网站首页
教育杂志
CSSCI期刊 北大期刊 CSCD期刊 统计源期刊 知网收录期刊 维普收录期刊 万方收录期刊 SCI期刊(美)
医学杂志
CSSCI期刊 北大期刊 CSCD期刊 统计源期刊 知网收录期刊 维普收录期刊 万方收录期刊 SCI期刊(美)
经济杂志
CSSCI期刊 北大期刊 CSCD期刊 统计源期刊 知网收录期刊 维普收录期刊 万方收录期刊 SCI期刊(美)
金融杂志
CSSCI期刊 北大期刊 CSCD期刊 统计源期刊 知网收录期刊 维普收录期刊 万方收录期刊 SCI期刊(美)
管理杂志
CSSCI期刊 北大期刊 CSCD期刊 统计源期刊 知网收录期刊 维普收录期刊 万方收录期刊 SCI期刊(美)
科技杂志
CSSCI期刊 北大期刊 CSCD期刊 统计源期刊 知网收录期刊 维普收录期刊 万方收录期刊 SCI期刊(美)
工业杂志
CSSCI期刊 北大期刊 CSCD期刊 统计源期刊 知网收录期刊 维普收录期刊 万方收录期刊 SCI期刊(美)
SCI杂志
中科院1区 中科院2区 中科院3区 中科院4区
全部期刊
公務(wù)員期刊網(wǎng) 精選范文 房產(chǎn)論文范文

房產(chǎn)論文精選(九篇)

前言:一篇好文章的誕生,需要你不斷地搜集資料、整理思路,本站小編為你收集了豐富的房產(chǎn)論文主題范文,僅供參考,歡迎閱讀并收藏。

房產(chǎn)論文

第1篇:房產(chǎn)論文范文

信息化技術(shù)的發(fā)展,對(duì)各行各業(yè)都帶來(lái)了一定的沖擊,當(dāng)然,對(duì)于房產(chǎn)檔案管理也是如此。信息技術(shù)在房產(chǎn)檔案管理中的應(yīng)用,給傳統(tǒng)房產(chǎn)檔案管理帶來(lái)挑戰(zhàn)的同時(shí),也給房產(chǎn)檔案的管理帶來(lái)了重大影響。

1.1促進(jìn)檔案管理理念的轉(zhuǎn)變

隨著信息技術(shù)理念日益深入人心,人們對(duì)于信息技術(shù)的依賴度也越來(lái)越高,如今,信息技術(shù)改變了我們的生活、工作和學(xué)習(xí)方式,人類的活動(dòng)已經(jīng)無(wú)法離開(kāi)信息技術(shù)。信息技術(shù)對(duì)房產(chǎn)檔案管理造成了重要影響,促使房產(chǎn)檔案管理者轉(zhuǎn)變?cè)瓉?lái)的管理理念,加大信息化投入力度,向著信息化方向發(fā)展。

1.2促進(jìn)紙質(zhì)檔案向電子檔案的轉(zhuǎn)變

房產(chǎn)檔案以紙質(zhì)檔案為主,管理過(guò)程中存在一些問(wèn)題。隨著信息技術(shù)的應(yīng)用,要將紙質(zhì)檔案轉(zhuǎn)化為電子檔案,實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)檔案管理的數(shù)字化。電子檔案的檔案資源進(jìn)入信息網(wǎng)絡(luò),可以進(jìn)行資源共享;對(duì)于檔案中保存的錄音、錄像檔案,也可以采用轉(zhuǎn)錄卡設(shè)備,轉(zhuǎn)錄成數(shù)字文件,存入計(jì)算機(jī)中;對(duì)于檔案中的照片、圖片檔案,可以采用掃描儀進(jìn)行掃描,將掃描的內(nèi)容儲(chǔ)存在電腦里,紙質(zhì)檔案向電子檔案發(fā)展,使用、管理起來(lái)更加便捷,促進(jìn)了檔案管理工作的順利開(kāi)展。

1.3實(shí)現(xiàn)檔案管理的網(wǎng)絡(luò)化

計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)是信息時(shí)代的最好體現(xiàn),它的應(yīng)用,使原來(lái)的存儲(chǔ)信息的方式發(fā)生了深刻的變化。使用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù),人們可以不受任何時(shí)限進(jìn)行溝通、交流,辦公中使用互聯(lián)網(wǎng),大大提高了工作效率;在房產(chǎn)檔案管理工作中應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng),進(jìn)行檔案信息的交換。近年來(lái),隨著電子政務(wù)的推廣、電子文件的普及,可以利用網(wǎng)絡(luò),對(duì)房產(chǎn)電子檔案的信息進(jìn)行收集、整理、鑒定、保管及使用等;把計(jì)算機(jī)技術(shù)與檔案管理工作相結(jié)合,促進(jìn)檔案管理信息的豐富,提高了采集信息的準(zhǔn)確度;建立數(shù)字檔案館,使房產(chǎn)檔案的管理實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化。提高房產(chǎn)檔案管理的效率。

1.4促進(jìn)檔案管理人員知識(shí)結(jié)構(gòu)多元化

信息技術(shù)在房產(chǎn)檔案管理中的應(yīng)用,要求檔案管理人員掌握檔案專業(yè)知識(shí)的同時(shí),還要熟悉信息化建設(shè)。檔案現(xiàn)代化的管理,離不開(kāi)通信技術(shù)和電子計(jì)算機(jī)技術(shù),像多媒體、光盤(pán)存儲(chǔ)、網(wǎng)絡(luò)管理、信息安全管理等高新技術(shù)。房產(chǎn)檔案管理人員要想適應(yīng)信息時(shí)代檔案管理的需求,就要不斷學(xué)習(xí)信息技術(shù),不斷鞏固和發(fā)展自我,不斷提高自身綜合素質(zhì)。

1.5有利于檔案資源利用實(shí)現(xiàn)社會(huì)化

房產(chǎn)檔案管理的目的是讓人們更好的利用檔案資料,因此,要利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù),實(shí)現(xiàn)檔案信息資源共享。企業(yè)可以建立一個(gè)企業(yè)網(wǎng)站,專門(mén)管理檔案,利用技術(shù)、人才的優(yōu)勢(shì),開(kāi)發(fā)可公開(kāi)的檔案資源,使用者可以在網(wǎng)上直接查詢檔案目錄,查閱自己所需檔案內(nèi)容;也可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)宣傳企業(yè)的檔案管理工作,開(kāi)展信息咨詢服務(wù)。

2促進(jìn)房產(chǎn)信息化管理的建議

2.1建立房產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)

為了促進(jìn)房產(chǎn)信息化管理,就要建立房產(chǎn)檔案管理系統(tǒng),這個(gè)系統(tǒng)的建立是以滿足信息化需求為前提的。要應(yīng)用數(shù)據(jù)庫(kù)、超文本技術(shù)及元數(shù)據(jù)等現(xiàn)代化信息技術(shù),開(kāi)發(fā)出具有分析和決策功能的檔案管理系統(tǒng),支持瀏覽、存儲(chǔ)、檔案的收集、檢索、檢閱管理、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等,同時(shí)為使用者提供網(wǎng)上服務(wù),滿足房產(chǎn)檔案一體化管理的需要。

2.2加強(qiáng)安全管理

2.2.1確保電子檔案的安全

為了保證電子檔案歸檔的安全管理,就要與信息部門(mén)合作,對(duì)于各類文件如何歸檔做出規(guī)定,從信息技術(shù)管理著手,確保檔案的安全性。

2.2.2做好房產(chǎn)檔案的保密工作

在信息化的房產(chǎn)檔案管理過(guò)程中,要制定相關(guān)的保密制度,根據(jù)檔案的重要程度可分為絕密保護(hù)、機(jī)密保護(hù)及一般保護(hù)三種類型。

2.3注重各部門(mén)的協(xié)作

信息部門(mén)主要負(fù)責(zé)信息技術(shù)平臺(tái),提供相關(guān)的信息、技術(shù)支持;技術(shù)部門(mén)負(fù)責(zé)信息的收集、開(kāi)發(fā);房產(chǎn)檔案管理部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)檔案的整理、歸檔。要想實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)檔案管理的一體化,就要理順這三個(gè)部門(mén)之間的協(xié)作關(guān)系,檔案的管理要與企業(yè)的整體流程相統(tǒng)一,打破傳統(tǒng)檔案管理的界限,實(shí)現(xiàn)文件檔案一體化管理。

2.4掌握現(xiàn)代信息技術(shù)

房產(chǎn)檔案管理工作要跟上時(shí)代的步伐,充分運(yùn)用現(xiàn)代化信息技術(shù)手段,加大信息技術(shù)設(shè)備的投入。同時(shí),檔案管理的工作人員,要不斷學(xué)習(xí),調(diào)整知識(shí)結(jié)構(gòu),掌握扎實(shí)的檔案專業(yè)知識(shí)、了解相關(guān)的法律法規(guī)知識(shí),同時(shí)還要學(xué)習(xí)先進(jìn)的信息技術(shù),以滿足檔案管理工作的需求。

3結(jié)語(yǔ)

第2篇:房產(chǎn)論文范文

【論文摘要】隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)財(cái)政收入的重要來(lái)源之一,但也給稅收征管帶來(lái)了很大的困難。文章就近幾年伴房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的較為嚴(yán)重的稅款流失現(xiàn)象做了分析,并對(duì)改進(jìn)稅收征管工作提出了相應(yīng)的建議。

【論文關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管

房地產(chǎn)稅收是國(guó)家和地方政府財(cái)政收入的一個(gè)重要組成部份。近年來(lái),房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量和地方稅收新的稅源增長(zhǎng)點(diǎn),其稅收征管也日益成為了稅務(wù)部門(mén)關(guān)注的重點(diǎn)和難點(diǎn)。由于其范圍廣、稅費(fèi)項(xiàng)目繁多、重復(fù)課稅、稅負(fù)不公、收入分散且隱蔽性強(qiáng),給稅收征管帶來(lái)了很多的困難。漏征漏管的多,稅收流失嚴(yán)重,已成為制約產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“瓶頸”。以北京為例,2007年北京市地稅部門(mén)共清繳歷年稽查欠稅4.59億元,其中房地產(chǎn)行業(yè)就達(dá)2.56萬(wàn)元,占欠稅總量的55.8%。本文根據(jù)房地產(chǎn)稅收征管問(wèn)題的成因,針對(duì)如何解決這些問(wèn)題進(jìn)行了初步探討,以期進(jìn)一步規(guī)范和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的現(xiàn)狀和問(wèn)題

1、相關(guān)的稅收法規(guī)制度不完善

據(jù)了解,我國(guó)現(xiàn)行的有關(guān)房地產(chǎn)稅收方面的權(quán)威大法還是1951年頒布實(shí)施的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》,盡管后來(lái)根據(jù)不同的歷史時(shí)期做過(guò)各種各樣的補(bǔ)充和修改,但作為上位法已經(jīng)不能滿足現(xiàn)實(shí)社會(huì)的變化和需求,尤其是我國(guó)財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度、財(cái)產(chǎn)登記制度不健全,而私人財(cái)產(chǎn)登記制度還沒(méi)有明確的法律規(guī)定。房產(chǎn)、土地、戶籍等有關(guān)管理部門(mén)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的協(xié)作配合不夠,影響了稅收征管的力度,造成財(cái)產(chǎn)稅收的流失。同時(shí)目前在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有諸環(huán)節(jié)涉及到的稅(費(fèi))種有10多個(gè),相關(guān)的稅收政策正在不斷的修訂完善中,政策變化快難以掌握。

2、房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識(shí)不強(qiáng)

一方面,有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對(duì)稅收政策學(xué)習(xí)不夠、理解不透。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多數(shù)都是在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)后,注冊(cè)登記的,財(cái)務(wù)人員就地聘請(qǐng),開(kāi)發(fā)企業(yè)的股東也只是房地產(chǎn)行業(yè)的行家里手,對(duì)稅收法規(guī)和政策了解不多、學(xué)習(xí)不多,加上工程開(kāi)發(fā)前期投入較大,資金周轉(zhuǎn)較緊,造成了企業(yè)欠交稅款情況較為普遍。另一方面,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般具有一定社會(huì)背景和社會(huì)活動(dòng)能力,他們?yōu)榱俗非蟾哳~利潤(rùn),利用其自身影響力和擁有的各種社會(huì)資源干擾和影響著房地產(chǎn)稅收的征管。因此,他們?cè)诙愂丈贤悄芡祫t偷,能逃則逃,“勇”于以身試法,納稅意識(shí)比一般的納稅人更差。

3、財(cái)務(wù)管理比較混亂

在房地產(chǎn)企業(yè),不做賬、做假賬、記流水賬、賬務(wù)混亂等現(xiàn)象普遍存在。還有些房地產(chǎn)公司不按規(guī)定設(shè)置賬簿;將部分收入或預(yù)收賬款直接存入老板私人賬戶,不及時(shí)在會(huì)計(jì)上反映該部分收入,或?qū)⑵浠烊肫渌鶃?lái)賬戶;將預(yù)繳的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等記入預(yù)繳年度的扣除項(xiàng)目,違背了配比原則,減少了企業(yè)當(dāng)年的利潤(rùn);與往來(lái)單位交叉攤計(jì)費(fèi)用,將對(duì)方成本費(fèi)用在本企業(yè)賬上反映,虛增成本費(fèi)用,偷逃稅款;多頭開(kāi)戶,隱瞞收入。這些不規(guī)范的會(huì)計(jì)核算,為其偷漏稅提供了方便,加大了稅務(wù)稽查的難度。

