產(chǎn)品的前期策劃精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的產(chǎn)品的前期策劃主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：產(chǎn)品的前期策劃范文

我國房地產(chǎn)行業(yè)起源于二十世紀(jì)八十年代，經(jīng)過三十年的發(fā)展，現(xiàn)如今，已經(jīng)成為社會主義市場經(jīng)濟的重要組成部分。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的興起與發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃應(yīng)運而生。由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及專業(yè)比較多、各專業(yè)間跨度比較大，僅依靠開發(fā)商靈敏的“嗅覺”來決定開發(fā)的方向，有時會產(chǎn)生“誤判斷”，導(dǎo)致項目失敗，而房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃正是幫助企業(yè)判斷市場，確定開發(fā)途徑的重要手段之一。然而，雖然它在理論和實踐中都有了一定的發(fā)展，但仍然存在難以滿足房地產(chǎn)企業(yè)的需要、自身發(fā)展不夠完善等問題，特別是在理論方面存在相當(dāng)?shù)牟蛔?，因此目前仍然非常有必要對其進行研究。本文主要通過對影響房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃的相關(guān)因素進行分析研究，為房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃提供一些參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；房地產(chǎn)前期定位策劃；成本分析；目標(biāo)人群；產(chǎn)品定位策劃

中圖分類號：F235文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃的意義

房地產(chǎn)項目的前期定位策劃是項目開發(fā)的重要一步，它為項目的發(fā)展指明了方向。合理的定位策劃有助于開發(fā)商快速有效地進行商業(yè)運作，保證項目的順利進行，而一味的“拍腦門”、找感覺，則可能會出現(xiàn)一招失而全盤輸?shù)木置?。因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)的前期定位策劃是一個房地產(chǎn)項目開發(fā)成功的重要一步。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃的內(nèi)容和過程

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃的內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃是對房地產(chǎn)項目決策的一種輔助分析，就是根據(jù)項目的目標(biāo)，通過對各種相關(guān)因素的綜合分析，為決策提供理論依據(jù)，幫助企業(yè)確定開發(fā)的方式、方法、品質(zhì)、數(shù)量以及銷售和管理等方面的問題，以減少企業(yè)項目開發(fā)的風(fēng)險。實現(xiàn)企業(yè)的效益目標(biāo)一般包括三個方面的措施：盡可能地用足規(guī)劃指標(biāo)保證合理的體量、最大限度提升產(chǎn)品價值最后達到對企業(yè)價值貢獻最大化、盡可能控制成本減少無效支出。房地產(chǎn)產(chǎn)品定位策劃的市場目標(biāo)主要包括創(chuàng)造品質(zhì)優(yōu)良的品牌產(chǎn)品，利用項目品牌完善企業(yè)品牌的目的；創(chuàng)造有購買能力的產(chǎn)品；創(chuàng)造有核心競爭力的產(chǎn)品，達到產(chǎn)品核心競爭力和企業(yè)競爭力完美的結(jié)合。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃的過程

房地產(chǎn)項目開發(fā)前期定位策劃是一個系統(tǒng)工程，其內(nèi)容主要包括市場調(diào)研、市場細(xì)分、目標(biāo)市場確定、市場定位、產(chǎn)品類型定位、價格定位和產(chǎn)品推廣。

2.2.1 市場調(diào)研

房地產(chǎn)市場調(diào)研就是有計劃、有目的的對當(dāng)前房地產(chǎn)市場中某種特定類型產(chǎn)品的信息進行收集、整理和分析，為決策者提品的供需變化趨勢，以幫助決策者進行項目產(chǎn)品定位決策。

2.2.2 市場細(xì)分

簡單的說，市場細(xì)分就是對房地產(chǎn)市場產(chǎn)品按照一定的標(biāo)準(zhǔn)進行分類，如住宅類、酒店類、商務(wù)辦公類等等，使整個市場產(chǎn)品類型清晰可見。

2.2.3 目標(biāo)市場確定

根據(jù)市場細(xì)分的內(nèi)容以及市場調(diào)研的結(jié)果，對目標(biāo)市場進行確定。

2.2.4 市場定位

市場定位就是通過各種媒體和渠道向消費者傳達組織或品牌的特定信息，使差異性清楚地呈現(xiàn)在消費者面前，從而引起消費者的注意。

2.2.5 產(chǎn)品類型定位

在市場定位的基礎(chǔ)上，借助市場趨勢分析，對將來要開發(fā)的產(chǎn)品類型進行合理定位開發(fā)。

2.2.6 產(chǎn)品推廣

確定產(chǎn)品銷售目標(biāo)，銷售手段，將產(chǎn)品推向市場等，它的定位直接影響到開發(fā)項目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套標(biāo)準(zhǔn)、銷售方式及價格定位等等。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃的影響因素

3.1 市場環(huán)境因素

指產(chǎn)品市場的各組成部分對產(chǎn)品開發(fā)的影響，主要包括市場中產(chǎn)品的保有量、競爭對手的優(yōu)勢等方面。并結(jié)合這幾個方面進行開發(fā)的成本分析和供需分析。

3.1.1 市場中產(chǎn)品的保有量

市場保有量通常用在耐久消費品或工業(yè)產(chǎn)品上，指某一時間段內(nèi)在市場上還能正常使用的產(chǎn)品數(shù)量。對于房地產(chǎn)業(yè)來說，指市場中某種類型住房的存在數(shù)量，它會影響到項目產(chǎn)品類型的定位。

3.1.2 競爭對手優(yōu)勢

市場是存在競爭的，目前，房地產(chǎn)市場火熱，每個企業(yè)都想在市場中獲利，在同一地區(qū)，往往存在多個相似企業(yè)，彼此之間處于激烈的競爭狀態(tài)。此時，熟悉競爭對手的產(chǎn)品優(yōu)勢顯得尤其重要，對于大企業(yè)來說，通過自己的產(chǎn)品優(yōu)勢來獲得市場，而對于小型企業(yè)，則需根據(jù)對手的產(chǎn)品優(yōu)勢，避其鋒芒，使自己的利益最大化。

3.1.3 項目產(chǎn)品供求關(guān)系

供求關(guān)系指在商品經(jīng)濟條件下，商品供給和需求之間的相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系，是生產(chǎn)和消費之間的關(guān)系在市場上的反映。供給和需求是價格水平形成的兩個最終因素，其他的因素通過影響供給或需求來影響價格。在一定時期里，供應(yīng)、需求不是固定不變的，它們的變化也會影響到整個系統(tǒng)的平衡。

3.1.4 企業(yè)項目成本影響

成本分析是利用成本核算及其他有關(guān)資料，分析成本水平與構(gòu)成的變動情況，研究影響成本升降的各種因素及其變動原因，尋找降低成本的途徑的分析方法。

3.2 企業(yè)自身開發(fā)能力

企業(yè)自身開發(fā)能力是指企業(yè)所具有的完成某項目的綜合能力，它是完成企業(yè)項目的必要條件。它包括企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)、企業(yè)的資金狀況、企業(yè)的項目運轉(zhuǎn)能力、企業(yè)在地區(qū)中的號召力等多方面因素。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期定位策劃中，策劃人必須首要考慮的就是其本身的開發(fā)能力，因為只有企業(yè)有能力開發(fā)，才能保證項目的順利進行。否則，可能會在項目的開發(fā)過程中發(fā)生斷裂現(xiàn)象，后果嚴(yán)重。

3.3 目標(biāo)人群因素

目標(biāo)人群因素主要是指由于目標(biāo)人群不同對企業(yè)項目開發(fā)產(chǎn)生的影響。

3.3.1 目標(biāo)人群層次

目標(biāo)人群層次主要依據(jù)區(qū)域種類需求即確定區(qū)域中主流人群需求，例如在一個老齡化比較嚴(yán)重的區(qū)域，老年人公寓就是需求種類，而在有大量剛畢業(yè)的夾心層區(qū)域，則需要青年公寓，兩者在住房要求上有本質(zhì)的區(qū)別，前者要求舒適，各種功能齊全，盡量減少上樓高度等，而后者則對面積、舒適度要求很低，更多的是滿足居住的需要。由此可見，區(qū)域需求種類對項目產(chǎn)品的定位起到很大的影響作用。

3.3.2 地理區(qū)位

地理區(qū)位不僅表示某地在自然空間中的位置，而且反應(yīng)其和周圍重要要素之間的聯(lián)系，如商業(yè)、綠地、交通設(shè)施等，它與區(qū)域是密切相關(guān)的。

3.3.3 區(qū)域消費水平

從宏觀上看，消費水平就是一定時期內(nèi)整個社會用于生活消費和服務(wù)的規(guī)模和水平；從微觀上看，消費水平就是單個消費者在一定時期所能接受的商品和服務(wù)消費所達到的規(guī)模與水平。區(qū)域環(huán)境內(nèi)的整體消費水平影響著目標(biāo)人群的數(shù)量以及產(chǎn)品的定價。

3.3.4 區(qū)域生活偏好

生活方式是一個內(nèi)容較廣泛的概念，在不同的區(qū)域，居民有著不同的生活方式，不同的生活方式也使得居民對住房的類型需求不同，因此，在選擇目標(biāo)人群之前，必須對區(qū)域的生活方式進行認(rèn)真合理地分析。

結(jié)束語

隨著我國市場體系的完善和成熟，房地產(chǎn)前期定位策劃得到快速的發(fā)展，認(rèn)同度也得到不斷提高。本文主要介紹了房地產(chǎn)項目前期定位策劃的一般內(nèi)容、方法，并對相關(guān)因素進行了重點分析。房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的重要一步.而房地產(chǎn)前期定位策劃的核心內(nèi)容還是對房地產(chǎn)市場研究，對市場的認(rèn)識決定了房地產(chǎn)策劃的質(zhì)量。本文通過房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃的各影響因素進行重點分析，找出項目開發(fā)的敏感性因素,使開發(fā)商與消費者之間產(chǎn)生相互認(rèn)同關(guān)系，建立合理順暢的銷售渠道,才能保證項目的成功運行。

參考文獻

[1]張麗娜,田倩,汪萍芳.房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃研究[J] .決策＆信息, 2009, 57(9):98-99

[2]王瑞玲,王建輝.房地產(chǎn)前期定位策劃中應(yīng)注意的問題[N] .重慶科技學(xué)院學(xué)報,2008, (8) :80-81

[3]李虹.房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃研究[D] .重慶大學(xué),2005.05:52-56

[4]魏美苓.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制研究[D] .天津大學(xué),2007.12: 12-18

