房產(chǎn)中介法律培訓(xùn)精選(九篇)

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第1篇：房產(chǎn)中介法律培訓(xùn)范文

隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場(chǎng)也在日益壯大。人們通過(guò)房產(chǎn)中介咨詢、購(gòu)買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過(guò)房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)的。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的詳細(xì)了解，其中存在的主要欺詐行為有：

1. 以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。

2. 從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

3. 無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。

4. 房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書(shū)。

5. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人作出不合理、不公正的規(guī)定。

6. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

7. 各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

這些行為損害了消費(fèi)者直接的經(jīng)濟(jì)利益，并且間接損害了國(guó)家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的操作、運(yùn)行秩序。如何防范并解決這些問(wèn)題，筆者提出了些建議：

在房產(chǎn)交易場(chǎng)所通過(guò)發(fā)放宣傳單提醒購(gòu)房者，注意區(qū)別居間合同與行紀(jì)合同中這兩種行為。購(gòu)房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書(shū)等證件；對(duì)于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實(shí)情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實(shí)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。對(duì)于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視為要約作為合同的附件，一并寫(xiě)入合同中，以此約束相對(duì)方。達(dá)成協(xié)議后，對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，以避免產(chǎn)權(quán)無(wú)法過(guò)戶風(fēng)險(xiǎn)等

一、目前房產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀

隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場(chǎng)也在日益壯大。上海市房產(chǎn)中介企業(yè)已迅速發(fā)展到了8萬(wàn)余家，人們通過(guò)房產(chǎn)中介咨詢、購(gòu)買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。包括了以下——

1. 房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

2. 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

3. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過(guò)房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)的?？梢哉f(shuō)大部分的房產(chǎn)交易行為是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行，中介機(jī)構(gòu)溝通買賣雙方起到了一個(gè)橋梁的重要作用。

尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉(zhuǎn)讓），由于很多買方與賣方互相不認(rèn)識(shí)、不了解，可以說(shuō)信用無(wú)從談起：買方擔(dān)心給了錢，拿不到房；賣方擔(dān)心買方不是一次性支付全部款項(xiàng)（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會(huì)不會(huì)拖泥帶水拖延付款等等。這時(shí)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，中介方是以單位的名義出現(xiàn)，并且經(jīng)過(guò)國(guó)家行政部門的審批，具備經(jīng)營(yíng)資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來(lái)溝通信息，調(diào)停買賣雙方之間的爭(zhēng)執(zhí)；而且買賣雙方需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，更需要中介機(jī)構(gòu)提供專業(yè)意見(jiàn)、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需要的。但是，由于房產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)入門檻相對(duì)不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)奉公守法、誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)、在幫助消費(fèi)者購(gòu)置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機(jī)構(gòu)存在了欺詐行為，侵犯消費(fèi)者的合法權(quán)益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進(jìn)行具體分析。

二、房產(chǎn)中介市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)存在的欺詐行為

1. 以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。

委托人一般分兩種：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和私有房產(chǎn)權(quán)人（自然人）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書(shū)面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書(shū)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。

同樣，自然人委托房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的也應(yīng)當(dāng)參照上面開(kāi)發(fā)企業(yè)委托的方法辦理。同時(shí)根據(jù)商品房銷售管理辦法 （2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過(guò) 自2001年6月 1日起施行）第二十八條規(guī)定： 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。

從法理上說(shuō)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)主要是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，對(duì)委托購(gòu)房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀(jì)行為。經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)在銷售商品房時(shí)提供：房源信息、銷售價(jià)格外，表明收取傭金，即按房產(chǎn)成交價(jià)格的3%~5%之間提取傭金。

而現(xiàn)實(shí)上，很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)向購(gòu)房者提出“包銷”，即所銷售的房產(chǎn)統(tǒng)一報(bào)價(jià)，說(shuō)價(jià)格已經(jīng)包括傭金，或者誤導(dǎo)購(gòu)房者“免傭金”。實(shí)際上購(gòu)房者與售房者之間很難了解到真實(shí)的出售價(jià)格。其中的差價(jià)由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賺得，也就是所謂的“賺差價(jià)”，這明顯違反了上述法律規(guī)定。

2. 從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

上海市房屋土地管理局《關(guān)于禁止成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣的通知》滬房地交（1999）0786號(hào)規(guī)定：“三、各類經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得從事成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣的居間介紹、和提供咨詢等業(yè)務(wù)；不得掛牌、展示、提供或利用房地產(chǎn)網(wǎng)站、刊物等信息載體登載成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣信息。”

目前，上?？蛇M(jìn)入市場(chǎng)買賣交易的房屋既有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋，也在使用權(quán)性質(zhì)的房屋，這里的使用權(quán)房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策購(gòu)買的公房。由于權(quán)屬性質(zhì)不同，其市場(chǎng)價(jià)格及法定的權(quán)利義務(wù)有較大區(qū)別。

區(qū)分?jǐn)M購(gòu)房屋的權(quán)屬性質(zhì)，應(yīng)以驗(yàn)看憑證為準(zhǔn)。有房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)（或房屋權(quán)利證書(shū)）的即為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權(quán)性質(zhì)?？墒酃渴巧虾Ｊ蟹扛氖鄯空咭龅胤课輰傩愿拍?。是指：上海的房改政策規(guī)定，職工（原承租人）可按房改售房的價(jià)格及優(yōu)惠政策出資購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)的房屋。是指“成套獨(dú)用”的原公有住房。

現(xiàn)行法規(guī)不允許可售公房以使用權(quán)的性質(zhì)進(jìn)入市場(chǎng)買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續(xù)后，再以產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)賣給購(gòu)房人的程序操作。這就是人們通常說(shuō)的“二步并一步走”的政策

。

按照《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》 （1999年4月22日中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第69號(hào) 自1999年5月1日起施行） 第五條 已取得合法產(chǎn)權(quán)證書(shū)的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以上市出售 ，但有下列情形之一的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的；

（2）住房面積超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的；

（3）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；

（4）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的；

（6）上市出售后形成新的住房困難的；

（7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；

（8）法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

根據(jù)上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二ooo年四月二十七日頒發(fā)的《公有住房出售中有關(guān)問(wèn)題的處理意見(jiàn)》中對(duì)關(guān)于公有住房出售的范圍界定為：

（1） 由部隊(duì)或其他系統(tǒng)單位職工免租使用的房管部門所有的獨(dú)用成套公有住房，可以出售。

（2） 產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移地方的原部隊(duì)的住房，可以出售。

（3） 同幢住房?jī)?nèi)有獨(dú)用、有合用的，凡廚房間和衛(wèi)生間由一戶使用的公有住房，可以出售。

（4） 被拆遷安置的獨(dú)用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。

（5） 因規(guī)劃、配套等原因未申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)證的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購(gòu)買價(jià)格差異很大。因此對(duì)購(gòu)買可售公房的購(gòu)房人須特別注意雙方所約定房屋成交價(jià)的含義。成交價(jià)的含義為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，則無(wú)糾紛可言。成交價(jià)的含義如為對(duì)方“到手價(jià)”，則差異很大。

3. 無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。

有些房產(chǎn)中介不申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照就開(kāi)展業(yè)務(wù)，所發(fā)的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯(lián)絡(luò)到其人，如同打游擊戰(zhàn)一般。遇到問(wèn)題，則無(wú)音無(wú)訊了。

還有些房產(chǎn)中介為了稅收或注冊(cè)等問(wèn)題，在經(jīng)濟(jì)園區(qū)注冊(cè)而在市區(qū)進(jìn)行營(yíng)業(yè)。按照工商部門的有關(guān)規(guī)定，在非注冊(cè)地營(yíng)業(yè)必須在營(yíng)業(yè)地工商部門再進(jìn)行注冊(cè)登記并備案。但不少公司未按此規(guī)定辦理注冊(cè)登記，卻又在正常營(yíng)業(yè)。

根據(jù)工商部門所發(fā)放的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，房地產(chǎn)咨詢與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有很大的區(qū)別。房地產(chǎn)咨詢是無(wú)權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)交易行為的，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)則可根據(jù)其注冊(cè)資金及申請(qǐng)的范圍從事房地產(chǎn)咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現(xiàn)實(shí)交易中，人們往往忽略或不了解這個(gè)區(qū)別，而某些房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為了獲取利益又故意進(jìn)行隱瞞。

4. 房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書(shū)。

根據(jù)商品房銷售管理辦法 （2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過(guò) 自2001年6月1日起施行）第二十九條 商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。

同樣法律嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》、《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。

事實(shí)上有很多房產(chǎn)中介公司在申請(qǐng)注冊(cè)成立時(shí)所提供的從業(yè)人員資格證書(shū)都有借用他人的證書(shū)來(lái)充數(shù)現(xiàn)象。

5. 濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人做出不合理、不公正的規(guī)定。

格式條款是指格式條款的提供方（以下簡(jiǎn)稱提供方）為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。商業(yè)廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據(jù)等的內(nèi)容符合要約規(guī)定和前面規(guī)定的，視為格式條款。

根據(jù)《合同法》的規(guī)定：

第三十九條 采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。

第四十條 格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。

第四十一條 對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。

實(shí)際上很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，往往利用消費(fèi)者不熟悉有關(guān)交易細(xì)節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式條款形式規(guī)避自己應(yīng)盡的義務(wù)，限制消費(fèi)者應(yīng)有的權(quán)利如知情權(quán)、公平交易權(quán)等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，據(jù)此百般抵賴逃避責(zé)任。夸大了合同行為的“合意”，將不平等的條件強(qiáng)加于人。

6. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

根據(jù)城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）（1996年1月8日建設(shè)部令第50號(hào) 2001年8月15日根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第97號(hào)《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定〉的決定》修正）設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)每年對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員條件進(jìn)行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。而有不少中介組織根本沒(méi)有到有關(guān)部門進(jìn)行備案。以為只要領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照即可開(kāi)業(yè)，根本沒(méi)有把備案手續(xù)放在心上。

7. 各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。

而很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對(duì)所謂 “特價(jià)房產(chǎn)”，注重說(shuō)該房產(chǎn)或是地段繁華、或是全新裝修、或是價(jià)格優(yōu)惠等其他吸引消費(fèi)者的地方，而沒(méi)有將該房產(chǎn)真實(shí)情況進(jìn)行核實(shí)。甚至對(duì)上面所說(shuō)的“使用權(quán)房產(chǎn)交易”沒(méi)有去標(biāo)注其產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)，等到消費(fèi)者交付款項(xiàng)準(zhǔn)備辦理手續(xù)時(shí)才明白過(guò)來(lái)。而且也有不少如被抵押等房產(chǎn)依然在上市流通，造成消費(fèi)者受騙上當(dāng)。

三、 關(guān)于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的建議

由于上述欺詐行為的存在，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著極大的危害性。

“以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬?！薄皬氖鲁商转?dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動(dòng)?！薄胺慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人做出不合

理、不公正的規(guī)定?！薄案黝惙康禺a(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。”這些行為損害了消費(fèi)者直接的經(jīng)濟(jì)利益，并且間接損害了國(guó)家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的操作、運(yùn)行秩序?！盁o(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。”“房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書(shū)?！薄胺康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)?！边@些行為阻礙了相應(yīng)的國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)中介組織正常的管理和監(jiān)督，因而又影響到了消費(fèi)者的合法權(quán)益。

由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)呢？筆者提供下面幾個(gè)建議：

1. 在房產(chǎn)交易中心免費(fèi)發(fā)放有關(guān)房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)問(wèn)題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費(fèi)者引起注意。

2. 提醒消費(fèi)者在居間合同與行紀(jì)合同中了解這兩種行為的區(qū)別。居間合同是委托人委托居間人進(jìn)行訂約中介活動(dòng)的合同。居間人不是訂約的當(dāng)事人，也不是當(dāng)事人的人，是為當(dāng)事人訂立合同而穿針引線的人。行紀(jì)合同是以自己的名義辦理財(cái)產(chǎn)交易等事務(wù)并直接對(duì)第三人承受權(quán)利義務(wù)的合同。

3. 購(gòu)房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書(shū)等證件，應(yīng)當(dāng)取得復(fù)印件并與原件核對(duì)，必要時(shí)可以向工商部門、房產(chǎn)管理部門要求驗(yàn)證；

4. 對(duì)于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實(shí)情況，是否屬于規(guī)定的可轉(zhuǎn)換的“使用權(quán)”與“產(chǎn)權(quán)”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實(shí)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。如果中介方拒絕該條款，則對(duì)該房產(chǎn)的“可轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)懷疑，避免上當(dāng)；

5. 對(duì)于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視料作為合同的附件，一并寫(xiě)入合同中，以此約束相對(duì)方。

6. 達(dá)成協(xié)議后，對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，不要怕麻煩，因?yàn)橹挥械搅朔慨a(chǎn)登記部門過(guò)戶時(shí)，其房產(chǎn)權(quán)潛在的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)凸現(xiàn)，才能便于及時(shí)解決。

參考文獻(xiàn)：

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》1994年

建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）》1996年

上海市政府《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》1997年

第2篇：房產(chǎn)中介法律培訓(xùn)范文

他使用了一款叫作有房有客的App，上面有著上海各區(qū)域的房源。作為一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，過(guò)去他只能聚焦一個(gè)片區(qū)，精耕細(xì)作，但是有房有客App的背后是一套房源共享體系，不但豐富了李文峰自己深耕片區(qū)的房源量，在面對(duì)顧客跨區(qū)域的需求時(shí)，他也能從容應(yīng)對(duì)。

有房有客App是房產(chǎn)中介開(kāi)放平臺(tái)悟空找房開(kāi)發(fā)的，這家公司由錢建國(guó)在2014年創(chuàng)立。作為一家開(kāi)放型中介平臺(tái)，悟空找房將完整的中介管理方式、房源、培訓(xùn)體系以及品牌輸出給其他第三方中介。發(fā)展至今，悟空找房已經(jīng)覆蓋近50個(gè)城市，平臺(tái)上的經(jīng)紀(jì)人數(shù)量達(dá)到了數(shù)萬(wàn)名。2016年它實(shí)現(xiàn)了千億元交易額，季度收入環(huán)比增速在50%以 上。

2017年4月，這家平臺(tái)型公司完成了千萬(wàn)美元的Pre-C輪融資，由中華開(kāi)發(fā)領(lǐng)投，北極光創(chuàng)投、摯信資本、SIG等機(jī)構(gòu)跟投。在此之前，它已獲得來(lái)自摯信資本領(lǐng)投的A輪融資和SIG領(lǐng)投的數(shù)千萬(wàn)美元的B輪融 資。

錢建國(guó)1992年大學(xué)畢業(yè)，在高校做了一年半物理老師后加入了信義房屋。這是一家總部在臺(tái)灣的地產(chǎn)中介公司，當(dāng)時(shí)在內(nèi)地主要做新房銷售、二手房中介以及租賃業(yè)務(wù)。錢建國(guó)后來(lái)成為信義房屋上海地區(qū)的負(fù)責(zé)人。

在地產(chǎn)中介領(lǐng)域積累了一定的管理經(jīng)驗(yàn)后，2002年他想創(chuàng)辦自己的公司，目標(biāo)是提升房屋中介的服務(wù)質(zhì)量，改變大眾對(duì)房屋中介服務(wù)的印象。

國(guó)內(nèi)的房屋中介行業(yè)一直以來(lái)給人留下“暴利”印象，經(jīng)紀(jì)人的水平參差不齊，而且無(wú)論房產(chǎn)的價(jià)值高低，中介所提取的傭金比例永遠(yuǎn)都一樣。但是“房產(chǎn)交易需要專業(yè)服務(wù)”。中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟告訴《第一財(cái)經(jīng)周刊》。在陳晟看來(lái)，房產(chǎn)交易特別是二手房交易其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)很大。房屋經(jīng)紀(jì)人需要為買家做好盡職調(diào)查，包括房子的房齡、是否有拍賣以及抵押情況、是否屬于學(xué)區(qū)房、未來(lái)的增值空間等維度。此外作為中間方，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需要扮演咨詢角色，可以做到根據(jù)業(yè)主目前的收入、年齡以及婚姻狀況推薦合適的房子。特別是當(dāng)下北京、上海、深圳等一線城市的二手房交易量達(dá)到一手房的1.9倍甚至是3倍，亟需好的中介服務(wù)。但是國(guó)內(nèi)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的整體服務(wù)水平還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到較高的水準(zhǔn)。

錢建國(guó)當(dāng)時(shí)就意識(shí)到了這點(diǎn)，于是在自己創(chuàng)辦的房屋中介公司內(nèi)建立了一套比較完備的培訓(xùn)體系。新入職的員工會(huì)接受一套完整的培訓(xùn)，包括法律、合同、貸款、金融知識(shí)、業(yè)務(wù)銷售技巧、心態(tài)建設(shè)等多個(gè)方面。