4、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目難以管理

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房屋的開(kāi)發(fā),要涉及規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、房管等部門(mén)。但是目前這些部門(mén)相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài),遇到問(wèn)題不能及時(shí)解決,必須召開(kāi)部門(mén)問(wèn)的協(xié)調(diào)會(huì)議才可解決,缺乏相應(yīng)的激勵(lì)制約手段,未能實(shí)現(xiàn)信息共享,難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。使得一些房地產(chǎn)企業(yè)有機(jī)可乘,造成國(guó)家稅款的大量流失。

5、稅務(wù)征管能力不強(qiáng)

一是稽查人員配備不足,業(yè)務(wù)水平有待提高,稽查工作效率不高,查處力度不強(qiáng),違規(guī)違法行為得不到及時(shí)糾正,也在一定程度上助長(zhǎng)了違規(guī)者的僥幸心理。其次是稅務(wù)部門(mén)出于扶植企業(yè)發(fā)展、維護(hù)稅源的考慮,征管力度較弱,對(duì)于發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為,持“仁慈”心理,處罰較弱,以補(bǔ)代罰,以罰代刑,處罰決定得不到嚴(yán)格執(zhí)行,往往流于形式。第三是行業(yè)征管手段滯后。目前,許多地方對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管還處于“粗放”階段,特別是征管手段上還不能適應(yīng)科學(xué)化、精細(xì)化管理的要求,信息共享難、操作處理慢。

二、加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的措施

1、完善相關(guān)稅收政策

我們要針對(duì)房地產(chǎn)稅收政策的一些缺陷,加大改進(jìn)力度,力求每項(xiàng)政策科學(xué)、合理、可操作性強(qiáng),不留漏洞。對(duì)自用沒(méi)有同類可比價(jià)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè),要求其提供法定評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估證明嚴(yán)格界定拆遷補(bǔ)償費(fèi),建立拆遷補(bǔ)償費(fèi)列支的管理和審批制度;制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建筑安裝計(jì)稅成本的基準(zhǔn)定額,加強(qiáng)審核、管理力度,有效堵塞偷逃稅漏洞。

2、提高納稅意識(shí)

一個(gè)良好的納稅企業(yè)服務(wù)體系和精心策劃而有目標(biāo)的稅法宣傳活動(dòng),對(duì)促進(jìn)納稅企業(yè)守法至關(guān)重要。為了促進(jìn)自覺(jué)守法。稅務(wù)機(jī)關(guān)必須通過(guò)良好的宣傳方法向納稅企業(yè)提供持之以恒、公正、禮貌和快捷的服務(wù)。宣傳方法應(yīng)該是通俗簡(jiǎn)明,達(dá)到即使是沒(méi)有受過(guò)多少教育的納稅人也能夠理解。同時(shí)稅務(wù)人員對(duì)不同的納稅人應(yīng)采取不同的方法來(lái)宣傳稅法、規(guī)章、規(guī)定和通告,以便提高其遵章守法水平,從而減少對(duì)稅收的誤解。把申報(bào)納稅變成公民的自覺(jué)行為。還有加強(qiáng)稅務(wù)的信息化建設(shè)。隨著現(xiàn)代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,稅務(wù)機(jī)關(guān)不但可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)獲取企業(yè)和個(gè)人房地產(chǎn)方面的信息,為稅收征管其他環(huán)節(jié)提供基礎(chǔ),而且可以通過(guò)與銀行等其他相關(guān)部門(mén)的聯(lián)網(wǎng)了解納稅人的收入及經(jīng)營(yíng)情況。而納稅人也可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)獲得多數(shù)納稅相關(guān)信息。尤其是電子郵件的廣泛使用可大大縮小征納雙方之間的交往成本。可見(jiàn),實(shí)現(xiàn)信息化管理對(duì)于稅收征管的各個(gè)環(huán)節(jié),都有促進(jìn)作用。

3、加大房地產(chǎn)稅收稽查力度

為了防止房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅漏稅,稽查人員在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展檢查時(shí),應(yīng)做好以下工作:第一,實(shí)行主查人責(zé)任制,明確職責(zé),加大考核力度。第二,每年都應(yīng)重點(diǎn)安排若干戶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為重點(diǎn)檢查對(duì)象,在開(kāi)展全面性的稅收檢查基礎(chǔ)上,分析、剖析加強(qiáng)稅收管理的對(duì)策和措施,提出有效的辦法和建議。第三,加大對(duì)存量房交易完稅憑證的檢查力度,依法追繳應(yīng)納稅。對(duì)違法行為,要加大曝光和懲罰力度。第四,各稅種檢查相結(jié)合,加強(qiáng)對(duì)實(shí)行核定征收方式的納稅人的稽查力度。國(guó)稅、地稅、財(cái)政、金融、審計(jì)等機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)聯(lián)手配合,互通營(yíng)業(yè)稅、所得稅及其他稅種的納稅評(píng)估情況,相互印證,聯(lián)合開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)的重點(diǎn)、交叉稽查。

4、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收一體化

在房地產(chǎn)稅收征管工作中,各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門(mén)應(yīng)以存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收征管工作為切入點(diǎn),主動(dòng)與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門(mén)取得聯(lián)系,建立有效的協(xié)作機(jī)制,加強(qiáng)信息溝通,整合征管資源,優(yōu)化納稅服務(wù)。首先,各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門(mén)應(yīng)與房地產(chǎn)管理部門(mén)建立緊密的工作聯(lián)系,充分利用房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記信息,建立、健全房地產(chǎn)稅收稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫(kù),并根據(jù)變化情況及時(shí)更新稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫(kù)的信息;定期將稅源數(shù)據(jù)庫(kù)的信息與房地產(chǎn)稅收征管信息進(jìn)行比對(duì),查找漏征稅款,建立催繳制度,及時(shí)查補(bǔ)稅款。其次要開(kāi)展科技創(chuàng)新,開(kāi)發(fā)“房地產(chǎn)稅費(fèi)一體化管理”軟件,多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息。同時(shí)建立健全部門(mén)間的協(xié)調(diào)與配合機(jī)制,明確部門(mén)職責(zé)。

5、提高稅務(wù)征管能力

一是要提高稽查人員的業(yè)務(wù)水平和政治素質(zhì)。要在人員錄用上力爭(zhēng)吸收一些專業(yè)水平較高的人才,并定時(shí)組織培訓(xùn)和學(xué)習(xí),提高工作效率;同時(shí)對(duì)稽查人員加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)和職業(yè)道德方面的教育。二是改進(jìn)征管手段,提高科技含量。要不斷提高房地產(chǎn)稅收征管的科技含量,在稅務(wù)機(jī)關(guān)之間、部門(mén)之間、稅企之間充分實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)、信息共享??捎煞康禺a(chǎn)稅收一體化管理領(lǐng)導(dǎo)小組或政府信息管理部門(mén)牽頭,在政府共享平臺(tái)上搭建“房地產(chǎn)稅收一體化管理信息共享系統(tǒng)”,規(guī)劃、國(guó)土、房管、財(cái)政、稅務(wù)等部門(mén)相關(guān)信息要實(shí)現(xiàn)共享。同時(shí)加大以票管稅力度,全面推廣使用電腦版建安、不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。

【參考文獻(xiàn)】

[1]趙晉林:當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)稅制中存在的主要問(wèn)題[J].涉外稅務(wù),2004(4).

[2]韓雪:我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的博弈分析[J].稅務(wù)研究,2005(5).

第3篇:房產(chǎn)論文范文

關(guān)鍵詞:太原住宅消費(fèi)者特征;購(gòu)買(mǎi)力分析;住宅消費(fèi)偏好;購(gòu)房影響因素

2009年,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎成了以住房消費(fèi)者為主導(dǎo)的市場(chǎng),即滿足消費(fèi)者的居住需求。從消費(fèi)者角度分析,房地產(chǎn)市場(chǎng)分類有:①按產(chǎn)權(quán)分為大產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)和沒(méi)產(chǎn)權(quán);②按價(jià)位分為高檔、中檔和低檔;③按適用人群分為:適于老年人的老年公寓,適于青年人的中小戶型,適于中年人的較大戶型和適于有錢(qián)人的別墅。

1太原的住宅消費(fèi)者的主要特征

1.1消費(fèi)者年齡分析

消費(fèi)者年齡段可分為兩部分:①30歲,大概占所有消費(fèi)者的60%;②30歲以上,即40歲~55歲左右,大約占全部消費(fèi)者的40%。太原住宅消費(fèi)者主要以年輕人和中年人為主。包括本地購(gòu)房者和外地購(gòu)房者,購(gòu)房的目的主要為自己居住,即自住型需求為主。

1.2消費(fèi)者家庭結(jié)構(gòu)與職業(yè)分析

60%的消費(fèi)者屬于成家有孩子的家庭,40%的消費(fèi)者屬于參加工作不久即將結(jié)婚的年輕人。多數(shù)以工薪階層為主,即有穩(wěn)定的收入者。

1.3購(gòu)房目的分析

56%的消費(fèi)者有子女且子女正在上學(xué),購(gòu)房目的在于改善自己的居住環(huán)境,約20%的消費(fèi)者屬于未婚,他們購(gòu)房混合了兩種目的:改善居住和結(jié)婚用房。

2消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力狀況分析

總價(jià):消費(fèi)者能承受的購(gòu)房主流總價(jià)在40萬(wàn)~50萬(wàn)之間。

從消費(fèi)者的普遍心理來(lái)講,消費(fèi)者的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力應(yīng)該要超過(guò)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

單價(jià):消費(fèi)者能承受的購(gòu)房主流單價(jià)在4000元/m2~5000元/m2之間。

約20%的消費(fèi)者能夠接受相對(duì)更高的房?jī)r(jià),10%的消費(fèi)者傾向更低的房?jī)r(jià)。

面積:消費(fèi)者普遍傾向的購(gòu)房面積在80m2~130m2之間。

中小戶型最受消費(fèi)者青睞。準(zhǔn)備結(jié)婚的年輕人選擇70m2~90m2,有孩子的家庭選擇100m2~130m2。轉(zhuǎn)貼于中國(guó)中國(guó)-3太原消費(fèi)者住宅消費(fèi)偏好分析

3.1樓型偏好

35%的消費(fèi)者愿意多層,45%的消費(fèi)者能夠接受小高層,20%的消費(fèi)者傾向于高層?!靶睦砥谩辈⒉皇琴?gòu)買(mǎi)的唯一決定因素,消費(fèi)者還要考慮自己的購(gòu)買(mǎi)能力和實(shí)際需求。

3.2戶型與空間面積偏好

戶型:較偏好兩室類和三室類。40%的消費(fèi)者較喜歡兩室類,50%的消費(fèi)者較喜歡三室類,喜歡一室類和四室類的消費(fèi)者占消費(fèi)者數(shù)量的10%左右。具體戶型是:兩室一廳一衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)。

空間:比較偏好大臥室和大客廳。

3.3付款方式

現(xiàn)在的高房?jī)r(jià),消費(fèi)者選擇按揭貸款的付款方式稍高于消費(fèi)者選擇一次性付款和分期付款的比率。這取決于消費(fèi)者自身的經(jīng)濟(jì)狀況和收入情況。

3.4城區(qū)偏好

現(xiàn)在太原市南面發(fā)展比較迅速,大部分人在高新區(qū)上班,消費(fèi)者傾向于在南城買(mǎi)房,可以離工作地點(diǎn)近些。

3.5其他偏好

供暖方式:地暖作為一種新型的采暖方式,以其舒適、節(jié)能、健康、環(huán)保等多項(xiàng)優(yōu)勢(shì)成為了令消費(fèi)者青睞的供暖產(chǎn)品。

4影響太原消費(fèi)者購(gòu)房的主要因素

4.1地段和價(jià)格

價(jià)格是影響消費(fèi)者購(gòu)房的最主要因素,太原的經(jīng)濟(jì)水平處于中等偏上,消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)能力有限,住房?jī)r(jià)格的影響力比較大。隨著現(xiàn)在房?jī)r(jià)的上漲,大部分消費(fèi)者會(huì)考慮自己的實(shí)際承受能力,這對(duì)于剛參加工作的大學(xué)畢業(yè)生尤為明顯,他們還沒(méi)有穩(wěn)定的收入和完善的福利,價(jià)格考慮最多。其次是地段,消費(fèi)者傾向于就近孩子上學(xué)、工作單位,交通便利,商業(yè)發(fā)達(dá)的地理位置。

4.2手續(xù)問(wèn)題

這其實(shí)就是相當(dāng)于為房子買(mǎi)保險(xiǎn),消費(fèi)者購(gòu)房要求是大產(chǎn)權(quán),也就是人們常說(shuō)的大紅本?!按蠹t本”,其規(guī)定的產(chǎn)權(quán)可以上市交易、抵押貸款,產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)因此就能得到保障。而民間所說(shuō)的“小紅本”,是區(qū)、縣政府發(fā)給集體土地上建設(shè)房屋的房屋所有人的產(chǎn)權(quán)證。按照國(guó)家現(xiàn)行規(guī)定,這種“小紅本”規(guī)定的產(chǎn)權(quán)在集體組織成員之間可以轉(zhuǎn)讓,但不能自由上市交易、不能抵押貸款。鑒于此種情況,消費(fèi)者買(mǎi)房時(shí),會(huì)把產(chǎn)權(quán)問(wèn)題也列入考慮范圍之內(nèi)。

