去,到“迷你城市”的小咖啡廳點(diǎn)上咖啡,輕松片刻。
10時(shí)45分,“迷你城市”啟動(dòng)運(yùn)行。有些孩子以輕松休閑的方式開(kāi)始第一項(xiàng)任務(wù):拿上“銀行卡”上街“買買買”:可能是蔬果、一杯咖啡或上律師事務(wù)所尋求法律咨詢。大部分學(xué)生則進(jìn)入“工作”狀態(tài):公司老板要通過(guò)數(shù)字銀行系統(tǒng)給員工“發(fā)工資”;與城市能源企業(yè)和垃圾處理公司簽訂合同;向“顧客”提供商品服盞取
2015年在赫爾辛基一所小學(xué)教六年級(jí)的莫娜?帕拉寧說(shuō),她向?qū)W生們宣布將參加這個(gè)活動(dòng)前,多數(shù)孩子早就聽(tīng)說(shuō)過(guò)這個(gè)活動(dòng),確定參加后更是十分雀躍。帕拉寧破天荒頭一次不用敦促學(xué)生們做作業(yè)。
帕拉寧的印象中,最興奮的時(shí)刻是活動(dòng)開(kāi)始前的“招聘面試”環(huán)節(jié):她對(duì)前來(lái)“應(yīng)聘”的學(xué)生提問(wèn),確保對(duì)方清楚第二天在“迷你城市”中扮演的角色、為這份“工作”做好準(zhǔn)備。老師“面試”時(shí)一臉嚴(yán)肅,學(xué)生們事后紛紛表示有點(diǎn)被“嚇到”。
家長(zhǎng)們也很重視這次活動(dòng)。“面試”當(dāng)晚,一名女生家長(zhǎng)特地發(fā)郵件向帕拉寧提出請(qǐng)求:孩子因病無(wú)法到校,但特別想應(yīng)聘“市長(zhǎng)”職位,不知老師能否通過(guò)電話“面試”?
“瘋狂的主意”
“我和我的城市”體驗(yàn)活動(dòng)2010年開(kāi)始試運(yùn)行時(shí),只有800名六年級(jí)學(xué)生參加,如今規(guī)模已擴(kuò)展到每年4.5萬(wàn)名學(xué)生。整個(gè)學(xué)年,全國(guó)七成以上六年級(jí)學(xué)生必須參加。活動(dòng)固定場(chǎng)所共8個(gè),分布于芬蘭不同城市。
這項(xiàng)活動(dòng)由芬蘭已有70年歷史的非營(yíng)利組織“經(jīng)濟(jì)信息辦公室”主辦,經(jīng)費(fèi)由芬蘭教育與文化部、相關(guān)市政府、私人基金會(huì)和植入“迷你城市”背景的幾家芬蘭企業(yè)負(fù)擔(dān)。
托米?阿拉科斯基是活動(dòng)創(chuàng)始人,如今擔(dān)任項(xiàng)目執(zhí)行總監(jiān)。他多年前就向“經(jīng)濟(jì)信息辦公室”建議組織這種活動(dòng),但當(dāng)時(shí)理事會(huì)成員認(rèn)為這是個(gè)“瘋狂的主意”,認(rèn)為不可能在芬蘭鋪開(kāi)。但阿拉科斯基沒(méi)有輕易放棄。基于早年當(dāng)小學(xué)教師的經(jīng)歷,他深知五六年級(jí)學(xué)生并不滿足于坐在教室里看書寫字,孩子們很渴望親身體驗(yàn)學(xué)校院墻之外的真實(shí)世界,平常組織一趟森林遠(yuǎn)足或集體參觀赫爾辛基美術(shù)中心,都會(huì)讓孩子們興奮不已。
阿拉科斯基的想法是:芬蘭小學(xué)生社會(huì)實(shí)踐不應(yīng)僅限于走進(jìn)大自然和城市觀光,還應(yīng)體驗(yàn)企業(yè)管理和普通上班族生活。最終他說(shuō)服理事會(huì)推出“我和我的城市”項(xiàng)目,還得到政府支持。
學(xué)校教育更好的“目標(biāo)”
“我和我的城市”活動(dòng)的創(chuàng)新性在國(guó)際上受到認(rèn)可,但模式實(shí)際上脫胎于美國(guó)青少年商業(yè)教育組織“青少年成就”開(kāi)發(fā)的“商業(yè)城”項(xiàng)目。“商業(yè)城”讓孩子在實(shí)踐中體驗(yàn)各行各業(yè)、在模擬游戲中體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué),于2007年啟動(dòng),如今累計(jì)數(shù)萬(wàn)名五六年級(jí)孩子報(bào)名參加。
