土地法對(duì)宅基地規(guī)定精選(九篇)

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第1篇：土地法對(duì)宅基地規(guī)定范文

關(guān)鍵詞：當(dāng)前；農(nóng)村；宅基地管理；建議

中圖分類號(hào)：F301.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，土地資源在逐年的減少。“科學(xué)合理利用土地資源，珍惜保護(hù)我國(guó)耕地是的基本國(guó)策”。但目前農(nóng)村宅基地在實(shí)際用地及其管理上仍然存在很多問題。主要表現(xiàn)在農(nóng)戶建房出現(xiàn)用地的浪費(fèi)問題；村莊建設(shè)零亂，缺乏整體觀念，這與新農(nóng)村建設(shè)的要求很不協(xié)調(diào)。隨著城鄉(xiāng)一體化建設(shè)快速發(fā)展，農(nóng)村人與地之間矛盾也愈加突出，農(nóng)村宅基地管理也呈現(xiàn)出一些亟待研究解決的問題。結(jié)合自己在基層所工作時(shí)，農(nóng)村宅基地管理中存在的問題產(chǎn)生的原因及對(duì)策淺談如下：

1 宅基地在農(nóng)村表現(xiàn)出來的突出問題

宅基地主要是指農(nóng)村居民因居住生活而建造房屋等建筑所占用的土地，包括住房，輔助用房（庫房、廚房、廁所、畜禽舍等）占地，多以房屋滴水為界。當(dāng)前農(nóng)村宅基地雖在嚴(yán)格報(bào)批程序，建立健全信息化網(wǎng)絡(luò)，加大執(zhí)法巡查力度，狠剎亂占濫用宅基地歪風(fēng)下了不少功夫，但農(nóng)村宅基地管理上仍存在很多問題。

1.1 宅基地浪費(fèi)問題日見嚴(yán)重

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平的提高，農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)收入的增加，所以要求居住改善，向往城里人的生活。逐漸把家搬遷到城市居住。通過實(shí)地調(diào)查，農(nóng)村居民搬遷到城里生活現(xiàn)象普遍存在。由于宅基地的不可交易性，大量農(nóng)民進(jìn)城后，農(nóng)村的房子都閑置著；有的農(nóng)民在城市賺到錢后，在城市里買房的同時(shí)又在農(nóng)村修建新房，舍棄老宅破屋，進(jìn)一步擴(kuò)大了宅基地占用的土地面積，也使農(nóng)村出現(xiàn)大量的閑置宅基地、閑置住房。

1.2 宅基地變相多占問題嚴(yán)重

在建平縣農(nóng)村，農(nóng)民在新的地點(diǎn)建造住房，但舊房又不肯拆除，很多成為了破房、危房，形成了名副其實(shí)的空心村。在“城中村”和城鄉(xiāng)結(jié)合部，各種特權(quán)人群利用各種關(guān)系和經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，占用農(nóng)村集體土地建住宅，一戶多宅和超占、超標(biāo)面積現(xiàn)象更為突出。有很大一部分村民中都存在有盲目攀比的現(xiàn)象，尤其是對(duì)住房，也已成為一個(gè)十分敏感的主題。有的干部利用建設(shè)種植、養(yǎng)殖小區(qū)等條件，審批土地逐漸變成住宅基地現(xiàn)象嚴(yán)重。國(guó)家規(guī)定夠條件農(nóng)戶可以無償取得集體土地使用權(quán)建住宅，但是一些村干部仍然行使霸權(quán)主義，把持著宅基地審批權(quán)，以此作為的溫床，利用職權(quán)或超越權(quán)批地，情節(jié)嚴(yán)重者占用耕地建造住宅。

1.3 村莊布局分散，是造成土地浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重

農(nóng)村缺少規(guī)劃，村莊建設(shè)沒有規(guī)則，布局混亂，街道不整齊，雜亂無章，沒有現(xiàn)代化新農(nóng)村氣象。從而阻礙了新農(nóng)村建設(shè)，農(nóng)民住宅有新房，看不到新村變化。村民建房沒有計(jì)劃，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村對(duì)村莊建設(shè)缺少長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，所以出現(xiàn)亂建、無規(guī)則建房問題；群眾思想落后自私，只顧自己眼前利益沒有長(zhǎng)遠(yuǎn)打算，所以在建房選址時(shí)，選擇地勢(shì)好、風(fēng)水好，交通便利的道路兩側(cè)，整體觀看村莊混亂，看不到村子的新面貌、新氣象。

1.4 農(nóng)村住宅用地違法違章現(xiàn)象嚴(yán)重

在建平縣農(nóng)村住宅用地違法違章現(xiàn)象主要表現(xiàn)在，有的邊批邊建，不批就建；有的已報(bào)畜牧養(yǎng)殖或種植大棚為名審批，用于其他行業(yè)或住宅；城鄉(xiāng)接合地帶，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，農(nóng)民宅基地多占用道路兩側(cè)，或農(nóng)民已占用宅基地為名多蓋和加蓋商店。有的農(nóng)民在利益的驅(qū)動(dòng)下，私自非法轉(zhuǎn)讓、出售宅基地、房屋，賣給沒有本地集體使用權(quán)的人員。轉(zhuǎn)讓、買賣宅基地房屋等問題均為私下協(xié)議，沒有合法手續(xù)，形成宅基地隱形交易，加劇了土地權(quán)屬混亂和產(chǎn)權(quán)糾紛，增加了土地管理的難度。

2 農(nóng)村宅基地管理問題造成的原因

2.1 村莊建設(shè)應(yīng)該有長(zhǎng)遠(yuǎn)統(tǒng)一規(guī)劃

村莊應(yīng)該以城市化建設(shè)為標(biāo)準(zhǔn)，讓農(nóng)民有城市舒適美觀的感覺。由于農(nóng)民思想落后，特別是村級(jí)領(lǐng)導(dǎo)沒有長(zhǎng)期建設(shè)村鎮(zhèn)規(guī)劃，或規(guī)劃不科學(xué)，村莊始終向外擴(kuò)展，把老村逐漸在放棄，又建新宅，占地面積越來越大，造成土地資源浪費(fèi)。有的農(nóng)戶只注重新房建設(shè)，為了多占宅基地因地建宅；而有的為了搞商品與住宅一體化，擴(kuò)大宅基地面積；有的農(nóng)戶子女或兄弟分家都去審批宅基地建房，造成一戶多宅房屋沒有翻舊蓋新。以上是農(nóng)村宅基地現(xiàn)實(shí)問題，所以要統(tǒng)一規(guī)劃，要有長(zhǎng)期的設(shè)計(jì)方案真正解決雜亂無章，亂建現(xiàn)象發(fā)生。

2.2 解決農(nóng)村莊宅基地松散問題

農(nóng)村工作比較復(fù)雜，村級(jí)干部水平低，對(duì)宅基地不重視管理寬松人情味太濃，沒能控制住一戶多宅違章建房問題。有些村干部不執(zhí)行國(guó)家法律法規(guī)，私自劃定宅基地，以請(qǐng)客或個(gè)人感情隨意提高標(biāo)準(zhǔn)，不按土地管理要求審報(bào)批準(zhǔn)宅基地；還有些村干部在換屆選舉時(shí)，私下許愿，當(dāng)上村干部后，為了還人情私自違法批地。或者是在換屆時(shí)送人情，多占和擴(kuò)占宅基地。所以，在宅基地管理審批過程中不按法律執(zhí)行漏洞很大。

2.3 普及農(nóng)民土地法律教育

農(nóng)村宅基地的浪費(fèi)和管理混亂，主要是農(nóng)民對(duì)《土地法》等相應(yīng)的法律法規(guī)的認(rèn)識(shí)不足，相關(guān)法律普及工作做得不充分。所以應(yīng)該加強(qiáng)普及宣傳《中華人民共和國(guó)土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)。使得村級(jí)干部、群眾懂得土地的真貴性及其宅基地合理使用。通過法律宣傳使農(nóng)村村民懂得一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。還要懂得個(gè)人只享有宅基地使用權(quán)，而不享有所有權(quán)，土地是集體的。消除群眾傳統(tǒng)觀念，新房建起來了，老房必須拆除。為了節(jié)省土地，也便于土地和規(guī)劃部門執(zhí)法。

2.4 加強(qiáng)農(nóng)民思想覺悟教育，提高認(rèn)識(shí)珍惜土地，在房屋、村莊建設(shè)中要有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展觀

隨著我國(guó)小康社會(huì)的快速發(fā)展，促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)的推進(jìn)，戶籍制度的改革，農(nóng)村社區(qū)化、農(nóng)村居民城市化。改變舊的思想觀念，珍惜土地，在房屋和村莊建設(shè)中按著小城鎮(zhèn)化要求進(jìn)行建設(shè)；不要把“迷信風(fēng)水”觀念帶入新農(nóng)村建設(shè)中來；不要搞違法違章建筑，搞亂了農(nóng)民居住城市化的理想；不要私建亂建，搞亂了村莊的統(tǒng)一規(guī)劃。

3 在實(shí)際工作中對(duì)宅基地問題的整改建議及體會(huì)

3.1 通過土地法規(guī)的宣傳，提高人民群眾的法律觀念，嚴(yán)格依法行政

針對(duì)農(nóng)村群眾對(duì)《土地法》等相關(guān)法律認(rèn)識(shí)不足，縣鄉(xiāng)村各級(jí)政府配合國(guó)土資源管理部門要加大土地管理法律、法規(guī)和政策的宣傳力度。通過廣播、有線電視定期搞講座，印發(fā)各種宣傳單，宣傳畫等進(jìn)行農(nóng)村宅基地管理的宣傳和普及力度；通過網(wǎng)絡(luò)上節(jié)約用地話題，鼓勵(lì)在全社會(huì)進(jìn)行討論，從而提高廣大群眾依法用地意識(shí)。加強(qiáng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國(guó)土資源管理隊(duì)伍建設(shè)，使其在土地執(zhí)法、宅基地管理中發(fā)揮作用。充分發(fā)揮村級(jí)土地日常監(jiān)管制度及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止土地違法行為。

3.2 改進(jìn)傳統(tǒng)宅基地管理辦法，保護(hù)農(nóng)民宅基地合法權(quán)利

農(nóng)民宅基地有使用權(quán)，沒有所有權(quán)，有房屋所有權(quán)。明確土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)及其登記發(fā)證工作；要讓群眾認(rèn)識(shí)到集體土地使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓，在國(guó)家土地管理法律法規(guī)中進(jìn)行；房屋與土地均為不動(dòng)產(chǎn)，但房屋要與土地使用權(quán)相結(jié)合才能形成房屋土地一體，只有在土地完全私有的制度下才能實(shí)現(xiàn)。所以要充分保護(hù)農(nóng)民是集體土地權(quán)受益者，農(nóng)村村民無償使用宅基地。村民個(gè)人依法分享集體土地和享有其房產(chǎn)占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

3.3 針對(duì)性制定宅基地使用及其管理政策，挖掘搞活農(nóng)村多余土地

對(duì)于農(nóng)民合理使用宅基地，節(jié)約土地，保護(hù)耕地樹立人人有責(zé)和科學(xué)利用發(fā)展的觀念。嚴(yán)格按規(guī)定審核屬于本村農(nóng)業(yè)戶口，并且夠已婚年齡，或已經(jīng)結(jié)婚方可報(bào)批宅基地及建房條件。同時(shí)鼓勵(lì)村民進(jìn)城落戶，并購(gòu)置商品房定居。把原有的宅基地和住房轉(zhuǎn)讓或自愿退宅還耕由政府出資給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼。農(nóng)民放棄宅基地，其在本村還享有土地承包權(quán)，不影響其農(nóng)民享有國(guó)家相關(guān)政策待遇。鼓勵(lì)農(nóng)民退出多余宅基地并享有補(bǔ)貼。新建住宅審批后應(yīng)退出舊宅基地。積極開展新農(nóng)村建設(shè)，將分散居住的農(nóng)民按著統(tǒng)一規(guī)劃集中起來，搬入新建的具有現(xiàn)代化氣息房屋居住，逐漸實(shí)現(xiàn)農(nóng)村居住城市化、別墅化優(yōu)越條件。

參考文獻(xiàn)

[1] 周洪亮.戶的視角下的農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得研究[J].中國(guó)農(nóng)村觀察，2007（05）.

第2篇：土地法對(duì)宅基地規(guī)定范文

在我國(guó)城市郊區(qū)，雖然相當(dāng)面積的建設(shè)用地還是屬于集體所有土地，其中很多是當(dāng)?shù)卮迕竦恼?。但這些土地作為城市發(fā)展預(yù)留用地，需要通過加強(qiáng)權(quán)屬管理和利用管理來保障城市未來可持續(xù)發(fā)展的潛力。在某市下轄城區(qū)開展集體土地宅基地確權(quán)調(diào)查和登記發(fā)證工作過程中，我們對(duì)城市郊區(qū)宅基地違法用地的的主要類型進(jìn)行了調(diào)查分析，并提出了制止違法用地現(xiàn)狀的對(duì)策建議 。

一、宅基地違法用地的表現(xiàn)形式及原因分析

1、“一戶多宅”

目前在城市郊區(qū)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織中，大多數(shù)村民都有兩處或多處以上的宅基地。產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因，主要是因?yàn)殡S著人口的增加，原有的居住面積已經(jīng)滿足不了人們現(xiàn)有居住的需求。原有的舊房有的受前后左右四至限制，要想擴(kuò)大使用面積很困難，只好另辟新居，另外一種原因是經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，農(nóng)民生活水平提高了，對(duì)住房的要求也在不斷發(fā)生變化，特別是一些青年農(nóng)民通過進(jìn)城務(wù)工，開闊了眼界，城里的居住條件確實(shí)好?；剜l(xiāng)之后他們首先想到的也是要改善自己的住房條件，而舊房是祖業(yè)不能亂動(dòng)的觀念又一時(shí)改變不了，于是棄舊建新。而原來的舊房大多數(shù)都閑置或用來堆放一些柴草雜物。這些現(xiàn)象的出現(xiàn)，既造成了農(nóng)村宅基地浪費(fèi)，又造成農(nóng)村宅基地緊張，農(nóng)村土地得不到合理利用。

由于農(nóng)村的宅基地實(shí)行的是終身繼承制，由分家獲得新宅基地后，老的宅基地仍可繼承，也可以獲得多處宅基地，許多村民不愿交出閑置下來的老宅基地。大量存在的是村民通過繼承房屋等方式依法取得了宅基地，又分別在院落里邊蓋起了磚混結(jié)構(gòu)的房屋居住。這就造成了 “一戶多宅”的典型表現(xiàn)形式，此種違法用地形式占到該市區(qū)違法用地總數(shù)的70%。

2、 “未批先占”

這里包括村民未經(jīng)批準(zhǔn)擅自占地和村委干部越權(quán)批地等情況。農(nóng)村未批擅自建房現(xiàn)象普遍。隨著農(nóng)村稅費(fèi)改革的深入，農(nóng)村負(fù)擔(dān)減輕，農(nóng)民建房不收費(fèi)政策的出臺(tái)，有的農(nóng)民認(rèn)為，既不收費(fèi)，也就不需要審批，想建房就建。

