城市土地征收補(bǔ)償條例精選(九篇)

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第1篇：城市土地征收補(bǔ)償條例范文

關(guān)鍵詞：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》；《物權(quán)法》；私權(quán)；位階沖突；效力平衡

[中圖分類號(hào)]D922.3;D922.1 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1009-9646（2012）4-0032-02

2011年1月19日，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下稱“新拆遷條例”）終于出臺(tái)，并于21日起正式施行。就保障公權(quán)與私權(quán)方面，具有一定的進(jìn)步意義，具體表現(xiàn)在兩大亮點(diǎn)：首先，新拆遷條例提出先補(bǔ)償后搬遷的原則，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，將補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)化，明確了公平補(bǔ)償?shù)脑瓌t；其次，新條例改了“行政強(qiáng)拆”為“依法搬遷”，明確了征收主體必須是政府。然而新的拆遷條例是否可以站在自己的崗位上發(fā)揮自身的職能，與《物權(quán)法》之間達(dá)到真正意義上的效力平衡，筆者仍然持保留意見(jiàn)。

一、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》與《物權(quán)法》之間的位階沖突

首先，公共利益界定不清，使《物權(quán)法》陷入了立法不作為的尷尬境地。新的拆遷條例中關(guān)于公共利益的界定通過(guò)列舉法并設(shè)以兜底條款，在我國(guó)現(xiàn)階段“土地財(cái)政”仍未得到合理規(guī)范的前提下放寬公共利益的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，很容易使地方政府有意擴(kuò)大公共利益解釋的范圍，更得以拿公共利益之借口公益公民的合法財(cái)產(chǎn)，[1]例如，地方政府屢屢以舊城改造為由進(jìn)行大規(guī)模的拆遷，然而舊房不是危房，它的存在并沒(méi)有妨礙不特定第三人的合法權(quán)益，如果要拆除舊房，需征得房屋所有權(quán)人同意并接受合理不產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)后方可進(jìn)行，舊城改造不得作為公共利益的一項(xiàng)，其界定標(biāo)準(zhǔn)不得彈性過(guò)大。

其次，針對(duì)集體土地征收尤其是補(bǔ)償性問(wèn)題沒(méi)有得到解決。現(xiàn)行的土地管理法規(guī)定所有建設(shè)項(xiàng)目必須使用國(guó)有土地，農(nóng)民集體所有土地一旦被征收即變?yōu)閲?guó)有土地，完全可適用《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定。但實(shí)踐中農(nóng)村集體土地標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)低于城市國(guó)有土地，加劇了農(nóng)村被拆遷方與拆遷方的矛盾，農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)得不到平等公平的對(duì)待，加之農(nóng)民法律意識(shí)不強(qiáng)，變相導(dǎo)致圍繞集體土地發(fā)生的暴力拆遷事件此起彼伏?！段餀?quán)法》與《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》之間的位階沖突在農(nóng)村表現(xiàn)的更為明顯。[2]因此，現(xiàn)在集體土地如何參照國(guó)有土地執(zhí)行，具體如何操作，如何保障《物權(quán)法》作為上位法的優(yōu)先效力成為了眼下最為棘手的問(wèn)題，這些都需要落到實(shí)處。

二、《國(guó)有土地征收與補(bǔ)償條例》與《物權(quán)法》之間的效力平衡

首先，將《物權(quán)法》的相關(guān)精神和立法原則融入到新拆遷條例中，私有財(cái)產(chǎn)權(quán)是一種復(fù)合型的權(quán)利，在私人與國(guó)家之間，私人與私人之間建構(gòu)起了雙重的社會(huì)關(guān)系，由此，具備了對(duì)抗公權(quán)力與私權(quán)利的雙重性質(zhì)。[3]要從宏觀的角度去樹(shù)立物權(quán)至上的精神，從更高的層面去約束拆遷人員的任意行為，使得立法者，執(zhí)法者和司法者在公共權(quán)力的正當(dāng)行使與公民私有財(cái)產(chǎn)權(quán)力的保護(hù)之間找到平衡。

其次，明確公共利益的范疇，限定征收權(quán)的行使范圍，避免實(shí)踐中與《物權(quán)法》相互沖突與摩擦。界定公共利益的過(guò)程中堅(jiān)持合法合理、公共受益、公平補(bǔ)償、公開(kāi)參與、權(quán)力制約、權(quán)責(zé)統(tǒng)一的六大基本原則和標(biāo)準(zhǔn)，做到房屋征收決策和執(zhí)行全過(guò)程的公開(kāi)透明，保障相對(duì)人的知情權(quán)，申辯權(quán)，監(jiān)督權(quán)，參與決策權(quán)等的有效行使，公共權(quán)力行使不當(dāng)必須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任完善責(zé)任機(jī)制，避免公民的私權(quán)在政府積極追求公權(quán)的情況下受到特別的乃至普遍的犧牲。

同時(shí)，《物權(quán)法》統(tǒng)一了房屋征收的對(duì)象，就土地而言，征收的對(duì)象可以是國(guó)有的土地也可以是集體的土地。為了切實(shí)保護(hù)好公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)，必須以物權(quán)法為依據(jù)，打破目前城市房屋拆遷的二元管理體制，統(tǒng)一立法，將國(guó)有土地和集體土地上的房屋拆遷都納入到未來(lái)立法中。只有這樣，才能改變因城市發(fā)展而拆遷與城市國(guó)有土地相鄰的“城中村”房屋無(wú)法可依的尷尬局面，才能減少和杜絕發(fā)生在集體土地上的房屋暴力拆遷事件的發(fā)生，使失地的農(nóng)民獲得與城市房屋被拆遷人一樣的房屋拆遷補(bǔ)償，真正體現(xiàn)《物權(quán)法》中平等公平原則。

最后，新拆遷條例符合《物權(quán)法》的情況下，下位法的適用優(yōu)先上位法。所謂的適用優(yōu)先是下位法符合上位法的情況下，下位法的“適用先于”上位法，其根據(jù)是梅爾克―凱爾森位階理論的第二要義：下位法是上位法的具體化和個(gè)別化，這與我國(guó)立法法中“變通法優(yōu)于被變通法”的規(guī)則如出一轍，但實(shí)際上還是上位法優(yōu)于下位法規(guī)則發(fā)生作用的結(jié)果，因?yàn)樗鼈兊那疤岜仨毷窍挛环ǚ仙衔环ǖ那闆r。因此我們不得不在《物權(quán)法》與新拆遷條例的制度設(shè)計(jì)上給予必要的關(guān)注，從法律、法規(guī)的角度去審視房屋征收這一問(wèn)題，只有這樣經(jīng)過(guò)完善的征收管理機(jī)制，融入物權(quán)法的精神，由上位法的原則或規(guī)定來(lái)指導(dǎo)下位法的具體運(yùn)行，將會(huì)使其朝著更好的方向運(yùn)作，也進(jìn)一步保護(hù)了公民的合法權(quán)益不受侵犯，才能真正維護(hù)法律的公正、保護(hù)物權(quán)人的合法權(quán)益。[4]

法律的制定需要長(zhǎng)期的準(zhǔn)備和醞釀，尤其是使用房屋征收領(lǐng)域的涉及到公權(quán)與私權(quán)強(qiáng)烈沖突的行政活動(dòng)法律更不是一朝一夕就可以完成的，在征收領(lǐng)域的過(guò)程中，如果僅僅只將希望寄托于行政法規(guī)本身，直接導(dǎo)致的結(jié)果可能是出現(xiàn)依法律規(guī)定還是依條例規(guī)定無(wú)法抉擇的尷尬境地，從而使《城市房屋征收與補(bǔ)償條例》超越《物權(quán)法》這樣的現(xiàn)行法律，因此我們的立法思路必須以《物權(quán)法》為支撐，維護(hù)好法的效力格局，在上位法與下位法之間尋求到一個(gè)平衡點(diǎn)，為行政國(guó)家背景下征收領(lǐng)域中的權(quán)力配置提供具有高度正統(tǒng)性的保障。

[1]黃東斌.城市房屋征收中公共權(quán)力的配置與控制――以權(quán)力為視角評(píng)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》[J].中國(guó)房地產(chǎn),2011（3）：20-23.

[2]楊世建.公民參與是解決城市房屋征收補(bǔ)償問(wèn)題的關(guān)鍵[J].山東科技大學(xué)學(xué)報(bào),2010（4）：54-56.

第2篇：城市土地征收補(bǔ)償條例范文

摘要:

國(guó)有土地上房屋征收這一行為之屬性符合私法中的所有權(quán)社會(huì)化原則，其作為一種社會(huì)現(xiàn)實(shí)普遍存在于當(dāng)下我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程之中，其背后蘊(yùn)涵著深刻的私權(quán)保障要求。雖然《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》在立法理念與技術(shù)上較原有法更為先進(jìn)與合理，但在實(shí)體規(guī)制與程序設(shè)置上仍存有缺失，故公共利益的清晰界定、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的明確設(shè)立以及拆遷程序的細(xì)化規(guī)范是解決國(guó)有土地上房屋征收所出現(xiàn)問(wèn)題的必由進(jìn)路。

關(guān)鍵詞:

房屋征收;公共利益;私權(quán)保障;拆遷補(bǔ)償;正當(dāng)程序

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展，城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，用地規(guī)模激增使得土地及附著于其上的建筑物之征收不可避免，并因此需要拆除相應(yīng)土地上的建筑物、安置相關(guān)人員。在征收中，產(chǎn)權(quán)主體均竭力爭(zhēng)取對(duì)城市土地中蘊(yùn)含無(wú)明確歸屬之顯化的潛在租值，且相關(guān)征收制度被異化所生之權(quán)利和權(quán)力的沖突與較量，而科學(xué)、合理的法律法規(guī)之暫付闕如引致了城市發(fā)展與私有財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)關(guān)系的扭曲，使得各方以利益博弈者的身份相互對(duì)峙。雖然2011年《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》已經(jīng)頒布施行，但具體的規(guī)制內(nèi)容仍存有漏洞，對(duì)被征收人私權(quán)保障的力度依然孱弱，暴露出國(guó)有土地上房屋征收①法律制度的結(jié)構(gòu)性悖論和實(shí)踐操作中的功能性混亂等諸多問(wèn)題。因此，有必要對(duì)國(guó)有土地上房屋征收問(wèn)題進(jìn)行深入研究。

一、國(guó)有土地上房屋征收的私權(quán)保障要求

我國(guó)《物權(quán)法》第四十二條第一款規(guī)定:“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。”第三款繼續(xù)規(guī)定:“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益;征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件?！睆囊欢ㄒ饬x上說(shuō)，《物權(quán)法》確立了國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)乃椒ɑA(chǔ)與私法要求，填補(bǔ)了規(guī)范與事實(shí)的縫隙，體現(xiàn)了“法治的基本要求(形式法治)是‘法律主治’”［1］。國(guó)有土地上房屋征收這一行為屬性符合私法上的所有權(quán)社會(huì)化原則。傳統(tǒng)私法秉承所有權(quán)絕對(duì)原則，其過(guò)度強(qiáng)調(diào)個(gè)人的絕對(duì)權(quán)利所帶來(lái)的弊害使得現(xiàn)代權(quán)利觀念逐漸由個(gè)人權(quán)利轉(zhuǎn)向社會(huì)權(quán)利。德國(guó)學(xué)者耶林在其《法律的目的》一書中指出:“所有權(quán)行使之目的，不獨(dú)應(yīng)為個(gè)人的利益，同時(shí)也應(yīng)為社會(huì)的利益，因此現(xiàn)今應(yīng)以‘社會(huì)的所有權(quán)’制度取代‘個(gè)人的所有權(quán)’制度?！保?］而《魏瑪憲法》第153條所規(guī)定的“所有權(quán)負(fù)有義務(wù)，其行使應(yīng)同時(shí)有益于公共福利”即表征了這一理念。從另一側(cè)面與此相對(duì)照的是“對(duì)所有權(quán)的拘束與個(gè)人在社會(huì)秩序中承擔(dān)的內(nèi)在和外在義務(wù)拘束相符”［3］。在現(xiàn)代社會(huì)中，任何私人財(cái)產(chǎn)權(quán)利都不是絕對(duì)的、不受限制的權(quán)利。國(guó)家為了維護(hù)公共利益的需要，有必要在特殊情況下通過(guò)征收的方式限制私人財(cái)產(chǎn)權(quán)。這既是所有權(quán)社會(huì)化限制的表征也是私人所有權(quán)的義務(wù)所在。誠(chéng)然，所有權(quán)社會(huì)化并非是對(duì)私人所有權(quán)的否定，其本旨是調(diào)適所有權(quán)保護(hù)與所有權(quán)內(nèi)在義務(wù)拘束的平衡，在最大程度上使得私人所有權(quán)的行使與社會(huì)公共利益并行不悖。正如王澤鑒先生所言:“所有權(quán)并非絕對(duì)，基于公共利益的限制(包括征收的可能性)，實(shí)乃寓存于所有權(quán)本身。所有權(quán)的內(nèi)容兼括權(quán)能和義務(wù)、限制及拘束，使私的所有權(quán)更具存在的依據(jù)，而發(fā)揮其功能。”［4］因此，所有權(quán)社會(huì)化并非導(dǎo)致所有權(quán)失去獨(dú)立的價(jià)值意蘊(yùn)，倘若在所有權(quán)社會(huì)化的過(guò)程中對(duì)所有權(quán)造成了損害，仍然應(yīng)當(dāng)參照私權(quán)的損失加以救濟(jì)。

(一)拆遷補(bǔ)償?shù)乃椒ɑA(chǔ)公民的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，確立物權(quán)法律關(guān)系的重要意義就在于明確物之歸屬及利用，保障所有權(quán)人對(duì)所有權(quán)的信賴保護(hù)以及合理預(yù)期利益，強(qiáng)化所有權(quán)的安全屬性及穩(wěn)定性。從私權(quán)保障的角度檢視，城市房屋拆遷卻有違物權(quán)穩(wěn)定性，且極易破壞所有權(quán)的安全屬性。國(guó)有土地上的房屋拆遷法律關(guān)系中所涉及的物權(quán)內(nèi)容至少包括三個(gè)方面:土地所有權(quán)、土地使用權(quán)以及土地附著物房屋的所有權(quán)問(wèn)題。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律，城市土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，城市土地使用權(quán)被相應(yīng)的房屋所有權(quán)人所享有，作為城市土地附著物的房屋所有權(quán)亦歸城市居民所有。土地所有權(quán)歸屬于國(guó)家，其不能成為國(guó)家征收的對(duì)象，不構(gòu)成城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)乃椒ɑA(chǔ)。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第一百四十六條、第一百四十七條所確立的“房隨地一體轉(zhuǎn)移”與“地隨房一體轉(zhuǎn)移”的規(guī)則，我國(guó)城市土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)從權(quán)利流轉(zhuǎn)的歸屬分析是一致的。城市房屋拆遷直接損害的是城市居民的房屋所有權(quán)，所有權(quán)的滅失直接導(dǎo)致?lián)p害賠償，因此國(guó)有土地上房屋拆遷補(bǔ)償?shù)乃椒ɑA(chǔ)首先在于對(duì)城市居民房屋所有權(quán)的侵害。同時(shí)，城市居民享有城市土地使用權(quán)，而城市房屋拆遷的最終目的即是提前終止土地使用權(quán)并收回土地以使土地資源得以重新分配。所以，從應(yīng)然的角度出發(fā)，在房屋拆遷法律關(guān)系中，拆遷補(bǔ)償?shù)乃椒ɑA(chǔ)包括兩大方面的內(nèi)容，即拆遷主體對(duì)被拆遷人房屋所有權(quán)以及土地使用權(quán)的損害。忽略二者之一的看法都是不全面的，因?yàn)榇藘煞N基礎(chǔ)法律關(guān)系關(guān)涉補(bǔ)償原則及范圍的問(wèn)題。