《芬蘭課程2.0》一書作者帕西?薩爾貝里說(shuō),芬蘭向來(lái)有從美國(guó)借鑒先進(jìn)創(chuàng)意、然后進(jìn)一步開(kāi)發(fā)并在全國(guó)推廣實(shí)踐的習(xí)慣。至于“商業(yè)城”模式為何沒(méi)有在發(fā)源地美國(guó)發(fā)展成全國(guó)性教育活動(dòng),薩爾貝里認(rèn)為,這源于兩個(gè)國(guó)家教育政策的區(qū)別。“美國(guó)學(xué)校里發(fā)生的事情大多是由各家學(xué)校理事會(huì)說(shuō)了算”,眾口難調(diào)。而在芬蘭,整個(gè)教育系統(tǒng)會(huì)有一個(gè)經(jīng)過(guò)協(xié)商、全國(guó)統(tǒng)一的指導(dǎo)政策,為整個(gè)體系統(tǒng)一設(shè)下“優(yōu)先任務(wù)、價(jià)值觀和主要方向”。所以,像“我和我的城市”這樣的項(xiàng)目才得以發(fā)展為一項(xiàng)全國(guó)性教育活動(dòng)。
歐洲經(jīng)濟(jì)學(xué)教育協(xié)會(huì)2016年8月召開(kāi)的大會(huì)中出示過(guò)一份調(diào)查報(bào)告,報(bào)告顯示“我和我的城市”項(xiàng)目教育效果頗為驚人。在這次調(diào)查中,900名芬蘭六年級(jí)小學(xué)生在參加項(xiàng)目前后各接受一次測(cè)試,回答關(guān)于經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)和儲(chǔ)蓄習(xí)慣的多項(xiàng)選擇題,如“圖書館屬于公共服務(wù)設(shè)施,它的運(yùn)營(yíng)成本從哪兒支出?”
綠城中國(guó)控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱綠城)是國(guó)內(nèi)知名的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)品開(kāi)發(fā)商,致力于打造“中國(guó)理想生活綜合服務(wù)商第一品牌”。以杭州為基地,項(xiàng)目遍及全國(guó)100余城,是業(yè)界公認(rèn)的房地產(chǎn)行業(yè)的“教科書”。
1995年1月6日,綠城房產(chǎn)落戶杭州。2006年7月13日,綠城母公司“綠城中國(guó)控股有限公司”于香港上市,成功實(shí)現(xiàn)上市的跨越式變革。2012年6月和2014年12月,九龍倉(cāng)集團(tuán)與中國(guó)交通建設(shè)集團(tuán)有限公司相繼入主綠城集團(tuán)成為其戰(zhàn)略性股東。2017年,綠城優(yōu)化組織架構(gòu),打造“一體五翼”新格局。綠城中國(guó)為城市美麗而生,站在理想人居的高度上為城市開(kāi)啟新的篇章。
二、綠城輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型動(dòng)因
(一)緩解融資壓力
房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè),具有資金需求大、循環(huán)周期長(zhǎng)等特征。在傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式下的房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道較為單一,資金來(lái)源主要集中在銀行貸款上,在很大程度上加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
土地出讓制度的規(guī)范,土地價(jià)格的持續(xù)上漲,不僅使得綠城拿地難,也增加了土地儲(chǔ)備成本。激進(jìn)的土地儲(chǔ)備策略使得綠城負(fù)債率一直居高不下。加之銀行上調(diào)貸款率,融資壓力日益增大。綠城通過(guò)實(shí)施輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)釋放大量現(xiàn)金流減少了融資成本,緩解了融資壓力,降低了資產(chǎn)負(fù)債率。
(二)降低稅收負(fù)擔(dān)
房地產(chǎn)行業(yè)稅目繁多、稅負(fù)壓力較大,過(guò)重的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)削弱了企業(yè)的盈利能力。近年來(lái),國(guó)家正逐步加緊對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控,土地增值環(huán)節(jié)的利潤(rùn)以土地增值稅的形式上繳國(guó)家,囤地模式儼然變?yōu)檫^(guò)去式。綠城實(shí)行代建工程,不需要投入大量資金融資拿地,既降低了投資成本,也降低了土地增值過(guò)程的增值稅。