村一級(jí)組織對(duì)農(nóng)民建房管理放任，村民建房只要向村委提出申請(qǐng)，有的村委會(huì)不管農(nóng)民建房是否符合條件，是否符合村莊規(guī)劃，一律同意報(bào)批。

究其原因是宅基地使用權(quán)的分配缺乏必要的制約。盡管《土地管理法》對(duì)宅基地的劃撥實(shí)行嚴(yán)格的審批制,即要經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府審核,并最終由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。這種嚴(yán)格審批制將權(quán)力完全集中在政府手中,其目的在于加強(qiáng)政府對(duì)于土地資源保護(hù)和利用的監(jiān)督管理。雖然基層國(guó)土所承擔(dān)著宅基地審核及違法用地監(jiān)察的職責(zé),但由于種種原因,農(nóng)村宅基地的具體分配基本上還是由村干部把握大權(quán)，鎮(zhèn)（街)干部及村干部、亂占地建房、多占地建房的現(xiàn)象仍然存在。還有些村委會(huì)集中提出申請(qǐng)要求建房，抱著“大家都有，法不責(zé)眾”的想法，大量村民占用原宅基地附近的空地另建新房，后經(jīng)管理處罰，部分村民沒有繳納罰款，或者繳納了罰款，但是沒有辦理審批手續(xù)，這種屬于土地違法行為尚未處理或正在處理的情況不能登記發(fā)證。

3、 “面積超限”

根據(jù)《土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，村民使用宅基地的面積不應(yīng)超過相關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。但近年來，由于農(nóng)民收入的增加，住房條件不斷得到改善，庭院以及其它附屬建筑的面積比以前擴(kuò)大，房子比以前更大更寬。村民普遍存在這樣一種心態(tài)，村委會(huì)、國(guó)土資源管理部門批準(zhǔn)建房后，建多少就是我自己的事情。因此，在博白農(nóng)村地區(qū)，宅基地超面積現(xiàn)象十分普遍。

經(jīng)實(shí)地權(quán)屬調(diào)查，其中一個(gè)村民小組共計(jì)60戶農(nóng)戶中，其宅基地面積超過100平方米的有49戶，占該村民小組總戶數(shù)的81%。其中，根據(jù)規(guī)定可按實(shí)際占地面積予以登記的有20戶；另外27戶的由于不符合下述的自治區(qū)文件規(guī)定，只能對(duì)其符合規(guī)定的部份面積進(jìn)行登記。

4、“破壞耕地”

博白縣只有少數(shù)村莊開展了村規(guī)劃，各村宅基地?zé)o序建設(shè)狀況十分嚴(yán)重。一些村組建房的生產(chǎn)用地與生活用地，舊村莊與新建房混在一起，在村莊外延擴(kuò)張過程中，農(nóng)民房屋零亂無序，許多村莊“只見新房、不見新村”，“只見新村、不見新貌”，農(nóng)村居民點(diǎn)布局分散，沒有形成集中布局的勢(shì)態(tài)，老的居民點(diǎn)中搬出的一部分農(nóng)戶的宅基地由于零零碎碎無法進(jìn)行復(fù)耕，形成“空心”村。例如，如果平均一戶農(nóng)戶建房面積130平方米，但加上農(nóng)戶四周的場(chǎng)院雜地占地則在1畝以上，而場(chǎng)院雜地占到2／3左右。土地利用粗放，耕地破壞和土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重。

農(nóng)民建房選址愿意選在自留地、自家承包的耕地中，或交通較為便利的道路兩側(cè)，哪里地勢(shì)好、“風(fēng)水好”就在哪里建，形成很多路邊店、獨(dú)家院，浪費(fèi)土地現(xiàn)象嚴(yán)重。據(jù)統(tǒng)計(jì)，博白縣2011年涉及農(nóng)民違法建住房，占用耕地的住房比例占違法用地總數(shù)的30%。

二、解決對(duì)策及建議

1、加大宣傳力度

一是要通過宣傳，讓每個(gè)村民都認(rèn)識(shí)到：珍惜每一寸土地、嚴(yán)格保護(hù)耕地是全社會(huì)的共同責(zé)任。讓廣大農(nóng)村家喻戶曉：農(nóng)村宅基地所有權(quán)歸集體所有，個(gè)人只有使用權(quán)，享受標(biāo)準(zhǔn)都一樣，讓依法用地成為村民的自覺行動(dòng)。二是對(duì)典型違法用地公開曝光。達(dá)到查處一起、教育一片、震懾一方的作用。三是以正面預(yù)防和反面警示教育相結(jié)合，通過法制教育專題講座、違法人員以身說法、相關(guān)案件圖片展覽、制作教育錄像片等，進(jìn)行更為廣泛、生動(dòng)、直觀的宣傳和教育，形成合理合法的用地觀念。

同時(shí)國(guó)土部門還要注重自身建設(shè)，加強(qiáng)內(nèi)部工作協(xié)調(diào)，提高工作效率，樹立良好形象。同時(shí)在社會(huì)上注重發(fā)揮新聞媒體的作用，采取各種形式，大力開展學(xué)習(xí)宣傳活動(dòng)。特別利用每年“6•25”全國(guó)土地日，通過在廣播、電視中開設(shè)土地法律專欄和召開座談會(huì)等形式，宣傳土地管理法律法規(guī)，普及土地法律知識(shí)。

2、抓日常預(yù)防，建立巡查制度和監(jiān)查網(wǎng)絡(luò)。

要認(rèn)真貫徹對(duì)違法用地，以預(yù)防為主、預(yù)防和查處相結(jié)合的方針。實(shí)行國(guó)土資源動(dòng)態(tài)巡查制度，形成區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村三級(jí)國(guó)土資源監(jiān)察網(wǎng)絡(luò)，將違法案件行為消滅在萌芽狀態(tài)。要加大動(dòng)態(tài)巡查力度，做到早發(fā)現(xiàn)早處理，避免給當(dāng)事人造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

對(duì)已經(jīng)審批獲得土地使用權(quán)的，要搞好跟蹤管理工作，要求基層土地管理工作人員做到“三到場(chǎng)”。對(duì)不按出讓合同約定開發(fā)利用土地的，要依法收回土地使用權(quán)，避免土地閑置。

1、規(guī)范農(nóng)村宅基地管理辦法。

堅(jiān)持一戶一宅的原則、按“嚴(yán)控增量，盤活存量”的原則，鼓勵(lì)農(nóng)民騰退多余的宅基地，凡經(jīng)批準(zhǔn)新建住宅的，應(yīng)退出舊宅基地；新建項(xiàng)目應(yīng)在合埋規(guī)劃基礎(chǔ)上優(yōu)先通過村鎮(zhèn)改造和填補(bǔ)空心鎮(zhèn)(村)方式取得土地；在國(guó)土資源執(zhí)法監(jiān)察工作中，對(duì)于符合土地利用總體規(guī)劃和村莊規(guī)劃的住宅要予以嚴(yán)格的保護(hù)，對(duì)于違法亂占、多占地的農(nóng)戶要責(zé)令其自行改正，恢復(fù)土地原狀促進(jìn)農(nóng)村節(jié)約使用宅基地。

2、“一戶一宅”應(yīng)具體情況具體分析。

依據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)提供了處理此類問題的依據(jù)，例如《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（國(guó)土資源部）關(guān)于“繼承”、“分戶”、“轉(zhuǎn)移”、“一戶一宅”等登記問題處理就制定了有關(guān)規(guī)定。在工作實(shí)踐中可分情況處理。

根據(jù)當(dāng)前農(nóng)村實(shí)際情況，應(yīng)該建立以一戶一宅為原則，特殊情況可以擁有兩塊以上的宅基地，并給予法律的明確規(guī)定。在現(xiàn)實(shí)中有不少一戶多宅的情況，對(duì)此應(yīng)特別對(duì)待，使其合法化。同時(shí)，允許一定年齡的男青年（結(jié)婚年齡是22周歲）擁有一塊宅基地，這也符合中國(guó)的傳統(tǒng)和現(xiàn)實(shí)需要。

3、完善宅基地登記制度。

每戶只能有一處不超標(biāo)準(zhǔn)的宅基地。農(nóng)民建設(shè)、繼承、轉(zhuǎn)讓宅基地必須登記；否則，不受法律保護(hù)。也就是說，登記是取得宅基地使用權(quán)的唯一合法要件。應(yīng)做到城鎮(zhèn)農(nóng)村一體化，不應(yīng)區(qū)別對(duì)待。其中本著“尊重歷史、實(shí)事求是”的原則，對(duì)已既成歷史事實(shí)違法建房的行為，在符合“一戶一宅”、不超面積住宅的前提下，責(zé)令其限期完善手續(xù)，并依有關(guān)法規(guī)予以加重處罰后，給予登記發(fā)證確認(rèn)其宅基地使用權(quán)；對(duì)占用宅基地超過規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照實(shí)際批準(zhǔn)面積進(jìn)行登記，其面積超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按有關(guān)規(guī)定作出處理,并按照規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行登記。依據(jù)各個(gè)時(shí)期國(guó)家和有關(guān)管理部門對(duì)集體建設(shè)土地的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)按照劃分的各個(gè)時(shí)期和各項(xiàng)類型分別規(guī)定處理。其中的難點(diǎn)在于提供客觀直接的證據(jù)說明該項(xiàng)宅基地處于該時(shí)間段內(nèi)。

4、建立健全宅基地建設(shè)與退出機(jī)制。

積極探索“兩圖一表”（宅基地現(xiàn)狀圖和規(guī)劃圖、宅基地申請(qǐng)計(jì)劃表）管理模式，實(shí)現(xiàn)宅基地規(guī)范化、信息化管理。新建住宅必須在規(guī)劃區(qū)內(nèi)實(shí)施。在城鎮(zhèn)近郊的農(nóng)村或者村莊整體被撤并前的過渡期間，根據(jù)實(shí)際建設(shè)需要，由規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市發(fā)展進(jìn)程和規(guī)劃實(shí)施的需要核發(fā)臨時(shí)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，實(shí)行定位、定性、定規(guī)模，并出臺(tái)相關(guān)配套的操作辦法，授權(quán)村鎮(zhèn)（街）政府對(duì)農(nóng)村宅基地翻新、集體土地等進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃許可管理。對(duì)于閑置的宅基地建立閑置罰金制度和收回制度，規(guī)定一個(gè)合理的期限，在閑置時(shí)間達(dá)到該期限，需要每年繳納一定數(shù)額的宅基地閑置費(fèi)。

5、完善土地執(zhí)法共同責(zé)任制建設(shè)。

進(jìn)一步明確各鎮(zhèn)（街）政府在農(nóng)村宅基地管理中的責(zé)任，發(fā)現(xiàn)有任何企業(yè)、集體或者個(gè)人未經(jīng)批準(zhǔn)違法在農(nóng)村集體土地上建房或者進(jìn)行其他建設(shè)的行為，由鎮(zhèn)（街）政府牽頭組織國(guó)土、規(guī)劃、供水、供電、行政執(zhí)法、公安、法院等相關(guān)部門共同對(duì)違法用地行為進(jìn)行制止。

第3篇：土地法對(duì)宅基地規(guī)定范文

(一)案情簡(jiǎn)介

2015年12月24日最高人民法院合同糾紛典型案例，其中，鄒克友訴張守忠合同糾紛案①，引起學(xué)界關(guān)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題的爭(zhēng)論。2003年，外村村民鄒克友以56900元的價(jià)格購(gòu)買村民張守忠之樓基地，并且簽訂“樓基地買賣協(xié)議”。2013年，由于該地未能辦理樓房建設(shè)手續(xù)，房屋最終被居委會(huì)收回，同時(shí)將安置房作為補(bǔ)償給了張守忠。鄒克友認(rèn)為自己受讓了樓基地，理應(yīng)由其享受該安置房，但與張守忠協(xié)商卻無果，便一紙?jiān)V狀將其告至法院，請(qǐng)求法院令張守忠返還購(gòu)買樓基款并賠償損失。最后山東省日照市嵐山區(qū)人民法院最終根據(jù)《土地管理法》第63條的規(guī)定②，判定雙方的《樓基地買賣協(xié)議書》因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定無效，責(zé)令張守忠返還購(gòu)買樓基地款并賠償損失。

(二)相關(guān)案例評(píng)釋

最高人民法院以此為典型案例頗具爭(zhēng)議。最高人民法院以此案例欲最終確認(rèn)宅基地使用權(quán)僅可在村集體經(jīng)濟(jì)組織間流轉(zhuǎn)。因而，此前著名的“畫家村”③案件的命運(yùn)，我們便不難理解，也為我們探討宅基地使用權(quán)上房屋之流轉(zhuǎn)埋下伏筆。檢索近年來關(guān)于宅基地上房屋買賣合同糾紛的判決書，筆者發(fā)現(xiàn)，各地法院始終秉持“畫家村”案的判決精神，或依“雙方房屋買賣行為涉及宅基地買賣，違反國(guó)家法律、行政法規(guī)之強(qiáng)制性規(guī)定”④，或依“宅基地使用權(quán)是以農(nóng)民身份為依據(jù)、基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員之身份而取得的，非農(nóng)民則無法獲得宅基地之使用權(quán)，因此基于買賣合同的手段取得宅基地的使用權(quán)有違上述法律內(nèi)容”⑤，或依“因未經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織同意和準(zhǔn)許，原告與被告之間的宅基地買賣屬于非法買賣，應(yīng)屬無效合同”⑥等理由，均否定了宅基地上房屋買賣合同的效力?？偨Y(jié)上述所列案例，不外乎是將房屋買賣合同之效力從屬于宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)性，再根據(jù)現(xiàn)行法律禁止轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的規(guī)定，最終拋棄了房屋買賣合同的有效性。在筆者看來，這類的判決讓農(nóng)村宅基地負(fù)載了過于沉重的使命和負(fù)擔(dān)，限制農(nóng)宅流轉(zhuǎn)似有斟酌余地。為維護(hù)農(nóng)民應(yīng)有的財(cái)產(chǎn)處分權(quán)，塑造獨(dú)立完整的農(nóng)宅所有權(quán)，筆者傾向于肯定此類合同的效力。下文就將針對(duì)宅基地上房屋買賣合同的效力問題，進(jìn)行敘述分析。