綜上所述,房地產(chǎn)市場(chǎng)以消費(fèi)者為主導(dǎo),即如果房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格合理,消費(fèi)者有支付能力購(gòu)買(mǎi),消費(fèi)者又有意愿進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng),那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易才得以進(jìn)行及完成。房地產(chǎn)的發(fā)展問(wèn)題,無(wú)論是地方政府還是房地產(chǎn)企業(yè),甚至于一些住房銷售的中介及媒體,不要總是打住房消費(fèi)者的主意,不要以為用幾句煽動(dòng)性語(yǔ)言就會(huì)讓這些住房消費(fèi)者俯首帖耳,順從地進(jìn)入市場(chǎng),而是要看看其房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格合理不合理,產(chǎn)品質(zhì)量如何,要學(xué)會(huì)分析消費(fèi)者的心理。希望每一個(gè)住房的消費(fèi)者都成為自己決策的主人,希望每一個(gè)住房消費(fèi)者可以通過(guò)各種合理的方式、渠道來(lái)獲得相應(yīng)的信息。

參考文獻(xiàn)

第4篇:房產(chǎn)論文范文

摘要:房地產(chǎn)的銷售價(jià)格依賴于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,在金融危機(jī)背景下加強(qiáng)管理實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)以上五類成本的控制能力及控制效果,可分為可控成本和不可控成本。介紹有效控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可控成本的方法。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;成本控制

隨著世界金融風(fēng)暴對(duì)我國(guó)影響的深入,社會(huì)公眾對(duì)房?jī)r(jià)下調(diào)給予了很大的期望,廣大需求者繼續(xù)持幣觀望,購(gòu)買(mǎi)行為也繼續(xù)向后推遲,這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨較大的困境。房地產(chǎn)的銷售價(jià)格依賴于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,加強(qiáng)管理實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成

1.1土地成本

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)離不開(kāi)土地,作為稀缺資源,國(guó)家一直嚴(yán)格控制土地出讓一級(jí)市場(chǎng)。前幾年出臺(tái)的土地儲(chǔ)備、土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓方面的政策的實(shí)施使地價(jià)不斷上漲;近幾年又因宏觀調(diào)控、信貸緊縮的影響,各地土地招標(biāo)拍賣掛牌市場(chǎng)不斷出現(xiàn)流拍的情況。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況,掌握市場(chǎng)數(shù)據(jù),爭(zhēng)取以客觀合理的價(jià)格取得土地。具體在競(jìng)買(mǎi)過(guò)程中,應(yīng)認(rèn)真研究土地管理部門(mén)招標(biāo)掛牌拍賣文件及出讓合同文本,做好土地可能成交價(jià)的分析工作,應(yīng)特別注意土地在形成熟地之前的拆遷成本。同時(shí)為防范風(fēng)險(xiǎn),根據(jù)預(yù)控的原則,在競(jìng)拍前要為自己確定一個(gè)包括拆遷成本在內(nèi)的可承受的心理價(jià)位。分析土地可能成交價(jià)與可承受的心理價(jià)位時(shí)宜采用房地產(chǎn)估價(jià)中的土地估價(jià)方法。

1.2建筑與安裝費(fèi)用

建筑與安裝成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主要組成部分,是開(kāi)發(fā)建設(shè)的所有建筑物的土建、安裝、裝飾、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用之和。建筑與安裝成本的控制可分招投標(biāo)合同價(jià)管理、建設(shè)中造價(jià)管理及項(xiàng)目結(jié)算管理三個(gè)階段。招投標(biāo)合同價(jià)管理是建筑與安裝成本控制的重點(diǎn),這也體現(xiàn)了預(yù)控的重要性。首先應(yīng)根據(jù)工程定額及工程類別等確定項(xiàng)目預(yù)算;然后在招投標(biāo)過(guò)程中根據(jù)建筑市場(chǎng)、建材市場(chǎng)的供需情況,在預(yù)算的基礎(chǔ)上調(diào)整為招投標(biāo)底價(jià);最后根據(jù)投標(biāo)方在招投標(biāo)過(guò)程中的競(jìng)爭(zhēng)情況確定中標(biāo)者,并確定合同造價(jià)。建造中造價(jià)管理是在工程建設(shè)過(guò)程中采用合理的管理手段控制建筑與安裝成本支出的過(guò)程。因在建設(shè)工程承包合同中規(guī)定有變更條款及工期、質(zhì)量等方面的獎(jiǎng)罰條款,所以合同造價(jià)并不就是建筑與安裝成本。

1.3政府規(guī)制費(fèi)

房地產(chǎn)行業(yè)的主要工作對(duì)象除購(gòu)房者外就是政府各有關(guān)部門(mén)。政府規(guī)制費(fèi)也是開(kāi)發(fā)成本的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)界所謂“靠政策吃飯”所講的也就是政府規(guī)制費(fèi)的管理。政府規(guī)制費(fèi)主要包括項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、消防、環(huán)保、施工等手續(xù)辦理過(guò)程中應(yīng)向政府各有關(guān)部門(mén)交納的費(fèi)用。各項(xiàng)費(fèi)用的交納都有各級(jí)政府的文件規(guī)定。在這一階段工作過(guò)程中,正處于項(xiàng)目前期,開(kāi)發(fā)企業(yè)尚未取得預(yù)售資格、很難取得銀行貸款,資金壓力很大。這時(shí)能夠利用各項(xiàng)政府優(yōu)惠政策,免交、緩交各項(xiàng)費(fèi)用,不僅能減輕資金壓力,還節(jié)省了貸款利息等財(cái)務(wù)費(fèi)用。

1.4配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本

配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出,即在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生,可計(jì)入土地、房屋開(kāi)發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用,如鋼爐房、居委會(huì)、派出所、幼兒托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。

1.5間接費(fèi)用

間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用,包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷、建設(shè)資金貸款利息等。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)以上五類成本的控制能力及控制效果,可分為可控成本和不可控成本。

2控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的措施

2.1努力做好房地產(chǎn)投資決策

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)決策階段的基本特征是智力化或知識(shí)密集性,決策工作是成本控制的關(guān)鍵,因?yàn)闆Q策階段產(chǎn)生的決策結(jié)果是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的使用功能、基本實(shí)施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優(yōu)劣將直接影響整個(gè)成本控制。投資決策成本控制的關(guān)鍵是建立成本控制目標(biāo)。決策階段的成本控制是事前控制,由于決策階段影響項(xiàng)目投資的程度最高,因此在決策階段就應(yīng)對(duì)項(xiàng)目投資成本進(jìn)行預(yù)測(cè),建立成本控制目標(biāo)體系,確定投資控制目標(biāo)。對(duì)于投資決策階段的成本控制目標(biāo)就是投資估算,投資估算的準(zhǔn)確與否,是決定決策階段成本控制的關(guān)鍵。投資估算是擬開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究報(bào)告的重要組成部分,是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)之一。

2.2做好設(shè)計(jì)階段成本控制

控制建設(shè)工程成本,首先應(yīng)從設(shè)計(jì)開(kāi)始,因?yàn)樵O(shè)計(jì)是工程項(xiàng)目付諸實(shí)施的龍頭,是工程建設(shè)的靈魂,是控制基本建設(shè)投資規(guī)模,提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響程度達(dá)70%—90%。設(shè)計(jì)階段工作水平的標(biāo)低,設(shè)計(jì)質(zhì)量的高低,不僅影響到施工階段投資的多少,而且也影響到項(xiàng)目建成投產(chǎn)以后經(jīng)濟(jì)效益的高低。規(guī)劃設(shè)計(jì)的考慮,要圍繞商品住宅銷售的市場(chǎng)和利潤(rùn)的大小來(lái)研究,如高層、多層的比例要合理,容積率高,設(shè)計(jì)平面組合好,將會(huì)使產(chǎn)品銷售好,從而經(jīng)濟(jì)效益也高。因而要保證設(shè)計(jì)的質(zhì)量,盡量減少施工期間的洽商變更,就必須采取有力措施,切實(shí)加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的工程成本管理。其措施,主要是以下幾個(gè)方面:加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的經(jīng)濟(jì)論證;實(shí)行限額設(shè)計(jì);實(shí)行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法;加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作。

2.3在企業(yè)內(nèi)部引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制

積極引進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,在承發(fā)包上實(shí)行招投標(biāo),是實(shí)現(xiàn)成本控制工作的重點(diǎn)。把競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引入全過(guò)程投資控制,在相對(duì)平等的條件下進(jìn)行招標(biāo)承包,擇優(yōu)挑選工程承包公司、設(shè)計(jì)單位、施工單位和材料設(shè)備供應(yīng)單位。實(shí)踐證明:引進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制,實(shí)行工程招投標(biāo),推行公平、公正、公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng),是降低工程造價(jià),縮短建設(shè)工期、保證工程質(zhì)量的有效措施。同時(shí),還是實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰,選擇理想的建筑企業(yè)作為合作伙伴,杜絕承發(fā)包領(lǐng)域的腐敗行為的有效手段。通過(guò)設(shè)計(jì)招投標(biāo)優(yōu)選設(shè)計(jì)方案,為工程造價(jià)控制創(chuàng)造了良好的開(kāi)端,同樣,施工招投標(biāo),可以選擇報(bào)價(jià)合理,施工方案先進(jìn),技術(shù)力量強(qiáng),工期短的施工企業(yè),為工程進(jìn)度、質(zhì)量和投資控制打下了良好的基礎(chǔ)。另外通過(guò)公平競(jìng)爭(zhēng),可達(dá)到優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì),使人員、機(jī)械和材料的安排更加合理;提高了工程質(zhì)量,加快工程進(jìn)度,縮短了工期,促進(jìn)了銷售,加快了建設(shè)資金的回籠,從而達(dá)到降低工程造價(jià)的目的。

參考文獻(xiàn)

[1]陳溥才,郭鎮(zhèn)寧.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究與方案優(yōu)化策略[M].北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2005:168-181.

第5篇:房產(chǎn)論文范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);稅收;籌劃

0前言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及到的稅收優(yōu)惠政策主要有:

(1)營(yíng)業(yè)稅:

企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股,參與接受投資方利潤(rùn)分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征營(yíng)業(yè)稅。

將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者,用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為,免征營(yíng)業(yè)稅。

房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物,免征營(yíng)業(yè)稅。

(2)土地增值稅:

建造普通住宅增值率未超過(guò)20%,則免征土地增值稅。

因國(guó)家建設(shè)需要,依法征用收回的房地產(chǎn),免征土地增值稅。

以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng),聯(lián)營(yíng)方以房地產(chǎn)作價(jià)入股或作為聯(lián)營(yíng)的條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到所投資的聯(lián)營(yíng)企業(yè)中,免征土地增值稅。

一方提供土地,一方提供資金,合作建房,建房后按比例分房自用的行為,對(duì)于房屋所產(chǎn)生的土地增值,免征土地增值稅。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),開(kāi)發(fā)完成后,向客戶收取代建收入的行為,免征土地增值稅。

在兼并企業(yè)中,對(duì)于被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的行為,免征土地增值稅。

對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí),可以免征土地增值稅。

個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房,經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn),凡居住滿5年以上的,免予征收土地增值稅;居住滿3年未滿5年的,減半征收土地增值稅;居住未滿3年的,按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。自1999年8月1日起,對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅,在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免土地增值稅。

我們可以利用國(guó)家的稅收優(yōu)惠政策來(lái)進(jìn)稅收籌劃提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

1變房地產(chǎn)銷售為投資

按照現(xiàn)行稅法規(guī)定,以不動(dòng)產(chǎn)投資入股,參與接受投資方的利潤(rùn)分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不繳營(yíng)業(yè)稅,而且自2003年1月1日起,對(duì)于以不動(dòng)產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為,不再繳納營(yíng)業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展稅收籌劃提供了空間。如果房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)方是具備一定條件的企業(yè)或公司,則可以考慮先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股,再向購(gòu)買(mǎi)方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。例如:甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),2007年度商品房銷售收入為2億元,按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為1.6億元,如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬(wàn)元,繳納營(yíng)業(yè)稅1000萬(wàn)元,城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加100萬(wàn)元。而如果甲企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議,甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資,稍后再以20000萬(wàn)元的價(jià)格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán),則可以合法地免除了1000萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅和100萬(wàn)元的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。同時(shí),為了調(diào)動(dòng)購(gòu)買(mǎi)方乙企業(yè)參與籌劃的積極性,甲企業(yè)可以作出一些讓步,給予乙企業(yè)一定的利益補(bǔ)償,但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款1100萬(wàn)元為限。

2利用土地增值稅的稅收優(yōu)惠進(jìn)行稅務(wù)籌劃

稅法規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,如果增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%,免予征收土地增值稅。同時(shí)規(guī)定,納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,應(yīng)分別核算增值額;未分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的,其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。在分別核算的情況下,如果能把普通住宅的增值額控制在扣除項(xiàng)目金額的20%以內(nèi),從而免繳土地增值稅,則可以減輕稅負(fù)。

