集體土地征收補償辦法精選(九篇)
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第1篇：集體土地征收補償辦法范文
《國有土地上房屋征收與補償條例》調(diào)整的范圍非常清晰，那就是國有土地上房屋的征收與補償。隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的發(fā)展，以及高速公路、鐵路等基礎設施建設的推進，農(nóng)村集體土地上房屋的征收與補償問題越來越突出。實踐中常見的做法是將集體土地上房屋按照地上附著物等同對待，但目前很多地方進行的退建還耕、土地增減掛鉤等涉及到的征收房屋工作卻不涉及對房屋所依附土地的征收，似乎由《土地法》進行規(guī)范也不太適合。
關鍵詞：集體土地; 房屋征收; 補償;價值確認
Abstract:
The houses on the state-owned land tax and compensation ordinance of adjustment range is very clear, that is the house on state-owned land tax and compensation. Along with the development of urbanization, industrialization, and a highway and railway infrastructure construction of advance, the rural collective land on the collection and compensation of building more and more outstanding. In practice, it is common on collective land according to the ground attachments to equate houses, but at present a lot of places built the plow, land back also increase or decrease of the collection of related to hook houses is not involved in the house the dependent on land, it seems from the midway of standard also are not very good.
Keywords: collective land; Housing collection; Compensation; Value con
中圖分類號：F301.0文獻標識碼：A 文章編號：
正文：
《國有土地上房屋征收與補償條例》于2011年1月21日公布并實施，進一步規(guī)范了行政機關的房屋征收行為，明確了公共利益范圍，明確了房屋征收程序，加大了被征收人合法權益的保護，對基層房屋征收管理工作更有指導意義。但是《條例》調(diào)整的范圍非常清晰，那就是國有土地上房屋的征收與補償。隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的發(fā)展，以及高速公路、鐵路等基礎設施建設的推進，農(nóng)村集體土地上房屋的征收與補償問題越來越突出。目前，國家還沒有統(tǒng)一的集體土地上房屋拆遷補償條例或辦法，國有土地上的房屋征收和集體土地征收是分別由條例和土地管理法調(diào)整的。
現(xiàn)行的《土地管理法》對征收農(nóng)村耕地或其他土地所引發(fā)的各種補償費等做了較為詳細的規(guī)定，但對于征收集體土地所涉及的農(nóng)村房屋如何拆遷和補償問題沒有作出明確規(guī)定。實踐中通行的做法是將集體土地上房屋按照地上附著物等同對待，而目前很多地方進行的退建還耕、土地增減掛鉤等工作只征收房屋卻不涉及房屋所依附土地的征收，因此我們在思考如下的問題：
集體土地上房屋的征收如何實施、管理和規(guī)范？
一、國有土地上房屋征收主體
《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條有如下規(guī)定：
市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。
可以看出市、縣級房屋征收部門具體組織實施國有土地上房屋的征收與補償工作，市、縣級人民政府負責監(jiān)督管理。
二、集體土地的征收主體
《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。
第五條：國務院土地行政主管部門統(tǒng)一負責全國土地的管理和監(jiān)督工作。
縣級以上地方人民政府土地行政主管部門的設置及其職責，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國務院有關規(guī)定確定。
第四十六條：國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。
《國土資源部關于加強征地管理工作的通知》(國土資發(fā)［1999］480號):各地必須依照《土地管理法》確立的征用土地制度，實行由縣級以上地方人民政府統(tǒng)一征地。各級土地行政主管部門根據(jù)職責及法定的征地批準權限和程序，代表政府負責組織征地的審查報批和具體實施工作，其他任何單位和個人均無權審查報批和組織實施征用土地。
對集體土地的征收，是由縣級以上地方人民政府組織，土地行政主管部門代表政府具體實施。而對于集體土地上房屋的征收主體土地法則沒有提及。
三、集體土地上房屋的征收主體
《條例》第四條：市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。
本條并沒有特別強調(diào)國有土地上的房屋征收與補償工作，我們似乎可以理解為：
市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域（含集體土地上）的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區(qū)域（含集體土地上）的房屋征收與補償工作。
四、集體土地上房屋征收補償
《最高人民法院關于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第十二條：征收農(nóng)村集體土地時涉及被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)，土地權利人可以請求依照物權法第四十二條第二款的規(guī)定給予補償?shù)摹?/p>
《中華人民共和國物權法》第四十二條：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權益。
征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。
第四十七條：征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。
被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。
但是，上述法律法規(guī)均沒有明確集體土地上的附屬物包括房屋。
《土地法》未規(guī)定集體土地上房屋的征收，只規(guī)定涉及被征收土地上的房屋時，土地權利人可以請求依照物權法第四十二條第二款的規(guī)定給予補償。
《物權法》第四十二條第二款雖然提到“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件?！钡珜τ谡魇昭a償也沒有給出明確的程序。
五、集體土地上房屋的價值確認
《土地管理法》第六十二條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。
農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
最高人民法院在司法實踐的指導---《中華人民共和國物權法》條文理解與適用對宅基地作如下規(guī)定：
宅基地使用權不得單獨轉(zhuǎn)讓，有下列轉(zhuǎn)讓情況，應認定無效：
（1）城鎮(zhèn)居民購買；
（2）法人或其他組織購買；
（3）轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準；
（4）向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓；
（5）受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。
從以上條文可以看出，宅基地原則上不允許轉(zhuǎn)讓，即沒有市場。
《條例》第十九條：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條：注冊房地產(chǎn)估價師應當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。
第2篇：集體土地征收補償辦法范文
關鍵詞：人的城鎮(zhèn)化；立法現(xiàn)狀；補償制度不足；完善補償制度
征地補償制度是社會主義制度下的重要制度，對于加快城鎮(zhèn)化的發(fā)展、完善基礎設施等都有重大影響，征地補償制度作為我國征地制度的最主要問題，是我國現(xiàn)行征地制度備受的焦點，同時也是我國現(xiàn)行征地制度改革的難點?！叭说某擎?zhèn)化”是一項系統(tǒng)工程，須統(tǒng)籌推進，須循序漸進，在此背景下，土地征收更需要彌補不足、完善制度。
一、集體土地征收補償制度的立法現(xiàn)狀