(三)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)
原有的重資產(chǎn)發(fā)展模式已不能使綠城實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo),綠城需要開(kāi)辟新的發(fā)展道路。綠城以期通過(guò)拓展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù),突破土地及資金方面的限制,完成如下目標(biāo):構(gòu)建優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì),增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力;改善融資結(jié)構(gòu),緩解資金壓力;規(guī)范合作開(kāi)發(fā),分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
三、綠城輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式模式轉(zhuǎn)型策略
(一)代建模式
代建模式是指委托方與代建方,基于委托合同就合作方式與合作理念達(dá)成一致,由委托方提供土地、資金等資源,綠城等代建方憑借其擁有的品牌實(shí)力與管理實(shí)力提供項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程所需的專業(yè)化服務(wù)。與重資產(chǎn)模式下單純依靠籌集資本購(gòu)置土地增加資產(chǎn)不同,代建模式轉(zhuǎn)而從知識(shí)產(chǎn)權(quán)與專業(yè)能力的增值中獲取收益。
2010年9月,綠城成立了專門從事代建業(yè)務(wù)的“綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司”,代建業(yè)務(wù)逐步擴(kuò)張。2011年,綠城代建業(yè)務(wù)全面展開(kāi)。我國(guó)大多數(shù)的房產(chǎn)企業(yè)“雙管齊下”,采用1.0版政府代建和2.0版商業(yè)代建相結(jié)合的代建模式;萬(wàn)科等房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)涉足3.0版資本代建,躍身三駕馬車時(shí)代;綠城代建更是不斷進(jìn)化,在前三版的基礎(chǔ)上創(chuàng)新性的提出了“代建4.0體系”。
政府代建以改善城市居民的生活品質(zhì)的目標(biāo),與保障性住房及大型公共服務(wù)配套設(shè)施等政府投資項(xiàng)目對(duì)接。重在強(qiáng)化品質(zhì)管控、關(guān)注產(chǎn)品質(zhì)量。商業(yè)代建即與委托方簽訂委托代建合同,由委托方提供土地和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需的全部或部分資金,綠城負(fù)責(zé)派駐專業(yè)的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)輸出品牌與管理,提供全過(guò)程管理服務(wù)。資本代建與基金公司等金融機(jī)構(gòu)合作,借助基金平臺(tái)等渠道募集資金,綠城提供投資咨詢、運(yùn)營(yíng)管理及開(kāi)發(fā)管理。實(shí)現(xiàn)“資本+代建”雙贏模式。
2016年4月,綠城管理以“管理創(chuàng)造價(jià)值”為目標(biāo)提出了“代建4.0”模式。以“構(gòu)建平臺(tái)、按需定制、共創(chuàng)價(jià)值、共享利益”為核心,創(chuàng)建包括房屋建造到后期保管在內(nèi)的一整條產(chǎn)業(yè)鏈。其主要內(nèi)容包括品質(zhì)信用協(xié)定與價(jià)值分享計(jì)劃。
(二)合作開(kāi)發(fā)