[5]李秋菊, 程松林.基于灰色關(guān)聯(lián)度分析模型的房價影響因素比較[J] .中國外資, 2009.6,8(2):46-50

[6]胡屹.策劃學(xué)全書[M] .北京:中國社會出版社,1999: 63-68

第2篇：產(chǎn)品的前期策劃范文

（一）項目前期策劃過程的系統(tǒng)性

1.工程項目構(gòu)思產(chǎn)生和選擇任何工程項目都起源于項目的構(gòu)思。而構(gòu)思產(chǎn)生于解決上層系統(tǒng)（如國家、地方、企業(yè)、部門）問題的期望，或為了滿足上層系統(tǒng)需要，成為實現(xiàn)上層系統(tǒng)的戰(zhàn)略目標(biāo)和計劃等。這種構(gòu)思可能很多，人們可以通過許多途徑和方法（即項目或非項目手段）達到目的，那么必須在它們中間作選擇，并經(jīng)權(quán)力部門批準(zhǔn)，以作進一步研究。

2.項目的目標(biāo)設(shè)計和項目定義這一階段主要通過進一步研究上層系統(tǒng)情況和存在的問題提出項目的目標(biāo)因素，進而構(gòu)成項目目標(biāo)系統(tǒng)，通過對目標(biāo)的局面說明形成項目定義。這個階段包括如下工作：

（1）情況的分析和問題的研究（2）項目的目標(biāo)設(shè)計（3）項目的定義（4）項目的審查

3.可行性研究

即提出實施方案，并對實施方案進行全面的技術(shù)經(jīng)濟論證，看能否實現(xiàn)目標(biāo)。它的結(jié)果作為項目決策的依據(jù)。

（二）項目前期策劃過程的科學(xué)性

1.工程項目構(gòu)思產(chǎn)生基于對客觀環(huán)境的評估與預(yù)測，并非來源于某些部門、企業(yè)及個人的感性思維。

2.工程項目的目標(biāo)設(shè)計必須經(jīng)過詳細(xì)的推敲。因為方向性錯誤將會導(dǎo)致整個項目的失敗，而且這種失敗常常是無法彌補的。

3.可行性研究必須建立在大量的技術(shù)數(shù)據(jù)分析與技術(shù)經(jīng)濟論證的基礎(chǔ)上，為工程項目作決策，其中包括項目發(fā)展階段性的技術(shù)分析評估提供了可靠的保證。

二、項目前期策劃的重要作用

項目的前期策劃工作主要是產(chǎn)生項目的構(gòu)思，確立目標(biāo)，并對目標(biāo)進行論證，為項目的批準(zhǔn)提供依據(jù)。它是項目的關(guān)鍵。它不僅對項目的整個生命期，對項目實施和管理起著決定性作用，而且對項目的整個上層系統(tǒng)都有極其重要的影響：

1.項目的構(gòu)思和項目的目標(biāo)是確立項目方向問題當(dāng)然人們常常從投資影響的角度來解釋這張圖，即前期工作對投資的影響最大。

工程項目是由目標(biāo)決定任務(wù)，由任務(wù)決定技術(shù)方案和實施方案或措施，再由方案產(chǎn)生工程活動，進而形成一個完整的項目系統(tǒng)和項目管理系統(tǒng)。所以項目目標(biāo)規(guī)定著項目和項目管理的各個階段和各個方面，形成一條貫穿始終的主線。如果目標(biāo)設(shè)計出錯，常常會產(chǎn)生如下后果：

（1）工程建成后無法正常的運行，達不到使用效果；

（2）雖然可以正常運行，但其產(chǎn)品或服務(wù)沒有市場，不能為社會接受；

（3）運營費用高，沒有效益，沒有競爭力；

（4）項目目標(biāo)在工程建設(shè)過程中不斷變動造成投資、超工期等等。

2.影響全局。項目的建設(shè)必須符合上層系統(tǒng)的需要，解決上層系統(tǒng)存在的問題。如果上馬一個項目，其結(jié)果不能解決上層系統(tǒng)的問題，或不能為上層系統(tǒng)所接受，常常會成為上層系統(tǒng)的包袱，給上層系統(tǒng)帶來歷史性的影響。常常由于一個工程項目的失敗導(dǎo)致經(jīng)濟損失，導(dǎo)致企業(yè)的衰敗，導(dǎo)致社會環(huán)境的破壞。

例如，一個企業(yè)決定開發(fā)一個新產(chǎn)品，投入一筆資金（其來源是企業(yè)以前許多年的利潤積和借貸）。結(jié)果這個項目的失敗的（如產(chǎn)品開發(fā)不成功，或市場上已有其他新產(chǎn)品替代，本產(chǎn)品沒有市場），沒有產(chǎn)生效益，則不僅企業(yè)多年的辛勞（包括前期積蓄，項目期間人力、物力、精力、資金投入）白費，而且企業(yè)背上一個學(xué)生的包袱，必須在以后許多年中償還貸款，廠房、生產(chǎn)設(shè)備、土地雖都有帳面價值，但不產(chǎn)生任何效益，這個企業(yè)也許會一蹶不振。

三、項目前期策劃應(yīng)注意的問題

1.在整個過程中必須不斷的進行環(huán)境調(diào)查，并對環(huán)境發(fā)展趨向進行合理的預(yù)測。環(huán)境是確定項目目標(biāo)，進行項目定義，分析可行性的最重要影響因素，是進行正確決策的基礎(chǔ)。

2.在整個過程中有一個多重反饋的過程，要不斷地進行調(diào)整、修改、優(yōu)化，甚至放棄原定的構(gòu)思、目標(biāo)或方案。

第3篇：產(chǎn)品的前期策劃范文

關(guān)鍵詞:建設(shè)工程；前期策劃；問題；對策

1前期策劃的重要性

由于工程項目涉及到政策調(diào)控、市場競爭、施工工期、建設(shè)環(huán)節(jié)、資金調(diào)配等方面，外界制約因素多且復(fù)雜多變，存在較多的不確定性因素和較高的風(fēng)險。因此面對這些未知風(fēng)險時，需要做到在項目開發(fā)前期進行全方位的統(tǒng)籌兼顧，對未知的風(fēng)險進行管控，完善前期策劃可為后續(xù)工作的開展保駕護航。前期策劃對于整個項目的生命周期和項目實施過程中管理上突況的處理都有著重要的作用，同時有效的前期策劃還對項目的上層系統(tǒng)有著重要的影響，因此，做好項目開發(fā)前期的策劃工作對整個項目的成敗起著至關(guān)重要的作用。

2項目前期策劃階段存在的主要問題

2.1對未來實施計劃進行有效的評估

一個科學(xué)的實施計劃需要取得多方認(rèn)可并進行全方位地論證，項目策劃需要先進行構(gòu)思、規(guī)劃和定位，然后再通過對現(xiàn)場有效的調(diào)查論證和科學(xué)分析，才能找準(zhǔn)項目市場定位，做出切實可行的方針策略，有效地降低建設(shè)過程中出現(xiàn)不確定性因素造成的影響，從而規(guī)避風(fēng)險。如東嶼水產(chǎn)品市場項目，政府定位為中型水產(chǎn)品批發(fā)市場，旨在推動城市化的進程和解決“三農(nóng)”的問題，雖然項目開發(fā)建設(shè)意義重大，但由于對項目盲目樂觀，前期對項目市場、環(huán)境、用戶需求等缺乏足夠的調(diào)查分析，造成項目建成后功能定位不能滿足用戶的使用要求，同時在運營和物業(yè)管理階段發(fā)現(xiàn)存在諸多問題，未能形成批發(fā)市場的規(guī)模效果和預(yù)期效益，導(dǎo)致項目投資失敗。

2.2選擇有實力的設(shè)計單位進行方案設(shè)計

在設(shè)計方案的招標(biāo)中，建設(shè)單位還存在以下問題:1）任意壓低設(shè)計費用，并縮短設(shè)計周期；2）重視設(shè)計方案的外觀造形、追求高標(biāo)準(zhǔn)、多功能，對設(shè)計方案造價因素不重視；3）重視設(shè)計方案的招標(biāo)過程，當(dāng)方案中標(biāo)時，表示技術(shù)設(shè)計、施工圖設(shè)計應(yīng)當(dāng)為設(shè)計單位一攬子工程，因此，建設(shè)單位需權(quán)衡多方面，選擇經(jīng)濟合理、科學(xué)技術(shù)的設(shè)計方案，且設(shè)計單位應(yīng)當(dāng)具有實力。

3前期策劃設(shè)計階段造價控制的思考與對策

項目前期策劃工作及設(shè)計階段是工程造價控制與管理的關(guān)鍵，根據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，前期工作費用雖只占項目總投資的1%左右，但前期工作對整個項目總投資的影響程度卻高達80%~90%，設(shè)計費約占項目總投資額的3%，但設(shè)計階段對項目總投資的影響程度高達60%~80%，而施工階段對項目總投資的影響程度還不足40%，由此可見，項目前期策劃工作及設(shè)計階段對整個項目的投資控制是非常重要的。

3.1提高設(shè)計單位對工程造價控制的經(jīng)濟意識，優(yōu)化技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)

當(dāng)前，在現(xiàn)行的管理體制下，設(shè)計單位及項目負(fù)責(zé)人對工程設(shè)計質(zhì)量承擔(dān)總體責(zé)任，為避免被追責(zé)，設(shè)計單位普遍存在“重視技術(shù)層面，忽略經(jīng)濟因素”的思想觀念，一般情況下，以工程的使用功能不受大影響為前提，在設(shè)計方面較為保守，且對資源利用等經(jīng)濟方面的問題未做考慮，如設(shè)計中存在平面布置不合理、厚板、胖柱、肥梁等現(xiàn)象，進而導(dǎo)致投資資源的浪費。再如曾經(jīng)參與評審的某多層陽光公寓的初步方案設(shè)計圖紙會審時，發(fā)現(xiàn)每平方米的含鋼量68~72kg，比同類工程的含鋼量要高出很多，針對這個問題，設(shè)計院通過合理的結(jié)構(gòu)布置、正確的選擇荷載取值和計算參數(shù)、優(yōu)化結(jié)構(gòu)構(gòu)造措施等方法對設(shè)計方案進行優(yōu)化設(shè)計后，經(jīng)初步測算，優(yōu)化后每平方米的含鋼量為60kg，節(jié)省造價近30萬元。設(shè)計階段對工程造價的影響非常大，工程項目在造價上是否經(jīng)濟合理，在設(shè)計階段已基本定型，因此要重視設(shè)計階段的工程造價。