2004年憲法修正案頒布以前，我國土地征收補償?shù)母拍畋容^模糊。直到第四次對1982年憲法進行修正以后，才對土地征收和土地征用作了區(qū)分。
在憲法層面，在2004年以前的憲法中，并沒有區(qū)分土地的“征用”和土地的“征收”，而且在現(xiàn)實實踐中，“征用”與“征收”的程序與補償方面也不同，所以這就意味著土地征收補償問題存在很大的不確定性。直到2004年《憲法修正案四》對憲法第10條第3款進行了突破性的修改，而該憲法修正案使土地征用與土地征收的區(qū)分第一次在我國的憲法層面上得到了明確，從而為我國在處理征收補償問題時提供了憲法基礎。
從行政法規(guī)、部門規(guī)章及他規(guī)范性法律文件層面來看，第一、《決定》第3節(jié)的第12條至第15條的規(guī)定體現(xiàn)了國家對土地征收補償制度中的重點和核心內(nèi)容的重視。第二、國土資源部2004年的《意見》中，關于征地補償標準的描述對統(tǒng)一年產(chǎn)值標準的制定、統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)確定、征地片區(qū)綜合地價的制定以及土地補償費的分配也做出了意見；同時對被征地農(nóng)民的安置途徑、征地工作程序、征地實施監(jiān)管方面也做出了明確的指導意見。
二、集體土地征收補償制度中的不足
1.征地的補償方式不科學
第一，補償?shù)臉藴什豢茖W。目前來說，我國土地征收的補償標準，土地的補償費用都是按照前三年的平均年產(chǎn)值倍數(shù)計算出來的。但是每畝地前三年的平均年產(chǎn)值統(tǒng)計起來很困難，第二，土地的使用性質(zhì)不相同，比如在土地上種蔬菜和種糧食產(chǎn)值肯定不同。因此在算補償數(shù)額的時候按照全鄉(xiāng)平均年產(chǎn)值計算是非常不科學的。第三，省、自治區(qū)、直轄市政府規(guī)定的對地上附著物和青苗補償費補償標準，也使得補償費用低、補償標準不統(tǒng)一。
土地是農(nóng)民的根，那些失去土地的農(nóng)民，因為市場配置勞動力，文化程度低的農(nóng)民想要找到一份工作十分困難，對于他們來說，補償費用就是他們的唯一生活來源，而那些微薄的補償只會使他們的生活更加貧困。
2.征收補償過程中的監(jiān)督缺位
如今我國的征地補償監(jiān)督流于形式?；救啃姓嗔Φ淖晕壹s束，而沒有司法程序的監(jiān)督保障。相關的法律法規(guī)中，雖然做了一些規(guī)定，例如如果征地的單位不按征地的批準用途使用土地，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)批準可以行使他們對土地的回收權，但是這一規(guī)定僅說明了未按批準用途使用的后果，對于怎么監(jiān)督和如何確定責任卻沒有做出明確的規(guī)定。即使農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員行使了監(jiān)督權，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織不聞不問，而法律有沒有給他們相應的權利。更何況，在實際生活中，農(nóng)民參與監(jiān)督少之又少，對征地補償?shù)谋O(jiān)督就只能是表面工作罷了。
3.補償標準的標準低、范圍小
根據(jù)《土地管理法》第47條的相關規(guī)定內(nèi)容，如今國家對農(nóng)民用地進行嚴格的控制，但市場對土地的需求量卻很大。供求關系的失衡必定造成土地抬價，而以年產(chǎn)值作為計算征地補償標準的方法卻沒有考慮過土地的市場價格，補償標準低是其必然結(jié)果。
三、集體土地征收補償制度的完善
1.明確合理的征收補償制度
我國可以采用目前各國通行的做法，不但考慮土地原有用途，也要對土地的附著物進行補償。對被征收的土地進行市場評估，然后再提出補償辦法。此外，對于土地征收補償數(shù)額的標準，也應該修改先前所規(guī)定的依照產(chǎn)值倍數(shù)的計算標準。過去國家的征地補償國家意志體現(xiàn)的太強，如今土地的，土地的價格市場價值的標準已經(jīng)確立，隨之市場的變化改變征地標準也會使得其更加的合理，公平。
2.建立多元化的土地征收補償方式
如今我國主要靠貨幣來補償，除了貨幣補償，其他的補償方式也許可以更好的保障農(nóng)民的利益，如替代補償、債券補償、留地補償或股權補償?shù)?。替代物補償主要針對被征收人重要生活資料的安排。而留地補償就是給被征地農(nóng)民集體留下一定土地，讓他們自己進行第二三產(chǎn)業(yè)的開發(fā)利用，這種方式可以很好的解決被征地農(nóng)民的后顧之憂。稱股權補償或債券補償是指對于一些有穩(wěn)定收益的公共事業(yè)項目，可以取將被征收土地折價入股的方式進行補償，對于解決農(nóng)民的生活問題不失為一種很好的辦法。
3.加強對征地補償費用收支情況的監(jiān)督
《土地管理法》第49條比較原則規(guī)定被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應當將征收土地的補償費用的收支狀況向本集體經(jīng)濟組織的成員公布，接受成員監(jiān)督。但是對于如何實行監(jiān)督等細節(jié)方面都未進行規(guī)定，《土地管理法實施條例》、《征用土地公告辦法》等也沒有做出細節(jié)的規(guī)定，如果在立法中做出對入如何實施監(jiān)督以及監(jiān)督的時間地點等的規(guī)定，就能很好的避免監(jiān)督流于形式。同時規(guī)定如果農(nóng)民的補償款受到截留，可以通過法律救濟來保障自己的權利。除了以上兩點，由于土地行政主管部門是征收集體土地的主管部門，法律法規(guī)應當賦予農(nóng)民更多的對征收土地補償費用收支情況監(jiān)督的權利。
（作者單位：河南省新鄉(xiāng)市河南師范大學）
參考文獻：
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第3篇：集體土地征收補償辦法范文
關鍵詞：國有農(nóng)場；使用權；補償安置；政策
中圖分類號：F320 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）21-0017-02
引言
2009年，南京農(nóng)業(yè)大學浦口校區(qū)國有實驗農(nóng)場拆遷了80戶職工宿舍，參照征收農(nóng)民集體土地的標準，對房屋進行了補償，對人員進行了安置，當時對于補償政策和補償標準并未有異議。2016年3月，校區(qū)進行第二次搬遷補償，由于要把整個校區(qū)全部搬遷，涉及國有農(nóng)場試驗田農(nóng)用地和建設用地總面積約6 200畝。此時，對于國有農(nóng)場的拆遷補償政策到底是適用國有還是集體，出現(xiàn)了爭議。因此，本文對于國有農(nóng)場土地使用權收回中補償政策以及出現(xiàn)的問題進行了一些探討。
一、國有農(nóng)場土地性質(zhì)劃分存在的問題
目前，土地按照所有權性質(zhì)，分為國有土地和集體土地；按照利用現(xiàn)狀分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地。那么顯然，國有農(nóng)場的土地性質(zhì)屬于國有，現(xiàn)狀里可能是包含了農(nóng)用地和建設用地。土地征收報批程序下，只有涉及到集體土地才需要進行征收報批，但是，對于國有農(nóng)用地有這樣的規(guī)定：“因國家經(jīng)濟建設或地方公益性建設需要收回國有農(nóng)場農(nóng)用地的，需依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。”
同時，依據(jù)土地管理法及相關政策精神，收回國有農(nóng)場農(nóng)用地應按照征收集體農(nóng)用地的相關補償原則進行補償，即將收回國有農(nóng)場農(nóng)用地的補償分為土地補償費、安置補助費、青苗和地上附著物補償費。
所以，從土地的性質(zhì)上，雖然決定了國有農(nóng)場是國有土地，但是進行了農(nóng)轉(zhuǎn)用報批程序，并且征收補償政策也適用集體土地征收政策。這種既按照土地性質(zhì)又按照土地現(xiàn)狀的雙重劃分標準，使得國有農(nóng)用地的征地拆遷補償比較混亂。
二、國有農(nóng)場使用權收回補償安置政策執(zhí)行中的法律障礙
（一）土地補償政策的法律障礙
對于國有農(nóng)場農(nóng)用地土地收回的補償，《南京市征地補償安置辦法》規(guī)定：“經(jīng)批準占用國有農(nóng)場、林場、果牧場等農(nóng)用地，導致原單位受到損失的，應參照征收集體土地標準，由征地主體單位支付征地區(qū)片價補償費、青苗和附著物綜合補償費?！?/p>
那么實際操作中，國有建設用地補償應該按照哪個文件來實施？在2009年，南京農(nóng)業(yè)大學國有實驗農(nóng)場拆遷中，依據(jù)的是《國土資源部、農(nóng)業(yè)部關于加強國有農(nóng)場土地使用管理的意見（國土資發(fā)[2008]202號）》：“需要收回國有農(nóng)場建設用地的，參照征收農(nóng)民集體建設用地的補償標準進行補償，保障農(nóng)場職工的長遠生計。”
國土部門和農(nóng)業(yè)部門對于國有農(nóng)用地和國有建設用地，都建議采用集體土地房屋拆遷的政策。在土地管理法上，按照征收土地的原用途予以補償是征地補償?shù)囊粋€原則，那么，看起來國有農(nóng)用地參照集體土地補償有一定的道理。但是，國有建設用地的補償跟《國有土地上房屋征收與補償條例》是否是相違背的？《國有土地上房屋征收與補償條例》明確，國有土地上的房屋征收與補償活動，是適用本條例的。因此，國有農(nóng)場土地使用權收回適用集體還是國有政策，這是土地補償方面的法律障礙。
