房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)知識(shí)精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)知識(shí)范文

    一個(gè)普遍的現(xiàn)象是:在當(dāng)今企業(yè)中,大型企業(yè)中對(duì)于經(jīng)濟(jì)師的職位設(shè)置是寥寥無(wú)幾的,與此行成強(qiáng)烈對(duì)比的是,大型企業(yè)中的工程師、會(huì)計(jì)師的崗位設(shè)置是蠻多的。這個(gè)現(xiàn)象也說(shuō)明了,管理層當(dāng)局沒(méi)有意思到經(jīng)濟(jì)師的重要作用,在對(duì)于企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)管理中是存在缺陷的;或者說(shuō)是,由于專(zhuān)業(yè)經(jīng)濟(jì)師人才的稀缺,造成企業(yè)無(wú)法物色到與之相關(guān)的經(jīng)濟(jì)師。與之相對(duì)應(yīng)的是,房地產(chǎn)行業(yè)也是長(zhǎng)期存在著輕管理、重技術(shù)的,這對(duì)于行業(yè)發(fā)展初期是沒(méi)多大影響的,但是隨著房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展、壯大,每次投資涉及的金額數(shù)量較大的時(shí)候,這樣的管理逐步凸顯其困境,且深深的影響制約著著企業(yè)的快速發(fā)展。本文針對(duì)目前的這種現(xiàn)狀,就企業(yè)經(jīng)濟(jì)師的設(shè)置問(wèn)題以房地產(chǎn)企業(yè)為切入,作了相關(guān)探討。

    一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)師的主要任務(wù)

    (1)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師的主要任務(wù)就是配合、協(xié)助企業(yè)的總體戰(zhàn)略目標(biāo)的完成與實(shí)施。為了更好的完成組織的戰(zhàn)略目標(biāo),加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的基礎(chǔ)管理工作,完善內(nèi)外溝通交流的信息平臺(tái),為企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)制定、實(shí)施,提供可靠的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析,主持企業(yè)內(nèi)外部日常的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析。

    (2)為了房地產(chǎn)企業(yè)取得更好的經(jīng)濟(jì)效益,不斷提升自身的科學(xué)管理水平提供可靠有效的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析;同時(shí)也需要配合企業(yè)高層根據(jù)國(guó)家相關(guān)的法律法規(guī),以及各個(gè)地方省市的行政規(guī)章制度制定相應(yīng)的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略,謀劃企業(yè)的未來(lái)發(fā)展,不斷的提高企業(yè)內(nèi)部自我發(fā)展、自我改造、自我完善的能力。

    (3)做好企業(yè)內(nèi)部各管理系統(tǒng)和部門(mén)間橫向協(xié)調(diào)和牽頭聯(lián)系工作。

    (4)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)規(guī)劃好企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)模式,主持企業(yè)內(nèi)部員工的薪資設(shè)計(jì)工作,尤其是企業(yè)資金的分配方案等,同時(shí)需要積極正確的處理好招投標(biāo)工程的實(shí)施,審查合同的方案預(yù)算以及加強(qiáng)企業(yè)與外部經(jīng)濟(jì)體的橫向聯(lián)系工作。

    (5)組織協(xié)調(diào)好企業(yè)內(nèi)外的相關(guān)工作,推進(jìn)企業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程,做好企業(yè)內(nèi)外部的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析,為企業(yè)制定短、中、長(zhǎng)期的目標(biāo)提供數(shù)據(jù)支撐。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)師設(shè)置所存在的主要問(wèn)題

    (1)首先是錯(cuò)位。在現(xiàn)代的企業(yè)內(nèi)部管理中,有序的管理是強(qiáng)調(diào)各個(gè)崗位各司其職,職責(zé)與責(zé)權(quán)是相對(duì)獨(dú)立、對(duì)等的。但是目前,由于發(fā)展速度過(guò)快,管理素質(zhì)跟不上等問(wèn)題,在設(shè)置經(jīng)濟(jì)師的各個(gè)企業(yè)中,經(jīng)濟(jì)師的職責(zé)是不明確的,權(quán)責(zé)失衡問(wèn)題比較突出。如:經(jīng)濟(jì)師的設(shè)置如同虛設(shè),有職無(wú)相對(duì)應(yīng)的權(quán)利;有的則規(guī)定經(jīng)濟(jì)師協(xié)助處理好企業(yè)的后勤工作等。

    (2)其次是缺額。目前我國(guó)雖然有一部分房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了“一師三長(zhǎng)”的領(lǐng)導(dǎo)體制,但是仍有許多企業(yè)的經(jīng)濟(jì)師一職空缺,依據(jù)相關(guān)資料調(diào)查結(jié)果顯示,有的省經(jīng)濟(jì)師缺額率達(dá)73.5%,有的缺額率可高達(dá)97.5%,就連我國(guó)重要的工業(yè)基地——上海市,缺額率也達(dá)90%;這不得不說(shuō)是專(zhuān)業(yè)的經(jīng)濟(jì)師的稀缺,而引發(fā)了經(jīng)濟(jì)師崗位設(shè)置的稀缺。

    (3)再次是少利。責(zé)權(quán)利有效結(jié)合是管理的法寶,在“一師三長(zhǎng)”中經(jīng)濟(jì)師的專(zhuān)業(yè)特點(diǎn)決定其業(yè)務(wù)相對(duì)比較多,工作量也相對(duì)比較大,盡管經(jīng)濟(jì)師們?cè)谄髽I(yè)的經(jīng)營(yíng)管理方面發(fā)揮著重要作用,但是目前大多數(shù)的企業(yè)管理高層們沒(méi)有意識(shí)到經(jīng)濟(jì)師的重要作用,因此在相對(duì)對(duì)于經(jīng)濟(jì)師的福利待遇上是很不好的,尤其是企業(yè)內(nèi)部的晉升崗位,享有各種津貼、學(xué)習(xí)培訓(xùn)的機(jī)會(huì)、各種進(jìn)修等各個(gè)方面的待遇都相對(duì)不如會(huì)計(jì)師和工程師。其實(shí)待遇、福利的相對(duì)落差,就會(huì)使得經(jīng)濟(jì)師們的工作積極性大大的降低,也會(huì)挫傷他們的創(chuàng)造性。

    三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師的設(shè)置問(wèn)題相關(guān)建議

    (1)注重激勵(lì)和約束。要重視對(duì)經(jīng)濟(jì)師的激勵(lì),重視經(jīng)濟(jì)師的崗位設(shè)置。為了更好的激勵(lì)其努力積極的工作,需要建立一套行之有效的激勵(lì)制度,只崗位的薪資設(shè)計(jì)中,在企業(yè)內(nèi)部設(shè)置的各項(xiàng)福利中,都要對(duì)經(jīng)濟(jì)師設(shè)計(jì)相應(yīng)的比例和區(qū)別,這樣才能讓他們覺(jué)得工作有所值,自己的工作才被重視和認(rèn)可,從而更加積極的工作。在一個(gè)方面,需要注重對(duì)于經(jīng)濟(jì)師的激勵(lì)是一個(gè)方面也要注重約束機(jī)制的構(gòu)建,以便更好的規(guī)范經(jīng)濟(jì)師的工作和經(jīng)濟(jì)研究項(xiàng)目責(zé)任的落實(shí)。

    (2)經(jīng)濟(jì)師要進(jìn)行科學(xué)搭配。經(jīng)濟(jì)師對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)高層的戰(zhàn)略謀劃起參謀作用,同時(shí)又是執(zhí)行層直接的實(shí)施者,任務(wù)繁重,設(shè)計(jì)的范圍廣,職責(zé)重大,需要合理科學(xué)的配比經(jīng)濟(jì)師。如:在年齡上,可以年老的和年輕的搭配,年老的經(jīng)驗(yàn)豐富,年輕的更富有創(chuàng)造性;性別上,可以男女經(jīng)濟(jì)師這樣搭配,男女搭配干活不累;在個(gè)人特性和特質(zhì)上也要注重每個(gè)人性格特質(zhì)的互補(bǔ),如:性格外向的經(jīng)濟(jì)師可以負(fù)責(zé)企業(yè)對(duì)外的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),性格沉穩(wěn)的則適宜做企業(yè)經(jīng)濟(jì)策劃等細(xì)致的工作等。同時(shí),不同的行業(yè)對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)師在知識(shí)結(jié)構(gòu)的構(gòu)成中是不一樣的,應(yīng)該注重多學(xué)科的相結(jié)合,具體根據(jù)不同的行業(yè)特性,匹配對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)師,這樣才能做到人與崗位的相匹配,工作也更有效率。

    (3)充實(shí)經(jīng)濟(jì)師的力量,加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)師之間的協(xié)調(diào)與聯(lián)系。經(jīng)濟(jì)師所要負(fù)責(zé)的工作都是關(guān)于企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo),內(nèi)部經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的設(shè)置等至關(guān)重要的,因此這就要求經(jīng)濟(jì)師們的綜合能力需要不斷的強(qiáng)化和不斷的學(xué)習(xí)提升自我。經(jīng)濟(jì)師做分析工作時(shí),既要考慮國(guó)家相應(yīng)的法律法規(guī)的政策影響,也要考慮到企業(yè)未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略方向,同時(shí)還要考慮到企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)有資源的匹配和充裕情況(如:資金、人員、設(shè)備等)。經(jīng)濟(jì)師的工作是重要且復(fù)雜的,這就需要加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)師的不斷學(xué)習(xí),以便更好的提升經(jīng)濟(jì)師自身的能力和技能,這樣才能更好的處理這些復(fù)雜的工作,也才能更有效率和效果的處理好這些事情。因此還要注重為經(jīng)濟(jì)師們提供互相交流和學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì),讓他們相互之間更好的認(rèn)識(shí)更多的汲取到先進(jìn)的見(jiàn)解和理念,這也是所謂的“三人行,必有我?guī)熝伞痹诮?jīng)濟(jì)師之間的踐行。

    (4)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)師的地位給予高度重視和認(rèn)可。不管一個(gè)員工所在的崗位是否重要,一個(gè)員工的能力是否突出,無(wú)一例外的,每個(gè)員工的內(nèi)心深處都渴望得到別人的認(rèn)可,尤其是自家領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可與贊揚(yáng)、因此房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者們也應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到對(duì)于經(jīng)濟(jì)師工作認(rèn)可的肯定是對(duì)于他們很大的激勵(lì)和鼓舞的。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)也需要充分的認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)師們對(duì)于企業(yè)的短、中、長(zhǎng)期目標(biāo)制定和實(shí)施的重要作用,要充分肯定他們工作的難度和重要性,在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)要給予高度的認(rèn)可和肯定。在內(nèi)部的薪資待遇,福利保障上面也需要有所區(qū)別對(duì)待。

    (5)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)師對(duì)項(xiàng)目的管理。房地產(chǎn)企業(yè)所涉及到的每一筆項(xiàng)目的投資和招投標(biāo),都是涉及的金額數(shù)量大,資金周轉(zhuǎn)的周期長(zhǎng),因此如何更好的確保資金的安全可靠,一方面需要財(cái)務(wù)人員的管理,另外一個(gè)方面也需要經(jīng)濟(jì)師們的大力配合。經(jīng)濟(jì)師對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理工作起著至關(guān)重要的作用,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的變化性大,因此也要求經(jīng)濟(jì)師們做好幾個(gè)備選方案和危機(jī)預(yù)警備案,做到多方位的準(zhǔn)備,這樣才能更好的處理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中遇到的危機(jī)突況,便于企業(yè)整體方案的及時(shí)調(diào)整。

第2篇：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)知識(shí)范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 城市經(jīng)濟(jì) 互動(dòng)效應(yīng)協(xié)調(diào)機(jī)制

中圖分類(lèi)號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、引言

在以金融為經(jīng)濟(jì)核心的現(xiàn)代社會(huì)，房地產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位無(wú)疑是舉足輕重的。1998年國(guó)務(wù)院實(shí)施住房改革政策以來(lái)，隨著國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施和東盟自由貿(mào)易區(qū)的設(shè)立，廣西房地產(chǎn)業(yè)得到快速的發(fā)展，對(duì)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用明顯。但廣西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍面臨著許多問(wèn)題：與全國(guó)和其他省市比較，城市化進(jìn)程中的廣西房地產(chǎn)業(yè)仍有巨大的發(fā)展空間，所以研究廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展具有重大的現(xiàn)實(shí)意義和長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)意義。關(guān)于廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展方面的研究，涉及到房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)機(jī)制研究、房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市經(jīng)濟(jì)是否協(xié)調(diào)發(fā)展的判定、對(duì)廣西房地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究、提出促進(jìn)廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的對(duì)策研究等等問(wèn)題，本文現(xiàn)就著重研究房地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)互動(dòng)效應(yīng)及其協(xié)調(diào)機(jī)制，為后續(xù)研究打下基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)機(jī)制