二、農(nóng)宅流轉(zhuǎn)的法律困境

(一)宅基地流轉(zhuǎn)規(guī)則之限制

我國(guó)實(shí)行土地公有制度，《憲法》把土地劃分為國(guó)家所有土地和集體所有土地，農(nóng)村的宅基地屬于集體所有土地。同時(shí)，《物權(quán)法》規(guī)定農(nóng)村村民依法享有在集體所有的土地上建造、保有住宅及附屬設(shè)施的權(quán)利，并稱之為宅基地使用權(quán)。顯而易見，宅基地的所有權(quán)歸屬于集體經(jīng)濟(jì)組織享有，而農(nóng)民作為集體經(jīng)濟(jì)組織的成員只享有對(duì)宅基地的使用權(quán)。宅基地所有與宅基地使用分離，逐步形成歸屬的主體和經(jīng)營(yíng)管理的主體分離之二元構(gòu)造。乍看之下，宅基地使用權(quán)法律制度既保障了土地之公有屬性，同時(shí)又使農(nóng)村村民在土地之上建造房屋的需求得以滿足，可謂一舉兩得，實(shí)則不然。修訂后的《土地管理法》第63條①，國(guó)家儼然明令限制和禁止包括宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)等在內(nèi)的農(nóng)村土地權(quán)利。國(guó)務(wù)院及相關(guān)部門的規(guī)范性文件中也做出類似規(guī)定②?，F(xiàn)行立法認(rèn)為，農(nóng)宅物理上占用了宅基地，而宅基地僅由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織享有，有且只有本村集體經(jīng)濟(jì)組織之成員才可通過申請(qǐng)獲得宅基地之使用權(quán)，并禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)至本集體經(jīng)濟(jì)組織以外。只要向村委會(huì)提出申請(qǐng)并經(jīng)審批，符合條件的村民便可免費(fèi)取得宅基地使用權(quán)，故同為一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)民一般沒有流轉(zhuǎn)的需求;相反，有意置買農(nóng)宅的城市居民卻又為法律所禁購(gòu)。法律法規(guī)對(duì)宅基地之流轉(zhuǎn)的不合理桎梏，凍結(jié)了宅基地使用權(quán)的交易，使農(nóng)民的宅基地使用權(quán)在法律上淪為一種“死產(chǎn)”。

(二)農(nóng)宅所有權(quán)權(quán)能之殘缺

依據(jù)《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，在建設(shè)用地使用權(quán)上之建筑物的轉(zhuǎn)讓、互換、出資或贈(zèng)與時(shí)，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。從該規(guī)定可以推測(cè)出，國(guó)家采取的是房地一體的結(jié)合主義模式:雖然土地和土地上之附著物的所有權(quán)歸屬分離，但國(guó)家在流轉(zhuǎn)問題上又堅(jiān)持“地隨房走，房隨地走”。脫胎于公權(quán)力深度介入的宅基地使用權(quán)之上，農(nóng)宅所有權(quán)有著先天性的不足。從物理角度來看，房地一體的事實(shí)狀態(tài)必然導(dǎo)致土地與地上房屋之間的依附關(guān)系，自然屬性的不可分性決定了農(nóng)宅和宅基地使用權(quán)在法律調(diào)整上的密切聯(lián)系。如前所述，宅基地使用權(quán)之流轉(zhuǎn)在我國(guó)本就被多加限制，因此，農(nóng)宅雖為農(nóng)民所有，但其并未被定位成純粹獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，農(nóng)民對(duì)農(nóng)宅的支配力受到極大限制，不完全的處分權(quán)能使其難以稱為自主的所有權(quán)。據(jù)此，且不說法律對(duì)農(nóng)宅買賣合同之效力的不明朗態(tài)度，即便國(guó)家開放了這個(gè)交易市場(chǎng)，農(nóng)宅的買賣同樣面臨房地一體的流轉(zhuǎn)尷尬。農(nóng)宅所有權(quán)以宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)為物權(quán)變動(dòng)要件，宅基地使用權(quán)的限制流轉(zhuǎn)綁架著農(nóng)宅買賣合同的效力，買賣合同面臨被架空的法律風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)實(shí)困境。房地一致的原則雖然簡(jiǎn)化了法律技術(shù)上的操作，但同時(shí)也犧牲了農(nóng)宅主體財(cái)產(chǎn)權(quán)利和市場(chǎng)交易的自由，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)限制、權(quán)利“無有”的空虛化狀態(tài)，衡諸法理，似難謂妥。

三、法律困境的原因分析

(一)家父主義的理論思維

1.生活保障論。宅基地使用權(quán)的主要功能在于供農(nóng)民居住、建造房屋，宅基地被認(rèn)為是中國(guó)農(nóng)民的安身立命之所?！稇椃ā贰段餀?quán)法》中宅基地二元構(gòu)成的選定以及限制流轉(zhuǎn)的規(guī)定，負(fù)載著沉重的使命———農(nóng)民基本的生活保障。宅基地使用權(quán)是個(gè)身份權(quán)利，有司法者認(rèn)為與宅基地有關(guān)的任何權(quán)利主體必須有特定身份，禁止土地流轉(zhuǎn)至集體經(jīng)濟(jì)組織之外，是為了保護(hù)本集體組織成員的利益。所以農(nóng)宅的買賣主體應(yīng)受嚴(yán)格限制，只能是集體經(jīng)濟(jì)組織成員。故城鎮(zhèn)居民所簽署的受讓農(nóng)宅的買賣合同是無效的③。于私法權(quán)利的宅基地使用權(quán)之上附加公法的生存保障功能，好比在私權(quán)的權(quán)利外衣上打下難以消退的行政烙印，這是立法上的矛盾與沖突。社會(huì)保障本應(yīng)是國(guó)家責(zé)任，現(xiàn)今國(guó)家不僅冠冕堂皇地剝奪宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的私權(quán)，還美其名曰是在保護(hù)農(nóng)民利益，這種國(guó)家責(zé)任個(gè)人化的行為豈是農(nóng)民孱弱之身軀所能承受?另外，新農(nóng)村建設(shè)的發(fā)展速度超人預(yù)料。牛耕田、人割禾，農(nóng)民于田地里躬耕千年的畫面已漸漸成為歷史的回憶，一時(shí)從“面朝黃土背朝天”過渡到“新型農(nóng)民”。農(nóng)村的家庭漸以外出務(wù)工為多數(shù)，農(nóng)宅不再是所有農(nóng)戶的長(zhǎng)居之所，此時(shí)對(duì)農(nóng)宅流轉(zhuǎn)再多加限制，究竟是保護(hù)農(nóng)民利益還是損害農(nóng)民利益，值得定奪。2.農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定論。宅基地屬于集體所有，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理，未經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意和準(zhǔn)予，宅基地使用權(quán)不得隨意流轉(zhuǎn)。有人提出，若開放農(nóng)宅買賣市場(chǎng)，將會(huì)使宅基地使用權(quán)旁落農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織之外，甚至?xí)虼嗽斐赊r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的瓦解，導(dǎo)致農(nóng)村社會(huì)的動(dòng)蕩。筆者認(rèn)為，土地的私益性表現(xiàn)為生存利益和財(cái)產(chǎn)利益兩個(gè)方面，當(dāng)前我國(guó)法律對(duì)宅基地的管理重在確立土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的生存利益而限制其財(cái)產(chǎn)利益。但在現(xiàn)實(shí)中其實(shí)并不存在沖突或矛盾，承認(rèn)宅基地上房屋買賣合同的效力并不影響國(guó)家對(duì)集體土地的有效管理。其一，雖然集體組織成員可以通過申請(qǐng)使用宅基地，但基于土地資源的不可再生性，《土地管理法》規(guī)定了嚴(yán)格的審批程序:村民提出申請(qǐng)后村委會(huì)要審核，還需經(jīng)村民會(huì)議同意及鄉(xiāng)人民政府的審查，最終由縣級(jí)土地管理部門審批才可。其二，農(nóng)宅流轉(zhuǎn)絕不可能改變宅基地集體所有的性質(zhì)，宅基地所有權(quán)仍然是集體，沒有脫離集體落入非集體成員手中的可能，集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)宅基地的監(jiān)督管理不受影響。其三，《土地管理法》第62條將農(nóng)民申請(qǐng)宅基地的次數(shù)限定為一次，并確立了一戶一宅原則。同時(shí)還規(guī)定出讓或者出租后不再予以批準(zhǔn)申請(qǐng)宅基地。所以借助于現(xiàn)行管理制度，農(nóng)宅買賣濫用土地資源的情況較難發(fā)生，原始取得的程序限制和房屋轉(zhuǎn)讓后不可再申的處分，已足夠?qū)w土地進(jìn)行有效的行政管理。無償取得宅基地使用權(quán)保障宅基地的生存利益，流轉(zhuǎn)促進(jìn)資本功能發(fā)揮則觀照到宅基地的財(cái)產(chǎn)利益，二者完全可以實(shí)現(xiàn)利益雙贏，以農(nóng)村社會(huì)管理為由否認(rèn)農(nóng)宅買賣合同的效力，以生存利益之盾抵御財(cái)產(chǎn)利益之矛，似無依據(jù)，也無必要。

(二)房地一體的司法混亂

土地與其地上房屋的關(guān)系存在統(tǒng)一主義和分離主義兩種截然不同的立法模式。我國(guó)的農(nóng)宅和所依附的宅基地為各自分離的權(quán)利客體，所有權(quán)人相互獨(dú)立。同時(shí)，“地隨房走，房隨地走”的原則決定了農(nóng)宅與宅基地在實(shí)際利用、經(jīng)濟(jì)交易上必須時(shí)刻捆綁在一起。如此，一方面法律在宅基地權(quán)外另立農(nóng)宅所有權(quán)，預(yù)留了農(nóng)宅所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的異主空間;另一方面，當(dāng)宅基地為農(nóng)宅提供物理基礎(chǔ)，宅基地權(quán)利(至少是宅基地使用權(quán))貌似成為農(nóng)宅所有權(quán)的正當(dāng)權(quán)源，為避免房權(quán)人無權(quán)占有土地的尷尬，只得強(qiáng)行要求“房權(quán)地權(quán)一起走”。分離主義、“房地異主”在先，禁止房地單獨(dú)交易在后，現(xiàn)行法混合主義的色彩必然導(dǎo)致司法的混亂和不確定。為避免法律內(nèi)部矛盾引發(fā)一系列的問題，因而對(duì)法律提供制度上的建制的要求迫在眉睫。

四、農(nóng)村宅基地上房屋流轉(zhuǎn)的實(shí)現(xiàn)

(一)“房地異主”法律關(guān)系的詮釋

1.宅基地用益的債權(quán)法構(gòu)成。根據(jù)《民通意見》第186條規(guī)定①，在外觀上而言，房屋和土地的確難以分割，我們統(tǒng)稱不動(dòng)產(chǎn)，但客觀的不可分離同法律的歸屬問題不可一概而論，把房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)視為一體，有混淆之虞。關(guān)于宅基地用益，所有權(quán)和使用權(quán)是兩種慣性思維中的狀態(tài)，前者是自物權(quán)，后者是用益物權(quán)，固然其能解決基本的宅基地歸屬問題，但二者都是物權(quán)法上的概念，我們忽略了宅基地上第三種的存在狀態(tài)———債法上的權(quán)利，即基于農(nóng)宅所有對(duì)其所占宅基地對(duì)應(yīng)部分的利用權(quán)。在傳統(tǒng)民法理論上，存在地上權(quán)和土地租賃權(quán)之比較分析，就是作為用益物權(quán)和作為債權(quán)的土地使用權(quán)的差異問題［1］(P15)。有關(guān)宅基地用益的物權(quán)法構(gòu)成和債權(quán)法構(gòu)成，清華大學(xué)法學(xué)院教授韓世遠(yuǎn)提出設(shè)立“宅基地法定租賃權(quán)”，同宅基地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)相列而論，以解決宅基地上農(nóng)宅的自有流轉(zhuǎn)問題。不同于固有的模式思維，韓世遠(yuǎn)教授認(rèn)為宅基地的使用收益之處理模式除了傳統(tǒng)的物權(quán)法構(gòu)成模式，還可以包含債權(quán)法的構(gòu)成模式。基于此的債權(quán)法構(gòu)成而言，宅基地之用益也有“有償”與“無償”之劃分:前者往往為租賃關(guān)系，后者對(duì)應(yīng)于無償借用情形中。借助租賃之債，賦予農(nóng)宅新所有權(quán)人法定租賃權(quán)，從而解決了農(nóng)宅占地的權(quán)利正當(dāng)性問題，避免了“房地異主”的尷尬［2］?！抖砹_斯民法典》的立法同樣突破了土地財(cái)產(chǎn)權(quán)二元體系的傳統(tǒng)思維，出現(xiàn)了土地租賃權(quán)的概念，明確了土地租賃權(quán)的債權(quán)物權(quán)化，確立了以土地租賃為核心的土地有償使用制度，將土地租賃權(quán)作為獨(dú)立于土地使用權(quán)和土地所有權(quán)之外的權(quán)利類別進(jìn)行規(guī)定［3］。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)提供的推定也有異曲同工之處，即建筑物受讓人對(duì)建筑物坐落之土地享有租賃權(quán)［4］(P38－47)。推定租賃的補(bǔ)救思路值得贊同，我國(guó)大陸地區(qū)亦可推定農(nóng)宅所有權(quán)人與宅基地使用權(quán)人之間與此同時(shí)達(dá)成關(guān)于農(nóng)宅買賣和土地租賃的債權(quán)合意。房走了，地上的使用權(quán)不一定要跟著走，該租賃權(quán)的成立意味著農(nóng)宅出賣人的宅基地使用權(quán)并未消滅，只是由占有、使用轉(zhuǎn)變以收益為內(nèi)容的一項(xiàng)權(quán)能。2.宅基地租賃合同的推定適用。正如弗里德曼闡述的法律與環(huán)境的關(guān)系①，因?yàn)槎砹_斯采取的是部分土地私有的制度，這與中國(guó)的國(guó)情不可同日而語，所以將土地租賃權(quán)引入中國(guó)的宅基地制度之中，這樣的想法是否合乎法理還有待商榷。但是筆者認(rèn)為強(qiáng)化債權(quán)方式的土地使用，為隨房屋買賣一并轉(zhuǎn)移的土地利用權(quán)賦予一個(gè)獨(dú)立地位，對(duì)于中國(guó)房地一體但權(quán)屬各自獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)框架來說，實(shí)屬可行的解決方法。根據(jù)《俄羅斯聯(lián)邦土地法典》第35條第4款規(guī)定，若建筑物處于禁止流通的土地之上，其仍可被轉(zhuǎn)讓，且建筑物之所有權(quán)人將獲得一種與所有權(quán)不同的其他土地權(quán)利［5］(P300)。禁止流通土地的表述同宅基地在中國(guó)法律制度中的地位相近似，可見在俄羅斯，即便土地不被允許流通，但是其上的建筑物還是可以被轉(zhuǎn)讓的。當(dāng)房屋所有權(quán)人不擁有對(duì)土地進(jìn)行利用的物權(quán)時(shí)，《俄羅斯聯(lián)邦土地法典》引入新的權(quán)利概念———土地有限占有權(quán)。有限占有權(quán)是土地所有權(quán)人和其上建筑物所有權(quán)人達(dá)成的對(duì)土地的“利益平衡”，是一種通過協(xié)商達(dá)成的債權(quán)合意。倘若參見這個(gè)思路，雖然宅基地的所有權(quán)歸集體，且宅基地使用權(quán)依法是不能轉(zhuǎn)讓的，但這都無妨，當(dāng)宅基地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓地上的農(nóng)宅所有權(quán)時(shí)，推定雙方之間也達(dá)成有限占有宅基地的債權(quán)合意。具體來說，受讓人成為農(nóng)宅所有權(quán)人后，在為使用農(nóng)宅所必要的范圍內(nèi)，取得對(duì)該宅基地地塊的有限占有權(quán)。故而，農(nóng)宅買賣并不必然牽扯到宅基地使用權(quán)的物權(quán)轉(zhuǎn)讓問題，土地債權(quán)的介入對(duì)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和農(nóng)宅買賣合同的效力分離做出很好的解釋。