（二）房屋拆遷補償政策的法律障礙
在集體土地和國有土地不同性質(zhì)上蓋的房屋，造成了補償安置的高低不一。對于集體土地上房屋拆遷，通常是基于農(nóng)村宅基地的面積，在宅基地范圍內(nèi)建設房屋。非農(nóng)業(yè)人口的認定、房屋產(chǎn)權面積的認定以及安置房的性質(zhì)和面積等，同國有土地上標準不一致。就南京而言，集體土地的房屋補償安置標準比國有的要低。
以南京為例，集體土地上的房屋補償，是在“拆一補一”的原則下進行，即拆遷1平方米的農(nóng)民房屋補償1平方米的安置房，使得農(nóng)民原有住房條件不降低。最終，拆遷房屋的單價通常跟安置房價格持平，保持在5 000～6 000元/平方米，價格基本是安置房的建安價格，相對比較低廉。除此之外，被征收人有一部分搬家獎勵費、安置過渡費等現(xiàn)金補償。如果被拆遷人去市場上購買商品房，通常商品房價格較高，與安置房價格相比差價較大，所以不會選擇貨幣補償，選擇保障房的居多。
國有房屋拆遷的補償，主要是根據(jù)國有房屋權證面積計算，相比集體土地房屋更加簡單透明。所以，評估的價格也是參考周邊的國有商品房，基本上能夠達到周圍商品房的補償價格，選擇貨幣安置和保障房的都有一定比例。
因此，不同土地性質(zhì)的房屋，導致了不同的補償安置政策。國有農(nóng)場的房屋拆遷，涉及的宿舍、實驗用房或者管理用房，都面臨一個選擇集體政策還是國有政策更劃算的問題。由于補償切實關系到國有農(nóng)場每一個職工的利益，選擇何種政策也是房屋拆遷補償上的法律障礙。
（三）人員安置政策的法律障礙
《南京市征地補償安置辦法》規(guī)定：“經(jīng)批準占用國有農(nóng)場、林場、果牧場等農(nóng)用地……其人員不列入被征地農(nóng)業(yè)人員社會保障范圍?！钡?，在國土資發(fā)[2008]202號文件中明確規(guī)定：“依法收回國有農(nóng)場土地使用權，應給予經(jīng)濟補償。經(jīng)濟補償參照征收農(nóng)民集體土地的補償標準計算，并安排相應的社會保障費用?！?/p>
國有農(nóng)場的編制一般都是國有企業(yè)工人性質(zhì)，不是農(nóng)業(yè)戶口，但又是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，屬于“事業(yè)單位，農(nóng)業(yè)管理，人員復雜”。到底社會保障費用有還是無，國有農(nóng)場的人員性質(zhì)如何界定，最終導致了安置方面的法律障礙。
三、國有農(nóng)場土地使用權收回的政策建議
國有農(nóng)場所在土地性質(zhì)上屬于國有土地，使用權是歸農(nóng)場使用。但是依據(jù)現(xiàn)狀，屬于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，如果參考部里的文件，對于國有農(nóng)場的征地補償，應當按照農(nóng)村集體土地性質(zhì)補償。對于人員身份，農(nóng)場人員也有工人，也有未招工農(nóng)民身份，由于城鄉(xiāng)的二元結(jié)構，導致農(nóng)村戶口和城鎮(zhèn)戶口有差別，由此帶來補償安置的差異。因此，對于國有農(nóng)場的土地使用權收回中的補償安置政策有幾點想法：
第一，理順政策，做好銜接。由于國有土地和集體土地性質(zhì)不同而導致的補償標準和安置條件，對于基層執(zhí)行政策的工作人員來說，也是非常需要解決的問題。這不但關系到國有農(nóng)場全體職工的利益，更是對于依法治國和依法行政的嚴格要求。因此，地方政府和國土部門，應當對于國有農(nóng)場政策的適用深入研究，以使用權和現(xiàn)狀為基礎，以不損害農(nóng)場權益為前提，做好政策的銜接。
第二，保障農(nóng)場權益，做好長期規(guī)劃。對于國有農(nóng)場轉(zhuǎn)用后，沒有其他勞動技能，需要繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的安置人員，征收單位應當預留部分土地，作為生產(chǎn)安置留地，用于解決就業(yè)人員生活、生產(chǎn)用地，或作為發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工基地等。
第三，?？顚Ｓ茫a助救助。對于安置費用，應當予以列支，專款專用。對于未滿16周歲的應當發(fā)放一定數(shù)額補助，對于滿60歲以上的給予一定的醫(yī)療費用補助。其他人員尚未進入社保的，可以自愿選擇，進入社會保障。失地后自謀職業(yè)并與農(nóng)場解除勞動關系的，給一定的安置補助費，也可以由國有農(nóng)場重新安排就業(yè)崗位。
第四，尊重歷史，差別化管理。各個地方的農(nóng)場有其歷史原因，通常涉及到農(nóng)場轉(zhuǎn)型發(fā)展和體制改革。在各地方政府的調(diào)查和完善基礎上，切實加強國有農(nóng)場的權屬管理和職工安置。根據(jù)地方國有農(nóng)場的發(fā)展，尊重歷史，切實地制定出補償安置政策。
第4篇：集體土地征收補償辦法范文
一、基本情況
近三年來，我縣累計實施城市重點工程近30個。全縣征收農(nóng)村集體土地較多，拆遷房屋1400余棟(總面積達34，3萬1112)，90％以上為集體土地上的房屋拆遷。做好農(nóng)村集體土地征地拆遷工作，在一定程度上優(yōu)化了城鄉(xiāng)發(fā)展的空間布局，提高了農(nóng)村土地利用效率。但是，土地征收拆遷對農(nóng)民群眾的影響也較為明顯，為此，我縣主要從以下幾個方面開展工作。
1、完善征收工作制度。在工作規(guī)范上，為使集體土地征地拆遷工作始終在科學規(guī)范的原則下開展，我縣早在2008年就分別出臺了《興國縣縣城規(guī)劃區(qū)拆遷補償、安置實施方案》、《興國縣縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)預留土地管理暫行辦法》等規(guī)范性文件，對集體土地征地拆遷工作環(huán)節(jié)、預留土地、補償標準、計算方式進行了明確分解和細化。其中，明確了村集體預留土地的標準，用于村民建房、公共設施建設和生產(chǎn)經(jīng)營。但鑒于城市規(guī)劃管理、杜絕私搭濫建的需要，實際落實的預留地面積不多。特別是在2011年6月份全市開展集中整治違法違章建筑工作以來，興國縣委、縣政府明規(guī)定不再執(zhí)行預留地政策。同時，針對實際工作中因通貨膨脹、物價上漲導致原有拆遷補償標準現(xiàn)難以被群眾接受的現(xiàn)狀，我縣目前正在積極組織調(diào)研，近期將在廣泛征求意見的基礎上，對原補償標準進行合理調(diào)整。在隊伍建設上，專門成立了興國縣城市建設征地拆遷協(xié)調(diào)辦公室，專職負責縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)征地拆遷協(xié)調(diào)、實施工作，單位性質(zhì)為縣政府直屬正科級事業(yè)單位，現(xiàn)配備有正科級常務副主任一名，副主任一名，在編干部6名，借調(diào)人員近20名，三年來共提拔重用參與征地拆遷干部22人。
2、落實補償安置措施。征地補償方面，嚴格執(zhí)行《土地管理法》和《關于公布全省新征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和區(qū)片綜合地價的通知》規(guī)定標準，把土地補償、安置補助費和青苗補償費直接撥入村開設的征地補償專戶，依法發(fā)放和使用。拆遷安置方面，我縣對征地拆遷(含國有、集體土地)對象，實行產(chǎn)權調(diào)換、宅基地安置并行的做法，其中宅基地安置是在對拆遷房屋按重置成本進行貨幣補償后再按主體房占地1：1返宅基地安置，目前全縣使用土地安置面積600余畝。2011年6月以后，為提高土地利用效率，杜絕私下非法交易土地，我縣明確縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)新征地項目不再設立宅基地安置區(qū)，土地房屋征收過程中所涉房產(chǎn)一律實行實物或貨幣安置。房屋征收原則上以政府統(tǒng)建房或貨幣安置為主，對農(nóng)民強烈要求以宅基地安置的，按規(guī)定安排在縣城規(guī)劃區(qū)以外異地安置，并按程序報批。社會保障方面，嚴格按照《關于被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險試點工作指導意見的通知》(贛府廳發(fā)[2008]82號文件)和《關于印發(fā)興國縣被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險實施辦法》(興府辦發(fā)[2009]14號)規(guī)定，對符合人均耕地低于0.3畝以下標準的失地農(nóng)民，由鄉(xiāng)、村、組登記造冊報縣農(nóng)業(yè)局審核后納入社會保障體系。目前我縣已經(jīng)發(fā)放失地農(nóng)民證4900本，辦理被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險4400人，辦理被征地農(nóng)民低保1500人。