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)。當(dāng)二者的發(fā)展協(xié)調(diào)時(shí)，可以形成良性的循環(huán)，互相帶動(dòng)彼此的發(fā)展；否則，房地產(chǎn)發(fā)展滯后于城市經(jīng)濟(jì)將會(huì)制約城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)度超前于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展則有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)“泡沫”的產(chǎn)生，以致會(huì)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

1.城市經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳導(dǎo)機(jī)制

具體而言，區(qū)域經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的這種帶動(dòng)或制約作用是通過(guò)國(guó)民收入、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、投資水平、消費(fèi)水平、信貸規(guī)模和利率等經(jīng)濟(jì)變量起作用的

（1）國(guó)民收入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

國(guó)民收入是一個(gè)國(guó)家或地區(qū)一定時(shí)期內(nèi)新創(chuàng)造的最終產(chǎn)品和勞務(wù)的市場(chǎng)價(jià)值總和。我國(guó)學(xué)者也對(duì)國(guó)民收入與房地產(chǎn)投資的關(guān)系進(jìn)行了大量研究，例如：劉洪玉通過(guò)對(duì)全國(guó)1986一2001的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和GDP數(shù)據(jù)進(jìn)行Granger因果關(guān)系檢驗(yàn),證明GDP對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資存在著顯著可信的單向因果關(guān)系，鄭思齊等通過(guò)對(duì)住房投資與GD之間的Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)，也發(fā)現(xiàn)GDP與住房投資之間存在很穩(wěn)定的長(zhǎng)期均衡關(guān)系。綜合上述，國(guó)民收入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在重大影響。

（2）投資水平對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

社會(huì)投資水平是指在一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下，各投資主體的投資數(shù)量的總和。房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)投資水平具有密切的相互聯(lián)系，社會(huì)投資水平和房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模呈正相關(guān)關(guān)系。實(shí)際投資水平，特別是固定資本投資的增加直接刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。反之，投資水平的降低，特別是固定資本投資被抑制時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也會(huì)受到一定程度的影響。

（3）消費(fèi)水平對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響。從總量上看，社會(huì)總消費(fèi)水平就是個(gè)人可支配收入中扣除儲(chǔ)蓄以后的余額部分。一般來(lái)說(shuō)，在一個(gè)國(guó)家或一個(gè)地區(qū)，其消費(fèi)水平越高，對(duì)房地產(chǎn)等高總價(jià)的消費(fèi)品的需求也就越大；反之，如果消費(fèi)水平降低，對(duì)房地產(chǎn)的需求也會(huì)縮減。此外，在既定的收入水平和邊際消費(fèi)傾向的條件下，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化也會(huì)影響對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生拉動(dòng)或抑制的效應(yīng)。

（4）信貸規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響。信貸規(guī)模是指經(jīng)過(guò)借貸行為，協(xié)調(diào)社會(huì)盈余資金和不足資金的相對(duì)數(shù)量和絕對(duì)數(shù)量。一般情況下，當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸條件放寬，房地產(chǎn)業(yè)獲得信貸規(guī)模就會(huì)增大，從而能夠支持房地產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展，而當(dāng)投向房地產(chǎn)業(yè)的信貸受到各種條件嚴(yán)格限制時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展就受到制約。

（5）利率水平對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響。一般而言，低利率對(duì)投資及信貸規(guī)模擴(kuò)張有刺激作用，而高利率則會(huì)制約投資及信貸規(guī)模的擴(kuò)大。低利率一方面有利于投資，因?yàn)樵谄渌麠l件不變的情況下，降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者及投資者的利息支出，在房地產(chǎn)單位售價(jià)不變的情況下，會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)變得更加有利可圖，從而刺激了房地產(chǎn)投資規(guī)模的擴(kuò)大；另一方面也可拉動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)。利率杠桿對(duì)房地產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向具有調(diào)節(jié)功能，因而通常被各國(guó)政府所采用作為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要工具。

2.房地產(chǎn)業(yè)及其市場(chǎng)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)作用的效應(yīng)分析

房地產(chǎn)是城市經(jīng)濟(jì)的載體，房地產(chǎn)業(yè)是在工業(yè)化、城市化進(jìn)程中興起而發(fā)展成的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，同時(shí)推動(dòng)了工業(yè)化和城市化的進(jìn)程，成為了現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中一個(gè)不可分割的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的作用效應(yīng)總體來(lái)講表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“關(guān)聯(lián)效應(yīng)”或“帶動(dòng)效應(yīng)”。

第一，房地產(chǎn)投資可以帶動(dòng)社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增加。1998 年以來(lái)，面對(duì)國(guó)內(nèi)嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，國(guó)家采取了刺激投資的積極財(cái)政政策，以投資啟動(dòng)消費(fèi)，擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求。在這一輪投資增長(zhǎng)中，房地產(chǎn)投資則起到先導(dǎo)和主力作用，帶動(dòng)了全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增加，使得投資成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“三駕馬車(chē)”中最為強(qiáng)勁的力量

第二，房地產(chǎn)業(yè)增加值對(duì) GDP 增長(zhǎng)有很大貢獻(xiàn)。20 世紀(jì) 80 年代中期以來(lái)，尤其是最近幾年，武漢市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，速度大大超過(guò)同期 GDP 的增長(zhǎng)速度，房地產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 的比重不斷提高。

第三，房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)作用。房地產(chǎn)業(yè)由于具有產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、帶動(dòng)作用明顯等特點(diǎn)，它的變動(dòng)通常會(huì)對(duì)眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生較大的沖擊波，影響宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

第四，當(dāng)房地產(chǎn)超前于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展時(shí)，會(huì)導(dǎo)致城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的失衡。雖然房地產(chǎn)可以很大程度上拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，但是當(dāng)房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)度超前于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展時(shí)，會(huì)產(chǎn)生大量的負(fù)面效應(yīng)。房地產(chǎn)過(guò)度發(fā)展時(shí)，會(huì)擠占很多本應(yīng)用于其他行業(yè)發(fā)展的資源，抑制了其他行業(yè)的發(fā)展，從而使得整個(gè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)一種不均衡發(fā)展的狀態(tài)。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展與否的判定標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一、房地產(chǎn)發(fā)展水平與區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之協(xié)調(diào)關(guān)系，主要從房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段之間的關(guān)系，房地產(chǎn)增加值對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)等角度進(jìn)行分析。第二，房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展之協(xié)調(diào)關(guān)系。包括房地產(chǎn)投資總量、增長(zhǎng)速度、規(guī)模和投資結(jié)構(gòu)等是否與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)。第三，房地產(chǎn)價(jià)格與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展之協(xié)調(diào)關(guān)系，包括房地產(chǎn)價(jià)格是否虛高，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲是否與區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一致，房地產(chǎn)價(jià)格上漲的幅度能否與人均可支配收入增長(zhǎng)平衡、協(xié)調(diào)等。第四，房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展之協(xié)調(diào)關(guān)系。包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售總量之間的協(xié)調(diào)，區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)是否與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)調(diào)及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系是否協(xié)調(diào)等。

四、房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的評(píng)判方法

評(píng)判房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)關(guān)系的方法主要有：定性和定量?jī)煞N，定量的分析又分為回歸分析和比較歸納兩種。其中回歸分析法是擬合數(shù)據(jù)間經(jīng)濟(jì)關(guān)系的一種方法，運(yùn)用回歸分析，從一組樣本數(shù)據(jù)出發(fā)，確定這些變量之間的定量關(guān)系式。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)關(guān)系的判定，可利用回歸分析找出影響房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素，并通過(guò)進(jìn)行各種統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，判斷這些影響因素是如何影響因變量的。而比較歸納法歸納出衡量房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的重要指標(biāo)，將這些指標(biāo)的理想值與所要研究的主體實(shí)際值進(jìn)行比較,確定最終結(jié)果。本課題研究將著重運(yùn)用回歸分析方法對(duì)廣西房地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系進(jìn)行分析。

五、展望

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)。當(dāng)二者的發(fā)展協(xié)調(diào)時(shí)，可以形成良性的循環(huán)，互相帶動(dòng)彼此的發(fā)展；否則，房地產(chǎn)發(fā)展滯后于城市經(jīng)濟(jì)將會(huì)制約城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。對(duì)廣西房地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的研究，下一步將以梳理系統(tǒng)形成的理論為基礎(chǔ)，運(yùn)用數(shù)據(jù)對(duì)廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展進(jìn)行實(shí)證分析。

參考文獻(xiàn)

[1] 龍奮杰等.住宅市場(chǎng)與城市經(jīng)濟(jì)互動(dòng)機(jī)理研究綜述與展望.[J]城市問(wèn)題.2006

[2] 鄭思齊.住宅投資與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展.[J]城市開(kāi)發(fā).2003（10）

[3]付振奇.房地產(chǎn)投資對(duì)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)研究.[D]學(xué)位論文，2013

[4]王雙. 我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題研究進(jìn)展述評(píng).[J]蘭州商業(yè)院學(xué)報(bào)，2014（8）

基金項(xiàng)目：2013年廣西哲學(xué)社會(huì)規(guī)劃課題“廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展研究”階段性成果， 項(xiàng)目編號(hào)：13CJY003

第3篇：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)知識(shí)范文

一、房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)支柱產(chǎn)業(yè)的重要性

我國(guó)是一個(gè)人多地少的國(guó)家,據(jù)統(tǒng)計(jì)，人均土地面積還不及世界平均水平的1/3。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是城市現(xiàn)代化建設(shè)的需要,應(yīng)該充分利用有限的城市用地,高度集中各項(xiàng)城市機(jī)能,推進(jìn)城市的綜合開(kāi)發(fā)。目前,房地產(chǎn)市場(chǎng)已從幼稚走向成熟,市場(chǎng)化程度越來(lái)越高,房地產(chǎn)從單項(xiàng)獲利,向規(guī)范化的經(jīng)營(yíng)總體利潤(rùn)的轉(zhuǎn)變。住宅在房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要地位越來(lái)越突出,是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分,約占房地產(chǎn)業(yè)每年開(kāi)發(fā)量的50%以上。房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的趨勢(shì)、波動(dòng)緊密相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中屬于先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),它的發(fā)展可以帶動(dòng)建材、冶金、機(jī)械、化工、機(jī)電等50多個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)以及金融、旅游、商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展,是新一輪經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)的先鋒,可以為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件。同時(shí),房地產(chǎn)業(yè)不僅能改善人們的居住和生活條件,又可以改善投資環(huán)境,有利于吸引外資,加快改革開(kāi)放的步伐,帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,解決大量的勞動(dòng)力就業(yè)問(wèn)題,完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系,促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)支柱產(chǎn)業(yè)的必然性

“九五”期間，房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)五大重要產(chǎn)業(yè)之一,為促進(jìn)住房消費(fèi),推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),國(guó)家出臺(tái)了一系列政策措施,如加快住房制度改革等,促進(jìn)了住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展,促進(jìn)投資和消費(fèi)雙向拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),為房地產(chǎn)業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)果的房地產(chǎn)品，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)許多部門(mén)和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場(chǎng)所。開(kāi)發(fā)營(yíng)建出了房屋，能為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、搬家公司、房屋金融保險(xiǎn)業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、房屋買(mǎi)賣(mài)中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場(chǎng)所。房地產(chǎn)的消費(fèi)使用特別是住房消費(fèi)是種綜合性消費(fèi)，波及吃、穿、用、住、行、娛樂(lè)、健身、學(xué)習(xí)、社交、享受、發(fā)展等人們生活的方方面面。住房有高級(jí)低級(jí)之分，高級(jí)住宅不僅是生存資料，還是享受發(fā)展資料。 因而，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，提高居民住房消費(fèi)水平，從住房綜合消費(fèi)方面講，為人們生活其他方面的提高創(chuàng)造了條件，促進(jìn)生活消費(fèi)水平全面提高。就行來(lái)說(shuō)、我國(guó)有些人想買(mǎi)車(chē)，就愁無(wú)停車(chē)之所。若住房水平提高，家有車(chē)庫(kù)，想必促進(jìn)轎車(chē)進(jìn)家和消費(fèi)。再如健身娛樂(lè)消費(fèi)，不少家庭苦于住房窄小，想健身消費(fèi)也不敢購(gòu)置健身器械。由此可見(jiàn),個(gè)人購(gòu)房能夠成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，人民住房消費(fèi)水平的不斷提高和住房金融業(yè)的發(fā)展,是房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之必然。