他的中介公司業(yè)務(wù)發(fā)展得不錯(cuò)，但是慢慢地錢建國(guó)發(fā)現(xiàn)業(yè)務(wù)發(fā)展節(jié)奏有些跟不上，特別是隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)開(kāi)始介入各行各業(yè)后，地產(chǎn)中介這個(gè)行業(yè)也進(jìn)來(lái)了很多“攪局者”。2014年開(kāi)始，隨著資本的推動(dòng)，各類打著“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)中介”旗號(hào)的新型創(chuàng)業(yè)公司紛紛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)。

“但是所謂的互聯(lián)網(wǎng)思維解決不了房地產(chǎn)問(wèn)題?！卞X建國(guó)告訴《第一財(cái)經(jīng)周刊》。在他看來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)強(qiáng)調(diào)打折、補(bǔ)貼以及去中介化，非常看重線上流量，但是這些操作方法都不適合房產(chǎn)交易。現(xiàn)在的住宅對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)是價(jià)值極高的非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，因此補(bǔ)貼打折這種思維根本不適用。其次，房產(chǎn)交易，特別是二手房交易的手續(xù)很復(fù)雜，需要一位熟悉流程的中介處理各類問(wèn)題。而且好的中介會(huì)分析買房者的需求并且?guī)椭麄兌ㄎ唬o予分析和建議，還會(huì)處理購(gòu)房后一系列關(guān)于稅收、交易流程、法律法規(guī)方面的瑣碎事，因此“去中介化”基本不可能。

更何況，中介掌握著二手房的房源，作為中間人，他們有著特殊作用?！捌鋵?shí)二手房買賣，賣方的心態(tài)很復(fù)雜，最好有一位中間人在其中調(diào)停?！鄙蜉颊f(shuō)。她剛剛通過(guò)中介賣掉了自己位于上海浦東新區(qū)的住宅。

互聯(lián)網(wǎng)顯然不能解決所有的問(wèn)題，但它是一個(gè)不錯(cuò)的提升效率的工具。2014年，無(wú)論是培訓(xùn)員工，還是在獲取客人、增加房源上，錢建國(guó)覺(jué)得傳統(tǒng)中介的很多做法和流程都應(yīng)該升級(jí)了。因此他決定升級(jí)運(yùn)營(yíng)以及管理體系，將積累好的管理方式、房源、培訓(xùn)體系以及品牌輸出給其他中介，做一家開(kāi)放型的中介平臺(tái)，這便是悟空找房。

和很多創(chuàng)業(yè)公司一樣，錢建國(guó)所做的第一件事是建立團(tuán)隊(duì)。他找來(lái)了易傳媒的創(chuàng)始人閆方軍，以及曾經(jīng)在愛(ài)屋吉屋技術(shù)團(tuán)隊(duì)工作的李磊。錢建國(guó)和閆方軍倆人的孩子是同學(xué)，兩人因此結(jié)識(shí)，過(guò)去幾年他們也會(huì)聚在一起聊聊房地產(chǎn)的事，“他給我留下的印象是，雖然他是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的從業(yè)者，但他不教條。很多人喜歡抽象互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的規(guī)律，但很多時(shí)候這些規(guī)律已經(jīng)背離了行業(yè)本身?！卞X建國(guó)這樣評(píng)價(jià)閆方軍。 >> 悟空找房創(chuàng)始人錢建國(guó)的計(jì)劃是在原來(lái)的體系上不斷精細(xì)平臺(tái)運(yùn)營(yíng)，同r將房源、客戶以及運(yùn)營(yíng)方式推廣給更多的房屋中介。

核心團(tuán)隊(duì)成立后，接下來(lái)他們做的第一項(xiàng)工作就是利用互聯(lián)網(wǎng)的渠道和信息擴(kuò)大房屋來(lái)源。在此之前，中介都是通過(guò)線下走訪小區(qū)、社區(qū)擺盤等方式來(lái)獲取房源，這種傳統(tǒng)的方式效率低、也容易出錯(cuò)?；ヂ?lián)網(wǎng)渠道不能完全替代人工，因?yàn)榉孔舆@種復(fù)雜、價(jià)值高的標(biāo)的還需要采用人工的方式花時(shí)間確認(rèn)，但是短短數(shù)月內(nèi)，悟空找房的房源數(shù)量也增加了10倍。

緊接著就是獲客端的效率提升，他們使用微信以及App去獲客，還在App中嵌入了房屋的視頻。在確認(rèn)房子時(shí)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)上門拍攝實(shí)際情況隨后上傳，“視頻不可能決定買，但是可以決定不買?！卞X建國(guó) 說(shuō)。

有了房源和客源后，精準(zhǔn)匹配也不可或缺。因此悟空找房的線上軟件還能精確分析注冊(cè)用戶，從而精準(zhǔn)地匹配地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和用戶。一般而言用戶自己在注冊(cè)時(shí)能夠選擇預(yù)算以及對(duì)房子的偏好：幾居室、房屋朝向、地段、房齡等。如果顧客沒(méi)有在注冊(cè)時(shí)填寫(xiě)這些項(xiàng)目，后臺(tái)也會(huì)根據(jù)用戶的瀏覽軌跡分析消費(fèi)者傾向什么地段、什么房型的房子，從而把客戶推送給合適的經(jīng)紀(jì) 人。

房源、客源以及匹配都有了提升，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人本身的服務(wù)水平才是成交生意的硬實(shí)力。雖然在之前的創(chuàng)業(yè)過(guò)程中，錢建國(guó)一直注重給自己的經(jīng)紀(jì)人團(tuán)隊(duì)做培訓(xùn)，但是在悟空找房，他進(jìn)一步完善了培訓(xùn)體系，并切割了經(jīng)紀(jì)人的職能分配。

此前的培訓(xùn)都在線下，現(xiàn)在錢建國(guó)把2/3的培訓(xùn)內(nèi)容都放在線上。經(jīng)紀(jì)人在接觸客戶之后，各個(gè)環(huán)節(jié)應(yīng)該怎么做、如何跟客戶交流、交流中要注意的各類事項(xiàng)都被拍成了短視頻放在App中，方便分散在各個(gè)門店的經(jīng)紀(jì)人隨時(shí)觀看和學(xué)習(xí)。但是面對(duì)面的培訓(xùn)有其不可替代的價(jià)值，更加能夠把控標(biāo)準(zhǔn)，因此依舊有1/3的培訓(xùn)內(nèi)容維持在線下。

除此之外，房產(chǎn)銷售人員和后端法務(wù)人員的職能也被切割開(kāi)了。在行業(yè)中，地產(chǎn)中介前端銷售人才和后端法務(wù)人才的職能界限往往不是太明顯，很多銷售人員也會(huì)介入后端流程。這種模式除了分散銷售人員的精力，對(duì)于服務(wù)質(zhì)量的提升并無(wú)助益。此前在創(chuàng)辦自己的房產(chǎn)中介時(shí)，錢建國(guó)就一直想切割，但是直到悟空找房成立后，這種想法才真正落實(shí)。現(xiàn)在，悟空找房平臺(tái)的前端銷售人員負(fù)責(zé)銷售，法務(wù)團(tuán)隊(duì)的成員負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)調(diào)查、貸款操作以及核實(shí)買家的購(gòu)房資格。法務(wù)團(tuán)隊(duì)的人一般是相關(guān)專業(yè)畢業(yè)，有多年的房產(chǎn)交割經(jīng)驗(yàn)，一位法務(wù)人員會(huì)支持多家門店的房產(chǎn)最終交易。

做好了這些提升后，錢建國(guó)想把這一套體系推廣到整個(gè)市場(chǎng)，讓其他中介加入悟空找房平臺(tái)?！敖o它們提供品牌、房源、客人、培訓(xùn)等各方面的支持，讓它們成為精品中介?！卞X建國(guó)說(shuō)。

“合伙”中介的拓展工作由一位曾在阿里巴巴公司工作的成員負(fù)責(zé)，現(xiàn)在悟空找房平臺(tái)已經(jīng)在杭州、南京、蘇州等50個(gè)城市有了加盟中介。這些線下傳統(tǒng)中介大多在房源上比較弱勢(shì)，特別是在一手房上，有些因?yàn)榉?wù)能力有限、規(guī)模太小，根本不具備售賣一手房的資 格。

它們希望有平臺(tái)可以幫助它們開(kāi)拓二手甚至新房的房源，因此主動(dòng)來(lái)咨詢的中介不在少數(shù)。由于悟空找房平臺(tái)上的中介數(shù)量越來(lái)越多，吸引了更多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的關(guān)注，并且紛紛委托平臺(tái)作為新的網(wǎng)絡(luò)銷售渠道。而越來(lái)越多的新房房源又吸引了更多本無(wú)銷售資格的中小中介機(jī)構(gòu)。

但是平臺(tái)一般都有規(guī)則，也有相應(yīng)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。悟空找房的團(tuán)隊(duì)通常會(huì)花費(fèi)15天時(shí)間考察這些想要加入的中介是否具備加盟資格，比如是否合法經(jīng)營(yíng)、是否有執(zhí)照、門店的面積、經(jīng)紀(jì)人人數(shù)等。現(xiàn)在平臺(tái)上的中介基本有3類：本身有四五家門店的房產(chǎn)中介、第一家加入平臺(tái)后自身不斷拓店的中介，以及少數(shù)質(zhì)量還不錯(cuò)的夫妻店。悟空找房給它們提供房源體系、經(jīng)紀(jì)人管理體系、培訓(xùn)體系以及門店UI升級(jí)規(guī)范。錢建國(guó)表示，悟空找房的新房交易排行在上海已經(jīng)進(jìn)入前三甲，在南通、寧波、嘉興、海寧的排名也處于領(lǐng)先位置。根據(jù)平臺(tái)的最新數(shù)據(jù)，一手房的銷量已經(jīng)占到了全平臺(tái)成交量的 40%。

第3篇：房產(chǎn)中介法律培訓(xùn)范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)中介 行業(yè)對(duì)比 制度規(guī)范

一、房地產(chǎn)中介行業(yè)的現(xiàn)狀及特點(diǎn)

1、特點(diǎn)。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，只為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供中介服。房地產(chǎn)中介不占有房地產(chǎn)商品，也不直接從事買賣活動(dòng)，只向買賣雙方提供溝通服務(wù)。房地產(chǎn)中介活動(dòng)具有非連續(xù)性和流動(dòng)性的特點(diǎn)。房地產(chǎn)中介具有很強(qiáng)的靈活性。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)以傭金為主要收入來(lái)源。

2、存在的問(wèn)題。一是門檻不高，業(yè)務(wù)人員隨意聘用，素質(zhì)良莠不齊。二是誠(chéng)信不良。虛假信息、屢吃差價(jià)、私下交易、協(xié)議陷阱、陰陽(yáng)合同……種種“黑幕”不勝枚舉。三是管理不善。內(nèi)部管理粗放，“私單”頻頻亂走，經(jīng)紀(jì)人員難以約束，違規(guī)操作屢禁不止。四是擴(kuò)張不當(dāng)。資金不足、管理不力、人員不齊等等，在這種情況下，一批房產(chǎn)中介就盲目“跑馬圈地”。市場(chǎng)交易活躍時(shí)，這些內(nèi)部缺陷被掩蓋，一旦市場(chǎng)行情“調(diào)頭向下”，緊繃的“弦”隨時(shí)會(huì)斷。五是監(jiān)管不嚴(yán)。

二、國(guó)外房地產(chǎn)中介的現(xiàn)狀和特點(diǎn)

國(guó)外及港臺(tái)房地產(chǎn)中介服務(wù)具有悠久的發(fā)展歷史，具有一套較為完善的獨(dú)立法規(guī)體系，包括市場(chǎng)準(zhǔn)入法規(guī)、執(zhí)業(yè)人員職業(yè)道德法規(guī)以及執(zhí)業(yè)質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)等。美國(guó)作為一個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家，其房地產(chǎn)及經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展先于我國(guó)許多年，已經(jīng)具有成熟的運(yùn)作模式和管理經(jīng)驗(yàn)，正確認(rèn)識(shí)并借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)和做法對(duì)于發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)將不無(wú)裨益。

1、國(guó)外中介機(jī)構(gòu)管理制度。（1）經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)等級(jí)。在美國(guó)，從事房地產(chǎn)中介業(yè)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人，必須擁有州政府機(jī)構(gòu)――房地產(chǎn)委員會(huì)頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人主要有兩類人員：經(jīng)紀(jì)人，具備獨(dú)立的法人地位，具有經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照；銷售員，具有銷售員執(zhí)照，為一個(gè)經(jīng)紀(jì)人的雇員，代表經(jīng)紀(jì)人行事，只能執(zhí)行經(jīng)紀(jì)人所制定的任務(wù)，無(wú)權(quán)訂立契約和收取傭金，僅能以經(jīng)紀(jì)人的名義對(duì)外接洽業(yè)務(wù)，同時(shí)對(duì)經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)。美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人如果發(fā)生損害當(dāng)事人的欺詐行為，不但會(huì)因賠償而被罰得傾家蕩產(chǎn)，而且被逐出經(jīng)紀(jì)人行業(yè)后，很難再在這種講究信譽(yù)的行業(yè)中謀生?？梢?jiàn)，美國(guó)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的管理，無(wú)論是當(dāng)初準(zhǔn)入，還是加入本行業(yè)后的管理，都是相當(dāng)嚴(yán)格的。（2）法規(guī)制度。美國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)中介的法規(guī)主要有：一般法規(guī)、契約原則、州執(zhí)照法、聯(lián)邦法、專業(yè)倫理法規(guī)。不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)照法是有關(guān)房地產(chǎn)交易的最嚴(yán)密的法令。執(zhí)行房地產(chǎn)執(zhí)照法的是“州房地產(chǎn)委員會(huì)”，主要的執(zhí)法方式包括拒發(fā)執(zhí)照、扣留執(zhí)照和吊銷執(zhí)照。一般美國(guó)經(jīng)紀(jì)人的傭金是以最終銷售價(jià)格的百分比來(lái)支付，傭金數(shù)目由委托人與經(jīng)紀(jì)人自由商定。經(jīng)紀(jì)人不涉及金錢，可減少很多麻煩。（3）職業(yè)道德。美國(guó)非常重視中介的職業(yè)道德，商業(yè)法典10176項(xiàng)和10777項(xiàng)中列舉了從業(yè)執(zhí)照暫停與吊銷的規(guī)定。另外，美國(guó)的全國(guó)房地產(chǎn)師職業(yè)道德規(guī)范內(nèi)容簡(jiǎn)明，注重實(shí)效。每個(gè)州的房地產(chǎn)委員會(huì)一般設(shè)有調(diào)查機(jī)構(gòu)，可以在任何時(shí)候到經(jīng)紀(jì)人辦公室檢查業(yè)務(wù)紀(jì)錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題向房地產(chǎn)委員會(huì)報(bào)告，由該委員會(huì)討論決定是否向法院控告。同時(shí)，美國(guó)各地都有專門的檢察機(jī)構(gòu)處理此類案件。

2、美國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)的特點(diǎn)。美國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)的特點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：中介行業(yè)發(fā)展歷史悠久，中介事業(yè)發(fā)達(dá)，有獨(dú)特的房地產(chǎn)中介管理制度和動(dòng)作程序。法規(guī)健全，權(quán)責(zé)明確，對(duì)規(guī)范中介行為，保障雙方權(quán)益起到很大作用。行業(yè)個(gè)人資格準(zhǔn)入嚴(yán)格，機(jī)構(gòu)準(zhǔn)人市場(chǎng)化，優(yōu)勝劣汰。中介企業(yè)發(fā)展注重連鎖經(jīng)營(yíng)和品牌效應(yīng)。充分采集信息資源，利用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，提高競(jìng)爭(zhēng)力。

三、國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)中介行業(yè)的比較

1、經(jīng)紀(jì)形式不同。美國(guó)房地產(chǎn)中介無(wú)論售房或是購(gòu)房都實(shí)行全權(quán)委托經(jīng)紀(jì)人制度，然后，所有的運(yùn)作程序包括介紹貸款、物業(yè)公證、房產(chǎn)保險(xiǎn)、咨詢律師、提交登記等等都由委托經(jīng)紀(jì)人全權(quán)辦理，所有費(fèi)用也都在最后列出清單，由甲乙雙方支付。而我國(guó)房地產(chǎn)中介實(shí)行的是雙方簽約制度，中介機(jī)構(gòu)收取中介費(fèi)后，免費(fèi)幫助雙方辦理過(guò)戶手續(xù)，由有關(guān)管理機(jī)構(gòu)直接向甲乙雙方收取費(fèi)用。