3.2推行限額設(shè)計，對工程造價實行全過程跟蹤控制

設(shè)計階段應(yīng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的工程概算做出投資分配計劃，在前期策劃方案設(shè)計、擴大初步設(shè)計和施工圖設(shè)計過程中，投資方的造價工程師要全程跟蹤設(shè)計進程，針對不同階段的設(shè)計進行估算、概算和施工圖預(yù)算的審核、評估，設(shè)計人員和造價管理人員必須密切配合，嚴(yán)格推行限額設(shè)計，如有突破，應(yīng)找問題查原因，對圖紙中存在的問題提出合理化建議，對不同建設(shè)方案進行技術(shù)經(jīng)濟比選分析和效果評價，以確定技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合的最佳設(shè)計方案。如在南部市政環(huán)衛(wèi)設(shè)施基地改擴建樁基和基坑支護方案比選中:1）原樁基方案設(shè)計沖孔灌注樁，樁徑1000mm，共260根，平均樁長約42m，總造價為1747萬元，經(jīng)過多方案比選及論證，最終樁基方案采用靜壓沉管灌注樁，部分區(qū)域進行引孔，設(shè)計樁徑800mm，共336根，平均樁長約32m，工程造價1250萬元，共節(jié)省造價497萬元。2）基坑支護原設(shè)計方案采用沖孔灌注樁+高壓旋噴樁+2道混凝土內(nèi)支撐，工程造價約1400萬元，造價高且工期長，通過不同建設(shè)方案的技術(shù)經(jīng)濟比選，最終基坑支護方案采用不放坡+圍護樁+止水樁+坑底加固+1道鋼支撐+1道腰梁，工程造價約1282萬元，節(jié)省造價118萬元。由此可見，通過多層次限額設(shè)計的實施是項目全過程造價控制系統(tǒng)中非常重要的環(huán)節(jié)。

3.3健全設(shè)計方案審批制度，減少設(shè)計變更，有效控制投資

目前開發(fā)商普遍存在“輕前期決策和設(shè)計階段、重施工管理”的思想觀念，其實忽視工程建設(shè)項目前期決策與設(shè)計階段的投資管理、控制會導(dǎo)致事倍功半，因為建設(shè)項目良好的投資效果和較好的經(jīng)濟效益，在一定程度上都是由正確的決策和優(yōu)化的設(shè)計決定。前期策劃階段不重視方案設(shè)計，再加上設(shè)計人員水平參差不齊，建設(shè)單位和設(shè)計單位沒有認(rèn)真做好圖紙的審查工作，圖紙審查傳統(tǒng)地只是依靠施工圖審查機構(gòu)，但審查機構(gòu)只是按照有關(guān)法律、法規(guī)，對施工圖涉及公共利益、公眾安全和工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容進行的審查，然而設(shè)計方案在技術(shù)和經(jīng)濟上是否合理并不屬于其審查的內(nèi)容，施工過程中經(jīng)常出現(xiàn)設(shè)計深度不夠或圖紙錯漏現(xiàn)象，導(dǎo)致后續(xù)施工階段增加設(shè)計變更或工程簽證。因此應(yīng)加強重視項目前期決策與設(shè)計階段，健全設(shè)計方案審批制度，把設(shè)計變更、工程簽證盡量控制在設(shè)計階段，確保工程投資得到有效的控制。

4前期策劃工作對施工全過程管理的主要影響

項目前期策劃是對整個項目實施過程的戰(zhàn)略性總體規(guī)劃，對后續(xù)項目的實施和管理起著決定性作用，完善細(xì)致的前期策劃工作主要包括綜合效益評估、技術(shù)質(zhì)量、施工組織設(shè)計、大小臨時規(guī)劃、分包情況等，可為項目建設(shè)全面順利實施提供有力的保障，詳細(xì)深入的前期策劃能夠有效地規(guī)避施工過程中發(fā)生不必要的麻煩，即使發(fā)生一些突況，也能迅速地采取措施予以解決，同時也有利于提升工程質(zhì)量品質(zhì)和安全文明施工。

第4篇：產(chǎn)品的前期策劃范文

關(guān)鍵詞：建設(shè)工程項目 前期策劃 問題 對策

中圖分類號：TS958文獻標(biāo)識碼： A

1建設(shè)工程項目前期策劃的定義

建設(shè)工程項目前期策劃是建設(shè)工程項目建設(shè)全過程生命周期管理的首要任務(wù)，是指在建設(shè)工程項目前期，通過收集資料和調(diào)查研究，在充分占有信息的基礎(chǔ)上，針對建設(shè)工程項目的決策和實施或決策和實施中的某一個問題，進行組織、管理、經(jīng)濟和技術(shù)等方面的科學(xué)分析和論證。這將使建設(shè)工程項目建設(shè)有正確的方向和明確的目的，也使建設(shè)項目設(shè)計工作有明確的方向并充分體現(xiàn)業(yè)主的建設(shè)目的。

2建設(shè)工程項目前期策劃存在的問題與對策

2.1重視項目前期策劃工作安排

在建設(shè)工程項目前期階段，項目管理專家、財務(wù)專家和工程經(jīng)濟專家沒有介入，或介入太少，或介入太遲。在許多建設(shè)工程項目過程中存在如下現(xiàn)象：

(1)不按科學(xué)的程序辦事，投資者、政府官員拍腦袋上項目,直接構(gòu)思項目方案，直接下達指令作可行性研究，甚至直接作技術(shù)設(shè)計。

(2)在這個階段不愿意花費時間、金錢和精力。一經(jīng)產(chǎn)生一個構(gòu)思，立即就要上馬這個項目，不作詳細(xì)的系統(tǒng)的調(diào)查和研究，不作細(xì)致的目標(biāo)和方案的論證，常常僅作一些概念性的定性的分析和研究。在我國的建設(shè)項目中這個階段的花費很少，這個階段的持續(xù)時間也很短。

(3)在作項目目標(biāo)設(shè)計時，許多人過多地考慮到自己的局部利益。為了使項目能夠獲得上層的批準(zhǔn)，作非常樂觀的計劃，甚至羅列和提供假的數(shù)據(jù)。在我國在相當(dāng)長時間以來，由于上述原因?qū)е马椖渴〉睦颖缺冉允?。在現(xiàn)代建設(shè)工程項目中，人們越來越重視這個階段的工作。項目管理專家介入項目的時間也逐漸提前。在國際工程中，咨詢工程師甚至承包商在項目目標(biāo)設(shè)計，甚至在項目構(gòu)思階段就有進入項目。這樣不僅能夠防止決策失誤，而且保證項目管理的連續(xù)性，進而能夠保證項目的成功，提高項目的整體效益。

2.2循序漸進

一般在項目的前期策劃階段，上層管理者的任務(wù)是提出解決問題的期望，或?qū)⒖偟膽?zhàn)略目標(biāo)和計劃分解，而不必過多地考慮目標(biāo)的細(xì)節(jié)以及如何去完成目標(biāo)，更不能立即提出解決問題的方案。

許多上層管理者喜歡在項目的早期，甚至在構(gòu)思階段就提出具體的實施方案甚至提出技術(shù)方案，這會帶來如下問題：

(1)如果在構(gòu)思時就急于確定一個明確的目標(biāo)和研究完成目標(biāo)的手段(措施或方案)，就會沖淡或損害對問題、對環(huán)境的充分研究、調(diào)查和對目標(biāo)的充分優(yōu)化，妨礙集思廣益和正確的選擇。

(2)在這個階段的工作主要由高層戰(zhàn)略管理者承擔(dān)，由于行政組織和人們行為心理的影響，高層管理者如果提出實施方案常常很難被否決，盡管它可能是一個不好的方案，或還存在更好的方案。這使得后面的可行性研究常常流于形式。

(3)過早構(gòu)思方案，缺少對情況和問題充分的調(diào)查，缺少目標(biāo)系統(tǒng)設(shè)計的項目有可能是一個“早產(chǎn)兒”，會對這個項目的生命期帶來無法彌補的損害。

2.3應(yīng)爭取高層的支持

這里有兩方面問題：

(1)建設(shè)工程項目的立項必須由高層人士，如投資者、政府官員、權(quán)力部門、企業(yè)管理者決策。所以在這個階段他們起著主導(dǎo)作用。實踐證明，上層的支持不僅決定項目是否能夠成立，而且是項目過程中能否得到實施所必需的資源和條件的關(guān)鍵，所以國外有人將它作為項目成功的關(guān)鍵因素之一。

(2)由于項目是由上層驅(qū)動的，則常常政治因素在左右項目。上層管理者以及項目經(jīng)理的政治目的、形象、政績要求，甚至他們的知識結(jié)構(gòu)、文化層次、生活水平、與項目的關(guān)系都會產(chǎn)生對項目不同的評價，進而影響項目的決策。這種狀況會造成項目決策的問題。許多人為了使得項目上馬，提出十分誘人的理想化的市場前景和財務(wù)數(shù)據(jù)，忽視工程中潛在的風(fēng)險。這會導(dǎo)致項目決策的失誤。

2.4協(xié)調(diào)好戰(zhàn)略層和項目層的關(guān)系

上層管理者一般不懂項目管理，也不是技術(shù)經(jīng)濟或財務(wù)專家，但要作項目決策。這是項目的一個基本矛盾。他們決策的依據(jù)必須建立在科學(xué)的基礎(chǔ)上，必須有財務(wù)和工程經(jīng)濟、項目管理專家的支持。所以在項目前期就應(yīng)在組織上、工作責(zé)任和工作流程上建立戰(zhàn)略層和項目層之間的關(guān)系，使整個前期工作有條不紊地進行。

2.5達到項目目標(biāo)需要的條件標(biāo)準(zhǔn)

這些條件構(gòu)成項目的要素。對一般的建設(shè)工程項目，這些要素包括：產(chǎn)品或服務(wù)的市場、資金、技術(shù)(專利、生產(chǎn)技術(shù)、工藝等)、原材料、生產(chǎn)設(shè)備、勞動力和管理人員、土地、廠房、工程建設(shè)力量等。獲得這些要素是使項目順利實施必要保證；要使項目有高的經(jīng)濟效益，必須對這些因素進行優(yōu)化組合。在前期策劃中應(yīng)考慮，獲得這些因素的渠道，如何獲得這些因素，如何對這些因素進行優(yōu)化組合。隨著國際經(jīng)濟的一體化，人們有越來越多的機會和可能性在整個國際范圍內(nèi)取得這些項目要素。在項目前期策劃中應(yīng)注重充分開發(fā)項目的產(chǎn)品市場，邊界條件的優(yōu)化，充分利用環(huán)境條件，選擇有利地址，合理利用自然資源和當(dāng)?shù)氐墓?yīng)條件、基礎(chǔ)設(shè)施，充分考慮與其他單位的合作機會和可能性。在實際工作中，人們常常忽視這些問題，常常僅注重對項目評價、設(shè)計和計劃必要的問題和目標(biāo)因素的研究。