3、嚴格規(guī)范工作程序。一是按程序組織征地。即按照縣政府項目批復或發(fā)改委立項批復一征地公告一組織現(xiàn)場調(diào)查一擬定補償安置方案一進行實地丈量登記到戶一組織聽證一與村、組簽訂征地協(xié)議一征地補償安置方案公告一資金發(fā)放支付登記一組織材料依法報批一依法供地程序進行征地工作。真正做到征地工作公開透明，主動接受群眾監(jiān)督。二是按程序組織聽證。每次征地均由縣國土部門按規(guī)定組織補償安置方案公開聽證會，參加人員包括鄉(xiāng)村組干部、征地農(nóng)戶代表、項目指揮部工作人員、社保局、民政局等，認真聽取群眾的意見和建議，對群眾的合理意見、訴求盡量予以采納和滿足。三是按程序組織拆遷。按照“拆遷方案公開、拆遷數(shù)據(jù)公開、補償安置公開”的原則，堅決做到依法按程序組織拆遷工作，在依法辦理項目用地的征地拆遷合法手續(xù)后，由縣拆遷辦負責組織協(xié)調(diào)有關部門、中介機構做好土地、房屋及地上附著物的現(xiàn)場勘測調(diào)查、登記、丈量、評估等工作，協(xié)調(diào)各重點工程建設指揮部以合法的征地拆遷主體名義與被征地拆遷單位、個人簽訂征地拆遷補償協(xié)議書，嚴格落實縣城規(guī)劃區(qū)征地拆遷工作方案。2008年起至今，共拆遷房屋1400余棟，其中依法33棟。
4、依法打擊違章建房。自2011年8月起，全縣展開了聲勢浩大、效果明顯的違法用地、違法違章建筑集中整治行動。明確整治范圍，依法將全縣所有未取得規(guī)劃、用地、建設等許可證，非法侵占國有、集體土地或在自有土地上未經(jīng)批準擅自開工建設(加層)的違法違章建設行為全部列入整治范圍，并將黨員、領導干部、公職人員作為打擊整治重點。強勢推進整治，從紀檢、國土、城建、城管、房管等部門抽調(diào)專門工作人員，并由縣財政撥出?？睿闪⒘伺d國縣城市綜合行政執(zhí)法辦公室，專司拆違的組織協(xié)調(diào)工作。對違法違章建筑采取限期自拆、相結(jié)合的辦法，強勢推進集中整治工作。至2011年底，共拆除違章建筑271戶、4.2萬平方米。
二、存在問題
我縣集體土地征地拆遷工作雖然取得了一定成效，為加速新型城鎮(zhèn)化奠定了一定基礎，但從總體上看，仍然存在一些亟待解決的問題。
1、制度設計存在缺陷?！稇椃ā泛汀锻恋毓芾矸ā访鞔_規(guī)定為了“公共利益”的需要，可以依法對土地房屋實行征收或者征用并給予補償。也就是說，國家實施土地征收必須是“為了公共利益的需要”，即公共利益的需要是土地征收得以實施的前提條件，如不存在公共利益的需要則無土地征收可言，但對“公共利益的需要”法律卻缺乏明確的界定，使得基層在實際操作過程中對“公共利益的需要”的界定很難把握。在為一些重點工業(yè)項目、城市建設項目實施集體土地征地拆遷過程中，較難拿出比較直觀、可以使群眾立即接受的征收理由。
2、征地拆遷難度加大。2011年，國家頒布實施了《國有土地上房屋征收補償條例》，隨著新條例的實施，過去征地拆遷過程中可以采用的行政手段受到限制，新條例也更加著眼群眾權益，群眾對房屋征收拆遷的利益期待隨之提高。與此同時，集體土地上房屋征收拆遷問題尚無專門的法律法規(guī)可資適用，征收補償工作難度加大。具體到我縣來看，已啟動拆遷的各重點工程建設范圍內(nèi)，還有近百棟房屋未拆遷到位，大部分拆遷戶因拆遷安置補償標準問題拒絕簽署補償安置協(xié)議，其中有些拆遷戶的違法拒征行為已經(jīng)嚴重影響了工程建設進度。
3、保障措施急需完善。對失地農(nóng)民來說，農(nóng)村集體土地具有雙重性質(zhì)，不光是生產(chǎn)資料，還是農(nóng)民群眾的社會保障基礎。從被征地農(nóng)民的角度出發(fā)，其考慮的著眼點首先是眼前利益；由于自身素質(zhì)的局限性，失地農(nóng)民也不能對失地后的生活作出較好的安排。我縣雖然針對失地農(nóng)民采取了諸如辦理養(yǎng)老保險、低保等安置措施，但這些安置措施能起到的實際作用非常有限，大多數(shù)失地農(nóng)民都是領到一次性貨幣補償費后自謀出路，很多人拿著征地補償費坐吃山空后生活陷入困境。
三、幾點思考
集體土地征地拆遷是一項涉及面較廣、群眾關注度較高的工作。要做好這項工作，不僅需要完善的政策法律體系，還需要有高度負責的工作態(tài)度，更需要在推動城鎮(zhèn)化進程與維護社會和諧穩(wěn)定之間掌握好平衡。
1、完善政策法規(guī)體系。就集體土地征收工作而言，《憲法》第10條和《土地管理法》第2條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。”但是國家法律至今尚未對“公共利益的需要”的法律內(nèi)涵與外延作出相應的規(guī)定。因此，從長遠來看，應對“公共利益的需要”進行法律解釋或界定，以便于基層在實際操作中確定啟動征地程序的合法理由。就集體土地上的房屋拆遷而言，應當參照《國有土地上房屋征收補償條例》出臺相應的法規(guī)，在國家、省級層面一時難以出臺法規(guī)之前，建議市政府出臺一套適宜贛州本地操作的拆遷工作規(guī)程，讓各縣市在工作中有權威性依據(jù)。
2、建立風險評估機制。實行評估前置，科學設定評估標準，可以考慮在啟動重大項目征地拆遷工作之前，對工作中可能遇到的風險、難點及容易引發(fā)的隱性矛盾，委托獨立的第三方評估機構進行系統(tǒng)性評估。實行風險預警，對未經(jīng)風險評估，或風險評估結(jié)果顯示存在重大問題的項目，風險評估機構可以向相關單位提出征地拆遷風險預警，相關單位依據(jù)評估結(jié)果對項目的可行性再次確認，并調(diào)整相關措施方案，做足做好突況應急準備，必要時應當對項目進行重新規(guī)劃設計。
3、擴大群眾參與深度。嘗試建立公眾(被征地農(nóng)民)參與、公開查詢、申訴舉報等制度，加強全社會對土地征用過程的監(jiān)督，確保在征地補償中農(nóng)民的話語權得以實現(xiàn)，農(nóng)民的真實意愿能夠得到表達。這樣不僅可以增加征收補償制度的透明性，減少征地過程中的糾紛，更有利于保護農(nóng)民的合法權益。同時，要著力在聽證環(huán)節(jié)上做文章，現(xiàn)行的集體土地征收程序雖然設置了聽證環(huán)節(jié)，但是群眾表達訴求的途徑依然不夠暢通。因此，要提高被征收人在土地征收實施中的參與度，必要時可以將聽證前移至需征地項目啟動實施之前。同時，在確定參與聽證的人員時可以嘗試適當擴大范圍，除必須納入的群眾代表、職能部門和項目主管單位人員外，將人大代表、政協(xié)委員、相關專家納入聽證參與范圍，起到廣泛收集民意的效果。
第5篇：集體土地征收補償辦法范文
一、建設用地項目名稱
縣年第八批次城市建設用地,擬規(guī)劃作為大橋項目、大道項目和高速東出口城區(qū)連接線項目建設用地。
二、被征地土地位置、面積地類和權屬單位
1、大橋項目用地位于鎮(zhèn)村,用地總面積1.6904公頃（其中使用國有土地1.2849公頃）,涉及村集體園地0.1035公頃,林地0.2543公頃,建設用地0.0477公頃。被征地權權屬單位為村委會。
2、大道項目用地位于鎮(zhèn)村,用地總面積5.19公頃（其中使用國有土地3.1863公頃）,涉及村集體水田0.1242公頃,旱地0.3326公頃,園地1.1476公頃,林地0.1339公頃,農(nóng)村道路0.0279公頃,其它農(nóng)用地0.052公頃,建設用地0.1855公頃。被征土地權屬單位為村委會。
3、高速東出口城區(qū)連接線項目用地位于鎮(zhèn)村,用地總面積18.0315公頃（其中使用國有土地11.4071公頃）,涉及村集體旱地0.34公頃,園地2.9589公頃,林地2.5262公頃,住宅用地0.1962公頃,空閑地0.6031公頃。被征土地權屬單位為村委會。
三、征地補償安置標準
根據(jù)《省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》和政文[]592號文件規(guī)定，本批次征地補償安置標準具體如下：
1、征收鎮(zhèn)村集體土地補償標準參照住宅小區(qū)實際征地補償標準執(zhí)行。征收其它經(jīng)濟林地,土地補償費、安置補助費按28.35萬元/公頃的綜合標準計算,地上附著物補償費以現(xiàn)場清點為準;征收非經(jīng)濟林地,土地補償費和安置補助費按9.45萬元/公頃計算,地上附著物補償按省實施辦法第30條規(guī)定執(zhí)行。建設用地按城區(qū)拆遷補償有關規(guī)定實施。
2、高速東出口城區(qū)連接線項目和大道項目用地涉及征收集體土地參照我縣南城區(qū)土地征收補償安置標準執(zhí)行。具體補償標準為：征收耕地，補償安置綜合標準為44.694萬元/公頃，征收果園地和其它經(jīng)濟林地，補償安置綜合標準為15.348萬元/公頃(地上附著物以征地現(xiàn)場清點數(shù)量按規(guī)定標準另行補償），征收非經(jīng)濟林地補償安置綜合標準為12.75萬元/公頃，未利用地土地補償安置標準2.5785萬元/公頃。建設用地按拆遷有關規(guī)定執(zhí)行；
四、其他相關事項
第6篇：集體土地征收補償辦法范文
【關鍵詞】城市化；失地農(nóng)民；土地補償
一、失地農(nóng)民土地補償存在的問題