(二)拆遷補(bǔ)償?shù)乃椒ㄔ瓌t國(guó)家基于公共利益的需要，即依循“公共利益較個(gè)人之必要為大(Necessitaspubulicamajorestqua-mprivata．)”及“私人利益，次于公共利益(Privatumcommodumpublicocedit．)”［5］，可以對(duì)城市房屋進(jìn)行拆遷并依法給予拆遷補(bǔ)償。城市房屋拆遷是對(duì)公民私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的限制，但這種限制并不能表明國(guó)家力量可以毫無(wú)對(duì)價(jià)地隨意剝奪公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)，因?yàn)椤罢魇针m然是基于公共利益的目的而對(duì)個(gè)人和集體財(cái)產(chǎn)權(quán)所做出的限制，但這種限制并不是對(duì)財(cái)產(chǎn)的無(wú)償征收，而是強(qiáng)制性地以適當(dāng)補(bǔ)償為前提的權(quán)利移轉(zhuǎn)”［6］。“由于行政征收權(quán)就是公權(quán)力的一種特權(quán)，具有自我擴(kuò)張的性質(zhì)，加之公共利益的不確定性，征收機(jī)關(guān)在適用時(shí)往往體現(xiàn)了較大的自由裁量權(quán)。如果不對(duì)之進(jìn)行合理約束，必然會(huì)侵犯被征收人的合法權(quán)利?！保?］具體到房屋征收法律關(guān)系，拆遷行為在實(shí)效上與一般的侵權(quán)行為無(wú)異，只不過(guò)這種行為基于法律的規(guī)定而產(chǎn)生，具有法律基礎(chǔ)，擁有合法形式，因此不能判定為侵權(quán)。但征收人因公共利益導(dǎo)致房屋被征收的后果一方面造成被征收人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)的滅失，侵害了物權(quán)，造成權(quán)利人損害(這種后果與侵權(quán)行為引發(fā)的后果別無(wú)二致);另一方面又引起其他主體(被侵害人除外)的受益，并且后者受益之廣度與延展性顯然優(yōu)于前者，這在土地使用權(quán)的補(bǔ)償上尤為凸顯，在地價(jià)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)方面，我國(guó)采用的以法定方式輔之以裁定方式作為計(jì)算基數(shù)的地價(jià)一般來(lái)說(shuō)低于市場(chǎng)交易的地價(jià)①，而補(bǔ)償缺省和計(jì)列開(kāi)發(fā)成本時(shí)的刻意高估所形成的高估低賠的差額利益更是極易使得被征收人陷入“新圈地運(yùn)動(dòng)”。所以，雖然基于公共利益導(dǎo)致的城市房屋拆遷行為不具有侵權(quán)性質(zhì)，但依據(jù)民法之等價(jià)有償、公平原則以及侵權(quán)法的歸責(zé)原理，侵權(quán)賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)理應(yīng)被參照實(shí)行，賦予權(quán)利人以請(qǐng)求損害賠償或訴請(qǐng)承擔(dān)其他民事責(zé)任的權(quán)利，征收人也應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人的損失給予公平補(bǔ)償?！稇椃ā返谑龡l規(guī)定:“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”，即使該合法利益需要絕對(duì)服從于社會(huì)公共利益，基于此所產(chǎn)生的損害賠償卻也是不可敷衍了事甚至置之不顧的，否則這將會(huì)誘發(fā)公權(quán)力過(guò)度侵犯公民私權(quán)現(xiàn)象的產(chǎn)生。所以，從公民私權(quán)受法律保護(hù)的角度而言，基于因公共利益所生之房屋拆遷補(bǔ)償必須采取公平補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，才能更好地保障私權(quán)。

(三)拆遷補(bǔ)償?shù)乃椒ūＵ戏秶疬w補(bǔ)償?shù)乃椒ūＵ戏秶诶娣峙渖蠎?yīng)當(dāng)包括合理利益的保障范圍以及預(yù)期利益的保障范圍;在保障主體上應(yīng)當(dāng)包括直接利益主體與間接利益主體。合理利益的保障屬于直接損失的范疇，當(dāng)然屬于拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶Ｖ劣陬A(yù)期利益，根據(jù)私法精神，出于對(duì)被拆遷人利益的充分考慮以及公平原則的要求，也應(yīng)當(dāng)納入補(bǔ)償范圍之中。與此同時(shí)，主體保障的范圍也應(yīng)當(dāng)擴(kuò)及間接利益主體的范圍，才能夠保證拆遷補(bǔ)償?shù)墓市?。以美?guó)聯(lián)邦憲法所規(guī)定的征收三要件之一的公平補(bǔ)償為例，第5條修正案強(qiáng)調(diào):“未經(jīng)公正補(bǔ)償，不得將私有財(cái)產(chǎn)充作公用。(norshallprivatepropertybetakenforpublicusewithoutjustcompensation．)”其部分內(nèi)涵即體現(xiàn)出多維度補(bǔ)償?shù)睦砟?一是有權(quán)得到補(bǔ)償?shù)牟粌H包括財(cái)產(chǎn)的所有人，還包括財(cái)產(chǎn)相關(guān)的收益人，如房地產(chǎn)的承租人;二是取得補(bǔ)償?shù)膶?duì)象不僅包括房地產(chǎn)本身，還包括其附加物，以及與該房地產(chǎn)商業(yè)信譽(yù)有關(guān)的無(wú)形資產(chǎn)(odwill)②。此外，1970年聯(lián)邦國(guó)會(huì)還制定了《針對(duì)聯(lián)邦或聯(lián)邦資助規(guī)劃的統(tǒng)一搬遷補(bǔ)助與不動(dòng)產(chǎn)征收政策法》(UniformRelocationAssistedandRealPropertyAcquisitionPoliciesforFederalandFederallyAssistedProgramsAct)，規(guī)定應(yīng)當(dāng)向被征用人補(bǔ)助搬遷費(fèi)用、搬家津貼以及其他雜項(xiàng)費(fèi)用。很多州受其影響，肯定搬遷費(fèi)用等應(yīng)當(dāng)計(jì)入征收補(bǔ)償?shù)臄?shù)額之內(nèi)③。三是補(bǔ)償?shù)墓绞袌?chǎng)價(jià)值并不單純反映被征用財(cái)產(chǎn)的當(dāng)前用途，它還反映該財(cái)產(chǎn)適宜投入使用的其他合法用途④。通過(guò)全方位的保障，被拆遷人并不會(huì)因公益而生的征收、征用導(dǎo)致利益減損，這是符合當(dāng)代私權(quán)保障的民法精神的。因此，在借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大拆遷補(bǔ)償?shù)乃椒ūＵ戏秶谖覈?guó)成為一項(xiàng)重要任務(wù)。

二、國(guó)有土地上房屋征收原有法述評(píng)

(一)國(guó)有土地上房屋征收問(wèn)題的形成與現(xiàn)狀從廣義“法”的角度看，國(guó)有土地上房屋征收由我國(guó)現(xiàn)行的多部法律同時(shí)進(jìn)行規(guī)制⑤，既有國(guó)家的根本大法《憲法》，又有如《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》《土地管理法》《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等行政法律法規(guī)，還有如《物權(quán)法》這樣的民事法律。鑒于涉及法律規(guī)范的位階層次之較大跨度和部門領(lǐng)域之繁多數(shù)目，我們必須承認(rèn)調(diào)和我國(guó)現(xiàn)行的房屋征收制度兼具復(fù)雜性、重要性以及必要性。通過(guò)對(duì)涉及的各法律施行之時(shí)間、具體規(guī)定以及實(shí)踐操作的境況之分析，我國(guó)房屋征收問(wèn)題的形成與現(xiàn)狀可得以基本把握。第一，由1990年5月國(guó)務(wù)院頒布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和1991年1月國(guó)務(wù)院頒布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》時(shí)間間隔之短暫，我們可以窺知我國(guó)對(duì)土地使用權(quán)制度的法律調(diào)整與對(duì)城鎮(zhèn)房屋征收問(wèn)題的法律調(diào)整幾近同步。因此，城鎮(zhèn)房屋征收問(wèn)題之獨(dú)立存在和極易產(chǎn)生糾紛的現(xiàn)狀背后必然存有多元化因素，而非僅僅是土地使用權(quán)制度的不完善所致。第二，土地與建筑物“房地分離”的本質(zhì)關(guān)系與“一體主義”的法律后果所引致的結(jié)構(gòu)性悖論是導(dǎo)致我國(guó)現(xiàn)行房屋征收相關(guān)法律問(wèn)題的重要根源。為凸顯房屋的本身價(jià)值與獨(dú)立地位以及便利房屋的流轉(zhuǎn)交易，我國(guó)并未延循古羅馬法的“一切建筑物從屬于土地”的土地吸附地上物原則①，而是采納了建筑物所有權(quán)獨(dú)立于土地所有權(quán)的所謂“房地分離原則”［8］。然而在法律后果上，“房隨地走”或“地隨房走”的房地一體之自由流通模式，從立法技術(shù)和思想上體現(xiàn)的交易模式是建立在國(guó)家所有權(quán)基礎(chǔ)上的“國(guó)家物權(quán)主義”，“在土地國(guó)有的條件下，土地所有權(quán)與使用權(quán)(從而土地所有權(quán)與房屋的所有權(quán))的分離變成強(qiáng)制性的，不能通過(guò)相關(guān)各方的談判來(lái)加以改變。人們并非是在各種可能的選擇中去選擇自己認(rèn)可的權(quán)利分配模式，而是被強(qiáng)制接受某種權(quán)利分配結(jié)果”［9］。這使得國(guó)家在對(duì)國(guó)有城市土地進(jìn)行征收的同時(shí)，不重視或者根本否認(rèn)國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)房屋的征收，亦或是只著眼于房屋本身的補(bǔ)償而回避土地使用權(quán)隨征收活動(dòng)潛在租值的顯化而導(dǎo)致的利益糾紛。這種房地結(jié)構(gòu)性矛盾實(shí)際上根源于我國(guó)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，其更加強(qiáng)調(diào)公民對(duì)國(guó)家安排的絕對(duì)服從。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的提出與發(fā)展，房屋流轉(zhuǎn)交易形式逐漸多樣態(tài)化、土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓的法律制度日臻完善，如何促使房產(chǎn)與地產(chǎn)妥適結(jié)合以體現(xiàn)客觀價(jià)值的最優(yōu)化愈加受到重視。第三，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的深入和公民權(quán)利意識(shí)的自覺(jué)而生，在對(duì)房屋違法征收的一片反對(duì)聲中，立法者開(kāi)始密切關(guān)注并愈發(fā)重視房屋征收中被征收人的合法權(quán)益。這最突出地反映在我國(guó)2004年《憲法》第四修正案、2007年《物權(quán)法》以及2011年《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的頒布與施行。在城市房屋征收法律關(guān)系中，作為相對(duì)弱者一方的被征收人的合法權(quán)利越來(lái)越受到全面、合理的保障，在補(bǔ)償范圍、補(bǔ)償程序上也逐漸體現(xiàn)出私權(quán)保障的價(jià)值訴求。

(二)國(guó)有土地上房屋征收的原有法評(píng)價(jià)國(guó)有土地上房屋征收所涉及的原有法律法規(guī)為房屋征收行為構(gòu)建了大致的法律框架，但該法律框架還遠(yuǎn)不能滿足和解決現(xiàn)實(shí)生活中房屋征收出現(xiàn)的諸多法律問(wèn)題，國(guó)家權(quán)力運(yùn)作和公民權(quán)利保障相協(xié)調(diào)的要求無(wú)從實(shí)現(xiàn)。原有法規(guī)制的問(wèn)題主要體現(xiàn)在以下方面:首先，公共利益界定不明確。我國(guó)《憲法》《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《物權(quán)法》等原有法對(duì)公共利益都或詳或略有所提及，然而，于諸多規(guī)制中“公共利益”依舊“猶抱琵琶半遮面”的不明確性與模糊性，并未降低實(shí)踐中區(qū)分公共利益和非公共利益的難度，由此行政主體侵損私權(quán)的較高概率仍是房屋征收中存有的較大隱患。修正原有法立法技術(shù)上的弊端以及規(guī)制上的漏洞以擊破制度成為準(zhǔn)確界定公共利益的原動(dòng)力。其次，政府角色定位不清晰。我國(guó)有關(guān)征收的原有法律規(guī)制由于對(duì)行政權(quán)力缺乏有效制約，導(dǎo)致其過(guò)于膨脹，司法程序的作用沒(méi)有得到應(yīng)有的重視與發(fā)揮。在征收法律關(guān)系中政府毋庸置疑是作為最終歸責(zé)者的一方主體，但在征收過(guò)程中政府作為指揮者、執(zhí)行者、服務(wù)者亦或是裁決者的定位又遲遲得不到明確，而于設(shè)法減輕自身機(jī)構(gòu)直接的擔(dān)責(zé)壓力或緩解現(xiàn)行補(bǔ)償?shù)慕?jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的考量，政府或扮演多重角色或隱匿幕后，由此導(dǎo)致的主體錯(cuò)位造成認(rèn)定程序上的混亂，從而引發(fā)政府信用危機(jī)與公信力下降等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。最后，拆遷補(bǔ)償安置不合理。第一，補(bǔ)償安置實(shí)質(zhì)上是充滿利益博弈的偽商談。因行政部門的強(qiáng)勢(shì)“兜底”，原有法從安置補(bǔ)償協(xié)議的啟動(dòng)到制定均刻有明顯的強(qiáng)制性烙印，這就使得缺少雙方充分溝通和意見(jiàn)交流的補(bǔ)償安置協(xié)議是一種沖突博弈而非議價(jià)博弈。由此，征收方案的制定過(guò)程就離“接近于一個(gè)完全信息的雙方議價(jià)博弈，其最后的均衡將趨向于納什議價(jià)解①”這一理想模式漸行漸遠(yuǎn)。第二，房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，國(guó)有土地使用權(quán)被提前終止后未得到應(yīng)有補(bǔ)償。原有法尚未就城市建設(shè)拆遷中國(guó)有土地使用權(quán)的補(bǔ)償做出具體規(guī)定，將若干問(wèn)題淡化為僅對(duì)征收房屋所有權(quán)而產(chǎn)生的補(bǔ)償安置問(wèn)題，被拆遷人土地使用權(quán)的損失被悄然“隱去”。第三，被拆遷人難以得到真正妥善安置。按照原有法的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，較低的貨幣補(bǔ)償使得大批拆遷戶易陷入難以承受按面積差價(jià)重新購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)壓力和在外租房又明顯不能滿足利益優(yōu)化的兩難境地，最終只能選擇遷移到地價(jià)相對(duì)便宜的城市邊緣居住。隨著城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、用地需求的無(wú)限增長(zhǎng)，如此遷移循環(huán)往復(fù)，被拆遷人的地理位置漸次被“邊緣化”，最終導(dǎo)致的是整個(gè)社會(huì)中低收入群體的被“邊緣化”。

三、國(guó)有土地上房屋征收新條例評(píng)述及完善之思考

2011年《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(以下簡(jiǎn)稱新《條例》)頒布施行，該條例較《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱舊《條例》)在權(quán)利保障方面設(shè)置更為周全，立法理念、立法技術(shù)更為先進(jìn)與合理，制度的嬗變促使了許多現(xiàn)實(shí)性問(wèn)題的解決，但新條例仍有許多規(guī)制有待完善。

