新經(jīng)濟(jì)下的房地產(chǎn)全過(guò)程成本管理

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摘要：近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著巨大挑戰(zhàn)，為了提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力、利潤(rùn)及資金利用率，必須做好成本管控工作，實(shí)施全過(guò)程及全員成本管控，對(duì)成本控制意義重大，本文主要提出全過(guò)程及全員成本管控的一些措施，以實(shí)現(xiàn)成本管控的目的。

關(guān)鍵詞：成本控制；全過(guò)程；全員

1.引言

在經(jīng)濟(jì)和科技不斷發(fā)展的大背景下，人們對(duì)房產(chǎn)建筑的要求越來(lái)越高，同時(shí)在市場(chǎng)和政策的雙重調(diào)控下，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)正在面臨著巨大的挑戰(zhàn)，各項(xiàng)成本增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間逐漸被壓縮到臨界點(diǎn)，為了提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，使其能夠不斷地適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的潮流，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采用各種方法優(yōu)化成本，如實(shí)行全過(guò)程全員成本控制，既而提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用率，降低房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)真正意義上的成本控制，為房地產(chǎn)企業(yè)的良性穩(wěn)步發(fā)展提供必要的保障。

2.全過(guò)程成本控制措施

2.1投資決策階段

在投資決策階段要做好調(diào)研工作，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策時(shí)，盲目跟風(fēng)，不了解市場(chǎng)需求，還有些項(xiàng)目投資分析內(nèi)容單一，通常只進(jìn)行投資可行性分析，未全面分析投資指標(biāo)和資金流向等，使項(xiàng)目的成本控制難度增加，也在一定程度上增加了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，如較高的房屋空置率。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，了解消費(fèi)者需求，了解現(xiàn)有項(xiàng)目類(lèi)別，對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)了解的越詳細(xì)，對(duì)投資決策越有利，并能大大降低投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目具有周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，在進(jìn)行決策時(shí)要考慮時(shí)效性，在掌握消費(fèi)者現(xiàn)有需求的同時(shí)，要考慮其未來(lái)需求。在決策過(guò)程中，應(yīng)合理分析判斷土地價(jià)值，從項(xiàng)目所在城市價(jià)值，所在區(qū)域規(guī)劃情況，項(xiàng)目周邊環(huán)境，周?chē)姓涮自O(shè)施，所拿土地自身?xiàng)l件，既有項(xiàng)目類(lèi)型，既有項(xiàng)目交易情況，區(qū)域內(nèi)存貨情況等方面著手，科學(xué)合理地確定項(xiàng)目類(lèi)型，項(xiàng)目檔次，確保土地價(jià)值最大化，同時(shí)編制拿地時(shí)期的目標(biāo)成本。確定了項(xiàng)目類(lèi)型后還應(yīng)積極開(kāi)展競(jìng)品調(diào)研，并充分挖掘賣(mài)點(diǎn)、平衡配置標(biāo)準(zhǔn)，分析、預(yù)測(cè)產(chǎn)品未來(lái)的銷(xiāo)售情況、租售價(jià)格，進(jìn)而確定產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)后的發(fā)展趨勢(shì)，為了實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，必須結(jié)合市場(chǎng)、信息和外部環(huán)境等因素，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行充分的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，并科學(xué)合理的編制投資估算成本。