(二)農(nóng)宅買賣合同的效力認(rèn)定

1.合同有效的合法性。對(duì)于宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，根據(jù)相關(guān)法律、行政法規(guī)等②，可知宅基地使用權(quán)只能在集體內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓，城鎮(zhèn)居民受讓宅基地使用權(quán)是違反現(xiàn)行法律和國(guó)家政策的。然而，就此認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同是無效的，筆者實(shí)難贊同。一方面，國(guó)土資源部的意見以及國(guó)務(wù)院的決定和通知，其效力層級(jí)過低，不屬于認(rèn)定合同無效應(yīng)依據(jù)的法律或行政法規(guī);另一方面，雖然《土地管理法》第63條禁止農(nóng)村宅基地之任意流轉(zhuǎn)，但《土地管理法》以“管理”為名，顧名思義，《土地管理法》第63條理應(yīng)是管理性的強(qiáng)制性規(guī)范而非效力性的強(qiáng)制性規(guī)范。誠(chéng)然，根據(jù)《合同法》司法解釋(二)第14條的規(guī)定，其中關(guān)于合同效力的“強(qiáng)制性規(guī)定”，僅指效力性強(qiáng)制性規(guī)定，因此，《土地管理法》第63條不屬于認(rèn)定合同無效的法律規(guī)定，不能成為否認(rèn)合同效力的依據(jù)。私法應(yīng)當(dāng)最大限度地尊重主體意思自治，只要農(nóng)宅買賣不存在《合同法》第52條規(guī)定的無效事由，就應(yīng)當(dāng)肯定合同的有效性。2.合同有效的理論可行性。(1)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則如前所述，實(shí)踐中司法人員的裁判偏向于限制農(nóng)宅的流轉(zhuǎn)，糾紛中的買賣合同多數(shù)被宣布無效。論其功能，法庭的裁判具有引導(dǎo)作用，應(yīng)當(dāng)符合正確的價(jià)值取向和道德觀念，遵循基本的私法準(zhǔn)則，但是合同無效的判決可以發(fā)揮此等功效嗎?頗為質(zhì)疑。質(zhì)言之，依判決加以推論，合同無效的判定相當(dāng)于肯定出賣人出爾反爾的行為。倘若房屋出賣后市場(chǎng)發(fā)生情勢(shì)變動(dòng)，賣方再以房屋不可買賣為名，以房?jī)r(jià)上漲利益有損為實(shí)，主張合同無效的話，試問，這樣違反誠(chéng)實(shí)信用、擾易秩序的行為豈能被容忍?故法院務(wù)必謹(jǐn)慎考慮否認(rèn)合同效力產(chǎn)生的影響。為實(shí)現(xiàn)社會(huì)的誠(chéng)信與公平，筆者強(qiáng)調(diào)以誠(chéng)實(shí)信用原則為據(jù)，倡導(dǎo)肯定買賣合同的效力，否則司法難免淪為鼓吹不誠(chéng)信、幫助惡人利用不法行為獲利的工具。(2)尊重私法主體的意思自治傳統(tǒng)契約理論的基本精神在于平等自由和意思自治，除了《合同法》第52條規(guī)定的法定無效情況以外，契約成立與否，內(nèi)容如何，原則上由當(dāng)事人自由決定。未置可否，合同相對(duì)人享有一定程度的自利。既然農(nóng)宅的所有權(quán)屬于農(nóng)民，那么基于農(nóng)民真實(shí)意思表示而達(dá)成的買賣合同，法律上有什么理由對(duì)其否認(rèn)呢?只要協(xié)議是基于雙方自有、自愿、公平發(fā)生的交易，那買賣合同就應(yīng)當(dāng)被肯定，這既是對(duì)私法主體意思自治最基本的尊重，也是民法作為私法應(yīng)當(dāng)遵循的基本原則。(3)維護(hù)農(nóng)民對(duì)自有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)開放農(nóng)宅的流轉(zhuǎn)不僅能形成有效的市場(chǎng)，體現(xiàn)房屋的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，還維護(hù)了農(nóng)民作為財(cái)產(chǎn)所有人的處分自由。其符合現(xiàn)代社會(huì)需要的制度方為良善之制。如果說宅基地使用權(quán)的免費(fèi)取得具有公共福利性，宅基地乃農(nóng)民賴以生存的所在，國(guó)家限制宅基地使用權(quán)之流轉(zhuǎn)是對(duì)農(nóng)民弱勢(shì)群體的關(guān)懷，那么城市的經(jīng)濟(jì)適用房又何嘗不是呢?為何宅基地不可像經(jīng)濟(jì)適用房那樣自由流轉(zhuǎn)呢?出于對(duì)土地資源的合理配置以及農(nóng)民基本居住保障的考慮，不可否認(rèn)，這樣的出發(fā)點(diǎn)就是基于社會(huì)福利，但保障措施的進(jìn)一步優(yōu)化還需努力。關(guān)于農(nóng)民利益之保護(hù)，其真實(shí)癥結(jié)并非防范非農(nóng)戶對(duì)農(nóng)村宅基地的侵占，國(guó)家及行政機(jī)構(gòu)對(duì)集體土地之肆意掠奪才是對(duì)農(nóng)民利益的威脅所在。3.合同有效的現(xiàn)實(shí)必要性。(1)農(nóng)民的融資需求允許宅基地上之農(nóng)宅買賣是個(gè)現(xiàn)實(shí)需要。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，宅基地作為財(cái)產(chǎn)權(quán)的資本功能日益凸顯，城市化的進(jìn)程和人口流動(dòng)性加強(qiáng)，萌生了農(nóng)民進(jìn)城的渴望。若要在城市扎根立足，農(nóng)民必須有必要的資金保障，但農(nóng)民住宅產(chǎn)權(quán)的不完整性將限制農(nóng)民對(duì)于僅有的宅基地進(jìn)行資本操作。農(nóng)村宅基地只能固守傳統(tǒng)，無法進(jìn)行商品化和資產(chǎn)化，遲遲未能進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)農(nóng)民來說是一種財(cái)產(chǎn)利益的制度性損失。既為了不影響金融資本進(jìn)軍農(nóng)村，也為了幫助農(nóng)民在城市里有更豐裕的物質(zhì)條件，允許宅基地上房屋的買賣流轉(zhuǎn)，又有何不可?何況，土地是農(nóng)民的命根子，房子更是他們安身立命之所，非必需的情況下農(nóng)民輕易不會(huì)出賣房屋，現(xiàn)實(shí)中的萬不得已往往是因?yàn)榇嬖诟逼鹊馁Y金需求，或是治病救人或是為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)籌資等。承認(rèn)合同的有效性，創(chuàng)造了一條融資渠道，對(duì)農(nóng)民們的裨益尤為明顯。2015年2月，國(guó)家出臺(tái)農(nóng)村宅基地改革試點(diǎn)草案。草案的出臺(tái)讓無數(shù)傳統(tǒng)躬耕于田的農(nóng)戶看到曙光，也使筆者之見有了更多實(shí)現(xiàn)的可能，為之欣喜。(2)稀缺資源的充足利用現(xiàn)今農(nóng)民的宅基地已不單純是一個(gè)基本生存保障的問題，隨著農(nóng)村勞動(dòng)力的大量轉(zhuǎn)移，在城里買房舉家搬遷的現(xiàn)象已然普遍。類似于城市大量“鴿子樓”的存在，農(nóng)民市民化使得原住宅基地被部分閑置，形成“空心村”，農(nóng)村多余房產(chǎn)的處置問題亟待解決。為了充分利用土地這一稀缺資源，不得不說出賣農(nóng)宅是最佳的處置方式，故承認(rèn)農(nóng)宅買賣合同的效力實(shí)有必要。再者，《土地管理法》規(guī)定有且只能由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織之成員享有宅基地使用權(quán)，當(dāng)農(nóng)宅作為遺產(chǎn)發(fā)生繼承問題時(shí)，面臨非集體成員繼承人對(duì)宅基地繼承權(quán)利的阻礙。如果肯定農(nóng)宅買賣合同的效力，意味著農(nóng)宅的流轉(zhuǎn)并不以經(jīng)濟(jì)組織成員為主體要件，如此便能解決上述的權(quán)利沖突，故合同有效符合事理，足以采取。(3)市場(chǎng)買方的客觀存在或是投資建設(shè)，或是養(yǎng)老居住，或是休閑度假，現(xiàn)實(shí)存在城市居民的買方需求，并且有供有需的買賣之勢(shì)日趨高漲。當(dāng)下農(nóng)村集體成員生死更替，或有己宅而不居，然宅基地之調(diào)整，卻未能總是與居住需求之多變相匹配，因而現(xiàn)實(shí)的住房需求持續(xù)存在。尊重市場(chǎng)調(diào)整，承認(rèn)買賣合同效力，正是適應(yīng)社會(huì)需要之良舉。

作者:張文 單位:華僑大學(xué)

［參考文獻(xiàn)］

［1］王澤鑒．王澤鑒法學(xué)全集•第十六卷民法物權(quán):用益物權(quán)•占有［M］．北京:中國(guó)政法大學(xué)出版社，2003．

［2］韓世遠(yuǎn)．宅基地的立法問題———兼析物權(quán)法草案第十三章“宅基地使用權(quán)”［J］．政治與法律，2005(5)．

［3］黃道秀．俄羅斯聯(lián)邦民法典:全譯本［M］．北京:北京大學(xué)出版社，2007．

第4篇：土地法對(duì)宅基地規(guī)定范文

中江縣地處四川盆地偏北，是四川省25個(gè)丘陵大縣之一，是傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大縣。截至2011年年末，全縣總?cè)丝?43.20萬人，其中87%是農(nóng)村人口。

農(nóng)村土地及其附著物抵押狀況

農(nóng)村土地。在調(diào)查中我們了解到，由于農(nóng)村土地不論哪種用途，僅在1997年核發(fā)了《農(nóng)村集體土地使用證》，1997年之后農(nóng)戶使用(經(jīng)營(yíng))土地用途發(fā)生的變更情況，至我們今年上半年進(jìn)行調(diào)查時(shí)都還沒有得到國(guó)土部門認(rèn)證。同時(shí)，不論是哪種用途的土地，廣大農(nóng)戶沒有個(gè)人土地使用權(quán)證。根據(jù)國(guó)家土地管理局1995年9月11日的《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》：經(jīng)縣級(jí)人民政府土地管理部門登記的集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)，其他類型的集體土地使用權(quán)不得抵押。據(jù)此規(guī)定，現(xiàn)有農(nóng)村土地沒有抵押權(quán)。

農(nóng)戶房產(chǎn)。1997年前建成的農(nóng)戶房產(chǎn)多為土坯草房或土坯瓦房，雖有權(quán)屬證書，但其價(jià)值低廉、幾乎沒有變現(xiàn)能力，金融機(jī)構(gòu)出于風(fēng)險(xiǎn)控制考慮，對(duì)這部分農(nóng)戶房產(chǎn)拒絕抵押；1997年后，特別是2008年“5·12大地震”后建成的房屋基本為磚泥二層樓房，在價(jià)值上雖然相對(duì)較高，但均沒有產(chǎn)權(quán)登記，沒有權(quán)屬證書，自然無法進(jìn)行抵押登記。

林權(quán)。一方面雖然大部分林地具有林權(quán)登記證書，但林業(yè)管理部門對(duì)林權(quán)抵押業(yè)務(wù)不熟悉，基本上不給予抵押登記；另一方面當(dāng)貸款發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)后，由于采伐限額和采伐后林木更新要求，金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為抵押林權(quán)執(zhí)行難度大，緣于風(fēng)險(xiǎn)控制，金融機(jī)構(gòu)也不愿意發(fā)放林權(quán)抵押貸款。

突出問題

目前，中江縣的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)較大程度地限制了農(nóng)村居民參與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的能力和范圍。承包經(jīng)營(yíng)土地、宅基地及其上的房屋、林木仍為絕大多數(shù)農(nóng)民的主要財(cái)產(chǎn)，雖然土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)較為活躍，但宅基地及其附著物一直被排斥在土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)之外。宅基地使用權(quán)不得進(jìn)行抵押，其上的房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移也受到法律的種種限制。特別是對(duì)宅基地上房屋的抵押?jiǎn)栴}，目前仍沒有可以參照適用的法律法規(guī)和政策文件，有大量的農(nóng)村資產(chǎn)被排斥在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之外。以中江縣2011年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為例，中江縣農(nóng)村人口有124.91萬人，農(nóng)村住戶人均居住面積41.55平方米，全縣農(nóng)村住戶房屋面積達(dá)5190萬平方米，若對(duì)這些房屋進(jìn)行抵押登記，按每平方米造價(jià)500元計(jì)算，中江縣就可以盤活總價(jià)值高達(dá)259.5億元農(nóng)村住戶房屋資產(chǎn)。這一巨大資產(chǎn)存量因?yàn)榈貌坏椒纱_認(rèn)，無法進(jìn)行抵押融資，可說是導(dǎo)致農(nóng)村金融市場(chǎng)發(fā)展滯后、農(nóng)民貸款難的一個(gè)重要因素。

農(nóng)村土地抵押登記缺少法律法規(guī)支持。雖然《農(nóng)村土地承包法》允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)通過轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，但是對(duì)于其抵押的問題，《土地管理法》、《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》都是明令禁止的?！段餀?quán)法》第一百八十四條規(guī)定“下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外”。這里的“除外規(guī)定”指的是該法第一百八十條規(guī)定的“債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”，并沒有對(duì)宅基地的例外規(guī)定。

農(nóng)房抵押發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)后，一旦執(zhí)行被拍賣，抵押人將無處居住。我國(guó)《土地法》第六十二條規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”?！斗课莸怯涋k法》第八十二條規(guī)定“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋，可以依照本辦法的規(guī)定申請(qǐng)房屋登記”。由上述條文可知，宅基地上的房屋屬私有財(cái)產(chǎn)，建造人享有所有權(quán)，可以進(jìn)行房屋登記，受法律保護(hù)。并且，在通常情況下，建造人與宅基地使用權(quán)人是同一人或同屬一戶。再由于根據(jù)《土地管理法》第六十二條規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”，可知農(nóng)村村民可以將宅基地上的房屋所有權(quán)以出賣、出租的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)移，宅基地使用權(quán)隨著宅基地上房屋的所有權(quán)一并轉(zhuǎn)移，農(nóng)村村民在喪失宅基地使用權(quán)后，不能再申請(qǐng)宅基地。