2.6注意上層系統(tǒng)的問題、目標(biāo)和項目的聯(lián)系與區(qū)別

例如，問題：某處交通擁擠，隨著社會發(fā)展越來越嚴(yán)重；目標(biāo)：解決交通擁擠問題，達到每天40000輛車的通行量，通行速度120公里/小時；項目：道路和橋梁的建設(shè)。

3結(jié)語

建設(shè)工程項目的前期策劃工作主要是產(chǎn)生項目的構(gòu)思，確立目標(biāo)，并對目標(biāo)進行論證，為項目的批準(zhǔn)提供依據(jù)。它是項目的決策過程。它不僅對項目的整個生命期，對項目的實施和管理起著決定性作用，而且對項目的整個上層系統(tǒng)都有極其重要的影響。在項目前期進行系統(tǒng)策劃，就是要提高決策的科學(xué)性和嚴(yán)肅性，避免盲目性和隨意性，提前為項目建設(shè)形成良好的工作基礎(chǔ)、創(chuàng)造完善的條件，是項目建設(shè)在技術(shù)上趨于合理，在資金和經(jīng)濟方面周密安排，在組織管理方面靈活計劃并有一定的彈性，從而保證建設(shè)項目具有充分的可行性，能適應(yīng)現(xiàn)代化的項目建設(shè)過程的要求。

參考文獻：

【1】夏會朋.建設(shè)工程項目前期策劃的重要性[J]. 中國房地產(chǎn)業(yè).2011（7）

【2】劉強.建設(shè)工程項目的施工前期策劃[J].建筑知識:學(xué)術(shù)刊.2013（B05）

第5篇：產(chǎn)品的前期策劃范文

但是在他們印象里，互聯(lián)網(wǎng)是一個比較籠統(tǒng)和模糊的的概念，特別是作為第四媒體的互聯(lián)網(wǎng)媒體方面，從項目立項到技術(shù)開發(fā)，再到后面的運營推廣，這些流程問題，對于他們來說是非常陌生的。

所以在這里，我以自己這幾年來積累的一些項目經(jīng)歷和經(jīng)驗，做下流程概述，希望能起到拋磚引玉的效果，同時也為這些朋友的創(chuàng)業(yè)起到參考作用。

一、初步立項：

在立項前增加了“初步立項”這一步驟，是為了說明：有些老板在“想做”和“何時做”之間，總是處于一種徘徊狀態(tài)，而這個徘徊期往往不短，結(jié)果很可能會錯失掉好的時機。換句話說，也就是優(yōu)柔寡斷、猶豫不決。

這個階段主要涉及到的人員有：老板+決策團隊

這個階段的結(jié)束標(biāo)志是：做or不做(做的話，繼續(xù)向下)

二、正式立項：

到了這一步，我們可以就這個項目可以開始具體的工作開展了。

這個階段，應(yīng)該完成下面幾個方面的方案：

1、產(chǎn)品定位與產(chǎn)品創(chuàng)意：(目標(biāo)用戶群體)

2、運營目標(biāo)：(在互聯(lián)網(wǎng)方面一般會用IP和PV以及用戶數(shù)、瀏覽數(shù)等來數(shù)字化考核)

3、預(yù)算投入：(有多少錢才能辦多少事)

4、運營方式/成本：(運營、運維、更新、推廣、審核等。成本)

5、盈利模式：(目前國內(nèi)網(wǎng)站盈利模式普遍不清晰，但，總得有個大致方向)

其中，1和2是方向性問題，決定了你這個項目該向哪個方向去努力。3是資源性問題，4是操作層面和后續(xù)發(fā)展的問題，在立項時也必須要考慮到。

當(dāng)然第5點的盈利模式也很重要，不過對于大多數(shù)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)來說，盈利模式是在網(wǎng)站發(fā)展過程中摸索出來的，而不是一開始就能確定的(例如現(xiàn)在的視頻分享網(wǎng)站，盈利模式都還處于探索中)。

另外，預(yù)算投入是整個項目的前提。作為老板和項目主管，你必須要知道手里的錢，能夠支持你把這個項目做多久？做到什么程度？也就是我們常說的“成本預(yù)算”及“目標(biāo)設(shè)定”

這個階段主要涉及到的人員有：老板+決策團隊+運營主管(coo)

這個階段的結(jié)束標(biāo)志是：“網(wǎng)站整體策劃”通過認(rèn)可。(做的話，繼續(xù)向下)

三、開始實施：

進行到這一步，就需要確定各職能部門人員了。有些懂技術(shù)的老板會親自帶隊，而有些對互聯(lián)網(wǎng)不太懂的老板會聘請首席運營官(coo)來負(fù)責(zé)這個項目的整理管理。

在這個階段，一般由運營主管(coo)來負(fù)責(zé)招聘到以下人員：

1、策劃(或產(chǎn)品)經(jīng)理：主要是將項目主管和老板的大想法落實到細(xì)節(jié)部分的團隊。如果項目主管是負(fù)責(zé)大腦的設(shè)計師，那么，策劃產(chǎn)品團隊就是負(fù)責(zé)整個網(wǎng)站神經(jīng)系統(tǒng)的設(shè)計師。

2、開發(fā)部經(jīng)理：負(fù)責(zé)網(wǎng)站核心架構(gòu)的搭建，并帶來團隊進行產(chǎn)品的功能性開發(fā)。

3、設(shè)計部經(jīng)理：負(fù)責(zé)網(wǎng)站相關(guān)的設(shè)計。

4、推廣部經(jīng)理：負(fù)責(zé)網(wǎng)站對外市場開拓。

5、編輯部：網(wǎng)站的更新、維護等日常運營功能。

在人員配置初步階段，最好是先將各部門經(jīng)理先招聘到位，然后再由各部門主管根據(jù)自己負(fù)責(zé)的工作范圍，配置人員及協(xié)調(diào)項目時間和進度。

另外在很多情況下：

1、1和5這2個部門是同屬于一個團隊的(運營部)，不光負(fù)責(zé)網(wǎng)站前期的策劃，中期的項目協(xié)調(diào)，還要負(fù)責(zé)網(wǎng)站上線后的日常運營工作。而且這個工作是光榮而艱巨的(“光榮在于平淡，艱巨在于漫長”)。

但是目前有很多公司，會專門設(shè)立產(chǎn)品部，來負(fù)責(zé)新產(chǎn)品的策劃和開發(fā)，但是，往往是在開發(fā)完畢后，丟給(編輯)運營人員去運營。這樣往往導(dǎo)致了很多不錯的產(chǎn)品由于各種原因在推出后達不到預(yù)期的效果。

2、2和3一般情況下會整合為技術(shù)部。再加上負(fù)責(zé)服務(wù)器這邊的運維部，一般由CTO來管理。

3、推廣部一般會成立一個獨立的小團隊來開展工作，但是一般也是由COO直接領(lǐng)導(dǎo)的。

這個階段主要涉及到的人員有：運營主管(coo) +各部門主管

這個階段的結(jié)束標(biāo)志是：各部門主管人員到崗

四、產(chǎn)品原型：

原型設(shè)計：這主要是產(chǎn)品團隊人員的事情了。在充分理解老板和coo的前提下，按照“網(wǎng)站整體策劃”方案開展網(wǎng)站產(chǎn)品的細(xì)化工作。并在規(guī)定時間內(nèi)完成原型設(shè)計。

原型設(shè)計一般會經(jīng)歷多次提案多次修改的過程。主要是將早期的“網(wǎng)站整體策劃”中的各種文字描述具體細(xì)化成成品網(wǎng)站的一個過程。

這個階段主要涉及到的人員有：運營主管(coo) +各部門主管

這個階段的結(jié)束標(biāo)志是：“產(chǎn)品原型”獲得通過

五、開發(fā)+設(shè)計階段：

到了這一部，一般由COO控制整個項目的進度，各產(chǎn)品經(jīng)理負(fù)責(zé)自己范圍內(nèi)產(chǎn)品的進度。設(shè)計和開發(fā)部經(jīng)理配合協(xié)調(diào)，安排人力進行項目的具體設(shè)計和開發(fā)工作。具體過程就不多講了。

其它部門：例如推廣部、編輯部、客服部等等運營人員會開始做網(wǎng)站上線前期的準(zhǔn)備。

這個階段主要涉及到的人員有：運營主管(coo) +設(shè)計開發(fā)部門+策劃產(chǎn)品團隊

這個階段的結(jié)束標(biāo)志是：產(chǎn)品的設(shè)計及開發(fā)完成程度，達到了產(chǎn)品策劃團隊的要求。

六、內(nèi)測：

這個階段基本上是策劃、開發(fā)、設(shè)計都基本上收工了，這個時候需要以運營團隊為主、其它人員為輔，來進行網(wǎng)站的內(nèi)部測試和內(nèi)容填充等完善工作了。

這個階段主要涉及到的人員有：團隊所有人員

這個階段的結(jié)束標(biāo)志是：滿足“網(wǎng)站整體策劃”和“原型設(shè)計”的要求，達到上線標(biāo)準(zhǔn)。

七、公測/運營(推出)：

到了這步，網(wǎng)站已經(jīng)上線了。

這段時間主要工作是：處理bug，優(yōu)化功能，內(nèi)容填充等。

八、運營:

舞臺已經(jīng)搭好，該輪到以(coo)運營團隊為主的角色們來唱戲了。技術(shù)團隊退后做日常維護工作。

九、結(jié)果：

作為一個互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，其結(jié)果無非也就以下幾種方式：

1、自力更生，做強做大。(例：華軍、chinaz等)

2、找風(fēng)投。拿出部分股權(quán)換取風(fēng)投資金，讓自己前期的投入得以套 現(xiàn)。(例：優(yōu)酷，酷6等)

3、被收購。拿出大部分股權(quán)換取資金，帶著利潤套 現(xiàn)。(例：51.com等)

4、上市。路漫漫其修遠(yuǎn)。(例：SOHU，SINA，網(wǎng)盛生意寶等)

補充：

1、這個步驟只適合從0開始的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)者使用，所以在這里省略了不少非核心的步驟。特別是大公司里面，一個產(chǎn)品從策劃到推出，涉及的部門太多，造成巨大的溝通成本。

2、希望大家在做互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)時，不應(yīng)該太過于樂觀，要沉著、冷靜思考所遇到的問題，當(dāng)然更不應(yīng)太悲觀，因為互聯(lián)網(wǎng)處處是機會。