(一)公共利益的界定是否應(yīng)正面界定以及能否正面界定作為公權(quán)與私權(quán)連接點(diǎn)的公共利益一直是備受學(xué)界討論的熱點(diǎn)與難點(diǎn)問(wèn)題。面對(duì)因立法的暫付闕如而導(dǎo)致實(shí)踐中“公共利益”之濫用境況，盡管王利明先生曾在制定《物權(quán)法》時(shí)就明確指出:“僅僅寄希望于物權(quán)法對(duì)公共利益內(nèi)容的界定是物權(quán)法所不能承受之重”［10］。但不可否認(rèn)的是，公共利益承擔(dān)了揭橥《憲法》第十條②精神的責(zé)任，成為《物權(quán)法》第四十二條③規(guī)定的征收程序啟動(dòng)之實(shí)質(zhì)要件與最終目的之應(yīng)然歸宿。因此，研究公共利益的界定成為完善我國(guó)房屋征收法律制度的首要任務(wù)。新《條例》第八條就公共利益的范圍進(jìn)行了具體規(guī)制:“為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定:(一)國(guó)防和外交的需要;(二)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;(三)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;(四)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要;(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要;(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。”一方面，立法上將公共利益作為房屋征收的前置條件，有助于界分公益征收與商業(yè)征收。判定公共利益的需要還必須堅(jiān)持必要性原則，即“為了實(shí)現(xiàn)某種特定的公共利益必須對(duì)特定范圍內(nèi)的房屋進(jìn)行征收，否則該特定公共利益不能實(shí)現(xiàn)。也就是說(shuō)，哪怕房屋征收行為的目的確實(shí)具有公益性，但若該方案不是唯一的，還有其他不需要通過(guò)房屋征收也能實(shí)現(xiàn)公共利益的途徑，那么該征收行為就不符合必要性原則，其為了公共利益需要的‘確需’性就不具備。必要性原則能夠有效防止政府在為實(shí)現(xiàn)公共利益的過(guò)程中為削減成本或其他不適當(dāng)考慮而濫用征收權(quán)”［11］。另一方面，在立法技術(shù)上兼采了列舉式和概括式并舉的立法方式，妥善地處理了公共利益因具有發(fā)展性、開(kāi)放性、抽象性和模糊性等特征而引致的難以界定的問(wèn)題，以相對(duì)明確的標(biāo)準(zhǔn)使得在法律實(shí)踐中更具操作性。通過(guò)對(duì)公共利益進(jìn)行列舉性的規(guī)定，法條能夠?yàn)橐话忝癖娂靶姓黧w提供統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)指引，對(duì)于判定某一行為是否違反公共利益的要求也大有裨益，這種具體化的法律操作模式實(shí)質(zhì)上就是對(duì)公共利益類型化分析，正如拉倫茨所言:“當(dāng)抽象———一般概念及其邏輯體系不足以掌握某生活現(xiàn)象或意義脈絡(luò)的多樣表現(xiàn)形態(tài)時(shí)，大家首先會(huì)想到的補(bǔ)助思考形式是‘類型’?！保?2］而概括式的“兜底條款”即“法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要”之規(guī)定，一方面因開(kāi)放式“兜底條款”的運(yùn)用而“期待能彈性地、演變地對(duì)生活事實(shí)加以規(guī)范，而不至于掛一漏萬(wàn)或不能與時(shí)俱進(jìn)”［13］;另一方面也使得規(guī)制“公共利益”的法律層級(jí)有所保障，這決定了地方性法規(guī)和政府規(guī)章都無(wú)權(quán)創(chuàng)設(shè)新的“公共利益”的情形，限制了對(duì)“公共利益”的擴(kuò)大解釋①。誠(chéng)然，在房屋征收和拆遷的過(guò)程中，就新《條例》列舉的六種公共利益而言，“最容易出現(xiàn)公共利益被‘掉包’的情形就是政府組織實(shí)施的保障性安居工程和舊城區(qū)改建，在這兩項(xiàng)建設(shè)中往往存在公共利益與商業(yè)利益交織的情況，而使它們成為地方政府大量引入商業(yè)利益的缺口”［14］。因此，在判定因該兩項(xiàng)建設(shè)需要而進(jìn)行的房屋征收與拆遷活動(dòng)時(shí)，應(yīng)該嚴(yán)格審查征收房屋收回土地使用權(quán)后的土地使用主體、征收與拆遷的受益者、產(chǎn)權(quán)的可能承受人與土地的使用功能等，以確保作為房屋征收與拆遷目的的公共利益在房屋被拆遷后能夠在相當(dāng)程度上得以實(shí)現(xiàn)。

(二)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的重塑補(bǔ)償系征收制度的必備要素，注重補(bǔ)償?shù)恼魇罩贫?，“既遵循了法制發(fā)達(dá)國(guó)家征收制度的發(fā)展規(guī)律，也抓住了我國(guó)城市不動(dòng)產(chǎn)征收糾紛的主要矛盾”［15］。房屋拆遷補(bǔ)償既具有深厚的基礎(chǔ)，又體現(xiàn)私權(quán)保障的價(jià)值內(nèi)涵，在房屋拆遷法律關(guān)系中，房屋拆遷補(bǔ)償理應(yīng)體現(xiàn)人權(quán)保障的要求以及等價(jià)有償、公平的民法原則。基于注重完善與提升拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的理念，具體補(bǔ)償舉措應(yīng)體現(xiàn)在以下方面:第一，從適當(dāng)補(bǔ)償?shù)焦窖a(bǔ)償———價(jià)值理念的轉(zhuǎn)變。我國(guó)2001年頒布實(shí)施的舊《條例》對(duì)被拆遷人采適當(dāng)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這在實(shí)踐中多被等同于象征性或撫慰性補(bǔ)償。依據(jù)適當(dāng)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，被拆遷人的直接利益無(wú)法得到全面補(bǔ)償，更毋論預(yù)期性的利益。此外，行政補(bǔ)償?shù)姆秶?，補(bǔ)償基本上只限于財(cái)產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償，而財(cái)產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償中也只局限于對(duì)直接損失的補(bǔ)償。2011年實(shí)行的新《條例》首次將拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)確定為公平補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)②。公平補(bǔ)償原則納入了嚴(yán)密的利益評(píng)估機(jī)制，并與市場(chǎng)掛鉤，實(shí)現(xiàn)了私權(quán)保障價(jià)值理念的轉(zhuǎn)變，對(duì)房屋拆遷法律關(guān)系中被拆遷人的利益保護(hù)更為周全。然而，新《條例》尚未關(guān)注或解決的問(wèn)題在于:城市居民房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)雖然歸屬主體一致，但二者的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)卻是相異的。新《條例》雖然對(duì)被拆遷人采用公平補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但這種補(bǔ)償?shù)墓叫运槍?duì)的對(duì)象卻不甚明晰。新《條例》第十七條第一款限定了房屋征收補(bǔ)償?shù)姆秶?(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。從條文字面看，補(bǔ)償僅限于基于房屋所有權(quán)所產(chǎn)生的合理利益，對(duì)城市土地使用權(quán)的補(bǔ)償不在考慮之列。然而，新《條例》第八條關(guān)于公共利益需要的界定，“無(wú)論是為了保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建的需要，還是為了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)的需要，地方政府對(duì)他人房屋進(jìn)行征收的真正目的并不是為了取得房屋的所有權(quán)，而是為了盡快拆除房屋和重新開(kāi)發(fā)、利用土地”［16］。事實(shí)也是如此，隨著現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，城市土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值往往要遠(yuǎn)高于基于房屋所有權(quán)所派生出的各項(xiàng)利益。況且，新《條例》第二十一條第三款“因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的”規(guī)定已暗含了地價(jià)在補(bǔ)償中所占有的重要份量;第十九條“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”中的“房地產(chǎn)”更是直接顯露“地產(chǎn)”在征收補(bǔ)償中難以被忽略;住建部頒發(fā)的《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十一條也規(guī)定，被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下的交易金額。由此，被征收房屋的價(jià)值補(bǔ)償，當(dāng)然包含了對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值喪失的補(bǔ)償，否則“公平補(bǔ)償”只是“金玉其外”而在實(shí)質(zhì)上對(duì)被征收人有失公允———新《條例》對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)所依據(jù)的基礎(chǔ)對(duì)象之曖昧不清的態(tài)度值得反思。日后立法需要完善的事項(xiàng)在于:第一，在考慮補(bǔ)償時(shí)，是否需要同時(shí)補(bǔ)償基于房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)所產(chǎn)生的利益之總和;第二，是否將二者價(jià)值進(jìn)行比較而補(bǔ)償價(jià)值較高者。筆者認(rèn)為，第二種方法更為合理。原因在于，我國(guó)實(shí)行房地一體主義，對(duì)二者進(jìn)行總和性補(bǔ)償一方面會(huì)加重政府負(fù)擔(dān);另一方面可能會(huì)引發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)，加劇公民的信譽(yù)危機(jī)。如前所述，土地使用權(quán)具有獨(dú)立的價(jià)值，且此價(jià)值在某些情況下相對(duì)于房屋而言在理論上甚至更為顯著，但是在實(shí)踐交易中，土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)一般已經(jīng)“吸附”于為取得房屋所有權(quán)時(shí)所支付的對(duì)價(jià)中，所以在厘定補(bǔ)償規(guī)制時(shí)，也理應(yīng)將實(shí)踐考慮其中，故補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按兩者價(jià)值之和顯然并非合理。根據(jù)十八屆三中全會(huì)國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案所指出的建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，“房地一體”的模式將會(huì)更為明顯地體現(xiàn)，在補(bǔ)償價(jià)值計(jì)算時(shí)，立法應(yīng)參照實(shí)踐中“地產(chǎn)”之于“房產(chǎn)”價(jià)值的“吸附”這一事實(shí)對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明晰規(guī)制，以兩者價(jià)值較高者為準(zhǔn)。第二，由單一性到多樣性———亟待解決的問(wèn)題。在拆遷補(bǔ)償方式上，目前我國(guó)基本上采以貨幣補(bǔ)償為主、實(shí)物補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換為輔的做法，新《條例》依然沒(méi)有解決該漏缺①。補(bǔ)償方式的簡(jiǎn)單化使得被拆遷人所面臨的際遇難以被顧及甚至遭到漠視。在房屋拆遷過(guò)程中，房屋的滅失往往直接導(dǎo)致居民就業(yè)成本和生活成本的增加，從而引發(fā)新的生存危機(jī)，這關(guān)涉公民權(quán)利的保護(hù)及社會(huì)秩序的安定與和諧，因此，有必要堅(jiān)守公平補(bǔ)償?shù)脑瓌t與標(biāo)準(zhǔn)。美國(guó)研究不動(dòng)產(chǎn)征收及補(bǔ)償?shù)闹麑W(xué)者AbrahamBell和GideonParchomovsky指出，隨著公共利益范圍的不斷擴(kuò)張，公平補(bǔ)償幾乎成了僅有的對(duì)私人財(cái)產(chǎn)權(quán)有意義的保障和對(duì)政府濫用征收權(quán)的審查②。究竟什么是“公平補(bǔ)償”?美國(guó)聯(lián)邦最高法院認(rèn)為，需要補(bǔ)償?shù)氖且蛘饔眯袨榻o財(cái)產(chǎn)所有人造成的損失，衡量損失的標(biāo)準(zhǔn)是財(cái)產(chǎn)被征用時(shí)的公平市場(chǎng)價(jià)值(fairmarketvalue)③。在堅(jiān)持公平補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，立法需要考慮兩方面的因素:一方面，公平市場(chǎng)價(jià)值并不單純反映被征用財(cái)產(chǎn)的當(dāng)前用途，它還反映該財(cái)產(chǎn)適宜投入使用的其他合法用途④。純粹從現(xiàn)有價(jià)值出發(fā)評(píng)估的補(bǔ)償數(shù)額往往難以彌補(bǔ)當(dāng)事人的實(shí)際損失，對(duì)被限制和剝奪私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的公平補(bǔ)償必須包括私有財(cái)產(chǎn)的既有價(jià)值如被拆遷人處分不動(dòng)產(chǎn)自遭受破壞的損失，潛在價(jià)值如被拆遷人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)情感價(jià)值的損失以及與不動(dòng)產(chǎn)所處社區(qū)聯(lián)系割裂的損失、滿足個(gè)人正當(dāng)?shù)奶厥庑枰度氲膿p失⑤，同時(shí)還應(yīng)該將可得利益納入考慮之中。另一方面補(bǔ)償?shù)姆绞奖仨毧紤]到分配正義，補(bǔ)償方式差異的背后蘊(yùn)含的是價(jià)值沖突及利益沖突。龐德認(rèn)為:“法學(xué)家所必須做的就是認(rèn)識(shí)這個(gè)問(wèn)題，并意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題是以這樣一種方式向他提出的，即盡其可能保護(hù)所有的社會(huì)利益、并維持這些利益之間的、與保護(hù)所有這些利益相一致的某種平衡或協(xié)調(diào)?！雹薰?，為平衡或協(xié)調(diào)公共利益與個(gè)人利益，立法所提供的補(bǔ)償方式理應(yīng)能夠保證個(gè)人的生活水準(zhǔn)不會(huì)因?yàn)樗接胸?cái)產(chǎn)權(quán)的征收或征用而降低。因此，建立多樣化的補(bǔ)償機(jī)制成為必須。多樣化的補(bǔ)償方式除了以貨幣補(bǔ)償為主，實(shí)物補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換為輔外，還可以考慮增加安排就業(yè)、提供升學(xué)機(jī)會(huì)、擴(kuò)大社保范圍等其他措施，從多方位、多維度保障被拆遷人的合法權(quán)益。第三，由籠統(tǒng)性到唯一性———補(bǔ)償主體的特定化。房屋拆遷責(zé)任主體不明確是導(dǎo)致房屋拆遷糾紛的重要原因。房屋拆遷中實(shí)際包含了兩層法律關(guān)系———政府與開(kāi)發(fā)商之間的土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系、政府與被拆遷人的土地使用權(quán)收回與房屋所有權(quán)征收法律關(guān)系，被拆遷人與開(kāi)發(fā)商之間并沒(méi)有直接的法律關(guān)系。舊《條例》規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償、安置。在舊《條例》下，何謂拆遷人?拆遷主體是誰(shuí)?拆遷由誰(shuí)補(bǔ)償?這些問(wèn)題對(duì)于被拆遷人而言往往不得而知，加之缺乏公共利益的前提性要求，諸多商業(yè)性拆遷大行其便，無(wú)所顧忌，這些均使得主體錯(cuò)位、責(zé)任承擔(dān)混亂的現(xiàn)象成為常態(tài)。新《條例》第四條則明確規(guī)定:“市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門(以下稱房屋征收部門)組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級(jí)人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級(jí)人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行?！边@一規(guī)定揭示了“房屋拆遷”歸屬于“征收”，是政府行為，即市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋征收與補(bǔ)償工作，政府部門成為公益拆遷補(bǔ)償?shù)奈ㄒ恢黧w而明確歸位。新《條例》第四章又就政府職能部門的不法拆遷行為規(guī)定了嚴(yán)格的責(zé)任機(jī)制，補(bǔ)償主體的特定性使得政府的責(zé)任得以明定，在權(quán)利保護(hù)方面避免了被拆遷人求償無(wú)門的被動(dòng)局面，健全了被拆遷人的補(bǔ)償保障途徑。新《條例》中，房屋拆遷補(bǔ)償法律關(guān)系中的政府部門承擔(dān)的是嚴(yán)格責(zé)任，“一個(gè)國(guó)家要實(shí)行法治，總要會(huì)犧牲一些原本由國(guó)家、政府、官員所擁有的東西，或者是放棄某些希望取得并且可能取得的正當(dāng)目標(biāo)，諸如國(guó)家的部分權(quán)力、階級(jí)利益、政黨影響力、官員職權(quán)、工作效率，甚至經(jīng)濟(jì)效益”［17］。雖然政府從之前的“幕后”走入“臺(tái)前”且承擔(dān)更多的責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)，但這與責(zé)任政府、服務(wù)政府的科學(xué)行政理念是相符的。但新《條例》需要進(jìn)一步完善的地方在于有必要具體細(xì)化被拆遷人求償程序，拓展求償救濟(jì)途徑，在歸責(zé)主體明確化的同時(shí)只有構(gòu)建起健全完善的求償程序才能在終極意義上保障被拆遷人行使求償權(quán)。