相關(guān)建議

面對(duì)農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化、土地經(jīng)營(yíng)集約化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展趨勢(shì)，以土地這一基本生產(chǎn)要素流轉(zhuǎn)為基礎(chǔ)的農(nóng)村土地及其附著物抵押貸款將長(zhǎng)期成為農(nóng)村金融創(chuàng)新關(guān)注的熱點(diǎn)。然而，面對(duì)相關(guān)法律的制約和諸多問題的困擾，如何“破冰”，要舉內(nèi)外之力，逐步實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地及其附著物向信貸資源的轉(zhuǎn)化。

實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地及其附著物的抵押登記，拓寬融資渠道。目前農(nóng)村土地及其附著物抵押的法律依據(jù)尚未修改，抵押過程中存在著抵押價(jià)值不高、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)困難等很多需要解決的潛在問題，需要政府在充分論證的基礎(chǔ)上，出臺(tái)或修改相關(guān)法律和政策，使各級(jí)金融部門及社會(huì)經(jīng)濟(jì)實(shí)體對(duì)農(nóng)村土地及其附著物作為押物的借貸關(guān)系予以認(rèn)可、支持，同時(shí)允許在農(nóng)村土地承包期限內(nèi)、不改變土地用途的前提下，允許將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為注冊(cè)資本，以實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地及其附著物抵押登記機(jī)制與金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制的有效對(duì)接。

第5篇：土地法對(duì)宅基地規(guī)定范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)村空置宅基地；空置權(quán)；法律制度思考

目前我國(guó)許多農(nóng)村地區(qū)都不同程度地存在“空心村”和“一戶多宅”的現(xiàn)象，土地資源浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。針對(duì)這一情況，2008年總理在政府工作報(bào)告中指出，“建設(shè)用地包括農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地，要控制增量，盤活存量，提高土地利用效率和集約化程度”。因此對(duì)農(nóng)村空置宅基地進(jìn)行有效的法律規(guī)范顯得迫在眉睫。

一、農(nóng)村空置宅基地現(xiàn)狀及引發(fā)的問題

(一)農(nóng)村空置宅基地的現(xiàn)狀及特點(diǎn)

我國(guó)“空心村、超標(biāo)準(zhǔn)占地現(xiàn)象較為普遍。有關(guān)資料顯示，2006年在全國(guó)0．16億公頃村莊建設(shè)用地中大約有10％一15％的土地被閑置¨。農(nóng)村大量宅基地被空置有以下幾個(gè)原因：第一，隨著城市化進(jìn)程加快，大量農(nóng)村人口從農(nóng)村遷往城市，如村民外出務(wù)工、農(nóng)轉(zhuǎn)非、子女求學(xué)定居城市。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從農(nóng)村到城鎮(zhèn)因人口遷移而增加的城鎮(zhèn)人口占城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)量的3O％以上；第二，隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，一些村民紛紛從原住房搬到交通便利的地方選址建房，形成“空心村”現(xiàn)象；第三，相關(guān)配套措施改革滯后，大量農(nóng)村空置宅基地得不到有效處理，例如土地置換、騰退制度不健全。

目前我國(guó)空置宅基地的特點(diǎn)是：一是出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)，這些地區(qū)交通不便，沒有形成自己獨(dú)特的致富之路，大量人員長(zhǎng)久外出務(wù)工，致使大量房屋長(zhǎng)期空置；二是分布散亂，荒置宅基地雜亂無章散布于村莊各處；三是空置宅基地與宅基地需求激增矛盾突出。按照現(xiàn)行法律，只要有新的農(nóng)戶產(chǎn)生，該戶人家就有權(quán)得到一塊宅基地。但法律沒有規(guī)定子女繼承房產(chǎn)后不得另占有宅基地，繼承后的空置宅基地大量涌現(xiàn)；四是不可流轉(zhuǎn)性，農(nóng)村宅基地的福利性質(zhì)決定了它的不可交易性。

(二)農(nóng)村空置宅基地引發(fā)的社會(huì)問題

首先，一方面大量農(nóng)村閑置宅基地的存在，造成了土地資源的巨大浪費(fèi)，極不利于農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展；另一方面廢棄宅基地——荒草連片、殘?jiān)珡U墟、鼠蛇猖獗破壞了農(nóng)莊優(yōu)美的人居生態(tài)環(huán)境。其次，空置宅基地雜亂無章的局面引發(fā)一系列農(nóng)村治安問題。雜亂荒廢的宅基地?zé)o人居住，一方面使很多鄰近的住戶失去安全防護(hù)網(wǎng)的保護(hù)，盜竊、搶劫等侵犯財(cái)產(chǎn)罪多發(fā)。據(jù)人民網(wǎng)報(bào)道，2008年1月～9月，全國(guó)農(nóng)村共發(fā)生盜竊糧食、牲畜、生產(chǎn)資料等侵財(cái)案件88萬起，占總數(shù)的3l％；另一方面宅基地需求緊張與大量閑置是導(dǎo)致農(nóng)村宅基地糾紛案件數(shù)量不斷攀升的一個(gè)重要因素，嚴(yán)重影響了農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定。最后，廢棄宅基地打亂了村莊規(guī)劃，致使村基礎(chǔ)設(shè)施如村道、農(nóng)村電網(wǎng)和水利設(shè)施項(xiàng)目改造建設(shè)步履維艱，社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)難以落實(shí)。

二、當(dāng)前涉及農(nóng)村空置宅基地的法律制度的缺陷

(一)法律沒有對(duì)空置宅基地作出準(zhǔn)確的定義

1999中華人民共和國(guó)《閑置土地處置辦法》第二條規(guī)定閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。1993年6月《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》第十八條第二款規(guī)定“使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準(zhǔn)”?，F(xiàn)行《土地管理法》三十七條規(guī)定“連續(xù)二年未使用的建設(shè)用地者使用權(quán)可以無償收回”。這些法律法規(guī)都沒有賦予空置宅基地一個(gè)確切的概念。

(二)空置宅基地權(quán)屬規(guī)定存在法律缺陷

根據(jù)原國(guó)家土地管理局頒布的1995年《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第四十八條的規(guī)定“非農(nóng)業(yè)戶口居民(含華僑)原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，可依法確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。原在農(nóng)村居住，后轉(zhuǎn)為城市戶口，其原在農(nóng)村的空房房屋產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生變化”。

農(nóng)村宅基地是對(duì)農(nóng)民的福利措施，既然是非農(nóng)村戶口無論何種情況都必須收回宅基地使用權(quán)。其地上構(gòu)筑物的權(quán)屬可以不變，但不能在永久性享有建筑物所有權(quán)的同時(shí)占用農(nóng)村宅基地。城鎮(zhèn)戶口人員已經(jīng)享有城市社會(huì)保障制度就不能再無限期享有農(nóng)民的福利待遇。另外根據(jù)國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)，目前，我國(guó)農(nóng)村集體土地使用權(quán)登記發(fā)證率僅為73％，集體土地所有權(quán)登記發(fā)證率更是只有5l％，因此我國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)滯后，也是解決空置宅基地的土地產(chǎn)權(quán)問題的一個(gè)重大障礙。

(三)空置宅基地收回程序效率不高

《土地管理法》三十七條規(guī)定“連續(xù)二年未使用的建設(shè)用地，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)；該土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種”?！洞_定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第五十二條規(guī)定“空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的宅基地，不確定土地使用權(quán)。已經(jīng)確定使用權(quán)的，由集體報(bào)經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，注銷其土地登記，土地由集體收回”。相對(duì)于農(nóng)村空置宅基的收回縣級(jí)、鄉(xiāng)級(jí)、村級(jí)三級(jí)步驟過于復(fù)雜。大多數(shù)農(nóng)民怠于做這種對(duì)自己不利又費(fèi)時(shí)費(fèi)力的事。

(四)空置宅基地執(zhí)法與督察難以到位

涉及到司法機(jī)關(guān)，國(guó)家法律指導(dǎo)地方制定、實(shí)施適合本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的法規(guī)，然而地方法院在判案時(shí)不愿適用地方性法規(guī)，政府及其相關(guān)部門在工作中不能依地方性法規(guī)而行政的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生；涉及地方土地執(zhí)法人員，由于沒有強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，加之受自身素質(zhì)和基層工作條件低的限制，執(zhí)法、督察只是浮于形式；涉及到村民，由于“宅基地屬私有財(cái)產(chǎn)”的思想根深蒂固，收回空置宅基地是不可理解的事，容易遭到他們頑強(qiáng)的抵制。這些原因使得國(guó)家建立的土地調(diào)查制度、土地統(tǒng)計(jì)制度、全國(guó)土地管理信息制度大多流于形式。

三、農(nóng)村空置宅基地管理的法律制度思考

(一)對(duì)空置宅基地的嚴(yán)格定義

法律必須對(duì)那些屬于農(nóng)村空置宅基地作出全面的規(guī)定，為空置宅基地的收回及確權(quán)發(fā)證做好鋪墊。筆者認(rèn)為空置宅基地應(yīng)該包括以下幾種情況：一村莊規(guī)劃前后未開發(fā)利用的宅基地；二拆舊建新后的廢棄宅基地；三繼承未充分利用的閑置宅基地；四農(nóng)民農(nóng)轉(zhuǎn)非后和長(zhǎng)期外出務(wù)工產(chǎn)生的閑置宅基地。法律推出這一規(guī)定后可以進(jìn)一步作出司法解釋，對(duì)村莊規(guī)劃前未開發(fā)利用的宅基地，統(tǒng)一劃歸空置宅基地，村莊規(guī)劃后未利用超過兩年即為空置宅基地；對(duì)拆舊建新，只要另擇址建房，舊宅基地劃歸空置宅基地；繼承人不符合申請(qǐng)宅基地的條件，繼承的宅基地即為空置宅基地；對(duì)農(nóng)轉(zhuǎn)非人員或長(zhǎng)期外出務(wù)工人員進(jìn)行測(cè)查．如果經(jīng)濟(jì)狀況達(dá)到城市最低生活保障水平、其宅基地閑置連續(xù)超過5～10年，即列為空置宅基地。這一規(guī)定明確賦予村民兩年、五年至十年的宅基地空置權(quán)，充分保證了村民的居住權(quán)，但期間過后使用權(quán)人的空置權(quán)利自然消失。對(duì)于宅基地上房屋限期做出處理決定，或放棄房屋所有權(quán)或折價(jià)處理。這樣既充分保證了宅基地使用權(quán)人的權(quán)利，也保證了其他宅基地使用權(quán)申請(qǐng)人的權(quán)利。

(二)簡(jiǎn)化農(nóng)村宅基地收回程序

收回農(nóng)村空置宅基地，必須針對(duì)各種具體情況，簡(jiǎn)化宅基地收回程序。法律可規(guī)定對(duì)于連續(xù)兩年未利用的空置宅基地，滿兩年期限自動(dòng)收回集體所有，由村委會(huì)上報(bào)縣級(jí)國(guó)土資源部門注銷登記；對(duì)于其上有閑置可利用房屋的宅基地，過了規(guī)定的5～l0年空置期間，使用權(quán)人拒不處理其房屋的，宅基地使用權(quán)自動(dòng)收歸集體，村委會(huì)報(bào)縣級(jí)國(guó)土資源部門注銷登記。

(三)制定統(tǒng)一、全面、權(quán)威的農(nóng)村空置宅基地法律

根據(jù)《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》第十條規(guī)定的內(nèi)容，對(duì)空置宅基地的處理規(guī)定比較全面，但是這一《意見》畢竟只是準(zhǔn)法規(guī)。本人認(rèn)為，我國(guó)應(yīng)制定統(tǒng)一的農(nóng)村空置宅基地收回法，把《意見》第十條的措施收入到《中華人民共和國(guó)土地法》中或者單獨(dú)做出詳細(xì)的國(guó)家司法解釋。這就解決了法院在判案時(shí)不愿適用地方性法規(guī)、政府及其部門在工作中不能依地方性法規(guī)而行政的問題。

四、建立促進(jìn)農(nóng)村空置宅基地充分利用的配套法律措施

1．建立嚴(yán)格的農(nóng)村宅基地使用登記制度嚴(yán)格執(zhí)行“一戶一宅”的法律規(guī)定，嚴(yán)格按照《土地登記辦法》規(guī)定的程序進(jìn)行。要將村內(nèi)所有的閑置宅基地以及空閑地逐個(gè)摸底排查，登記造冊(cè)，經(jīng)查確屬長(zhǎng)期閑置的，要依法收回其使用權(quán)，重新利用；對(duì)于被登記在冊(cè)的閑置宅基地以及空閑地，村委會(huì)規(guī)劃土地時(shí)，應(yīng)將其列為首選對(duì)象，優(yōu)先考慮，發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

2．建立農(nóng)村閑置房屋的評(píng)估制度《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)規(guī)定》(征求意見稿)，對(duì)于閑置的破損房屋拆除后，宅基地由村集體收回，重新分配產(chǎn)權(quán)，統(tǒng)一調(diào)配使用，做到閑置房屋從擁有者到需要者的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。筆者認(rèn)為對(duì)地上建筑物保存完好或較好，且有經(jīng)濟(jì)價(jià)值者，其所有人遷入城鎮(zhèn)居住，只要其超過了宅基地5—1O年的空置期限就要進(jìn)行合理估價(jià)，然后進(jìn)人“宅基地儲(chǔ)備中心進(jìn)行住房交易”。對(duì)農(nóng)村房屋的估價(jià)方法、程序、估價(jià)人員資質(zhì)可以按照1992年《城市房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)管理暫行辦法》。買賣雙方協(xié)商一致，農(nóng)民也可以自己估價(jià)。:

第6篇：土地法對(duì)宅基地規(guī)定范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地；現(xiàn)狀；存在問題；對(duì)策

中圖分類號(hào)：G812.42文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)民的收入逐步提高，加上人口增長(zhǎng)的需要，群眾要求改善居住條件的愿望也越來越迫切，建設(shè)新型農(nóng)村社區(qū)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，構(gòu)筑一體化格局是農(nóng)村建設(shè)發(fā)展的必然方向，是發(fā)揮土地資源集約效益，加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的重要途徑，也是徹底改善農(nóng)民居住條件、提升農(nóng)村公共服務(wù)水平的重要途徑。當(dāng)前，就我縣農(nóng)村住房建設(shè)的現(xiàn)狀、存在的問題進(jìn)行了深入調(diào)查，并根據(jù)各地實(shí)際提出幾點(diǎn)建議。