2.2設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段對(duì)工程成本影響非常大，因此要嚴(yán)把設(shè)計(jì)關(guān)，做好招投標(biāo)工作，對(duì)投標(biāo)單位進(jìn)行一一對(duì)比，選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的，理念新穎的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，良好的設(shè)計(jì)方案，可避免設(shè)計(jì)過(guò)程中盲目追求新而不顧工程成本，但也不可一味地追求低成本，而使設(shè)計(jì)方案老套，所以如何做到經(jīng)濟(jì)技術(shù)的最優(yōu)化至關(guān)重要，為避免成本過(guò)高，可采用限額設(shè)計(jì)，但設(shè)置的額度要科學(xué)合理，所以必須做好前期的工程概算工作。應(yīng)進(jìn)行多方案比選，可采用價(jià)值工程法進(jìn)行多方案的比選，并對(duì)各方案進(jìn)行成本預(yù)測(cè)，從而確定最優(yōu)的組合方案，并確定產(chǎn)品目標(biāo)成本。在設(shè)計(jì)過(guò)程中，設(shè)計(jì)師須充分掌握目前市場(chǎng)所有材料，并結(jié)合材料的性能和特點(diǎn)選擇適用于相應(yīng)工程的材料，在保證工程質(zhì)量的同時(shí)能夠降低材料的成本。做好設(shè)計(jì)前的準(zhǔn)備工作，加強(qiáng)對(duì)施工場(chǎng)地實(shí)地考察，對(duì)施工場(chǎng)地周?chē)沫h(huán)境進(jìn)行了解，對(duì)一些在工程中可能出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)，這樣可以使得設(shè)計(jì)方案更具有實(shí)踐性。在全面考慮下對(duì)整個(gè)工程做出科學(xué)合理造價(jià)評(píng)估，盡量避免問(wèn)題出現(xiàn)。

2.3招投標(biāo)階段

在項(xiàng)目招標(biāo)階段，成本控制工作主要包括工程造價(jià)和工程量清單計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的確定，以此為后續(xù)選擇施工單位以及簽訂施工合同提供依據(jù)。工作人員在招投標(biāo)階段為了明確項(xiàng)目的整體性規(guī)劃，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的研究與分析，并項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行研究，以確定合適的施工單位，且應(yīng)認(rèn)真考察施工單位，并認(rèn)真制定合同條款，在符合法律法規(guī)及建筑標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的基礎(chǔ)上，結(jié)合公司要求，項(xiàng)目特點(diǎn)，市場(chǎng)環(huán)境等各方面因素，合同條款要具有可操作性，不能一味地照搬，要結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行編制，后期要做好合同管理，充分發(fā)揮合同的約束功能，減少后期的扯皮，推卸等事件的發(fā)生概率，在編制合同時(shí)，調(diào)動(dòng)各個(gè)部門(mén)配合參與，不能閉門(mén)造車(chē)，各員工可根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)及想法，提出相應(yīng)建議，開(kāi)會(huì)大家討論，可以將合理建議列入合同中。

2.4施工階段

嚴(yán)格把好材料關(guān)。材料費(fèi)用占到工程總成本的一半以上，控制好材料的價(jià)格，對(duì)控制材料成本至關(guān)重要，多跑、多問(wèn)，掌握不同時(shí)間、不同規(guī)格的成品、半成品原材料的市場(chǎng)價(jià)格，并做好價(jià)格的實(shí)時(shí)跟蹤，并建立價(jià)格信息體系，以便分析價(jià)格走勢(shì)，預(yù)防材料價(jià)格變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。做好材料質(zhì)量的監(jiān)管，嚴(yán)格篩選材料的進(jìn)貨渠道，維護(hù)材料渠道的正規(guī)性，達(dá)到質(zhì)量與價(jià)格的最有比，進(jìn)而強(qiáng)化成本節(jié)約?，F(xiàn)場(chǎng)建立嚴(yán)格的材料領(lǐng)料程序或其他管控模式，設(shè)立專(zhuān)門(mén)的材料管理部門(mén)，施工過(guò)程中嚴(yán)格監(jiān)管材料的使用量，避免材料的浪費(fèi)，尤其是鋼筋在加工過(guò)程中的浪費(fèi)。實(shí)施動(dòng)態(tài)管理機(jī)制，成本人員應(yīng)根據(jù)施工圖預(yù)算確定相應(yīng)的目標(biāo)成本。在項(xiàng)目施工過(guò)程中，將目標(biāo)成本進(jìn)行細(xì)分，先細(xì)分到每棟樓，再細(xì)分到每個(gè)樓層，目標(biāo)成本中應(yīng)考慮項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素及實(shí)施過(guò)程中已發(fā)生，待發(fā)生但未進(jìn)行確認(rèn)的材料調(diào)差、變更等，實(shí)際成本中的工程量應(yīng)認(rèn)真如實(shí)核證，并對(duì)實(shí)際施工過(guò)程中的各項(xiàng)事宜進(jìn)行認(rèn)真記錄，將實(shí)際成本與目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比，發(fā)現(xiàn)偏差及時(shí)進(jìn)行處理，縮小監(jiān)測(cè)周期，有利于尋求偏差原因，并應(yīng)及時(shí)梳理已發(fā)生成本和目標(biāo)成本的和，并提交相應(yīng)報(bào)告。