(三)征收正當(dāng)程序的完善目前，我國(guó)房屋征收正當(dāng)程序的不完備甚至缺失是房屋征收違法現(xiàn)象屢禁不止的主要根源。“一個(gè)健全的法律，如果使用武斷的、專橫的程序去執(zhí)行，不能發(fā)生良好的效果。一個(gè)不良的法律，如果使用一個(gè)健全的程序去執(zhí)行，可以限制或削弱法律的不良效果。”［18］嚴(yán)格程序的規(guī)制及施行是達(dá)至實(shí)體正義的前提，“征收程序要實(shí)現(xiàn)的基本功能是:對(duì)征收決定權(quán)的制約和對(duì)被征收方權(quán)利的保障”［19］。在我國(guó)有關(guān)規(guī)定程序的法律法規(guī)中，保障公民或行政相對(duì)人的知情權(quán)和參與權(quán)尤為必要，正當(dāng)程序原則應(yīng)當(dāng)成為房屋征收高度關(guān)注的原則。第一，完善征收許可中的聽(tīng)證程序。根據(jù)我國(guó)《行政許可法》第四十六條的規(guī)定:“法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定實(shí)施行政許可應(yīng)當(dāng)聽(tīng)證的事項(xiàng)，或者行政機(jī)關(guān)認(rèn)為需要聽(tīng)證的其他涉及公共利益的重大行政許可事項(xiàng)，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公告，并舉行聽(tīng)證。”該規(guī)定存在的問(wèn)題是，聽(tīng)證程序的啟動(dòng)完全依靠行政機(jī)關(guān)的價(jià)值判斷，在具體行政行為所涉及的利益關(guān)系中，行政主體既是參加者同時(shí)又享有決定聽(tīng)證的啟動(dòng)權(quán)，缺乏一定的監(jiān)督機(jī)制。新《條例》第十一條明確規(guī)定:“市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)情況和根據(jù)公眾意見(jiàn)修改的情況及時(shí)公布。因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)聽(tīng)證會(huì)情況修改方案?！笨梢?jiàn)，該規(guī)定在提高聽(tīng)證的公眾參與度以及過(guò)程、結(jié)果的透明度上有所進(jìn)步。但是，對(duì)于何謂聽(tīng)證、何時(shí)聽(tīng)證、如何聽(tīng)證、向誰(shuí)主張聽(tīng)證這些問(wèn)題的法律規(guī)定過(guò)于粗泛，聽(tīng)證信息機(jī)制的設(shè)置依然嚴(yán)重失衡，被征收人缺乏實(shí)際參加聽(tīng)證的路徑保障以致《行政許可法》賦予公民主張聽(tīng)證的權(quán)利有被“虛化”或“架空”之嫌。新《條例》關(guān)于聽(tīng)證事項(xiàng)中，只有因舊城區(qū)改建需要征收房屋才關(guān)涉嚴(yán)格聽(tīng)證的問(wèn)題，在其他事項(xiàng)上則無(wú)嚴(yán)格聽(tīng)證的要求?！安还苋绾谓缍ü怖?，也不管是哪一級(jí)別的公共利益，只要公共利益的主張會(huì)引起私人實(shí)體利益的限制與克減，就必須存在一種程序系統(tǒng)來(lái)保證這種限制與克減的正當(dāng)性與合法性。”

［20］盡管新《條例》第九條規(guī)定，作出的征收決定必須符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃等，而這些規(guī)劃的制定就必須廣泛征求社會(huì)公眾意見(jiàn)，經(jīng)過(guò)科學(xué)認(rèn)證。這其中完全可以將其明定為必須經(jīng)過(guò)公益調(diào)查和公益聽(tīng)證程序。筆者還認(rèn)為，對(duì)關(guān)涉房屋征收中的所有事項(xiàng)都應(yīng)當(dāng)納入聽(tīng)證程序，聽(tīng)證應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行《行政許可法》所要求的程序進(jìn)行，聽(tīng)證筆錄應(yīng)當(dāng)完整、全面，準(zhǔn)確反映聽(tīng)證過(guò)程及參加者的意見(jiàn)，并以此作為決策的依據(jù)?！罢?dāng)法律程序就是要求征用當(dāng)局必須聽(tīng)取被征用人的意見(jiàn)，同時(shí)要充分說(shuō)明行使征用權(quán)的理由，而不是根據(jù)其單方意志作出征用決定。”［21］對(duì)于行政機(jī)關(guān)未經(jīng)聽(tīng)證所作出的違法行政行為，應(yīng)根據(jù)征收進(jìn)程中的不同情況，依法分別作出撤銷、駁回訴訟請(qǐng)求或者確認(rèn)違法判決。第二，完善拆遷補(bǔ)償安置的評(píng)估程序。完善拆遷補(bǔ)償安置評(píng)估程序的關(guān)鍵在于保證評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性、客觀性與公正性。舊《條例》雖然規(guī)定補(bǔ)償定價(jià)以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)進(jìn)行確定，但同時(shí)又將評(píng)估辦法的制定權(quán)劃歸省、自治區(qū)、直轄市人民政府，市場(chǎng)評(píng)估受到政府政策的左右。新《條例》規(guī)定在評(píng)估辦法上增加了復(fù)核評(píng)估以及向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定的權(quán)利。在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的選任上，規(guī)定評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定，將被拆遷人的索償權(quán)與行政主體的行政權(quán)相剝離，盡量避免行政主體的過(guò)分干預(yù)。總體而言，新《條例》推行后的最終議價(jià)結(jié)果較之于舊《條例》應(yīng)更為趨近公平。由于“健全第三方評(píng)估市場(chǎng)，賦予公民以自由選擇評(píng)估方的權(quán)利，引入有效的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制應(yīng)該是完善征收補(bǔ)償制度的一個(gè)必要進(jìn)路”［22］。不難看出，在評(píng)估機(jī)構(gòu)的遴選機(jī)制以及對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)督等方面，新《條例》仍有細(xì)化的空間。第三，完善房屋征收的裁決程序。

完善房屋征收裁決程序應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化司法權(quán)與行政權(quán)的分離，強(qiáng)化司法權(quán)對(duì)行政權(quán)的監(jiān)督，堅(jiān)持司法終局原則。根據(jù)舊《條例》的規(guī)定，行政裁決程序是提起行政訴訟程序的前提條件，如果不滿行政裁決，即使申請(qǐng)?jiān)V訟，也不能避免房屋被強(qiáng)制征收的命運(yùn)。賦予政府部門對(duì)征收糾紛的行政裁決權(quán)后，政府部門在下發(fā)行政許可后還對(duì)其自己作出的行政許可予以裁決，“在中國(guó)現(xiàn)行的房屋拆遷制度框架中，政府既是給予房屋拆遷許可的初始界定者，同時(shí)也是判定該拆遷是否為合理拆遷的裁判者，行政許可、裁決及執(zhí)行的角色重疊，政府一身兼具運(yùn)動(dòng)員和裁判員的雙重身份?！保?3］行政主體行使行政權(quán)時(shí)往往肆無(wú)忌憚，不利于被征收人合法權(quán)益的保護(hù)。行政的特點(diǎn)固然講求效率，但是在公民權(quán)利可能受到極大損害的時(shí)候，還應(yīng)當(dāng)充分注重正義、公平的要求，這是實(shí)現(xiàn)最優(yōu)效率的途徑之一。新《條例》第十四條規(guī)定:“被征收人對(duì)市、縣級(jí)人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟?！边@是對(duì)房屋征收的裁決權(quán)實(shí)行司法終局原則的確認(rèn)。從私權(quán)保障的角度而言，只有將房屋征收的最終裁決權(quán)由行政裁決轉(zhuǎn)化為司法裁決，建立起有效的監(jiān)督機(jī)制，才能避免行政主體對(duì)房屋征收裁決權(quán)的權(quán)力壟斷，更好的保障被征收人的合法權(quán)益。在國(guó)有土地房屋征收中，房屋征收作為越來(lái)越普遍的社會(huì)現(xiàn)象所引發(fā)的一系列社會(huì)問(wèn)題不容忽視。新《條例》在保障被拆遷人的權(quán)利方面雖有顯著進(jìn)步，但關(guān)于拆遷補(bǔ)償?shù)闹贫仍O(shè)計(jì)無(wú)論在理論層面還是立法技術(shù)層面都存在著不足。在正確處理社會(huì)公共利益與私權(quán)沖突的過(guò)程中，需要構(gòu)建起公平合理的平衡機(jī)制，強(qiáng)化被征收人合法權(quán)益的保護(hù)，健全被征收人權(quán)利救濟(jì)途徑，將公平補(bǔ)償、正當(dāng)程序納入法律保障體系之中，這樣才能更好地處理好城市房屋征收糾紛，促進(jìn)社會(huì)和諧秩序。

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第3篇：城市土地征收補(bǔ)償條例范文

關(guān)鍵詞：葡萄牙 征收法典 私權(quán)保護(hù)

2011年1月21日國(guó)務(wù)院公布《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，廢止了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》這些法律法規(guī)在保證國(guó)家獲取建設(shè)用地、規(guī)范土地征收行為、維護(hù)被征收人利益等方面發(fā)揮了一定的作用，但總體而言，有關(guān)征地的法律制度仍不健全，需要進(jìn)一步完善。本文擬以葡萄牙《征收法典》為參照，結(jié)合中國(guó)現(xiàn)狀，對(duì)兩國(guó)的征地制度進(jìn)行比較分析，進(jìn)而尋求中國(guó)征地制度的完善的有效方案。

一、葡萄牙征收制度對(duì)私權(quán)保護(hù)的體現(xiàn)

在葡萄牙，征收行為主要受《征收法典》的統(tǒng)一規(guī)制。其征收制度遵循法定、正義、平等、比例、平等、公正及誠(chéng)實(shí)信用原則。該法典賦予被征收人的權(quán)利主要有以下三種：

（一）索還權(quán)

研究索還權(quán)是研究葡萄牙征收制度對(duì)私權(quán)保護(hù)的起點(diǎn)?！墩魇辗ǖ洹返?條共9款的內(nèi)容，其主要對(duì)索還權(quán)的構(gòu)成要件，行使方式及終止的情況進(jìn)行了規(guī)定。索還權(quán)的價(jià)值在于有效地維持與保證征收制度的合理性，克服土地征收中可能產(chǎn)生的利益失衡現(xiàn)象，從而保證土地征收的合法性與合理性。

（二） 行政與民事訴權(quán)

行政訴權(quán)是對(duì)行政部門的“公益聲明”提起行政訴訟的權(quán)利。筆者認(rèn)為《征收法典》賦予被征收人的司法救濟(jì)權(quán)，是發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)進(jìn)行行政與民事訴訟的基本權(quán)利，使公民享有請(qǐng)求國(guó)家維護(hù)自己的合法權(quán)益的權(quán)利，體現(xiàn)了法律對(duì)被征收人私權(quán)的保護(hù)，不僅具有程序意義，更具有實(shí)體意義。

（三）全部征收權(quán)

根據(jù)該法典第3條對(duì)征收的限制，實(shí)際上是征收必要性原則的體現(xiàn)，其目的是將對(duì)被征收人的損害減至最低。不僅如此，該條第2款賦予被征收人主張全部征收的權(quán)利，它規(guī)定：“如果只需要征收不動(dòng)產(chǎn)的任意部分，在以下任一情況下，被征收財(cái)產(chǎn)所有人得申請(qǐng)全部征收：（1）如果剩余部分不能按比例地提供整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)所提供的相同舒適；（2）如果剩余部分對(duì)被征收人不具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值。”可以看出，這項(xiàng)權(quán)利的立法目的是為了保證被征收的不動(dòng)產(chǎn)物盡其用。

二、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對(duì)私權(quán)保護(hù)的貫徹

我國(guó)目前還沒(méi)有制定出不動(dòng)產(chǎn)征收的統(tǒng)一立法，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)征收的規(guī)定主要體現(xiàn)在《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》及《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中。其中《條例》對(duì)私權(quán)的保護(hù)取得了一定的進(jìn)步，主要有：

第一，明確征收與補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)概念。首先，將公共利益征收與商業(yè)開(kāi)發(fā)徹底分開(kāi)。根據(jù)《條例》第一條、第二條的規(guī)定，“為了規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例?！薄盀榱斯怖娴男枰魇諊?guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償?！边@說(shuō)明本條例僅適用基于公共利益的征收。根據(jù)《條例》第四條，“市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作”，這說(shuō)明政府成為公益性征收和補(bǔ)償?shù)闹黧w。其次，明確征收補(bǔ)償范圍。根據(jù)《條例》第十七條，“作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：1.被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；2.因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；3.因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。這說(shuō)明條例明確了征收補(bǔ)償?shù)姆秶?。第二，被征收人具有補(bǔ)償選擇權(quán)?！稐l例》第二十一條，“被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換?！北徽魇杖丝梢赃x擇貨幣補(bǔ)償或置換的方式，體現(xiàn)了對(duì)被征收人的私權(quán)保護(hù)與尊重。第三，政府具有公告、聽(tīng)證的義務(wù)。根據(jù)《條例》第二章有關(guān)征收決定的，其第八條，第十一條，第十三條，說(shuō)明政府具有征收決定的權(quán)力，同時(shí)履行公告與聽(tīng)證的義務(wù)。第四，司法權(quán)的介入。征收爭(zhēng)議可以提交司法裁決。根據(jù)《條例》第四章對(duì)法律責(zé)任的規(guī)定，主要的特點(diǎn)體現(xiàn)在征收爭(zhēng)議提交司法裁決。第三十條、三十一條、三十二、三十三、三十四條規(guī)定了征收爭(zhēng)執(zhí)可以提交司法裁決。違法建筑不予補(bǔ)償，暴力拆遷應(yīng)被追究刑責(zé)。根據(jù)《條例》第二十四條，“市、縣級(jí)人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)建設(shè)活動(dòng)的監(jiān)督管理，對(duì)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償?！钡谌粭l，第三十二條都對(duì)此做出了明確的規(guī)定。第五，強(qiáng)調(diào)評(píng)估機(jī)構(gòu)的中立性。根據(jù)《條例》第十九與第二十條，強(qiáng)調(diào)了強(qiáng)調(diào)評(píng)估機(jī)構(gòu)的中立性。例如第十九條“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)?！?/p>

三、兩國(guó)比較對(duì)中國(guó)的啟示

（一）《條例》對(duì)私權(quán)保護(hù)貫徹之檢討

由以上我國(guó)征收中存在諸多問(wèn)題，我們新《條例》顯然比以前有了諸多進(jìn)步，但相比現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的本質(zhì)，我們的制度還有很多不完善的地方。最為明顯的區(qū)別是，葡萄牙《征收法典》的立法宗旨明確，即為一部私權(quán)保障法，最主要的體現(xiàn)在對(duì)被征收人權(quán)利的賦予上，也就是我們的《征收條例》的立法宗旨并不明確，對(duì)私權(quán)的保障還不夠突出，沒(méi)有起到很好的對(duì)抗征收權(quán)的效果。針對(duì)這些問(wèn)題，我們應(yīng)當(dāng)制定統(tǒng)一的征收法，明確私權(quán)保障的立法宗旨，可以借鑒葡萄牙《征收法典》充分賦予被征收人權(quán)利對(duì)抗公權(quán)力的司法實(shí)踐。

（二）我國(guó)統(tǒng)一征收立法的制定

2011年1月21日國(guó)務(wù)院公布《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，廢止了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。但我們認(rèn)為，我國(guó)現(xiàn)實(shí)中的征收問(wèn)題，不僅出現(xiàn)于城市房屋的征收領(lǐng)域，更為嚴(yán)重的征收問(wèn)題實(shí)際上發(fā)生于土地征收領(lǐng)域，而土地征收問(wèn)題的解決與我國(guó)政府當(dāng)下著力進(jìn)行的三農(nóng)問(wèn)題的解決密切相關(guān)，土地征收問(wèn)題解決不了，三農(nóng)問(wèn)題很難得以妥善解決。有鑒于上述認(rèn)識(shí)，我們主張，對(duì)于我國(guó)征收立法應(yīng)，制定統(tǒng)一征收法，而非繼續(xù)沿用現(xiàn)在的分而治之的渙散立法模式。