一、農(nóng)村宅基地使用現(xiàn)狀

平邑縣位于魯南，沂蒙山區(qū)西南部，丘陵多，平原少，總?cè)丝诮咏?00萬，其中66.11萬在農(nóng)村，通過對(duì)全縣農(nóng)村宅基地進(jìn)行摸底調(diào)查，截至2007年，全縣農(nóng)村居民點(diǎn)總規(guī)模為12625.9公頃，人均用地面積180平方米，嚴(yán)重超出了山東省實(shí)施《中華人民共和國(guó)土地管理法》辦法第四十三條規(guī)定。按照目前相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)村村民建住宅，必須符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，結(jié)合舊村改造、農(nóng)村危房改造與上樓工程、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤等，充分利用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和山坡荒地，嚴(yán)格控制占用農(nóng)用地。新建宅基地面積限額為：城市郊區(qū)及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）所在地，每戶面積不得超過166m2；平原地區(qū)的村莊，每戶面積不得超過 200 m2 。村莊建在鹽堿地、荒灘地上的，可適當(dāng)放寬，但最多不得超過264 m2 ；山地丘陵區(qū)，村址在平原地上的，每戶面積132m2；坡薄地上的，每戶面積可以適當(dāng)放寬，但最多不得超過264 m2。

二、存在的主要問題

1、村莊規(guī)劃滯后和缺乏。長(zhǎng)期以來，農(nóng)村住宅建設(shè)缺乏統(tǒng)一的村鎮(zhèn)規(guī)劃農(nóng)村建房隨意性大。加上土地利用粗放，法制觀念淡薄等，在沒有進(jìn)行土地審批的情況下，私自建房現(xiàn)象屢見不鮮，村民建房選址多數(shù)是在自家承包田、自留地或交通便利的村莊道路附近，沒有統(tǒng)一規(guī)劃，使村莊布局雜亂無章、零散分布。建新房的同時(shí)，老房子又沒有拆除，以致農(nóng)村建房容積率低、一戶多宅、建新不拆舊等問題普遍存在。這樣便形成了“空心村”，使得村莊外延擴(kuò)張，耕地遭到破壞、土地資源嚴(yán)重浪費(fèi)。

2、村民思想觀念陳舊，合法取得土地使用權(quán)的意識(shí)薄弱。當(dāng)前，在很大一部分村民中都存在盲目攀比的現(xiàn)象。房子高、房子大就是地位的象征，沒有好房子就找不到對(duì)象等講排場(chǎng)、比闊氣的錯(cuò)誤思想觀念，造成農(nóng)民建房越建越高，越建越大；為了獲得如意的宅基地，采取各種各樣的手段，導(dǎo)致大量空置宅基地、空閑宅基地的產(chǎn)生，也給那些不法分子創(chuàng)造了違法機(jī)會(huì)。

3、未批先建、宅基地超標(biāo)、宅基不均現(xiàn)象嚴(yán)重，主要表現(xiàn)為部分村民未經(jīng)國(guó)土資源管理部門和縣、鄉(xiāng)人民政府批準(zhǔn)擅自建房或超標(biāo)準(zhǔn)建房；將舊房或者新房賣掉，重新申請(qǐng)宅基地，從中獲得土地收益，這種現(xiàn)象在城郊農(nóng)村尤為突出；采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)宅基地，如瞞報(bào)已有房屋、虛報(bào)家庭人口、新房建起而舊房不拆等，這是造成一戶多宅的一個(gè)主要原因。于此相反，還有許多農(nóng)民沒有宅基地，一家?guī)状司幼≡谝黄?，致使幾戶只有一處住宅，容易引發(fā)各種矛盾。

4、村級(jí)管理職能弱化，主管機(jī)關(guān)監(jiān)督滯后。當(dāng)前村級(jí)組織自治職能弱化，缺乏調(diào)控能力，一戶多宅的農(nóng)戶不退多余的宅基地，沒有宅基地的農(nóng)戶家得不到宅基地，同時(shí)又存在著越權(quán)批地現(xiàn)象出現(xiàn)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土、房建等監(jiān)督管理部門因受權(quán)限、政策的影響，不能安排農(nóng)房建設(shè)占地指標(biāo)，只能起引導(dǎo)作用，對(duì)農(nóng)戶的需求也素手無策。

5、法規(guī)不完善。法定程序繁瑣，土地違法處理難?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，違法建筑必須無條件拆除或收回，而法律賦予土地管理部門的執(zhí)法權(quán)力只是單一的制止權(quán)，按照法定程序處罰、申請(qǐng)法院執(zhí)行，還得需要很長(zhǎng)的時(shí)間，期間違法建筑已成規(guī)模，這時(shí)候再去執(zhí)行，群眾抵觸情緒極端強(qiáng)烈，強(qiáng)制執(zhí)法也容易造成資源浪費(fèi)。所以，拆除違法建筑物顯然是不現(xiàn)實(shí)的，因此，對(duì)違法占地行為，只能采取行政、經(jīng)濟(jì)和法律手段綜合處理，最終也沒從根本上解決問題。

三、建議及對(duì)策

1、完善村鎮(zhèn)規(guī)劃。統(tǒng)籌合理安排建房用地，編制好村莊規(guī)劃設(shè)計(jì)。加強(qiáng)村莊建設(shè)規(guī)劃，農(nóng)村村民建房應(yīng)當(dāng)與舊村改造、新村規(guī)劃相結(jié)合，充分利用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地，嚴(yán)格控制占用耕地建房?？捎纱逦瘯?huì)按照土地利用總體規(guī)劃和村莊建設(shè)規(guī)劃統(tǒng)一安排使用，積極引導(dǎo)農(nóng)村村民住宅建設(shè)按規(guī)劃、有計(jì)劃的逐步向小城鎮(zhèn)和中心村集中。鼓勵(lì)在農(nóng)村大力開展田、水、路、林、村綜合整治，通過農(nóng)民住房拆舊建新、實(shí)施城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，在增加耕地?cái)?shù)量、提高耕地質(zhì)量的同時(shí)，改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件，促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。由建設(shè)、國(guó)土部門和鎮(zhèn)（街道）、村共同規(guī)劃定點(diǎn)，以保證村莊規(guī)劃的順利實(shí)施。

2、加大土地法規(guī)政策宣傳力度。宣傳《土地管理法》及相關(guān)法規(guī)，增強(qiáng)群眾的法制意識(shí)、土地政策意識(shí)和土地憂患意識(shí)，貫徹落實(shí)“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處不超過標(biāo)準(zhǔn)的住宅”，牢固樹立宅基地、自留地、承包地屬于集體所有，個(gè)人只擁有使用權(quán)，沒有處置權(quán)的意識(shí)，破除宅基地屬于私有的觀念，增強(qiáng)村民節(jié)約土地、依法用地的法律意識(shí)。

3、開展“空心村”、一戶多宅整治。加大對(duì)“空心村”、空閑土地、空置住房、一戶多宅的調(diào)查清理工作，指定改造、利用、規(guī)劃計(jì)劃。加大盤活存量建設(shè)用地的力度，農(nóng)村村民新建、改建、擴(kuò)建住宅要先行安排使用村內(nèi)空閑地、老宅基地以及荒坡地、廢棄地。凡村內(nèi)有空閑地、老宅基地和未利用地，一律不得批準(zhǔn)占用耕地。對(duì)一戶多宅和空置住宅，要制定激勵(lì)措施，鼓勵(lì)農(nóng)民騰退多余宅基地。凡新建住宅后應(yīng)退舊宅基地的，要采取簽定合同等措施，確保按期拆除舊房，交出舊宅基地。依據(jù)法律規(guī)定，可以處理不按規(guī)定使用宅基地的農(nóng)戶。一是對(duì)超標(biāo)準(zhǔn)使用宅基地，由用地者向土地所有者和管理者按超占面積繳納土地超占費(fèi)，土地超占費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)可參照集體土地流轉(zhuǎn)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)收取，收取年限以5年為1個(gè)基期。二是一戶多宅的，按照加權(quán)遞增的辦法征收超占費(fèi)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前者，讓多宅戶感到無利可圖，直至退出多余的宅基地。三是對(duì)繼承取得或非集體經(jīng)濟(jì)組織成員通過買賣、贈(zèng)與等渠道取得，現(xiàn)不屬于集體經(jīng)濟(jì)組織成員而使用宅基地的，同樣參照流轉(zhuǎn)辦法，繳納土地使用費(fèi)。集體經(jīng)濟(jì)組織收取的使用費(fèi)應(yīng)用于集體公共設(shè)施建設(shè)。

4、加強(qiáng)宅基地法律、法規(guī)體系的建設(shè)和完善。徹底打破城鄉(xiāng)二元分割的土地利用機(jī)制，建立健康有序的農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。明確農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)條件、范圍、方式、期限、收益分配及流轉(zhuǎn)后土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系的調(diào)整等。建立土地流轉(zhuǎn)收益分配機(jī)制，絕對(duì)地租歸集體土地所有者，因國(guó)家投資的各類公共基礎(chǔ)設(shè)施等產(chǎn)生的土地增值收益歸政府，再次分配應(yīng)歸宅基地使用人用于對(duì)地上房屋投資的補(bǔ)償。

第7篇：土地法對(duì)宅基地規(guī)定范文

摘要：隨著農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程的不斷加快，空心村已經(jīng)成為社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的一大阻礙。城市化進(jìn)程一方面為空心村的改造創(chuàng)造了良好的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境，另一方面對(duì)人們思想、行為方式造成了巨大沖擊，使得改造過程錯(cuò)綜復(fù)雜。從空心村形成過程出發(fā)，探析空心村形成原因，并針對(duì)空心村改造過程中存在的問題提出解決措施。

關(guān)鍵詞：城市化 空心村 成因 對(duì)策

中圖分類號(hào)：F310.22 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673－291X（2011）26－0024－02

農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)是縮小城鄉(xiāng)之間的差距，解決我國(guó)“三農(nóng)”問題和實(shí)現(xiàn)農(nóng)村現(xiàn)代化的有效途徑之一，而空心村的出現(xiàn)延緩了這一進(jìn)程?？招拇迨侵赣捎谵r(nóng)村居民點(diǎn)用地不合理，新建住宅過分集中在村莊，村莊內(nèi)存在大量空閑的宅基地和閑置的老房子，從而形成了用地狀況“內(nèi)空外延”的村莊布局?？招拇宓拇嬖趷夯宿r(nóng)民的生活環(huán)境，并成為各種矛盾糾紛的誘因，為社會(huì)不穩(wěn)定因素的滋生提供了土壤，影響了農(nóng)村的可持續(xù)發(fā)展。

一、城鎮(zhèn)化過程中空心村問題形成過程分析

據(jù)相關(guān)資料顯示，我國(guó)空心村的形成從20世紀(jì)80年代中期開始凸現(xiàn)，但尚不明顯。90年代中期，隨著改革開放的不斷深入，整個(gè)中國(guó)社會(huì)逐漸由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)被逐步打破，人們?cè)诔青l(xiāng)之間頻繁流動(dòng)，空心村的數(shù)量逐步增加，范圍逐步擴(kuò)大。90年代后期我國(guó)處于從傳統(tǒng)社會(huì)向現(xiàn)代社會(huì)轉(zhuǎn)型的加速時(shí)期，農(nóng)村的空心村問題日漸突出，逐步成為制約農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大阻礙。

20世紀(jì)80年代中期，空心村尚未大規(guī)模形成。由于缺少科學(xué)的規(guī)劃，大多數(shù)村房屋建設(shè)基本沒有經(jīng)過正規(guī)設(shè)計(jì)和科學(xué)選址，主要依農(nóng)民自身意愿而建，但其設(shè)計(jì)受農(nóng)村習(xí)俗、風(fēng)土人情等潛在規(guī)則影響。房屋建設(shè)一般就地取址，房屋類型繁多，建房分散，質(zhì)量不一。部分房屋由于年代久遠(yuǎn)，建筑材料性能惡化，很多屋主進(jìn)城定居，老房屋因無人管理而廢棄于村中。這是空心村形成的重要原因之一。

90年代中期，社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，更多思想較為開放的農(nóng)民進(jìn)城加入了城市工業(yè)化的大軍。在參與城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的過程中，農(nóng)民不但積累了一定的財(cái)富，而且生活方式逐漸與城市居民接軌，部分返鄉(xiāng)“富農(nóng)”為追求生活質(zhì)量開始仿城市建筑建造新居所。就農(nóng)村習(xí)俗而言，建房屬于農(nóng)民自身的事情，因此，建房無統(tǒng)一規(guī)劃、亂挖亂建現(xiàn)象嚴(yán)重。新建房屋建設(shè)脫離原有的一層結(jié)構(gòu)向多層結(jié)構(gòu)發(fā)展，農(nóng)村“低房屋”與“高房屋”開始并存，原有整齊的村容村貌被破壞，村中貧富差距也隨之拉大。

90年代后期，我國(guó)從傳統(tǒng)社會(huì)向現(xiàn)代社會(huì)轉(zhuǎn)型加快，農(nóng)民財(cái)富在急速增加的同時(shí)思想觀念也發(fā)生了巨大變化。在村中無序建房狀況無法遏制的情況下，部分農(nóng)民外遷將住房建在村子，老宅基地閑置原地，呈現(xiàn)出分散零亂、一戶多宅的村莊面貌。住宅布置的不合理，一方面不利于村容村貌的建設(shè)，另一方面也造成了村內(nèi)排水不暢、地表積水、環(huán)境惡化等嚴(yán)重問題。農(nóng)村城鎮(zhèn)化的建設(shè)與空心村的矛盾日益突出，空心村的改造已刻不容緩。

二、城鎮(zhèn)化過程中空心村形成原因分析

（一）城鎮(zhèn)化過程中村莊缺乏科學(xué)規(guī)劃

地方政府重城輕鎮(zhèn)、重鎮(zhèn)輕村的現(xiàn)象比較普遍。因此，城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中城市通常有相對(duì)完整、具體的規(guī)劃指導(dǎo)，而多數(shù)農(nóng)村尚未被納入城市總體規(guī)劃之內(nèi)。部分村莊雖制定了自己的規(guī)劃但受集體土地流轉(zhuǎn)制度、資金、規(guī)劃人員水平等因素影響，村莊建設(shè)計(jì)劃缺乏可操作性。部分地方官員為追求政績(jī)和短期經(jīng)濟(jì)效益，盲目加快推進(jìn)城市化進(jìn)程，避開關(guān)系復(fù)雜的農(nóng)村人口與宅基地問題，亂批宅地，批少建多，亂占耕地。圈地建房使得村莊布局雜亂無章，村莊規(guī)模向外擴(kuò)張，而村中心廢棄待建的狀況更是司空見慣。

（二）城鎮(zhèn)化過程對(duì)村民思想的沖擊

我國(guó)農(nóng)村教育相對(duì)落后，村民思想水平相對(duì)偏低。在長(zhǎng)期形成的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)生活方式的影響下，部分農(nóng)民過分關(guān)注眼前的個(gè)人利益，集體意識(shí)不強(qiáng)。加之城市化進(jìn)程的加速和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的繁榮，更為崇尚個(gè)人價(jià)值的理念提供了生存的土壤。思想素質(zhì)的低下直接影響了村莊的整體建設(shè)規(guī)劃。在建房方面，農(nóng)村存在 “逐水而居”、“沿路而建”的觀念，出于個(gè)人利益的考慮隨意建房也就成了常態(tài)。此類房屋建造者多為新生代農(nóng)民。拆房方面存在“老房是祖?zhèn)鬟z產(chǎn)不能隨便拆”的守舊思想，阻礙拆遷，不服管理，增加了村莊改造難度。這類房屋的所有者多位村中年長(zhǎng)者。總之，近些年拆遷問題的敏感性使得政府左右為難。