合作開(kāi)發(fā)也是綠城輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的一大業(yè)務(wù)形式,房企引入戰(zhàn)略投資者,通過(guò)與合作企業(yè)按照約定比例共同出資購(gòu)置止地、參與項(xiàng)目建設(shè),以合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)的方式獲得項(xiàng)目股權(quán),優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的同時(shí)分化了風(fēng)險(xiǎn)。綠城不再只是單純通過(guò)土地招拍掛市場(chǎng)獲取土地,轉(zhuǎn)而與融創(chuàng)、九龍倉(cāng)等資本雄厚的集團(tuán)合作,在資金充足的前提下伺機(jī)收購(gòu)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。以合作的方式收購(gòu)?fù)恋?,不僅可以降低成本,還加快了土儲(chǔ)擴(kuò)張速度。
(三)其他策略
2016年確立“一體四翼”的發(fā)展格局,構(gòu)建了綠城集團(tuán)資金結(jié)算中心,并成立資產(chǎn)管理公司來(lái)發(fā)展地產(chǎn)基金。此舉將地產(chǎn)金融融入企業(yè)經(jīng)營(yíng)中,幫助其實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)模式由“重”轉(zhuǎn)“輕”的變化。2016年7月,綠城服務(wù)集團(tuán)有限公司憑借其優(yōu)秀的物業(yè)管理業(yè)績(jī)和良好的市場(chǎng)表現(xiàn)在香港交易所主板正式掛牌上市交易。2017年上半年綠城順應(yīng)住房消費(fèi)升級(jí)換代趨勢(shì)組建了小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)特色的模式,建立起第五大業(yè)務(wù)板塊“綠城生活集團(tuán)”,努力向“理想生活綜合服務(wù)商第一品牌”邁進(jìn)。
四、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式財(cái)務(wù)特征
五、綠城輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型財(cái)務(wù)成效分析
本文通過(guò)選取評(píng)價(jià)盈利模式、償債能力、盈利能力的具有代表性的指標(biāo),以2011年為節(jié)點(diǎn),對(duì)比綠城實(shí)行輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的前3年(2008年至2010年)及后6年(2011年至2016年)的財(cái)務(wù)表現(xiàn)。
(一)盈利能力分析
綠城輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后,凈資產(chǎn)收益率穩(wěn)步上升。土地增值稅的下降以及代建業(yè)務(wù)板塊上的豐厚利潤(rùn)都為綠城注入了新的力量。然而到了2014年,在并購(gòu)風(fēng)波、股權(quán)之爭(zhēng)的影響下,綠城經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)庥鲋貏?chuàng),凈資產(chǎn)收益率下降至8.76%,遠(yuǎn)不及2012年的二分之一。2016年,綠城管理在總結(jié)前幾年開(kāi)發(fā)與代建經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上推出了代建4.0體系,解決了代建模式的兩大痛點(diǎn),同時(shí)完成了與藍(lán)城代建的融合,躋身成為國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的代建集團(tuán),凈資產(chǎn)收益率逐漸回穩(wěn)。
結(jié)合上表可以看出綠城的銷售凈利率自2008年至2013年呈波動(dòng)上升狀態(tài)。對(duì)比重資產(chǎn)模式下單純依靠賣方獲益,輕資產(chǎn)模式下的代建工程擴(kuò)大了銷售規(guī)模,增加了“新盈利點(diǎn)”。2014年房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)刺激政策的出臺(tái)壓榨了利潤(rùn)空間,綠城銷售凈利潤(rùn)跌至上年的一半。2015年綠城進(jìn)行產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整,降低了高端產(chǎn)品的比重。此舉拉低了整個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格,造成銷售利潤(rùn)率的大幅下跌。2016年綠城銷售增長(zhǎng)近58%,首次實(shí)現(xiàn)單筆銷售破千億,凈利率兩年來(lái)首度止跌反彈。