例如:甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),2007年度商品房銷售收入為2億元,其中普通住宅的銷售額為1.15億元,豪華住宅的銷售額為8500萬(wàn)元。按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為1.6億元,其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為1.0億元,豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為6000萬(wàn)元。

(1)如果不分開(kāi)核算(納稅人應(yīng)該了解當(dāng)?shù)厥欠裨试S不分開(kāi)核算),該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為:

增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例為:(20000-16000)÷16000×100%=25%

適用30%稅率。應(yīng)繳納土地增值稅=(20000-16000)×30%=1200(萬(wàn)元)

(2)如果分開(kāi)核算,該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為:

普通住宅:增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例為:(11500-10000)÷10000×100%=15%,增值額與可扣除額低于20%,享受免稅優(yōu)惠。

豪華住宅:增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例為:(8500-6000)÷6000×100%=41.67%,適用30%稅率,應(yīng)繳納土地增值稅=(8500-6000)×30%=750(萬(wàn)元)。

分開(kāi)核算合計(jì)共交750萬(wàn)元,比不分開(kāi)核算交1200萬(wàn)元少交450萬(wàn)元。

3合理定價(jià)的籌劃

依據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定,“納稅人建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過(guò)本細(xì)則第七條(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的免征土地增值稅;增值額超過(guò)項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。”企業(yè)可利用20%這一臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃。設(shè)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)待售標(biāo)準(zhǔn)住宅,除營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育附加外的扣除項(xiàng)目金額為A,銷售房?jī)r(jià)總額為X,營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育附加為5.5%X,如果企業(yè)要享受起征點(diǎn)優(yōu)惠,那么最高售價(jià)只能為X=(1+20%)(A+5.5%X),解得X=1.2848A,企業(yè)在這一價(jià)格水平下,既可享受起征點(diǎn)的照顧又可獲得較大利潤(rùn)。如果售價(jià)低于X,雖能享受起征點(diǎn)優(yōu)惠,但利潤(rùn)較低。如果企業(yè)欲通過(guò)提高售價(jià)達(dá)到增加收益的目的,此時(shí)按增值率在50%以下的稅率即30%的稅率繳納土地增值說(shuō),對(duì)企事業(yè)來(lái)說(shuō)只有當(dāng)價(jià)格提高的部分超過(guò)繳納的土地增值稅和新增值的營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育附加時(shí),提價(jià)才有利可圖。假設(shè)售價(jià)提高Y,X為增值率20%時(shí)的售價(jià),則新的價(jià)格為(X+Y),新增營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育附加為5%×(1+7%+3%)Y=5.5%Y,扣除項(xiàng)目金額為A+5.5×(X+Y),假設(shè)增值率雖大于20%但小于50%,增值額為:(X+Y)-A-5.5%×(X+Y)。土地增值稅為:30%×(X+Y-A-5.5%X-5.5%Y)。企業(yè)欲使提價(jià)所帶來(lái)的收益超過(guò)新增的稅負(fù)而增加收益為30%×(X+Y-A-5.5%X-5.5%Y)+5.5%Y。

甲房地產(chǎn)公司建成并待售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,當(dāng)?shù)赝愖≌氖袌?chǎng)售價(jià)在11000萬(wàn)元到14000萬(wàn)元之間,已知取得土地使用權(quán)的金額為3000萬(wàn)元,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為5000萬(wàn)元,利息支出不能提供金融機(jī)構(gòu)的證明,也不能按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)?,?dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%。通過(guò)選擇籌劃方案可在保證售價(jià)較低的情況下,少納土地增值稅,增加企業(yè)利潤(rùn)。上述案例中除營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育附加外的可扣除項(xiàng)目金額為:3000+5000+(3000+5000)×10%+(3000+5000)×20%=10400(萬(wàn)元),從而形成以下兩個(gè)方案:

方案1:公司既享受起征點(diǎn)優(yōu)惠,又獲得最高利潤(rùn),則最高售價(jià)為10400×1.2848=13361.92(萬(wàn)元),此時(shí)獲利為:(13361.92-10400-13361.92×5.5%)=2227.0144(萬(wàn)元)。當(dāng)價(jià)格在11000萬(wàn)元至13361.92萬(wàn)元之間時(shí),雖售價(jià)上升獲利將逐漸增加,但都要小于等于2227.0144萬(wàn)元。方案2:公司想通過(guò)提高售價(jià)再多獲收益,則提價(jià)至少要大于:Y>30%×(X+Y-A-5.5%X-5.5%Y)+5.5%Y。則提價(jià)要大于1009.84(萬(wàn)元)。即房地產(chǎn)總售價(jià)至少要超過(guò)1009.84+13361.92=14371.76(萬(wàn)元),此時(shí)提價(jià)才會(huì)增加企業(yè)總收益,否則提價(jià)只會(huì)導(dǎo)致總收益減少。所以,當(dāng)市場(chǎng)房?jī)r(jià)在11000萬(wàn)元至14000萬(wàn)元之間時(shí),公司應(yīng)選擇13361.92萬(wàn)元作為房產(chǎn)銷售價(jià)格??梢?jiàn)企業(yè)在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí),通過(guò)合理定價(jià)進(jìn)行納稅籌劃,完全可使自己保持較低價(jià)格并獲得較高的利潤(rùn)。

銷售價(jià)格的定價(jià)策略,是房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的一個(gè)非常重要的方法,這不僅對(duì)土地增值稅會(huì)產(chǎn)生影響,同時(shí)對(duì)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅等,都有重大影響。

4設(shè)立獨(dú)立核算的銷售公司

上面的介紹,說(shuō)明了如何通過(guò)控制和降低房地產(chǎn)銷售時(shí)的銷售價(jià)來(lái)降低土地增值稅負(fù)擔(dān)的問(wèn)題。但是其局限性在于往往要制定稍低的價(jià)格。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將企業(yè)的銷售部門(mén)分離出來(lái),設(shè)立為獨(dú)立核算的房地產(chǎn)銷售子公司,則房地產(chǎn)企業(yè)既能夠以比較高的價(jià)格實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的銷售,同時(shí)又能夠合理地降低企業(yè)的土地增值稅負(fù)擔(dān)。甲企業(yè)(以下均不考慮加計(jì)扣除20%因素)原計(jì)劃以2400元/平方米的價(jià)格出售5000平方米的房產(chǎn),扣除項(xiàng)目金額為840萬(wàn)元,同理可知增值率為42.86%,企業(yè)需繳納土地增值稅108萬(wàn)元,還需要繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅2400×5000×5%=60(萬(wàn)元),城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加60×(7%+3%)=6(萬(wàn)元),印花稅忽略不計(jì),合計(jì)繳納稅款174萬(wàn)元,企業(yè)的稅后凈利潤(rùn)為186萬(wàn)元。而如果甲企業(yè)設(shè)立獨(dú)立核算的銷售子公司,甲企業(yè)首先將該商品房以2000元/平方米的價(jià)格銷售給該銷售公司,銷售公司再以2400元/平方米的價(jià)格對(duì)外銷售,則對(duì)于甲企業(yè)而言,仍然無(wú)需繳納土地增值稅,利潤(rùn)為160萬(wàn)元,但是需要繳納營(yíng)業(yè)稅50萬(wàn)元,城建稅及教育附加5萬(wàn)元,稅后利潤(rùn)為105萬(wàn)元;其銷售子公司實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)200萬(wàn)元,因非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),不能加計(jì)20%扣除,且不能享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率20%之內(nèi)免稅政策,需繳納營(yíng)業(yè)稅(2400-2000)×5000×5%=10(萬(wàn)元),城建稅及教育費(fèi)附加1萬(wàn)元,共計(jì)11萬(wàn)元。其增值率為(1200-1000-11)÷(1000+11)=18.69%,需繳納土地增值稅為:(1200-1000-11)×30%=56.7(萬(wàn)元),其稅后凈利潤(rùn)為132.3萬(wàn)元,甲公司和銷售子公司共計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)237.3萬(wàn)元,通過(guò)設(shè)立銷售子公司比原銷售計(jì)劃多實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)51.3萬(wàn)元。

5通過(guò)周密項(xiàng)目投資策劃進(jìn)行稅收籌劃

第6篇:房產(chǎn)論文范文

本文通過(guò)介紹美國(guó)(MAI)估價(jià)體系在最高最佳使用分析及三種主要估價(jià)方法(市場(chǎng)比較法、收益法和成本法)等方面的操作辦法,結(jié)合案例分析,試圖比較中美兩國(guó)估價(jià)體系和方法的不同之處,希望能給讀者帶來(lái)一些啟示。

關(guān)鍵詞:最高最佳使用;假設(shè)空地;價(jià)外支付:“大尾款”;功能減值;外部減值

1.最高最佳使用分析的定義

最高最佳使用分析是要尋找到一種最合理、最可能的用途,并使得標(biāo)的物業(yè)價(jià)值達(dá)到最大。物業(yè)是否達(dá)到最高最佳使用應(yīng)從以下四個(gè)角度去衡量:

技術(shù)上可能(PhysicallyPossible);

法律上允許(LegallyPermissible);

經(jīng)濟(jì)上可行(EconomicFeasibility);

最大產(chǎn)出性(MaximallyProductive)

“技術(shù)上可能”,主要分析土地上可以建造怎樣的建筑物,以及在已有建筑物的情況下,在技術(shù)上是否可能對(duì)現(xiàn)有建筑物用途進(jìn)行改建。這部分包括分析物業(yè)建筑物、地塊、位置、建造規(guī)范的限制、通達(dá)性可及性等方面。

“法律上允許”,主要分析在法律層面上,任何法律法規(guī)以及城市規(guī)劃對(duì)物業(yè)的土地用途或建筑物用途的特別限制,分析這些限制對(duì)物業(yè)的影響究竟是正面的還是負(fù)面的,分析將來(lái)是否有可能取消或更改這些限制,以及分析這些可能的調(diào)整是否會(huì)對(duì)物業(yè)價(jià)值有所影響。

“經(jīng)濟(jì)上可行”,主要分析物業(yè)在財(cái)務(wù)上是否可行,測(cè)算物業(yè)是空地或假設(shè)為空地時(shí),土地回報(bào)減去費(fèi)用的值是否為正;如果土地上有建筑物,在考慮了各種費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)的情況下,物業(yè)的凈現(xiàn)值是否為正。另外,在物業(yè)用途轉(zhuǎn)變、翻新、改造(Conversion,Renovation,Alternation,簡(jiǎn)稱CRA)的情況下,這些CRA是否可行。只有當(dāng)進(jìn)行CRA后物業(yè)的價(jià)值減去CRA的成本費(fèi)用超過(guò)物業(yè)現(xiàn)狀價(jià)值時(shí),進(jìn)行CRA才在經(jīng)濟(jì)上可行。

在美國(guó)的估計(jì)體系中,比較強(qiáng)調(diào)最高最佳使用時(shí)點(diǎn)的問(wèn)題,即,某種用途在現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)上是經(jīng)濟(jì)上不可行的,但通過(guò)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展和供求變化的預(yù)測(cè),該種用途可能在未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)上可行。例如,一塊待開(kāi)發(fā)的空地由于位置比較偏遠(yuǎn),現(xiàn)在如果開(kāi)發(fā)成住宅的話并不可行,然而通過(guò)分析市場(chǎng)以及推測(cè)未來(lái)的趨勢(shì),可以得知由于相鄰城鎮(zhèn)發(fā)展迅速,該地區(qū)將在未來(lái)3年內(nèi)成為新興住宅區(qū),到那時(shí)如果開(kāi)發(fā)成住宅在經(jīng)濟(jì)上會(huì)變得可行,且收益豐厚。那么,該物業(yè)的最高最佳用途為保留空地狀態(tài),待三年后開(kāi)發(fā)成住宅。當(dāng)然,在預(yù)測(cè)市場(chǎng)時(shí)必須考慮風(fēng)險(xiǎn),否則會(huì)影響對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的判斷,在分析經(jīng)濟(jì)可行性,選取收益率時(shí)也應(yīng)該充分考慮風(fēng)險(xiǎn)因素。另外,這在很大程度上受到兩國(guó)體制以及市場(chǎng)情況的差異的影響,最高最佳使用時(shí)點(diǎn)的問(wèn)題在兩國(guó)的應(yīng)用完全不同,這些差異將在后面章節(jié)介紹。

“最大產(chǎn)出性”,這方面評(píng)判的目的是為了發(fā)掘物業(yè)本身的潛能,要求判斷物業(yè)在滿足以上三點(diǎn)的同時(shí),在何種狀態(tài)下,其價(jià)值能夠達(dá)到最大。對(duì)于空地和假設(shè)空地的情況而言,需要考慮最大利用開(kāi)發(fā)密度、開(kāi)發(fā)最合適的產(chǎn)品等方面的要求;對(duì)于已開(kāi)發(fā)的物業(yè),應(yīng)判定其現(xiàn)時(shí)情況與在假設(shè)空地時(shí)確定的最理想的情況是否匹配。如不匹配,應(yīng)在繼續(xù)開(kāi)發(fā)、翻修、轉(zhuǎn)換用途以及拆除重建等多重操作渠道種進(jìn)行論證和選擇。