三、房地產(chǎn)業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)所應(yīng)具備的條件

第4篇：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)知識(shí)范文

經(jīng) 紀(jì) 人（丙方）：_________

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，經(jīng)甲、丙雙方協(xié)商一致，就房地產(chǎn)交易經(jīng)紀(jì)事宜訂立本合同，以資共同遵守。

第一條　甲方委托丙方為座落在：合肥市_________區(qū)_________[路][小區(qū)]_________號(hào)_________幢_________室[住宅][商業(yè)用房][_________]的[房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓][房屋租賃]提供以下服務(wù)：（下列事項(xiàng)供委托人選擇）

（一）提供信息；

（二）充當(dāng)訂約介紹人：

（三）協(xié)助、指導(dǎo)訂立[房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓][房屋租賃]合同：

（四）協(xié)助辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)：

（五）協(xié)助辦理其他手續(xù)[戶(hù)口轉(zhuǎn)移][水表過(guò)戶(hù)][電表過(guò)戶(hù)][煤氣過(guò)戶(hù)][_________][_________]；

（六）_________

第二條　委托期限從_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。

第三條　甲方委托[轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)][租賃房屋]的詳細(xì)情況：

（一）產(chǎn)權(quán)人姓名：_________，建筑面積：_________m2， 建成年份：_________年，層次：_________層，房屋結(jié)構(gòu)：_________，房屋權(quán)屬證號(hào)：_________，土地所有權(quán)為：[國(guó)有][集體所有]；

（二）室內(nèi)裝修情況：_________

（三）室內(nèi)家具物品情況：_________

（四）水、電、煤氣、供熱、有線電視、固定電話等情況：

?_________

（五）擬[房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓][房屋租賃]的價(jià)格：_________元/m2 。

（六）經(jīng)交易雙方確認(rèn)[房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓][房屋租賃]的價(jià)格[_________元][_________元/年]。

第四條　甲、丙雙方的權(quán)利義務(wù)

（一）甲方提供[房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓][房屋租賃]的信息應(yīng)真實(shí)、合法、準(zhǔn)確。

（二）甲方應(yīng)于本合同簽訂后_________日內(nèi)向丙方提交下列資料的復(fù)印件：

1、產(chǎn)權(quán)人身份證

2、房屋權(quán)屬證書(shū)

3、[國(guó)有][集體所有]土地使用權(quán)證

4、其他相關(guān)資料：

（1）_________

（2）_________

（3）_________

（4）_________

（三）甲方應(yīng)配合丙方到相關(guān)部門(mén)查驗(yàn)有關(guān)資料和到現(xiàn)場(chǎng)勘察房地產(chǎn)現(xiàn)狀，

并告知房屋有無(wú)漏水、管道不通等瑕疵和房地產(chǎn)是否已經(jīng)抵押、房屋是否己經(jīng)租 賃等情況。

（四）甲方應(yīng)配合丙方簽訂[房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓][房屋租賃]合同及到[房地產(chǎn)管理部門(mén)][土地管理部門(mén)]辦理相關(guān)手續(xù)。

（五）丙方（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人）在從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)時(shí)，應(yīng)出示房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《執(zhí)業(yè)證書(shū)》和《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》。

（六）丙方對(duì)甲方提交的文件資料應(yīng)出具收件清單。不得泄漏委托人的商業(yè)秘密。

（七）丙方應(yīng)對(duì)甲方提供的信息到現(xiàn)場(chǎng)勘察和相關(guān)部門(mén)進(jìn)行查驗(yàn)。

（八）丙方應(yīng)按照甲方的委托，房地產(chǎn)信息。

（九）丙方應(yīng)配合甲方簽訂[房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓][房屋租賃]合同。

（十）丙方應(yīng)配合甲方到相關(guān)部門(mén)辦理[房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓][房屋租賃]相關(guān)手續(xù)。

（十一）丙方在完成甲方委托事項(xiàng)后，按照物價(jià)部門(mén)核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向甲方收取中介服務(wù)手續(xù)費(fèi)_________元。不再收取其他費(fèi)用 。

第五條　甲、丙雙方的違約責(zé)任

（一）本合同第四條（一）至（四）項(xiàng)，甲方應(yīng)按約定做到，特殊情況應(yīng)在_________日內(nèi)告知丙方，取得丙方書(shū)面同意，否則導(dǎo)致房地產(chǎn)無(wú)法正常交易，甲方應(yīng)向丙方支付違約金_________元。

（二）本合同第四條（五）至（十）項(xiàng)，丙方應(yīng)按約定做到，特殊情況應(yīng)在_________日內(nèi)告知甲方，并取得甲方書(shū)面同意，否則導(dǎo)致房地產(chǎn)無(wú)法正常交易，丙方應(yīng)向甲方支付違約金_________元。

單方解除本合同，由違約方支付違約金_________元。

第六條　合同糾紛的解決方式

本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；也可由房地產(chǎn)管理部門(mén)或工商行政管理部門(mén)調(diào)解。協(xié)商不成或調(diào)解不成的，按下列第_________種方式解決：

1、依法向合肥仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁；

2、依法向人民法院起訴。

第七條　本合同未盡事宜可另行約定。

第八條　本合同一式兩份，甲、丙雙方各執(zhí)一份。

第九條　其他約定條款

（一）_________

（二）_________

（三）_________

第十條　本合同自甲、丙雙方簽訂之日起生效。

委托方（乙方）簽章：_________　 經(jīng)紀(jì)人（丙方）簽章：_________

證件名稱(chēng)：_________ 經(jīng)紀(jì)人簽字：_________

證件號(hào)碼：_________ 執(zhí)業(yè)證號(hào)碼：_________

聯(lián)系電話：_________ 聯(lián)系電話：_________

人簽字：_________

證件名稱(chēng)：_________

證件號(hào)碼：_________

聯(lián)系電話：_________

共有人簽字：_________

簽訂時(shí)間：_________ 年____月____日

附件

一、房屋內(nèi)附屬設(shè)備狀況及室內(nèi)裝飾情況

.....................................................................

（粘貼線） （騎縫章加蓋處）

附屬設(shè)施：_________ 設(shè)備：_________

室內(nèi)裝飾：_________

二、戶(hù)口、水、電、煤氣、電訊等費(fèi)用的支付情況

.....................................................................

（粘貼線）?（騎縫章加蓋處）

三、其他

第5篇：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)知識(shí)范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；外部性；治理

中圖分類(lèi)號(hào)： F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、前言

近年來(lái)，由于城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的不斷壯大，城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的外部性及其治理途徑的問(wèn)題得到了人們的廣泛關(guān)注。雖然我國(guó)在此方面取得了一定的成績(jī)，但依然存在一些問(wèn)題和不足需要改進(jìn)，在科學(xué)技術(shù)突飛猛進(jìn)的新時(shí)期，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的外部性及其治理途徑的研究，對(duì)我國(guó)城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著重要意義。

二、“外部性”的理論淵源

在經(jīng)濟(jì)學(xué)文獻(xiàn)中,外部性有著許多不盡相同的表述,也可稱(chēng)之為外部影響、外在性或鄰近效應(yīng),指的是私人收益與社會(huì)收益、私人成本與社會(huì)成本不一致的現(xiàn)象。最早由阿爾弗雷德•馬歇爾提出的“無(wú)形的手”的瑕疵的觀點(diǎn),被看作是外部性理論的淵源,而此后眾多學(xué)者對(duì)這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行的研究使之有了更多不同的解釋。較為簡(jiǎn)明清晰的解釋是庇古在福利經(jīng)濟(jì)學(xué)中提出的觀點(diǎn),他認(rèn)為:“某甲在為某乙提供一些服務(wù)的過(guò)程中(這種服務(wù)是有報(bào)酬的),附帶的也給其他人(不是同類(lèi)服務(wù)的生產(chǎn)者)提供服務(wù)或帶來(lái)?yè)p害,這種服務(wù)得不到受益方支付的報(bào)酬,也不能使受害方的利益得到補(bǔ)償?！北庸虐堰@種現(xiàn)象歸結(jié)為社會(huì)凈產(chǎn)品與私人凈產(chǎn)品之間的差異,這種差異可能是正的,也可能是負(fù)的,因此外部性又可區(qū)分為“外部不經(jīng)濟(jì)”(一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在提供私人凈產(chǎn)品的同時(shí)也提供了社會(huì)凈產(chǎn)品,如果在提供社會(huì)凈產(chǎn)品的同時(shí)要求社會(huì)或第三者承擔(dān)額外的成本或代價(jià),那么,這項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)就給社會(huì)或第三者帶來(lái)了消極的外部影響,稱(chēng)之為外部不經(jīng)濟(jì))與“外部經(jīng)濟(jì)”。

三、房地產(chǎn)外部性分類(lèi)及其影響

1、房地產(chǎn)外部性分類(lèi)

以外部影響的性質(zhì)和作用分,房地產(chǎn)外部性可分為房地產(chǎn)正外部性和房地產(chǎn)負(fù)外部性。房地產(chǎn)正外部性是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)給其他人無(wú)償帶來(lái)了好處,也稱(chēng)外部經(jīng)濟(jì)。與此相反,凡是因房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)受損而又無(wú)補(bǔ)償?shù)耐獠坑绊懕环Q(chēng)為房地產(chǎn)負(fù)外部性,也稱(chēng)外部不經(jīng)濟(jì)。

按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體劃分,房地產(chǎn)外部性分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的外部性和房地產(chǎn)消費(fèi)的外部性。無(wú)論是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)還是房地產(chǎn)的消費(fèi),均存在正效應(yīng)與負(fù)效應(yīng)。

2、房地產(chǎn)外部性的影響

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的正外部性主要體現(xiàn)在三個(gè)方面:一是對(duì)城市化及經(jīng)濟(jì)的有益促進(jìn)。城市化是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然進(jìn)程和客觀規(guī)律,而房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)是城市化進(jìn)程中的重要微觀組成部分。二是對(duì)其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或其他生產(chǎn)者的有利影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往會(huì)完成附近的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),這為其他房地產(chǎn)商在相鄰區(qū)域開(kāi)發(fā)各類(lèi)物業(yè)創(chuàng)造了良好的環(huán)境條件。三是給消費(fèi)者帶來(lái)了投資價(jià)值。城市房地產(chǎn)的良性發(fā)展會(huì)提升城市房地產(chǎn)價(jià)值,給投資者帶來(lái)財(cái)富效應(yīng)。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中外部性的產(chǎn)生原因

1、地理區(qū)位上的鄰近

房地產(chǎn)項(xiàng)目在推廣中大力宣傳周邊基礎(chǔ)設(shè)施的完備與景觀的優(yōu)美,這就是因?yàn)樵擁?xiàng)目與周邊相關(guān)設(shè)施如學(xué)校、購(gòu)物廣場(chǎng)、城市綠地等毗鄰,使得這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以不付出額外代價(jià)便可享受相關(guān)便利,從而在區(qū)位上占有優(yōu)勢(shì),而購(gòu)物廣場(chǎng)也因?yàn)榕徳摲康禺a(chǎn)項(xiàng)目,可以吸納到更多的購(gòu)物人群與客流量,從而有更大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2、產(chǎn)權(quán)不明晰

外部性的產(chǎn)生在很大程度上也受制于產(chǎn)權(quán)的不明晰,即對(duì)經(jīng)濟(jì)資源缺少明確的產(chǎn)權(quán)保護(hù)。例如,如果政府可以就房地產(chǎn)項(xiàng)目因周邊公共綠地的存在而獲得更好的空氣質(zhì)量而收取費(fèi)用,那么,該房地產(chǎn)項(xiàng)目要承擔(dān)一定的經(jīng)濟(jì)成本方能得到綠地給它帶來(lái)的好處,而其它遠(yuǎn)離綠地的房地產(chǎn)項(xiàng)目未得到空氣質(zhì)量更佳的好處也不需支付費(fèi)用,從而毗鄰綠地的項(xiàng)目便不能從政府建造綠地中得到比其它遠(yuǎn)離綠地的項(xiàng)目更多的好處。在這種情況下,外部經(jīng)濟(jì)就會(huì)消除,反之,外部性就會(huì)產(chǎn)生。上面所述,就是因?yàn)閷?duì)公共綠地這種經(jīng)濟(jì)資源缺乏明確的產(chǎn)權(quán)歸屬而產(chǎn)生了外部性。

3、市場(chǎng)交易成本過(guò)高

交易成本過(guò)高會(huì)使得市場(chǎng)交易難以進(jìn)行,或者使得物品產(chǎn)權(quán)無(wú)法進(jìn)行有效的交易。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目由于選址不當(dāng),影響了臨近樓房的采光及通風(fēng),被影響樓房里的居民,理論上可以去向房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商請(qǐng)求補(bǔ)償。

