新收入準則下土地增值稅清算探討
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摘要：新收入準則的實施為土地增值稅清算工作帶來的新的影響。對土地增值稅清算的難點進行總結(jié)，有助于新收入準則作用的更好發(fā)揮。本文首先從“一房一價”，計稅收入確定難等方面出發(fā)，對新收入準則下土地增值稅清算難點進行了總結(jié)分析，并對新收入準則下土地增值稅清算難點的應對策略進行了創(chuàng)新設計，對提升土地增值稅清算的綜合質(zhì)量，具有重要積極意義。
關(guān)鍵詞：新收入準則；土地增值稅；清算難點
土地增值稅的清算是影響稅收工作總體質(zhì)量的關(guān)鍵性因素，在新收入準則實施的情況下，傳統(tǒng)的土地增值稅清算工作面臨著新的客觀環(huán)境。因此，對土地增值稅清算的難點進行總結(jié)研究，是很多稅收工作人員重點關(guān)注的問題。
一、新收入準則下土地增值稅清算難點
（一）“一房一價”，計稅收入確定難。在新收入準則實施的情況下，非直接銷售性質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品與直接銷售的房地產(chǎn)產(chǎn)品同時構(gòu)成了應征收土地增值稅的主體產(chǎn)品。根據(jù)187號文（國稅發(fā)〔2006〕187號，以下簡稱187號文）的規(guī)定，應用于職工的福利或激勵性質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，在進行轉(zhuǎn)移所有權(quán)的過程中，必須與銷售性質(zhì)的工作進行同等對待。市場價格是計稅的重要參考依據(jù)，根據(jù)市場的構(gòu)成情況進行平均價格的分析核算，并以此作為計稅確認的主要依據(jù)，可以為計稅收入的全面明確及有效管理提供完整的支持。從當前房地產(chǎn)銷售的情況來看，一房一價已經(jīng)成為普遍采用的方式，區(qū)域和戶型等多方面因素，同時構(gòu)成了對房地產(chǎn)產(chǎn)品的影響。受此種銷售方式的影響，計稅工作的不確定性因素較大。從直接銷售的房地產(chǎn)產(chǎn)品情況來看，開放商所受到的外部因素影響較多，促銷及關(guān)系戶等復雜因素的影響，使得購房群體受到價格優(yōu)惠因素的較大影響。在此種情況下，土地增值稅的稅基顯得尤為重要，正確的處理房地產(chǎn)商與購房群體的關(guān)系，是確保土地增值稅實現(xiàn)合理清算的基礎(chǔ)，但從目前的情況來看，折扣銷售的實施以及一房一價現(xiàn)象的持續(xù)存在，都使得土地增值稅的清算面臨較為復雜客觀環(huán)境的影響，在土地增值稅的清算固定尚不完善的情況下，清算業(yè)務的范圍及標準難以得到有效的明確，增加了計稅收入的確認難度。（二）虛開發(fā)票，調(diào)查取證難。目前，房地產(chǎn)企業(yè)多使用保工不包料的方式進行業(yè)務處置，虛開發(fā)票的問題缺乏有效的監(jiān)督，雖然法律對此有相關(guān)的規(guī)定，但在房地產(chǎn)企業(yè)切實利益的影響下，虛開發(fā)票等問題依然普遍存在，且難以進行有效的調(diào)查取證。舍近求遠是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用的方式，尤其對于外省原材料的購買以及現(xiàn)金的結(jié)算，都為虛開發(fā)票提供了一定的客觀條件。手工開具的大額發(fā)票是虛開發(fā)票的主要形式，在銷售方企業(yè)的正規(guī)性存在不足的情況下，虛開發(fā)票的調(diào)查取證工作無法得到有效的支持?，F(xiàn)有的一些房地產(chǎn)企業(yè)比較容易冒用其它機構(gòu)的名義進行發(fā)票的開具，尤其在防范稅務機關(guān)監(jiān)察性影響的情況下，代開發(fā)票問題的防控無法取得理想的成效。部分企業(yè)對于虛假購銷業(yè)務的負面影響認知存在不足，簡單的按照稅務機關(guān)的要求進行普通發(fā)票的開具，對于代開發(fā)票主體人員的身份及資質(zhì)核查存在不足，無法在勞務服務項目得到明確的情況下，實現(xiàn)對發(fā)票規(guī)范性的合理控制，最終導致虛假發(fā)票難以得到合理有效的辨識。187號文第四條第一款規(guī)定：“不能提供合法有效憑證的，不予扣除”，這一規(guī)定存在明顯的不合理問題，但變更這一規(guī)定，有可能提升購銷雙方偷漏稅的思想傾向。（三）虛構(gòu)工程項目和工作量，成本核實難。土地增值稅的清算工作主要建立在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本基礎(chǔ)之上，相關(guān)的成本核實工作存在一定的復雜性，對虛構(gòu)工程項目以及工作量的監(jiān)管，具備一定的困難。部分房地產(chǎn)企業(yè)的招待公關(guān)方面的費用支出較高，一旦出現(xiàn)入賬困難，則容易將這部分費用進行轉(zhuǎn)嫁處理。部分工程項目存在較為明顯的虛構(gòu)問題，尤其在工程的配套設施較為復雜的情況下，工程合同決算工作將十分困難，決算書真實性的監(jiān)管也無法得到有效處置。部分房地產(chǎn)開發(fā)群體和施工群體存在較大的共同利益，虛假招標等問題的監(jiān)管無法得到有效設置，業(yè)務量的考察分析單純的由內(nèi)部機構(gòu)完成，成本的核算很容易出現(xiàn)造假問題，當前的稅務工作者對于圖紙和概算等工作的基礎(chǔ)知識掌握情況不足，缺乏對輔助配套性質(zhì)工作的關(guān)注，導致與開放商或施工方關(guān)聯(lián)性較強的群體，難以在成本核實方面取得進展。