（三）城鎮(zhèn)化過程中管理制度缺陷問題

就現(xiàn)有體制而言，村鎮(zhèn)建設(shè)實(shí)行的是以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為輔，縣（市）為主的管理體制，對(duì)于村莊投入力量過小。村民委員會(huì)本是基層群眾性自治組織，但現(xiàn)實(shí)操作上卻受鄉(xiāng)鎮(zhèn)政權(quán)支配，這削弱了村委會(huì)自主建設(shè)意識(shí)。村民委員會(huì)與相關(guān)組織的關(guān)系規(guī)定不明確，也使得村民委員會(huì)的執(zhí)行力受限。管理制度上的模糊性成為空心村改造的灰色地帶。城鎮(zhèn)化建設(shè)是社會(huì)財(cái)富積聚與繁衍的過程，這讓和權(quán)錢交易成為可能。在征地拆遷中出現(xiàn)如村級(jí)財(cái)務(wù)的暗箱操作、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一等問題，這些矛盾經(jīng)過長(zhǎng)期積累極易誘發(fā)村民與村民之間和村民與村集體之間的糾紛。

（四）城鎮(zhèn)化過程中農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)體制問題

農(nóng)村土地由于其所有權(quán)主體的特殊性，其土地市場(chǎng)并不是完全開放的市場(chǎng)，尤其是作為建設(shè)用的土地在使用權(quán)主體及內(nèi)容上受到嚴(yán)格的限制。從理論上講，我國(guó)現(xiàn)行法律禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，但在農(nóng)村實(shí)踐中存在多種形式的流轉(zhuǎn)方式，包括出讓、租賃、抵押、置換、繼承、征收等。我國(guó)《土地管理法》第六十五條規(guī)定：“有下列情形之一的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)可以收回土地使用權(quán)：為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，對(duì)土地使用人，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償?！边@些法律規(guī)定對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織依法、有償收回空心村閑置宅基地提供了流轉(zhuǎn)的法律依據(jù)，村集體經(jīng)濟(jì)組織可以對(duì)空心村中閑置宅基地在依法付給原土地使用人適當(dāng)補(bǔ)償后，實(shí)現(xiàn)宅基地的收回。這一法律使用的前提條件是為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，但為解決個(gè)人經(jīng)濟(jì)問題而流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)尚不在法律規(guī)定范圍之內(nèi)。顯然，現(xiàn)行法律無法滿足農(nóng)村發(fā)展需要。

（五）城鎮(zhèn)化過程中農(nóng)村人口流動(dòng)問題

隨著改革開放的不斷深入，農(nóng)村大量剩余勞動(dòng)力大量、頻繁流入城市，這種現(xiàn)象將會(huì)在很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)存在。大量青壯年涌入城市，造成了村級(jí)組織干部隊(duì)伍年齡偏大、文化偏低、結(jié)構(gòu)失衡的現(xiàn)象，這不利于空心村改革措施的執(zhí)行。另一方面，農(nóng)村流動(dòng)人口在創(chuàng)造巨大社會(huì)財(cái)富的同時(shí)，也使自身迅速脫貧致富，富裕農(nóng)民長(zhǎng)期生活工作在城市，無法及時(shí)了解空心村改造政策，其改造積極性自然不高。另外，青壯年處事方式及價(jià)值觀念的轉(zhuǎn)變讓原本復(fù)雜的改造更為復(fù)雜。

三、城鎮(zhèn)化過程中空心村改造措施分析

空心村的形成是各種政治經(jīng)濟(jì)文化因素共同作用的結(jié)果，其改造措施應(yīng)該因地制宜。但在空心村治理過程中，涉及最主要的兩個(gè)問題是資金問題和宅基地流轉(zhuǎn)問題。

（一）資金措施

改造資金的充足與否直接關(guān)系到治理的進(jìn)程與質(zhì)量。因此，如何拓寬籌集改造資金的渠道，增加改造資金，成為加快空心村治理的重要問題。在空心村改造的資金支持方面存在諸多問題：（1）資金投入不足，制約了空心村的改造進(jìn)程。（2）資金籌集渠道單一，金融巨頭支持乏力。（3）金融信貸服務(wù)層次較低，民間資本利用效率不高。（4）農(nóng)村投資環(huán)境欠佳，招商引資力度不夠。針對(duì)以上出現(xiàn)的問題，建議從以下四個(gè)方面解決空心村改造的資金問題。

1.爭(zhēng)取財(cái)政支持，整合支農(nóng)資金?？h域投資比例失衡，基層地方政府財(cái)力有限，農(nóng)民收入偏低，導(dǎo)致空心村改造進(jìn)度的一再延緩。為此，應(yīng)按照“資金來源不變，爭(zhēng)取力度增加”的原則積極向縣，省乃至國(guó)家財(cái)政申請(qǐng)空心村改造資金，并可將空心村改造與土地整理、土地復(fù)墾計(jì)劃結(jié)合起來，爭(zhēng)取更多的農(nóng)用資金。

2.放寬金融信貸，拓寬信貸渠道?，F(xiàn)有涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)主要為農(nóng)村合作銀行和農(nóng)村信用社，其改造信貸缺乏實(shí)力強(qiáng)勁的金融巨頭作支撐，加上現(xiàn)有貸款業(yè)務(wù)尚處于初級(jí)階段，導(dǎo)致“空心村”改造信貸資金投放嚴(yán)重不足。對(duì)空心村改造的信貸條件應(yīng)進(jìn)一步放寬，充分利用農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)配置與流轉(zhuǎn)政策為信貸提供擔(dān)保，擴(kuò)大資金籌集渠道。同時(shí)，縣政府可鼓勵(lì)農(nóng)民通過林權(quán)貸款等形式籌集資金。

3.引入市場(chǎng)機(jī)制，利用民間資本。村集體可以統(tǒng)一整理村中閑置的宅基地，實(shí)現(xiàn)宅基地的價(jià)值。在不違背與農(nóng)村宅基地相關(guān)法律的前提條件下，引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，利用公司對(duì)農(nóng)村資源進(jìn)行開發(fā)。例如，“股份制”改造空心村，即房地產(chǎn)開發(fā)商以其資本建房，而村民以宅基地使用權(quán)入股，共同享受改造成果。另一方面，有條件的村莊也可實(shí)行以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股改造空心村。

4.強(qiáng)化招商引資，開發(fā)特色資源。政府可將空心村改造過程中的拆遷和建設(shè)工程以工程項(xiàng)目的方式進(jìn)行招標(biāo)或者通過政府的書面政策支持使之上升為帶有公益性質(zhì)的風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目。同時(shí)，可以出臺(tái)政策扶助短、平、快的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)，活躍農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，加快招商引資，吸引遠(yuǎn)近開發(fā)商前往投資，使整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境活起來，打通資金瓶頸，贏得經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的雙重效益。

（二）宅基地措施

從某種意義上講，制度是為經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)的，但目前現(xiàn)有的土地流轉(zhuǎn)制度已成為阻礙農(nóng)村發(fā)展的絆腳石。農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)不流暢的原因主要以下幾個(gè)方面：（1）土地法規(guī)制度的限制?！段餀?quán)法》第151條做了這樣的規(guī)定：集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照《土地管理法》等法律規(guī)定辦理。第153條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，使用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定?！倍恋毓芾矸▍s嚴(yán)格限制宅基地的流轉(zhuǎn)。（2）村民的鄉(xiāng)土情結(jié)。對(duì)于農(nóng)村老輩村民而言，祖屋是上代遺留財(cái)產(chǎn)，應(yīng)世代相傳，不愿處理。（3）宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)規(guī)不范。我國(guó)土地市場(chǎng)體系的框架早已成型，但是農(nóng)村宅基地市場(chǎng)方面卻還是一片空白。限制流轉(zhuǎn)的最大因素在于缺乏合理的轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估體系。

基于上述分析可從以下三個(gè)方面解決宅基地流轉(zhuǎn)問題。

1.規(guī)范宅基地流轉(zhuǎn)條件。農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件：產(chǎn)權(quán)清晰，生活保障，目的合理，價(jià)格合理。產(chǎn)權(quán)清晰，即轉(zhuǎn)讓人持有依法取得的農(nóng)民集體土地建設(shè)用地使用的相關(guān)證明；生活保障，即轉(zhuǎn)讓人在轉(zhuǎn)讓宅基地之后有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源，同時(shí)有有合法的住處，能保證其基本生存需要； 目的合理，即該宅基地和地上建筑的使用符合城鄉(xiāng)總體建設(shè)規(guī)劃，并不得違反相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定；價(jià)格合理，即宅基地流轉(zhuǎn)的價(jià)格足以使農(nóng)民在其將要生存的地區(qū)維持一定的時(shí)間，以適當(dāng)限制宅基地自由轉(zhuǎn)讓，保障農(nóng)村的穩(wěn)定。

2.完善農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)制度。目前，宅基地流轉(zhuǎn)的的行為實(shí)質(zhì)上是對(duì)使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，而所有權(quán)尚未改變。法律方面包括宅基地產(chǎn)權(quán)有關(guān)確權(quán)、流轉(zhuǎn)、交易等內(nèi)容的法律規(guī)范以限制目前宅基地流轉(zhuǎn)的無序狀態(tài)。制度方面，探索經(jīng)營(yíng)性有償性宅基地流轉(zhuǎn)制度，宅基地流轉(zhuǎn)的收益主要?dú)w流轉(zhuǎn)農(nóng)民所有，國(guó)家可以收取流轉(zhuǎn)手續(xù)費(fèi)。

3.建立農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)機(jī)制。流轉(zhuǎn)機(jī)制應(yīng)包括全宅基地流轉(zhuǎn)權(quán)益保障機(jī)制、農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)補(bǔ)償機(jī)制和宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制。政府等公權(quán)機(jī)構(gòu)應(yīng)介入基地流轉(zhuǎn)權(quán)益保障機(jī)制，如地方政府、國(guó)土部門應(yīng)加強(qiáng)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的監(jiān)督和管理，協(xié)調(diào)流轉(zhuǎn)糾紛，保障農(nóng)民利益；探索各種形式的補(bǔ)償辦法，對(duì)符合條件進(jìn)入土地交易市場(chǎng)進(jìn)行交易獲得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)收益歸農(nóng)戶所有，相關(guān)部門只收取手續(xù)費(fèi)。另一方面，為農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)交易提供評(píng)估、擔(dān)保、抵押、法律咨詢、糾紛調(diào)解等方面的專業(yè)服務(wù)，建立宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制。

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第8篇：土地法對(duì)宅基地規(guī)定范文

關(guān)鍵詞：完善 農(nóng)村土地 法律 建議 方法

當(dāng)前，對(duì)于農(nóng)村土地建設(shè)和利用中存在的主要問題就是現(xiàn)在執(zhí)行的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)與地方法律和國(guó)家法規(guī)發(fā)生沖突的情況，很多土地管理方面的方式不夠完善，促使農(nóng)村集體建設(shè)用地項(xiàng)目運(yùn)行無序，相關(guān)土地管理法以及相關(guān)土地法規(guī)不健全，對(duì)完善農(nóng)村土地問題都起到阻礙的作用，所以根據(jù)目前情況來看，國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)非常必要對(duì)現(xiàn)行的農(nóng)村土地法律法規(guī)做出完善和修改，以下我們就針對(duì)關(guān)于完善農(nóng)村土地問題進(jìn)行簡(jiǎn)單的闡述。

1.關(guān)于完善城鄉(xiāng)土地建設(shè)相關(guān)法律法規(guī)提出的建議

在城鄉(xiāng)土地建設(shè)相關(guān)的法律中，主要指出，利用土地規(guī)劃確定城鎮(zhèn)的建設(shè)，如果是土地規(guī)劃用地范圍之外的，必須經(jīng)過農(nóng)村集體土地組織批準(zhǔn)，非公益性項(xiàng)目可以讓農(nóng)民依據(jù)法律形式，多種方式參與開發(fā)以及經(jīng)營(yíng)并且保障農(nóng)民的合法權(quán)益，根據(jù)這一法規(guī)原則，集體所有的土地是可以進(jìn)行非公益城市建設(shè)開發(fā)的，所以這一原則有必要進(jìn)行修改，以下我們通過幾點(diǎn)建議來進(jìn)行分析。

1.1對(duì)于城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤和耕地占補(bǔ)

為了能夠進(jìn)一步的完善土地管理政策，所以建議必須堅(jiān)持嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度以及相關(guān)的法規(guī)，做到層層深入沒，全面落實(shí)，繼續(xù)對(duì)土地進(jìn)行治理和復(fù)墾以及開發(fā)，在開發(fā)和利用中做到先補(bǔ)后占的形式，不得跨越省市區(qū)進(jìn)行占補(bǔ)平衡，嚴(yán)格界定公益性和經(jīng)營(yíng)性的建設(shè)使用土地，不斷的縮小征地的范圍，完善和修改征用土地的補(bǔ)助機(jī)制。

1.2對(duì)于城市建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

對(duì)于集體建設(shè)用地進(jìn)入到城市土地市場(chǎng)以后，應(yīng)該對(duì)其現(xiàn)行的城市中的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整和改革，使農(nóng)民能夠體會(huì)和感受到現(xiàn)代化城市與工業(yè)化生活。為此，要逐步形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，以公開、公平、公正的形式對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但前提是必須享有國(guó)有土地的平等權(quán)益，實(shí)現(xiàn)集體土地和國(guó)有土地，同地，同權(quán)的基本形式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，這樣的形式就是城市土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中對(duì)集體土地與城市土地運(yùn)用統(tǒng)一市場(chǎng)和無差別性程度。

1.3對(duì)于宅基地使用權(quán)的規(guī)定

不斷地完善農(nóng)村宅基地制度，嚴(yán)格對(duì)宅基地進(jìn)行管理，合法的享用農(nóng)民宅基地用益物權(quán)，完善農(nóng)村宅基地制度，國(guó)家頒布了嚴(yán)禁炒賣土地的通知，農(nóng)民的住宅不能像城市居民出售，這樣的法規(guī)約束的很顯然與憲法當(dāng)中的第十三條規(guī)定發(fā)生沖突，公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。