2、產(chǎn)權(quán)管理不同。美國(guó)實(shí)行的是契約登記制度，買賣雙方完全以市場(chǎng)化的程序進(jìn)行操作。所有運(yùn)作通過(guò)售樓律師中介經(jīng)紀(jì)，從物業(yè)公證到房產(chǎn)保險(xiǎn)，構(gòu)成一個(gè)完整的市場(chǎng)保證體系。只有當(dāng)這個(gè)過(guò)程全部完成后，政府才通過(guò)登記的手段來(lái)加以確認(rèn)，并把相關(guān)的資料進(jìn)行保存，以備查詢。而我國(guó)目前實(shí)行的是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記制度。相比之下，美國(guó)的登記制度比我們現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍制，更能適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，體現(xiàn)政府的職能。

3、地產(chǎn)性質(zhì)不同。美國(guó)一般房屋是建筑在地產(chǎn)基礎(chǔ)上的，最大的區(qū)別是地產(chǎn)也屬個(gè)人財(cái)產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)概念極為完整，私人購(gòu)房后，以地契為準(zhǔn)，連地帶房都屬私人財(cái)產(chǎn)，但房主必須每年向國(guó)家繳稅，而且政府有許多法律條文來(lái)限制私人在其土地上進(jìn)行的各種活動(dòng)，如不準(zhǔn)私建亂搭，不準(zhǔn)破壞綠地等等。而我國(guó)地產(chǎn)屬于國(guó)家，個(gè)人只擁有國(guó)家土地使用證，因而房地產(chǎn)買賣一般注重于房產(chǎn)證的交涉。個(gè)人財(cái)產(chǎn)的法律體現(xiàn)是以產(chǎn)權(quán)證為標(biāo)志，這樣就使中美兩國(guó)房地產(chǎn)買賣在概念上、程序上以及管理上都存在一定的差異。

四、我國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展對(duì)策

1、健全完善法律制度，創(chuàng)造公平規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境。為了保證市場(chǎng)中介組織的健康發(fā)展，發(fā)揮對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的積極作用，我國(guó)也需要加強(qiáng)立法：完善法規(guī)，將房地產(chǎn)中介組織納入法制化、規(guī)范化的軌道。國(guó)家有關(guān)部門應(yīng)盡快制定各種市場(chǎng)中介組織的管理法規(guī)或條例，對(duì)房地產(chǎn)中介組織的主體資格、活動(dòng)范圍、酬金標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)利與義務(wù)、違法處理等問(wèn)題做出更明確的規(guī)定。依法對(duì)房地產(chǎn)中介組織登記，堅(jiān)決取締無(wú)照經(jīng)營(yíng)。凡是具有一定專業(yè)知識(shí)和中介服務(wù)經(jīng)驗(yàn)、愿意從事中介服務(wù)活動(dòng)的人員，必須經(jīng)過(guò)政府有關(guān)部門的培訓(xùn)，合格者發(fā)給資格證書(shū)，方可申請(qǐng)開(kāi)辦市場(chǎng)中介組織和從事中介服務(wù)活動(dòng)。工商行政管理部門必須通過(guò)嚴(yán)格的資格審查后，方可依照有關(guān)登記管理法規(guī)予以注冊(cè)登記，頒發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，使其合法經(jīng)營(yíng)。完善對(duì)市場(chǎng)中介人員的資格考試制度。對(duì)市場(chǎng)中介人員的考核是一種對(duì)其工作能力的鑒定制度，這項(xiàng)制度對(duì)保證市場(chǎng)中介服務(wù)的客觀性、公正性、準(zhǔn)確性和權(quán)威性具有重要的作用。

2、搞好培訓(xùn)、提高人員素質(zhì)。中介行業(yè)是一個(gè)注重品牌的行業(yè)，品牌是中介服務(wù)業(yè)生存的基礎(chǔ)。要以誠(chéng)信培育行業(yè)品牌，沒(méi)有長(zhǎng)期的信譽(yù)積累不可能做大做好中介服務(wù)，這是中介服務(wù)生命。因此，行業(yè)要得以充分發(fā)展，高素質(zhì)人才隊(duì)伍和過(guò)硬的合法經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)是必不可少的。要達(dá)到這個(gè)要求，要求員工在思想素質(zhì)、專業(yè)技術(shù)均達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)，建立一個(gè)完整的資格考試體系。堅(jiān)決實(shí)行從業(yè)人員資格認(rèn)證制度，做到從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的人員都符合條件要求。

3、房地產(chǎn)中介信息的網(wǎng)絡(luò)化和資源共享。當(dāng)前的任務(wù)是利用先進(jìn)技術(shù)手段，及時(shí)、準(zhǔn)確地提供房地產(chǎn)信息。房地產(chǎn)中介服務(wù)無(wú)論是經(jīng)紀(jì)、評(píng)估、咨詢，都要依靠及時(shí)而準(zhǔn)確的信息，僅靠人工的市場(chǎng)調(diào)研是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須大力推廣計(jì)算機(jī)應(yīng)用，建立房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，組建最具權(quán)威的房地產(chǎn)信息收集、加工和傳送服務(wù)機(jī)構(gòu)，這是收集、傳遞信息最可靠、最便捷的途徑，可以保證房地產(chǎn)中介服務(wù)有一個(gè)堅(jiān)實(shí)的信息基礎(chǔ)。

4、走中介公司間的聯(lián)合和規(guī)?；缆罚瑢?shí)現(xiàn)房產(chǎn)連鎖經(jīng)營(yíng)。加入WTO后中國(guó)將更加開(kāi)放，中介商要想在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中爭(zhēng)得一席之地，必須降低服務(wù)成本，提高成交率。因此，企業(yè)間的聯(lián)合，規(guī)模化發(fā)展，連鎖性經(jīng)營(yíng)，將是今后房地產(chǎn)中介企業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。聯(lián)合不是簡(jiǎn)單的疊加，而是資源的共享，優(yōu)化組合的過(guò)程。企業(yè)聯(lián)合實(shí)行連鎖經(jīng)營(yíng)，可采用原有的品牌或創(chuàng)立新品牌。目前的連鎖經(jīng)營(yíng)主要有三種模式：直營(yíng)連鎖經(jīng)營(yíng)、加盟連鎖經(jīng)營(yíng)和前面兩種的混合模式。

總之，房地產(chǎn)中介企業(yè)要進(jìn)一步進(jìn)行資產(chǎn)重組和資源的合理配置，建立自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，求得生存和發(fā)展的機(jī)會(huì)，建立一支符合職業(yè)化、正規(guī)化、社會(huì)化、網(wǎng)絡(luò)化、制度化、專業(yè)化要求的中介服務(wù)隊(duì)伍，才能振興我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，繁榮房地產(chǎn)中介行業(yè)。

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第4篇：房產(chǎn)中介法律培訓(xùn)范文

由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展和普及，在家辦公的從業(yè)人員每年逐漸增長(zhǎng)，個(gè)人創(chuàng)辦小公司，或經(jīng)營(yíng)一個(gè)小店面或者互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)上開(kāi)辦虛擬商鋪，或加盟某個(gè)實(shí)體連鎖店。店主、員工與客戶無(wú)需見(jiàn)面，而是通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)保持著高效的信息交流，快捷的交易，管理費(fèi)用低，潛在客戶眾多，銷售區(qū)域廣泛，商機(jī)無(wú)限。特別是在實(shí)體大型企業(yè)無(wú)法兼顧到的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，小微企業(yè)更加具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。小微企業(yè)主要從事技術(shù)服務(wù)性行業(yè)、裝配制造行業(yè)、手工作坊和小型種植、養(yǎng)殖業(yè)，特別在家庭手工業(yè)、修理修配、旅店服務(wù)、餐飲服務(wù)、小學(xué)生中午小飯桌、小商品零售、家政服務(wù)、初級(jí)衛(wèi)生保健服務(wù)、嬰幼兒看護(hù)、殘疾兒童特殊教育訓(xùn)練、養(yǎng)老服務(wù)、病人看護(hù)、幼兒和學(xué)生接送服務(wù)、洗染縫補(bǔ)、復(fù)印打字和理發(fā)等方面為居民解決了許多生活難題。

二、主要存在的問(wèn)題

第一，小微企業(yè)偷逃稅款是普遍現(xiàn)象。小微企業(yè)主會(huì)想盡辦法與稅務(wù)人員搞關(guān)系，能少繳稅就不會(huì)多繳稅。而大型零售企業(yè)，稅務(wù)人員明知其偷逃稅款也無(wú)能為力。

第二，小微企業(yè)一般為個(gè)體經(jīng)營(yíng)和合伙經(jīng)營(yíng)，面臨融資難困境。小微企業(yè)由于是自主創(chuàng)業(yè)，其資金來(lái)源大多都是自籌資金。由于小微企業(yè)信用度低，依靠商業(yè)貸款舉步維艱。銀行對(duì)于小微企業(yè)發(fā)放貸款要求嚴(yán)格，一般銀行規(guī)定，企業(yè)必須要有3年以上的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)或者資產(chǎn)抵押。小微企業(yè)成立3年以內(nèi)、沒(méi)有資產(chǎn)抵押的，銀行都不能發(fā)放貸款。有些小微企業(yè)為了獲得流動(dòng)資金只能依靠民間借貸融資。由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，民間借貸的年利率水漲船高，不少借貸年利率已經(jīng)漲到了20%~30%，高額利息成為小微企業(yè)發(fā)展過(guò)程中沉重負(fù)擔(dān)。

第三，小微企業(yè)獲得項(xiàng)目時(shí)常常遭到不公正的待遇。許多大企業(yè)接項(xiàng)目都是靠關(guān)系。各種名目的項(xiàng)目招標(biāo)活動(dòng)往往邀請(qǐng)小微企業(yè)參加，充當(dāng)圍觀者，其實(shí)中標(biāo)結(jié)果早已內(nèi)定。小微企業(yè)所做的每個(gè)項(xiàng)目，都是靠品質(zhì)和低價(jià)格，沒(méi)有討價(jià)還價(jià)的話語(yǔ)權(quán)，勉強(qiáng)維持生存。

第四，企業(yè)的人工成本逐年增高。去年招一個(gè)本科生，起薪2500元，而今年則起碼要3000元，另外企業(yè)要為員工交納“三險(xiǎn)一金”，企業(yè)要按照員工工資的45.6%繳納，這樣，一個(gè)人工成本每月要在4368元。小微企業(yè)雖然在各大招聘網(wǎng)站常年招聘，可高技能的人才都被大中型企業(yè)招聘走了。如果小微企業(yè)對(duì)技能型人才的工作能力要求高，所以很難有合適的人員長(zhǎng)期留下來(lái)，小微企業(yè)的員工不得不身兼數(shù)職，既要懂技術(shù)，又要懂營(yíng)銷，工作壓力非常很大。小微企業(yè)入門的門檻很低，但是要做大做強(qiáng)不容易，很多小微企業(yè)只能生存一兩年。

三、國(guó)家相關(guān)政策及實(shí)施效果分析

東北地區(qū)小微企業(yè)的快速發(fā)展，對(duì)增強(qiáng)東北區(qū)域的經(jīng)濟(jì)活力、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、解決就業(yè)和再就業(yè)發(fā)揮了重要作用。但是融資難的問(wèn)題仍然是當(dāng)前制約小微企業(yè)快速發(fā)展的瓶頸。信用擔(dān)保方面，由國(guó)家財(cái)政予以支持，遼寧、吉林、黑龍江等省市政府共同出資設(shè)立，為東北區(qū)域各類中小企業(yè)信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供增信和分險(xiǎn)功能服務(wù)的區(qū)域政策性再擔(dān)保機(jī)構(gòu)。這也是經(jīng)國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)設(shè)立并由其監(jiān)管的全國(guó)第一家區(qū)域性中小企業(yè)信用再擔(dān)保機(jī)構(gòu)試點(diǎn)。

再擔(dān)保機(jī)構(gòu)通過(guò)與擔(dān)保機(jī)構(gòu)開(kāi)展授信再擔(dān)保、增信再擔(dān)保、聯(lián)保再擔(dān)保和異地互保再擔(dān)保等再擔(dān)保業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持《東北振興規(guī)劃》相關(guān)產(chǎn)業(yè)及配套項(xiàng)目，支持裝備制造業(yè)、新農(nóng)村建設(shè)、農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)副產(chǎn)品深加工、對(duì)俄貿(mào)易與合作等領(lǐng)域的中小企業(yè)融資，支持與就業(yè)和再就業(yè)有關(guān)的小額融資，同時(shí)為外資和民間資本興辦中小企業(yè)或投資項(xiàng)目提供信用擔(dān)保。在稅收方面，小微企業(yè)辦稅成本居高不下。由于國(guó)稅與地稅分離，不同稅種減免的認(rèn)證事項(xiàng)、認(rèn)證機(jī)構(gòu)和手續(xù)各不相同，多數(shù)認(rèn)證不能通用，有些稅種前置認(rèn)證條件由中介機(jī)構(gòu)認(rèn)證，小微企業(yè)辦稅成本較高，一些認(rèn)證成本與稅收減免金額相差無(wú)幾。

國(guó)務(wù)院決定自2012年1月1日起以上海為試點(diǎn)，增加11%和6%兩種增值稅稅率，交通運(yùn)輸業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲋刀愓魇?，在試行結(jié)束后逐步向全國(guó)推行。這次稅制轉(zhuǎn)型應(yīng)有利于制度規(guī)范的大中型企業(yè)和微利企業(yè)降低稅負(fù)，但對(duì)有些小微企業(yè)不一定取得預(yù)期的效果。增值稅是價(jià)外稅，稅款最終由消費(fèi)者承擔(dān)，但是如果經(jīng)營(yíng)者無(wú)法取得可抵扣的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，就會(huì)增加經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)成本。目前有大部分服務(wù)型微小企業(yè)由于各種原因無(wú)法取得可抵扣的增值稅發(fā)票，在新規(guī)實(shí)行后可能會(huì)造成名義稅負(fù)降低，但實(shí)際稅負(fù)上升。

四、促進(jìn)天津市小微企業(yè)發(fā)展之對(duì)策

第一，地方政府相關(guān)機(jī)構(gòu)給小微企業(yè)提供寬松的創(chuàng)業(yè)環(huán)境。天津市有些區(qū)縣為小微企業(yè)開(kāi)辦“一站式”服務(wù)，將工商、稅務(wù)、消防等辦事窗口集中在一個(gè)大廳辦公，方便創(chuàng)業(yè)者辦理創(chuàng)建小微企業(yè)的相關(guān)手續(xù)，為創(chuàng)辦小微企業(yè)提供了便利，值得提倡和全面推廣。

第二，天津小微企業(yè)對(duì)于支付辦公用房租逐年上漲也備感無(wú)奈，只有地方政府嚴(yán)格執(zhí)行中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，才能平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。建議成立天津市房地產(chǎn)交易所，將本地區(qū)全部房地產(chǎn)集中在房地產(chǎn)交易所內(nèi)進(jìn)行交易，交易品種包括土地使用權(quán)、期房、新房、經(jīng)濟(jì)適用房、二手房、公產(chǎn)房屋使用權(quán)和房屋租賃等等。房地產(chǎn)交易所統(tǒng)一房地產(chǎn)報(bào)價(jià)、競(jìng)價(jià)、成交等相關(guān)信息。房地產(chǎn)交易所采用會(huì)員制，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介企業(yè)納入會(huì)員。房產(chǎn)中介企業(yè)旗下的各個(gè)連鎖店作為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)營(yíng)業(yè)部，直接為客戶提供房屋買賣和租賃服務(wù)，收取傭金。集中在房地產(chǎn)交易所內(nèi)進(jìn)行交易就能夠防止捂盤惜售、虛假買賣。二手房屋買賣和房屋租賃也必須在房地產(chǎn)交易所進(jìn)行交易，這也能夠防止房地產(chǎn)中介企業(yè)哄抬房?jī)r(jià)和房租、欺騙客戶，同時(shí)也能防止偷逃稅款。

第三，鼓勵(lì)和引導(dǎo)創(chuàng)立網(wǎng)店。以社區(qū)為單位，組織有創(chuàng)業(yè)意向的人員進(jìn)行創(chuàng)立網(wǎng)店培訓(xùn)，幫助創(chuàng)業(yè)者尋找創(chuàng)業(yè)切入點(diǎn)。

第四，政府工商、稅務(wù)、公安等部門應(yīng)該對(duì)網(wǎng)店進(jìn)行有效管理，對(duì)假冒偽劣產(chǎn)品一查到底，防止偷稅漏稅，對(duì)網(wǎng)絡(luò)詐騙保持高壓打擊態(tài)勢(shì)。