2.兩國(guó)最高最佳使用分析的區(qū)別原因

美國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最佳分析是與其市場(chǎng)基礎(chǔ)扎實(shí)的特點(diǎn)相適應(yīng)的,美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟,各種房地產(chǎn)交易頻繁、交易量大,參與者眾多,而且房地產(chǎn)各項(xiàng)不同權(quán)利都可以成為轉(zhuǎn)讓交易的內(nèi)容,比如抵押貸款中的抵押權(quán)可以轉(zhuǎn)讓(貸款人可以將還款人的分期付款權(quán)益轉(zhuǎn)讓給第三方,這也是住房貸款證券化的基礎(chǔ))房地產(chǎn)作為一種商品或投資的渠道,其任何可能創(chuàng)造價(jià)值的環(huán)節(jié)都可能被發(fā)掘出來(lái),并被實(shí)現(xiàn)。這也就是最高最佳使用的意義所在。

相比之下,國(guó)內(nèi)與美國(guó)在此項(xiàng)分析的實(shí)際內(nèi)涵上有很大不同,其主要原因有:

1)土地制度不同:

在國(guó)內(nèi),由于土地所有者是國(guó)家,所有房地產(chǎn)的土地都是以劃撥、出讓或轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)(即長(zhǎng)期租賃)方式被使用。這樣一來(lái),相比美國(guó)的土地制度,中國(guó)的土地使用更會(huì)受到出讓合同中出讓條件的限制。由于國(guó)家所有,因此對(duì)土地的各種使用必然需要得到所有人的同意,土地建設(shè)開(kāi)發(fā)時(shí)是如此,在開(kāi)發(fā)建成房地產(chǎn)后的使用也是如此。

在中國(guó)如果房地產(chǎn)要改變用途,在規(guī)劃許可的情況下,還會(huì)涉及政府的土地管理部門(mén)對(duì)出讓金的征收。土地出讓金有關(guān)政策的規(guī)定在增加土地用途變更程序的復(fù)雜性之外,還會(huì)帶來(lái)業(yè)主成本的增加。而且由于土地出讓政策比較有地域性的特點(diǎn),操作的口徑不夠清晰,標(biāo)準(zhǔn)不夠透明,使得這部分成本的預(yù)測(cè)存在不確定性,使變更土地用途工作增加風(fēng)險(xiǎn)。

在美國(guó)土地私有制度下,土地僅受到規(guī)劃的限制,相對(duì)而言,土地用途的變更就簡(jiǎn)單明晰,最高最佳使用分析的意義就比較重要。而在國(guó)內(nèi)此項(xiàng)工作既困難、所涉及增加成本的測(cè)算又不確定,因此相對(duì)缺少實(shí)際意義。

2)土地規(guī)劃水平不同

中國(guó)的土地規(guī)劃水平較低,比較粗放,缺少完整的、針對(duì)性的規(guī)劃設(shè)定。由于對(duì)土地利用的詳細(xì)規(guī)劃設(shè)定得不夠細(xì)致,而且一旦設(shè)定后往往更新的周期又比較長(zhǎng)。這樣一來(lái),政府規(guī)劃部門(mén)對(duì)土地的使用規(guī)定就比較嚴(yán)格,不會(huì)輕易改變土地用途,不會(huì)輕易調(diào)整規(guī)劃。而一旦需要調(diào)整,所涉及的程序和審批又特別復(fù)雜、困難,使得有改建、改造(改變土地用途)需求的業(yè)主也很難得到規(guī)劃的批準(zhǔn)。

3)房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)不同

我國(guó)只有土地的一級(jí)市場(chǎng),二級(jí)市場(chǎng)尚未形成。在中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)受到的限制遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)美國(guó),比如,劃撥土地上的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓先需要經(jīng)過(guò)土地出讓程序,純土地也還不能直接轉(zhuǎn)讓,一般只能以在建工程的形式(在滿足已投資25%的條件下)轉(zhuǎn)讓,而且轉(zhuǎn)讓對(duì)象也有限制(只能是相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商)因此在中國(guó)首先不存在純粹的土地交易市場(chǎng),其次在建工程的交易受到一定限制,再次作為完整的房地產(chǎn),在轉(zhuǎn)讓中不同類型房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓對(duì)象也有限制,比如,工業(yè)房地產(chǎn)的受讓人只能是企業(yè),私人不能受讓。

因此,不同類型房地產(chǎn)市場(chǎng)有各自不同參與者,使得市場(chǎng)的參與程度相對(duì)較低。不象美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng),投資者能自由參與到各種類型房地產(chǎn)市場(chǎng)中,形成成熟、廣泛的市場(chǎng)基礎(chǔ)。這樣也使得房地產(chǎn)市場(chǎng)中對(duì)土地資源的利用得到充分競(jìng)爭(zhēng),達(dá)到最高最佳。而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠發(fā)達(dá),基本上土地市場(chǎng)還屬于壟斷市場(chǎng),競(jìng)爭(zhēng)不夠充分,對(duì)土地資源的利用效率還比較低下,所謂“最高最佳使用”的需求也還不明顯。

3.最高最佳用途的分析

美國(guó)估價(jià)體系在進(jìn)行最高最佳用途分析時(shí),需要判斷土地在假設(shè)空地的情況下,何種用途是其最高最佳用途,以及地上建筑物是否需要改造、翻修或改變用途來(lái)達(dá)到其最高最佳用途。

空地

在土地為空地時(shí),需要分析市場(chǎng)上的供求情況,判斷怎樣利用該空地能使其價(jià)值最大。

假設(shè)空地

何謂假設(shè)空地?當(dāng)土地上已經(jīng)建有建筑物,但是我們估價(jià)前提是假設(shè)建筑物需被拆除,稱為假設(shè)空地。此時(shí)土地的價(jià)值是來(lái)自于對(duì)其價(jià)值最有利的用途,而不一定是其現(xiàn)時(shí)用途。所以,假設(shè)空地時(shí)的最高最佳使用分析需要解決的問(wèn)題是,如果假設(shè)土地是空地,它將被用做何種用途,以及土地上的建筑物應(yīng)在何時(shí)被開(kāi)發(fā)、開(kāi)發(fā)成何種用途的物業(yè)能使它現(xiàn)在的價(jià)值最大。

如果地上有需被拆除建筑物,并且其土地作為空地時(shí)的價(jià)值減去拆除成本大于原房地產(chǎn)整體價(jià)值的時(shí)候,可以將物業(yè)假設(shè)為空地,消除拆除建筑物對(duì)整體價(jià)值的影響,以及判斷并消除是否存在外部減值(ExternalObsolescence,在中國(guó)的估價(jià)教材中稱為外部折舊,但它在本質(zhì)上不是一種折舊,而是由于物業(yè)與外部環(huán)境、使用功能上不匹配而造成的物業(yè)價(jià)值的折損。關(guān)于這方面的內(nèi)容,將在成本法一章中討論),并判斷在特定用途下土地價(jià)值達(dá)到最大。

地上已有建筑物

如果地上的建筑物不會(huì)使整體物業(yè)遭受價(jià)值損失時(shí),即整體物業(yè)的價(jià)值大于或等于假設(shè)空地時(shí)的價(jià)值減去拆除成本,最高最佳使用的分析就將研究的問(wèn)題轉(zhuǎn)化為,為了達(dá)到最高最佳用途,是否需要對(duì)物業(yè)進(jìn)行翻新、轉(zhuǎn)換用途或改造。這時(shí),衡量的標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益,以及物業(yè)對(duì)未來(lái)的使用者提供經(jīng)濟(jì)利益的能力。判定物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益,具體的講,就是指未來(lái)租金和占有率水平達(dá)到穩(wěn)定時(shí),建筑物對(duì)整個(gè)物業(yè)價(jià)值提升的程度;對(duì)物業(yè)翻新、轉(zhuǎn)換用途、改造甚至是拆除的可行性以及具體應(yīng)在何時(shí)進(jìn)行這些措施。

另外,在某些情況下,可以不需要對(duì)物業(yè)進(jìn)行翻修或改變用途就能使它達(dá)到最高最佳使用。比如說(shuō),擴(kuò)大或限制物業(yè)的功能來(lái)達(dá)到產(chǎn)出最大,或者是重新定位產(chǎn)品,把它定位到不同的細(xì)分市場(chǎng)或消費(fèi)群體上去。

例如,在一個(gè)低于最高可用容積率并且有剩余土地尚未開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目中,繼續(xù)開(kāi)發(fā)住宅,充分利用未用足的容積率,可以提升物業(yè)整體價(jià)值;把原先全天營(yíng)業(yè)的餐廳,改為只在晚上高峰時(shí)段開(kāi)業(yè)也可以提高其價(jià)值等。

在地上已有建筑物的前提下,物業(yè)的最高最佳用途通??梢苑譃橐韵滤膫€(gè)類別:1)現(xiàn)狀;2)改建建筑物:包括維修維護(hù)、翻新以及轉(zhuǎn)換用途(必須在經(jīng)濟(jì)上可行);3)拆除建筑物(當(dāng)土地價(jià)值減去拆除成本大于現(xiàn)狀價(jià)值,或大于改建后價(jià)值減去改建成本時(shí),拆除建筑物在經(jīng)濟(jì)上可行)4)臨時(shí)用途:指物業(yè)現(xiàn)在的用途雖然與規(guī)劃用途不符合,但是如果拆除并重建成規(guī)劃用途或者改建成規(guī)劃用途的話,其建成的規(guī)劃用途的價(jià)值減去拆除并重建的成本或者改建成本小于其現(xiàn)狀價(jià)值,這時(shí)保持現(xiàn)狀用途成為物業(yè)的最高最價(jià)用途。但是由于現(xiàn)狀用途與規(guī)劃用途不符,這種用途又被稱為臨時(shí)用途。

將要開(kāi)發(fā)的物業(yè)

評(píng)估一個(gè)將要開(kāi)發(fā)的物業(yè)在某種用途下的價(jià)值,要了解市場(chǎng)上最需要哪種產(chǎn)品,所以需要對(duì)市場(chǎng)供求情況進(jìn)行深入的分析。

本質(zhì)上來(lái)講,分析將要開(kāi)發(fā)物業(yè)的最高最佳用途與分析地上已有建筑物建筑物業(yè)的最高最佳用途很相似。因?yàn)?,該物業(yè)規(guī)劃將要開(kāi)發(fā)的用途不一定是其最高最佳的用途,由此引起的外部減值就會(huì)降低物業(yè)的價(jià)值。

4.房地產(chǎn)市場(chǎng)與最高最佳使用分析的關(guān)系

從以上的介紹中,我們可以發(fā)現(xiàn),最高最佳用途的分析必須緊密地和市場(chǎng)聯(lián)系在一起,因?yàn)樽罡咦罴咽褂梅治鍪且鉀Q如何為標(biāo)的物業(yè)尋找最高最佳用途的問(wèn)題,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析需要考慮的問(wèn)題包括標(biāo)的物市場(chǎng)供求情況、競(jìng)爭(zhēng)情況、潛在消費(fèi)者和終端使用者情況及未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)等。所以,對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析、判斷以及預(yù)測(cè)應(yīng)是融入在最高最佳使用分析的過(guò)程中的。房地產(chǎn)分析應(yīng)從宏觀和微觀兩方面入手來(lái)分析市場(chǎng)的供求關(guān)系。

宏觀分析應(yīng)從市場(chǎng)總體的角度出發(fā),通過(guò)分析人口、收入、就業(yè)等方面的信息,來(lái)顯示市場(chǎng)占有和吸收的情況。

微觀分析研究標(biāo)的物業(yè)或競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)在市場(chǎng)上的消化情況,從而研究該細(xì)分市場(chǎng)中的供求關(guān)系,以及市場(chǎng)消化情況。

它們之間相互聯(lián)系的橋梁是最高最佳使用的四個(gè)評(píng)判條件,即技術(shù)上可能、法律上允許、經(jīng)濟(jì)上可行和最大產(chǎn)出性。

5.最高最佳使用分析與傳統(tǒng)估價(jià)方法間的聯(lián)系

除了我們所提到的,最高最佳使用分析應(yīng)作為傳統(tǒng)估價(jià)方法的基礎(chǔ)和前提,最高最佳使用分析還應(yīng)該應(yīng)用到傳統(tǒng)估價(jià)方法測(cè)算具體價(jià)值中去。比如說(shuō):

在市場(chǎng)比較法中,可比案例土地在假設(shè)空地情況下的最高最佳用途和已開(kāi)發(fā)建筑物的最高最佳用途,應(yīng)分別與評(píng)估對(duì)象的最高最佳用途一致。

在成本法中,土地的可比案例必須與評(píng)估對(duì)象在假設(shè)空地的情況下的最高最佳用途一致。

6.最高最佳使用分析舉例

在某商業(yè)繁華地區(qū)現(xiàn)有一幢10年前建造的住宅物業(yè)(建筑面積1000平方米,占地面積1000平方米)計(jì)劃進(jìn)行重新改造。目前在市場(chǎng)上,該地段同類型的新住宅單價(jià)是10000元平方米,該地段新增商業(yè)物業(yè)的單價(jià)是30000元平方米。該建筑物翻新成住宅的成本為500萬(wàn)元,若重建成商業(yè)用房的話,需要拆除成本200萬(wàn)元和重建成本1800萬(wàn)元,若翻新改建成商業(yè)物業(yè)需要1000萬(wàn)元,翻新后可實(shí)現(xiàn)的售價(jià)為22000元平方米。與此同時(shí),相同用途、相同容積率的空地在市場(chǎng)上的售價(jià)為3000元平方米。問(wèn),怎樣才能使該建筑達(dá)到最高最佳用途?