(二)營(yíng)運(yùn)能力分析
重資產(chǎn)模式下綠城的存貨周轉(zhuǎn)緩慢,在2011年以前存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)未低于過(guò)2000天。隨著綠城輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的實(shí)施,存貨周轉(zhuǎn)得以加速,營(yíng)運(yùn)效率得到了明顯提升。自2012年開(kāi)始,綠城存貨周轉(zhuǎn)率大幅提升并逐漸趨于穩(wěn)定,這得益于綠城的少拿地、促去化的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。從整體來(lái)看,在輕資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)模式下綠城采取謹(jǐn)慎的拿地策略及經(jīng)紀(jì)人式的銷售策略,保障了銷售業(yè)績(jī)的持續(xù)增長(zhǎng);此外綠城通過(guò)合作開(kāi)發(fā)收購(gòu)?fù)恋丶铀倨髽I(yè)周轉(zhuǎn),多管齊下推動(dòng)綠城存貨周轉(zhuǎn)率實(shí)現(xiàn)跨越式提升。
(三)償債能力分析
綠城實(shí)施的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型對(duì)于改善企業(yè)短期償債能力有較大成效。資產(chǎn)負(fù)債率明顯降低,但仍處于70%以上的水平,這與房地產(chǎn)行業(yè)的特性有關(guān)。速動(dòng)比率自輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后波動(dòng)上升,2016年較2011年增長(zhǎng)近106%。由此看出,輕資產(chǎn)代建模式的合作式籌資方式把綠城集團(tuán)從沉重的資金負(fù)擔(dān)中解放了出來(lái),通過(guò)合營(yíng)開(kāi)發(fā)以較少的資金啟動(dòng)更多的項(xiàng)目,減輕了籌資壓力,降低了綠城的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),優(yōu)化了資本結(jié)構(gòu)。
從總體來(lái)看,綠城在盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力、償債能力方面都有了較大成都的改善。然而,重資產(chǎn)模式根植多年,轉(zhuǎn)型也并非一蹴而就,不可避免??受到政策調(diào)控、股權(quán)之爭(zhēng)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的影響。綠城應(yīng)結(jié)合國(guó)外輕資產(chǎn)化房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)結(jié)合自身轉(zhuǎn)型過(guò)程中暴露的問(wèn)題,不斷完善自身戰(zhàn)略。
六、政策性建議
(一)營(yíng)造和諧穩(wěn)定的企業(yè)環(huán)境
在股權(quán)相對(duì)穩(wěn)定的年份,綠城輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)施效果較好;相反,在股權(quán)動(dòng)蕩的2014年實(shí)施效果明顯減弱。優(yōu)質(zhì)的內(nèi)部環(huán)境是房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)得以順利進(jìn)行的重要保證,更是推動(dòng)核心工作要素的引擎,決定了其他一切控制要素能否發(fā)揮實(shí)質(zhì)作用。
(二)精準(zhǔn)定位,尋找適合自身的轉(zhuǎn)型路徑