4、品牌價(jià)值的偏好

通過(guò)外部力量的作用改變消費(fèi)者與生產(chǎn)者的偏好也會(huì)產(chǎn)生外部性。其實(shí),從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度而言,好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的品牌對(duì)于購(gòu)房者偏好的誘導(dǎo)是一種外部影響現(xiàn)象。比如,萬(wàn)科公司作為房地產(chǎn)業(yè)界的知名企業(yè),開(kāi)發(fā)出的樓盤(pán)項(xiàng)目消費(fèi)者認(rèn)可率高,往往出現(xiàn)萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)項(xiàng)目要排隊(duì)爭(zhēng)購(gòu)的局面,萬(wàn)科在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中有著顯著的品牌優(yōu)勢(shì)。

5、地產(chǎn)不可移動(dòng)性造成的自然壟斷

房地產(chǎn)產(chǎn)品是一種特殊的產(chǎn)品,因?yàn)橥恋厥遣豢梢苿?dòng)的,建筑在其上的建筑物也就不可移動(dòng),房地產(chǎn)項(xiàng)目在物理特征上具有固定性,它要占據(jù)一定的位置和空間,在同一位置不可能共存。另外,還附帶著采光、通風(fēng)和地基穩(wěn)固等衍生權(quán)利。因此,房地產(chǎn)商品不像其它普通商品一樣可以在市場(chǎng)上互補(bǔ)有無(wú),達(dá)到整體市場(chǎng)的均衡,形成了事實(shí)上的稀缺性。

五、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中外部性的治理途徑

1、靈活運(yùn)用價(jià)格協(xié)調(diào)機(jī)制轉(zhuǎn)化外部性

在某種程度上,外部性可以通過(guò)價(jià)格機(jī)制加以協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)化。這就使得注重讓房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)造更多外部經(jīng)濟(jì)的開(kāi)發(fā)商獲得鼓勵(lì),存在外部經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償,而讓不注重社會(huì)效益的開(kāi)發(fā)商出局,外部不經(jīng)濟(jì)的項(xiàng)目難以在市場(chǎng)立足。另外,如果無(wú)需交易成本或成本很低,那么雙方當(dāng)事人在市場(chǎng)上的談判有助于減少外部性的影響。

2、通過(guò)綜合改造促使外部性的內(nèi)部化

外部性是相對(duì)于一定的范圍內(nèi)而言的,小范圍內(nèi)的外部性在范圍擴(kuò)大后就變成了“內(nèi)部”的了,如相互競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)的合并,這就是“外部性的內(nèi)部化”。在城市舊區(qū)中,位于舊區(qū)中的地塊或樓盤(pán),由于房地產(chǎn)價(jià)格不僅取決于自身的狀況,也取決于監(jiān)近物業(yè)及房地產(chǎn)狀況,自然很少有開(kāi)發(fā)商愿意去開(kāi)發(fā)或重新翻修。因此舊區(qū)的存在對(duì)舊區(qū)內(nèi)部的地塊造成了外部的不經(jīng)濟(jì),即使舊區(qū)內(nèi)部的項(xiàng)目質(zhì)量上乘,但考慮到景觀效應(yīng)、社會(huì)地位的需求,一些潛在顧客也會(huì)放棄購(gòu)買(mǎi),開(kāi)發(fā)商顯而也會(huì)顧及這一點(diǎn),而放棄開(kāi)發(fā)。而綜合成片開(kāi)發(fā),使得舊城區(qū)老化這個(gè)外部性問(wèn)題內(nèi)部化了,就解決了這個(gè)問(wèn)題。

3、實(shí)行征稅或補(bǔ)貼強(qiáng)制性糾正外部性

稅收和補(bǔ)貼是政府強(qiáng)制性糾正外部性的一種重要經(jīng)濟(jì)手段。對(duì)于外部經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,政府給予補(bǔ)貼,,這樣就使得更多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商愿意投入資金到這種房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中去。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的外部不經(jīng)濟(jì),如對(duì)占地面積多、環(huán)境好的別墅征收較高的固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅或臨時(shí)稅,這樣就會(huì)抑制別墅的修建對(duì)自然環(huán)境的破壞,矯正房地產(chǎn)商品供給結(jié)構(gòu)中高檔房過(guò)多的不良狀況。

4、加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)界定彌補(bǔ)外部性

按照新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn),產(chǎn)權(quán)不明是產(chǎn)生外部性的根源,因此界定產(chǎn)權(quán)是彌補(bǔ)外部性的最重要途徑,這一工作在我國(guó)現(xiàn)階段得到重視。應(yīng)加快房地產(chǎn)法制建設(shè),從立法上為各項(xiàng)房地產(chǎn)權(quán)利做出明確規(guī)定,并嚴(yán)格保護(hù)、執(zhí)行。另外,政府應(yīng)組織、協(xié)調(diào)各部門(mén)編制好城市規(guī)劃并嚴(yán)格執(zhí)行,明確規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用者的行動(dòng)空間,從而間接地決定產(chǎn)權(quán)的歸屬問(wèn)題,并進(jìn)而減少或消除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)利用中的外部不經(jīng)濟(jì)。

5、采取政策管制規(guī)范開(kāi)發(fā)商的行為

房地產(chǎn)外部性現(xiàn)象的產(chǎn)生與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有很大的關(guān)系,政府應(yīng)制定一定的政策和法規(guī)來(lái)規(guī)范開(kāi)發(fā)商的行為。目前政府采取的主要管制措施有土地供應(yīng)計(jì)劃調(diào)控、金融杠桿的調(diào)節(jié)等。另外在公司的注冊(cè)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的準(zhǔn)入、建設(shè)項(xiàng)目的資金融通、土地的使用限制等微觀層面上也有著多種管制。此外,政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)實(shí)施嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度,將那些專(zhuān)業(yè)水平差、道德品行低、社會(huì)責(zé)任感不強(qiáng)、信譽(yù)度和顧客滿(mǎn)意度低的企業(yè)或開(kāi)發(fā)商拒之門(mén)外

六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的外部性治理建議

除了控制好以上因素外，城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)外部性的治理還要考慮到環(huán)境因素。環(huán)境是未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的又一大支撐。一方面,環(huán)境是資源的載體,維護(hù)環(huán)境就是為持續(xù)發(fā)展提供了持續(xù)利用資源的可能;另一方面,環(huán)境又是人們共同的居所,發(fā)展生產(chǎn)的根本目的是為了提高人民的生活水平,其中環(huán)境質(zhì)量是現(xiàn)代衡量社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們生產(chǎn)、生活質(zhì)量的關(guān)鍵性指標(biāo)。因此,我們?cè)诩涌斐鞘薪?jīng)濟(jì)發(fā)展、進(jìn)行城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)的同時(shí),必須注意保護(hù)治理好我們的環(huán)境,堅(jiān)持走經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和資源、環(huán)境相互協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展之路。

七、結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)對(duì)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的外部性及其治理途徑的問(wèn)題分析，進(jìn)一步明確了外部性的有效治理途徑在城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程中的重要性。因此在城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的后續(xù)發(fā)展中，要加強(qiáng)外部性治理途徑技術(shù)的提高，確保城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]駱漢賓 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的若干問(wèn)題及對(duì)策 城市開(kāi)發(fā) 2010年

第6篇：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)知識(shí)范文

關(guān)鍵詞：金融危機(jī)；房地產(chǎn)；金融支持

在經(jīng)濟(jì)全球化的當(dāng)今世界，這次金融危機(jī)必然會(huì)直接或間接對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。在金融危機(jī)背景下如何防止區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)大起大落，防范房地產(chǎn)金融業(yè)受

到過(guò)度沖擊是我們面臨的一個(gè)重大課題。

一、衡陽(yáng)市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

存量開(kāi)發(fā)投資大增。2008年，衡陽(yáng)市房地產(chǎn)企業(yè)完成投資31.3億元，較之2007年同期增長(zhǎng)33.1%；其中，商品住宅完成投資24.77億元。土地購(gòu)置面積為23.35萬(wàn)平方米，同比減少84.10%，投資集中在存量土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)上，土地增量投資大幅減少。市場(chǎng)供需不平衡。2008年，衡陽(yáng)市累計(jì)銷(xiāo)售房屋面積110.26萬(wàn)平方米，同比下降了17.5%，其中住宅銷(xiāo)售面積99.72萬(wàn)平方米，同比下降了18.3%。商品房累計(jì)供銷(xiāo)比為2.27：1，同比增長(zhǎng)35%，房地產(chǎn)供給增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銷(xiāo)售量增長(zhǎng)速度。市場(chǎng)價(jià)格回落。2008年，衡陽(yáng)市商品房平均價(jià)格為2222元/平方米，漲幅同比回落了11.1個(gè)百分點(diǎn)。其中一至四季度的均價(jià)分別為2795元/平方米、2270元/平方米、2252元/平方米和2200元/平方米，全年呈小幅下降趨勢(shì)。資金缺口加大。2008年，在銀行貸款緊縮的形勢(shì)下，衡陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的門(mén)檻不斷提高，需要企業(yè)自有資金不斷提高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止12月底，開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金達(dá)到了12.42億元，較之2007年同期增加了52.77%，開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金比例提高說(shuō)明企業(yè)籌資難度增大。另外，據(jù)已公布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，衡陽(yáng)市空置商品房38.88萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)74.27%，沉淀了8.64億元企業(yè)資金，空置房積壓占用了大量的企業(yè)資金，加劇了企業(yè)資金緊張程度。

基于上述數(shù)據(jù)顯示，在金融危機(jī)背景下，衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣狀況仍在繼續(xù)。隨著金融危機(jī)的影響更加深入，特別是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不確定因素的逐步顯現(xiàn)，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的放貸將更為謹(jǐn)慎，衡陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)將在較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)艱難前行。

二、金融危機(jī)背景下衡陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)存在的幾個(gè)問(wèn)題的剖析

（一）理性“經(jīng)濟(jì)人”行為與區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)信心

西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中理性“經(jīng)濟(jì)人”假設(shè)認(rèn)為，在利己主義的推動(dòng)下，具備“完全理性”的人能夠自覺(jué)地實(shí)現(xiàn)利益最大化。房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者的市場(chǎng)行為符合經(jīng)濟(jì)人假定。消費(fèi)者在房?jī)r(jià)上漲時(shí)由于擔(dān)心房?jī)r(jià)再漲，爭(zhēng)相購(gòu)買(mǎi)，而在房?jī)r(jià)下跌時(shí)產(chǎn)生房?jī)r(jià)還會(huì)下跌的預(yù)期。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整，給居民一個(gè)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期，為了自身利益的最大化，市場(chǎng)交易主體不會(huì)輕易進(jìn)入市場(chǎng)，造成市場(chǎng)信心不足。

隨著金融危機(jī)影響的逐步顯現(xiàn)，許多大中城市出現(xiàn)了“價(jià)量齊跌”的局面，居民觀望情緒非常嚴(yán)重，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深度調(diào)整，衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心也受到嚴(yán)重打擊，商品房成交量急劇萎縮，2008年以來(lái)各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)一下子冷清了許多。但是從目前衡陽(yáng)房?jī)r(jià)來(lái)看，泡沫成分應(yīng)該不大，而且又經(jīng)歷了一輪調(diào)整，從各方面看，當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該比較合理。其一，目前衡陽(yáng)大多數(shù)已完工商品房的成本大約為1700元／m2，尤其是擁有較高品質(zhì)的主流樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，成本價(jià)則更高，再加上一些開(kāi)發(fā)商大力度的促銷(xiāo)優(yōu)惠，衡陽(yáng)房?jī)r(jià)的水分應(yīng)該不是很多。其二，衡陽(yáng)市目前房?jī)r(jià)收入比大約為6左右，即使有泡沫也很輕微，在居民收入可以承受的范圍內(nèi)。市場(chǎng)長(zhǎng)期信心不足，必然會(huì)損害本身就比較脆弱的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，給區(qū)域經(jīng)濟(jì)金融體系帶來(lái)難以估量的損失。

（二）結(jié)構(gòu)性供需不平衡妨礙衡陽(yáng)市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展

根據(jù)薩伊定律，供給能創(chuàng)造需求, 也能抑制需求。能創(chuàng)造需求適應(yīng)需求的供給是有效供給,背離需求的供給是無(wú)效供給。衡陽(yáng)商品房供給的過(guò)剩其根本原因與表現(xiàn)是結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，也就是說(shuō)無(wú)效供給量較大。一是戶(hù)型結(jié)構(gòu)不合理。為迎合一部分人“貪大求全”的住房需求，近年來(lái)衡陽(yáng)市開(kāi)發(fā)大戶(hù)型住宅已成為一種趨勢(shì)，90～120平方米以下，總價(jià)較少的小戶(hù)型住房占比微不足道。二是保障性住房占比不合理，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)滯后，一部分經(jīng)濟(jì)困難家庭的住房需求沒(méi)有得到改善。