若作為空地出售,可實(shí)現(xiàn)的價(jià)值是售價(jià)減拆除成本:

1000平方米×3000元平方米-200萬(wàn)元=100萬(wàn)元;

若繼續(xù)用作住宅用途,但需要進(jìn)行翻新時(shí),可實(shí)現(xiàn)的價(jià)值是售價(jià)減翻新成本:

10000元平方米×1000平方米-500萬(wàn)元=500萬(wàn)元

若改變其用途成商業(yè),并重新改建現(xiàn)有建筑物時(shí),可實(shí)現(xiàn)價(jià)值是售價(jià)減改建成本:

22000元平方米×1000平方米-1000萬(wàn)元=1200萬(wàn)元

若拆除現(xiàn)有建筑,重新開(kāi)發(fā)成商業(yè)物業(yè)時(shí),可實(shí)現(xiàn)價(jià)值是售價(jià)減拆除、重新開(kāi)發(fā)成本:

30000元平方米×1000平方米-200萬(wàn)元-1800萬(wàn)元=1000萬(wàn)元

所以該物業(yè)的最高最佳用途為改變其現(xiàn)狀住宅用途,改建成商業(yè)用途,并加以翻修。

雖然這只是一個(gè)簡(jiǎn)單的例子,我們發(fā)現(xiàn),最高最佳使用分析的本質(zhì)是比較容易理解的,但是該例子所省略了的市場(chǎng)宏觀和微觀分析,正是最高最佳使用分析的基礎(chǔ)內(nèi)容。

7.差異與啟示

在介紹了美國(guó)估價(jià)體系中最高最佳使用分析的一些內(nèi)容后,回顧美國(guó)估價(jià)體系中最高最佳使用分析在實(shí)務(wù)中的應(yīng)用,我們歸納了幾點(diǎn)差異之處:

兩國(guó)體制的差異造成了最高最佳使用分析應(yīng)用的不同:由于美國(guó)土地實(shí)行私有化,并且土地交易發(fā)生得相當(dāng)頻繁。在這種完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)里,每個(gè)投資者都希望自己的投資能夠得到最大的收益,所以對(duì)于他們投資的產(chǎn)品來(lái)說(shuō),如何最大化地挖掘物業(yè)的潛在價(jià)值就成為了投資者最迫切的要求。

在國(guó)內(nèi),由于土地制度在根本上與美國(guó)不同,土地受到了全方位的限制。對(duì)于最高最佳使用分析來(lái)說(shuō),待開(kāi)發(fā)的物業(yè)又必須受到規(guī)劃限制條件的控制,受到法律法規(guī)的約束,這無(wú)疑縮小了最高最佳使用分析的施展舞臺(tái)。在國(guó)內(nèi),最高最佳使用分析在房地產(chǎn)投資咨詢領(lǐng)域更能發(fā)揮其作用,比如說(shuō),開(kāi)發(fā)商在獲得土地后,可以在滿足所有限制條件的情況下,選擇開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品種類、開(kāi)發(fā)的規(guī)模,來(lái)滿足價(jià)值最大的要求。

對(duì)于市場(chǎng)微觀的分析重視程度不同:在美國(guó)的估價(jià)體系中,最高最佳使用分析必須是基于市場(chǎng),來(lái)源于市場(chǎng)的,這一點(diǎn)應(yīng)該得到我們的重視。

我們?cè)诠纼r(jià)過(guò)程中,的確有部分內(nèi)容是闡述宏觀市場(chǎng)走向的,但是到了微觀層面,市場(chǎng)分析就顯得比較單薄。在美國(guó)體系中,對(duì)于市場(chǎng)的分析不僅通過(guò)市場(chǎng)分析從宏觀角度看市場(chǎng),更通過(guò)可銷售性分析從微觀角度出發(fā),比如需求分析中的人口分析方面來(lái)說(shuō),一些美國(guó)的估價(jià)人員從一個(gè)社區(qū)的用水量來(lái)推算這個(gè)社區(qū)的人口。雖然說(shuō)這樣的方法由于數(shù)據(jù)來(lái)源的問(wèn)題,在中國(guó)并不可行,但是我們完全可以從適合我國(guó)國(guó)情的方面入手研究人口數(shù)量和人口變化,比如說(shuō),我們可以利用我國(guó)戶籍制的特點(diǎn),通過(guò)社區(qū)的居委會(huì)來(lái)了解當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的人口及其變化情況等。

再比如,就收益率的選取來(lái)說(shuō),我們采用的是安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的理論做法,其中風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值部分一般都是憑借估價(jià)師的感覺(jué)和積累取值的,該部分的取值是否能夠反應(yīng)市場(chǎng)情況還有待商榷。而美國(guó)估價(jià)體系中,對(duì)于收益率的選取是從市場(chǎng)中提取的,通過(guò)比較相同地區(qū)相同物業(yè)的收益率,來(lái)確定估價(jià)對(duì)象的收益率。相比之下,他們的做法顯得更為客觀。

我們也許會(huì)說(shuō),我國(guó)估價(jià)業(yè)務(wù)量巨大,任務(wù)緊急,無(wú)法對(duì)市場(chǎng)做如此深入的分析。但是如果我們把眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)一些,我們應(yīng)該能意識(shí)到自身與國(guó)際水平的差距。那么我們就應(yīng)該抽出時(shí)間,調(diào)動(dòng)一些資源,靜下心來(lái)考慮一下如何提高自己的競(jìng)爭(zhēng)力,因?yàn)槲覀儾粌H僅要在中國(guó)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)里生存,且已經(jīng)暴露在全球化競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境里。

通過(guò)以上分析對(duì)比帶給我們的啟示,我們可以先從以下幾方面入手,思考我們能夠改進(jìn)的地方。

重視市場(chǎng)分析的重要性,建立相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù):市場(chǎng)分析是我們估價(jià)行業(yè)的立足之本,我們必須總結(jié)出一套適合我們國(guó)情的市場(chǎng)分析手段。并且,我們建議進(jìn)行市場(chǎng)分析的積累,建立市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫(kù)并及時(shí)更新,這不僅可以為我們把握市場(chǎng)發(fā)展打下扎實(shí)的基礎(chǔ),也可以為緊急情況下的數(shù)據(jù)調(diào)用做好二手準(zhǔn)備。

完善理論研究:就拿本文中談到的最高最佳使用分析來(lái)說(shuō),我們應(yīng)該深入地、全面地研究學(xué)習(xí)國(guó)外理論以及體系,從中找出值得學(xué)習(xí)的地方,并提高我們的不足之處,提升我們的理論水平。當(dāng)然,這種研究不僅僅局限于最高最佳使用分析,所謂“師夷之長(zhǎng)技”大概就是這個(gè)意思。另外,我們建議能將研究成果融入到估價(jià)教材當(dāng)中,從教育培訓(xùn)入手,提高我們估價(jià)人員的理論水平和實(shí)際應(yīng)用水平。

8.小結(jié)

最高最佳使用分析的根據(jù)源于市場(chǎng),用來(lái)反映市場(chǎng)真實(shí)情況,并且作為任何估價(jià)方法的前提和基礎(chǔ)。美國(guó)估價(jià)體系將最高最佳使用分析放在了一個(gè)很重要的位置上,其對(duì)最高最佳使用分析進(jìn)行了全面、詳細(xì)的介紹。

第7篇:房產(chǎn)論文范文

[關(guān)鍵詞]實(shí)物期權(quán);房地產(chǎn)投資

相對(duì)于金融期權(quán)而言,實(shí)物期權(quán)(realoption)是以期權(quán)概念定義的現(xiàn)實(shí)選擇權(quán),是金融期權(quán)理論在實(shí)物資產(chǎn)上的拓展和應(yīng)用。在資本市場(chǎng)上,期權(quán)賦予持有者權(quán)力但不是義務(wù)按約定價(jià)格買(mǎi)賣一種金融資產(chǎn)。同樣,企業(yè)在面對(duì)一個(gè)未來(lái)項(xiàng)目時(shí)有權(quán)利而非義務(wù)去選擇是否進(jìn)行投資。實(shí)物期權(quán)理論和應(yīng)用研究主要基于傳統(tǒng)方法評(píng)價(jià)實(shí)物投資。

一、實(shí)物期權(quán)的概念

實(shí)物期權(quán)的概念是Mvers教授在1977年提出的,他指出一個(gè)投資方案產(chǎn)生的現(xiàn)金流量所創(chuàng)造的利潤(rùn),來(lái)自于目前所擁有資產(chǎn)的使用,再加上一個(gè)對(duì)未來(lái)投資機(jī)會(huì)的選擇。也就是說(shuō)企業(yè)可以取得一個(gè)權(quán)利,在未來(lái)以一定價(jià)格取得或出售一項(xiàng)實(shí)物資產(chǎn)或投資計(jì)劃,所以實(shí)物資產(chǎn)的投資可以應(yīng)用類似評(píng)估一般期權(quán)的方式來(lái)進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)又因?yàn)槠錁?biāo)的物為實(shí)物資產(chǎn),故將此性質(zhì)的期權(quán)稱為實(shí)物期權(quán)。由于期權(quán)具有執(zhí)行某項(xiàng)投資行為的權(quán)利而沒(méi)有必須執(zhí)行的義務(wù),所以基于期權(quán)理論的項(xiàng)目投資決策可以最大限度地控制項(xiàng)目投資中可能的損失,同時(shí)獲得項(xiàng)目投資帶來(lái)的巨大收益。

從廣義來(lái)看,實(shí)物期權(quán)是在不確定性條件下,與金融期權(quán)類似的實(shí)物資產(chǎn)投資的選擇權(quán),是一種把金融市場(chǎng)的規(guī)則引入企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略投資決策中來(lái)的思維方式;狹義地說(shuō),它是項(xiàng)目投資賦予投資者在進(jìn)行項(xiàng)目投資決策時(shí)所擁有的在未來(lái)采取某些投資決策的權(quán)利,這些決策包括延遲、擴(kuò)張、放棄項(xiàng)目投資等。

二、房地產(chǎn)投資的實(shí)物期權(quán)特點(diǎn)

第一,投資決策者對(duì)未來(lái)具有選擇權(quán)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的階段性特點(diǎn),房地產(chǎn)決策者對(duì)投資項(xiàng)目不僅在當(dāng)前具有決策權(quán),而且投資項(xiàng)目建設(shè)后,投資決策者仍有權(quán)根據(jù)投資項(xiàng)目的實(shí)際情況做出決策,也就是說(shuō)投資決策者對(duì)投資項(xiàng)目具有一種未來(lái)決策權(quán),主要有以下幾種情況:決策者不僅有權(quán)決定是否投資一個(gè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目,而且有權(quán)決定是否進(jìn)行延期投資;投資決策者不僅有權(quán)在項(xiàng)目開(kāi)展前決定投資規(guī)模的大小,而且有權(quán)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中改變項(xiàng)目投資規(guī)模的大小;投資決策者不僅有權(quán)在投資項(xiàng)目開(kāi)展前決定投資哪一種類型的投資項(xiàng)目,而且有權(quán)在投資項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中改變投資項(xiàng)目;投資決策者不僅有權(quán)決定投資項(xiàng)目的開(kāi)始,而且也有權(quán)決定投資項(xiàng)目的終止。

第二,房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值具有波動(dòng)性。對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目標(biāo)的資產(chǎn)來(lái)說(shuō),其所涉及的風(fēng)險(xiǎn)因素眾多,如技術(shù)風(fēng)險(xiǎn):主要指投資項(xiàng)目所采用技術(shù)的先進(jìn)性、適用性、可靠性,同類項(xiàng)目之間科技競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度及區(qū)位優(yōu)勢(shì);金融風(fēng)險(xiǎn):主要指市場(chǎng)利率、匯率的波動(dòng)、通貨膨脹的水平以及資金的募集成本等;市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn):主要指產(chǎn)品需求量的變動(dòng)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度、建設(shè)生產(chǎn)資料的供應(yīng)狀況以及市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型(買(mǎi)方市場(chǎng)賣方市場(chǎng));自然風(fēng)險(xiǎn):主要指工程地質(zhì)情況、自然資源情況以及氣候狀況等;社會(huì)風(fēng)險(xiǎn):主要指投資項(xiàng)目所處的社會(huì)軟環(huán)境,具體包括社會(huì)信用風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、以及政府是否廉潔高效等。正是由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有這么多的風(fēng)險(xiǎn)因素,并且每種風(fēng)險(xiǎn)因素又都有自己特定的波動(dòng)過(guò)程、擴(kuò)散過(guò)程、跳躍過(guò)程、均值自回歸過(guò)程,這決定了投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值的波動(dòng)性,進(jìn)而決定了投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值的波動(dòng)性同其他金融資產(chǎn)一樣具有價(jià)值,也就是說(shuō)投資項(xiàng)目所蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)因素導(dǎo)致投資項(xiàng)目的期權(quán)價(jià)值。上述風(fēng)險(xiǎn)的綜合影響將體現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)值的波動(dòng)上。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般要經(jīng)過(guò)可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、銷售等幾個(gè)階段,每個(gè)階段都存在巨大的靈活性和不確定性。因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程可看作是一個(gè)序列投資的動(dòng)態(tài)決策過(guò)程。決策者根據(jù)對(duì)來(lái)自技術(shù)、市場(chǎng)、管理、資金等方面風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)以及競(jìng)爭(zhēng)中投資項(xiàng)目收益流的變化,靈活抉擇投資時(shí)機(jī)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在獲取土地后,在市場(chǎng)條件成熟且經(jīng)可行性研究初步確認(rèn)投資可行后,將進(jìn)行后續(xù)投資,建設(shè)階段的后續(xù)投資相當(dāng)于執(zhí)行期權(quán)合約。如果市場(chǎng)前景不被看好,則暫時(shí)不追加后續(xù)投資,而是等待投資機(jī)會(huì)的到來(lái)。擁有土地就擁了由此帶來(lái)的一系列選擇權(quán),可把獲取土地前的費(fèi)用及土地獲取費(fèi)解釋為期權(quán)費(fèi)用,相當(dāng)于買(mǎi)入一項(xiàng)期權(quán)。由于土地的保值特性,如后續(xù)期權(quán)得不到執(zhí)行,損失的往往僅是為獲取土地而進(jìn)行的前期分析費(fèi)用,這部分費(fèi)用與期權(quán)標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)格相比微不足道。