第6篇：產(chǎn)品的前期策劃范文

1.1生態(tài)理念

隨著工業(yè)化在世界范圍內(nèi)的推廣，全球生態(tài)環(huán)境不斷惡化，人類生存不斷遭受挑戰(zhàn)，這在客觀上了要求房地產(chǎn)開發(fā)必須樹立可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)理念，這不僅是為目前的人類提供更加適宜的生存空間，也是為子孫后代的永續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。

1.2科技理念

隨著日新月異的科技發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)也迅速地現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)化和規(guī)?；?。表現(xiàn)為，建筑材料從傳統(tǒng)的磚瓦轉(zhuǎn)向混凝土、防水卷材、幕墻等各種新興材料；建筑技術(shù)取得了長足的進步，現(xiàn)代化施工設(shè)備得到了廣泛應(yīng)用；建筑功能走向多元化，給人們提供了更加多樣便捷的服務(wù)。

1.3投資理念

投資不動產(chǎn)愈來愈成為一種投資保值手段。特別是在我國，近年房地產(chǎn)投資更是成為投資熱點。當(dāng)然樓市也存在風(fēng)險，投資需要謹(jǐn)慎，要時刻注意宏觀政策的調(diào)整，避免投資受損。江蘇徐州“楓林名門”項目，整體規(guī)劃緊扣流行的文化、生態(tài)理念，努力創(chuàng)造一個布局合理、環(huán)境優(yōu)雅、服務(wù)完善、生活方便、綠意盎然并具有現(xiàn)代化建設(shè)風(fēng)格的居住小區(qū)。24.5%超低建筑密度和高達31.6%的綠化率，小橋流水、花團錦簇、綠樹成蔭，共同構(gòu)建集休閑、賞景、養(yǎng)生于一體的“類自然”的生態(tài)環(huán)境，為業(yè)主精心營造一個寧靜、舒適、時尚的國際化社區(qū)生活。

2房地產(chǎn)市場營銷注意問題

房地產(chǎn)商品的非標(biāo)準(zhǔn)化，加之不正當(dāng)利益的驅(qū)使，導(dǎo)致了營銷的非標(biāo)準(zhǔn)化。房地產(chǎn)開發(fā)陷入了一些誤區(qū)，以消費者需求為出發(fā)點的房地產(chǎn)營銷被嚴(yán)重扭曲[3]。因此在房地產(chǎn)市場營銷時要注意以下幾個問題：

2.1房地產(chǎn)的商品屬性

房地產(chǎn)是一種商品，開發(fā)商建設(shè)商品房的目的就是為了出售并盈利。因此，要從商品的視角去看待房地產(chǎn)，作為一種商品，其價值的實現(xiàn)必然是在市場交換的過程中，而交換得以實現(xiàn)的最關(guān)鍵因素是商品的使用價值符合消費者的需求。在做房地產(chǎn)策劃時要注意，營銷具有相對現(xiàn)實性，任何營銷策劃都必須建立在高質(zhì)量商品的基礎(chǔ)上。消費者是圓心，開發(fā)是半徑，營銷是圓弧。按照消費者意愿去開發(fā)，適當(dāng)引導(dǎo)市場適應(yīng)自己開發(fā)的商品，才是房地產(chǎn)營銷的基礎(chǔ)。

2.2房地產(chǎn)市場營銷的區(qū)域關(guān)系

作為一種特殊的商品，房地產(chǎn)有其特殊的市場群體，是不完全競爭市場，需要具備營銷的前提才有可能熱銷。制約熱銷的因素很多，諸如總量因素、區(qū)域因素、社會因素、區(qū)域因素、文化因素、需求因素和購買力因素等，需求量大、實際購買力不足也是目前房地產(chǎn)市場的最大癥結(jié)。在現(xiàn)實的房地產(chǎn)營銷中經(jīng)?？梢钥吹礁鞣N各樣的“營銷短視”，比如：價格短視，為了求得短期財務(wù)利潤最大化，忽略了房地產(chǎn)長期的增值空間；節(jié)奏短視，整個樓盤同時上市，結(jié)果剩下“死角房”無人問津；效應(yīng)短視，片面運用營銷策略，過度迷信技巧，項目有組織無計劃，前后矛盾。產(chǎn)生這些偏差的原因在于：開發(fā)商過度關(guān)注成交消費區(qū)域，忽略了客戶培養(yǎng)區(qū)域，難以產(chǎn)生恒穩(wěn)的市場效應(yīng)。為了解決這些問題，要正確處理好營銷導(dǎo)入?yún)^(qū)域、發(fā)育區(qū)域和運作區(qū)域的的關(guān)系。導(dǎo)入?yún)^(qū)域，包括廣告、包裝等對外宣傳手段，主要用來集聚人氣；有了早期較好的宣傳，可以吸引眾多的消費者，如何培育潛在的購買市場及制定怎樣的銷售方案將是營銷方案的核心；再好的方案需要專業(yè)營銷人員認(rèn)真全面的執(zhí)行，這也直接影響到銷售業(yè)績。

2.3正確的認(rèn)識和看待房地產(chǎn)營銷策劃

營銷策劃要注重創(chuàng)意，但是策劃的靈感與創(chuàng)意一定要忠于主題，切忌天馬行空。在客戶最終選擇產(chǎn)品的因素中，性價比是競爭勝出的關(guān)鍵。沒有哪一個因素是絕對第一重要的，同樣也沒有哪一個因素是可以被忽視的。這就要求策劃的各個細(xì)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，在盡量面面俱到的前提下統(tǒng)籌安排，廣告、工程進展、設(shè)計優(yōu)化、物業(yè)管理、價格變動等，都要規(guī)范布局、互相協(xié)調(diào)、目的一致，保證營銷的整體性。適當(dāng)?shù)貫樽约喊b，本無可厚非，但夸大事實，推行策劃迷信，則會使房地產(chǎn)營銷策劃誤入歧途。事實上，目前不少策劃人所做的策劃方案遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于高水平營銷策劃的要求，他們推出的更多只是概念和賣點，對銷售的促進只起相對作用；另一方面，賣點的收集和增加，讓樓盤的形象有所改變和提高，同時也使樓盤的成本不斷攀升。營銷策劃雖然在市場競爭中已日趨重要，但如果片面地利用策劃替代市場的潛力開拓，認(rèn)為“一策去百病”，將是一個很嚴(yán)重的認(rèn)識誤區(qū)。房地產(chǎn)營銷策劃不是一本洋洋灑灑的策劃方案文本，而是結(jié)合所在樓盤，貫穿市場營銷意識，尋找總結(jié)出的一種如何把握樓盤市場推廣的行為方式。高水平的營銷策劃不僅可以減少房地產(chǎn)項目在配置資源時的交易成本，而且可以有效規(guī)避營銷風(fēng)險，是一種周密而詳盡的房地產(chǎn)市場運作謀略，是房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)的恰當(dāng)運用?！笆袌鋈鐟?zhàn)場，策劃如指揮”，高層次的市場競爭已成為策劃智謀的較量，稍有松懈，就會從房地產(chǎn)市場的頂峰跌入谷底。我們既要反對盲目迷信策劃，又要避免走上“策劃無用”的片面思維。

2.4營銷策劃與銷售

營銷策劃與銷售緊密呼應(yīng)，營銷策劃的最后工作就是銷售策劃，銷售情況是驗證前期所有策劃工作效果的標(biāo)準(zhǔn)。因此，應(yīng)該將銷售納入統(tǒng)一的總體策劃思路中。策劃的目的是為了促進項目成交，優(yōu)化項目品牌。要想提高策劃對項目銷售的幫助程度，必須強調(diào)銷售對策劃的反饋，強調(diào)銷售對策劃思路的理解與配合。市場與信息的變化是永恒的，策劃與銷售二者互為表里，彼此修正，相輔相成，這才是真正高效且科學(xué)的營銷思維方式。

3房地產(chǎn)策劃發(fā)展方向

第7篇：產(chǎn)品的前期策劃范文

關(guān)鍵詞：前期策劃；市場調(diào)查；產(chǎn)品定位，實施管理

一 前言

伴隨經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)的提升，城市建設(shè)的規(guī)模越來越大，從而使得房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，面對人們對房屋居住的需求，國家宏觀經(jīng)濟政策、土地政策、銀行貸款政策的調(diào)整理，使得開發(fā)商面臨的開發(fā)較大風(fēng)險并伴隨著房地產(chǎn)業(yè)存在著激烈的競爭。競爭帶來了挑戰(zhàn)也提供了午臺，在市場競爭中，若開發(fā)商市場定位不準(zhǔn)，投資不準(zhǔn)，眼光不高，開發(fā)出的小區(qū)缺乏遠(yuǎn)見，就會造成市場銷售困難．房屋大量積壓閑置，資金運轉(zhuǎn)不暢，使企業(yè)承受巨大的風(fēng)險和經(jīng)營困難。相反，一些開發(fā)商即使在地段比較偏僻．土地現(xiàn)狀條件不太優(yōu)越的地區(qū)，卻開發(fā)出了有品味、宜人的良好小區(qū)，吸引人們前來購買，從而改造了地段形成了品牌?？梢姡粋€項目開發(fā)的成敗，不僅取決于項目所在的區(qū)段．還與項目的定位、文化氛圍、周邊環(huán)境等有關(guān)，而這些因素與項目開發(fā)前期和規(guī)劃設(shè)計及物業(yè)管理的定位策劃有直接的關(guān)系。

近幾年本人有幸參加幾個公交場站項目的前期策劃和一個開發(fā)項目的全過程策劃。這是兩類不同性質(zhì)的項目建設(shè)。對市政基礎(chǔ)設(shè)施項目公交場站，項目建設(shè)流程為：策劃設(shè)計實施交付使用。公交場站策劃操作是以項目建議書展開―確定建設(shè)的必要性；以初步設(shè)計為主線―確定建設(shè)規(guī)模和投資額度；以工程施工管理為控制―完成總目標(biāo)，取得社會效益。對開發(fā)項目建設(shè)流程為：土地摘牌策劃設(shè)計實施銷售物業(yè)和商業(yè)管理，開發(fā)項目操作則是從市場調(diào)研開始，通過專業(yè)的咨詢策劃―選擇項目商住體態(tài)和投資行動方案；以土地增值和規(guī)劃設(shè)計條件為前提策劃―確定項目的建設(shè)規(guī)模和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；以實施藍(lán)圖為條件策劃―定義主體建筑風(fēng)格、投資造價、建設(shè)工期、環(huán)境景觀；以銷售的市場策略、招商策略策劃―完成價值變現(xiàn)總目標(biāo)；以物業(yè)及商業(yè)管理運營策劃―展示良好居住生活、休閑娛樂、投資購物的環(huán)境。兩類項目所不同的是公交場站土地為劃撥用地，策劃過程中不以土地增值為前提；開發(fā)項目是以土地的價值最大化為核心前提。