（三）應(yīng)區(qū)分征收與補(bǔ)償?shù)脑瓌t

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第三條規(guī)定：應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開(kāi)的原則。筆者認(rèn)為，可以借鑒葡萄牙《征收法典》的經(jīng)驗(yàn)，征收與補(bǔ)償遵循不同的原則。

（四）司法權(quán)的介入

對(duì)行政機(jī)關(guān)的權(quán)力控制已成為世界主要國(guó)家征收制度中內(nèi)容之一。根據(jù)現(xiàn)代政治學(xué)原理,為了提高行政效率以及防止出現(xiàn)權(quán)力控制的怪圈，對(duì)行政機(jī)關(guān)的權(quán)力控制不能依賴于行政機(jī)關(guān)內(nèi)部，而只能依賴于一個(gè)外部機(jī)構(gòu)。而該外部機(jī)構(gòu)，我國(guó)學(xué)者認(rèn)為應(yīng)為司法機(jī)構(gòu)。我們發(fā)現(xiàn)在葡萄牙征收制度中，征收的本質(zhì)是保護(hù)公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)中實(shí)現(xiàn)國(guó)家的征收權(quán)，而不是為了國(guó)家的征收權(quán)而過(guò)度侵害公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)。葡萄牙的不動(dòng)產(chǎn)征收的立法，在協(xié)調(diào)行政機(jī)關(guān)與被征收人的關(guān)系的司法實(shí)踐中具有較強(qiáng)的可操作性，特別是司法權(quán)在征收中公共用益的調(diào)查與宣告，所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的宣告以及補(bǔ)償?shù)确矫娴目刂疲⒔⒘己玫某绦蚺c制度體系，這些經(jīng)驗(yàn)與制度值得我們?cè)谥贫ńy(tǒng)一征收法時(shí)借鑒。

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第4篇：城市土地征收補(bǔ)償條例范文

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡(jiǎn)稱《征收條例》）已經(jīng)國(guó)務(wù)院第141次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，自1月21日起施行，國(guó)務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。為全面貫徹落實(shí)《征收條例》，依法保障被征收人的合法權(quán)益，促進(jìn)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作順利進(jìn)行，結(jié)合我市實(shí)際，提出如下意見(jiàn)：

一、切實(shí)提高認(rèn)識(shí)，明確總體要求

房屋征收與補(bǔ)償工作，是公共利益項(xiàng)目順利實(shí)施的前提，也是保證城市建設(shè)、加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展、促進(jìn)社會(huì)和諧的重要條件。各區(qū)政府和各有關(guān)部門要充分認(rèn)識(shí)做好房屋征收與補(bǔ)償工作的重要意義，堅(jiān)持“依法行政、公平補(bǔ)償、決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開(kāi)”的原則，依法有序快速推進(jìn)房屋征收與補(bǔ)償工作。市房屋征收部門要抓緊制定完善我市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償政策規(guī)定，切實(shí)保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。要緊密結(jié)合城市發(fā)展戰(zhàn)略要求，統(tǒng)籌兼顧、合理編制全市房屋征收計(jì)劃，積極協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、監(jiān)督各區(qū)政府做好房屋征收與補(bǔ)償工作。各區(qū)政府要在市政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，調(diào)動(dòng)一切可用力量，利用一切積極條件，克服一切不利因素，保證房屋征收進(jìn)度、質(zhì)量及社會(huì)穩(wěn)定。各有關(guān)部門要加強(qiáng)溝通聯(lián)系，密切工作銜接，各司其職，協(xié)調(diào)配合，全力做好房屋征收與補(bǔ)償工作，努力為全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)好發(fā)展快發(fā)展大發(fā)展作出積極貢獻(xiàn)。

二、確定征收責(zé)任，強(qiáng)化工作落實(shí)

根據(jù)《征收條例》有關(guān)規(guī)定，結(jié)合工作實(shí)際，我市實(shí)行“全市統(tǒng)籌、分區(qū)實(shí)施”的房屋征收工作體制。市政府負(fù)責(zé)全市的房屋征收與補(bǔ)償工作，區(qū)政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。成立市人民政府房屋征收辦公室（以下簡(jiǎn)稱市征收辦），負(fù)責(zé)統(tǒng)籌計(jì)劃、綜合協(xié)調(diào)、指導(dǎo)監(jiān)督全市房屋征收與補(bǔ)償工作；區(qū)政府設(shè)立區(qū)人民政府房屋征收辦公室（以下簡(jiǎn)稱區(qū)征收辦），負(fù)責(zé)實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償具體工作。市發(fā)展改革、城鄉(xiāng)建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土資源、住房保障和房產(chǎn)管理、行政執(zhí)法、財(cái)政、公安、監(jiān)察、審計(jì)、環(huán)境保護(hù)、文物保護(hù)等部門負(fù)責(zé)按照職能分工，支持、配合、監(jiān)督房屋征收與補(bǔ)償工作。

三、明確征收程序，密切工作關(guān)系

（一）編制房屋征收計(jì)劃

市征收辦根據(jù)公共利益項(xiàng)目需要，組織市發(fā)展改革、城鄉(xiāng)建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土資源、住房保障和房產(chǎn)管理、環(huán)境保護(hù)、文物保護(hù)等部門和區(qū)政府論證編制全市房屋征收計(jì)劃，報(bào)市政府批準(zhǔn)后下達(dá)區(qū)政府執(zhí)行。其中保障性安居工程建設(shè)和舊城區(qū)改建應(yīng)當(dāng)經(jīng)市人大審議通過(guò)，并列入國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。

市征收辦根據(jù)征收計(jì)劃適時(shí)在征收范圍內(nèi)房屋征收通告，禁止在征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為，并書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。

（二）擬定征收補(bǔ)償方案

房屋征收通告后，區(qū)征收辦對(duì)征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等與房屋補(bǔ)償相關(guān)的情況進(jìn)行調(diào)查登記，擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)區(qū)政府；區(qū)政府召集房屋征收、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土資源、住房保障和房產(chǎn)管理、財(cái)政、環(huán)境保護(hù)、文物保護(hù)等部門論證征收補(bǔ)償方案。

（三）征求公眾意見(jiàn)

區(qū)政府公布征收補(bǔ)償方案，征求公眾意見(jiàn)。對(duì)因舊城區(qū)改建需要征收房屋，半數(shù)以上被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合《征收條例》規(guī)定的，由區(qū)政府組織被征收人和公眾代表召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)。

區(qū)政府根據(jù)公眾意見(jiàn)或聽(tīng)證會(huì)情況修改征收補(bǔ)償方案，并將征求意見(jiàn)情況和征收補(bǔ)償方案修改情況及時(shí)公布。征收補(bǔ)償方案報(bào)市征收辦和財(cái)政部門備案。

（四）作出房屋征收決定

市征收辦根據(jù)調(diào)查登記、征收補(bǔ)償方案等有關(guān)資料編制項(xiàng)目征收補(bǔ)償費(fèi)用概算，告知項(xiàng)目提報(bào)部門（單位）將所需征收補(bǔ)償費(fèi)用足額存儲(chǔ)到市征收補(bǔ)償專戶；區(qū)政府按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，評(píng)估結(jié)果報(bào)有關(guān)部門備案；區(qū)政府組織有關(guān)部門對(duì)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行認(rèn)定和處理。

區(qū)政府作出房屋征收決定并公告。房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)區(qū)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。

（五）征收補(bǔ)償

房屋征收決定公告后，由區(qū)征收辦組織召開(kāi)房屋征收大會(huì)，與被征收人簽訂補(bǔ)償協(xié)議。

對(duì)區(qū)征收辦與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)未達(dá)成協(xié)議或被征收房屋所有人不明確的，由區(qū)征收辦報(bào)請(qǐng)區(qū)政府依照《征收條例》規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)公告。補(bǔ)償決定報(bào)市征收辦備案。對(duì)被征收人在征收補(bǔ)償決定規(guī)定搬遷期限內(nèi)未搬遷、且符合《征收條例》規(guī)定申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行條件的，由區(qū)政府申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

四、執(zhí)行征收政策，保持標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一

房屋征收補(bǔ)償堅(jiān)持依法公平原則，嚴(yán)格執(zhí)行《征收條例》有關(guān)規(guī)定。對(duì)貨幣補(bǔ)償?shù)模凑赵u(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值計(jì)算補(bǔ)償款；對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按照被征收房屋價(jià)值與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值結(jié)算差價(jià)款。具體補(bǔ)償政策另行制定。

對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑，認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，依據(jù)相關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償；認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。

五、加強(qiáng)征收監(jiān)督，規(guī)范工作行為

（一）加強(qiáng)補(bǔ)償監(jiān)督。各區(qū)政府要嚴(yán)格按照征收補(bǔ)償方案實(shí)施補(bǔ)償。市征收辦要加強(qiáng)對(duì)征收補(bǔ)償費(fèi)用管理和產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房屋公開(kāi)自選房號(hào)的監(jiān)督，確保被征收人得到依法補(bǔ)償和妥善安置。市財(cái)政、審計(jì)部門要加強(qiáng)對(duì)征收補(bǔ)償費(fèi)用執(zhí)行情況的監(jiān)督。

（二）加強(qiáng)評(píng)估監(jiān)督。市征收辦要建立健全房屋征收評(píng)估監(jiān)督機(jī)制，實(shí)施規(guī)范動(dòng)態(tài)管理，防止發(fā)生弄虛作假、、惡意串通、暗箱操作和出具虛假或者有重大差錯(cuò)評(píng)估報(bào)告等侵害被征收人權(quán)益的行為。

（三）加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督。市征收辦要加強(qiáng)對(duì)房屋征收決定、征收補(bǔ)償決定以及涉及被征收人合法權(quán)益征收行為的監(jiān)督，依法糾正不當(dāng)征收行為。

（四）加強(qiáng)法紀(jì)監(jiān)督。對(duì)政府機(jī)關(guān)及其工作人員違規(guī)辦理相關(guān)手續(xù)，幕后指使甚至直接參與抵制征收；征收部門或工作人員違反征收政策，弄虛作假，謀取私利等行為，監(jiān)察部門要及時(shí)介入，嚴(yán)肅查處。對(duì)強(qiáng)買強(qiáng)賣房屋，惡勢(shì)力介入征收甚至暴力抗法、擾亂征收正常秩序等行為，公安機(jī)關(guān)要提前介入，依法查處。

（五）加強(qiáng)安全監(jiān)督。區(qū)征收辦要全面落實(shí)房屋征收安全措施，嚴(yán)格執(zhí)行精細(xì)化、規(guī)范化工作標(biāo)準(zhǔn)，確保房屋征收現(xiàn)場(chǎng)秩序規(guī)范、施工安全、環(huán)境文明。市征收辦要加強(qiáng)日常指導(dǎo)監(jiān)督，定期督察并通報(bào)結(jié)果。

（六）加強(qiáng)考核監(jiān)督。市征收辦要建立健全房屋征收規(guī)范化考核機(jī)制，切實(shí)加強(qiáng)區(qū)、縣（市）征收規(guī)范化指導(dǎo)監(jiān)督，定期考核并公布結(jié)果，全面營(yíng)造依法有序規(guī)范的房屋征收秩序。

六、依法依實(shí)依責(zé)，妥善處理相關(guān)問(wèn)題

第5篇：城市土地征收補(bǔ)償條例范文

2011年1月21日，備受社會(huì)矚目的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》向社會(huì)公布并施行。條例涵蓋了拆遷補(bǔ)償、公共利益的界定、征收程序、強(qiáng)制搬遷等問(wèn)題。

條例規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償?！蓖瑫r(shí)以列舉的方式對(duì)“公共利益的需要”進(jìn)行了詳細(xì)界定。

條例規(guī)定了政府具有公告、聽(tīng)證的義務(wù)：“市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見(jiàn)。征求意見(jiàn)期限不得少于30日。”“市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)情況和根據(jù)公眾意見(jiàn)修改的情況及時(shí)公布。因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)聽(tīng)證會(huì)情況修改方案?！?/p>

條例對(duì)補(bǔ)償問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)定：“實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。”“任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)?！?/p>

此外，條例還規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！?/p>

山東：立法保障“公交優(yōu)先”

2010年11月，山東省人大常委會(huì)審議通過(guò)了《山東省道路運(yùn)輸條例》，條例將于2011年3月1日起施行。

在城市公共交通客運(yùn)方面，條例體現(xiàn)了“公交優(yōu)先”的原則，規(guī)定：“城市人民政府應(yīng)在財(cái)政政策、資金安排、城市規(guī)劃、用地保障、設(shè)施建設(shè)、交通管理等方面支持城市公共交通優(yōu)先發(fā)展，確保城市公共交通在城市交通中的主導(dǎo)地位，鼓勵(lì)公眾選擇城市公共交通出行?！?/p>

同時(shí)規(guī)定：“新建、改建、擴(kuò)建居民小區(qū)、城市道路和大型公共活動(dòng)場(chǎng)所等工程項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)將公共汽車停車場(chǎng)、中途停靠站、首末站等城市公共交通設(shè)施作為配套建設(shè)的內(nèi)容，合理規(guī)劃，科學(xué)設(shè)置，實(shí)行同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)、同步竣工、同步交付使用?！?/p>

條例還規(guī)定：“城市人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)運(yùn)營(yíng)成本等因素確定城市公共交通票價(jià)；票價(jià)低于正常運(yùn)營(yíng)成本的，城市人民政府應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)貼?！?/p>

在出租汽車客運(yùn)管理方面，條例規(guī)定：“設(shè)區(qū)的市或者縣人民政府確定新增出租汽車運(yùn)力，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，聽(tīng)取有關(guān)方面的意見(jiàn)。對(duì)新增出租汽車運(yùn)力指標(biāo)的投放，應(yīng)當(dāng)采取公開(kāi)招標(biāo)的方式依法進(jìn)行。”

在機(jī)動(dòng)車駕駛員培訓(xùn)管理方面，條例規(guī)定：“機(jī)動(dòng)車駕駛員培訓(xùn)單位不得采取異地培訓(xùn)、惡意壓價(jià)、欺騙學(xué)員等不正當(dāng)手段開(kāi)展培訓(xùn)活動(dòng)，不得允許非本單位的教練車輛以其名義進(jìn)行機(jī)動(dòng)車駕駛員培訓(xùn)活動(dòng)。”

湖南：立法讓募捐箱透明

2010年11月，湖南省人大常委會(huì)審議通過(guò)了《湖南省募捐條例》，條例將于2011年5月1日起施行。目前，國(guó)家尚未制定關(guān)于募捐活動(dòng)的專門法律、行政法規(guī)，該條例是國(guó)內(nèi)對(duì)募捐活動(dòng)進(jìn)行規(guī)范的第一部地方性法規(guī)。

條例設(shè)計(jì)了四次強(qiáng)制公開(kāi)制度，意圖“把募捐放到玻璃箱里操作”。

一是募捐人信息公開(kāi)。條例規(guī)定：募捐人必須每年在其網(wǎng)站和政府民政部門網(wǎng)站公布募捐人的基本情況、募捐財(cái)產(chǎn)管理和使用情況、年度工作報(bào)告、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告和審計(jì)報(bào)告等相關(guān)內(nèi)容，明確政府主管部門監(jiān)管職責(zé)，保障社會(huì)公眾和捐贈(zèng)人、受益人的知情權(quán)。

二是募捐方案公開(kāi)。條例規(guī)定：募捐人在開(kāi)展募捐前，應(yīng)當(dāng)制定包括募捐目的、時(shí)間、地域、方式、財(cái)產(chǎn)使用計(jì)劃以及工作成本列支計(jì)劃等內(nèi)容的募捐方案，并報(bào)當(dāng)?shù)孛裾块T備案。