（1）土地補償標準過低。目前，我國現(xiàn)行土地征用補償標準是依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》四十七條規(guī)定，“土地補償費和安置補助費均按照土地被征收前三年平均年產(chǎn)值補償，且二者之和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍?！比敉恋卣饔们叭昶骄a(chǎn)值每畝1000元，補償標準則不超過3萬元，顯然這個標準很低。而且并沒用考慮到土地的區(qū)位和土地供求狀況，也沒有考慮到土地征用后的用途和市場價值，更沒有考慮到失地農(nóng)民的發(fā)展。事實上，政府拍賣征用的土地，價值翻了好多倍，遠高于補償價格。對農(nóng)民而言，長遠的生活保障無從談起。（2）土地補償方式單一。在征地補償方式方面，雖然政府規(guī)定了多種安置補償方式，如貨幣安置、用地單位安置、社會保險安置、留地安置等。但是，由于用地單位安置補償對失地農(nóng)民的年齡、知識技能有要求，安置的崗位工資待遇比較低，而且安置能力有限，這對失地農(nóng)民沒有吸引力。社會保險安置方式中，由于社?；鹕?，社保領取標準低，又加上失地農(nóng)民有些參加了“新農(nóng)合”和“新農(nóng)?！保У剞r(nóng)民對這種補償方式也沒有興趣。留地安置補償中，一般情況下，留給失地農(nóng)民的土地比較偏遠或交通不便或土質(zhì)比較貧瘠，采取這種方式使農(nóng)民既失去土地，又失去錢，農(nóng)民更不愿采取這種補償方式。相比較而言，失地農(nóng)民更傾向于貨幣補償方式，這樣就造成了土地補償方式的單一性。這種單一的貨幣補償方式，雖然有利于政府和開發(fā)企業(yè)的征地活動，但是從長遠看，并不利于失地農(nóng)民的利益。（3）土地補償分配不合理。征地過程中，由于農(nóng)民處于被動地位，參與征地的一般為地方政府、開發(fā)商、村集體，事實上農(nóng)民沒有參與權、決策權，甚至有些項目農(nóng)民連知情權都沒有，這一局面導致土地補償款分配混亂，暗箱操作、弄虛作假，尋租現(xiàn)象十分嚴重。從政府到農(nóng)民，補償款時常被隨意克扣、截留征地補償款現(xiàn)象嚴重，最終到農(nóng)民手中的只有一小部分。據(jù)有關部門資料調(diào)查顯示，被征土地的收益分配為：征地企業(yè)占40％，地方政府占30％，村級組織占20％，失地農(nóng)民僅占10％左右。土地從成本價到出讓價之間的資本巨額增值收益，大部分被征地企業(yè)和地方政府拿走，農(nóng)民所得補償費用相當有限。
二、失地農(nóng)民土地補償問題的原因分析
（1）土地管理和征收制度存在缺陷。我國土地所有制，包括國家所有制和集體所有制。對國家所有的土地，法律對集體所有的土地沒有明確說明由誰來代表集體行使，只在法律上被定義為“農(nóng)民集體所有”，個體農(nóng)民承包集體土地，僅享有使用權、收益權而不享有處分權，也就不能真正享有所有權。集體土地的交易中農(nóng)民是被動的，政府壟斷了土地市場的購買與銷售，個體農(nóng)民在集體土地的出讓中沒有定價權，只有被動地接受政府規(guī)定的價格，而政府也有自身的效用函數(shù)，如把土地收入作為其“第二財政”，只有壓低集體土地價格才能實現(xiàn)自身效用最大化，這樣農(nóng)村集體土地補償價格就不會高，其價值遠遠低于其在自由市場出售的價格?？梢?，我國土地管理制度和土地征收制度的缺陷是失地農(nóng)民土地補償問題產(chǎn)生的主要原因。（2）農(nóng)民作為社會政治角色的權利被忽視。長期以來，由于農(nóng)民缺乏自己的組織代表，缺乏利益表達機制，造成了現(xiàn)行征地制度下，農(nóng)民的政治民、政治平等權、政治參與權和政治監(jiān)督權被忽視甚至被剝奪了。具體表現(xiàn)在：一是屬于農(nóng)民集體的土地是否可以被征用，農(nóng)民沒有足夠發(fā)言權，更沒有決定權和監(jiān)督權。二是對于土地征用的價格，農(nóng)民至今沒有與買方平等談判的權利，也就是說農(nóng)民對于法定屬于自己的物品在出售時，價格也完全由政府和買方?jīng)Q定，從而造成對農(nóng)民利益的嚴重損害。因此，忽視農(nóng)民作為社會政治角色的權力是失地農(nóng)民權益得不到保障重要原因。
三、完善失地農(nóng)民補償制度的政策建議
（1）完善農(nóng)村集體土地產(chǎn)權制度。國家多項法律法規(guī)都對農(nóng)村集體土地產(chǎn)權歸屬有了明確規(guī)定，即農(nóng)村集體土地歸農(nóng)民集體所有。但是，個體農(nóng)民沒有支配土地的權利，這樣，看上去是規(guī)定了集體土地產(chǎn)權的歸屬，但存在與現(xiàn)實脫節(jié)，事實上我國農(nóng)村集體產(chǎn)權是虛置的?？偫碓啻握f過，要保障農(nóng)民享有集體土地財產(chǎn)權。但現(xiàn)有制度安排使農(nóng)村集體土地所有權并不完整，即農(nóng)民對集體土地沒有處置權，農(nóng)民無法完全享有集體土地的財產(chǎn)權。那么，由農(nóng)民土地產(chǎn)權所派生出來的各種權益也就無法得到有效保障。要切實解決好失地農(nóng)民社會保障問題就必須從實際出發(fā)，切切實實的嚴格、明確的規(guī)定集體土地產(chǎn)權。在當前，就是要加強集體土地制度建設，用法律法規(guī)來明確集體土地產(chǎn)權歸屬，即賦予農(nóng)民對集體土地的“物權”性質(zhì)，這就要尊重農(nóng)民對承包土地的占有權、處分權、使用權、利益享有權等權益，這是讓失地農(nóng)民擁有獲得合理補償費的基本前提。（2）完善征地補償制度，提高征地補償標準。首先，土地補償不能搞“一刀切”，補償金的標準，一方面要考慮土地征用前的原有的經(jīng)濟價值，還要考慮土地的性質(zhì)、用途、位置的遠近和土地的肥沃程度等，對于高產(chǎn)的土地要提高補助標準，對于接近城市的土地要按照市場規(guī)則進行招標，提高土地的補償標準，使征地補償能夠基本體現(xiàn)土地真實的“市場價格”。其次，政府在征地時，應該根據(jù)征用目的不同，執(zhí)行不同補償辦法，要明確公共目的與其他目的征用的區(qū)別。公共目的的土地征用的補償可以由法律或者政府定價，在缺乏農(nóng)地買賣市場而沒有土地市場價格形成的情況下，被征用土地本身的賠償應該根據(jù)其最高層次和最佳用途進行合理估價，盡可能接近真實的土地價值；對于其他目的的農(nóng)地征用，特別是用作商業(yè)開發(fā)的土地，則應該更多地引入競爭機制和談判機制，從而使得農(nóng)村土地所有者的土地收益權在征用過程中得到有效的保護。再次，還要根據(jù)當前經(jīng)濟的發(fā)展形勢、物價指數(shù)等因素，定期調(diào)整補償標準，以確保失地農(nóng)民的生活水平不低于原有水平，保障失地農(nóng)民的權益不受侵害。（3）實行多樣化補償方式。在征地補償方面，目前我國大多地區(qū)均采取一次性現(xiàn)金補償方式，失地農(nóng)民拿到補償金后，同時就失去了對土地的經(jīng)營權。這樣做，雖然有利于開發(fā)企業(yè)的征地活動，但是并沒有考慮到失地農(nóng)民的長遠利益。2006年國家曾出臺相關政策指出，經(jīng)批準占用農(nóng)村集體土地建設非公益性項目，在符合土地利用總體規(guī)劃的前提下，允許農(nóng)民依法通過多種方式參與開發(fā)經(jīng)營并保障農(nóng)民合法權益。這些多樣化的補償方式，除了現(xiàn)金補償外，還包括農(nóng)民以土地入股、留地安置補償、替代補償?shù)取ｋm然以上幾種補償方式各有其優(yōu)點和缺點，但總的原則就是既要解決失地農(nóng)民眼前的社會保障問題，還要確保失地農(nóng)民的長遠利益。（4）確保征地補償款透明、及時足額支付。長期以來，征地補償款的發(fā)放采取層層下?lián)艿霓k法，這樣做留下了截留、克扣補償款的機會。因此，要確保征地補償款透明、及時足額支付。首先，征地補償標準要對失地農(nóng)民公開，以減少尋租行為的發(fā)生。其次，要減少中間環(huán)節(jié)，禁止包干征地的行為，避免層層截留、克扣征地補償款行為的發(fā)生。最后，發(fā)放補償金時，要按照征用土地的失地人數(shù)予以補償，實行實名支付制度，而且支付征地補償款時，還必須實現(xiàn)補償款直接送達被征用土地農(nóng)民的手里。
參 考 文 獻
[1]陳光榮．長沙市郊區(qū)失地農(nóng)民社會保障問題研究[D]．湖南農(nóng)林大學碩士學位論文．2010
[2]陳儉．失地農(nóng)民權益保障問題及對策[J]．河北經(jīng)貿(mào)大學學報．2012（2）
第7篇：集體土地征收補償辦法范文
關鍵詞：土地征收;制度改革;征收補償
Discussion on the system for land expropriation and requisition compensation procedure reform
Wu Yongwei
Abstract:Land is the people's livelihood, pregnant with human life and wealth. Along with our country the ceaseless development that economy builds, city development, construction land is increasing significantly, the government needs to implement land acquisition relates to the whole interests of the society, and the national economy is closely related to the development, at the same time directly affects the social progress and stability. Based on the land system reform and the expropriation procedure adjustment research, proposed that land expropriation is advanced smoothly, and that the long-term interests of the farmer gets ensuring, avoid impose cause social contradiction.