綜合的看一個建設(shè)項目的成功取決于項目的良好策劃和后續(xù)的實施。事實上，對建設(shè)項目來說，一個良好的策劃往往對整個項目的成敗至關(guān)重要。無疑，作好項目的前期策劃工作，為項目開發(fā)定下良好的決策，是項目開發(fā)成功的重要因素。

二 項目前期策劃的含義

1、項目策劃的概念：

項目前期策劃是在建設(shè)領(lǐng)域內(nèi)根據(jù)建設(shè)項目的總目標(biāo)要求， 從不同的角度出發(fā)， 通過對建設(shè)項目進行系統(tǒng)分析， 對建設(shè)活動的整體戰(zhàn)略進行運籌規(guī)劃， 對建設(shè)活動的全過程作預(yù)先的考慮和設(shè)想， 以便在建設(shè)活動中選擇最佳的結(jié)合點， 重組資源和展開項目運作， 為項目的投資決策和保證項目在完成之后獲得滿意可靠的經(jīng)濟效益、 環(huán)境效益、 社會效益提供依據(jù)。因此，一個成功的開發(fā)項目首先來源于策劃，科學(xué)、合理、有效的判斷，市場的調(diào)查、系統(tǒng)分析的提出正確投資方向，就能推動項目的進程，獲得較高的投資回報。

2、策劃是項目全部活動的基本組成部分。

項目策劃貫穿于項目建設(shè)全過程，對房地產(chǎn)項目的順利進展程度及效果有著重大影響。這個策劃的過程是一個由淺入深、不斷深化的過程，依著階段的不同策劃的實質(zhì)內(nèi)涵不同。項目的實施過程以階段可分為：策劃階段、設(shè)計階段、建造階段和投付使用階段。而策劃在不同的階段中可分為：設(shè)計策劃、專業(yè)策劃、合同策劃、價值策劃、管理策劃、營銷策劃。例如：在策劃階段---初步策劃，根據(jù)地塊的自然環(huán)境狀況、規(guī)劃設(shè)計條件、市場細(xì)分需求，確定項目規(guī)模和發(fā)展方向，描繪項目最基本的輪郭；而在設(shè)計階段---實質(zhì)策劃，根據(jù)項目的定位層次和建設(shè)原則，確定建筑的風(fēng)格和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，組成項目最基本的形態(tài)。在建造階段---關(guān)鍵策劃，根據(jù)限額設(shè)計和投資方案及控制工程造價，確定土建工程、配套工程、環(huán)境保護、園林景觀質(zhì)量效率，打造項目最基本的形象?？梢哉f項目的進程是以策劃為基礎(chǔ)展開的。

3、項目實施過程中策劃是最重要的階段。

策劃是通過實踐活動獲取更佳成果智能創(chuàng)造行為。一個項目的成功就在于開發(fā)商取得有效土地權(quán)的同時，要謀略、構(gòu)思、設(shè)計怎樣才能使土地增值的效益最大化，怎能樣才能使建筑功能高效性，怎樣才能使實施的成果以某種特別的方式“打動”所有用戶。策劃就是在各階段中根據(jù)現(xiàn)實中各種情況與信息判斷事物變化趨勢，圍繞活動的任務(wù)或目標(biāo)中心去完成任務(wù)和目標(biāo)。因此，項目策劃在整個工程建設(shè)中顯得格外重要。一般來說，項目策劃的任務(wù)主要集中在定義開發(fā)或建設(shè)什么，項目的效益和意義，制定并督促項目的規(guī)劃和設(shè)計工作，從而勾畫和展現(xiàn)出一個具體的項目計劃。

三 項目策劃階段的關(guān)鍵工作

項目的成功策劃以及的方案設(shè)計，離不開全面細(xì)致、深入的市場調(diào)查和分析研究。沒有周密的調(diào)查資料，就無法了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀情況以及產(chǎn)品的分布和競爭特點，也就無法進行項目的正確定位，方案設(shè)計也就如無源之水。所以成功的項目來自于詳實的調(diào)查研究，這是項目運作的出發(fā)點和根本點。

1、市場調(diào)查

項目策劃首要解決的是項目的市場定位，這要通過市場調(diào)查取得第一手資料，展開當(dāng)?shù)爻鞘蟹康禺a(chǎn)市場的調(diào)查、基礎(chǔ)資料的收集工作，建立起動態(tài)的資料補充和修正機制，以期隨時準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)市場的變化趨勢和發(fā)展特點，并能及時反映到項目的方案設(shè)計中，在實施前或?qū)嵤┲心芸焖龠m應(yīng)市場的細(xì)微變化。市場調(diào)查要著重于檢查資料的全面性、來源的可靠性、時間性、細(xì)節(jié)的準(zhǔn)確性。當(dāng)?shù)爻鞘械姆康禺a(chǎn)市場狀況，包括各地產(chǎn)公司的實力、開發(fā)樓盤、經(jīng)營業(yè)績、品牌和知名度、銷售率、消費群認(rèn)可度、市場份額以及經(jīng)營戰(zhàn)略、經(jīng)營手段和競爭優(yōu)勢等等。要弄清房地產(chǎn)市場上的產(chǎn)品類型和百分比，以及市場發(fā)展的趨勢和市場的細(xì)分情況，分析公司應(yīng)進入哪個領(lǐng)域或者將計劃在哪一塊細(xì)分的市場上博得消費者的歡迎和認(rèn)可。從哪一個地方打入和突破，并能很快立住腳跟，推出新產(chǎn)品，引起消費者的注意，刺激消費者的購買欲望，完成第一階段的工作：突擊入城，偏居一角。市場調(diào)查的意義是可以做什么，不能做什么，比如住宅，是做豪華住宅，還是普通住宅，還是小戶型住宅等，至少要有幾套比較成熟的項目選擇方案，便于下一步?jīng)Q策時進行判斷。

2、市場定位

市場調(diào)查的目的是為項目準(zhǔn)確定位服務(wù)的，解決項目定位中的較高性價比和利益最大化，贏利可能性和實施的可行性的問題。因此，項目定位必須符合經(jīng)濟性原則、適應(yīng)性原則、目標(biāo)的風(fēng)格。要滿足于當(dāng)?shù)卣鸵?guī)劃的要求，樹立公司品牌和美譽度，控制風(fēng)險并追求合理利潤，與經(jīng)濟發(fā)展消費水平、區(qū)域市場檔次標(biāo)準(zhǔn)品質(zhì)、目標(biāo)客戶群體的特點能力相適應(yīng)。

進行準(zhǔn)確的市場定位，從而鎖定目標(biāo)客戶，是樓盤暢銷的先決條件。有了準(zhǔn)確的市場定位，后期樓盤推廣才能有的放矢。

前面談到本人參與的一個開發(fā)項目---中央大街項目全過程策劃，項目位于武漢市江夏區(qū)，建設(shè)用地50畝，建筑總面積12.9萬方（商業(yè)4萬方二棟建筑，住宅9萬方四棟22-30層建筑），投資近4個億。當(dāng)初土地掛牌前通過市場調(diào)查我們了解到項目處于未來新城區(qū)的中心，地塊平整、臨街面寬、交通便利，區(qū)域內(nèi)有4個項目正在開發(fā)，高層建筑不多，土地摘牌后結(jié)合規(guī)劃設(shè)計條件和江夏區(qū)市民購買力和生活娛樂需求及商業(yè)投資理念，給項目的市場定位是商業(yè)街加高層住宅，風(fēng)格定位是生態(tài)社區(qū)、現(xiàn)代簡約，價值定位是打造江夏高品質(zhì)、人性化的高檔城市綜合體。目前，一期商業(yè)體施工已基本完成，由于商業(yè)部分定位準(zhǔn)確，功能劃分和業(yè)態(tài)布局比較完美，招商工作進展順利、樓盤銷售火暴。成為江夏區(qū)一個新城市一站式、全天侯，休閑、購物、娛樂消費中心；商業(yè)的典范項目，江夏時尚的風(fēng)向標(biāo)。

3、建設(shè)方案比選

美國一位杰出的建筑師和教育家說過“策劃就是設(shè)計”。一個好的方案設(shè)計，必須在深入細(xì)致的市場調(diào)查，在占有第一手基礎(chǔ)資料后，并經(jīng)過多方面、全面細(xì)致的分析研究后，才能和市場緊密結(jié)合起來。項目是否成功，需要一系列的運作和精心策劃才能逐漸達到所定目標(biāo)，其中，方案設(shè)計是龍頭，是關(guān)鍵。設(shè)計應(yīng)因地適宜，發(fā)揮個性，體現(xiàn)自然的、地方的、民族的、文化的、傳統(tǒng)的特色，彰顯項目形象。尤其是大型項目的方案設(shè)計，更應(yīng)重視。大型項目的方案設(shè)計，要結(jié)合項目的復(fù)雜程度和市場情況，分階段進行方案設(shè)計，將方案設(shè)計的目標(biāo)逐步進行深化和細(xì)分，。所以，對于一個大型項目的方案設(shè)計首先要有一個整體的清晰的概念，而后要清楚開始做什么，中間做什么，實施時做什么?？傊?，要將項目的整體運作和策劃精神貫穿到每一步中去，并逐步進行落實和反饋。

在本人經(jīng)歷的項目---中央大街的方案設(shè)計前，首先通過招標(biāo)選擇一家有實力且思想前衛(wèi)、觀念新穎的設(shè)計單位。重點從三方面考慮：一是方案的整體布局和框架。二是經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)。三是方案的風(fēng)格和創(chuàng)新。每出套方案就匯集各方人士分析比較，有時回到市場再調(diào)查，對環(huán)境發(fā)展趨勢再預(yù)測，調(diào)整方案組成結(jié)構(gòu)。多重反饋的過程中我們進行了四輪比選，第一輪方案比選的成果與最后一輪方案比選的成果，在謀略構(gòu)思、設(shè)計概念、銷售策略方面有著許多理念上的不同，建筑由商業(yè)夾住宅過渡到商業(yè)街加住宅群。通過不斷地進行調(diào)整、修改、優(yōu)化。比選后選擇的設(shè)計方案在實踐中檢驗是最佳的。