第五，以社區(qū)為單位組建社區(qū)創(chuàng)業(yè)基金。社區(qū)創(chuàng)業(yè)基金來(lái)源社區(qū)居民個(gè)人閑散資金（損失也不影響其日常生活的資金）和捐贈(zèng)，杜絕非法集資。社區(qū)創(chuàng)業(yè)基金對(duì)創(chuàng)業(yè)者投放基金必須公開(kāi)、透明?；鹚腥酥苯訉?duì)創(chuàng)業(yè)者使用基金進(jìn)行全程管理，防止基金被濫用，保證基金安全。使用基金產(chǎn)生的盈虧由基金所有人和使用基金的創(chuàng)業(yè)者本著互惠互利原則共同平等協(xié)商解決。

第5篇：房產(chǎn)中介法律培訓(xùn)范文

從服務(wù)的內(nèi)容上看，目前我國(guó)社區(qū)家政服務(wù)的內(nèi)容主要有家庭清潔、家庭餐的制作、照顧老人、看護(hù)嬰兒、看護(hù)病人、護(hù)理產(chǎn)婦與孕婦、搬家、管道疏通、房產(chǎn)中介、婚姻介紹等服務(wù)。雖然企業(yè)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目繁多，但卻很難形成規(guī)模和特色，社區(qū)居民的服務(wù)需求較多，社區(qū)家政服務(wù)企業(yè)也不可能一一滿足客戶日益增長(zhǎng)的家政服務(wù)需求。一旦有需求滿足不了，客戶就很可能找其他的家政服務(wù)企業(yè)來(lái)為自己服務(wù)，這樣就會(huì)導(dǎo)致社區(qū)家政服務(wù)企業(yè)很難與客戶形成粘合度，限制家政服務(wù)企業(yè)的發(fā)展。長(zhǎng)此以往就會(huì)導(dǎo)致社區(qū)家政服務(wù)企業(yè)的倒閉。所以服務(wù)項(xiàng)目精細(xì)化、規(guī)?；?、特色化是社區(qū)家政服務(wù)發(fā)展的可行之路。

二、家政服務(wù)企業(yè)管理人員和服務(wù)人員服務(wù)意識(shí)淡薄，很難滿足社區(qū)居民的家政服務(wù)需求

目前，大多數(shù)的社區(qū)家政服務(wù)企業(yè)都剛剛起步，社區(qū)家政企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理人員大多數(shù)文化水平功能較低，對(duì)于家政服務(wù)沒(méi)有正確、全面的了解，他們只追求單純的經(jīng)濟(jì)利益，缺乏服務(wù)意識(shí)。大多數(shù)家政服務(wù)人員都是屬于“掛靠式”的在家政企業(yè)服務(wù)。大多數(shù)沒(méi)有經(jīng)過(guò)正規(guī)的家政服務(wù)培訓(xùn)，對(duì)家政行業(yè)的職業(yè)素養(yǎng)、技能水平更是了解得少之又少，大多數(shù)還是處于干完一家是一家，把錢賺到手里才是真本事的階段。所以讓社區(qū)居民對(duì)于家政企業(yè)著實(shí)寒心，很難形成長(zhǎng)期的服務(wù)關(guān)系。

三、客戶與服務(wù)人員貪圖小便宜的心理，導(dǎo)致簽私單現(xiàn)象嚴(yán)重

第6篇：房產(chǎn)中介法律培訓(xùn)范文

由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的特殊性,在現(xiàn)代復(fù)雜的信息社會(huì)中,房地產(chǎn)業(yè)面臨著更多的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是學(xué)術(shù)界長(zhǎng)期以來(lái)研究的重點(diǎn),但操作風(fēng)險(xiǎn)卻很少引起關(guān)注,房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)正在成為房地產(chǎn)業(yè)面臨的重大威脅之一。房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)的主體以及參與者主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介、購(gòu)房者等，他們的操作由不完善或有問(wèn)題的內(nèi)部程序、員工和信息科技系統(tǒng),以及外部事件所造成損失的風(fēng)險(xiǎn)，包括法律風(fēng)險(xiǎn)，但不包括策略風(fēng)險(xiǎn)和聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。

所以房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)就是指由于不完善或有問(wèn)題的內(nèi)部操作過(guò)程、人員、系統(tǒng)或外部事件而導(dǎo)致的直接或間接損失的風(fēng)險(xiǎn)。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)管理觀念和風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)水平等方面存在較大的欠缺。首先對(duì)房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，很多人將房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)理解為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介在各自的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)操作中的風(fēng)險(xiǎn),或者誤解為操作性風(fēng)險(xiǎn),更有甚者稱為房地產(chǎn)犯罪。其次國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在操作風(fēng)險(xiǎn)管理方面由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介職責(zé)分散，缺乏專門的管理部門,不同的操作風(fēng)險(xiǎn)由不同的部門負(fù)責(zé)，缺少協(xié)調(diào)統(tǒng)一，致使各部門高層管理者無(wú)法清楚了解房地產(chǎn)業(yè)面臨的操作風(fēng)險(xiǎn)整體狀況，有些操作風(fēng)險(xiǎn)處于無(wú)人管理的真空狀態(tài)。

房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)大多內(nèi)生于商業(yè)銀行、開(kāi)發(fā)商、政府、地產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)活動(dòng)，覆蓋面大,不宜區(qū)分和界定，除具有地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的多源性、唯一性、隱蔽性、滯后性、風(fēng)險(xiǎn)控制犧牲性等特征之外，還具有以下特有特征：一是風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)生性。根據(jù)操作風(fēng)險(xiǎn)定義，由于程序、人員和系統(tǒng)都是重要組成部分，大多數(shù)操作風(fēng)險(xiǎn)存在于商業(yè)銀行、開(kāi)發(fā)商、政府、中介組織、購(gòu)房者的管理活動(dòng)中，可以說(shuō)是一種內(nèi)生于內(nèi)部各層次范圍內(nèi)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。二是風(fēng)險(xiǎn)誘因與風(fēng)險(xiǎn)損失的相關(guān)性難于判斷。房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)與商業(yè)銀行、開(kāi)發(fā)商、政府、中介組織、購(gòu)房者的整個(gè)體系有關(guān)，只要有各個(gè)機(jī)構(gòu)和人員存在的地方都有可能發(fā)生，有時(shí)隨著環(huán)境的變化而改變，管理過(guò)程中的一點(diǎn)小疏忽就會(huì)將操作風(fēng)險(xiǎn)遺漏,增加了管理的難度。三是損失無(wú)限性。操作風(fēng)險(xiǎn)涉及商業(yè)銀行、開(kāi)發(fā)商、政府、中介組織、購(gòu)房者各個(gè)層面，有時(shí)可能導(dǎo)致他們整體嚴(yán)重受損。四是損失數(shù)據(jù)不完整。操作風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生不會(huì)立即呈現(xiàn)，商業(yè)銀行、開(kāi)發(fā)商、政府、中介組織、購(gòu)房者都具有回避已發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)機(jī)，有時(shí)記錄不及時(shí)或根本沒(méi)有相關(guān)記錄。五是計(jì)量的困難性。操作風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估除考慮直接損失，還需考慮經(jīng)營(yíng)中斷、法律成本等間接的損失，有時(shí)還有無(wú)法計(jì)量的損失。六是風(fēng)險(xiǎn)不易分散。操作風(fēng)險(xiǎn)難于通過(guò)商業(yè)銀行、開(kāi)發(fā)商、政府、中介組織、購(gòu)房者自身內(nèi)部機(jī)構(gòu)對(duì)沖和分散風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗c不同的區(qū)域文化、素質(zhì)不同的員工、特定的經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，甚至是信件收發(fā)人員都有關(guān)系，具有很強(qiáng)的隱蔽性。

二、海南省房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)歷史回顧

1988年4月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)海南建省辦特區(qū)。在新設(shè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)特區(qū)優(yōu)惠政策的吸引下，各地投資商都看好海南省。1992年我國(guó)改革開(kāi)放的力度進(jìn)一步加強(qiáng)，海南省在一夜之間成為投資者的樂(lè)園，各級(jí)部門甚至一些高校、研究所都在海南省設(shè)有辦事處，投資商、投機(jī)者云集海南，房地產(chǎn)需求有了驚人的增長(zhǎng)，從而形成了房地產(chǎn)的集中開(kāi)發(fā)熱潮。由于包括銀行在內(nèi)的機(jī)構(gòu)參與，多方炒作。許多盲目的投資決策與非理性投資行為相互作用使海南省經(jīng)濟(jì)陷入惡性循環(huán)。1993年我國(guó)針對(duì)投資膨脹采取了緊縮銀根的金融政策，金融機(jī)構(gòu)的資金迅速退出海南省房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮急轉(zhuǎn)直下，房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始破裂，嚴(yán)重影響了海南省資源利用和經(jīng)濟(jì)發(fā)展[1]。

2010年1月4日國(guó)務(wù)院辦公廳《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，計(jì)劃至2020年初步將海南建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。2010年新年伊始，隨“國(guó)際旅游島”登場(chǎng)，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速“井噴”，商品房成交量成倍放大、價(jià)格飆升。透過(guò)快速攀升的數(shù)據(jù)，可以看出海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一些亂象苗頭：開(kāi)發(fā)商違規(guī)操作，職業(yè)炒家操控市場(chǎng)，購(gòu)房者浮躁、恐慌、盲目跟風(fēng)，部分媒體大肆炒作、片面報(bào)道，導(dǎo)致市場(chǎng)短期內(nèi)出現(xiàn)供求失衡、房?jī)r(jià)大幅上漲的現(xiàn)象。面對(duì)形勢(shì)，海南省政府及時(shí)干預(yù)市場(chǎng)，做出暫停審批新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，新的土地成片開(kāi)發(fā)和大型主題旅游公園項(xiàng)目要待國(guó)家發(fā)改委正式批準(zhǔn)《海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》后再行啟動(dòng)的決定，并宣布2010年將動(dòng)工建設(shè)10.09萬(wàn)套保障性住房。一系列調(diào)控措施取得了立竿見(jiàn)影成效，民眾恐慌性購(gòu)房逐步消停，開(kāi)發(fā)商采取暗中打折促銷，炒家開(kāi)始拋售囤積房源，引發(fā)房?jī)r(jià)下調(diào)，商品住房成交量開(kāi)始下降，市場(chǎng)逐步回歸理性。目前海南省商品房入住率過(guò)低，這既是對(duì)資源的浪費(fèi)，最終還是需要當(dāng)?shù)鼐用?、企業(yè)或政府來(lái)承接、管理，從這個(gè)角度分析，也說(shuō)明海南房地產(chǎn)的供給在目前的消費(fèi)水平上已足夠多，并且房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)氐氖杖胨较啾蕊@然較高。加上第一批炒房者已經(jīng)獲利撤出，一部分年輕的購(gòu)買者可能因?yàn)榉績(jī)r(jià)陡升利益空間變小處于觀望狀態(tài)，從而抵消了一部分有意愿來(lái)海南省購(gòu)房者的需求量。因此，海南省房地產(chǎn)的需求量增加最快的階段已過(guò)去，此后增長(zhǎng)速度將減緩，房地產(chǎn)需求逐漸減少。同時(shí)海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還面臨兩個(gè)方面的壓力：一是世界經(jīng)濟(jì)未來(lái)的走勢(shì)還不明朗，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不利影響在短期內(nèi)還難以有大的改觀；二是開(kāi)發(fā)商房?jī)r(jià)追漲會(huì)影響今后的市場(chǎng)成交量，進(jìn)而影響到企業(yè)資金的回籠。由于房地產(chǎn)規(guī)模較大，投資期長(zhǎng)，具有投資品和消費(fèi)品雙重屬性，其風(fēng)險(xiǎn)變化就變得更加復(fù)雜，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)主體即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介等的運(yùn)營(yíng)運(yùn)作導(dǎo)致的操作風(fēng)險(xiǎn)以及帶來(lái)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題將逐漸暴露出來(lái)。

三、海南省房地產(chǎn)行業(yè)主要操作風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題及原因

從海南省房地產(chǎn)歷史可看出，海南省主要存在以下操作風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商操作風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

由于缺乏房地產(chǎn)發(fā)展的總體規(guī)劃，一直以來(lái)對(duì)城市性質(zhì)、功能等方面的定位比較模糊，功能分區(qū)不清楚，開(kāi)發(fā)商對(duì)城市的未來(lái)發(fā)展缺乏有效想象空間，難以根據(jù)城市規(guī)劃把握開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。在海南省房產(chǎn)商中，許多發(fā)展中的中小房地產(chǎn)商更多的是純機(jī)會(huì)選擇，而不是戰(zhàn)略性的謀篇布局。同時(shí)在房地產(chǎn)熱過(guò)程中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以銀行借貸融資為主，自有資金很少，甚至開(kāi)發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購(gòu)房人，通過(guò)虛假銷售（購(gòu)買）方式套取銀行貸款；盲目圈地，占地為牢，土地閑置嚴(yán)重；捂盤惜售、炒地炒房，房?jī)r(jià)死扛、明降、暗降，高房?jī)r(jià)低成交乃至零成交已逐漸成為了一個(gè)常態(tài)；私自加建樓層、搶建、改建的現(xiàn)象十分嚴(yán)重，更有甚者把違章建筑當(dāng)商品房對(duì)外銷售；肆意占用公共空間，壓縮休閑空間；豆腐渣工程，各種偷工減料、破墻漏水的質(zhì)量問(wèn)題，建筑質(zhì)量存在問(wèn)題違章建筑現(xiàn)象嚴(yán)重；沿海公共海域布滿海景別墅和星級(jí)酒店，“私屬化”現(xiàn)象嚴(yán)重，毫無(wú)節(jié)制的圈地破壞；優(yōu)質(zhì)海岸線基本被搶占一空，在一線海景填海造地，對(duì)海底環(huán)境及海底生物造成巨大破壞?？傊鞘型恋亻_(kāi)發(fā)具有隨意性和低水平性，各種違規(guī)操作現(xiàn)象嚴(yán)重，既給海南省長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展帶來(lái)了嚴(yán)重的不利影響，又給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)其自身難以控制的操作風(fēng)險(xiǎn)。

（二）商業(yè)銀行的操作風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

這種操作風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在：第一，貸前審查經(jīng)辦人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，審查流于形式，隨意簡(jiǎn)化手續(xù)，對(duì)資料真實(shí)性、合法性審核不嚴(yán)，對(duì)明顯存在疑點(diǎn)的資料不深入調(diào)查核實(shí)[2]；第二，抵押物管理不規(guī)范，辦理抵押的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不力，不按程序操作，或過(guò)分依賴中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果，造成抵押品貶值或抵押無(wú)效；第三，個(gè)別基層行貸后管理混亂，個(gè)人貸款客戶資料不夠全面和連續(xù)，缺少相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施；最后就是內(nèi)外勾結(jié)，一起金融舞弊。近幾年海南省銀行房地產(chǎn)金融大案要案的接連發(fā)生，從某一層面說(shuō)明海南省銀行對(duì)操作風(fēng)險(xiǎn)防范的重視程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，內(nèi)部控制存在漏洞和不完善的地方[3]。金融案件正在朝著高職務(wù)、高科技、高案值，發(fā)案數(shù)量基層多、內(nèi)外勾結(jié)作案多、作案手法多的“三高三多”趨勢(shì)發(fā)展，并呈現(xiàn)出“同類案件屢次發(fā)生”的特點(diǎn)。因此，銀行加強(qiáng)操作風(fēng)險(xiǎn)防范仍是重中之重。

（三）海南省房產(chǎn)中介操作風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

海南省房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)存在很多問(wèn)題。首先，房地產(chǎn)中介行業(yè)法律法規(guī)不健全，中介準(zhǔn)入門檻低。其次，行業(yè)監(jiān)管存在漏洞。中介公司新老替換快，還有不少是無(wú)資格的“黑”中介，所以中介行業(yè)的直接主管部門難以掌握所有公司的資料，監(jiān)管容易出現(xiàn)漏洞。再次，服務(wù)不到位，品牌意識(shí)較弱。中介公司規(guī)?？傮w偏小，多數(shù)是靠差價(jià)賺錢。那些規(guī)模和實(shí)力較強(qiáng)，能夠引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展的中介公司的品牌意識(shí)比較弱，經(jīng)營(yíng)缺乏長(zhǎng)期發(fā)展的考慮。最后，人員素質(zhì)及信譽(yù)偏低，從業(yè)人員多是沒(méi)有房地產(chǎn)評(píng)估師和經(jīng)紀(jì)人資格的，并不懂得房產(chǎn)的專業(yè)知識(shí)。小中介公司在相當(dāng)程度上沒(méi)有按照行業(yè)管理的法律法規(guī)操作，這些問(wèn)題從不同程度上影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（四）海南省政府管理方面存在的問(wèn)題