據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，2008年上半年，衡陽(yáng)市144m2以上大戶(hù)型住宅供銷(xiāo)比達(dá)到了8.7∶1，大戶(hù)型供過(guò)于求的狀況非常嚴(yán)重。而據(jù)相關(guān)民意調(diào)查顯示，有意向購(gòu)買(mǎi)144 m2以上大戶(hù)型住宅的市民僅占15%。而144m2以下的中小戶(hù)型商品住宅供銷(xiāo)比為1.2∶1，供求關(guān)系比較健康。一般說(shuō)來(lái)，90平方米以下住房和經(jīng)濟(jì)適用房屬于自住性需求，需求價(jià)格彈性小，即使市場(chǎng)價(jià)格較高也不會(huì)減少多少需求，而144平方米以上住房則是居民改善性或享受性需求占較大比重，需求價(jià)格彈性較大，當(dāng)價(jià)格上升較多時(shí)，需求量就會(huì)大幅減少，因而房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)不合理是市場(chǎng)需求不旺的一個(gè)重要原因。

（三）金融機(jī)構(gòu)人“非理性”行為放大了房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

金融機(jī)構(gòu)作為集體“經(jīng)濟(jì)人”有尋求自身利益最大化的沖動(dòng)，但是由于其經(jīng)理人是股東（或國(guó)家和政府）的委托人，不可避免在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中出現(xiàn)“拿別人的錢(qián)替別人辦事”,因而效率低下，甚至因?yàn)榉康禺a(chǎn)商的“尋租”行為損害委托人的利益。在房地產(chǎn)行業(yè)中，金融機(jī)構(gòu)因?yàn)槔鏇_動(dòng)而對(duì)房地產(chǎn)支持過(guò)度，“人”在房地產(chǎn)貸款活動(dòng)中違規(guī)放貸，不利于房地產(chǎn)健康發(fā)展，可能引發(fā)房地產(chǎn)泡沫損害自身利益。

在房地產(chǎn)行情處于上升通道時(shí)，金融的過(guò)度支持會(huì)產(chǎn)生更大泡沫，繁榮的房市掩蓋了金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，而房地產(chǎn)融資中更多的是利用土地與房產(chǎn)作為抵押，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體不景氣時(shí)，土地與房產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)加大了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。2008年9月，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款總量減少1.51%的條件下，衡陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款損失類(lèi)不良貸款數(shù)量同比增長(zhǎng)84.48%，關(guān)注類(lèi)貸款同比增長(zhǎng)50.54%（如表2）。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的進(jìn)一步變化，房地產(chǎn)貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)可能轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的信貸風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)注類(lèi)房地產(chǎn)貸款亦有可能向不良貸款轉(zhuǎn)化。

（四）房地產(chǎn)民間融資引起的社會(huì)問(wèn)題值得關(guān)注

資金作為稀缺資源，在房地產(chǎn)行情低迷形勢(shì)下，金融機(jī)構(gòu)貸款會(huì)更加謹(jǐn)慎，民間融資作為正規(guī)金融的補(bǔ)充，也因?yàn)楣┻^(guò)于求而產(chǎn)生信貸配給現(xiàn)象，由于信息不完全對(duì)稱(chēng)，逆向選擇的結(jié)果是利率高的借款人獲得貸款，但是高利率必然要求高回報(bào)，在房地產(chǎn)行情看好時(shí)，這種回報(bào)可能得到滿(mǎn)足，但是在行情低迷時(shí)就可能出現(xiàn)虧損，不可避免出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)，如果大面積道德風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生就可能引發(fā)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

在目前房地產(chǎn)業(yè)普遍資金緊缺情況下，各種不規(guī)范的民間融資大行其道，嚴(yán)重影響金融安全，甚至危及社會(huì)安定。一是“高利貸”。如某縣房地產(chǎn)公司，以月利率達(dá)5-8%借入民間資金，后因公司債務(wù)包袱過(guò)沉被迫外出逃債。二是非法集資。中間人通過(guò)非法集資轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)企業(yè)，以獲取高額利潤(rùn)。這種方式由于環(huán)節(jié)多，利息更高，風(fēng)險(xiǎn)更大。三是跨區(qū)域民間融資。房地

產(chǎn)公司從外地跨區(qū)域融資，民間融資區(qū)域擴(kuò)大化，出現(xiàn)融資糾紛影響的區(qū)域就是大范圍的。

三、金融危機(jī)背景下金融機(jī)構(gòu)如何促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展

（一）把握好房地產(chǎn)金融支持的方向

房地產(chǎn)金融支持應(yīng)放在以下幾個(gè)方面。一是把握好民生性需求的解決。一方面要求金融機(jī)構(gòu)在加強(qiáng)商業(yè)性信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的同時(shí)，要加快調(diào)整房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)，優(yōu)先支持普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，優(yōu)先滿(mǎn)足具有償還能力的家庭購(gòu)買(mǎi)自住房的貸款需求；另一方面，還要求金融機(jī)構(gòu)積極配合國(guó)家住房保障體系建設(shè)，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，切實(shí)改進(jìn)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房建設(shè)的金融服務(wù)。二是把握好增量控制。在對(duì)存量土地開(kāi)發(fā)和在建工程項(xiàng)目實(shí)施金融調(diào)控的同時(shí)，更要加強(qiáng)對(duì)新增土地開(kāi)發(fā)和新開(kāi)工項(xiàng)目的調(diào)控，防止房地產(chǎn)企業(yè)不顧市場(chǎng)需求盲目開(kāi)發(fā)，造成大量空置房積壓。在房地產(chǎn)貸款存量和增量方面也要突出信貸增量調(diào)控，嚴(yán)防形成的新不良貸款。三是把握好房地產(chǎn)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。根據(jù)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防控狀況，對(duì)金融支持的重點(diǎn)應(yīng)放在關(guān)注投資規(guī)模適度、現(xiàn)金流較充裕、項(xiàng)目適銷(xiāo)對(duì)路、企業(yè)資質(zhì)較好、還貸較及時(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)。四是把握好市場(chǎng)失靈的解決。市場(chǎng)失靈理論告訴我們，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的逐利性促使其熱衷于開(kāi)發(fā)大面積、豪華型別墅和公寓，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)本身不可能實(shí)現(xiàn)居民的“買(mǎi)不起大的，買(mǎi)小的，買(mǎi)不起貴的，買(mǎi)便宜的”愿望，政府的調(diào)控必不可少。對(duì)房地產(chǎn)信貸投向?qū)嵭兄笇?dǎo)，增加開(kāi)發(fā)小戶(hù)型、普通商品房的信貸投放量，政府這只有形的手應(yīng)該發(fā)揮作用。

（二）把握住房地產(chǎn)金融支持的力度

一是把握住金融支持與居民住房需求的平衡。房地產(chǎn)金融支持應(yīng)在三方面把握好力度：首先是重點(diǎn)支持個(gè)人自住性消費(fèi)需求；其次是有條件支持投資性需求，在嚴(yán)格執(zhí)行信貸政策，詳細(xì)了解貸款申請(qǐng)人的資料真實(shí)性的基礎(chǔ)上，對(duì)于具有投資價(jià)值的項(xiàng)目積極參與；第三是嚴(yán)格控制炒作性房地產(chǎn)投機(jī)性需求。二是把握住金融支持與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的平衡。在全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的大趨勢(shì)下，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱的區(qū)域金融機(jī)構(gòu)應(yīng)采取更加靈活的利率政策，如解決民生性住房的供需問(wèn)題可以采取低于基準(zhǔn)利率的政策，而對(duì)開(kāi)發(fā)大面積、超豪華型公寓則采取高于基準(zhǔn)利率一定比例的政策。這樣既可以解決供求結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，解決了一部分低收入家庭的住房問(wèn)題，又促進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系建設(shè)

一是建立房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效監(jiān)測(cè)機(jī)制。首先要建立適應(yīng)區(qū)域房地產(chǎn)金融調(diào)控的一系列風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，根據(jù)這些指標(biāo)進(jìn)行長(zhǎng)期跟蹤監(jiān)測(cè)并及時(shí)向金融主管部門(mén)和銀行反饋，各金融機(jī)構(gòu)要協(xié)調(diào)共同行動(dòng)，在房地產(chǎn)民間融資活動(dòng)、房地產(chǎn)貸款使用、企業(yè)資金鏈狀況、企業(yè)資金異常情況、房地產(chǎn)投資規(guī)模和銷(xiāo)售狀況等要重點(diǎn)監(jiān)測(cè)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告和解決。二是切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管。房地產(chǎn)金融監(jiān)管要與金融調(diào)控相互配合，同步進(jìn)行。重點(diǎn)監(jiān)管房地產(chǎn)項(xiàng)目是否符合貸款條件、是否降低首付款比例、是否是假按揭貸款、是否以流動(dòng)資金貸款替代住房開(kāi)發(fā)貸款以及以個(gè)人名義貸款變相開(kāi)發(fā)等。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)工作人員違規(guī)操作必須嚴(yán)懲不怠，減少房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的“尋租”行為，確保房地產(chǎn)金融安全運(yùn)行。三是建立房地產(chǎn)金融調(diào)控政策效應(yīng)評(píng)價(jià)制度。對(duì)于政府金融調(diào)控政策產(chǎn)生的效應(yīng)，及時(shí)給予分析和評(píng)價(jià)，為實(shí)施房地產(chǎn)金融宏觀調(diào)控提供科學(xué)的指導(dǎo)依據(jù)，并根據(jù)政策效應(yīng)狀況適時(shí)做出政策調(diào)整。

參考文獻(xiàn)：

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第7篇：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)知識(shí)范文

關(guān)鍵詞：陜西石油產(chǎn)業(yè)；地方經(jīng)濟(jì)；協(xié)調(diào)發(fā)展；制約因素；對(duì)策

0 引言

石油作為現(xiàn)代工業(yè)的“血液”是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，也是促進(jìn)石油資源開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素之一。它的開(kāi)發(fā)與利用不僅帶動(dòng)著上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且還以強(qiáng)大的擴(kuò)散效應(yīng)、輻射功能帶動(dòng)著地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“增長(zhǎng)極”和“生長(zhǎng)點(diǎn)”。

陜西是中國(guó)重要的石油資源大省，石油儲(chǔ)量與產(chǎn)量均處于全國(guó)前茅。經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，石油產(chǎn)業(yè)已成為陜西經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。然而，在陜西石油產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，由于長(zhǎng)期受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和條塊分割管理體制的影響，石油產(chǎn)業(yè)與地方經(jīng)濟(jì)缺乏共同利益驅(qū)動(dòng)，各自為戰(zhàn)，缺乏統(tǒng)一思路下的經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和戰(zhàn)略，產(chǎn)業(yè)同構(gòu)嚴(yán)重，難以形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的產(chǎn)業(yè)多元化經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局，造成經(jīng)濟(jì)和社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)。這些問(wèn)題的存在，不但在一定程度上影響了石油資源優(yōu)勢(shì)向地方經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)的轉(zhuǎn)化，也影響了石油產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展。正是基于以上認(rèn)識(shí)，本文深入探討了陜西石油產(chǎn)業(yè)與地方經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的制約因素，并結(jié)合陜西實(shí)際狀況，提出了促進(jìn)陜西石油產(chǎn)業(yè)與地方經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的若干對(duì)策建議，希望能為實(shí)現(xiàn)陜西石油產(chǎn)業(yè)與地方經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展在政策制定上提供參考與借鑒。

1 陜西石油產(chǎn)業(yè)與地方經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的制約因素

1.1 石油產(chǎn)業(yè)鏈過(guò)窄導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)整體帶動(dòng)力不強(qiáng)

石油產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)侵竾@石油的轉(zhuǎn)化與利用，通過(guò)技術(shù)及服務(wù)聯(lián)系，由所有具有連續(xù)追加價(jià)值關(guān)系的相關(guān)產(chǎn)業(yè)所形成的鏈條。目前，陜西石油產(chǎn)業(yè)的鏈條還極為簡(jiǎn)單，區(qū)域內(nèi)石油產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條不完整，尤其是下游的區(qū)域集聚程度很低。據(jù)測(cè)算，原油和石油初級(jí)產(chǎn)品加工所創(chuàng)造的產(chǎn)值占陜西石油產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的80%以上，而石油化工所創(chuàng)造的產(chǎn)值僅占陜西石油產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的20%不足。這種情況致使陜西石油資源利用只是處在加工的初級(jí)階段，資源的附加值低，利用率不足，使得石油資源優(yōu)勢(shì)對(duì)陜西經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用并沒(méi)有充分發(fā)揮出來(lái)。