第6篇：城市土地征收補(bǔ)償條例范文

關(guān)鍵詞：房屋征收 補(bǔ)償 公平公正

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》與《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的主要差異，就在于征收條例規(guī)定的征收主體只能是市、縣級(jí)人民政府，而且只能為公益事業(yè)而進(jìn)行房屋征收，這與拆遷主體多以開(kāi)發(fā)商為主，且征收目的多為商業(yè)開(kāi)發(fā)成鮮明對(duì)比。鑒于拆遷條例在施行過(guò)程中因野蠻拆遷等問(wèn)題廣為詬病，如何確保征收工作公開(kāi)、公平、公正，確保公益事業(yè)建設(shè)順利進(jìn)行，就成了各地政府的首要考慮。結(jié)合征收工作的實(shí)踐，本文旨在從征收主體、被征收房屋價(jià)格評(píng)估及法院司法審查等方面，對(duì)目前征收工作中的一些問(wèn)題作以簡(jiǎn)要分析。

一、關(guān)于開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)能否作為征收主體的問(wèn)題

征收條例規(guī)定：市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)區(qū)從嚴(yán)格的法律意義上說(shuō)不是一個(gè)行政區(qū)域，開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)也就不算是一級(jí)政府。因此，學(xué)術(shù)界多認(rèn)為，開(kāi)發(fā)區(qū)管委不能作為征收主體，即便是國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)也一樣。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2013年，國(guó)務(wù)院就批準(zhǔn)升級(jí)或新設(shè)了29家國(guó)家級(jí)的開(kāi)發(fā)區(qū)，至2013年，全國(guó)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)的數(shù)量已上升為200家，其中，東部地區(qū)96家，中部地區(qū)58家，西部地區(qū)46家。各地開(kāi)發(fā)區(qū)，特別是國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，對(duì)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)巨大。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)區(qū)一般建于城郊結(jié)合部，交通、水電、排污等基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，通過(guò)房屋征收而進(jìn)行公益事業(yè)建設(shè)不可避免。

因?yàn)槠毡槔斫鉃殚_(kāi)發(fā)區(qū)管委不能做征收主體，各開(kāi)發(fā)區(qū)在房屋征收時(shí)基本上采取兩條變通途徑：一，由開(kāi)發(fā)區(qū)所處行政區(qū)域的縣級(jí)政府做為征收主體，二，對(duì)于跨兩個(gè)以上行政區(qū)域的開(kāi)發(fā)區(qū)，則由開(kāi)發(fā)區(qū)所處區(qū)域的市級(jí)政府做征收主體。這兩個(gè)變通最大的問(wèn)題就是，法律上的征收主體實(shí)際上并不參與征收與補(bǔ)償，而真正從事征收與補(bǔ)償工作的開(kāi)發(fā)區(qū)卻又只能以受縣或市級(jí)政府委托的名義，名實(shí)不符。為保障被征收人的合法權(quán)益，征收條例設(shè)置了眾多程序以保障征收工作的公開(kāi)、公平和公正。這使得實(shí)際從事房屋征收工作的部門不得不在各個(gè)程序上與法律上的征收主體和征收部門進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通，以使后者出具相關(guān)的法律手續(xù)。這無(wú)疑給征收工作人為設(shè)置了障礙，不但降低了征收工作效率，而且徒增被征收者的懷疑，格外激化矛盾，造成征收工作的被動(dòng)。因此，筆者認(rèn)為，房屋征收主體，應(yīng)從廣義理解市、縣級(jí)政府的含義，將國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)納入征收主體范疇。

二、關(guān)于房屋征收中的評(píng)估問(wèn)題

眾所周知，土地在房屋的價(jià)值中占有較大比重。據(jù)筆者了解，在房屋征收中，土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓的非住宅房屋，其土地使用權(quán)在評(píng)估中一般會(huì)得到考慮。但在在舊城區(qū)城中村改造中，被征收房屋實(shí)為民房，土地使用權(quán)原系宅基地，“農(nóng)改非”、“村改居”后土地使用權(quán)多被視為劃撥，因而房屋建筑占地范圍外的土地，也就是通常所說(shuō)的院子，在房屋價(jià)格評(píng)估中往往被忽略，理由是劃撥土地國(guó)家隨時(shí)有權(quán)收回。通常的做法是，評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)征收范圍內(nèi)的房屋價(jià)格進(jìn)行基礎(chǔ)性評(píng)估，即，評(píng)估出征收范圍內(nèi)房屋的一般市場(chǎng)單價(jià)，至于各被征收房屋的實(shí)際評(píng)估價(jià)格，則套用簡(jiǎn)單的乘法公式，即該單價(jià)和被征收房屋建筑面積的乘積。因此，在城中村改造中，經(jīng)常是評(píng)估的市場(chǎng)單價(jià)一經(jīng)公布，戶戶都能清楚自己房屋的價(jià)值，根本不需要送達(dá)評(píng)估的分戶報(bào)告。

在城中村中，被征收房屋最大差異在于房屋的占地面積不同、新舊不同，而這兩個(gè)因素，對(duì)被征收房屋的市場(chǎng)價(jià)值有較大影響，特別是房屋的占地面積。此前的拆遷條例及拆遷的評(píng)估規(guī)定中，對(duì)被拆遷房屋的占地情況在評(píng)估時(shí)應(yīng)否考慮，沒(méi)有做具體規(guī)定，由此引發(fā)很多案件。住建部《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》明確規(guī)定：被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。所以筆者認(rèn)為，為確保舊城區(qū)城中村改造中房屋征收補(bǔ)償?shù)墓脚c公正，城中村房屋的占地面積及新舊程度應(yīng)當(dāng)作為評(píng)估考慮的重要因素，房屋的分戶評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)顯示出房屋的實(shí)際價(jià)值，并送達(dá)被征收人。

三、關(guān)于房屋征收中的司法審查問(wèn)題

根據(jù)《征收條例》的規(guī)定，被征收人對(duì)征收決定不服、對(duì)征收補(bǔ)償決定不服，都可以向法院。征收決定與征收補(bǔ)償決定的不同在于，征收決定是政府因公益事業(yè)建設(shè)而做出的房屋征收決定，征收補(bǔ)償決定是房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，由政府按照征收補(bǔ)償方案對(duì)該被征收人作出的補(bǔ)償決定。

第7篇：城市土地征收補(bǔ)償條例范文

眾所周知，我國(guó)的土地分為城市國(guó)有土地和農(nóng)村集體土地，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》已于年初出臺(tái)，對(duì)遏制違法拆遷、野蠻拆遷起到了重要作用，但是，農(nóng)村集體土地的征收和補(bǔ)償，仍沿用土地管理法的相關(guān)規(guī)定，不僅不夠細(xì)化，而且難以適應(yīng)近年來(lái)出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，所以，農(nóng)村集體土地征收需要一部專門法規(guī)予以規(guī)范。

實(shí)際上，近年來(lái)引起社會(huì)強(qiáng)烈關(guān)注的惡性拆遷事件，更多的發(fā)生在農(nóng)村集體土地(包括農(nóng)民的宅基地)上。比如在唐福珍事件和江西宜黃拆遷事件中，被拆遷者舍命保護(hù)的是自家建造的小樓，而拆遷者想征占的則是樓下的宅基地。毫無(wú)疑問(wèn)，如果不對(duì)征占農(nóng)民土地的權(quán)力進(jìn)行規(guī)范和約束，這類影響很壞的強(qiáng)拆仍會(huì)繼續(xù)上演。

除了致人死傷，農(nóng)村土地征收問(wèn)題還表現(xiàn)為違背農(nóng)民意愿強(qiáng)行“撤村并居”“兩分兩換”，不少農(nóng)民“被上樓”“被進(jìn)城”――這似乎是當(dāng)下一大趨勢(shì)：城市里能拆的地方已經(jīng)拆得差不多，一些地方轉(zhuǎn)而將推土機(jī)開(kāi)進(jìn)農(nóng)村，征收、拆遷攻防“主戰(zhàn)場(chǎng)”向農(nóng)村轉(zhuǎn)移，農(nóng)地和農(nóng)房成為被強(qiáng)征、強(qiáng)拆的主角。

應(yīng)該看到，相比城市居民，農(nóng)民的話語(yǔ)權(quán)更微弱，沒(méi)有多少博弈能力，面對(duì)強(qiáng)征強(qiáng)拆，他們要么忍氣吞聲，要么以命相拼；城市居民的房屋被拆遷，涉及的還只是補(bǔ)償、安置是否合理的問(wèn)題，而農(nóng)民的土地被征用。則可能危及他們的“生命線”以及子孫后代的活路。

第8篇：城市土地征收補(bǔ)償條例范文

關(guān)鍵詞：房屋拆遷；補(bǔ)償

我國(guó)始于20世紀(jì)90年代的大規(guī)模城市擴(kuò)張和舊城改造使城市房屋拆遷成為必然，大量的房屋拆遷，改善了居民的居住條件、居住環(huán)境，加快了舊城改造的步伐，也保證了城市建設(shè)的順利進(jìn)行。但在拆遷問(wèn)題中，同時(shí)暴露出一些深層次矛盾。近年來(lái)，我國(guó)房屋拆遷已演化成為最易激發(fā)矛盾、引起沖突的領(lǐng)域之一。本應(yīng)彰顯政府關(guān)愛(ài)的“民心工程”，在某些地方卻變成了以贏利為目的、動(dòng)輒不由分說(shuō)予以強(qiáng)制執(zhí)行的“擾民工程”，這種現(xiàn)象不容忽視。十多年來(lái)，我國(guó)國(guó)家和地方先后制定了許多關(guān)于拆遷補(bǔ)償和安置的法規(guī)和規(guī)章，但并沒(méi)有從根本上解決房屋拆遷中的補(bǔ)償糾紛，不能完全保護(hù)被拆遷人的利益。本文旨在通過(guò)分析拆遷補(bǔ)償?shù)牟缓侠硪蛩兀瑢?duì)城市房屋拆遷的補(bǔ)償事宜提出建議。

一、城市房屋拆遷概述

（一）城市房屋拆遷的普遍性

我國(guó)始于20世紀(jì)90年代的大規(guī)模城市擴(kuò)張和舊城改造使城市房屋拆遷成為必然，近年來(lái)，為適應(yīng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)快速發(fā)展的需要，各地加大了房屋拆遷管理工作的力度。根據(jù)相關(guān)資料顯示，“九五”期間，全國(guó)城鎮(zhèn)累計(jì)拆除房屋約3.3億平方米，比“八五”期間增長(zhǎng)了近一倍。北京市“九五”期間拆除房屋總量415萬(wàn)平方米，拆遷戶近14萬(wàn)戶，被拆遷人數(shù)近50萬(wàn)人。上海市1991年8月至2000年共拆除居住房屋2830萬(wàn)平方米，拆遷65萬(wàn)戶居民住房，拆除了6907家單位的房屋。明珠地鐵二期工程，一個(gè)項(xiàng)目就拆遷居民7000多戶，拆遷面積21萬(wàn)平方米，拆除單位190個(gè)，面積15萬(wàn)平方米，拆遷資金29個(gè)億，占項(xiàng)目總投資的22％。

大量的房屋拆遷，改善了居民的居住條件、居住環(huán)境，加快了舊城改造的步伐，也保證了城市建設(shè)的順利進(jìn)行。但在拆遷問(wèn)題中，同時(shí)暴露出一些深層次矛盾。近年來(lái)，我國(guó)房屋拆遷已演化成為最易激發(fā)矛盾、引起沖突的領(lǐng)域之一。本應(yīng)彰顯政府關(guān)愛(ài)、較易贏得群眾擁戴的“民心工程”，近年來(lái)在某些地方卻變成了以贏利為目的、動(dòng)輒不由分說(shuō)予以強(qiáng)制執(zhí)行的“擾民工程”，這種現(xiàn)象不容忽視。

（二）．城市房屋拆遷糾紛的復(fù)雜性

根據(jù)建設(shè)部的相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2002年1—8月份共受理群眾來(lái)信4820件次，其中涉及拆遷問(wèn)題的占28%；群眾上訪1720批次，其中反映拆遷問(wèn)題的占70%，在集體上訪的123批次中拆遷問(wèn)題占83.7%；國(guó)家局近年來(lái)接到的關(guān)于拆遷問(wèn)題的信件也逐年遞增，截至2003年8月底，當(dāng)年該局收到拆遷投訴信件11641封，比2002年同期上升50%；上訪人數(shù)5360人次，同比增長(zhǎng)47%。一件件因拆遷而起的風(fēng)波更讓人怵目驚心。震驚國(guó)務(wù)院的湖南省嘉禾“縣委、縣政府濫用行政權(quán)力強(qiáng)制推進(jìn)房屋拆遷”事件暴露了少數(shù)的地方政府嚴(yán)重，縱容或者放任違法違規(guī)拆遷的惡劣做法；另外，暴力抗遷、自殺抗遷的事例亦頻繁出現(xiàn)：2000年9月12日，安徽省池州市青陽(yáng)縣下崗工人朱正亮不滿縣政府的舊城改造拆遷安置，在天安門金水橋上自焚；2003年8月22日，南京市鄧府巷39歲的翁彪因?yàn)椴粷M當(dāng)?shù)夭疬w辦強(qiáng)行拆遷，在南京市玄武區(qū)鄧府巷拆遷指揮部點(diǎn)燃汽油自焚身亡；2003年10月1日，北京市人葉國(guó)強(qiáng)因?yàn)椴粷M房屋拆遷跳入天安門金水河。毋庸置疑，房屋拆遷糾紛已成為值得高度關(guān)注、亟待妥善解決的重大和復(fù)雜問(wèn)題。

房屋和土地是城鄉(xiāng)居民的生存之本，土地的地上附著物凝結(jié)了被拆遷的原住戶、用戶的資金與勞動(dòng)力，并且可能是被拆遷人賴以生存和生產(chǎn)的基本物質(zhì)條件，這類糾紛一旦無(wú)法妥善處理就易激化國(guó)家與民事行為個(gè)體之間的矛盾，公權(quán)力與私權(quán)利的交鋒往往會(huì)產(chǎn)生兩敗俱傷的結(jié)局，進(jìn)而影響到社會(huì)的穩(wěn)定和發(fā)展的大局，問(wèn)題更為復(fù)雜。

（三）．當(dāng)前我國(guó)城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)牧⒎捌浔锥?/p>

1991年6月1日國(guó)務(wù)院了我國(guó)第一部系統(tǒng)規(guī)范城市房屋拆遷行為的行政法規(guī)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第78號(hào)，以下簡(jiǎn)稱舊《條例》）。舊《條例》的對(duì)拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定已不適應(yīng)當(dāng)前城市房屋拆遷工作的需要，主要是對(duì)被拆遷房屋所有人的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低。舊《條例》規(guī)定，對(duì)房屋所有人實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償?shù)模鲀r(jià)補(bǔ)償?shù)慕痤~按照所拆除房屋建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算。而對(duì)房屋的使用人則實(shí)行現(xiàn)房安置。兩相比教，房屋所有人得到的補(bǔ)償可能遠(yuǎn)低于房屋使用人，導(dǎo)致房屋所有人對(duì)拆遷的積極性不高，甚至產(chǎn)生抵觸情緒；同時(shí)，舊《條例》對(duì)拆遷單位的資金運(yùn)用缺乏有效的監(jiān)管，出現(xiàn)由于拆遷單位取得拆遷許可證后抽逃資金，導(dǎo)致安置房不能及時(shí)建設(shè)、補(bǔ)償資金不能及時(shí)到位的情況。

針對(duì)這些弊端，2001年11月1日《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱新《條例》）開(kāi)始實(shí)施。到目前為止，取得了明顯成效，但仍存在拆遷評(píng)估隨意性大的問(wèn)題。拆遷評(píng)估是否準(zhǔn)確，決定了拆遷補(bǔ)償是否公平、公正，被拆遷人的合法權(quán)益能否得到有效保證。一些評(píng)估機(jī)構(gòu)違法操作，按照委托人的要求或與拆遷人串通，做不實(shí)評(píng)估；甚至有些城市拆遷評(píng)估為獨(dú)家經(jīng)營(yíng)，缺乏監(jiān)督，評(píng)估實(shí)際難以達(dá)到市場(chǎng)價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)，損害了被拆遷人的合法權(quán)益，而被拆遷人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議時(shí)難以得到合理解決。