目前房地產(chǎn)已成為海南省的支柱性產(chǎn)業(yè)。一方面海南省各級(jí)政府高度重視并促進(jìn)房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展；另一方面還存在相關(guān)的政府部門和人員出現(xiàn)以下主要違法違規(guī)行為：第一，公權(quán)私用。主要在土地增值環(huán)節(jié)，稅收環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)資金的獲取環(huán)節(jié)，存在著官本位、情本位、錢本位甚至性本位的現(xiàn)象。第二，行政權(quán)越位。行政體制改革后，地方政府在再分配方面的權(quán)力減小了，但在財(cái)政的支配權(quán)、經(jīng)濟(jì)審批權(quán)、建設(shè)項(xiàng)目的決定權(quán)等方面仍沒(méi)有完全隱退，這意味著地方政府對(duì)市場(chǎng)推進(jìn)的程度、地方資源的控制、地方市場(chǎng)規(guī)則的制定以及政府工程項(xiàng)目的招投標(biāo)等是具有實(shí)際的決定權(quán)的，因此會(huì)發(fā)生為了保護(hù)和扶持與自己有共同利益的產(chǎn)業(yè)而濫用權(quán)力的情況。第三，征地補(bǔ)償。以前各地利用《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)基礎(chǔ)投資綜合補(bǔ)償條例》的規(guī)定，投資公路網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資者可以從土地、稅收等方面給予優(yōu)惠補(bǔ)償政策，出現(xiàn)補(bǔ)償政策過(guò)濫、補(bǔ)償土地過(guò)多、地價(jià)過(guò)低、土地閑置過(guò)大等問(wèn)題，同時(shí)關(guān)于補(bǔ)償款的紛爭(zhēng)也顯得十分混亂，因補(bǔ)償款發(fā)生暴利事件的事情時(shí)有發(fā)生。第四，稅費(fèi)不合理。海南現(xiàn)實(shí)行許多稅費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)過(guò)于嚴(yán)格和不合理，如房地產(chǎn)企業(yè)要繳交的營(yíng)業(yè)稅、預(yù)征所得稅、土地增值稅達(dá)到總銷售額的11%，其中預(yù)征土地增值稅2%。預(yù)征土地增值稅，迫使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要增加預(yù)算成本和流動(dòng)資金，導(dǎo)致房?jī)r(jià)升高。第五，規(guī)劃不合理。由于缺乏全省房地產(chǎn)發(fā)展的總體規(guī)劃或因?yàn)槌鞘幸?guī)劃經(jīng)常變化，導(dǎo)致一些地產(chǎn)商以破壞式的方式亂開(kāi)發(fā)或囤地不開(kāi)發(fā)，從而導(dǎo)致土地浪費(fèi)閑置現(xiàn)象嚴(yán)重。第六，監(jiān)督管理不到位。海南省九十年代建設(shè)的商品房不能保值增值的原因，除了規(guī)劃設(shè)計(jì)落后外，房屋質(zhì)量差、管理不嚴(yán)是最大的缺陷。海南近年來(lái)建設(shè)的房屋規(guī)劃、質(zhì)量有很大提高，但還不完美，由于管理上不夠嚴(yán)格，建筑設(shè)計(jì)部門設(shè)計(jì)降低標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商有使用劣質(zhì)材料，建筑商有偷工減料等行為，政府部門運(yùn)作缺陷導(dǎo)致了一系列房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)，阻礙了海南省房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（五）買房人操作風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

買房人容易犯的錯(cuò)誤主要有：不關(guān)注國(guó)家政策，買漲不買跌，盲目跟風(fēng)炒房；迷信權(quán)威專家；迷信媒體；有些人甚至不惜一切代價(jià)買房囤房，如此等等容易陷入操作風(fēng)險(xiǎn)。引起購(gòu)房者瘋狂的原因有很多，其中最主要有如下幾條：首先就目前而言，我國(guó)正處在快速工業(yè)化與加速城鎮(zhèn)化時(shí)期，工業(yè)化用地與城鎮(zhèn)化用地“需求”的不斷膨脹，是造成地價(jià)與房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升的最直接原因。只要工業(yè)化不止、城鎮(zhèn)化不歇，人們對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)需求就沒(méi)有盡頭，地價(jià)與房?jī)r(jià)就會(huì)不斷上漲。其次隨著中國(guó)入世帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民就業(yè)機(jī)會(huì)增多，收入增加，購(gòu)房支付能力相應(yīng)提高。但是商品房供應(yīng)量卻跟不上居民需求的腳步，導(dǎo)致出現(xiàn)好多人搶一套房子的局面。再次在中國(guó)，股市與房市均未開(kāi)征資本所得稅，這也是人們炒股、炒房行為瘋狂的重要原因之一。最后中國(guó)社會(huì)保障制度在摸索和“修理”中，養(yǎng)老面臨太多問(wèn)題。中國(guó)股市投資風(fēng)險(xiǎn)太大，因此人們更偏好“買房?jī)?chǔ)值”，當(dāng)然，貪婪者更希望能夠通過(guò)“炒房”獲得暴利，現(xiàn)在已變成“買房養(yǎng)老”的時(shí)代。

四、海南省房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)控制策略分析

面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，海南省應(yīng)根據(jù)自身的特點(diǎn)，對(duì)開(kāi)發(fā)商、銀行、中介機(jī)構(gòu)、相關(guān)政府部門進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理控制，以促進(jìn)海南省房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)健、高效發(fā)展。

（一）加強(qiáng)政府部門操作風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

為了避免相關(guān)政府部門和人員的操作風(fēng)險(xiǎn)，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾方面入手：第一，政府管理部門必須加強(qiáng)監(jiān)管力度，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，杜絕劣質(zhì)材料進(jìn)入市場(chǎng)、進(jìn)入工地。第二，要通過(guò)稅收、信貸、融資等渠道控制和穩(wěn)定普通商品房的價(jià)格，改變房?jī)r(jià)猛漲的局面，增加中低位商品房的供給，穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資并盡力改變目前價(jià)格泡沫，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。第三，加快落實(shí)和完善促進(jìn)保障性住房建設(shè)的政策措施，加快發(fā)展二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)。鼓勵(lì)引導(dǎo)各地因地制宜穩(wěn)定和發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，加強(qiáng)住房市場(chǎng)分類管理。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范交易行為。大力發(fā)展廉租房，制定政策鼓勵(lì)擴(kuò)大廉租房的供應(yīng)范圍，保障低收入人群的住房要求，形成售租結(jié)合的住房保障體系。幫助進(jìn)城農(nóng)民工解決住房困難問(wèn)題。擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)范圍。深化城鎮(zhèn)住房制度改革，滿足居民多層次住房需求，努力實(shí)現(xiàn)居者有其屋的目標(biāo)。第四，政府要起到主導(dǎo)作用最重要的就是通過(guò)完善危機(jī)管理相關(guān)政策法規(guī)，規(guī)范市場(chǎng)秩序，建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)體系和有效的信息系統(tǒng)，加強(qiáng)房?jī)r(jià)控制，完善住房保障體系等措施預(yù)防危機(jī)的發(fā)生，使危機(jī)的各種影響減至最小，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供良好的外部環(huán)境。第五，結(jié)合國(guó)際旅游島建設(shè)，對(duì)海南省主要城市進(jìn)行重點(diǎn)規(guī)劃，提高城市規(guī)劃的科學(xué)性、權(quán)威性和嚴(yán)肅性，沒(méi)有控制性詳細(xì)規(guī)劃不得建設(shè)，詳細(xì)規(guī)劃一經(jīng)形成不得隨意變更。堅(jiān)持用科學(xué)規(guī)劃引導(dǎo)商品房開(kāi)發(fā)，用科學(xué)規(guī)劃規(guī)范商品房建設(shè)，制定防止出現(xiàn)積壓商品房政策，極力培育高端市場(chǎng)、“精品”市場(chǎng)、品牌市場(chǎng)，優(yōu)化投資環(huán)境，徹底制止低水平重復(fù)建設(shè)。第六，政府要給予旅游房地產(chǎn)發(fā)展的大力支持，組建與旅游房地產(chǎn)相關(guān)的信托、保險(xiǎn)、金融等配套服務(wù)機(jī)構(gòu)以分散旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的可信度、信譽(yù)度，同時(shí)保障消費(fèi)者的權(quán)益，營(yíng)造一個(gè)公平公正的旅游房地產(chǎn)發(fā)展的法治環(huán)境。第七，海南省應(yīng)建立市場(chǎng)信息披露制度，及時(shí)向社會(huì)公布土地供應(yīng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及市場(chǎng)交易信息，成立建設(shè)管理服務(wù)中心，土地、建設(shè)、規(guī)劃等部門集中辦公，大幅度縮短辦事時(shí)限，實(shí)行行政審批責(zé)任制，營(yíng)造“親商、富商、安商”投資環(huán)境，大力降低開(kāi)發(fā)商的“制度交易成本”。第八，應(yīng)盡快建立房地產(chǎn)信用體系，以維護(hù)市場(chǎng)秩序、提高監(jiān)管和調(diào)控效率、防范金融風(fēng)險(xiǎn)。第九，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)方面，使項(xiàng)目建設(shè)與生態(tài)環(huán)境保護(hù)相適應(yīng)、相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)綠色發(fā)展、和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展新理念[4]。

（二）開(kāi)發(fā)商需要理清發(fā)展思路，明確發(fā)展定位

根據(jù)海南城市規(guī)劃把握開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，從機(jī)會(huì)主義導(dǎo)向轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)導(dǎo)向開(kāi)發(fā)，對(duì)海南省房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行戰(zhàn)略性謀篇布局，開(kāi)發(fā)商必須自覺(jué)地進(jìn)行戰(zhàn)略管理，尋找并發(fā)現(xiàn)新的需求和新的市場(chǎng)領(lǐng)域。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上，結(jié)合國(guó)際旅游島建設(shè)合理布局，準(zhǔn)確定位；對(duì)旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要進(jìn)行必要的可行性分析，進(jìn)行相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)分析；將旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品與自然景觀、人文景觀、民俗、文化、歷史等因素相融合，運(yùn)用到旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上，注重“借勢(shì)”去發(fā)展旅游房地產(chǎn)，達(dá)到最大經(jīng)濟(jì)效益；不搞掠奪式開(kāi)發(fā)，要注意合理利用土地，保護(hù)耕地和生態(tài)環(huán)境，注重旅游景點(diǎn)開(kāi)發(fā)與環(huán)境保護(hù)的協(xié)調(diào)發(fā)展，處理好旅游開(kāi)發(fā)與經(jīng)濟(jì)利益、生態(tài)利益、社會(huì)利益之間的關(guān)系；旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目要科學(xué)設(shè)計(jì)，精心策劃，突出文化品位，注重旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品的文化含金量。同時(shí)要突出旅游房地產(chǎn)的主題形象，努力挖掘內(nèi)涵，避免項(xiàng)目雷同，強(qiáng)化品牌形象，運(yùn)用商業(yè)和市場(chǎng)的運(yùn)作方式將旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品推向市場(chǎng)。在旅游房地產(chǎn)營(yíng)銷方面，要滿足旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者的多樣化需求，廣開(kāi)營(yíng)銷渠道，加大營(yíng)銷宣傳力度，促進(jìn)銷售，努力贏得回籠資金；不盲目圈地，不閑置土地，杜絕假按揭，提高建筑質(zhì)量，不搞違規(guī)建筑和豆腐渣工程，同時(shí)配合國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策，適度降低房?jī)r(jià)，不搞虛假炒作。要想主導(dǎo)海南未來(lái)的樓市，海南省房地產(chǎn)商們還需加快自我升級(jí)的速度，制定防止出現(xiàn)積壓商品房政策，極力培育高端市場(chǎng)、“精品”市場(chǎng)、品牌市場(chǎng)，優(yōu)化投資環(huán)境，徹底制止低水平重復(fù)建設(shè)，轉(zhuǎn)變及其商品房供給嚴(yán)重大于需求的狀況，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，防止房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)。

（三）加強(qiáng)銀行的操作風(fēng)險(xiǎn)控制

由于銀行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)是由不完善的內(nèi)部程序、人員失誤、系統(tǒng)故障或外部事件造成損失的風(fēng)險(xiǎn)，因而具有較強(qiáng)的內(nèi)生性，難以在事前充分預(yù)期。實(shí)踐表明，相對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，操作風(fēng)險(xiǎn)更加難以事先計(jì)量和預(yù)測(cè)，這即通常意義上所說(shuō)的管理滯后性特征，也說(shuō)明了建立良好的監(jiān)管機(jī)制尤為重要。風(fēng)險(xiǎn)不可完全消除，但可以降低。筆者認(rèn)為貸前審查經(jīng)辦人員對(duì)資料真實(shí)性、合法性嚴(yán)格審核，對(duì)明顯存在疑點(diǎn)的資料深入調(diào)查核實(shí)；辦理抵押的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合、按程序操作，規(guī)范管理抵押物；建立相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施，防止內(nèi)外勾結(jié)、一起金融舞弊；海南省銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)、保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)和證券監(jiān)督管理委員會(huì)等監(jiān)管部門應(yīng)各司其職，應(yīng)對(duì)各種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新手段和由此衍生出來(lái)的投資產(chǎn)品加強(qiáng)監(jiān)管，重視各種金融機(jī)構(gòu)可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成的潛在風(fēng)險(xiǎn)，建立信息共享和協(xié)調(diào)合作機(jī)制，提高監(jiān)管效率；海南省各家銀行應(yīng)及早建立房地產(chǎn)金融數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)發(fā)生的每一次風(fēng)險(xiǎn)事件進(jìn)行監(jiān)控和記錄，并分析導(dǎo)致每次風(fēng)險(xiǎn)的因素和產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)節(jié)點(diǎn)，度量這些因素對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的具體影響，同時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的程度進(jìn)行數(shù)量化的度量記錄；按照不同的風(fēng)險(xiǎn)事件和其所發(fā)生的業(yè)務(wù)部門不斷積累風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)而提高對(duì)操作風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。

（四）避免中介服務(wù)所帶來(lái)的操作風(fēng)險(xiǎn)

健全房地產(chǎn)中介行業(yè)法律法規(guī)，讓海南省房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)走組織市場(chǎng)化、正規(guī)化、規(guī)模化、品牌化、信息化、資源共享化的現(xiàn)代管理模式，學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外一些先進(jìn)管理模式，加強(qiáng)對(duì)中介服務(wù)的管理，擴(kuò)大對(duì)從業(yè)人員的培訓(xùn)，規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)行為，遏制中介盲目追求規(guī)模擴(kuò)張、忽視操作風(fēng)險(xiǎn)管理的短視行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)中介活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，避免操作風(fēng)險(xiǎn)。海南省房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)本市房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督和管理；土地、工商、稅務(wù)、公安、人事勞動(dòng)保障、價(jià)格等管理部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理的有關(guān)工作，讓房地產(chǎn)中介適應(yīng)時(shí)展，向國(guó)際管理靠攏，創(chuàng)一流品牌和建設(shè)更高的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)。同時(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)中介信用道德建設(shè)，教育是基礎(chǔ)。廣泛深入地開(kāi)展信用道德教育，不斷加大輿論宣傳力度，營(yíng)造誠(chéng)信氛圍，引導(dǎo)中介企業(yè)加強(qiáng)信用管理，強(qiáng)化信用觀念，形成一種誠(chéng)信為本的良好氣氛，使他們懂得“君子愛(ài)財(cái)，取之有道”不斷提高信用道德觀念，將信用風(fēng)險(xiǎn)管理作為房地產(chǎn)中介企業(yè)管理的重要內(nèi)容。在中介企業(yè)內(nèi)部形成誠(chéng)信為本的文化氛圍，在企業(yè)外部樹(shù)立誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的企業(yè)形象，提高房地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)管理的透明度，逐步取得全社會(huì)信賴[5]。