四、項目的實施管理

所謂“實施管理”，是以項目為對象的系統(tǒng)管理，是對項目進行高效率的計劃、組織、指導(dǎo)和控制，以實現(xiàn)項目全過程的動態(tài)管理和項目目標(biāo)的綜合協(xié)調(diào)與優(yōu)化，在項目的生命周期內(nèi)，不斷進行資源的配置和協(xié)調(diào)，不斷作出科學(xué)決策，從而使項目執(zhí)行的全過程處于最佳的運行狀態(tài)，產(chǎn)生最佳的效果。實施的過程就是策劃調(diào)整實施策劃調(diào)整實施完成的過程。有了好的項目、好的策劃、好的設(shè)計這還只是成功的一半，它還不保證使項目獲得最佳收益，達到預(yù)測目標(biāo)。真正的成功還要取決于后期的實施管理，也就是工程的實施管理，專業(yè)的配合協(xié)調(diào)，配套工程的規(guī)劃統(tǒng)一，招商業(yè)態(tài)的功能調(diào)整理。一個項目能按策劃的方向和思路良好的發(fā)展涉及施工中的執(zhí)行力問題，也就是說必須全面貫徹策劃的精隨和所包含的內(nèi)涵及準(zhǔn)確的定位。

值得思考的幾個問題

1、策劃和設(shè)計與審批問題：我們在項目實施的過程中會發(fā)現(xiàn)，策劃的理念落實到方案設(shè)計上有時會出現(xiàn)差異，方案設(shè)計落實到施工圖設(shè)計時也會因為地域受到限制要調(diào)整設(shè)計方案。施工圖完成進入規(guī)劃審批時會因為市政管網(wǎng)而調(diào)整總平面。另一方面開發(fā)商都希望盡可能縮短投資回收期，要求所有工作用最短的時間完成，往往開始施工圖設(shè)計時，施工的前期準(zhǔn)備工作就開始了，給予施工圖設(shè)計的時間很緊張，在報審查時會發(fā)現(xiàn)圖紙存在許多問題，比如出現(xiàn)的設(shè)計錯誤修改，規(guī)范與設(shè)計的沖突的修正，特殊功能與環(huán)保、消防、規(guī)劃排斥修改，每一環(huán)節(jié)的審查都要占用了一定的時間，影響到工程預(yù)期開工。這就要求策劃與設(shè)計相互光緒通，方案設(shè)計時按策劃方案考慮周全，施工圖設(shè)計時按規(guī)范要求考慮精細(xì)。

2、設(shè)計與商業(yè)業(yè)態(tài)問題：由于項目的招商和業(yè)態(tài)的定位滯后于設(shè)計，不同的業(yè)態(tài)對建筑有不同要求，為滿足功能需求往往出現(xiàn)必須變更的情況，對投資控制和工期控制不利。在方案設(shè)計時雖然有大體業(yè)態(tài)策劃思路，但業(yè)態(tài)對建筑的特殊要求僅靠發(fā)設(shè)計變更單是不能直接施工的，有些變更涉及房屋結(jié)構(gòu)的變更，需要修改相關(guān)審批的文件，重新申辦報審查。最好的狀況是首先做好商業(yè)需求定位，施工圖設(shè)計可以按商業(yè)專項要求進行施工圖設(shè)計，避免出現(xiàn)施工中的停工設(shè)計、加固處理。

第8篇：產(chǎn)品的前期策劃范文

關(guān)鍵詞：海外；子公司；質(zhì)量管理

中國中車作為國內(nèi)最大的軌道車輛制造企業(yè)，一直致力于成為國際一流企業(yè)，而在國內(nèi)市場飽和及自身產(chǎn)能過剩的不利環(huán)境下，中國中車已經(jīng)充分意識到了“走出去”的重要性，而國家的“一帶一路”政策則提供了契機。澳大利亞墨爾本地鐵項目的中標(biāo)，是中車?yán)^悉尼雙客項目之后的又一個海外大單，標(biāo)志著公司在國際市場上首次參與競標(biāo)PPP（公私合營模式）項目獲得成功，也是中車正式進軍澳洲市場的標(biāo)志。由于項目涉及到的相關(guān)方和制造地點較多，且涉及采購/生產(chǎn)制造/人員等合同條款中的本地化率要求和技術(shù)轉(zhuǎn)讓，使項目管理變得更加復(fù)雜，也給質(zhì)量管理工作帶來了一定難度。為了保證海外項目的質(zhì)量管理工作順利進行，我們需要充分了解整個項目，從質(zhì)量管理體系及流程建設(shè)、多場地管理、供貨商管理、制造過程管理、整車交付、質(zhì)量人員培訓(xùn)等方面著手，結(jié)合實際情況研究出適合海外項目使用的質(zhì)量管理模式。

一、前期準(zhǔn)備工作

為了保證項目質(zhì)量管理工作充分有效，除了要了解項目整體情況外，還要了解各個相關(guān)方的角色及關(guān)系、采購、生產(chǎn)制造、交付等各階段的人員、場地安排，做好前期質(zhì)量管理工作規(guī)劃。由于PPP項目相關(guān)方較多，且涉及到制造場地、設(shè)備、操作者的租借及制造技術(shù)轉(zhuǎn)讓，以及采購產(chǎn)品本地化率要求等，在前期質(zhì)量策劃時，需要認(rèn)真分析母子公司質(zhì)量工作關(guān)系、與分包商制造場地的質(zhì)量工作關(guān)系，梳理質(zhì)量工作，制定項目質(zhì)量管理總體方案和質(zhì)量工作詳細(xì)分解，明確子公司質(zhì)量人員工作內(nèi)容及分工，制定質(zhì)量人員培訓(xùn)和支持計劃。

1.質(zhì)量管理總體原則

（1）供貨商管理供貨商管理按照現(xiàn)有流程和質(zhì)量策劃管理，編制質(zhì)量檢驗標(biāo)準(zhǔn)和檢驗文件，完成料件檢驗工作，子公司質(zhì)量工程師全程參與，并負(fù)責(zé)管理其本地供貨商，對批量入庫的所有產(chǎn)品進行質(zhì)量監(jiān)督檢查。國內(nèi)供貨商采用現(xiàn)行質(zhì)量管理模式，國外供貨商管理按照現(xiàn)行質(zhì)量管理程序和要求執(zhí)行，且須加強過程審核，每季度對供貨商進行過程審核。質(zhì)量文件具體內(nèi)容及檢查項點的調(diào)整和刪減視情況而定。（2）生產(chǎn)制造過程管理母公司分包部分采用現(xiàn)行質(zhì)量管理模式，由母公司全權(quán)負(fù)責(zé)質(zhì)量管理。按照項目與制造分包商簽定的分包合同，對其制造過程采用監(jiān)造模式，我方提供質(zhì)量管理計劃、質(zhì)量管理要求、質(zhì)量管理方法、質(zhì)量文件、質(zhì)量記錄、質(zhì)量控制點、實物質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、檢驗工具策劃等，并派出質(zhì)量人員提供質(zhì)量技術(shù)支持。制造分包商完成車輛制造并應(yīng)通過自互檢達到我方的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。母公司派駐質(zhì)量工程師對子公司進行質(zhì)量體系和項目質(zhì)量管理的支持，必要時，母公司派駐質(zhì)量工程師和質(zhì)量檢查員對制造過程進行現(xiàn)場支持，進一步明確母公司與子公司質(zhì)量人員的分工。由于分包合同中中未明確具體分工，因此需要與制造分包商進一步協(xié)商。開工質(zhì)量門、質(zhì)量里程碑、工序首檢、現(xiàn)場NCR管理、質(zhì)量問題統(tǒng)計、文件管理等事宜。

2.質(zhì)量管理總體方案

（1）項目質(zhì)量文件策劃①質(zhì)量計劃根據(jù)《ISO10005質(zhì)量管理質(zhì)量計劃指南》的定義，按照客戶要求，編制項目質(zhì)量計劃。質(zhì)量計劃中除了要明確質(zhì)量門、質(zhì)量里程碑、首件檢驗、過程審核等項目質(zhì)量管理活動的應(yīng)用方法，及影像化和實名制管理、工程變理質(zhì)量管理的要求之外，要特別包含多場地管理、母子公司質(zhì)量工作模式及接口描述。②質(zhì)量控制計劃《采購件質(zhì)量控制計劃》至少包含：采購產(chǎn)品分級管理、質(zhì)量保證協(xié)議、供應(yīng)商資質(zhì)、制造過程控制、放行檢驗、入廠檢驗、過程監(jiān)督、供應(yīng)商評價?！渡a(chǎn)過程質(zhì)量控制計劃》至少包含：質(zhì)量門、首件檢驗、產(chǎn)品檢驗與試驗、質(zhì)量里程碑、工藝評定、不符合管理、可追溯性管理、人員資質(zhì)、設(shè)備/工裝/工具/檢具、履歷管理。③檢驗和試驗計劃（ITP）根據(jù)項目合同要求，需要編制車體ITP、轉(zhuǎn)向架ITP、裝配ITP、調(diào)試ITP，明確檢驗和試驗項點、檢驗指導(dǎo)文件、檢驗工具、檢驗比例和頻次等內(nèi)容。④質(zhì)量體系審核計劃根據(jù)項目合同要求，需編制項目質(zhì)量體系內(nèi)部審核計劃、供應(yīng)商質(zhì)量體系外部審核計劃（含資質(zhì)、過程審的總體計劃），另外，根據(jù)公司工作程序要求，需編制詳細(xì)的供應(yīng)商資質(zhì)評審計劃、供應(yīng)商過程審核計劃。⑤采購件FAI計劃、采購件放行檢驗計劃根據(jù)現(xiàn)有工作程序要求，需編制采購件首件檢驗計劃、采購件放行檢驗計劃。⑥工序首檢計劃、工序過程審核計劃根據(jù)現(xiàn)有工作程序要求，需按照工藝部門編制的工序首檢計劃組織開展工序首檢工作，需編制工序過程審核計劃，并按照計劃組織開展工序?qū)徍斯ぷ?。⑦質(zhì)量技術(shù)轉(zhuǎn)讓方案根據(jù)合同情況，編制專門的構(gòu)架質(zhì)量技術(shù)方案，明確我們與供應(yīng)商雙方的質(zhì)量工作內(nèi)容，對供應(yīng)商提出具體的質(zhì)量要求。⑧采購件檢驗規(guī)范針對同一類采購產(chǎn)品編制相應(yīng)的檢驗規(guī)范，檢驗規(guī)范中明確該類產(chǎn)品所有需要驗證的質(zhì)量要素、驗證階段和頻次，并明確驗證所需的資源和方法，用于指導(dǎo)質(zhì)量工程師策劃具體的首件檢驗、放行/入廠檢驗、裝車前檢驗的記錄，同時作為檢查員檢驗的參考文件。（2）項目質(zhì)量記錄策劃按照前期的質(zhì)量策劃安排，最終形成質(zhì)量體系內(nèi)部審核報告、供應(yīng)商資質(zhì)評審報告、供應(yīng)商過程審核報告、采購件FAI報告、各制造階段的質(zhì)量門檢查表、質(zhì)量里程碑檢查表、工序首檢報告、工序過程審核報告、采購件檢查卡、車體檢查卡、轉(zhuǎn)向架檢查卡、裝配檢查卡、調(diào)試試驗報告。（3）質(zhì)量人員分工策劃編制需要明確分工的質(zhì)量工作清單，分別與制造分包商、子公司商定具體的工作分工，最終達成一致意見，后續(xù)嚴(yán)格按照分工表完成各自的質(zhì)量工作。