第三,房地產(chǎn)投資具有不確定性。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大,因此在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中包含著很多的不確定性因素。從宏觀角度來(lái)講,主要有政策因素(貨幣政策、財(cái)政政策、固定資產(chǎn)管理政策等)、市場(chǎng)因素(房地產(chǎn)價(jià)格、市場(chǎng)信息、短期供求變化等)、突發(fā)因素等;從微觀角度來(lái)講,主要有知識(shí)因素(開(kāi)發(fā)商個(gè)人的知識(shí)結(jié)構(gòu)、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的理論認(rèn)識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)等)、能力因素(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的分析能力、決策能力、應(yīng)變能力和創(chuàng)新能力等)、管理因素(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在企業(yè)的制度管理、人才管理和經(jīng)營(yíng)管理等各方面的管理水平)、項(xiàng)目自身的條件等。所有這些因素都使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目充滿了不確定性,使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資時(shí)面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)。

第四,房地產(chǎn)投資具有實(shí)物期權(quán)特性。通過(guò)上述分析,可見(jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有期權(quán)特性。超級(jí)秘書(shū)網(wǎng)

(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期是可以緩沖的時(shí)間段,如前期市場(chǎng)調(diào)查、可行性研究等,但為取得土地而進(jìn)行的分析往往受到時(shí)間的限制,取得土地后發(fā)生的費(fèi)用,可行性分析、設(shè)計(jì)方案費(fèi)等類似于期權(quán)費(fèi)用。

(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、建造的投資類似于買(mǎi)入期權(quán)的執(zhí)行價(jià)格。

(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所產(chǎn)生的收益現(xiàn)值,類似于期權(quán)標(biāo)的資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

(4)房地產(chǎn)在其開(kāi)發(fā)過(guò)程的前期任何時(shí)間內(nèi)可追加或減少投資,在其開(kāi)發(fā)時(shí)則可以選擇投入。對(duì)于開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能存在的期權(quán)類型可以理解為有期限,但可隨時(shí)執(zhí)行的美式期權(quán),也可以作為有固定期限、只有到期日才能執(zhí)行的歐式期權(quán),此處的歐式期權(quán)可根據(jù)需要分段進(jìn)行分析。

第8篇:房產(chǎn)論文范文

摘要:本文首先分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀,針對(duì)存在的問(wèn)題提出構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)管理體系,以此改善財(cái)務(wù)管理方法,提升財(cái)務(wù)管理水平,使財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)能夠?yàn)楦邔記Q策者提供充足的管理決策信息,促進(jìn)核算型財(cái)務(wù)向管理型財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)變,有效降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),使財(cái)務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一,最后說(shuō)明構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)管理體系的步驟和具體內(nèi)容。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)管理體系

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè),面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng),房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的發(fā)展,獲得持續(xù)性核心競(jìng)爭(zhēng)能力,必須提高財(cái)務(wù)管理水平。財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一,應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀

目前,大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理還處于基本的會(huì)計(jì)核算的階段,尚沒(méi)有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略實(shí)施方面強(qiáng)有力的作用。主要存在以下幾個(gè)問(wèn)題:

1、在會(huì)計(jì)核算方面,缺乏用于支持管理和決策的信息,僅停留在記賬和編制財(cái)務(wù)報(bào)表的階段。

2、財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的統(tǒng)一和集中程度不足。許多房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目公司/項(xiàng)目部核算體系互不相同,財(cái)務(wù)軟件和核算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,難以保證向管理者提供統(tǒng)一可比的財(cái)務(wù)信息。

3、財(cái)務(wù)管理“被動(dòng)反映型”的現(xiàn)象較突出,預(yù)測(cè)、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業(yè)不同程度上建立了工程預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算等基本機(jī)制,但其內(nèi)容和管理方法距實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略的需求尚有較大差距。

4、由于缺乏統(tǒng)一明確的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)機(jī)制,有些企業(yè)的二級(jí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司各自為政,自成體系,母公司無(wú)法有效地進(jìn)行管理,造成公司的管理控制能力下降。

5、資金管理多頭、分散,客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。

二、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系及其意義

針對(duì)上述房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題,我認(rèn)為要改善財(cái)務(wù)管理方法,提升財(cái)務(wù)管理水平,應(yīng)當(dāng)構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)管理體系。包括以下幾方面:

1、構(gòu)建財(cái)務(wù)核算的體系平臺(tái),從管理角度重新梳理財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)規(guī)范和業(yè)務(wù)流程,以標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為管理需求提供數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)。

2、建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng),通過(guò)管理報(bào)告全面及時(shí)地向管理者分析企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況,實(shí)現(xiàn)管理信息動(dòng)態(tài)收集和深入分析,為管理決策提供有效支持。

3、以全面預(yù)算管理為核心手段,實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的有效分解和戰(zhàn)略實(shí)施反饋,實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程資金和成本監(jiān)控,實(shí)現(xiàn)對(duì)二級(jí)項(xiàng)目公司及各職能部門(mén)重要經(jīng)營(yíng)和業(yè)務(wù)活動(dòng)的預(yù)測(cè)、控制、反饋、修正動(dòng)態(tài)循環(huán),并與部門(mén)績(jī)效考核緊密聯(lián)系起來(lái)。

4、建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度,平衡各層管理者的權(quán)力與責(zé)任,明確規(guī)定各項(xiàng)業(yè)務(wù)的執(zhí)行程序,提高管理的規(guī)范化與科學(xué)性,降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

5、完善資金管理系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)資金集中統(tǒng)一監(jiān)控與管理,提高資金效率,降低資金風(fēng)險(xiǎn),利用資金有效控制實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整體的風(fēng)險(xiǎn)控制。

6、實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的信息一體化集成,充分借助于信息化手段,提高財(cái)務(wù)管理的效率,進(jìn)而完善內(nèi)外部信息共享平臺(tái),實(shí)現(xiàn)在共享平臺(tái)上的動(dòng)態(tài)決策和動(dòng)態(tài)管理。

7、財(cái)務(wù)管理體系還需與包括人力資源管理體系、戰(zhàn)略管理體系、績(jī)效管理體系在內(nèi)的企業(yè)其他管理系統(tǒng)進(jìn)行不斷整合,形成有機(jī)的整體管理系統(tǒng),最終達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)在平衡有效配置企業(yè)資源基礎(chǔ)上的持續(xù)發(fā)展。構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)管理體系其意義在于:促進(jìn)核算型財(cái)務(wù)向管理型財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)變,使財(cái)務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一;為保障房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn),提供了有效戰(zhàn)略實(shí)施操作手段;為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個(gè)系統(tǒng)性的財(cái)務(wù)管理體系解決方案,使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)能夠?yàn)楦邔記Q策者提供充足的管理決策信息;強(qiáng)化了房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制,能夠有效降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的步驟和具體內(nèi)容

(一)建立和完善業(yè)務(wù)授權(quán)制度房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、周期長(zhǎng)和高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè),控制風(fēng)險(xiǎn)是財(cái)務(wù)管理體系需達(dá)到之首要目標(biāo)。作為風(fēng)險(xiǎn)控制手段的載體,內(nèi)部控制體系的建立與完善是房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期良性運(yùn)行的有效保證。按照內(nèi)部控制理論,企業(yè)完整的內(nèi)部控制體系內(nèi)容包括控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息與溝通、監(jiān)控等五個(gè)要素,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將業(yè)務(wù)授權(quán)制度的建立與完善作為強(qiáng)化內(nèi)部控制體系的重點(diǎn),因?yàn)樗鼘⒇灤┯诳刂苹顒?dòng)、信息與溝通和監(jiān)控全過(guò)程,與業(yè)務(wù)流程緊密結(jié)合,直接影響企業(yè)管理控制方式和控制程度。業(yè)務(wù)授權(quán)制度包括三個(gè)層次:首要層次指明確授權(quán)對(duì)象;第二層次包括業(yè)務(wù)種類和權(quán)力類型;第三層次應(yīng)具體規(guī)定審批依據(jù)和工作程序。

(二)完善財(cái)務(wù)核算體系

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算體系的完善應(yīng)以以下幾個(gè)方面為重點(diǎn):

1、根據(jù)管理需求重新設(shè)計(jì)和調(diào)整會(huì)計(jì)單據(jù)

目前房地產(chǎn)企業(yè)采用的會(huì)計(jì)單據(jù)反映的信息量小,難以提供管理控制所必須的信息,因而應(yīng)進(jìn)行重新設(shè)計(jì),將諸如合同管理信息、預(yù)算控制信息、授權(quán)審批信息等內(nèi)容包括在單據(jù)之中,通過(guò)單據(jù)及時(shí)記錄經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的重要內(nèi)容,為管理者提供審批依據(jù)和決策支持,也便于利用會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)收集和積累管理信息。2、科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目

首先,根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的要求,調(diào)整并完善原先依據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定設(shè)置的一級(jí)科目。其次,根據(jù)管理控制要求,科學(xué)設(shè)置二級(jí)以下的會(huì)計(jì)科目。例如在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細(xì)化核算對(duì)象,保證按產(chǎn)品名稱或樓號(hào)進(jìn)行開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的歸集;在開(kāi)發(fā)成本和銷售收入科目中,根據(jù)產(chǎn)品或樓號(hào)設(shè)置土地費(fèi)用及下級(jí)明細(xì)科目、前期費(fèi)用及下級(jí)明細(xì)科目等各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用項(xiàng)目,細(xì)化成本對(duì)象,以便于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行不同產(chǎn)品的盈利能力分析。第三,會(huì)計(jì)科目設(shè)置與全面預(yù)算管理結(jié)合起來(lái)。需要按照組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)實(shí)現(xiàn)收入、成本、費(fèi)用類等損益科目和部分重點(diǎn)資產(chǎn)負(fù)債科目按部門(mén)進(jìn)行數(shù)據(jù)歸集。

3、統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算程序和規(guī)則

各個(gè)會(huì)計(jì)主體的會(huì)計(jì)科目設(shè)置要保持統(tǒng)一,在此基礎(chǔ)上可以增加適當(dāng)?shù)撵`活性;各個(gè)會(huì)計(jì)主體的會(huì)計(jì)單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一;各個(gè)會(huì)計(jì)主體的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、賬務(wù)處理程序、結(jié)賬與會(huì)計(jì)報(bào)表編制和上報(bào)程序、報(bào)表匯總與合并程序要保持統(tǒng)一。

(三)建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)

建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)包括設(shè)立責(zé)任中心管理和設(shè)置管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系。

1、設(shè)立責(zé)任中心

管理房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任中心,是指按照管理目標(biāo),根據(jù)各職能部門(mén)、項(xiàng)目公司、項(xiàng)目部等組織單元承擔(dān)的職責(zé),將其分別確定為成本中心和利潤(rùn)中心。責(zé)任中心管理是按照每個(gè)責(zé)任中心的職責(zé)分別制定其績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn),并通過(guò)責(zé)任中心績(jī)效報(bào)告的形式動(dòng)態(tài)反映各責(zé)任中心每月、每季度和年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況,進(jìn)而能夠?qū)Ω髫?zé)任中心的業(yè)績(jī)進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)。

2、設(shè)計(jì)管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系

房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)報(bào)告,需要向管理層及時(shí)反饋銷售/預(yù)售收入和進(jìn)度、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、項(xiàng)目管理、管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經(jīng)營(yíng)決策行為。房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)報(bào)告,可包括項(xiàng)目公司及其他二級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)單體管理報(bào)告、房地產(chǎn)企業(yè)母公司綜合管理報(bào)告兩個(gè)體系層次,每個(gè)層次報(bào)告體系均包括多個(gè)分報(bào)告或分報(bào)表。

(四)建立全面預(yù)算管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理的基本內(nèi)容包括:全面預(yù)算模式、預(yù)算的編制與執(zhí)行、預(yù)算的考核與分析。