（五）買房人規(guī)避操作風(fēng)險(xiǎn)之道

對(duì)于許多手頭寬裕、有理財(cái)需要的人而言，房產(chǎn)投資是實(shí)現(xiàn)個(gè)人財(cái)產(chǎn)保值增值，獲得良好收益的一個(gè)重要手段。作為一種花費(fèi)大的投資行為，在進(jìn)行房產(chǎn)投資之前必須認(rèn)真研究，考慮多種因素，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。首先研究宏觀政策變化走向，積極關(guān)注國(guó)家宏觀政策的變化，研究政策走向，適當(dāng)收縮投資戰(zhàn)線，集中資金于少量?jī)?yōu)質(zhì)房產(chǎn)，這樣雖說(shuō)收益減少，但風(fēng)險(xiǎn)可有效降低。其次防范城市規(guī)劃帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，注意媒體上有關(guān)城市建設(shè)方面的信息，登錄當(dāng)?shù)卣鞘幸?guī)劃部門的網(wǎng)站，了解城市規(guī)劃動(dòng)態(tài)，小心決策。同時(shí)，如果能多注意城市規(guī)劃的方向，嗅出潛在的機(jī)會(huì)，不僅可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，還有可能大賺一筆。再次警惕房產(chǎn)商圈套，購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)盡量找那些誠(chéng)實(shí)守信、有良好品牌形象的房產(chǎn)商。對(duì)于購(gòu)買過(guò)程中的陷阱，房產(chǎn)投資者不妨借外腦，多咨詢房產(chǎn)法律專業(yè)人士，必要時(shí)聘請(qǐng)專業(yè)法律人士陪同購(gòu)買，識(shí)別合同和交易過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，避免中了房產(chǎn)商的圈套。最后評(píng)估自身遠(yuǎn)期支付能力，不少房產(chǎn)投資者希望“以小博大”、“以房養(yǎng)房”。天有不測(cè)風(fēng)云，如果還貸額占資產(chǎn)比重較大，將來(lái)一旦出現(xiàn)沒(méi)有預(yù)料到的事情而發(fā)生還貸困難，房子則有被銀行收走的風(fēng)險(xiǎn)。買房人必須慎重決策，把預(yù)期收入的估計(jì)建立在較切合實(shí)際的基礎(chǔ)上，有償付能力，以便從容還貸，規(guī)避房貸風(fēng)險(xiǎn)。最后就是買房人不要盲目跟風(fēng)炒房，小心炒成房東；學(xué)會(huì)投資理財(cái)，敢于貸款買房；租房不如買房，但是在當(dāng)前樓價(jià)非理性上漲情況下還是租房更劃算；買房時(shí)自己審慎，不要迷信權(quán)威專家和迷信媒體等等，從而規(guī)避操作風(fēng)險(xiǎn)。

第7篇：房產(chǎn)中介法律培訓(xùn)范文

1、我們所有的質(zhì)量問(wèn)題，都是人的問(wèn)題，設(shè)備不好是人不好；零部件不合格是人不合格；我們所有發(fā)展不起來(lái)的問(wèn)題都是思路問(wèn)題，不是缺人是缺思路；不是缺件是缺思路。

——張瑞敏 海爾集團(tuán)首席執(zhí)行官

2、營(yíng)銷最佳的語(yǔ)言是自己的語(yǔ)言，而不是套用別人的話。能打動(dòng)用戶的，只有你自己最真實(shí)的東西。套話誰(shuí)都在說(shuō)，你說(shuō)的不煩人家聽(tīng)的都煩了，營(yíng)銷需要的是一個(gè)人，一個(gè)聰明的人，而不是一臺(tái)三四十塊的復(fù)讀機(jī)。

——馬云 阿里巴巴集團(tuán)主席

3、這一代年輕人，大部分是獨(dú)生子女，以往對(duì)他們的感覺(jué)往往更多是負(fù)面的，像過(guò)于自我，比較脆弱，缺乏責(zé)任感。隨著《超級(jí)女聲》的進(jìn)程，覺(jué)察到他們很積極的一面：獨(dú)立、個(gè)性強(qiáng)、有主見(jiàn)。這一代人，將成為萬(wàn)科的潛在客戶，萬(wàn)科未來(lái)的雇員也將從他們當(dāng)中挑選，不認(rèn)真研究這一新客戶群體，就無(wú)法以更平等的視角與他們溝通，就無(wú)法適應(yīng)新客戶時(shí)代的來(lái)臨，更無(wú)從談及如何有效地整合萬(wàn)科的人力資源結(jié)構(gòu)。

——萬(wàn)科公司董事長(zhǎng)王石

4、要在無(wú)線互聯(lián)網(wǎng)上做事情，特別是能持續(xù)的事業(yè)，好比在流沙上構(gòu)筑壁壘，難度相當(dāng)大。但是，每次計(jì)算平臺(tái)的改變和遷徙，都會(huì)產(chǎn)生巨大的機(jī)會(huì)：對(duì)小公司，VC，是好事;對(duì)大公司，一般說(shuō)來(lái)是壞事。大公司最怕的就是革命，好比恐龍害怕溫度的改變。無(wú)線互聯(lián)網(wǎng)上未來(lái)成功的新公司，如果只能用一個(gè)形容詞來(lái)形容，就是“快”。在流沙上，只有蜥蜴才能存活;在湍流里，快魚(yú)吃慢魚(yú)。

——摘自2011年8月18日陳一舟個(gè)人微博

5、“決心信念”很重要。2001年的時(shí)候，我剛開(kāi)始做游戲的時(shí)候，所有的媒體所有的同行都說(shuō)我瘋了。那時(shí)候的報(bào)紙我還留著，都是一片責(zé)罵聲。員工也不相信。但我有決心信念。結(jié)果呢，當(dāng)時(shí)說(shuō)我們壞話的兒女，他們現(xiàn)在都眼饞我們了。所以我送一句話給大家：“有決心信念不一定會(huì)成功，但沒(méi)有決心信念一定不會(huì)成功?！?/p>

——丁磊 網(wǎng)易CEO

6、就算富人真的通過(guò)不公平不合理的手段致富了，那么我們要反對(duì)的也不應(yīng)該是富人，而是法律和制度。我們不要均貧，我們不要仇富，否則結(jié)果就是大家都窮，我們應(yīng)該支持一部分先富起來(lái)。

——央視著名主持人 白巖松

事件

賣臉廣告

22歲的劍橋大學(xué)學(xué)生埃德·莫伊斯和羅斯·哈珀畢業(yè)后需要支付學(xué)費(fèi)貸款，他們不像其他同學(xué)一樣打工賺錢，而是想出了用自己的臉打廣告的創(chuàng)意。從最初一天收費(fèi)1英鎊到現(xiàn)在一天數(shù)百英鎊，他們已經(jīng)籌得約2.5萬(wàn)英鎊，成功還清學(xué)費(fèi)貸款。來(lái)自倫敦南部的哈珀大學(xué)所學(xué)專業(yè)是神經(jīng)學(xué)。他說(shuō)：“‘買我的臉’是我們用來(lái)償還學(xué)費(fèi)貸款的非傳統(tǒng)方式。畢業(yè)生就業(yè)市場(chǎng)非常嚴(yán)峻，因此我們想繞開(kāi)這個(gè)問(wèn)題。我們看到許多學(xué)生求職不成功，只能從事自己不喜歡的職業(yè)。這門生意有點(diǎn)兒不一樣，起步相當(dāng)好?！蹦了箒?lái)自多塞特郡普爾，專業(yè)是經(jīng)濟(jì)學(xué)。他說(shuō)：“結(jié)果超出預(yù)期，但我們知道它有價(jià)值、新鮮、好玩。”哈珀和莫伊斯準(zhǔn)備在今后兩個(gè)月內(nèi)將業(yè)務(wù)拓展至國(guó)際市場(chǎng)?！百I我的臉”引起不少關(guān)注。包括德國(guó)人和美國(guó)人在內(nèi)的數(shù)十名背負(fù)債務(wù)的學(xué)生聯(lián)系哈珀和莫伊斯，希望效仿兩人“賣臉”。

大學(xué)生自制魔獸地圖 將舍友植入游戲

近日，成都理工大學(xué)一名大二學(xué)生喻世杰制作出一款魔獸爭(zhēng)霸地圖，以學(xué)校建筑名命名游戲場(chǎng)景，以寢室同學(xué)為原型設(shè)計(jì)游戲主人公。喻世杰設(shè)計(jì)的這款游戲地圖名為《雷霆之劍》，以為時(shí)代背景，時(shí)間跨度從1930年到1940年。被設(shè)計(jì)到游戲中的室友們，扮演的都是八路軍角色。這些角色根據(jù)6個(gè)室友不同的性格氣質(zhì)而設(shè)計(jì)：溫和細(xì)心的喻世杰，在游戲中是八路軍中的衛(wèi)生員；擔(dān)任體育委員的運(yùn)動(dòng)健將李繼龍，則是游戲中沖鋒陷陣的騎兵；揮舞大刀的驍勇刀兵，是性格豪放的胡藍(lán)天；吹響集結(jié)號(hào)的號(hào)手則是最愛(ài)音樂(lè)的劉文星；善于交流的向建軍在游戲中擔(dān)任馴養(yǎng)員；機(jī)靈好動(dòng)的王禹童則扮演了機(jī)。喻世杰說(shuō)，室友們常會(huì)對(duì)游戲中的自己“吹毛求疵”……而喻世杰，也會(huì)盡可能將每個(gè)人物修改得符合“原型”。

今年18歲的喻世杰已是一個(gè)資深游戲玩家，身材有些瘦小的他戴著眼鏡，穿著休閑套頭衫，說(shuō)起話來(lái)靦腆溫和，但一談到游戲，喻世杰立馬變得信心滿滿。他回憶，自己從小學(xué)四年級(jí)就開(kāi)始玩電腦游戲，一直遭到父母的反對(duì)，但自己一直沒(méi)有放棄這個(gè)愛(ài)好。填志愿時(shí)，因?yàn)閷?duì)游戲的熱愛(ài)選擇了軟件工程專業(yè)。喻世杰表示，自己以后就業(yè)也希望走游戲設(shè)計(jì)與制作的方向。喻世杰說(shuō)，許多好的游戲里，都蘊(yùn)藏著深刻的道理，“如團(tuán)隊(duì)精神、永不言棄等”，而他也想用自己的方式，改變大家對(duì)“打游戲”一事的偏見(jiàn)，“游戲打到一定程度，也是可以變好事的”。

22歲數(shù)學(xué)天才劉路因破解世界難題 獲聘正教授

最年輕教授劉路年僅22歲：破解國(guó)際數(shù)學(xué)難題被評(píng)為最年輕教授。近日，中南大學(xué)一年僅22歲的大四學(xué)生劉路破解國(guó)際數(shù)學(xué)難題被封為最年輕教授。對(duì)于一個(gè)在校的本科生來(lái)說(shuō)，劉路被評(píng)為大學(xué)教授可能算是全國(guó)第一個(gè)。

3月20日下午，中南大學(xué)校長(zhǎng)張堯?qū)W在新聞會(huì)上宣布，獎(jiǎng)勵(lì)破解國(guó)際數(shù)學(xué)難題“西塔潘猜想”的大四學(xué)生劉路100萬(wàn)元人民幣，并聘請(qǐng)他作為正教授級(jí)的研究員，繼續(xù)從事他喜歡的數(shù)學(xué)研究。“人家本身就有教授水平，為什么不給他評(píng)教授?！睆垐?qū)W說(shuō)。“他可能是中國(guó)最年輕的教授。”

張堯?qū)W表示，人類的知識(shí)寶庫(kù)因?yàn)閯⒙返难芯坑衷黾恿艘粋€(gè)成果，中南大學(xué)應(yīng)該鼓勵(lì)他獎(jiǎng)勵(lì)他，更重要的是中南大學(xué)要給出一個(gè)信號(hào)，就是讓優(yōu)秀的杰出的年輕人才、本科生到中南大學(xué)來(lái)讀書(shū)，你只要努力學(xué)習(xí)，你就能圓夢(mèng)，實(shí)現(xiàn)理想，實(shí)現(xiàn)人生價(jià)值。

對(duì)于學(xué)校給予的教授級(jí)別研究員工作，劉路坦誠(chéng)地說(shuō)，“有一些壓力?！?/p>

“學(xué)校對(duì)我的這些鼓勵(lì)和培養(yǎng)，不僅在中南大學(xué)，在整個(gè)學(xué)術(shù)界也是比較少見(jiàn)的，我自己是感受到了一定的壓力?！眲⒙繁硎?。

244名西部和其他少數(shù)民族地區(qū)干部赴京掛職

中央組織部、中央統(tǒng)戰(zhàn)部、國(guó)家民委近日在北京召開(kāi)2012年西部地區(qū)和其他少數(shù)民族地區(qū)掛職鍛煉干部培訓(xùn)會(huì)，16個(gè)?。▍^(qū)、市）及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)赴中央國(guó)家機(jī)關(guān)和國(guó)有重要骨干企業(yè)掛職的244名干部參加。

選派西部地區(qū)和其他少數(shù)民族地區(qū)干部掛職鍛煉，是中央組織部、中央統(tǒng)戰(zhàn)部和國(guó)家民委貫徹落實(shí)全國(guó)西部大開(kāi)發(fā)工作會(huì)議、中央第五次工作座談會(huì)、中央新疆工作座談會(huì)以及中央扶貧開(kāi)發(fā)工作會(huì)議精神，推進(jìn)東、中、西部干部交流，加強(qiáng)西部地區(qū)和其他少數(shù)民族地區(qū)領(lǐng)導(dǎo)班子和干部隊(duì)伍建設(shè)的一項(xiàng)重要措施。自1990年啟動(dòng)以來(lái)，這一舉措在促進(jìn)西部地區(qū)和其他少數(shù)民族地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。

在京參加培訓(xùn)的掛職鍛煉干部將參加有關(guān)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、西部地區(qū)和少數(shù)民族地區(qū)發(fā)展、民族宗教工作、提高自身修養(yǎng)與加強(qiáng)作風(fēng)建設(shè)、領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)與方法等專題學(xué)習(xí)。為期三天的培訓(xùn)結(jié)束后，他們將分赴中央國(guó)家機(jī)關(guān)和國(guó)有重要骨干企業(yè)的88家單位掛職鍛煉。

據(jù)悉，今年西部地區(qū)和其他少數(shù)民族地區(qū)共選派了540名干部赴中央國(guó)家機(jī)關(guān)和經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)參加掛職鍛煉，是歷年來(lái)人數(shù)最多的一次。

數(shù)字

600萬(wàn)

昨天，胡潤(rùn)研究院與興業(yè)銀行聯(lián)合《2012中國(guó)高凈值人群消費(fèi)需求白皮書(shū)》顯示，目前中國(guó)個(gè)人資產(chǎn)在600萬(wàn)元以上的高凈值人群達(dá)到270萬(wàn)人，旅游、養(yǎng)生保健、子女教育是他們最關(guān)注的服務(wù)內(nèi)容。在這份白皮書(shū)中，“高凈值人群”被定義為個(gè)人資產(chǎn)在600萬(wàn)元以上的人群。胡潤(rùn)研究院的調(diào)查顯示，目前中國(guó)滿足這一條件的人群達(dá)到270萬(wàn)人，平均年齡為39歲，其中，個(gè)人資產(chǎn)達(dá)到億元以上的高凈值人群數(shù)量約6.35萬(wàn)人，平均年齡為41歲。

胡潤(rùn)百富創(chuàng)始人兼首席調(diào)研員胡潤(rùn)表示：“雖然中國(guó)富豪的消費(fèi)能力很大，但現(xiàn)在我感覺(jué)他們還在從富豪到新貴族轉(zhuǎn)變的路上。”調(diào)查顯示，中國(guó)的高凈值人群最希望得到金融服務(wù)的消費(fèi)領(lǐng)域是旅游，有6成高凈值人群表示會(huì)選擇旅游方面的消費(fèi)金融服務(wù)。此外，半數(shù)高凈值人群青睞養(yǎng)生保健方面的服務(wù)，超過(guò)1/3的高凈值人群選擇子女教育類的服務(wù)。另外，子女教育也是中國(guó)高凈值人群主要消費(fèi)領(lǐng)域的前三名之一。在對(duì)孩子的教育上，出國(guó)留學(xué)還是最普遍的方式，85%的高凈值人群有計(jì)劃送孩子出國(guó)留學(xué)，億元資產(chǎn)以上的高凈值人群中則高達(dá)90%。46%的高凈值人群對(duì)子女的教育理念是全面發(fā)展，41%是素質(zhì)能力教育，23%是創(chuàng)造性教育，17%是開(kāi)放性教育，14%是個(gè)性化教育。

1000萬(wàn)

近日，泰興路上的康有為故居重新熱鬧起來(lái)，房產(chǎn)中介帶著一批批客戶前來(lái)看房，此處名人舊居正待價(jià)而沽。“康有為的故居也要賣了？”聞?dòng)嵉牟簧偈忻癖硎静焕斫?，畢竟康有為故居所在的中華新村門口，幾年前由靜安區(qū)所立的“康有為上海歸隱處”銘牌的光澤還沒(méi)有褪去。不過(guò)，由于此處康有為上海歸隱處尚未被列為文物保護(hù)單位，所以待價(jià)而沽并不違法。上?，F(xiàn)在還有大量名人故居也處在可自由買賣之列。

一夜之間，上海很多房產(chǎn)中介商都打出了“出售康有為故居”的招牌，目標(biāo)都指向泰興路新閘路交界的康有為歸隱處。一家名為“德佑”中介的業(yè)務(wù)員張先生介紹，他們所售的4層小樓就是康有為本人當(dāng)年住過(guò)的地方。“院子旁邊有幾棵廣玉蘭，這就是康有為親手種下的。”開(kāi)價(jià)1000萬(wàn)人民幣，且不能還價(jià)。