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)選擇與自身?xiàng)l件相匹配的轉(zhuǎn)型模式。除了本文中提到的綠城代建工程,還有萬(wàn)科的“小股操盤”、萬(wàn)達(dá)商業(yè)的“去地產(chǎn)化”、保利地產(chǎn)的“地產(chǎn)基金模式”。企業(yè)在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型過(guò)程中應(yīng)找到具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的環(huán)節(jié),在自己的擅長(zhǎng)的領(lǐng)域通過(guò)專業(yè)化操作獲取收益,其他領(lǐng)域則通過(guò)與合作的方式完成上下游的對(duì)接。
(三)降低品質(zhì)風(fēng)險(xiǎn),注重品牌輸出
【關(guān)鍵詞】能力本位;城市軌道交通運(yùn)營(yíng)管理專業(yè);課程體系
1以能力為本為目標(biāo)
在能力本位高職教育思想的指導(dǎo)下,根據(jù)對(duì)城市軌道交通運(yùn)營(yíng)管理專業(yè)職業(yè)能力的分析,可將該專業(yè)課程的目標(biāo)定位于:面向城際軌道交通、地鐵、輕軌等部門的基層單位,在生產(chǎn)第一線從事城市軌道交通列車乘務(wù)、車站客運(yùn)組織與站務(wù)管理、調(diào)度員等工作。主要培養(yǎng)掌握軌道交通行車組織、客運(yùn)組織及場(chǎng)站管理等專業(yè)知識(shí)、具有良好的職業(yè)道德和一定創(chuàng)新能力的城市軌道交通運(yùn)輸、組織、管理一線的高素質(zhì)技能型人才。
2以職業(yè)能力為導(dǎo)向
2.1專業(yè)能力分析課程的基
從職業(yè)能力分析入手,在組合相同或相似的知識(shí)的基礎(chǔ)上,地鐵運(yùn)營(yíng)管理專業(yè)開(kāi)設(shè)相關(guān)課程。根據(jù)對(duì)地鐵運(yùn)營(yíng)管理專業(yè)能力的分析,我們可以按照職業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力,行業(yè)的通用能力,崗位的特定能力三個(gè)模塊提供相關(guān)的課程。
2.2成立綜合實(shí)踐課程,增加實(shí)踐課程比例
(1)綜合實(shí)踐活動(dòng)課程是將幾個(gè)單一技能組合進(jìn)行綜合實(shí)踐教學(xué),整個(gè)目的是使學(xué)生對(duì)專業(yè)綜合能力達(dá)到一個(gè)完整清晰的認(rèn)識(shí)和把握。在此基礎(chǔ)上,地鐵運(yùn)營(yíng)管理部門應(yīng)建立與職業(yè)特點(diǎn)相似的實(shí)踐課程,如《客運(yùn)員崗位演練》、《行車調(diào)度員崗位演練》等課程,有利于提高學(xué)生堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)綜合職業(yè)能力,在今后的工作中充分發(fā)揮作用。(2)在課程體系中,理論和實(shí)踐課程的比例和學(xué)分比例應(yīng)根據(jù)崗位主要能力分配,專業(yè)課程和實(shí)踐課程應(yīng)占用60%-70%的比例,突出實(shí)用技能培訓(xùn)。
3加強(qiáng)課程的實(shí)踐教學(xué)比例
3.1專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的制定,促進(jìn)實(shí)踐教學(xué)的發(fā)展
目前,高職院校都在積極推行“雙證制”教育,“雙證書”即學(xué)歷文憑和職業(yè)資格,學(xué)生能獲取知識(shí)水平,也能獲得從事職業(yè)具備的技能和素質(zhì)?!半p證制”的實(shí)施,很大程度的拉近了學(xué)校與企業(yè)的距離,使學(xué)生真正做到活學(xué)活用,學(xué)以致用。也可使高校教育制度依據(jù)崗位特定需求和特定知識(shí)培養(yǎng)人才。因此,我們要大力實(shí)施“雙證書”制度,并嘗試推動(dòng)課程改革。
3.2加強(qiáng)內(nèi)部和外部培訓(xùn)基地建設(shè)
高質(zhì)量的培訓(xùn)基地是培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)踐能力,提高學(xué)生的集成度和整體素質(zhì),是構(gòu)建實(shí)踐教學(xué)的前提。各院校應(yīng)根據(jù)專業(yè)特點(diǎn),以培養(yǎng)學(xué)生的職業(yè)能力為目標(biāo),建設(shè)獨(dú)特的內(nèi)部和外部培訓(xùn)基地,使學(xué)生不再只是局限于“紙上談兵”,而是加強(qiáng)學(xué)生的動(dòng)手能力,有助于學(xué)生更快的適應(yīng)工作崗位。