2.5結(jié)算階段

在竣工結(jié)算過(guò)程中，相關(guān)管理人員應(yīng)認(rèn)真核對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)，并整理好各項(xiàng)資料，以供后續(xù)階段使用。在項(xiàng)目結(jié)束后，應(yīng)認(rèn)真審核各部門(mén)與成本相關(guān)的資料，做好成本控制工作的事后控制。在成本核算過(guò)程中，為了更好地實(shí)現(xiàn)成本核算目標(biāo)，應(yīng)建立完善的成本核算制度體系，企業(yè)可根據(jù)自身特點(diǎn)，制定相應(yīng)的核算標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)范，以加強(qiáng)制度的有效性。成本核算對(duì)象的周期選擇應(yīng)正確，以利于更好地提升核算效率和質(zhì)量。成本核算完成后，企業(yè)應(yīng)認(rèn)真總結(jié)分析已完項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)，總結(jié)有效的管控手段，以為后續(xù)項(xiàng)目積累經(jīng)驗(yàn)。

3.全員成本控制措施

在成本管控過(guò)程中既要實(shí)施全過(guò)程管控，還應(yīng)實(shí)行全員管控。對(duì)于成本管理人員，應(yīng)具有扎實(shí)的基本功，多學(xué)習(xí)，完善知識(shí)體系，制定規(guī)范的規(guī)章制度，采用合理的成本管控方法，嚴(yán)把審核環(huán)節(jié)，應(yīng)充分了解施工方式和施工工藝，經(jīng)常到施工現(xiàn)場(chǎng)查看具體情況，跟蹤施工進(jìn)度，核準(zhǔn)實(shí)際工程量，掌握材料使用情況，做好結(jié)算審核和簽證審核。成本管控工作需要多部門(mén)多人員的參與，如在投資決策階段，需要營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)、銷(xiāo)售部門(mén)的協(xié)同，施工階段，需要工程部，設(shè)計(jì)部等多部門(mén)的參與，工程部加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)的管控，監(jiān)管工人的工作效率，監(jiān)管現(xiàn)場(chǎng)材料的使用情況，設(shè)計(jì)部門(mén)加強(qiáng)圖紙的審核，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，減少施工過(guò)程中的變更工作。為完善成本管理手段，應(yīng)制定相應(yīng)的規(guī)章制度，并做到令行禁止，讓大家有章可循，有章可依；采用合理的獎(jiǎng)罰機(jī)制，提高全員的成本管控意識(shí)，罰不是目的，目的是激勵(lì)大家能夠認(rèn)真履行職責(zé)，并要向員工宣貫各項(xiàng)制度，規(guī)則，審批流程等。

結(jié)語(yǔ)

各個(gè)階段的成本控制是否到位都會(huì)直接影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制結(jié)果，因此對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行全過(guò)程成本控制，包括：項(xiàng)目投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段以及結(jié)算階段。將成本管理滲透到各個(gè)階段，各個(gè)部門(mén)，在各個(gè)階段采取相應(yīng)的措施，提高成本管控效率，提高資金的利用率，減少資金的無(wú)效浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)真正意義上的成本控制，以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。

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作者：趙琳琳 史詠欣 單位：三亞學(xué)院