據(jù)了解，康有為1914年開(kāi)始曾租住在今天中華新村的前身辛家花園?？涤袨楹芟矚g這個(gè)地方，一住就是8年。據(jù)銘牌上介紹，康有為常在園中吟詩(shī)作畫(huà)，潑墨揮毫。1917年，他的60歲壽宴在此處舉行，其名著《廣藝舟雙輯》也在這里完成。后來(lái)這里的建筑格局雖有改動(dòng)，但康有為當(dāng)年種下的4棵廣玉蘭依然枝繁葉茂。

近日傳來(lái)康有為最小的女兒康靜谷于3月23日去世的消息，這又在“出售康有為故居”的背后增加了幾分凄涼。記者了解到，“康有為上海歸隱處”銘牌標(biāo)示的只是“靜安區(qū)名人名居文化游A線”當(dāng)中的一站，這里并不是任何級(jí)別的文物保護(hù)單位。

第8篇：房產(chǎn)中介法律培訓(xùn)范文

為孩子上優(yōu)質(zhì)學(xué)校

妻子堅(jiān)持要離婚

32歲的李曉萱和張桐都是山東濟(jì)南人，兩人同歲，上大學(xué)時(shí)相識(shí)相戀。2005年大學(xué)畢業(yè)后，他們來(lái)到上海，李曉萱進(jìn)入外企做行政工作，張桐在設(shè)計(jì)公司擔(dān)任設(shè)計(jì)師。工作一年后，他們?cè)陂L(zhǎng)寧區(qū)購(gòu)置了一套59平方米的一居室，隨后步入婚姻殿堂。

2007年，女兒穎穎出生，李曉萱感到幸福正向自己走來(lái)。美中不足的是，為更好地照顧女兒，婆婆來(lái)到上海，三代人同住一個(gè)屋檐下，空間狹小，很不方便。見(jiàn)此情景，婆婆提出給他們拿一部分錢，將這套小房子賣掉，換一套兩居室的房子。一番思索后，李曉萱告訴婆婆，說(shuō)他們不想換購(gòu)大房子，想再買一套小房子。理由是：上海的房?jī)r(jià)越來(lái)越高，如果有兩套房子的話，一套居住，另一套將來(lái)賣掉還能賺錢。見(jiàn)李曉萱說(shuō)得有道理，婆婆答應(yīng)了。2007年秋，在雙方父母的資助下，李曉萱和丈夫又全款購(gòu)置了一套一居室的二手房。

有了兩套房子，居住條件改善了不少。穎穎3歲時(shí)，被送進(jìn)了幼兒園。一切看似順理成章，可沒(méi)想到問(wèn)題很快出現(xiàn)了。一天，李曉萱去接女兒放學(xué)，老師悄悄對(duì)她說(shuō)：“穎穎普通話不太標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)常說(shuō)一些方言，你們做家長(zhǎng)的應(yīng)該多培訓(xùn)一下孩子的普通話?！崩顣暂姹砬轭H為尷尬?；氐郊?，她聯(lián)想到穎穎有幾次放學(xué)后沉默不語(yǔ)，問(wèn)其原因，穎穎說(shuō)小朋友們不喜歡和她玩，還取笑她說(shuō)話土。李曉萱知道了問(wèn)題的根源，認(rèn)為自己很失職，作為媽媽，她應(yīng)該更多地去關(guān)注女兒的學(xué)習(xí)和成長(zhǎng)。

此后，李曉萱在女兒的教育上下足了功夫。不到半年時(shí)間，穎穎的普通話就很標(biāo)準(zhǔn)了。接下來(lái)，她又給穎穎報(bào)了繪畫(huà)班和舞蹈班。穎穎5歲時(shí)，見(jiàn)其他家長(zhǎng)給孩子報(bào)英語(yǔ)培訓(xùn)班，李曉萱就請(qǐng)了個(gè)外教，定期輔導(dǎo)穎穎英語(yǔ)。張桐擔(dān)心孩子壓力太大，對(duì)其成長(zhǎng)不利?？煞蚱迋z在爭(zhēng)辯時(shí)，李曉萱說(shuō)得很在理：“大家都知道，孩子基礎(chǔ)打不好，將來(lái)無(wú)法適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的社會(huì)。更何況我們就這一個(gè)女兒，我們所有的辛苦不就是為了給孩子提供更優(yōu)質(zhì)的學(xué)習(xí)條件嘛！專家說(shuō)過(guò)，人的大腦只開(kāi)發(fā)了三分之一，還有三分之二的潛力待開(kāi)發(fā)。所以，作為父母，我們應(yīng)該盡全力培養(yǎng)女兒?！?/p>

進(jìn)入2013年，李曉萱開(kāi)始變得心事重重。原來(lái)，再有一年穎穎就要上小學(xué)了。和鄰居聊天時(shí)她得知，有好幾位媽媽是上海戶口，可以讓孩子直接入讀重點(diǎn)小學(xué)。而她和丈夫都不是上海戶口，要想讓穎穎進(jìn)入好的小學(xué)，唯一的辦法就是購(gòu)買學(xué)區(qū)房，可他們不符合購(gòu)房條件。按上海的有關(guān)政策，對(duì)擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

就在李曉萱為不能購(gòu)買學(xué)區(qū)房而困惑時(shí)，網(wǎng)上的一則消息進(jìn)入她的眼簾：為應(yīng)對(duì)限購(gòu)政策，很多中介機(jī)構(gòu)為客戶提供“假結(jié)婚”對(duì)象，等買房后再離婚……當(dāng)晚，李曉萱就和丈夫商量利用這個(gè)空子買一套學(xué)區(qū)房。起初張桐不贊成，可經(jīng)不住李曉萱的游說(shuō)，最后還是同意了。兩人決定周末去房產(chǎn)中介公司一探究竟。

李曉萱找到當(dāng)時(shí)購(gòu)買二手房時(shí)的中介公司，業(yè)務(wù)員李峰一見(jiàn)是老客戶，很是熱情。在了解了李曉萱的心思后，李峰滿口答應(yīng)，說(shuō)可以找到人跟李曉萱假結(jié)婚，但前提是要交納3萬(wàn)元的服務(wù)費(fèi)，且為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)有任何書(shū)面協(xié)議。

為了能買到學(xué)區(qū)房，給女兒提供一個(gè)好的學(xué)習(xí)環(huán)境，李曉萱決定豁出去了，即使在丈夫勸說(shuō)她慎重時(shí)，她依然認(rèn)為這是唯一可行的辦法。2013年10月底，李曉萱和丈夫回到了青島，在民政局辦理了離婚手續(xù)，按照兩人的離婚協(xié)議，上海的兩處房產(chǎn)都?xì)w張桐所有，李曉萱凈身出戶。

假結(jié)婚購(gòu)買學(xué)區(qū)房

欣喜未有煩惱不斷

其實(shí)在李曉萱和丈夫尚未辦離婚手續(xù)時(shí)，他們已經(jīng)開(kāi)始看房子了，區(qū)域選在上海市浦東新區(qū)的張揚(yáng)路一帶。之所以選擇該地段，是因?yàn)楦浇摹捌謻|新區(qū)第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)”是一所重點(diǎn)小學(xué)。

辦完離婚手續(xù)，李曉萱就開(kāi)始催著中介公司給她安排結(jié)婚對(duì)象。不到一周時(shí)間，中介公司就給李曉萱找了一位45歲的男士，上海市閔行區(qū)人，屬于離異單身。頭一次見(jiàn)面，在餐廳吃飯時(shí)，該男士點(diǎn)了一桌豐盛的菜肴，雙方以3萬(wàn)元的價(jià)格談妥。這頓飯錢是李曉萱結(jié)的，總共花了1200元，這讓她有些心疼?？梢幌氲绞亲约河星笥谌?，她覺(jué)得只要能達(dá)到目的，一頓飯錢也無(wú)所謂了。第二天，該男士突然打電話向李曉萱提出要加1萬(wàn)元的費(fèi)用，理由是因?yàn)橛型瑯有枰娜私o出了更高的價(jià)格。聽(tīng)了這個(gè)無(wú)理的要求，李曉萱非常生氣，立刻就掛了電話。無(wú)奈，她只好再次找到中介公司，希望能幫忙介紹一位靠譜的男士。

幾天后，中介公司又推薦了一個(gè)名叫秦銘的30歲未婚男士。據(jù)中介公司的李峰介紹，秦銘是上海市崇明縣人，有正當(dāng)職業(yè)，而且還有女朋友，此人非?？孔V。鑒于上次的經(jīng)歷，為確保安全，這次李曉萱叫上了中介公司的李峰，和她一同見(jiàn)秦銘。當(dāng)天，李曉萱提出要立字據(jù)為證，李峰沒(méi)有同意，理由是這樣的事情不能放到桌面上來(lái)講，大家你知我知就好，事情辦完后按照口頭協(xié)議付錢即可。就這樣，當(dāng)天雙方口頭達(dá)成協(xié)議：因?yàn)榍劂憺樯虾Ｊ袘艨?，具有?gòu)房資格，由秦銘與李曉萱辦理結(jié)婚登記手續(xù)，房產(chǎn)證名字為李曉萱。待房產(chǎn)證下發(fā)后，兩人立即辦理離婚手續(xù)。服務(wù)費(fèi)為3萬(wàn)元，買房子成交當(dāng)天交付2萬(wàn)元，離婚時(shí)再給1萬(wàn)元。

2014年元旦前，李曉萱在前夫張桐的陪同下，與秦銘在上海市崇明縣辦理了結(jié)婚登記手續(xù)。而李曉萱和張桐雖然形式上已經(jīng)離婚了，但依然生活在一起?；氐郊?，李曉萱心里有些不踏實(shí)，就問(wèn)張桐：“我們可是說(shuō)好的假離婚，你可不能有別的想法?。　睆埻┱f(shuō)：“離婚是你提出來(lái)的，現(xiàn)在你卻擔(dān)心起我了。我們還是盡快選好房子，等房子過(guò)戶后趕緊辦理復(fù)婚吧！”

經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的奔波，2014年4月5日，李曉萱和張桐終于買下了張揚(yáng)路的一套52平方米的學(xué)區(qū)房。當(dāng)天，張桐就付給了秦銘2萬(wàn)元服務(wù)費(fèi)。因?yàn)闆](méi)有賣掉原有的兩套房子，李曉萱和張桐花光了所有積蓄，還欠下不少外債。在與親戚朋友借錢的同時(shí)，張桐又一一向大家寫(xiě)下借條，并注明是買房所用。與此同時(shí)，為了防止發(fā)生意外，張桐又寫(xiě)下了財(cái)產(chǎn)歸屬協(xié)議，表明李曉萱為該學(xué)區(qū)房唯一產(chǎn)權(quán)人，并由秦銘簽了字。

按理說(shuō)，購(gòu)買了學(xué)區(qū)房，女兒有資格去重點(diǎn)小學(xué)上學(xué)了，應(yīng)該是件很開(kāi)心的事?？衫顣暂孢€沒(méi)來(lái)得及品嘗喜悅，就陷入了噩夢(mèng)之中。

辦完買房手續(xù)的第二天，張桐就接到了秦銘打來(lái)的電話，催要1萬(wàn)元尾款。張桐質(zhì)疑道：“我們說(shuō)好的，你和李曉萱辦理離婚手續(xù)那天會(huì)付給你的，現(xiàn)在房產(chǎn)證還沒(méi)有拿到手，怎么能付款給你呢？”秦銘很著急地說(shuō)：“我現(xiàn)在急需用錢，反正到時(shí)候我會(huì)配合你老婆辦理離婚手續(xù)的，只是時(shí)間提前一點(diǎn)。如果不是有急事，我不會(huì)這么急著催你要錢的?！?/p>

張桐在和李曉萱商量后，猜想秦銘或許是真的急需用錢，況且離婚還需要他配合，就決定先把錢給他。就這樣，張桐通過(guò)網(wǎng)銀將1萬(wàn)元打到了秦銘指定的銀行賬戶上。哪承想，秦銘似乎嘗到了甜頭。一周后，他再次以急需用錢為名向張桐要錢。張桐意識(shí)到：這次遇到貪財(cái)?shù)娜肆?，或許這件事從一開(kāi)始就是個(gè)錯(cuò)誤。

張桐開(kāi)始后悔當(dāng)初聽(tīng)了李曉萱的話，就責(zé)備了她幾句，兩人你一句我一句地吵了起來(lái)。而李曉萱也感覺(jué)自己很委屈，甚至懷疑張桐是不是在外面有別的女人了。于是，她每天都要給張桐打好幾個(gè)電話，問(wèn)他在做什么、什么時(shí)間回家。遇到張桐加班，她還會(huì)趕到張桐的單位查看。這讓張桐很反感，兩人為此沒(méi)少爭(zhēng)吵。一次，在給張桐打電話時(shí)，因?yàn)槁?tīng)到電話里有女人的聲音，李曉萱就胡思亂想起來(lái)。等張桐回家后，她便質(zhì)問(wèn)張桐和誰(shuí)在一起，還查看了張桐的手機(jī)。種種做法讓張桐壓抑很久的情緒爆發(fā)了：“你說(shuō)女兒上哪個(gè)學(xué)校不一樣，只要將來(lái)生活得快樂(lè)就行，你非要選擇學(xué)區(qū)房?，F(xiàn)在好了，都按你說(shuō)的辦了，你又搞得像怨婦一樣……”

見(jiàn)爸爸媽媽吵得很兇，穎穎嚇得哭了起來(lái)。李曉萱抱起女兒，回到了婆婆那兒。當(dāng)老人知道了兒子兒媳辦下的荒唐事后，馬上將張桐叫了過(guò)去。她先將兩人一頓訓(xùn)斥，然后語(yǔ)重心長(zhǎng)地說(shuō)：“你倆現(xiàn)在不應(yīng)該在感情上傷害對(duì)方，應(yīng)該盡快讓曉萱和秦銘把離婚手續(xù)辦了，然后你們復(fù)婚?！逼牌诺脑捄茉诶恚顣暂嬉舱J(rèn)識(shí)到了自己的錯(cuò)誤。在婆婆的勸說(shuō)下，李曉萱回到了自己的家。

2014年8月6日，房產(chǎn)證拿到手后，李曉萱就讓張桐馬上聯(lián)系秦銘辦理離婚手續(xù)，可秦銘沒(méi)有接電話。次日，秦銘的電話依然無(wú)人接聽(tīng)，張桐只好給他發(fā)短信，詢問(wèn)他什么時(shí)候有時(shí)間，盡快配合李曉萱辦理離婚手續(xù)。秦銘回短信說(shuō)，他最近很忙，而且手頭比較緊，讓他看著辦。

飛來(lái)婚內(nèi)巨債

打官司要求解除“假婚姻”

張桐和李曉萱商量后給秦銘回復(fù)，說(shuō)再給他打5000元錢，前提是雙方要定下去民政局辦理離婚手續(xù)的日期。秦銘將日子定在次日，并要求先打錢。張桐意識(shí)到自己已經(jīng)被秦銘牽著鼻子走了，沒(méi)辦法，只好又給秦銘打去了5000元錢。

孰料，次日秦銘又爽約了。張桐給他打電話，他說(shuō)他在蘇州病了，現(xiàn)在醫(yī)藥費(fèi)還差一點(diǎn)。一氣之下，張桐將秦銘臭罵了一頓?？汕劂懖⒉簧鷼?，還振振有詞地說(shuō)：“我一個(gè)小伙子，平白無(wú)故地就成了二婚。而你們家用我的名額得到了一套房子，你想想是不是我吃虧多？這樣吧，如果你愿意，我們最后談個(gè)成交額，也不要多，你再給拿點(diǎn)吧！”

在一番討價(jià)還價(jià)后，張桐被迫又給秦銘打去了5000元錢。原本想著這次應(yīng)該可以順利辦理離婚證了，可秦銘再次爽約。2014年8月12日，張桐收到了秦銘的一條短信：“我在蘇州，我沒(méi)有錢不回來(lái)了，等有錢再回來(lái)，隨便你想怎么樣，你要命就來(lái)蘇州拿！”此后，秦銘徹底玩起了失蹤。無(wú)奈，張桐和李曉萱只好再次聯(lián)系中介公司的李峰。李峰則表示自己與秦銘沒(méi)有聯(lián)系過(guò)，牽線后就屬于他們自己的事情了。

就在李曉萱和張桐為離不了婚而一籌莫展時(shí)，另一件讓他們感到頭疼的事情發(fā)生了。9月11日，李曉萱新購(gòu)買的房子突然被法院查封，銀行賬戶也被凍結(jié)了。