4以能力考核為核心,設(shè)置多元化的評(píng)價(jià)體系
以能力為本位的城市軌道交通運(yùn)營(yíng)管理專業(yè)課程評(píng)價(jià)不再局限于“知識(shí)考核”和“結(jié)果性評(píng)價(jià)”,而是轉(zhuǎn)向“能力考核”,形成以過(guò)程性評(píng)價(jià)和結(jié)果性評(píng)價(jià)相結(jié)合的多元化的評(píng)價(jià)體系。第一,評(píng)價(jià)的內(nèi)容是多元化的。課程評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不再是單單的職業(yè)知識(shí)水平,而是依據(jù)學(xué)生的綜合職業(yè)能力培養(yǎng)為目標(biāo),評(píng)價(jià)的內(nèi)容既要有對(duì)學(xué)生職業(yè)技能的評(píng)價(jià),也要有對(duì)學(xué)生團(tuán)隊(duì)合作精神、職業(yè)素質(zhì)、心理身體素質(zhì)以及創(chuàng)新能力的評(píng)價(jià);第二,評(píng)價(jià)的方式是多元化的。評(píng)價(jià)的方式采取多種方式相結(jié)合,比如靜動(dòng)相結(jié)合、理論和實(shí)踐相結(jié)合等,這樣既可以有效避免某種評(píng)價(jià)方式的弊端,也可以有效的將多種方式融合到一體,使結(jié)果更加客觀和科學(xué)。目前,可供采用的評(píng)價(jià)方式除了各種實(shí)訓(xùn)階段性測(cè)試以外,還可多增設(shè)一些技能大賽和職業(yè)資格考試,從而激發(fā)學(xué)生的積極性,有助于職業(yè)能力的提升;第三,評(píng)價(jià)的主體是多元化的。評(píng)價(jià)主體除了傳統(tǒng)的院校教師外,還應(yīng)包括學(xué)生本身和行內(nèi)企業(yè)。學(xué)生是學(xué)習(xí)的主體,但同樣也是評(píng)價(jià)的主體,學(xué)生內(nèi)部通過(guò)自評(píng)和互評(píng)的方式,充分了解和認(rèn)識(shí)自己,有利于自主學(xué)習(xí)和團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神的培養(yǎng)。在校企合作的背景下,用人單位應(yīng)積極參與到評(píng)價(jià)體系中,這樣,我們才會(huì)更加有針對(duì)性的對(duì)高職院校的教學(xué)體制進(jìn)行改革,使高職院校的人才培養(yǎng)與社會(huì)的人才需求完美的結(jié)合在一起。
5完善課程體系的保障機(jī)制
5.1教材優(yōu)化設(shè)計(jì)教材以能力為主,著重培養(yǎng)學(xué)生的崗位職業(yè)知識(shí)與技能,并進(jìn)行科學(xué)合理的結(jié)合。5.2建設(shè)“雙師型”教師隊(duì)伍在能力本位課程體系的實(shí)施過(guò)程中,教師的素質(zhì)是形成教學(xué)能力、實(shí)踐能力及科研能力的基礎(chǔ),也是提高教育教學(xué)質(zhì)量的基礎(chǔ)力量。5.3深化校企合作校企合作是增強(qiáng)高職院校辦學(xué)活力的重要途徑,也是推進(jìn)以能力為本位的高職課程體系改革的有效保障。
6結(jié)論
以能力為本位的城市軌道交通運(yùn)營(yíng)管理專業(yè)課程體系建設(shè)工作在現(xiàn)階段是一項(xiàng)探索性工作,同時(shí)也是一項(xiàng)長(zhǎng)期而艱巨的任務(wù),是一個(gè)系統(tǒng)工程,需要一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程,我們要根據(jù)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)研究對(duì)策,全面提升學(xué)生的綜合職業(yè)能力。只有這樣,才能使高職教育朝著與市場(chǎng)“零距離”結(jié)合的方向發(fā)展。
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