二、新收入準則下土地增值稅清算難點應對策略
（一）建立商品房的稅收預約定價機制。要結(jié)合新收入準則的最新要求，對土地增值稅清算的關(guān)聯(lián)方責任進行明確，尤其要對房地產(chǎn)商調(diào)整價格的權(quán)限進行有效的限制，并在物價管理部門的配合之下，靈活的進行納稅義務的明確，使稅收預約定價機制可以在較為理想的基礎(chǔ)條件下進行操作處置。要加強對開發(fā)商管理工作的關(guān)注，并對物價局的審批文件進行創(chuàng)新處置，使商品房產(chǎn)品的開發(fā)工作可以與房地產(chǎn)實際銷售情況相符合，為預收定價機制的科學調(diào)整提供幫助。要對基準價予以明確，并按照基準價的比例情況進行浮動限制情況的分析。要使用明碼標價的方式進行浮動幅度的處置，為預約定價機制的構(gòu)建提供更加明確的基礎(chǔ)條件。除此之外，一定要強化對房屋實際情況的研究，尤其要對地理位置和戶型等基礎(chǔ)性因素進行總結(jié)研究，使稅收預約定價機制的構(gòu)建能夠有效的結(jié)合商品房稅收管理方案的創(chuàng)新需要進行具體制定，要強化對稅務機構(gòu)申報性質(zhì)工作的關(guān)注，并對待開發(fā)產(chǎn)品的銷售價格備案進行完善，在房地產(chǎn)質(zhì)量等客觀因素正常的情況下，進行土地增值稅的精準計算，使稅收預約定價機制的構(gòu)建可以在法定依據(jù)充分明確的情況下，更好的實現(xiàn)對房產(chǎn)減值需求的優(yōu)化控制，為預約定價機制的高質(zhì)量運行提供幫助。（二）建立普通發(fā)票上網(wǎng)和強化銀行結(jié)算制度。要強化對金稅工程的關(guān)注，尤其要提升相關(guān)信息資源整合水平，結(jié)合當前互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)高速發(fā)展的有利條件對普通發(fā)票上網(wǎng)以及銀行結(jié)算制度體系進行合理構(gòu)建，使信息數(shù)據(jù)的管理應用價值可以得到優(yōu)化。要結(jié)合187號文的規(guī)定，對非法憑證進行有效的排除，并且在金融監(jiān)管機構(gòu)的配合之下，提升開發(fā)企業(yè)結(jié)算方式的合法性，為結(jié)算制度的規(guī)范化處理提供有利幫助。一定要強化對現(xiàn)金結(jié)算情況的重視，根據(jù)開發(fā)企業(yè)的資金調(diào)配及商品交易特點，制定銀行轉(zhuǎn)賬結(jié)算具體方案，為結(jié)算制度的明確識別和監(jiān)管機制的成熟構(gòu)建提供幫助。（三）實行工程項目預先申報和引入中介機構(gòu)鑒證制度。要結(jié)合新收入準則的具體要求，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程項目虛構(gòu)問題進行識別，為預算申報機制的構(gòu)建創(chuàng)造較為理想的基礎(chǔ)條件。在開發(fā)項目立項處理之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要對項目的明細進行精準的研究，尤其要對稅務機關(guān)的各方面需求進行識別判斷，使工程的名稱以及結(jié)算方式可以得到明確，更好的適應工程結(jié)算方式的創(chuàng)新需要，在進行中介機構(gòu)簽證制度設計的過程中，要對稅務機構(gòu)的委托權(quán)進行明確，使中介機構(gòu)可以更好的針對配套設置進行審計評估，并將審計所得結(jié)果進行備案處理，以便審計報告的應用性價值可以得到更加有效的開發(fā)。
三、結(jié)語
結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的成熟程度進行土地增值稅的清算管理，有助于清算質(zhì)量的整體優(yōu)化。從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗來看，土地增值稅清算工作會在一定程度上構(gòu)成對房地產(chǎn)市場的抑制性影響。因此，對土地增值稅清算工作進行創(chuàng)新改良，并配以清算覆蓋率管控的相關(guān)措施，可以為土地增值稅清算工作的改良提供高水平的支持，更好的實現(xiàn)新收入準則的重要價值。
參考文獻
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作者:黃宣 單位:廣州海洋地質(zhì)調(diào)查局