2.關(guān)于農(nóng)村土地承包方式相關(guān)法律法規(guī)提出的建議

給予農(nóng)民充分的保障和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，對(duì)農(nóng)民手中現(xiàn)有的土地進(jìn)行長(zhǎng)期不變，賦予農(nóng)民使用和收益等權(quán)利，根據(jù)以上原則，應(yīng)該改革和完善現(xiàn)行農(nóng)村土地管理制度和方法，讓農(nóng)民能夠更靈活的對(duì)土地實(shí)行經(jīng)營(yíng)和承包的權(quán)利，由此可見建議應(yīng)該對(duì)其法規(guī)修改：隨著農(nóng)民大量的進(jìn)城務(wù)工，農(nóng)村的土地承包權(quán)也隨著不斷的流轉(zhuǎn)，應(yīng)該放寬相關(guān)法規(guī)，讓集體組織之外的單位或者是個(gè)人也參與到農(nóng)業(yè)開發(fā)當(dāng)中來，運(yùn)用大量的資金和管理技術(shù)以及豐富的市場(chǎng)信息引進(jìn)到農(nóng)村，建設(shè)中國(guó)特色的社會(huì)主義新農(nóng)村，因此，建議將土地承包法第三條修改為農(nóng)村土地晨報(bào)采用家方式的承包方式，但是家庭承包方式是不能夠承包荒丘以及荒山的，荒丘荒山等土地采用公開競(jìng)標(biāo)和拍賣的方式進(jìn)行承包使用，國(guó)有的土地可以承包給個(gè)人或者是經(jīng)營(yíng)者從事各項(xiàng)生產(chǎn)和種植，集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人可以承包經(jīng)營(yíng)集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)包的農(nóng)村土地從事生產(chǎn)，建議在土地承包經(jīng)營(yíng)法中加入農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和流轉(zhuǎn)的具體方法，然后在此基礎(chǔ)之上修改或者是廢除農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法，然后將流轉(zhuǎn)的程序和過程通過法律的形式進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)。

3.關(guān)于農(nóng)村土地糾紛相關(guān)法律法規(guī)提出的建議

在農(nóng)村土地問題有史以來都是造成農(nóng)民發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)的重要原因之一，有效地解決農(nóng)村土地糾紛問題對(duì)于農(nóng)村生活環(huán)境和建設(shè)新農(nóng)村發(fā)揮著非常重要的影響和作用，所以，我們應(yīng)該，積極的探索解決農(nóng)民土地糾紛的方法和有效途徑，現(xiàn)行解決土地糾紛問題的方式是通過仲裁的形式進(jìn)行土地糾紛的解決，但是目前解決農(nóng)村土地糾紛的仲裁方式還沒有進(jìn)行規(guī)定和制度，留下了很多的法律空白，起草的農(nóng)村土地承包糾紛仲裁法也只是規(guī)定了農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)中的仲裁程序，內(nèi)容非常的膚淺，所以建議，應(yīng)該制定農(nóng)村土地糾紛仲裁法，用正常的法律形式和法規(guī)對(duì)農(nóng)民土地糾紛進(jìn)行科學(xué)合理的解決，以法律的方式對(duì)農(nóng)民土地糾紛進(jìn)行約束。

結(jié) 語

綜上所述，關(guān)于完善農(nóng)村土地問題相關(guān)法律法規(guī)，需要我們?cè)趯?shí)踐中不斷的創(chuàng)新和改革，農(nóng)民和土地都是我們國(guó)家和社會(huì)發(fā)展的重要支撐，如果支柱的利益得不到保障和解決，那么我們國(guó)家和社會(huì)的發(fā)展也會(huì)受到一定的局限，希望相關(guān)政策能夠及早的完善和實(shí)施，科學(xué)合理的解決農(nóng)村土地問題，讓農(nóng)民能夠?qū)⑼恋亟?jīng)濟(jì)搞好，為我們國(guó)家和社會(huì)的發(fā)展提供更多的支持和保障。

參考文獻(xiàn)：

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第9篇：土地法對(duì)宅基地規(guī)定范文

落實(shí)最嚴(yán)格的土地管理制度，為深入貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》國(guó)發(fā)〔〕28號(hào)）文件精神。進(jìn)一步推進(jìn)土地管理事業(yè)的改革和發(fā)展，正確處理保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與保護(hù)土地資源的關(guān)系，加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，積極推進(jìn)依法行政，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)我縣土地管理工作提出以下意見：

一、牢固樹立遵守土地管理法律法規(guī)的意識(shí)

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、各有關(guān)部門要深入持久地開展土地法律法規(guī)的學(xué)習(xí)教育活動(dòng)，深刻認(rèn)識(shí)保護(hù)耕地的極端重要性，本著對(duì)人民、對(duì)歷史負(fù)責(zé)的精神，嚴(yán)格依法管理土地，進(jìn)一步提高依法管地用地的意識(shí)。要在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)合理用地，對(duì)違反法律法規(guī)批地、占地的，必須嚴(yán)肅查處。

二、加強(qiáng)土地利用總體規(guī)劃及城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃實(shí)施管理，嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制制度

（一）嚴(yán)格土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)和集鎮(zhèn)規(guī)劃修改的管理。任何單位和組織不得擅自修改城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，要嚴(yán)格土地利用總體規(guī)劃的修改，凡涉及改變土地利用方向、規(guī)模、重大布局等修改，必須報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。

（二）嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制制度及土地利用計(jì)劃管理。為加強(qiáng)土地管理，實(shí)施土地利用總體規(guī)劃、控制建設(shè)用地總量，引導(dǎo)集約用地，切實(shí)保護(hù)耕地，必須嚴(yán)格按已依法批準(zhǔn)實(shí)施的土地利用總體規(guī)劃管理土地，切實(shí)維護(hù)和尊重規(guī)劃的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。凡不符合土地利用總體規(guī)劃用地的，一律不得批準(zhǔn)實(shí)施，因建設(shè)需要修改土地利用總體規(guī)劃的用地必須嚴(yán)格按照法定程序進(jìn)行。嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)用地轉(zhuǎn)用年度計(jì)劃，嚴(yán)禁超計(jì)劃報(bào)批農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。

（三）嚴(yán)格建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理。建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審，是國(guó)土資源管理部門在建設(shè)項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)、備案階段，依法對(duì)項(xiàng)目涉及的土地利用事項(xiàng)進(jìn)行審查。

預(yù)審應(yīng)遵循的原則：1、是否符合土地利用總體規(guī)劃；2、是否體現(xiàn)保護(hù)耕地，規(guī)劃是否是基本農(nóng)田；3、是否體現(xiàn)合理和集約利用土地原則；4、是否符合國(guó)家供地政策。審核時(shí)應(yīng)堅(jiān)決遏制低水平的重復(fù)建設(shè)和盲目建設(shè)項(xiàng)目用地，凡不符合土地利用總體規(guī)劃、沒有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)的建設(shè)項(xiàng)目，不得通過項(xiàng)目用地預(yù)審，項(xiàng)目建設(shè)單位向縣發(fā)展和改革委等部門申報(bào)核準(zhǔn)或?qū)徟ㄔO(shè)項(xiàng)目時(shí)，必須附縣國(guó)土資源局關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見；沒有預(yù)審意見或預(yù)審未通過的，不得核準(zhǔn)或批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目。

（四）規(guī)范用地審批程序。在縣城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目的選址和布局，必須符合城市規(guī)劃，取得縣建委統(tǒng)一核發(fā)的“一書一證”，即“選址意見書”、“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”，方可到縣國(guó)土局申請(qǐng)辦理用地手續(xù)。用地單位不得擅自改變經(jīng)批準(zhǔn)的土地使用條件內(nèi)容（包括用地單位、用地地址、用地范圍、相關(guān)技術(shù)指標(biāo)等），確需改變的需重新報(bào)經(jīng)建委審批。工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地各項(xiàng)控制指標(biāo)（投資強(qiáng)度、容積率、建筑密度、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地）嚴(yán)格按有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。對(duì)原已簽訂國(guó)有土地出讓合同，但未明確土地使用條件的經(jīng)營(yíng)性用地項(xiàng)目，在調(diào)整總平面規(guī)劃方案時(shí)，若開發(fā)強(qiáng)度增加，需重新核發(fā)“一書一證”并重新簽訂國(guó)有土地出讓合同。

三、明確法律主體，規(guī)范招商用地簽約行為

（一）按照《中華人民共和國(guó)土地法》和《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔〕28號(hào)）要求，只有經(jīng)縣級(jí)以人民政府批準(zhǔn)供地，發(fā)放建設(shè)用地批準(zhǔn)書后，縣國(guó)土資源管理部門方可與用地單位簽訂土地出讓合同。其他任何單位和個(gè)人征訂的土地出讓合同都是非法和無效的。

（二）不符合上述規(guī)定，將土地提供給用地單位建設(shè)，并以“定金”、“預(yù)付土地款”、“預(yù)付安置補(bǔ)償費(fèi)”等名義收取賣地資金的，由收取部門或單位負(fù)責(zé)退還；非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)的，沒收違法所得；對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物，恢復(fù)土地原狀；對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可并處罰款。

四、加快土地有形市場(chǎng)建設(shè)步伐，規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)交易行為

（一）按《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》的要求，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓。用于房地產(chǎn)開發(fā)的舊城改造用地，應(yīng)以市場(chǎng)方式公開供地。

（二）用地單位不得擅自改變土地用途或私下轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓土地。確需改變土地用途或者轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)申請(qǐng)土地管理部門依法辦理。對(duì)于擅自改變土地用途的，責(zé)令交還土地，并處以罰款；對(duì)于私下轉(zhuǎn)讓土地的，按“非法轉(zhuǎn)讓土地”查處。

五、加強(qiáng)集體土地管理，嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田

（一）切實(shí)加強(qiáng)村鎮(zhèn)建設(shè)用地的管理。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要結(jié)合土地利用更新調(diào)查和土地利用總體規(guī)劃修編工作，認(rèn)真編制鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，明確小城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民點(diǎn)的數(shù)量、布局和規(guī)模，要按照控制總量、合理布局、節(jié)約用地、保護(hù)耕地的原則進(jìn)行編制。

（二）鼓勵(lì)農(nóng)村建設(shè)用地整理。農(nóng)村集體建設(shè)用地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，并納入土地利用年度計(jì)劃，城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加要與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤。完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，堅(jiān)決執(zhí)行“一戶一宅”、“戶宅基地標(biāo)準(zhǔn)”、“農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈(zèng)予他人，不得再批準(zhǔn)宅基地”的法律規(guī)定，以及“公開審批宅基地”的審批程序。嚴(yán)格按批準(zhǔn)的面積批放宅基地。

（三）禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租未經(jīng)批準(zhǔn)的非集體建設(shè)土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。

(四)嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府必須保證依法批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃中確定的基本農(nóng)田總量不減少，質(zhì)量不降低。同時(shí)要全面落實(shí)基本農(nóng)田的“五個(gè)不準(zhǔn)”，即：不準(zhǔn)占用基本農(nóng)田進(jìn)行植樹造林，發(fā)展林果業(yè)和搞林糧間作以及超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)農(nóng)田林網(wǎng)；不準(zhǔn)以農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為名，在基本農(nóng)田內(nèi)進(jìn)行挖塘養(yǎng)魚、建設(shè)用于畜禽養(yǎng)殖的建筑物等導(dǎo)致耕作嚴(yán)重破壞的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；不準(zhǔn)違法占用基本農(nóng)田進(jìn)行綠色通道和城市綠化隔離帶建設(shè)；不準(zhǔn)以退耕還林為名違反土地利用總體規(guī)劃，將基本農(nóng)田納入退耕范圍；除法律規(guī)定的國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目外，不準(zhǔn)非農(nóng)建設(shè)項(xiàng)目占用基本農(nóng)田?；巨r(nóng)田一經(jīng)劃定，任何單位和個(gè)人不得擅自占用或擅自改變用途。確需改變和占用基本農(nóng)田的，必須報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。

六、禁止土地閑置，提高土地利用效率

（一）本著節(jié)約用地，集約經(jīng)營(yíng)的原則，充分利用好現(xiàn)有存量建設(shè)用地和儲(chǔ)備地。要把項(xiàng)目盡量引向既符合土地、城市規(guī)劃，又具有基礎(chǔ)設(shè)施配套功能的地方開發(fā)建設(shè)。避免造成資金投入過重，基礎(chǔ)設(shè)施難以配套，項(xiàng)目無法按期竣工投產(chǎn)，形成新的土地閑置問題。

（二）本著積極穩(wěn)妥、科學(xué)處置的原則，合理處置閑置土地和有歷史遺留問題的土地。依法認(rèn)定為閑置土地，堅(jiān)決收回。對(duì)開發(fā)投入不足或長(zhǎng)期不繼續(xù)投資建設(shè)的工程和項(xiàng)目，要下達(dá)督促動(dòng)工通知書。

（三）加強(qiáng)批后土地管理。國(guó)土、建設(shè)規(guī)劃部門要對(duì)批后建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行跟蹤管理，督促用地項(xiàng)目按合同規(guī)定的投資強(qiáng)度、容積率和施工進(jìn)度等要求施工。對(duì)不能按要求施工建設(shè)的項(xiàng)目，要及時(shí)通報(bào)，督促改正，防止出現(xiàn)新的閑置土地。

七、嚴(yán)格征地補(bǔ)償安置，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民利益

（一）嚴(yán)格征地補(bǔ)償。要采取切實(shí)措施，使被征地農(nóng)民生活水平不因征地而降低，項(xiàng)目征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)必須按照批準(zhǔn)的征地方案執(zhí)行。建設(shè)業(yè)主用地必須把征地補(bǔ)償費(fèi)用足額列入預(yù)算，并將征地補(bǔ)償費(fèi)用全額繳入國(guó)土資源管理部門的專用帳戶，由國(guó)土資源管理部門依法足額和及時(shí)支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)；征地補(bǔ)償費(fèi)未及時(shí)足額支付前，被征地的農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織可以拒絕交地。

（二）妥善安置被征地農(nóng)戶。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、各有關(guān)部門，應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際，制定可行的安置辦法，使被征地農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，應(yīng)先將因征地而導(dǎo)致無地的農(nóng)民納入城市就業(yè)體系，建立社會(huì)保障制度；在城市規(guī)劃區(qū)外，征用農(nóng)民集體所有土地時(shí)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要在本行政區(qū)域內(nèi)為被征地農(nóng)民留有必要的耕地，有條件的應(yīng)安排相應(yīng)的就業(yè)崗位。對(duì)不具備基本生產(chǎn)生活條件的無地農(nóng)民，可進(jìn)行異地移民安置。勞動(dòng)和社會(huì)保障部門應(yīng)會(huì)同有關(guān)部門為被征地農(nóng)民提供就業(yè)培訓(xùn)和社會(huì)保障。

（三）嚴(yán)格征地程序。在征地依法報(bào)批前，要將征地用途、質(zhì)量、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑告知被征地農(nóng)民；對(duì)擬征土地現(xiàn)狀的調(diào)查結(jié)果須經(jīng)被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶確認(rèn)；對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有異議的，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定組織聽證。征用土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征用土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施，并將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征補(bǔ)償?shù)钠谙薜?，在被征用土地所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告。被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?/p>

八、維護(hù)土地管理秩序，嚴(yán)肅工作紀(jì)律