1、全面預(yù)算模式

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn),建議采用以項(xiàng)目預(yù)算與資金預(yù)算為基礎(chǔ)的企業(yè)年度責(zé)任預(yù)算管理模式。項(xiàng)目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為預(yù)算對(duì)象,對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中將會(huì)發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)的母公司在對(duì)各責(zé)任中心的年度資金需求和使用計(jì)劃進(jìn)行匯總后,根據(jù)整體資金狀況,對(duì)企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運(yùn)作所制定的年度規(guī)劃。年度責(zé)任預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責(zé)任中心的基礎(chǔ)上,將整體計(jì)劃與目標(biāo)層層分解至各責(zé)任中心。各責(zé)任中心作為企業(yè)總體預(yù)算的具體執(zhí)行單位,負(fù)責(zé)編制、組織、匯總和完成本責(zé)任中心的年度項(xiàng)目預(yù)算及資金預(yù)算,從而保證公司預(yù)算總目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的一種預(yù)算管理模式。每個(gè)責(zé)任中心通過(guò)建立責(zé)任中心預(yù)算報(bào)表體系,及時(shí)將實(shí)際經(jīng)營(yíng)信息向上一級(jí)責(zé)任中心反饋,以此實(shí)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的跟蹤與控制。

2、預(yù)算的編制與執(zhí)行

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制過(guò)程,需要上下互動(dòng),反復(fù)溝通。預(yù)算的執(zhí)行控制工作主體首先是各個(gè)責(zé)任中心的負(fù)責(zé)人,他們需要嚴(yán)格按照預(yù)算控制實(shí)際業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行控制需要與業(yè)務(wù)授權(quán)體系的內(nèi)容緊密結(jié)合起來(lái),如果某項(xiàng)實(shí)際業(yè)務(wù)是預(yù)算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù),則可按照正常的審批程序進(jìn)行;如果該業(yè)務(wù)是屬于預(yù)算外的業(yè)務(wù),則需要按特定程序報(bào)至房地產(chǎn)企業(yè)最高決策層審批,并說(shuō)明理由。這樣,能夠有效地控制預(yù)算外支出,增強(qiáng)企業(yè)的控制能力。

3、預(yù)算的考核與分析

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評(píng),這是指:每個(gè)月各責(zé)任中心均要對(duì)各自預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行分析,房地產(chǎn)企業(yè)母公司進(jìn)行匯總和分析總結(jié),召開(kāi)月度分析會(huì)議并查找出現(xiàn)的問(wèn)題及原因。每季度按各責(zé)任中心該季度累計(jì)的預(yù)算實(shí)際執(zhí)行情況,根據(jù)設(shè)定的績(jī)效指標(biāo)對(duì)其業(yè)績(jī)進(jìn)行考核,再與激勵(lì)和薪酬制度結(jié)合起來(lái)。每年度終了房地產(chǎn)企業(yè)需對(duì)全年的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行整體分析,總結(jié)主要的問(wèn)題,并制定和修正下年度的經(jīng)營(yíng)目標(biāo),指導(dǎo)下年度預(yù)算編制和責(zé)任中心預(yù)算目標(biāo)的分解。

(五)完善資金管理系統(tǒng)完善

第9篇:房產(chǎn)論文范文

關(guān)鍵詞:利率風(fēng)險(xiǎn);利率敏感性缺口;持續(xù)期缺口

目前我國(guó)利率市場(chǎng)化已經(jīng)全面實(shí)施,宏觀經(jīng)濟(jì)的過(guò)熱或低迷、國(guó)際金融市場(chǎng)利率的變動(dòng)等都會(huì)引起國(guó)內(nèi)市場(chǎng)利率的大幅波動(dòng),影響商業(yè)銀行的成本和收益,選擇適合自己的管理方法,建立有效的利率風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)非常重要。

一、利率敏感性缺口分析和管理辦法

(一)利率敏感性缺口分析

利率敏感性資產(chǎn)(ISA)與利率敏感性負(fù)債(ISL)是指在一定時(shí)期內(nèi)可重新定價(jià)的資產(chǎn)和負(fù)債,包括浮動(dòng)利率資產(chǎn)和負(fù)債,以及在分析期內(nèi)到期的固定利率資產(chǎn)和負(fù)債。兩者的差額即為利率敏感性缺口(ISG):ISG=ISA-ISL,當(dāng)利率敏感性資產(chǎn)大于利率敏感性負(fù)債時(shí),ISG>0,稱為正缺口,存在正缺口的銀行稱為資產(chǎn)敏感型。當(dāng)利率敏感性資產(chǎn)小于利率敏感性負(fù)債時(shí),ISG<0,稱為負(fù)缺口,存在負(fù)缺口的銀行稱為負(fù)債敏感型。當(dāng)利率敏感性資產(chǎn)等于利率敏感性負(fù)債時(shí),ISG=0,稱為零缺口,存在零缺口的銀行稱為敏感平衡型。

(二)管理辦法

1.主動(dòng)性策略是銀行根據(jù)對(duì)利率走勢(shì)的預(yù)測(cè)而有意識(shí)地留下正或負(fù)缺口的策略。管理人員首先要預(yù)測(cè)利率的變動(dòng)方向,在對(duì)利率走勢(shì)做出判斷后,就可以根據(jù)具體情況調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu),利用利率變動(dòng)來(lái)獲取更大的凈利差收入或減少損失。當(dāng)預(yù)測(cè)利率上升時(shí),保持正缺口,增加的資產(chǎn)利息收入將超過(guò)增加的負(fù)債利息支出,從而使凈利息收入增加。當(dāng)預(yù)測(cè)利率下降時(shí),則保持負(fù)缺口。

2.被動(dòng)策略也稱“免疫策略”,其核心在于保持利率敏感性資產(chǎn)和負(fù)債之間的平衡,使缺口值為零或很小。采取主動(dòng)性策略的關(guān)鍵問(wèn)題在于利率預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性上,如果利率走勢(shì)與預(yù)期相反或利率變動(dòng)不如預(yù)測(cè)的來(lái)得那么快,則銀行將蒙受損失。此外,即使利率走勢(shì)預(yù)測(cè)準(zhǔn)確,但如果利率實(shí)際變動(dòng)幅度較小,則采用主動(dòng)策略就可能得不償失,調(diào)節(jié)資產(chǎn)組合是要付出代價(jià)的。所以,一些小規(guī)模銀行由于缺乏利率預(yù)測(cè)能力或缺乏調(diào)整資產(chǎn)組合的手段,往往采用被動(dòng)策略。

二、持續(xù)期缺口分析和管理辦法

(一)持續(xù)期缺口分析

持續(xù)期是金融工具未來(lái)現(xiàn)金流現(xiàn)值的加權(quán)平均與其現(xiàn)值之比,它衡量了未來(lái)預(yù)期的現(xiàn)金流的平均期限。

市場(chǎng)利率的上升會(huì)導(dǎo)致銀行固定利率的資產(chǎn)和負(fù)債的市場(chǎng)價(jià)值下降,且銀行資產(chǎn)和負(fù)債的期限越大,隨著市場(chǎng)利率上升時(shí),其市場(chǎng)價(jià)值下降的幅度也越大。因此,持續(xù)期可以用來(lái)衡量資產(chǎn)負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)程度,持續(xù)期越長(zhǎng)、利率風(fēng)險(xiǎn)越大??梢钥闯?,利率變動(dòng)對(duì)一家銀行的股本或資產(chǎn)凈值所產(chǎn)生的變化依靠三個(gè)關(guān)鍵的素:

1.持續(xù)期缺口的大小。在利率上升時(shí),資產(chǎn)的持續(xù)期長(zhǎng)于其負(fù)債的持續(xù)期(正)的銀行,資產(chǎn)價(jià)值下降的幅度要大于負(fù)債的價(jià)值,因此銀行凈資產(chǎn)價(jià)值會(huì)下降。當(dāng)利率下降時(shí),情況相反。

2.利率(Y)變動(dòng)的幅度。變動(dòng)幅度越大,銀行承受的風(fēng)險(xiǎn)也越大。

3.銀行的規(guī)模。銀行規(guī)模越大,對(duì)于任何給定的利率變動(dòng),其凈值變化會(huì)越大,反之,其凈值變化會(huì)越小。

(二)管理辦法

1.主動(dòng)性策略是銀行根據(jù)對(duì)利率未來(lái)變化的預(yù)測(cè)做出的,保持適當(dāng)?shù)某掷m(xù)期缺口,以獲得利率變動(dòng)帶來(lái)的收益或減少損失。如果預(yù)測(cè)市場(chǎng)利率將上升,應(yīng)減少持續(xù)期正缺口或擴(kuò)大其負(fù)缺口,將缺口調(diào)整為負(fù)值,使未來(lái)資產(chǎn)價(jià)值的下降幅度小于負(fù)債價(jià)值的下降幅度,從而使銀行凈資產(chǎn)收入得以增值。如果預(yù)測(cè)市場(chǎng)利率將會(huì)下降,則可采取增加正缺口或減少負(fù)缺口的方法。

2.被動(dòng)性策略指在保持銀行凈值的相對(duì)穩(wěn)定,采用零缺口(“完全免疫”)或微缺口(“部分免疫”)的方式避免利率風(fēng)險(xiǎn)。具體就是使一家銀行的資產(chǎn)持續(xù)期正好等于其經(jīng)杠桿調(diào)整后的負(fù)債的持續(xù)期,無(wú)論利率如何變動(dòng),資產(chǎn)的收益與負(fù)債的成本以相同的幅度同向變化,從而有效避免利率風(fēng)險(xiǎn)。部分免疫的策略是從資產(chǎn)負(fù)債表中調(diào)出一部分資產(chǎn)和負(fù)債,進(jìn)行持續(xù)期搭配,使資產(chǎn)和負(fù)債的持續(xù)期平衡,保持這部分資產(chǎn)負(fù)債價(jià)值不受利率變動(dòng)的影響。

三、利率敏感性缺口與持續(xù)期缺口管理方法的比較

(一)利率敏感性缺口管理方法的優(yōu)點(diǎn)和缺陷

優(yōu)點(diǎn)有:第一,該管理方法簡(jiǎn)便、易于理解。就缺口分析而言,通過(guò)直接觀察各時(shí)間段內(nèi)利率敏感性缺口正負(fù)及大小,就可以大致了解銀行所呈現(xiàn)的利率敏感性類型及利率風(fēng)險(xiǎn)大小。第二,管理成本低。該管理方法也存在明顯的缺陷。因此,銀行要做到對(duì)利率的變化有準(zhǔn)確的預(yù)測(cè);缺口的調(diào)整要先于利率的變化。在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中銀行改變資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)調(diào)整缺口往往受很多因素的影響和制約,缺口調(diào)整將變得非常困難。同時(shí),缺口管理要將資產(chǎn)負(fù)債按一定的時(shí)期加以劃分。劃分時(shí)期的不同,利率敏感性缺口的數(shù)值也不一樣,有時(shí)甚至出現(xiàn)完全錯(cuò)誤的信息,將正缺口表示為負(fù)缺口,或?qū)⒇?fù)缺口表示為正缺口。利率敏感性缺口管理忽視了期權(quán)性風(fēng)險(xiǎn)和基差風(fēng)險(xiǎn)。

(二)持續(xù)期缺口管理方法的優(yōu)點(diǎn)和缺陷

持續(xù)期缺口管理方法具有以下的優(yōu)點(diǎn):(1)它對(duì)整個(gè)資產(chǎn)負(fù)債的利率風(fēng)險(xiǎn)提供了一個(gè)全面的衡量。持續(xù)期從長(zhǎng)期角度觀察問(wèn)題,有利于制定更為連續(xù)、更為系統(tǒng)的管理戰(zhàn)略。(2)充分考慮了每項(xiàng)資產(chǎn)負(fù)債在未來(lái)的現(xiàn)金流入或現(xiàn)金流出的時(shí)間價(jià)值,從而解決了利率敏感性缺口模型中分析期的劃分受主觀影響的問(wèn)題。

四、現(xiàn)實(shí)選擇

利率敏感性缺口法來(lái)衡量利率風(fēng)險(xiǎn)更適合我國(guó)商業(yè)銀行現(xiàn)階段的利率風(fēng)險(xiǎn)管理狀況,其理由為:一方面,利率敏感性缺口法是以原始成本為基礎(chǔ)來(lái)計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債價(jià)值的。另一方面,利率敏感性缺口法主要反映利率變動(dòng)對(duì)利息收入的影響。隨著我國(guó)利率市場(chǎng)化的全面推進(jìn),商業(yè)銀行面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來(lái)越大,目前我國(guó)商業(yè)銀行還不具備推行全面的持續(xù)期缺口管理的條件。

參考文獻(xiàn):

[1][美]米什金(李揚(yáng)等譯)。貨幣銀行學(xué)[M].中國(guó)人民大學(xué)出版社,1998

[2]洛倫茲?格利茨(唐旭等譯)。金融工程學(xué)[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,1998

免责声明

本站为第三方开放式学习交流平台,所有内容均为用户上传,仅供参考,不代表本站立场。若内容不实请联系在线客服删除,服务时间:8:00~21:00。

AI写作,高效原创

在线指导,快速准确,满意为止

立即体验
相關(guān)熱門(mén)標(biāo)簽
文秘服务 AI帮写作 润色服务 论文发表