原來(lái)，2014年5月，秦銘以“結(jié)婚需要購(gòu)買房子”為由向朋友孫強(qiáng)借款60萬(wàn)元，并稱妻子李曉萱已經(jīng)到老家去籌錢，很快就可以還上。借到錢后，秦銘就拿出一大部分錢去炒股。沒(méi)想到股市一直下跌，秦銘損失慘重，以至于到了還款日卻無(wú)力還款。在幾次要錢未果后，孫強(qiáng)只好將秦銘告上法庭。法院在了解情況后，先是進(jìn)行了庭前調(diào)解，秦銘承諾按期還款60萬(wàn)元?？蛇^(guò)了規(guī)定期限，他并未兌現(xiàn)承諾。孫強(qiáng)只好向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，可秦銘卻玩起了失蹤。孫強(qiáng)只好申請(qǐng)將秦銘的妻子李曉萱追加為被執(zhí)行人。

而李曉萱哪里知道，自己法律意義上的老公不僅留下60萬(wàn)元的債務(wù)讓自己買單，而且他還是一名曾因扒竊被判刑的盜竊犯。為了保護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)，李曉萱向法院申請(qǐng)執(zhí)行異議，并提供了相關(guān)證明。法院在組織聽(tīng)證后，裁定解除對(duì)李曉萱名下房產(chǎn)的查封以及銀行賬戶的凍結(jié)。

房子雖然爭(zhēng)取過(guò)來(lái)了，可秦銘依然不肯露面。2014年9月25日，李曉萱一紙?jiān)V狀遞交到崇明縣人民法院，要求判決與秦銘離婚。崇明縣人民法院受理該案后，依法傳喚雙方當(dāng)事人，秦銘并未到庭參加訴訟。法庭上，李曉萱闡述了自己當(dāng)初是為了購(gòu)買學(xué)區(qū)房才和秦銘假結(jié)婚的，自己并不了解他的家庭狀況和工作情況，兩人也沒(méi)有感情基礎(chǔ)，婚后也未共同生活。同時(shí)，她表示秦銘多次向自己及張桐索要錢財(cái)。隨后，張桐作為證人也出庭講述了自己在購(gòu)房過(guò)程中與秦銘的幾次交往，以及匯款給秦銘的相關(guān)證據(jù)。

法院審理后認(rèn)為，李曉萱和秦銘雖系自主婚姻，但婚前缺乏了解，婚后未共同生活，在經(jīng)濟(jì)上和生活上均無(wú)任何往來(lái)，互不盡夫妻義務(wù)?，F(xiàn)李曉萱堅(jiān)持離婚，應(yīng)視為夫妻感情已徹底破裂。2015年2月16日，崇明縣人民法院依法判決準(zhǔn)予原告李曉萱與被告秦銘離婚。

第9篇：房產(chǎn)中介法律培訓(xùn)范文

為積極應(yīng)對(duì)當(dāng)前國(guó)際金融危機(jī)，穩(wěn)定就業(yè)局勢(shì)，推進(jìn)創(chuàng)業(yè)促就業(yè)全民行動(dòng)，促進(jìn)全縣經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，根據(jù)省、市相關(guān)文件精神，結(jié)合本縣實(shí)際，經(jīng)縣政府同意，現(xiàn)就進(jìn)一步做好以創(chuàng)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)工作有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、落實(shí)減負(fù)措施，努力穩(wěn)定就業(yè)崗位

(一)各地各有關(guān)部門要加大政策宣傳力度，積極引導(dǎo)各用人單位增強(qiáng)社會(huì)責(zé)任意識(shí)，加強(qiáng)在崗培訓(xùn)和人才儲(chǔ)備，盡量不裁員或少裁員。用人單位按照有關(guān)規(guī)定安排職工待崗的，應(yīng)向待崗期間的職工發(fā)放待崗基本生活費(fèi)。困難企業(yè)采取在崗培訓(xùn)等方式穩(wěn)定職工隊(duì)伍的，所需資金按規(guī)定從企業(yè)職工教育經(jīng)費(fèi)中列支，不足部分可在嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)和程序的前提下，給予差額30％的補(bǔ)助，補(bǔ)助資金從縣就業(yè)專項(xiàng)資金中列支。

(二)縣內(nèi)暫無(wú)力繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的企業(yè)，可在年內(nèi)緩繳社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)，緩繳期最長(zhǎng)不超過(guò)6個(gè)月。在年內(nèi)，全縣城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)和失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)單位應(yīng)繳部分費(fèi)率分別下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)；一二類風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)的工傷保險(xiǎn)費(fèi)率下調(diào)0.1個(gè)百分點(diǎn)，三類風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)的工傷保險(xiǎn)費(fèi)率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)；生育保險(xiǎn)費(fèi)率下調(diào)0.1個(gè)百分點(diǎn)；上述保險(xiǎn)費(fèi)率下調(diào)期限最長(zhǎng)不超過(guò)12個(gè)月。

(三)對(duì)采取在崗培訓(xùn)、輪班工作、協(xié)商薪酬等辦法穩(wěn)定員工隊(duì)伍，并保證不裁員或少裁員的困難企業(yè)，可從失業(yè)保險(xiǎn)基金中給予適當(dāng)?shù)纳鐣?huì)保險(xiǎn)補(bǔ)貼和崗位補(bǔ)貼。補(bǔ)貼執(zhí)行期為年，補(bǔ)貼期限最長(zhǎng)不超過(guò)6個(gè)月，補(bǔ)貼額度不超過(guò)2008年度失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)征收額的25％。其中：社會(huì)保險(xiǎn)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)參照就業(yè)專項(xiàng)資金對(duì)就業(yè)困難人員的社會(huì)保險(xiǎn)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；崗位補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)參照失業(yè)保險(xiǎn)金標(biāo)準(zhǔn)確定。同一企業(yè)只能享受上述兩項(xiàng)補(bǔ)貼中的一項(xiàng)；已享受緩繳社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的企業(yè)不能同時(shí)享受社會(huì)保險(xiǎn)補(bǔ)貼。

(四)企業(yè)擬裁減人員20人以上，或雖裁減不足20人，但占企業(yè)職工總數(shù)10％以上的，需提前30日向工會(huì)或全體職工說(shuō)明情況，聽(tīng)取工會(huì)或職工意見(jiàn)后，向縣勞動(dòng)保障部門報(bào)告裁減人員方案?？h勞動(dòng)保障部門要加大勞動(dòng)監(jiān)察力度，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的監(jiān)管，積極防范和嚴(yán)肅查處少數(shù)企業(yè)主欠薪、拖欠社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)后轉(zhuǎn)移資金、關(guān)廠逃匿等行為，妥善處理因此類問(wèn)題引發(fā)的職工，切實(shí)保護(hù)勞動(dòng)者合法權(quán)益。

二、優(yōu)化創(chuàng)業(yè)環(huán)境，大力推進(jìn)創(chuàng)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)工作

(一)降低市場(chǎng)主體準(zhǔn)入門檻。按照非禁即可的原則，進(jìn)一步放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入限制。凡法律法規(guī)未禁止的行業(yè)和領(lǐng)域均向各類創(chuàng)業(yè)主體開(kāi)放，國(guó)家有限制條件和標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)和領(lǐng)域平等對(duì)待各類創(chuàng)業(yè)主體。除對(duì)國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行籌建登記外，其他只要不涉及安全、環(huán)保、節(jié)能且符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的項(xiàng)目，均可準(zhǔn)予辦理籌建登記。對(duì)城鄉(xiāng)勞動(dòng)者申請(qǐng)個(gè)體工商戶登記，除經(jīng)營(yíng)前置審批的事項(xiàng)外，可申請(qǐng)?jiān)嚑I(yíng)業(yè)，免費(fèi)核發(fā)有效期為6個(gè)月的營(yíng)業(yè)執(zhí)照；6個(gè)月后繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的，換發(fā)正式營(yíng)業(yè)執(zhí)照。鼓勵(lì)和引導(dǎo)農(nóng)民工隊(duì)伍組建建筑業(yè)勞務(wù)分包企業(yè)，適當(dāng)降低建筑業(yè)勞務(wù)分包企業(yè)資質(zhì)準(zhǔn)入門檻，達(dá)到資質(zhì)條件中相關(guān)人員數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)的70％，即可批準(zhǔn)。

(二)放寬對(duì)創(chuàng)業(yè)主體出資方式、出資額和時(shí)間、冠名的限制。對(duì)共同出資設(shè)立科技、環(huán)保、節(jié)能、種養(yǎng)殖業(yè)型有限公司，注冊(cè)資本在10萬(wàn)元以下的，首期出資達(dá)到1萬(wàn)元即可登記；除第一年內(nèi)出資不少于3萬(wàn)元外，其余出資可在2年內(nèi)繳足。投資設(shè)立科技、環(huán)保、節(jié)能、種養(yǎng)殖業(yè)型一人有限公司，注冊(cè)資本在20萬(wàn)元以下的，首期出資達(dá)到2萬(wàn)元即可登記；除第一年內(nèi)出資不少于10萬(wàn)元外，其余出資可在2年內(nèi)繳足。投資人可以用專利技術(shù)、科技成果及股權(quán)等非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資，所占比例最高可達(dá)企業(yè)注冊(cè)資本的70％。除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，允許非貨幣財(cái)產(chǎn)作為注冊(cè)資本登記。創(chuàng)業(yè)主體可按規(guī)定自行選擇規(guī)范的名稱、字號(hào)。

(三)積極為創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目提供貸款扶持?？h內(nèi)符合相關(guān)條件的城鄉(xiāng)勞動(dòng)者，均可按《公安縣創(chuàng)業(yè)促就業(yè)小額擔(dān)保貸款管理暫行辦法》（公政發(fā)〔2008〕46號(hào)）和《公安縣開(kāi)展扶持農(nóng)民工回歸創(chuàng)業(yè)活動(dòng)實(shí)施方案》（公政發(fā)〔〕15號(hào)）有關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)創(chuàng)業(yè)促就業(yè)小額擔(dān)保貸款或農(nóng)民工回歸創(chuàng)業(yè)扶持項(xiàng)目貸款；其中經(jīng)信用社區(qū)推薦的，可免除反擔(dān)保；對(duì)經(jīng)審查合格，且由擔(dān)保機(jī)構(gòu)承諾擔(dān)保的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，縣信用聯(lián)社應(yīng)及時(shí)放貸。

(四)嚴(yán)格執(zhí)行有利于促進(jìn)就業(yè)和創(chuàng)業(yè)的稅收政策。將全縣個(gè)體經(jīng)營(yíng)者營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)統(tǒng)一調(diào)整為月?tīng)I(yíng)業(yè)額5000元。對(duì)城鄉(xiāng)勞動(dòng)者創(chuàng)辦小企業(yè)或從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)的，將增值稅征收率統(tǒng)一調(diào)整為3％。對(duì)城鎮(zhèn)登記失業(yè)人口、高校畢業(yè)生、失地農(nóng)民從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)的，在前3年內(nèi)按每戶每年8000元的標(biāo)準(zhǔn)依次扣減應(yīng)繳的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和個(gè)人所得稅。延續(xù)鼓勵(lì)下崗失業(yè)人員創(chuàng)業(yè)的稅收扶持政策，對(duì)持《再就業(yè)優(yōu)惠證》人員從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)的，審批期限延長(zhǎng)至年12月31日。對(duì)符合條件的企業(yè)在新增加的崗位中，當(dāng)年新招用持《再就業(yè)優(yōu)惠證》人員，與其簽訂1年以上期限勞動(dòng)合同并繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的，在前3年內(nèi)按每人每年4800元的標(biāo)準(zhǔn)依次扣減應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和企業(yè)所得稅，審批期限為年1月1日至年12月31日。農(nóng)民專業(yè)合作社銷售本社成員生產(chǎn)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，視同農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售自產(chǎn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，免征增值稅。增值稅一般納稅人從農(nóng)民專業(yè)合作社購(gòu)進(jìn)的免稅農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，可按13％的扣除率計(jì)算抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。對(duì)農(nóng)民專業(yè)合作社向本社成員銷售的農(nóng)膜、種子、種苗、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)，免征增值稅。

(五)落實(shí)收費(fèi)減免政策。登記失業(yè)人員、殘疾人、退役士兵以及畢業(yè)2年以內(nèi)的普通高校畢業(yè)生從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)（除建筑業(yè)、娛樂(lè)業(yè)以及銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、廣告業(yè)、房產(chǎn)中介、桑拿、按摩、網(wǎng)吧、氧吧等）的，自其在工商部門首次注冊(cè)登記之日起3年內(nèi)免征屬于管理類、登記類、證照類的各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)。

三、加強(qiáng)培訓(xùn)教育，不斷提高創(chuàng)業(yè)就業(yè)水平

(一)完善創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)服務(wù)體系。建立縣創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)服務(wù)中心，為城鄉(xiāng)勞動(dòng)者自主創(chuàng)業(yè)提供創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)、項(xiàng)目查詢、政策咨詢、創(chuàng)業(yè)見(jiàn)習(xí)、開(kāi)業(yè)指導(dǎo)、小額擔(dān)保貸款申報(bào)、后續(xù)跟蹤服務(wù)等一系列創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)服務(wù)；建立社區(qū)創(chuàng)業(yè)基層服務(wù)平臺(tái)，充分發(fā)揮社區(qū)在創(chuàng)業(yè)信息、政策宣傳等方面的作用，做好與創(chuàng)業(yè)人員之間的信息對(duì)接工作，暢通縣—鄉(xiāng)鎮(zhèn)—社區(qū)—?jiǎng)?chuàng)業(yè)人員的信息雙向溝通渠道；建立有企業(yè)家、創(chuàng)業(yè)成功人士、專家學(xué)者及工商、稅務(wù)、金融、司法等部門工作人員組成的創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)團(tuán)隊(duì)，有針對(duì)性地為創(chuàng)業(yè)者提供個(gè)性化、專業(yè)化的開(kāi)業(yè)指導(dǎo)、市場(chǎng)分析、發(fā)展規(guī)劃、融資管理、法律援助等服務(wù)。

(二)開(kāi)展形式多樣的創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)。根據(jù)不同群體創(chuàng)業(yè)需求，采取案例剖析、政策講解、創(chuàng)業(yè)人員現(xiàn)身說(shuō)法、邊培訓(xùn)邊實(shí)踐等教學(xué)方法，為創(chuàng)業(yè)人員提供個(gè)性化輔導(dǎo)。推行校企合作模式，完善創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)體系，探索建立創(chuàng)立培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、社區(qū)服務(wù)平臺(tái)和創(chuàng)業(yè)孵化基地間的聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

(三)強(qiáng)化農(nóng)民工技能培訓(xùn)。進(jìn)一步做好農(nóng)村勞動(dòng)力技能就業(yè)計(jì)劃、陽(yáng)光工程、農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移培訓(xùn)計(jì)劃、星火科技培訓(xùn)、雨露計(jì)劃等培訓(xùn)項(xiàng)目的實(shí)施工作。圍繞市場(chǎng)需求開(kāi)展訂單培訓(xùn)和定向培訓(xùn)，提高農(nóng)民工擇業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力；圍繞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)技術(shù)改造、新開(kāi)工項(xiàng)目開(kāi)展職業(yè)技能培訓(xùn)，提高農(nóng)民工就業(yè)的適應(yīng)能力；圍繞農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)化開(kāi)展農(nóng)村實(shí)用技術(shù)培訓(xùn)，提高返鄉(xiāng)農(nóng)民工的農(nóng)業(yè)技能。對(duì)青年農(nóng)民工開(kāi)展勞動(dòng)預(yù)備制培訓(xùn)，強(qiáng)化職業(yè)技能實(shí)訓(xùn)，使其至少熟練掌握一項(xiàng)職業(yè)技能。

(四)實(shí)行有利于促進(jìn)就業(yè)的培訓(xùn)補(bǔ)貼政策。對(duì)登記失業(yè)人員、準(zhǔn)備轉(zhuǎn)移就業(yè)的農(nóng)村勞動(dòng)者參加職業(yè)培訓(xùn)并達(dá)到初級(jí)職業(yè)技能水平的，按每人400至800元的標(biāo)準(zhǔn)給予職業(yè)培訓(xùn)補(bǔ)貼。對(duì)符合條件人員參加職業(yè)培訓(xùn)并取得《培訓(xùn)結(jié)業(yè)證》的，按培訓(xùn)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的50％給予補(bǔ)貼；對(duì)培訓(xùn)后實(shí)現(xiàn)就業(yè)的，按補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)給予全額補(bǔ)貼。對(duì)符合條件人員參加創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)的，按每人1200元的標(biāo)準(zhǔn)給予創(chuàng)業(yè)補(bǔ)貼。對(duì)就業(yè)困難人員、進(jìn)城務(wù)工農(nóng)村勞動(dòng)者通過(guò)初次職業(yè)技能鑒定（限于國(guó)家規(guī)定實(shí)行就業(yè)準(zhǔn)入制度的特殊工種），并取得職業(yè)資格證書(shū)的，按規(guī)定給予一次性職業(yè)技能鑒定補(bǔ)貼。