Key words: Land expropriation;System reform;Expropriation and compensation
一、土地制度改革的思考
土地問題的關鍵在于我國的土地使用制度不合理，而土地使用制度的不合理又源于我國土地所有制結(jié)構不合理。在土地所有制結(jié)構改革方面，我們面臨的最大問題是，土地資源的稀缺性和農(nóng)村人口的不斷增加之間存在著深刻的矛盾。雖然土地承包制最大限度地滿足農(nóng)民對土地使用權的需求，但是，由于土地征用制度的存在，使得土地集體所有制處在一個極不穩(wěn)定的狀態(tài)。改變這種現(xiàn)狀，可行的辦法就是打破土地的二元所有制結(jié)構，統(tǒng)一實行土地的國家所有，然后再由國家根據(jù)社會收入分配，以轉(zhuǎn)移支付的方式給農(nóng)民以必要的補助。
在生產(chǎn)關系方面，建立統(tǒng)一的土地所有制形態(tài)，改變基于不同土地所有制關系而產(chǎn)生的不合理分配關系。在戶籍管理制度不斷改革，勞動人口頻繁流動的今天，這樣的改革更有現(xiàn)實意義。因為，在農(nóng)村的勞動人口不斷增加，而土資源十分有限的情況下，按照既有的土地承包制度設計，總有一天會出現(xiàn)人口的增加導致農(nóng)村土地無法承載的情況。
二、我國目前農(nóng)村土地制度改革的思路和理由
農(nóng)村土地的國有化應當是我們未來改革的方向。其實，在現(xiàn)代社會，“民享”比“民有”更加重要，在土地國有化之后，只要建立完善的土地基金，并且用土地基金解決農(nóng)民的社會保障問題，農(nóng)村的貧困問題可能也就迎刃而解了。還有，在未來解決農(nóng)村土地問題，要改變以下觀念：
1、要改變農(nóng)村土地集體所有有利于保護農(nóng)民利益的觀念，將虛擬的農(nóng)村集體土地所有制改為國家所有制，建立統(tǒng)一的土地所有和土地管理制度。
2、要正視人口不斷增加與土地資源稀缺之間的緊張關系，從動態(tài)的角度進行土地制度的科學設計。
3、在改變二元戶籍制度之后，允許現(xiàn)在的農(nóng)民自愿選擇與國家建立新型的土地使用關系，打破許多地區(qū)單一的土地承包法律關系。
4、在土地的流轉(zhuǎn)過程中，國家應當考慮征收土地稅或者設立土地基金，服務于建立社會保障制度。
5、在改變土地所有制關系之后，國家應當根據(jù)不同地區(qū)生產(chǎn)力發(fā)展情況加大政府的財政轉(zhuǎn)移支付力度。
在過去的20多年里，農(nóng)村改革已經(jīng)取得了很大的成效。但是，現(xiàn)在看來，從上個世紀的90年代到現(xiàn)在，農(nóng)村改革缺乏制度創(chuàng)新，土地承包制度30年不變，固然為穩(wěn)定農(nóng)村的土地生產(chǎn)關系創(chuàng)造了條件，但由于土地承包制度無法應對農(nóng)村經(jīng)濟不斷變化的情況，因而在一些地區(qū)已嚴重變形，導致農(nóng)民僅依靠土地生活普遍相對貧困的境地。
從目前的情況來看，全面改革土地承包關系條件尚不具備，政府部門應當在土地宏觀調(diào)控的前提下，探索新的土地管理制度，并通過修改憲法和法律將農(nóng)村的集體所有制土地逐步地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜兄仆恋兀趯崿F(xiàn)產(chǎn)權明晰的基礎上，根據(jù)不同地區(qū)土地資源頒布狀況，分別實行土地轉(zhuǎn)移、出租、承包和其他的經(jīng)營方式，并通過合同的形式明確土地的用途。對從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的要進行合理的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)補貼，對那些不愿意進行土地經(jīng)營的農(nóng)民，要通過建立土地轉(zhuǎn)移和流轉(zhuǎn)機制以及生活保障制度，保證他們基本權利。
三、征收程序的完善
1、完善土地征收程序的相應法律法規(guī)或規(guī)章。我們國家也可以考慮制定專門的土地征收法律或行政法規(guī)，或者在現(xiàn)行的《土地管理法》中增加土地征收的章節(jié)，或者制定相應的規(guī)章。
2、明確規(guī)定申請、調(diào)查與認定程序，界定征收適用的范圍。尤其是在土地征收的申請被批準以后，必須予以公告或個別通知被征收者，以保證土地征收程序的公開性和透明度。
3、完善土地征收的補償程序。在土地征收補償程序中，我們需要做的是首先要規(guī)定土地資產(chǎn)的調(diào)查與認定程序。對于土地價值的認定，政府土地管理部門要委托專門的土地評估機構來進行。同時要完善協(xié)商機制，聽取意見、審查或調(diào)查、協(xié)商并簽訂補償協(xié)議。
4、完善土地征收的申訴程序，應將司法審查引入土地征收補償爭端解決機制。無可置異，在我國土地征收是經(jīng)?，F(xiàn)象，行政機關不能直接和人民群眾經(jīng)常發(fā)生土地征收的沖突。我國憲法里已經(jīng)加進依法治國。牽涉人民群眾切身利益的，應該引導他們?nèi)シㄔ?，行政部門是相對強勢的，人民群眾是相對弱勢的，會造成不公平協(xié)商的情況。所以,應當走司法程序解決，司法機關是專門解決這些矛盾的地方。
四、提高征地程序的透明度，完善征地聽證制度
我國是一個法制國家，在涉及到征收公民財產(chǎn)權益的時候，必須賦予其充分的知情權、參與權和決定權，因此必須提高征地程序的透明度，完善征地聽證制度，以減少或消除征收與被征收者之間的矛盾，也在一定的程度上防止權利的濫用。舉行聽證會，傾聽大眾的心聲及解釋為何要這樣做，這不僅是民主的一種體現(xiàn)，更在消除政府與群眾之間的誤解起到了積極的作用，為政策的科學性及可行性提供依據(jù)。所以，完善我國征地的聽證制度，在當前顯得迫切而必要，政府可以通過聽證會公布相關的政策依據(jù),解釋相關補償制度，村民可以提出對項目的疑問和建議，通過這樣的互動，在一定程度上消除征地的矛盾，為決策的合理性提供實在的依據(jù)。
五、土地征收補償問題的完善
為確保被征收者可以獲得合理的補償，法律必須規(guī)定補償?shù)姆秶?、標準、種類等條款。為了更好地維護農(nóng)民權益，首先，對于土地征收的補償標準而言，應采用公平的補償方式，由征收雙方以平等主體的方式對土地補償費、地上附屬物補償費、勞力安置費等費用進行一系列的要約與承諾來完成，這種方式也最能充分體現(xiàn)土地所有者及使用者的權益，也很好地維護了談判雙方的利益，不僅包括土地的價格，而且青苗及附著物補償費、新菜地開發(fā)建設、移民安置補助費等都應包括在補償?shù)姆秶鷥?nèi)。其次，法律應該明確土地征收補償?shù)姆秶?。再次，明確土地征收補償?shù)陌l(fā)放主體，盡管土地的所有權為農(nóng)民集體組織所有，但土地征收也損害了農(nóng)民的土地使用權，所以，土地補償費用也應該分配給農(nóng)民一部分，針對出現(xiàn)的農(nóng)民坐吃山空的現(xiàn)象，農(nóng)民此部分的收益可以通過社會保障的形式實現(xiàn)。集體土地征收對于農(nóng)民而言，最根本的影響在于其失去了賴以為生的基本生產(chǎn)資料，而非簡單的財產(chǎn)權益的喪失。因此，集體土地征收補償不僅要考慮農(nóng)民喪失的集體土地自身的價值，更應當從農(nóng)民日后生計的維護和可持續(xù)發(fā)展角度為農(nóng)民的長遠利益提供保障。