（四）.國(guó)外立法情況

國(guó)外立法無(wú)“拆遷”的說(shuō)法，但是按照國(guó)外的立法及釋義，其“有償征收”（指政府依法有償取得財(cái)產(chǎn)所有人的財(cái)產(chǎn)的行為），究其實(shí)質(zhì)，應(yīng)該就是我國(guó)所說(shuō)“拆遷”。美國(guó)的有償征收制度是這樣設(shè)計(jì)的：

美國(guó)聯(lián)邦憲法對(duì)政府實(shí)施強(qiáng)制征稅來(lái)保護(hù)公民的財(cái)產(chǎn)。在《權(quán)利和自由法案》（即美國(guó)憲法前十條修正案）中，第五修正案規(guī)定：無(wú)論何人，“不經(jīng)正當(dāng)法律程序，不得被剝奪生命、自由或財(cái)產(chǎn)。不給予公平補(bǔ)償，私有財(cái)產(chǎn)不得充作公用”。規(guī)定在保護(hù)公民私人財(cái)產(chǎn)的同時(shí)默示了聯(lián)邦政府享有行使有償征收的權(quán)利，條件是正當(dāng)程序、公共使用和公平補(bǔ)償。其中公平補(bǔ)償常以“對(duì)公眾和私有財(cái)產(chǎn)所有人同樣公平”為標(biāo)準(zhǔn)，雙方是否能夠真正簽訂合理的征收補(bǔ)償合同，關(guān)鍵在于被征收人是否得到了合理的補(bǔ)償。具體包括：第一，合理的主體。即不僅財(cái)產(chǎn)的所有人有權(quán)得到補(bǔ)償，財(cái)產(chǎn)的相關(guān)使用收益人如房屋的承租人也有權(quán)得到補(bǔ)償。第二，合理的客體。即獲得補(bǔ)償?shù)膶?duì)象不僅包括房屋本身，還應(yīng)當(dāng)包括其附屬物以及與該地產(chǎn)商譽(yù)相關(guān)的無(wú)形資產(chǎn)。第三，合理的估價(jià)。即對(duì)被征收物補(bǔ)償?shù)膬r(jià)金應(yīng)以“公平的市場(chǎng)價(jià)值”為依據(jù)。而目前對(duì)公平的市場(chǎng)價(jià)值最普遍的評(píng)估方式是各自單獨(dú)聘請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估師作出評(píng)估報(bào)告（雖然資產(chǎn)評(píng)估師的報(bào)告并非絕對(duì)完美和科學(xué)）；如果雙方各自獨(dú)立的評(píng)估報(bào)告結(jié)論相差懸殊，則由法庭組成的陪審團(tuán)裁定。在美國(guó)的司法實(shí)踐中，法院通常會(huì)認(rèn)定高出政府補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估報(bào)告。

德國(guó)現(xiàn)行公益征收制度的基本原則主要規(guī)定于德國(guó)基本法（憲法）第14條中。依據(jù)基本法的思想，一個(gè)合憲的公益征收行為，必須予以公正的補(bǔ)償。同時(shí)，為了確保公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)在征收時(shí)獲得補(bǔ)償，規(guī)定對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行征收必須依據(jù)法律，而且立法必須同時(shí)規(guī)定征收補(bǔ)償?shù)摹邦~度”和“種類”有效，這種“無(wú)補(bǔ)償即無(wú)征收”的規(guī)定，促使財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)、征收和補(bǔ)償在法律上融為一體。

二、城市房屋拆遷的補(bǔ)償

（一）補(bǔ)償?shù)母拍?/p>

在我國(guó)，城市拆遷補(bǔ)償，是指在城市建設(shè)和開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于拆除房屋而給予房屋所有權(quán)人的補(bǔ)償，是典型的行政補(bǔ)償。

（二）補(bǔ)償?shù)脑瓌t和標(biāo)準(zhǔn)

世界大多數(shù)國(guó)家對(duì)拆遷補(bǔ)償?shù)脑瓌t和標(biāo)準(zhǔn)是在土地征收制度中加以規(guī)定的。前文概括介紹了美國(guó)征收制度中的“合理補(bǔ)償”原則，美國(guó)的合理補(bǔ)償所要依據(jù)的公平市場(chǎng)價(jià)格，既包括財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)有價(jià)值，也包括財(cái)產(chǎn)未來(lái)贏利的折扣價(jià)值。英國(guó)則主要按征收土地之前的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算，如果被征土地因變?yōu)楣灿玫卦斐傻貎r(jià)上漲，原則上不考慮上漲部分的補(bǔ)償。

法國(guó)實(shí)行“公平補(bǔ)償”原則，在占用被征收財(cái)產(chǎn)前，事先支付補(bǔ)償，公平補(bǔ)償被征收人的損失。

德國(guó)實(shí)行“公正補(bǔ)償”，在征收時(shí)的補(bǔ)償協(xié)議價(jià)格計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，以官方公布征收決定時(shí)的被征土地交易價(jià)格為準(zhǔn)。

根據(jù)憲法，日本實(shí)行“正當(dāng)補(bǔ)償”，其補(bǔ)償范圍主要包括：產(chǎn)權(quán)損失、財(cái)產(chǎn)損失、失業(yè)損失和其他損失等。此外，日本還專門規(guī)定了要“按正常市場(chǎng)交易價(jià)計(jì)價(jià)”的原則?？梢?jiàn)這里所說(shuō)的正當(dāng)補(bǔ)償實(shí)際上是一種比較全面的補(bǔ)償。

由此看來(lái)，各國(guó)憲法確定的征用補(bǔ)償程度雖不完全相同，但它們多少都受到傳統(tǒng)憲法理論的影響，有的要求“充分”補(bǔ)償，有的規(guī)定“公平”或“公正”補(bǔ)償，有的要求“適當(dāng)”或“合理”補(bǔ)償?！昂侠硌a(bǔ)償”、“正當(dāng)補(bǔ)償”和“公平補(bǔ)償”，一般說(shuō)來(lái)，是指補(bǔ)償價(jià)值與被征用財(cái)產(chǎn)價(jià)值大體相當(dāng)。但“合理”、“正當(dāng)”和“公平”都是空泛的表達(dá)方法，從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，認(rèn)定何為“適當(dāng)”與“合理”的權(quán)力顯然握于政府之手，被征用財(cái)產(chǎn)的人無(wú)權(quán)要求?！斑m當(dāng)補(bǔ)償”和“相當(dāng)補(bǔ)償”則是一種較低標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償，即只要給予補(bǔ)償即可。從“充分補(bǔ)償”、“合理補(bǔ)償”再到“適當(dāng)補(bǔ)償”，從本質(zhì)上都是不完全補(bǔ)償。

相比較而言，我國(guó)的《憲法》僅言明了“給予補(bǔ)償”，《〈物權(quán)法〉草案建議稿》也只是規(guī)定了“公平補(bǔ)償”，除此之外再無(wú)更高層次的補(bǔ)償。如前所述，“公平”是空泛的說(shuō)法，對(duì)國(guó)家“公平”和對(duì)個(gè)人“公平”的標(biāo)準(zhǔn)肯定不同，而且公平補(bǔ)償?shù)牟僮鳈?quán)掌握在政府手中，被拆遷人的利益無(wú)法得到正當(dāng)?shù)纳鞆?。所以至少我?guó)立法應(yīng)規(guī)定補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)為“充分補(bǔ)償”，才可能保護(hù)被拆遷人權(quán)益。

當(dāng)前許多國(guó)家補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是按照被拆除房屋的當(dāng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)的。我國(guó)新《條例》第24條規(guī)定，貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。這在我國(guó)是一個(gè)進(jìn)步，它打破了以往以房屋重置價(jià)作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的舊模式，在綜合考慮房屋位置、用途、建筑面積等諸多影響房?jī)r(jià)的因素之后按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)來(lái)確定補(bǔ)償價(jià)格，這相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較客觀公正的，在一定程度上保障了被拆遷免受或少受欺詐。

（三）補(bǔ)償?shù)姆沙绦?/p>

對(duì)于整個(gè)房屋拆遷過(guò)程，被拆遷人最關(guān)心的實(shí)際問(wèn)題是自己能夠獲得多少補(bǔ)償，如果補(bǔ)償能夠讓被拆遷人滿意，就不會(huì)存在拆遷難和強(qiáng)制拆遷引發(fā)的諸多問(wèn)題。

根據(jù)新《條例》第23條的規(guī)定：“拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換……被拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式”。依照法律和法規(guī)的規(guī)定，在我國(guó)，拆遷的補(bǔ)償方式有貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式，而除了法規(guī)有明文規(guī)定的情況需要指定的補(bǔ)償方式外，當(dāng)事人可以自由選擇貨幣補(bǔ)償或者是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。雖然實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換看似對(duì)被拆遷人有利，但往往由于被調(diào)換房屋不能達(dá)到被拆遷人要求或者遲遲不能交房而導(dǎo)致被拆遷人處于無(wú)家可歸的狀況，對(duì)拆遷人并不能進(jìn)行有效補(bǔ)償；根據(jù)當(dāng)前國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)和我國(guó)的實(shí)際情況，貨幣補(bǔ)償即金錢補(bǔ)償是最實(shí)用最靈活最便捷的補(bǔ)償方法，雖然有時(shí)實(shí)物補(bǔ)償給人一種真實(shí)感，“有房在手，萬(wàn)事不愁”，但從某種意義上講，在實(shí)際中，“金錢賠償雖非理想但相當(dāng)實(shí)用”，被拆遷人可以即刻領(lǐng)取補(bǔ)償金再尋找住房，盡可以選擇符合自己意愿的房屋。所以，我們選擇房屋拆遷的金錢補(bǔ)償作為對(duì)拆遷人的補(bǔ)償方式，在此重點(diǎn)闡述金錢補(bǔ)償?shù)姆沙绦颉?/p>

根據(jù)新《條例》的規(guī)定，補(bǔ)償?shù)某绦蚍秩齻€(gè)階段：公告、雙方協(xié)商達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議、發(fā)放補(bǔ)償款。公告階段要求政府決定拆遷時(shí)在公告中明確補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，即按照房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定，這也是被拆人的知情權(quán)；在雙方協(xié)商達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的階段，被拆遷人可以充分行使自己的權(quán)利發(fā)表意見(jiàn)，也可以自己聘請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)被拆遷的房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，雙方確定具體的補(bǔ)償價(jià)格，如果不滿意政府的補(bǔ)償價(jià)，可以依法提訟；在發(fā)放補(bǔ)償款階段，拆遷人應(yīng)當(dāng)盡快將補(bǔ)償款發(fā)放給被拆遷人，使被拆遷人因拆遷受到的損失降至最低。

在政府的拆遷補(bǔ)償中，各個(gè)階段都應(yīng)該嚴(yán)格依照法律程序來(lái)進(jìn)行，這樣才能保證被拆遷人得到合理補(bǔ)償，防止行政部門，法律程序一方面是對(duì)行政部門行使職權(quán)的監(jiān)督，另一方面可以保證拆遷工作的效率。拆遷工作涉及千家萬(wàn)戶，關(guān)系到權(quán)利人的切身利益，所以必須以嚴(yán)格的行政程序規(guī)范拆遷補(bǔ)償，這樣才能有效解決拆遷矛盾，同時(shí)防止因拆遷引起的被拆遷人以過(guò)激方式對(duì)抗拆遷的事件。

（四）當(dāng)前拆遷補(bǔ)償?shù)碾y點(diǎn)及處理辦法

我國(guó)新《條例》第4條規(guī)定：“拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償、安置；被拆遷人應(yīng)當(dāng)在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。本條例所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。本條例所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人?！痹摋l的規(guī)定，實(shí)際涉及兩個(gè)問(wèn)題：一是是否給予補(bǔ)償；二是給予何人補(bǔ)償。對(duì)于是否補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題，答案顯然是肯定的。但關(guān)于補(bǔ)償與安置的對(duì)象，我認(rèn)為是補(bǔ)償?shù)碾y點(diǎn)。

根據(jù)新《條例》第4條的規(guī)定，補(bǔ)償與安置的對(duì)象是“被拆遷人”，而根據(jù)該條第三款的規(guī)定，被拆遷人的范圍限于“被拆遷房屋的所有人”。所有人也就是所有權(quán)人。也就是說(shuō)，拆遷人僅對(duì)被拆遷房屋的所有權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償和安置。事實(shí)上，隨著社會(huì)的發(fā)展，當(dāng)前房屋所有權(quán)人與其所有物之間的關(guān)系日漸復(fù)雜，所有權(quán)人有時(shí)只是所有物的法律上的歸屬主體，對(duì)于所有物的占有、使用甚至收益權(quán)越來(lái)越普遍地由所有權(quán)人以外的其他人享有，存在于所有物尤其是房屋之上的其他權(quán)利日漸增多，主要包括債權(quán)如承租人的權(quán)利、用益物權(quán)如承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和典權(quán)、擔(dān)保物權(quán)如抵押權(quán)。在被拆遷的房屋上存在所有權(quán)人以外的其他民事主體的民事權(quán)利的情況下，僅僅保護(hù)所有權(quán)人的利益，就顯得不盡合理，也應(yīng)當(dāng)同時(shí)規(guī)定對(duì)因房屋拆遷而受到損失的其他與該房屋有直接關(guān)系的權(quán)利人進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償。

常見(jiàn)的對(duì)非所有人被拆遷人的拆遷是租賃財(cái)產(chǎn)的拆遷。如果財(cái)產(chǎn)所有人將財(cái)產(chǎn)出租給承租人，此時(shí)發(fā)生征收，那么承租人的財(cái)產(chǎn)權(quán)將受到影響。我國(guó)新《條例》第13條第2款規(guī)定：“拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。”第27條規(guī)定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同?！备鶕?jù)這些規(guī)定，在現(xiàn)實(shí)生活中遇到此問(wèn)題，目前一般作如下處理：出租房屋被拆遷，若建設(shè)單位安置的新房，產(chǎn)權(quán)仍歸原房主，原房屋已存在的租賃關(guān)系依然有效，可按租賃合同繼續(xù)執(zhí)行，出租人不得以拆遷為借口，終止租賃合同，收回房屋，意即“拆遷不破租賃”，但因所補(bǔ)償安置的房屋與被拆遷房屋原狀有所不同，租賃雙方也可根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)租金作相應(yīng)的調(diào)整。已租賃的非居住房屋被拆遷時(shí)，建設(shè)單位可根據(jù)使用人的實(shí)際情況和要求，安置新房或作價(jià)補(bǔ)償。如果采取安置新房的形式，原租賃關(guān)系可繼續(xù)保持；如果安置后的房屋，不適合承租人原用途，房屋租賃雙方可以解除合同，承租人的用房由建設(shè)單位另行安置，如果采取作價(jià)補(bǔ)償?shù)男问?，房屋租賃關(guān)系自然解除，承租人的用房由建設(shè)單位安置。