1.2 “荷蘭病”現(xiàn)象顯現(xiàn)影響區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展

目前，陜北地區(qū)經(jīng)濟(jì)生活正在出現(xiàn)一種“荷蘭病”癥狀。近幾年來(lái)石油價(jià)格不斷上升，給陜西石油資源地延安、榆林經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來(lái)了巨大的利益。高油價(jià)帶來(lái)的意外收入成為了政府的支出，導(dǎo)致了公共投資的增加，企業(yè)機(jī)關(guān)工資及物價(jià)的上漲，通貨膨脹的壓力越來(lái)越大。與此同時(shí)，通用設(shè)備制造業(yè)、交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)和電子及通信設(shè)備制造業(yè)這些曾具有較大優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)在近年來(lái)發(fā)展比較緩慢，其速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于石油產(chǎn)業(yè)，非石油產(chǎn)業(yè)成本上升，利潤(rùn)空間逐漸縮小?，F(xiàn)在陜北已經(jīng)呈現(xiàn)出“荷蘭病”的前兆。石油像是一條金鎖鏈，帶給陜北地區(qū)高收入的同時(shí)，也鎖住了陜北經(jīng)濟(jì)騰飛的翅膀。

1.3 社會(huì)資源的整合難度較大

受長(zhǎng)期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和條塊分割管理體制的影響，陜西石油產(chǎn)業(yè)與地方經(jīng)濟(jì)缺乏共同利益驅(qū)動(dòng)，各自為戰(zhàn)；缺乏統(tǒng)一思路下的經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和戰(zhàn)略，產(chǎn)業(yè)同構(gòu)，難以形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的產(chǎn)業(yè)多元化經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局，造成經(jīng)濟(jì)和社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)，也使得社會(huì)資源的整合難度較大。具體來(lái)說(shuō)，主要表現(xiàn)在以下方面：一是技術(shù)研發(fā)資源共享難度大，各開(kāi)發(fā)主體之間、石油企業(yè)與地方科研院所之間的科技資源沒(méi)有得到很好的集成與整合，未能形成穩(wěn)定的產(chǎn)學(xué)研合作機(jī)制；二是基礎(chǔ)設(shè)施共享難度大，由于利益分配的原因，導(dǎo)致兩大石油開(kāi)發(fā)主體之間、石油企業(yè)與地方的基礎(chǔ)設(shè)施無(wú)法共享；三是生產(chǎn)要素整合難度大，包括土地、資本以及人力資源等無(wú)法突破產(chǎn)業(yè)和區(qū)域限制，不能自由流動(dòng)。

1.4 石油開(kāi)發(fā)中各利益相關(guān)主體矛盾重重

在陜北石油開(kāi)發(fā)中形成了包括中央政府、省政府、市縣政府、中央石油企業(yè)和地方石油企業(yè)這五類(lèi)目標(biāo)各異的利益主體。作為理性經(jīng)濟(jì)人的各利益主體都將追求各自利益最大化，由此，不可避免地會(huì)為爭(zhēng)奪資源權(quán)利而產(chǎn)生利益沖突。主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是石油資源開(kāi)發(fā)權(quán)歸屬的沖突，不同開(kāi)發(fā)主體之間爭(zhēng)奪資源面積；二是石油資源開(kāi)發(fā)收益權(quán)分配的沖突。其沖突的核心是石油資源礦權(quán)的歸屬和利益分享比例的設(shè)置。

1.5 石油礦區(qū)生態(tài)環(huán)境有待改進(jìn)

石油開(kāi)發(fā)具有戰(zhàn)線長(zhǎng)、占地多、耗能高、廢棄物多、污染大等特點(diǎn)，對(duì)陜北地區(qū)的水質(zhì)、生態(tài)、植被、空氣質(zhì)量等方面產(chǎn)生了不同程度的影響。單井生產(chǎn)、汽車(chē)中轉(zhuǎn)等開(kāi)放式生產(chǎn)工藝，導(dǎo)致了生產(chǎn)過(guò)程中跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及運(yùn)輸過(guò)程中肇事、翻車(chē)等污染事故的發(fā)生。污水處理設(shè)施建設(shè)滯后，雖然有部分污水實(shí)施了回注，但仍有三分之二左右無(wú)法回注而直接排放，使延安境內(nèi)大多數(shù)河流及部分城鎮(zhèn)飲用水源都受到不同程度的污染。同時(shí)，打井和注水造成一些地方地下水系破壞，水井出水量銳減、水質(zhì)下降。石油開(kāi)發(fā)還造成部分林地特別是退耕還林地的占用和破壞。石油伴生氣大量排空，不僅造成能源浪費(fèi)、空氣污染，對(duì)一些地方和村莊也形成安全隱患。主要表現(xiàn)為：一是石油污染局部得到遏制，但總體污染仍在持續(xù)。二是清潔文明井場(chǎng)管護(hù)措施不到位，損壞嚴(yán)重的現(xiàn)象普遍存在。三是個(gè)別石油開(kāi)發(fā)企業(yè)環(huán)保觀念仍然淡薄，在石油開(kāi)采審批程序上不申報(bào)、不審批、不驗(yàn)收、先建后批、邊建邊批的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。四是企業(yè)內(nèi)部環(huán)境監(jiān)管能力薄弱。企業(yè)內(nèi)部環(huán)保人員少，系統(tǒng)監(jiān)管、應(yīng)急機(jī)制不健全。這些問(wèn)題給陜北石油開(kāi)發(fā)過(guò)程的環(huán)境保護(hù)帶來(lái)現(xiàn)實(shí)的困難。

1.6 缺乏相關(guān)的協(xié)調(diào)發(fā)展機(jī)制與政策支持

要實(shí)現(xiàn)陜西石油產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，不僅要具備物資條件基礎(chǔ)，還需要有相應(yīng)的政策機(jī)制作為支持。這些政策機(jī)制主要包括石油產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策，以及石油產(chǎn)業(yè)與地方政府、其他產(chǎn)業(yè)之間協(xié)調(diào)發(fā)展的相關(guān)協(xié)調(diào)機(jī)制。目前陜西省在這方面還存在很大缺陷。具體體現(xiàn)在：一是產(chǎn)業(yè)政策的整體性不強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)政策制定未能充分考慮產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性，從而導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)規(guī)劃不合理；二是產(chǎn)業(yè)政策制定的專(zhuān)業(yè)性較弱；三是產(chǎn)業(yè)政策的執(zhí)行力度不足，主要表現(xiàn)為下級(jí)政府對(duì)上級(jí)政府的政策執(zhí)行力不足，石油企業(yè)對(duì)地方政府的政策執(zhí)行力不足，出現(xiàn)這種狀況更多是因?yàn)楦骼嬷黧w為追求短期經(jīng)濟(jì)效益造成的。四是缺乏石油產(chǎn)業(yè)與地方政府、其他產(chǎn)業(yè)之間協(xié)調(diào)發(fā)展的相關(guān)協(xié)調(diào)機(jī)制。

2 推進(jìn)陜西石油產(chǎn)業(yè)與地方經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的對(duì)策分析

2.1 延伸石油產(chǎn)業(yè)鏈條，培育石油產(chǎn)業(yè)集群

有學(xué)者研究得出西部地區(qū)石油產(chǎn)業(yè)上游的產(chǎn)業(yè)集群彈性平均為48.13，而石油產(chǎn)業(yè)下游的產(chǎn)業(yè)集群彈性為51.63。顯然石油下游的產(chǎn)業(yè)集群彈性明顯大于上游的產(chǎn)業(yè)集群彈性。由此可以得出結(jié)論，石油資源加工業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的相關(guān)性要高于石油資源開(kāi)采業(yè)?，F(xiàn)階段，陜西石油勘探和開(kāi)采業(yè)已具有比較明顯的集群效應(yīng)，而石油深加工則正處于起步階段。因此，政府現(xiàn)在的工作重點(diǎn)應(yīng)該是按照科學(xué)發(fā)展觀以及新型工業(yè)化的要求，合理規(guī)劃和正確引導(dǎo)，加快推進(jìn)石油加工業(yè)向各工業(yè)園區(qū)集中，產(chǎn)業(yè)向基地集中，以陜北能源重化工基地和工業(yè)園區(qū)為依托，支撐產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展。高度重視向石油下游產(chǎn)業(yè)延伸與深化，增加附加值；淘汰落后的高耗能、高污染、低產(chǎn)出生產(chǎn)工藝和技術(shù)，不斷優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高科技含量，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

2.2 實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源共享

首先，通過(guò)技術(shù)轉(zhuǎn)移、橫向合作等方式實(shí)現(xiàn)技術(shù)研發(fā)資源共享，從而減少重復(fù)投入，提高投入產(chǎn)出效率。其次，無(wú)論是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是石油企業(yè)發(fā)展，均需要大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資。因此，為了減少重復(fù)建設(shè)，提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體效率，有必要實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施共享。而對(duì)于陜西省來(lái)說(shuō)，要實(shí)現(xiàn)石油產(chǎn)業(yè)與地方經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，就必須實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施共享。這種共享主要包括兩個(gè)方面：一方面是石油產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各開(kāi)發(fā)主體之間的設(shè)施設(shè)備共享；另一方面則是石油產(chǎn)業(yè)與地方政府之間的基礎(chǔ)設(shè)施共享。最后，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素共享。具體措施包括：合理規(guī)劃土地使用，保證區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的正常用地；形成一體化的資本市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)資本在區(qū)域內(nèi)的合理流動(dòng)；形成一體化的人才市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)人才智力資源的共享。

2.3 石油開(kāi)發(fā)各利益相關(guān)者和諧發(fā)展

陜北石油開(kāi)發(fā)中形成的中央政府、陜西省政府、資源所在地的市縣政府、中央石油企業(yè)（長(zhǎng)慶油田）和地方石油企業(yè)（延長(zhǎng)石油集團(tuán)）等五類(lèi)目標(biāo)各異的利益主體的矛盾，表面上看是不同經(jīng)濟(jì)實(shí)體的利益之爭(zhēng)，實(shí)際上暴露的是中央利益與地方利益之間的矛盾，而矛盾的根源則在于我國(guó)特殊的石油資源礦權(quán)制度和土地產(chǎn)權(quán)制度，在于一元礦權(quán)與二元地權(quán)的沖突。只要石油資源仍然堅(jiān)持一級(jí)所有、一級(jí)開(kāi)采的礦業(yè)體制，就會(huì)在法律上和制度上排除其他利益主體對(duì)石油資源的占有權(quán)和收益權(quán)，影響到資源地的經(jīng)濟(jì)利益；只要集體地權(quán)仍然是一種權(quán)能殘缺的“不完全所有權(quán)”，在現(xiàn)行征地制度和兩級(jí)地權(quán)管理模式下，地方政府必然會(huì)憑借對(duì)土地收益權(quán)和處分權(quán)的實(shí)際控制阻礙礦業(yè)權(quán)的行使，導(dǎo)致生產(chǎn)和交易的低效率。要從根本上改變這一狀況，需要從以下方面入手：一是創(chuàng)新石油資源礦權(quán)制度，建立國(guó)有資產(chǎn)兩級(jí)出資人制度，實(shí)行石油資源一級(jí)所有二級(jí)開(kāi)采的礦業(yè)體制，使地方政府不再作為人，而是直接作為國(guó)有資產(chǎn)所有者享有投資、受益、經(jīng)營(yíng)者；二是變革集體土地所有權(quán)制度，廢除集體土地所有權(quán)，實(shí)行農(nóng)村土地私有化；三是完善礦業(yè)用地制度，規(guī)范礦業(yè)用地取得、補(bǔ)償、退出等管理制度；建立市場(chǎng)化的石油資源礦權(quán)轉(zhuǎn)移制度，改變過(guò)去石油資源礦權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)讓的狀態(tài)，使礦權(quán)收益清晰化、貨幣化。

2.4 石油礦區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和生態(tài)環(huán)境三大系統(tǒng)之間協(xié)調(diào)發(fā)展