六、提高對農(nóng)村集體經(jīng)濟的補償和優(yōu)惠政策，并實行監(jiān)督機制
在我國，土地征收不僅征收了土地的所有權，還連帶地征收了附著于土地之上的土地承包經(jīng)營權。前文已經(jīng)分析到，由于我國集體土地所有權的先天缺陷，土地補償費實際上掌握在少數(shù)管理者手中，如何合理使用，發(fā)展村集體經(jīng)濟，是保障農(nóng)民利益的有效手段，政府對發(fā)展農(nóng)村集體經(jīng)濟應給予一定的優(yōu)惠政策，以最大限度的發(fā)揮其真正的作用，同時相關審計部門應對集體經(jīng)濟的合理使用進行跟蹤，是否真正用到為農(nóng)民辦實事上，只有這樣才能真正做到社會的和諧。
七、總結(jié)
隨著工業(yè)化和城市化進程的加快，對土地的需求不斷擴大，在城市現(xiàn)有土地存量不足的情況下，農(nóng)村土地日益成為新增用地的主要對象。由于對農(nóng)民集體土地所有權與使用權的限制，征收農(nóng)村土地成為擴大土地規(guī)模的主要途徑。通過分析我國集體土地征收中存在的問題，可以明確我們完善法律制度的方向，借鑒和吸收國外土地征收制度中的先進經(jīng)驗，可以規(guī)范集體土地向國有土地的轉(zhuǎn)變，保護集體、農(nóng)民的土地權益，縮小城鄉(xiāng)差距，加速土地資源配置的市場化的進程，從而為經(jīng)濟的發(fā)展提供用地保障的同時，對保持農(nóng)村經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展和社會穩(wěn)定都具有重要意義。
參考文獻
1、王洪友 鄒麗萍.《論我國農(nóng)村土地集體所有權的主體虛位性》，《經(jīng)濟與社會發(fā)展》，2005年第1期。
第8篇：集體土地征收補償辦法范文
工
作
總
結(jié)
根據(jù)武陵源區(qū)減負辦工作安排，我局對發(fā)生在群眾方面的和腐敗問題涉及國土管理方面的情況進行了清理核查，現(xiàn)將工作開展情況總結(jié)如下：
一、治理農(nóng)民建房收費工作。我局在農(nóng)村集體土地新建住房宅基地審批及宅基地登記發(fā)證中多年來一直是免費服務，沒有收取耕地開墾費，測繪費和超標準收取辦證費，代辦服務費、罰款等任何費用，不存在這方面的違規(guī)問題。
二、維護好土地征收中農(nóng)民的合法權益。根據(jù)《張家界市武陵源區(qū)深化“”突出問題專項整治工作實施方案》，我局于2014年開展了征地拆遷中損害農(nóng)民利益行為專項整治行動，對我區(qū)2012年以來具體實施征收的土地的補償安置情況進行排查，重點核查征地補償安置標準是否符合有關規(guī)定，是否履行了征收土地公告和征地補償安置方案公告及補償?shù)怯浵嚓P手續(xù)，征地補償費支付和被征地農(nóng)民社會保障是否落實到位等。經(jīng)核查，一是我區(qū)各類項目征地拆遷工作都嚴格按照市國土資源局規(guī)定的程序、流程實施，由市人民政府統(tǒng)一征收土地公告，由市國土資源局統(tǒng)一項目征地補償安置方案的通告，征地補償標準嚴格按《湖南省人民政府關于調(diào)整湖南省征地補償標準的通知》（湘政發(fā)〔2012〕46號）、《張家界市集體土地征收及其房屋拆遷補償安置辦法》（張家界市人民政府令第43號）和《張家界市人民政府關于公布張家界市永定區(qū)和武陵源區(qū)征地補償區(qū)域及標準的通知》（張政函〔2013〕138號）文件規(guī)定執(zhí)行，對開展征地的所有宗地都將調(diào)查摸底的面積、補償金額等數(shù)據(jù)在被征地村、組、社區(qū)進行三榜公示，接受群眾和社會監(jiān)督。我區(qū)所有征地補償項目用地，均是在征地補償安置方案報張家界市人民政府批準后才實施補償，并按標準按時足額發(fā)放給被征地單位和農(nóng)戶，沒有拖欠或未按照標準進行補償?shù)默F(xiàn)象。二是為解決農(nóng)民的社會養(yǎng)老保障，武陵源區(qū)人民政府于2012年出臺了《關于印發(fā)〈張家界市武陵源區(qū)被征地城鄉(xiāng)居民社會保障和就業(yè)培訓暫行辦法〉的通知》（張武政辦發(fā)〔2012〕14號），維護了我區(qū)被征地農(nóng)民合法權益，解決了我區(qū)失地農(nóng)民養(yǎng)老、醫(yī)療保險等后顧之憂。經(jīng)核查，我區(qū)未發(fā)現(xiàn)違規(guī)征收占用土地、低于補償標準實施征地、拖欠征地補償安置費或征地補償安置費支付不到位等侵害被征地農(nóng)民合法權益的情況和問題。
張家界市國土資源局武陵源分局
第9篇：集體土地征收補償辦法范文
【關鍵詞】 經(jīng)濟利潤理論； 機會成本； 征收補償
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1004-5937（2014）13-0023-02
2011年6月國務院批準建立“舟山群島新區(qū)”。2013年1月批準《浙江舟山群島新區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，為舟山群島新區(qū)發(fā)展指明了方向。舟山市政府新一屆領導提出了“三年三千億”的投資目標，為舟山發(fā)展確定了新目標。在此背景下舟山群島新區(qū)建設如火如荼，2012年6月啟動新城街道惠民橋地塊浙江大學海洋學院建設，2013年4月舟山快速公交一號線建設等，一批大項目紛紛上馬。發(fā)展必然伴隨拆遷。拆遷的成功關鍵在于征收補償方案的合理性。一個良好的征收補償方案要綜合考慮群眾接受程度、政府承受能力、建設工期要求、以往補償政策銜接等多方面因素。本文將從經(jīng)濟利潤角度，分析拆遷方案中個人將如何進行選擇，政府如何進行平衡，如何建立一種共贏的補償制度，走出雙方的“囚徒困境”。
一、集體土地房屋征收補償政策現(xiàn)狀
房屋征收補償方案中對集體土地上的私人住宅有實行產(chǎn)權調(diào)換、貨幣補償兩種方式。貨幣補償是指被征收的貨幣補償金額按房管部門登記確權面積，由具有法定資格的房地產(chǎn)評估機構參照類似商品住宅市場價格結(jié)合建筑結(jié)構、成新等因素評估確定，并按評估價格給予一定獎勵。選擇貨幣補償?shù)谋徽魇杖俗孕薪鉀Q居住房，不再重新批地建房或享受保障性住房政策。產(chǎn)權調(diào)換是指被征收人住宅房屋征收后，由政府統(tǒng)一安置在統(tǒng)一規(guī)劃安置地塊。安置房按照不小于原房面積的原則，就近安置戶型并允許高套一檔，且考慮分戶、審批面積等因素。在補償費用計算上，貨幣補償費包括貨幣評估費、貨幣化獎勵、房屋附屬物補償費（裝修費）、簽約獎、騰空搬遷獎、臨時安置補助費、電話網(wǎng)絡移機等；產(chǎn)權調(diào)換包括原房評估費、房屋附屬物補償費（裝修費）、新舊房屋差額、簽約獎、騰空搬遷獎、臨時安置補助費、電話網(wǎng)絡移機等。
二、新城集體土地房屋征收補償?shù)默F(xiàn)狀及分析