二、結(jié)束語

通過上述這些質(zhì)量管理工作的前期分析和策劃，使海外子公司能夠用最短的時間，在項目執(zhí)行初期便能掌握質(zhì)量管理工作的重點，也為其后續(xù)開展質(zhì)量管理工作提供了方向。

第9篇：產(chǎn)品的前期策劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；全成本；體系

1、引　言

在全球金融危機的前提下，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過從2007年10月至2009年6月的危機洗禮。超額利潤，暴利行業(yè)的字眼仿佛還在社會中流蕩的時候，房地產(chǎn)企業(yè)本身卻面臨資金鏈斷裂的危機。2009年春節(jié)，深圳、上海等斷供的小業(yè)主數(shù)不勝數(shù)。2009年春節(jié)，各大型房地產(chǎn)公司的工程款支付也是捉襟見肘，對資金需要強烈的房地產(chǎn)企業(yè)，例如富力，合生創(chuàng)展已經(jīng)處于隨波逐流狀態(tài)，如果金融危機再持續(xù)一年，后果不堪設(shè)想。

2、房地產(chǎn)成本的構(gòu)成與分析

2.1　房地產(chǎn)成本的構(gòu)成

成本管理不是某個重要材料的變更或是重大設(shè)計變更的核減如此簡單。鋁合金門窗太貴，我們用塑鋼的；石材太貴，我們用仿石涂料．誠然，重大的材料變更，往往可以節(jié)省數(shù)百萬的成本，但同時，設(shè)計效果也降低了。如何在設(shè)計效果和成本之間均衡，如何在開發(fā)節(jié)奏和成本之間平衡．這就靠成本管理體系的構(gòu)建。成本體系，其實很簡單．?dāng)?shù)字說話，表格證明。但如何統(tǒng)計數(shù)字，表格又是如何建立，就需要對整體房地產(chǎn)成本加以構(gòu)建。

房地產(chǎn)成本構(gòu)成包括以下9大內(nèi)容，包括土地獲得價款、開發(fā)前期準(zhǔn)備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境費、配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、期間費用。其中土地獲得價款、開發(fā)前期準(zhǔn)備費、社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境費、配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、期間費用屬于六類公攤費用和期間費，需要列表統(tǒng)計，以明確造價。

2.2　房地產(chǎn)成本的分析

從房地產(chǎn)成本分析方法看，主要有實際成本法，即從單個案例的計算統(tǒng)計來分析成本；標(biāo)準(zhǔn)成本法，即從多個類似案例的計算統(tǒng)計來分析成本；作業(yè)成本法，即以歸納總結(jié)的經(jīng)驗，推算類似案例的成本；運行成本法．即在項目運作過程中控制分析成本；目標(biāo)分析法，即在項目運作開始前，設(shè)置目標(biāo)成本。

成本管理的方向是要從核算型到控制性最終到達價值創(chuàng)造性。從領(lǐng)導(dǎo)的決策角度，可能不需要具體項目的具體指標(biāo)，他只需要知道類似項目的一般指標(biāo)或者目標(biāo)成本，大的數(shù)字是便于領(lǐng)導(dǎo)決策的。同樣，這些有經(jīng)驗的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，便于企業(yè)的價值創(chuàng)造。而這些經(jīng)驗數(shù)據(jù)往往由基本的數(shù)據(jù)累計起來的。當(dāng)做單項目成本核算時，就必須要每一個精確地數(shù)字。

3、房地產(chǎn)企業(yè)全成本體系構(gòu)成

從房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)過程看，一般都要經(jīng)歷以下幾個階段，即立項、前期策劃、規(guī)劃設(shè)計、工程施工、銷售環(huán)節(jié)等。其中立項、前期策劃、規(guī)劃設(shè)計均可作為投資決策分析的內(nèi)容，對開發(fā)項目是否成功起作決定性作用。

3.1　立項階段

立項環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項目開發(fā)方式(如自建、合作、合資)的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國家多項法規(guī)政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費用。企業(yè)發(fā)展部在項目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由企業(yè)發(fā)展部來承擔(dān)。在立項環(huán)節(jié)的主要控制土地綜合費用、拆遷費、配套費、人防費和容積率等。

3.2　前期策劃階段

目前，大多數(shù)小開發(fā)商都是有了地后才開始考慮如何運作這個項目，而較大的開發(fā)商則是先研究市場．等基本有了產(chǎn)品的初步方案后才有針對性的購地。不管怎樣，都應(yīng)有前期的項目策劃方案。前期策劃包括市場分析、客戶分析、項目定位、產(chǎn)品定位、推廣方案等重要內(nèi)容。在此期間的成本控制應(yīng)該著重于對策劃人員的工作能力和成果的衡量，對策劃活動本身需要的費用控制是其次的，只要合理，都應(yīng)該開支。成功的策劃方案對后期的成本節(jié)約是非常顯著的，但它對項目成本的影響是隱性的，只有到后期才能體現(xiàn)。

在項目策劃完成后，應(yīng)填寫新項目可研成本測算表，該表應(yīng)包括填表指引、填表注意事項與對接部門、地價及利息、管理費用、各類產(chǎn)品建筑標(biāo)準(zhǔn)、車位、會所等等。

3.3　規(guī)劃設(shè)計階段

規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：盡管設(shè)計費在工程總成本中比例不大，一般不到建安成本的1％，但對工程造價的影響可達70％以上。工程實施是按照規(guī)劃設(shè)計來的，所以在規(guī)劃環(huán)節(jié)進行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本增加。該環(huán)節(jié)控制的其基本原則是：周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。

鑒于規(guī)劃設(shè)計的重要性，公司應(yīng)從組織結(jié)構(gòu)上成立一個造價控制小組，負(fù)責(zé)對方案進行評價、審核。初步審核后，應(yīng)做可行性分析，以評價方案的經(jīng)濟效益。造價控制小組人員應(yīng)有總工程師、工程負(fù)責(zé)人、設(shè)計師、外聘獨立設(shè)計專家等。雖然推行設(shè)計招標(biāo)是個不錯的選擇，但實際工作中很少這樣做，因為費時費力。不過實行限額設(shè)計倒是可行效果又好的辦法，包括樁基造價分析、鋼筋混凝土含量分析、鋁合金成本分析、會所造價分析、大堂造價分析、電梯造價分析、外墻造價分析、管網(wǎng)分析、景觀分析等等。當(dāng)然，在設(shè)計單位的選擇上應(yīng)該傾向于水平高、信譽好的單位，雖然設(shè)計費會多些，但由于其設(shè)計更科學(xué)、仔細(xì)，很可能會節(jié)約更多的鋼材、水泥等材料費，從而降低更多的建筑成本。

對設(shè)計費用，也有一種節(jié)約方法。一般一個項目會有同質(zhì)的產(chǎn)品，我們就讓設(shè)計單位設(shè)計其中一棟就行，其他的復(fù)制即可。

3.4　項目施工階段

好的設(shè)計已成功了一半，能不能把紙上的藍(lán)圖變?yōu)楝F(xiàn)實，施工環(huán)節(jié)的控制就至關(guān)重要了，這也是我們要花大量時間的工作階段，做實事的階段。這個階段包括施工單位選擇、施工過程控制和材料和設(shè)備采購控制。

(1)施工單位的選擇。一般有自建和外包兩種方式，首先可以考慮自建模式。如果沒有自己的建筑公司，也可以考慮通過收購方式建立自己的建筑公司。事實上，如今的建筑商是僧多粥少，競爭非常激烈，特別是那些小的建筑商，有的已處于破產(chǎn)的邊緣。收購這樣的建筑企業(yè)，實際上就是要它的資質(zhì)，成本是很低的。收購成功后，再考慮增資(資本金)和升級(增加資質(zhì))，逐漸做大做強。

若選擇外包的話，房地產(chǎn)企業(yè)因根據(jù)工程特點全面考慮如何組織．如何分標(biāo)，如何發(fā)包，如何計價四個方面的要素，以最大程度節(jié)約工程合同成本。

(2)施工過程控制。對自己的施工單位，要加強工程預(yù)算管理，實行階段性評價。比如分基礎(chǔ)工程、主體工程、裝飾工程進行成本控制，要求項目經(jīng)理加強巡查，及時糾正錯誤或不合理的施工作業(yè)。管理出效益在這個過程別明顯。

對發(fā)包的工程，依靠現(xiàn)場監(jiān)理做好造價控制，以施工合同管理為中心進行造價控制。在實施工程中，嚴(yán)格控制設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證。

(3)材料和設(shè)備控制。材料成本在建安成本中約占65％，所以材料管理是重點。對外包工程，一般采用甲供材料模式，配合工程進度進行采購。由于建筑材料市場是絕對的買方市場，所以現(xiàn)場材料大部分是可以做到零庫存的。一般應(yīng)建立長期合作材料供應(yīng)商。尤其是戰(zhàn)略合作，可以獲得更低的價格。對現(xiàn)場材料的管理，應(yīng)建立完善而實用的收、發(fā)管理辦法。另外，開發(fā)商也要安排保安配合對施工出入口的檢查和夜間工地的照看，防止偷盜事件發(fā)生。

3.5　營銷環(huán)節(jié)

嚴(yán)格說來，前期營銷策劃也屬營銷環(huán)節(jié)，此部分的控制與其說是費用控制，還不如說是對人的控制。策劃方案對項目成本的影響決定于策劃人員的水平，對這塊的人力資源控制就很重要了，而策劃活動本身的費用雖然也要控制，但不是重點。這里談?wù)勪N售費用和銷售合同的控制。

銷售費用包括售樓中心、廣告、宣傳、樣板房、樓盤資料、推廣活動、營銷人員薪酬福利、辦公費用等所有與銷售有關(guān)的費用。銷售費用不但關(guān)系到開支的多少，成本的高低，還影響樓盤的銷售。所以要充分研究市場，講究銷售推廣策略，讓所花的推廣費用產(chǎn)生最佳效果。由于對廣告的效果難以準(zhǔn)確評價，所以一個簡單的辦法是按銷售額的比例總量控制銷售費用。

4、結(jié)束語