一是加強(qiáng)教育，轉(zhuǎn)變觀念，樹(shù)立“人與自然和諧發(fā)展”的新理念，堅(jiān)持生產(chǎn)與環(huán)保并重、經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益并重，在全社會(huì)形成“誰(shuí)污染誰(shuí)治理”和“減少污染、加強(qiáng)環(huán)?！钡牧己靡庾R(shí)與氛圍；二是加強(qiáng)法制建設(shè)，強(qiáng)化執(zhí)法力度，逐步提高石油企業(yè)的環(huán)保意識(shí)，確保陜西石油產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展；三是明確環(huán)保責(zé)任，加強(qiáng)環(huán)?？?jī)效考核和責(zé)任追究等方面的制度建設(shè)，使政府、企業(yè)和公眾對(duì)石油資源礦區(qū)的環(huán)保責(zé)任得到了明確和加強(qiáng)，提高其參與環(huán)保的積極性，從而徹底扭轉(zhuǎn)石油礦區(qū)內(nèi)水源和水質(zhì)污染、大氣污染、地表植被破壞和土地鹽堿化、荒漠化和地表塌陷等地質(zhì)災(zāi)害的現(xiàn)狀；四是建立健全石油礦區(qū)生態(tài)修復(fù)補(bǔ)償機(jī)制，規(guī)范生態(tài)治理和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)解決陜北地區(qū)環(huán)保設(shè)施建設(shè)滯后的問(wèn)題；五是加大環(huán)保投入，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)。

2.5 加大相關(guān)政策的扶持力度

產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)政策的支持，為了實(shí)現(xiàn)陜西石油產(chǎn)業(yè)與地方經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，必須制定一系列政策來(lái)支持，具體來(lái)說(shuō)有以下幾個(gè)方面：一是建立石油產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)和支持機(jī)制，包括石油產(chǎn)業(yè)合理化政策，石油產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)秩序政策等，通過(guò)適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)，在陜西應(yīng)實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)石油資源比較優(yōu)勢(shì)向市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的轉(zhuǎn)化，培育區(qū)域內(nèi)有效核心優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)石油產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)；二是構(gòu)建協(xié)調(diào)發(fā)展的體制平臺(tái)，包括完善油地領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)席會(huì)議制度，理順和強(qiáng)化油地結(jié)合運(yùn)行機(jī)制，建立統(tǒng)一的戰(zhàn)略性規(guī)劃體系，形成事關(guān)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展大局的重大事項(xiàng)都應(yīng)提交油地領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)席會(huì)議共同商討、通盤(pán)考慮、統(tǒng)一規(guī)劃的機(jī)制；三是構(gòu)建協(xié)調(diào)發(fā)展的政策平臺(tái)，包括國(guó)家宏觀支持政策、企業(yè)改革與發(fā)展的政策、民間資本進(jìn)入政策等。

3 結(jié)論

石油產(chǎn)業(yè)是陜西省的支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)。然而，長(zhǎng)期以來(lái)，陜西石油產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并沒(méi)有帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，甚至在一定程度上阻礙了區(qū)域內(nèi)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，未能實(shí)現(xiàn)石油產(chǎn)業(yè)與地方經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的理想局面。為此，本文從石油產(chǎn)業(yè)鏈、社會(huì)資源整合、石油開(kāi)發(fā)利益主體關(guān)系、石油礦區(qū)生態(tài)環(huán)境以及油地協(xié)調(diào)發(fā)展機(jī)制等方面分析了制約陜西石油產(chǎn)業(yè)與地方經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的相關(guān)因素，并結(jié)合陜西實(shí)際，提出了實(shí)現(xiàn)陜西石油產(chǎn)業(yè)與地方經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的相關(guān)對(duì)策建議。

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第8篇：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)知識(shí)范文

【關(guān)鍵詞】絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶；房地產(chǎn)；烏魯木齊

絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶，東接廣袤的亞洲太平洋經(jīng)濟(jì)圈，往西毗鄰著發(fā)達(dá)的歐洲經(jīng)濟(jì)圈，總面積約5000萬(wàn)平方公里，匯集人口約占世界總?cè)丝诘亩种?，被認(rèn)作是“世界上最長(zhǎng)、最具有發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟(jì)大走廊”。它源于中國(guó)古絲綢之路，早在千年以前便已成為了我國(guó)與中西南亞諸國(guó)進(jìn)行經(jīng)貿(mào)往來(lái)的最主要途徑。新疆位于亞歐大陸腹地，東接我國(guó)內(nèi)地，外與中亞、南亞、西亞、歐洲八國(guó)相連，毫無(wú)疑問(wèn)是歐亞大陸幾何中心。因此在新絲綢之路的潮流中，新疆在巨大的挑戰(zhàn)中無(wú)疑擁有著難逢的機(jī)遇。

一、絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶實(shí)施烏魯木齊房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

（一）發(fā)展現(xiàn)狀

在國(guó)家宏觀調(diào)控政策以及諸多不確定因素的影響下，烏魯木齊近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出結(jié)構(gòu)調(diào)整平衡發(fā)展的態(tài)勢(shì)。我們根據(jù)烏魯木齊市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公告可以看出，2013年烏魯木齊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成投資825.69億元，比上年增長(zhǎng)36.2%，增幅比上年提高18.8個(gè)百分點(diǎn)。2012年烏市建設(shè)保障性住房12168套，共77.8萬(wàn)平方米。2013年烏市保障性住房新建項(xiàng)目10個(gè)，計(jì)劃建設(shè)保障性住房11500套，總投資18.9億元。其中6項(xiàng)集中建設(shè)項(xiàng)目7855套正在建設(shè)中；社會(huì)籌集公租房項(xiàng)目4項(xiàng)846套，已開(kāi)工兩項(xiàng)400套。實(shí)際建設(shè)已完成投資6.6億元?？傆?jì)劃完成投資20.27億元。因此，我們可以看出烏魯木齊市房地產(chǎn)市場(chǎng)中固定資產(chǎn)投資得到了高速的增長(zhǎng)。

（二）發(fā)展的特征

烏市住房?jī)r(jià)格普遍呈南低北高態(tài)勢(shì)，隨著城市向北擴(kuò)張和經(jīng)濟(jì)重心的北移，北部從原來(lái)2008年住房的少人問(wèn)津到現(xiàn)在的開(kāi)盤(pán)即受熱捧，短短五年間發(fā)生重大改變。南門(mén)、北門(mén)、小西門(mén)等原來(lái)的市中心，現(xiàn)在這已經(jīng)逐漸變?yōu)槔铣菂^(qū)。隨著地鐵一號(hào)線的開(kāi)工，未來(lái)城市南北的距離將逐漸變小，加上南部建筑布局陳舊，多數(shù)地段規(guī)劃不合理，交通相對(duì)擁擠，經(jīng)濟(jì)發(fā)展受限等緒多因素導(dǎo)致北區(qū)房?jī)r(jià)直線上升。但北區(qū)也受限于自身發(fā)展較緩的情況，相對(duì)南區(qū)，教育、醫(yī)療、政治、大型超市、商場(chǎng)等各項(xiàng)生活配套設(shè)施均較南區(qū)落后。一些地段開(kāi)發(fā)商只注重商品房本身的開(kāi)發(fā)、忽略了生活配套設(shè)施的引進(jìn)，導(dǎo)致較偏的地方一些房子仍然無(wú)人問(wèn)津。

二、絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶實(shí)施對(duì)烏魯木齊市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入良性發(fā)展軌道

經(jīng)過(guò)政府管理部門(mén)的宏觀調(diào)控和市場(chǎng)的調(diào)節(jié)，使得烏魯木齊市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾得到了一定的緩解，這標(biāo)志著烏魯木齊市的房地產(chǎn)越來(lái)越快速發(fā)展的勢(shì)頭得到了有控制。而且住宅空置面積在多年得增長(zhǎng)以后也出現(xiàn)了明顯下降，因此，說(shuō)明了政府管理部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控實(shí)施的措施發(fā)揮了自己的作用，市場(chǎng)進(jìn)入了良性發(fā)展的軌道。

（二）普通住宅商品房銷(xiāo)售價(jià)格上漲

自從新一輪的絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶政策被正式提出，將會(huì)是新疆的經(jīng)濟(jì)社會(huì)更加的繁榮、這必然會(huì)是新疆各族人民的收入得到提高從而會(huì)使人們的生活水平不斷地提高，這樣一來(lái)就會(huì)加大烏魯木齊市房地產(chǎn)價(jià)格走高的趨勢(shì)。在最近的幾年中，經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格的浮動(dòng)是比較穩(wěn)定的。而且在政府部門(mén)的宏觀調(diào)控措施下商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格也有了比較穩(wěn)定的小幅度的上升趨勢(shì)。2013年底全市平均商品住宅房?jī)r(jià)為7400元/平方米，比2012年6600元/平方米上漲12%。從需求比例來(lái)看，2012和2013年首套住房均占55%左右，改善性和投資性需求占45%。2014年一季度這一比例有所變化，首套住房需求比例達(dá)到了61%，改善和投資需求有所下降至39%。 因此，通過(guò)以上我們可以看出在近幾年中房?jī)r(jià)已經(jīng)走出了低位徘徊的陰影。

（三）投資者信心有所增加

由于絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶政策的實(shí)施，使得烏魯木齊市的市民和城市周邊的農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)收入的到了不斷地提高，因此，越來(lái)越多的人有能力在烏魯木齊市買(mǎi)房了。而且國(guó)家大力提倡通過(guò)城鎮(zhèn)化建設(shè)來(lái)提高城市人口在總?cè)丝谥械谋戎亍Ｒ虼?，這些因素都增強(qiáng)了投資者的信心。

三、加強(qiáng)烏魯木齊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的對(duì)策

（一）宏觀調(diào)控，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)需求

烏魯木齊銀監(jiān)局在貫徹意見(jiàn)中要求對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款嚴(yán)格執(zhí)行“四證齊全”和資本金比例不低于35%的標(biāo)準(zhǔn)，高檔商品房、別墅、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款應(yīng)實(shí)行更高項(xiàng)目資本金要求，而在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款以外，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放如流動(dòng)資金貸款、票據(jù)融資等其他任何形式的短期貸款和融資則被嚴(yán)令禁止。此外，烏魯木齊銀監(jiān)局還要求烏魯木齊各銀行區(qū)別對(duì)待房地產(chǎn)企業(yè)貸款展期要求，對(duì)存在銷(xiāo)售前景不佳、惡意囤積房源等現(xiàn)象的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要從嚴(yán)控制貸款展期，同時(shí)切實(shí)加強(qiáng)貸后管理，督促房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)歸還到期的開(kāi)發(fā)貸款。

（二）改革土地財(cái)政，弱化地方抬高地價(jià)的沖動(dòng)

近幾年來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)業(yè)成為利潤(rùn)最高的產(chǎn)業(yè)之一，企業(yè)收益、政府收益，投資和投機(jī)者收益都大大增加，但許多以前擁有土地的農(nóng)民，不僅沒(méi)有從中獲得應(yīng)該獲得的收益，反而因此失去了就業(yè)保障和社會(huì)保障，這是極其不合理的。因此，改革土地出讓金制度，尤其是增大征地拆遷補(bǔ)償和農(nóng)民社會(huì)保障，將會(huì)在一定程度上，減少農(nóng)民的利益損失，使農(nóng)民獲得一定的補(bǔ)償，對(duì)建立合理土地出讓金分配機(jī)制是非常有益的一次探索，而更深遠(yuǎn)的意義就在于，它對(duì)中國(guó)進(jìn)行農(nóng)村土地制度改革，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地制度新模式具有巨大的促進(jìn)和推動(dòng)作用。

（三）建立、健全住房管理制度，保障房市活動(dòng)的理性

促進(jìn)房產(chǎn)回歸居住屬性的另一有效工具就是加強(qiáng)保障性住房的建設(shè)。牛鳳瑞認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控涉及三大領(lǐng)域，除了房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控領(lǐng)域，還包括住房保障建設(shè)領(lǐng)域。只有增加這部分供給，才能達(dá)到更高水平的平衡狀態(tài)。

鑒于住房的特殊商品屬性和民生特點(diǎn)，烏魯木齊將一方面加快發(fā)展完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，另一方面加快建立健全住房保障體系。烏魯木齊的住房保障體系主要包括四大類(lèi)――廉租房、動(dòng)遷安置房、經(jīng)濟(jì)適用房以及單位租賃房、公共租賃房。

（四）建立行之有效的管理監(jiān)督機(jī)制，保障房產(chǎn)發(fā)展

加強(qiáng)對(duì)烏魯木齊房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)行為和質(zhì)量行為的監(jiān)管，把是否有不良記錄、違規(guī)違法行為作為年檢和晉級(jí)的重要條件。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入的各項(xiàng)條件嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，并進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)，對(duì)不合格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將堅(jiān)決予以注銷(xiāo)。同時(shí)，政府還建立長(zhǎng)效監(jiān)管機(jī)制，以此來(lái)加強(qiáng)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管與調(diào)控，嚴(yán)厲打擊炒房者、投機(jī)者，防止房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅度的波動(dòng)，維護(hù)好房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