以2012年6月新城A校區(qū)地塊為例。A校區(qū)地塊拆遷面積44 428平方米，涉及個人拆遷戶數(shù)398戶。出臺的拆遷方案中，對選擇貨幣補償按評估價格再獎勵20%；產(chǎn)權調(diào)換安置房安置在拆遷同區(qū)域的牛頭山地塊，土地屬性為國有土地用地。經(jīng)過幾個月的工作，順利完成拆遷工作。據(jù)統(tǒng)計，其中選擇產(chǎn)權調(diào)換384戶，拆遷面積42 545平方米，支付原房補償?shù)荣M用4 947萬元（每平方米1 160元），安置套數(shù)650套，安置面積48 900平方米。選擇貨幣補償14戶，拆遷面積1 883平方米，支付貨幣安置款2 353萬元，平均每平方米12 500元。有96.5%的人選擇了產(chǎn)權調(diào)換，3.5%的人選擇貨幣補償。筆者調(diào)查了近三年新城所有地塊拆遷補償，發(fā)現(xiàn)三年來，選擇貨幣安置的被征收人只有不到10%，選擇產(chǎn)權調(diào)換的占90%強。成功進行了拆遷，說明方案大家是認可的。單一的選擇說明兩個補償方式是有偏頗的。拆遷方案是經(jīng)過多人，無數(shù)次討論后制定的，為什么還存在單一選擇？絕大多數(shù)的個人為什么選擇產(chǎn)權調(diào)換？筆者從個人（拆遷戶）、政府兩個角度來分析。
（一）個人（拆遷戶）的選擇
所有社會現(xiàn)象均源于個體的行為和互動，在這些活動中，人們基于他們期望的額外收益和成本進行選擇。一切都取決于人們把什么東西看作收益和成本進行選擇，以及他們以怎樣的相對價值衡量這些收益與成本。機會成本用來強調(diào)一項行為的成本是人們賦予次優(yōu)機會的價值，人們在選擇這一行為時，以次優(yōu)機會為代價。從個人角度選擇是要取得個人利益最大化，選擇產(chǎn)權調(diào)換，是以貨幣安置為成本的。上例A校區(qū)地塊，96.5%的人選擇產(chǎn)權調(diào)換，說明貨幣安置遠不是次優(yōu)選擇。由于舟山的特殊政策，新城地塊從2006年開始產(chǎn)權調(diào)換，土地性質(zhì)屬國有出讓土地，拆遷戶在兩種補償方式中可以任意轉(zhuǎn)換，而不受政策限制（國家對土地性質(zhì)屬集體土地的房屋轉(zhuǎn)讓有嚴格的限制）。群眾可以選擇產(chǎn)權調(diào)換后，再出售房屋獲得收益而不受限。政府在制定方案時應該考慮產(chǎn)權調(diào)換出售后凈收益與貨幣安置凈收益相等。而貨幣補償按每平米1.2萬元，補償沒有達到這一點。2012年市場價1.4萬元左右。所以大多數(shù)人選擇了產(chǎn)權調(diào)換。而政府是怎樣考慮的，難道沒有想到這一點嗎？
（二）政府的選擇
按上例A校區(qū)，產(chǎn)權調(diào)換成本每平米5 160元。其中：（1）支付費用4 947萬元，平均每平米原房費用等1 160元；（2）建造安置房成本是每平米4 000元（其中土地價格按實際支付成本375元）。貨幣補償是每平方米12 500元。而政府安置房成本每平方米5 160元，每平米相差7 340元。如果全部選擇貨幣補償，政府要多支出近3億元。在政府融資平臺清理的背景下，政府融資越來越困難。政府融資壓力巨大。所以政府一定會選擇產(chǎn)權調(diào)換方案。兩個補償方案角度不同，利益關注點不同，而最終結(jié)果是一致的。所以三年來，新城拆遷補償90%以上選擇產(chǎn)權調(diào)換是有其必然性的。政策合理嗎？不合理。拆遷方案測算只考慮了會計利潤而沒有考慮經(jīng)濟利潤。
三、從經(jīng)濟利潤角度對土地房屋征收補償?shù)慕ㄗh
經(jīng)濟學上，利潤的定義是總收益減去總成本。計算會計利潤時，總成本只包括顯性成本（各種支出）。經(jīng)濟利潤的定義也是總收益減去總成本，但在計算總成本時，要把所有的機會成本都包括在內(nèi)。安置房用地放棄了商品房用地的機會成本也要作為成本支出。
（一）應用經(jīng)濟利潤理論的分析
以上方案政府只考慮了會計利潤。在制定方案時只關心顯性的生產(chǎn)成本，通常生產(chǎn)某種產(chǎn)品或提供某種服務發(fā)生的費用。然而，上例中直接支付的費用和直接建造成本核算，不能完全反映安置房的價格。經(jīng)濟利潤的概念包括生產(chǎn)的顯性成本和隱性成本，即生產(chǎn)過程中涉及的所有稀缺資源的價值。經(jīng)濟利潤的計算不僅僅包括企業(yè)購買商品和服務的支出（直接支出，這一部分貨幣費用能在賬面上體現(xiàn)為會計利潤），還要包括機會成本。安置用地的機會成本是商品房用地成本。所以在計算安置房成本時，還要包括安置用房占用土地的機會成本。上例中會計利潤兩方案每平米相差7 340元。經(jīng)濟利潤中如果包含土地機會成本，土地價格按近幾年新城住宅用地每畝550萬元、容積率1計算，單位地價為每平方米8 250元。安置房總成本為1 162+4 000+（8 250-375）=13 037元。按安置面積和拆遷面積折算每平方米成本為15 000元。政府要隱性虧損1億元。選擇產(chǎn)權調(diào)換總成本并沒有比選擇貨幣補償?shù)汀Ｕ谟秒[性的支出彌補。
（二）以經(jīng)濟利潤理論制定征收補償方案的建議
制定拆遷方案應提倡均衡理念，避免選擇一邊倒。新方案兩種政策如果讓群眾形成了糾結(jié)，說明政策平衡了，透明了。只有當拆遷戶在兩個方案選擇中陷入兩難，才是合理的方案。
1.要提倡貨幣安置和產(chǎn)權調(diào)換均衡理念。方案應倡導經(jīng)濟利潤思維，制定拆遷方案考慮顯性成本和隱性成本，改變產(chǎn)權置換的隱性補償。低價產(chǎn)權安置是政策不透明的表現(xiàn)，也讓政府大量流失資金且不被群眾認可。在土地稀缺的情況下，土地價格持續(xù)上漲。目前拆遷安置用地有國有劃撥用地和國有出讓用地兩種。國有劃撥用地在轉(zhuǎn)讓時還要補交土地出讓金。所以在制定方案時要考慮均衡理念，體現(xiàn)不同土地屬性上不同的土地機會成本。
2.適當鼓勵貨幣補償方案。安置用房讓新城背負沉重的住宅建設壓力，新的規(guī)劃如何實施？城市品味如何提高？新城不僅僅是住宅改造。應讓群眾有平等選擇的權利，使他們能選擇更廣泛的生活空間。同樣這種剛性需求有利于舟山房產(chǎn)的健康發(fā)展和人口在城市空間的合理配置。平等的補償政策是透明表現(xiàn)，留下規(guī)劃空間，是政府舊城改造資金平衡的支撐和城市有機更新的前提。事實上運作得當，資金完全能夠良性循環(huán)。再者拆遷安置用房國有運作的效率比不上房地產(chǎn)企業(yè)商品房建設中的精打細算，缺乏實質(zhì)制度和激勵。最后是集約用地需要。目前安置房容積率1，而商品房可以達到1.8至2，選擇商品房可以提高土地的使用效率。
總之，政府掌握大量資源和信息，拆遷安置牽涉到群眾的切身利益，可謂牽一發(fā)而到全身。任何方案的出臺要考慮方方面面的因素，既要保障群眾的利益，又要兼顧公平，一定要反復權衡，慎之又慎。政府在制定各種拆遷方案中一定要以經(jīng)濟利潤的思維來計算各種方案的成本，不僅僅只考慮各種顯性成本，要考慮全部成本。這樣才能制定出合理、公平、均衡的拆遷方案，真正使群眾受益。
【參考文獻】
[1] 舟山市人民政府.舟山市征收集體土地房屋補償暫行辦法[Z].2011.
[2] 舟山市新城管理委員會.舟山市新城征收集體土地房屋補償若干規(guī)定[Z].2012.