房屋抵押是指房屋所有人以房屋作為抵押物，向債權(quán)人擔(dān)保債務(wù)履行的一種方式。抵押房屋的所有人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人。新《條例》第30條規(guī)定：“拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國(guó)家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行?！蔽覈?guó)《擔(dān)保法》對(duì)于怎樣在拆遷過(guò)程中保護(hù)抵押權(quán)人利益未作規(guī)定，僅能參照抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)理論；建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第38條規(guī)定：“因國(guó)家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知抵押權(quán)人；抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同?！币罁?jù)相關(guān)法規(guī)和有關(guān)擔(dān)保的理論，抵押房屋拆遷補(bǔ)償目前一般作如下處理：補(bǔ)償形式可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也可以作價(jià)補(bǔ)償。對(duì)拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由抵押權(quán)人和抵押人重新簽訂抵押協(xié)議。抵押權(quán)人和抵押人在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內(nèi)達(dá)不成抵押協(xié)議的，可以由拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)拆遷主管部門批準(zhǔn)，并對(duì)設(shè)有抵押權(quán)的房屋做好勘察記錄，辦理證據(jù)保全后，實(shí)施拆遷；設(shè)有抵押權(quán)的房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，抵押人應(yīng)當(dāng)以償還的房屋作為抵押標(biāo)的物，并與抵押權(quán)人重新簽訂抵押協(xié)議。為了維護(hù)抵押權(quán)人的合法權(quán)益，產(chǎn)權(quán)調(diào)換后原抵押關(guān)系應(yīng)當(dāng)繼續(xù)維持，抵押人不能以此為借口擅自解除原抵押關(guān)系。在拆遷的期限內(nèi)，抵押人如選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償形式，應(yīng)當(dāng)與抵押人就調(diào)換后的房屋作為抵押標(biāo)的物達(dá)成原則上的一致，拆遷人對(duì)此給予補(bǔ)償。拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償?shù)?，由抵押?quán)人和抵押人重新設(shè)立抵押權(quán)或者由抵押人清償債務(wù)后，方可給予補(bǔ)償。如抵押人選擇作價(jià)補(bǔ)償形式的，應(yīng)當(dāng)先由抵押人償還抵押權(quán)人的借款，然后再領(lǐng)取補(bǔ)償金。由于拆遷，被拆遷人可以解除原抵押關(guān)系，但不能因此侵犯抵押權(quán)人的合法權(quán)益。如果被拆遷人無(wú)力先還清債務(wù)，拆遷人有權(quán)暫不支付補(bǔ)償金等，抵押人、抵押權(quán)人、拆遷人三方共同協(xié)商一致后，再向抵押人支付，以保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

而拆遷房屋上的其他權(quán)利人的補(bǔ)償，可以參照租賃房屋拆遷和抵押房屋拆遷補(bǔ)償?shù)淖龇?，?duì)被拆遷所有權(quán)人和非所有權(quán)人作出補(bǔ)償。

綜合上述分析，我認(rèn)為目前我國(guó)現(xiàn)行法中對(duì)拆遷過(guò)程中補(bǔ)償問(wèn)題的相關(guān)規(guī)定不甚詳盡，首先應(yīng)當(dāng)確立“充分補(bǔ)償”原則，借鑒相關(guān)國(guó)家和地區(qū)的做法，將補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目詳細(xì)做出規(guī)定，以便對(duì)政府的補(bǔ)償起到監(jiān)督和限制的作用，同時(shí)使被拆遷人對(duì)補(bǔ)償?shù)脑瓌t和項(xiàng)目有了充分了解，更有利于保護(hù)自身的權(quán)利；其次，應(yīng)當(dāng)從立法上明確對(duì)房屋使用人的保護(hù)，新《條例》第4條規(guī)定拆遷人僅對(duì)被拆遷房屋的所有人進(jìn)行補(bǔ)償和安置是不全面的，應(yīng)當(dāng)規(guī)定，拆遷人對(duì)因房屋拆遷而受到損失的其他與該房屋有直接關(guān)系的權(quán)利人進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償，或者將“被拆遷人”界定為“所有人和其他與該房屋有直接關(guān)系的權(quán)利人”，在保護(hù)房屋所有人利益的同時(shí)同樣使利害關(guān)系人的利益得到全面保護(hù)，以體現(xiàn)立法的公平、公正。

參考文獻(xiàn)

著作類：

1．陳新民：《德國(guó)公法學(xué)基礎(chǔ)理論》，山東人民出版社2001年版。

第9篇：城市土地征收補(bǔ)償條例范文

近年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的加快，舊城改造步伐的加速，拆遷悲劇正在一幕幕上演。從近幾年的房屋拆遷案中可以發(fā)現(xiàn)，房屋拆遷的大范圍進(jìn)行給許多被征收人的利益遭到侵害，尤其是暴利拆遷，其對(duì)房屋所有者的權(quán)利侵犯尤為嚴(yán)重。當(dāng)然，我國(guó)城市房屋拆遷問(wèn)題不是三言兩語(yǔ)就能概括的，問(wèn)題的出現(xiàn)也不是一兩個(gè)簡(jiǎn)單的原因就能解釋的，它涉及到物權(quán)法上的土地制度以及我國(guó)的特殊國(guó)情等等一系列復(fù)雜的因素。然而，筆者在此僅就行政法的視角，對(duì)行政權(quán)力的濫用這一原因進(jìn)行探討。

二、房屋拆遷中行政權(quán)力制約必要性分析

為了對(duì)城市房屋拆遷過(guò)程中的行政權(quán)力濫用進(jìn)行規(guī)制，就必須采取一定措施從根源上的行政權(quán)力進(jìn)行制約。那么，房屋拆遷中的行政權(quán)力制約意義何在？權(quán)力濫用的控制為何又是解決問(wèn)題的關(guān)鍵呢？筆者認(rèn)為有必要闡述一下造成行政權(quán)力濫用的深層次原因以及行政權(quán)制約的必要性。

（一）地方拆遷財(cái)政對(duì)行政權(quán)濫用的影響

政府濫用權(quán)力進(jìn)行拆遷，說(shuō)明背后隱藏著巨大的利益。近幾年來(lái)，地方政府由于種種原因，過(guò)分依賴土地財(cái)政，受巨大的利益驅(qū)使，借助手中相對(duì)多的權(quán)力，以公共利益之名，政府可以進(jìn)行大刀闊斧的拆遷，謀取大量的財(cái)富。將土地從居民那里拿來(lái)之后，地方政府要么親自拍賣，要么通過(guò)地方政府擁有的地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)手土地，其中差價(jià)經(jīng)常以倍數(shù)計(jì)。面對(duì)如此巨大的利益，難怪地方政府出現(xiàn)罕見(jiàn)的拆遷沖動(dòng)了。這幾年，土地收入已成為各級(jí)地方政府的第二財(cái)政。

（二）從經(jīng)濟(jì)學(xué)困境角度看權(quán)力制約的重要性

當(dāng)政府的權(quán)力運(yùn)作范圍遠(yuǎn)超其應(yīng)存在的范圍，就導(dǎo)致了權(quán)力濫用。權(quán)力生于權(quán)利，行政主體的權(quán)力來(lái)自對(duì)相對(duì)人權(quán)利的保護(hù)，當(dāng)權(quán)力的行使沒(méi)有了界限，那么這種保護(hù)會(huì)變相成為一種對(duì)抗與違背甚至傷害。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，政府是一個(gè)追求利益最大化的經(jīng)濟(jì)主體，我們很難改變政府追求利益的驅(qū)使，很難改變開(kāi)發(fā)商與政府雙贏的共同利益情形，更難以設(shè)計(jì)出在當(dāng)前局面下政府與被拆遷人雙贏的方案，所以筆者認(rèn)為拆遷體制中遇到了經(jīng)濟(jì)學(xué)困境，且這一困境經(jīng)濟(jì)學(xué)一時(shí)無(wú)法解決的，立法對(duì)權(quán)力的制約才是解決問(wèn)題的唯一出路。阿克頓說(shuō)：權(quán)力導(dǎo)致腐敗，絕對(duì)的權(quán)力導(dǎo)致絕對(duì)的腐敗。因此，權(quán)力腐敗與矯治就成了一個(gè)古老而永恒的難題。城市拆遷案中，由于權(quán)力的運(yùn)作超出了必要的限度，侵犯了權(quán)利，因此，我們必須找到制約權(quán)力的良藥。

三、行政權(quán)力制約對(duì)拆遷體制的完善

如前所述，行政權(quán)力制約對(duì)我國(guó)房屋拆遷問(wèn)題的改善具有重要作用。面對(duì)當(dāng)前的房屋拆遷現(xiàn)狀，我國(guó)急需對(duì)相關(guān)立法進(jìn)行修訂，對(duì)拆遷體制進(jìn)行完善，并且始終以行政權(quán)力制約為主線，深入貫徹到立法與實(shí)踐中，真正做到依法行政。

新頒布的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》有兩方面的進(jìn)步：即理念與技術(shù)。新條例在理念與技術(shù)上都始終貫穿著制約行政權(quán)的核心。首先是“拆遷”一次改為“搬遷”，這是對(duì)公民私有財(cái)產(chǎn)的一種尊重，更是從立法術(shù)語(yǔ)上否定原本的野蠻的、政府說(shuō)了算的公權(quán)力獨(dú)當(dāng)一面的“拆遷”；其次，新條例在具體規(guī)定上也充分落實(shí)了對(duì)行政權(quán)力的制約以及對(duì)被征收人地位的尊重。新條例的修改是一針見(jiàn)血的，它直擊問(wèn)題的要害，防止行政權(quán)濫用的發(fā)生。結(jié)合新條例的修改，筆者將在下文對(duì)制約行政權(quán)力的幾個(gè)重要方面進(jìn)行闡述與總結(jié)。

（一）政府角色糾偏：前提

1.公共利益拆遷的獨(dú)立

政府代表國(guó)家作為房屋征收主體的正當(dāng)性基礎(chǔ)是征收目的的公共利益性。然而，近幾年來(lái)，打著舊城改造的旗號(hào)，政府與開(kāi)發(fā)商，政府干涉非公共利益拆遷的情況頻繁出現(xiàn)。為公共利益而進(jìn)行的房屋拆遷形成的法律關(guān)系與商業(yè)目的的拆遷有很大的不同。然而何謂“公共利益”？這是擺在立法者以及法官面前的難題。公共利益的判斷牽涉到被征收人的根本利益，同時(shí)涉及政府是否有權(quán)參與該征收。但是在現(xiàn)實(shí)生活中，我們很難給公共利益下一個(gè)準(zhǔn)確定義。

此次新修改《條例》第八條采用列舉式方式對(duì)公共利益征收的情形作出了規(guī)定。筆者認(rèn)為，其中第（三）項(xiàng)所列公共事業(yè)太寬泛，容易被有關(guān)部門鉆空子；第（五）項(xiàng)的舊城改造條款沒(méi)有解決當(dāng)下拆遷中的問(wèn)題，很多開(kāi)發(fā)商聯(lián)合政府就是以舊城改造的名義進(jìn)行強(qiáng)制拆遷，然而舊城改造是否屬于公共利益，拆遷決定是否可由政府自己說(shuō)了算都是還很有爭(zhēng)議的問(wèn)題，這一條款明顯太寬泛；第（六）款是個(gè)兜底條款，無(wú)疑又是個(gè)漏洞，“其他”二字幾乎把前五項(xiàng)所列的意義都抹去了。

2．行政權(quán)與司法權(quán)平衡

《條例》第二十八條：“被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行?！迸c原條例對(duì)比不難發(fā)現(xiàn)，行政強(qiáng)制拆遷被取消了。這是此次修訂做出的又一大舉措。《條例》將強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)交給了法院，作為拆遷過(guò)程的中立者，法院作為強(qiáng)拆主體，審查行政主體的申請(qǐng)，是較為合理的。這是很明顯的對(duì)政府行政權(quán)的制約。政府在房屋征收過(guò)程中，既是做出征收決定的一方，又是與被征收人做出補(bǔ)償協(xié)議的一方，強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)的行使會(huì)導(dǎo)致政府的權(quán)力濫用，無(wú)視被征收方的權(quán)益。筆者認(rèn)為，把強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)交給法院，是將權(quán)力在行政機(jī)關(guān)與法院之間的合理分配，使行政權(quán)與司法權(quán)相對(duì)平衡，也是對(duì)行政主體的一種監(jiān)督與制約。從此，政府不再是強(qiáng)制拆遷的主角，這種角色糾偏能從一定程度上減少悲劇的發(fā)生。

（二）監(jiān)督機(jī)制完善：關(guān)鍵

監(jiān)督機(jī)制的建立是有效制約行政權(quán)力、防止行敗的手段。權(quán)力沒(méi)有限制，很容易被濫用。作為行政權(quán)制約的理性選擇，行政監(jiān)督的作用體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，減少行政權(quán)制約過(guò)程中的協(xié)調(diào)成本和信息搜尋成本；第二，防止、減少和化解行政權(quán)制約過(guò)程中的沖突；第三，鼓勵(lì)行政官員為公共利益積極、能動(dòng)地運(yùn)用行政權(quán)，使行政權(quán)更好地造福社會(huì)。

1．司法監(jiān)督

由于司法機(jī)關(guān)具有被動(dòng)性，它對(duì)行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督是通過(guò)利害關(guān)系人的維權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的。加強(qiáng)對(duì)行政權(quán)的司法監(jiān)督就是賦予行政相對(duì)人維護(hù)自身利益的訴訟權(quán)利。新《條例》首次規(guī)定被征收人對(duì)行政主體做出的征收決定不服，可以向法院。這樣一來(lái)，亦可彌補(bǔ)立法對(duì)公共利益拆遷定義的不足，被征收人有權(quán)質(zhì)疑政府的征收決定，同時(shí)法院經(jīng)過(guò)嚴(yán)格審查作出裁判?！稐l例》首次突破了以往只有補(bǔ)償、安置可以提訟的限制，從源頭上遏止了權(quán)力的濫用。政府與被征收人在征收過(guò)程中因公共利益問(wèn)題引起的爭(zhēng)議不在少數(shù)，然而以往都是政府“又當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員”，政府自己裁決其與被征收人的爭(zhēng)議，這是極其不合理的。

2．信息公開(kāi)與公眾參與

民主的權(quán)力源自權(quán)利對(duì)其的制約。在城市房屋征收過(guò)程中，充分聽(tīng)取民眾意見(jiàn)與建議是遵守憲法規(guī)定的公民參與權(quán)的必然要求，充分尊重被征收人的看法、保護(hù)被征收人利益是合法征收、文明征收的條件。將公眾參與引入征收，將有利于制約政府公權(quán)力的肆意擴(kuò)張，維護(hù)被征收人合法權(quán)益，保障征收的順利進(jìn)行。在如今這個(gè)文明的法治社會(huì)，民眾（尤其是權(quán)利人）的心聲與訴求需要被傾聽(tīng)，權(quán)力行使者要接受大眾的監(jiān)督與質(zhì)疑，這樣，征收等公共事業(yè)建設(shè)才會(huì)更加透明。信息公開(kāi)是公眾參與的前提條件，政府及負(fù)責(zé)征收的各級(jí)部門應(yīng)及時(shí)、如實(shí)地將有關(guān)決定過(guò)程與結(jié)果予以公告，并告知民眾提出異議主張權(quán)利的渠道與方式。具體說(shuō)來(lái)，征收過(guò)程中，有以下方面需要公眾的參與：

（1）征收決定。針對(duì)舊房改造，改造之后更大的受益者是被改造的舊房的戶主，因此，接不接受征收，有無(wú)必要征收，應(yīng)該由被征收人自己決定，至少要充分聽(tīng)取他們的意見(jiàn)。新《條例》在這一點(diǎn)上做出了努力，然而在最終定稿上還是取消了。筆者認(rèn)為，還是應(yīng)該以一定的方式通過(guò)立法加以規(guī)定。若是以較直接的方式規(guī)定，則可以一定比例的被征收人同意為征收決定的前置條件；若采用間接的方式，則有關(guān)部門應(yīng)該組織被征收人參加聽(tīng)證會(huì)，科學(xué)論證是否征收?？傊谂f城改造方面，立法上不能空白，否則行政權(quán)力的濫用難以根除。

（2）補(bǔ)償方案。新條例中關(guān)于補(bǔ)償?shù)囊?guī)定被認(rèn)為是一大進(jìn)步。補(bǔ)償方案在征求意見(jiàn)階段就要公布，有利于政務(wù)公開(kāi)透明化，有助于被征收人提前在心中掂量補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)可以促進(jìn)補(bǔ)償協(xié)議的達(dá)成。我國(guó)現(xiàn)今很多拆遷案中的“釘子戶”大多因?yàn)檠a(bǔ)償問(wèn)題與政府達(dá)不成一致或拒絕履行補(bǔ)償協(xié)議而產(chǎn)生，給拆遷工作帶來(lái)很大阻礙。公開(kāi)補(bǔ)償方案、組織聽(tīng)證、鼓勵(lì)公眾參與能從很大程度上防止矛盾的產(chǎn)生，有利于合理、公正、公平地補(bǔ)償被征收人。

（三）拆遷程序規(guī)范：保障