參考文獻(xiàn)

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第9篇：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)知識(shí)范文

關(guān)鍵詞:公允價(jià)值;投資性房地產(chǎn);會(huì)計(jì)處理;納稅調(diào)整

中圖分類(lèi)號(hào):F810.42文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2010)09-0008-02

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定,投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。它包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),以及已出租的建筑物等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其開(kāi)發(fā)的完工產(chǎn)品以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租,以賺取租賃收入為目的的行為應(yīng)視為將存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在采用公允價(jià)值模式下計(jì)量的投資性房地產(chǎn),該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量。轉(zhuǎn)換的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的,其差額計(jì)入當(dāng)期損益;轉(zhuǎn)換的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的,其差額作為資本公積(其他資本公積),計(jì)入所有者權(quán)益。在公允價(jià)值模式下,不計(jì)提折舊,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入投資性房地產(chǎn)(公允價(jià)值變動(dòng))和公允價(jià)值變動(dòng)損益。當(dāng)出租的建筑物被處置或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí),應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損,應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]第31號(hào))中規(guī)定,開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)等行為應(yīng)視同銷(xiāo)售,售價(jià)可以由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)公允價(jià)值確定,于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實(shí)際取得權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入或利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)(企業(yè)所得稅稅前扣除辦法)的通知》(國(guó)稅發(fā)[2000]第84號(hào))中規(guī)定,納稅人的固定資產(chǎn)等各項(xiàng)資產(chǎn)成本的確認(rèn)應(yīng)遵循歷史成本原則,納稅人經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中使用的固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)用可以扣除。2008年1月1日起施行的《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》第11條明確規(guī)定,在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí),企業(yè)按照規(guī)定計(jì)算的固定資產(chǎn)折舊準(zhǔn)予扣除?！敦?cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于執(zhí)行(企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則)有關(guān)企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2007]第80號(hào))中規(guī)定,企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn),持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額,在實(shí)際處置或者結(jié)算時(shí),處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。

通過(guò)上述相關(guān)規(guī)定的比較可以看出,房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),在公允價(jià)值模式下會(huì)計(jì)處理與納稅處理存在以下幾點(diǎn)差異:(1)轉(zhuǎn)換當(dāng)日的初始確認(rèn)上存在差異。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性房地產(chǎn)是一種內(nèi)部結(jié)轉(zhuǎn)關(guān)系,不存在銷(xiāo)售行為,也不滿(mǎn)足銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)的條件,因此不確認(rèn)為銷(xiāo)售。而所得稅法規(guī)定,開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)應(yīng)視同銷(xiāo)售,于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)確認(rèn)銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。(2)持有期間公允價(jià)值變動(dòng)的處理方法存在差異。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益,而稅法規(guī)定公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額。(3)出租期間價(jià)值損耗的處理方法存在差異。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo),應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。而稅法根據(jù)其真實(shí)性原則對(duì)公允價(jià)值模式計(jì)量不予確認(rèn),允許固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)用在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

對(duì)于采用公允價(jià)值模式對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量,其期末價(jià)值為公允價(jià)值。而稅法規(guī)定該項(xiàng)資產(chǎn)在持有期間因公允價(jià)值變動(dòng)形成的應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益的利得或損失不計(jì)入應(yīng)納稅所得額,則其計(jì)稅基礎(chǔ)應(yīng)為取得時(shí)歷史成本減去按照稅法規(guī)定允許稅前扣除的折舊額后的金額,所以該項(xiàng)資產(chǎn)在持有期間的賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)之間存在著差異。由于稅法允許稅前扣除的折舊費(fèi)用,按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定處置時(shí)最終得到扣除,只是稅法允許扣除的時(shí)間早于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許扣除的時(shí)間,所以賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)之間的差異是暫時(shí)性差異,而此時(shí)的暫時(shí)性差異將于未來(lái)期間計(jì)入企業(yè)的應(yīng)納稅所得額。

例,A公司為一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),2007年3月,A公司與B公司簽訂了一份租賃協(xié)議,將A公司開(kāi)發(fā)的一棟辦公樓租與B公司,租賃期為2年,當(dāng)年5月31日辦公樓達(dá)到預(yù)期可使用狀態(tài)并開(kāi)始起租。由于該辦公樓處于商業(yè)街繁華地段,所在城區(qū)有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng),A公司能夠從市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)及其他相關(guān)信息,所以A公司決定利用公允價(jià)值模式對(duì)出租的辦公樓進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,轉(zhuǎn)換日該辦公樓造價(jià)6 000萬(wàn)元,公允價(jià)值為7 200萬(wàn)元,預(yù)計(jì)使用年限為20年。2007年12月31日,該辦公樓的公允價(jià)值為8 000萬(wàn)元,2008年12月31日該辦公樓的公允價(jià)值為7 800萬(wàn)元。2009年5月31日租賃合同到期,A公司收回該辦公樓,并于2009年6月10日以8200萬(wàn)元的價(jià)格出售,出售款已收訖銀行。出售過(guò)程中按售價(jià)的5%繳納營(yíng)業(yè)稅。2007―2009年度利潤(rùn)表中的利潤(rùn)總額均為5 000萬(wàn)元,并利用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅。2007年度適用的所得稅率為33%,從2008年1月1日起所得稅率改為25%(折舊按直線法,不考慮殘值)。

A公司的會(huì)計(jì)處理與納稅調(diào)整如下:(單位:萬(wàn)元)

1. 2007年5月31日,A公司開(kāi)發(fā)完成辦公樓并出租

借:投資性房地產(chǎn)――成本 7 200

貸:已開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 6 000

資本公積――其他資本公積 1 200

2. 2007年12月31日,A公司以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益

借:投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng) 800

貸:公允價(jià)值變動(dòng)損益 800

3.2007年度終了,計(jì)算A公司所得稅時(shí)的納稅調(diào)整及會(huì)計(jì)處理:

(1)稅法規(guī)定將開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品用于出租應(yīng)視同銷(xiāo)售,銷(xiāo)售收入7 200萬(wàn)元,銷(xiāo)售成本6 000萬(wàn)元,實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售利潤(rùn)1 200萬(wàn)元(在不考慮營(yíng)業(yè)稅等的情況下),則計(jì)稅基礎(chǔ)為7 200萬(wàn)元。而會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定在轉(zhuǎn)換日將公允價(jià)值高出造價(jià)的部分計(jì)入資本公積,待處置時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益,因此少計(jì)應(yīng)納稅所得額1 200萬(wàn)元,應(yīng)調(diào)增。(2)稅法規(guī)定允許計(jì)提折舊210萬(wàn)元,而會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不計(jì)提折舊。因此多計(jì)應(yīng)納稅所得額210萬(wàn)元,應(yīng)調(diào)減。(3)稅法規(guī)定投資性房地產(chǎn)持有期間公允價(jià)值變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額,因此多計(jì)應(yīng)納稅所得額800萬(wàn)元,應(yīng)當(dāng)調(diào)減。(4)A公司辦公樓的賬面價(jià)值8 000萬(wàn)元,計(jì)稅基礎(chǔ)6 990萬(wàn)元,因?yàn)槎咧g的差額1 010萬(wàn)元會(huì)增加企業(yè)在未來(lái)期間的應(yīng)納稅所得額和應(yīng)交所得稅,屬于應(yīng)納稅暫時(shí)性差異,應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債。(5)2007年度應(yīng)納稅所得額=5 000-210-800+1 200=5 190(萬(wàn)元),2007年度應(yīng)交納所得稅=5 190×33%=1 712.7(萬(wàn)元),應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債=1 010×25%=252.5(萬(wàn)元)。

借:所得稅費(fèi)用 1 965.2

貸:應(yīng)交稅金――應(yīng)交所得稅 1 712.7

遞延所得稅負(fù)債 252.5

4.2008年12月31日,以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益

借:公允價(jià)值變動(dòng)損益 200

貸:投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng) 200

5. 2008年度終了,計(jì)算A公司的所得稅時(shí)的納稅調(diào)整與會(huì)計(jì)處理:

(1)稅法允許計(jì)提折舊360萬(wàn)元,而會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不允許計(jì)提折舊,因此多計(jì)應(yīng)納稅所得額360萬(wàn)元,應(yīng)調(diào)減。(2)稅法規(guī)定投資性房地產(chǎn)持有期間公允價(jià)值變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額,因此少計(jì)應(yīng)納稅所得額200萬(wàn)元,應(yīng)當(dāng)調(diào)增。(3)A公司辦公樓的賬面價(jià)值7 800萬(wàn)元,計(jì)稅基礎(chǔ)6 630萬(wàn)元,二者之間的差額1 170萬(wàn)元屬于應(yīng)納稅暫時(shí)性差異,所以,應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債=1 170×25%=292.5(萬(wàn)元),但遞延所得稅負(fù)債的期初余額252.5萬(wàn)元,因此當(dāng)期應(yīng)確認(rèn)的遞延所得稅負(fù)債40萬(wàn)元。(4)2008年度應(yīng)納稅所得額=5 000-360+200=4 840(萬(wàn)元),2008年度應(yīng)交納所得稅=4 840×25%=1 210(萬(wàn)元)。

借:所得稅費(fèi)用 1 250

貸: 遞延所得稅負(fù)債 40

貸:應(yīng)交稅金――應(yīng)交所得稅 1 210

6. 2009年6月10日,收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)并將該棟辦公樓以8 200萬(wàn)元的價(jià)格出售,按售價(jià)的5%交納營(yíng)業(yè)稅。

借:銀行存款 8 200

貸:其他業(yè)務(wù)收入 8 200

借:其他業(yè)務(wù)成本 7 800

貸:投資性房地產(chǎn)――成本 7 200

投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng) 600

借:公允價(jià)值變動(dòng)損益 600

貸:其他業(yè)務(wù)收入 600

借:資本公積――其他資本公積 1200

貸:其他業(yè)務(wù)收入 1200

借:營(yíng)業(yè)稅金及附加 410

貸:應(yīng)交稅金――應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 410

7. 2009年度終了,計(jì)算A公司所得稅時(shí)的納稅調(diào)整與會(huì)計(jì)處理:

(1)稅法允許計(jì)提的折舊150萬(wàn)元,而會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不允許計(jì)提折舊,因此多計(jì)應(yīng)納稅所得額150萬(wàn)元,應(yīng)當(dāng)調(diào)減。

(2)處置投資性房地產(chǎn),會(huì)計(jì)確認(rèn)處置收益=8 200-7 800

-600+600+1 200-410=1 190(萬(wàn)元),稅收確認(rèn)的處置收益=8 200-(7 200-210-360-150)-410=1 310(萬(wàn)元),會(huì)計(jì)比稅收少計(jì)處置收益120萬(wàn)元,應(yīng)當(dāng)調(diào)增。

(3)因?yàn)檗k公樓賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)二者之間的暫時(shí)性差異,隨著辦公樓銷(xiāo)售的實(shí)現(xiàn)而消失,所以遞延所得稅負(fù)債期末余額292.5萬(wàn)元應(yīng)全額轉(zhuǎn)銷(xiāo)。

(4)2009年度應(yīng)納稅所得額=5 000-150+120=4 970(萬(wàn)元),2009年應(yīng)交納所得稅=4 970×25%=1 242.5(萬(wàn)元)

借:所得稅費(fèi)用 950

遞延所得稅負(fù)債 292.5

貸:應(yīng)交稅金――應(yīng)交所得稅 1 242.5

從上例可以看出,會(huì)計(jì)利潤(rùn)總額:2007年度、2008年度、2009年度均為5 000萬(wàn)元,累計(jì)數(shù)為15 000萬(wàn)元;納稅調(diào)整額為:2007年度190萬(wàn)元、2008年度-160萬(wàn)元、2009年度-30萬(wàn)元,累計(jì)調(diào)整數(shù)為0,應(yīng)納稅所得額為:2007年度5 190萬(wàn)元、2008年度4 840萬(wàn)元、2009年度4 970萬(wàn)元,累計(jì)數(shù)為15 000萬(wàn)元。由此可見(jiàn),在不考慮其他因素的情況下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在將產(chǎn)品用于經(jīng)營(yíng)租賃期間,由于會(huì)計(jì)與稅法的處理方法不同,導(dǎo)致會(huì)計(jì)利潤(rùn)總額與納稅所得額產(chǎn)生差異。

參考文獻(xiàn):

[1]財(cái)政部會(huì)計(jì)司.新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則(三)[J].財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì):綜合版, 2007,(5):41-42.

[2]劉剛,董立剛.房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷(xiāo)售的會(huì)計(jì)處理與納稅調(diào)整[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊,2008,(5):95-96.