集體土地征收與補償辦法精選(九篇)
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第1篇：集體土地征收與補償辦法范文
《國有土地上房屋征收與補償條例》調(diào)整的范圍非常清晰，那就是國有土地上房屋的征收與補償。隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的發(fā)展，以及高速公路、鐵路等基礎設施建設的推進，農(nóng)村集體土地上房屋的征收與補償問題越來越突出。實踐中常見的做法是將集體土地上房屋按照地上附著物等同對待，但目前很多地方進行的退建還耕、土地增減掛鉤等涉及到的征收房屋工作卻不涉及對房屋所依附土地的征收，似乎由《土地法》進行規(guī)范也不太適合。
關鍵詞：集體土地; 房屋征收; 補償;價值確認
Abstract:
The houses on the state-owned land tax and compensation ordinance of adjustment range is very clear, that is the house on state-owned land tax and compensation. Along with the development of urbanization, industrialization, and a highway and railway infrastructure construction of advance, the rural collective land on the collection and compensation of building more and more outstanding. In practice, it is common on collective land according to the ground attachments to equate houses, but at present a lot of places built the plow, land back also increase or decrease of the collection of related to hook houses is not involved in the house the dependent on land, it seems from the midway of standard also are not very good.
Keywords: collective land; Housing collection; Compensation; Value con
中圖分類號：F301.0文獻標識碼：A 文章編號：
正文：
《國有土地上房屋征收與補償條例》于2011年1月21日公布并實施，進一步規(guī)范了行政機關的房屋征收行為，明確了公共利益范圍，明確了房屋征收程序，加大了被征收人合法權(quán)益的保護，對基層房屋征收管理工作更有指導意義。但是《條例》調(diào)整的范圍非常清晰，那就是國有土地上房屋的征收與補償。隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的發(fā)展，以及高速公路、鐵路等基礎設施建設的推進，農(nóng)村集體土地上房屋的征收與補償問題越來越突出。目前，國家還沒有統(tǒng)一的集體土地上房屋拆遷補償條例或辦法，國有土地上的房屋征收和集體土地征收是分別由條例和土地管理法調(diào)整的。
現(xiàn)行的《土地管理法》對征收農(nóng)村耕地或其他土地所引發(fā)的各種補償費等做了較為詳細的規(guī)定，但對于征收集體土地所涉及的農(nóng)村房屋如何拆遷和補償問題沒有作出明確規(guī)定。實踐中通行的做法是將集體土地上房屋按照地上附著物等同對待，而目前很多地方進行的退建還耕、土地增減掛鉤等工作只征收房屋卻不涉及房屋所依附土地的征收，因此我們在思考如下的問題：
集體土地上房屋的征收如何實施、管理和規(guī)范？
一、國有土地上房屋征收主體
《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條有如下規(guī)定：
市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。
可以看出市、縣級房屋征收部門具體組織實施國有土地上房屋的征收與補償工作，市、縣級人民政府負責監(jiān)督管理。
二、集體土地的征收主體
《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。
第五條：國務院土地行政主管部門統(tǒng)一負責全國土地的管理和監(jiān)督工作。
縣級以上地方人民政府土地行政主管部門的設置及其職責，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國務院有關規(guī)定確定。
第四十六條：國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。
《國土資源部關于加強征地管理工作的通知》(國土資發(fā)［1999］480號):各地必須依照《土地管理法》確立的征用土地制度，實行由縣級以上地方人民政府統(tǒng)一征地。各級土地行政主管部門根據(jù)職責及法定的征地批準權(quán)限和程序，代表政府負責組織征地的審查報批和具體實施工作，其他任何單位和個人均無權(quán)審查報批和組織實施征用土地。
對集體土地的征收，是由縣級以上地方人民政府組織，土地行政主管部門代表政府具體實施。而對于集體土地上房屋的征收主體土地法則沒有提及。
三、集體土地上房屋的征收主體
《條例》第四條：市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。
本條并沒有特別強調(diào)國有土地上的房屋征收與補償工作，我們似乎可以理解為：
市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域（含集體土地上）的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區(qū)域（含集體土地上）的房屋征收與補償工作。
四、集體土地上房屋征收補償
《最高人民法院關于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第十二條：征收農(nóng)村集體土地時涉及被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)，土地權(quán)利人可以請求依照物權(quán)法第四十二條第二款的規(guī)定給予補償?shù)摹?/p>
《中華人民共和國物權(quán)法》第四十二條：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。
征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。
第四十七條：征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。
被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。
但是，上述法律法規(guī)均沒有明確集體土地上的附屬物包括房屋。
《土地法》未規(guī)定集體土地上房屋的征收，只規(guī)定涉及被征收土地上的房屋時，土地權(quán)利人可以請求依照物權(quán)法第四十二條第二款的規(guī)定給予補償。
《物權(quán)法》第四十二條第二款雖然提到“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件?！钡珜τ谡魇昭a償也沒有給出明確的程序。
五、集體土地上房屋的價值確認
《土地管理法》第六十二條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。
農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
最高人民法院在司法實踐的指導---《中華人民共和國物權(quán)法》條文理解與適用對宅基地作如下規(guī)定：
宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，有下列轉(zhuǎn)讓情況，應認定無效：
（1）城鎮(zhèn)居民購買；
（2）法人或其他組織購買；
（3）轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準；
（4）向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓；
（5）受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。
從以上條文可以看出，宅基地原則上不允許轉(zhuǎn)讓，即沒有市場。
《條例》第十九條：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。
《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條：注冊房地產(chǎn)估價師應當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。
第2篇：集體土地征收與補償辦法范文
一、土地征收實施主體
凡在我市行政區(qū)范圍內(nèi)開展國有、集體土地征收工作，均委托土地征收所轄行政區(qū)域內(nèi)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處具體負責實施，但有下列情形之一的除外：
1、凡涉及所征收土地用于商服、住宅等經(jīng)營性用地的，以及省國土資源廳和市委、市政府要求其它應以土地收購儲備中心為土地征收實施主體報批土地的，委托市土地收購儲備中心實施土地征收。
2、對特定區(qū)域內(nèi)其它用途的土地實施土地征收的,委托專門征地機構(gòu)實施土地征收。
二、征地補償標準
市政府委托的各征地機構(gòu)可根據(jù)《省人民政府關于調(diào)整耕地年產(chǎn)值和征地補償標準的通知》、《市人民政府關于調(diào)整耕地年產(chǎn)值和征地補償標準的通知》、《市人民政府關于城市片區(qū)開發(fā)建設征地拆遷補償安置指導意見》、《市人民政府關于合福高速鐵路段征地補償拆遷安置意見》等文件及相關的法律法規(guī)，結(jié)合實際情況，制定征地補償標準。
1、實施區(qū)片綜合地價區(qū)域內(nèi)征收土地補償標準，按被征收土地類別標準給予相應補償：耕地類（含水田、菜地、魚塘）按5.5萬元/畝計算，其中土地補償費2.1萬元/畝，安置補助費3.1萬元/畝，青苗或地上附著物補償費0.3萬元/畝。非耕地（含園地、林地）征地補償標準（不含地上附著物補償費）按區(qū)片綜合地價執(zhí)行，地上附著物補償費按《區(qū)片綜合地價區(qū)域外征地補償標準》的地上附著物補償標準執(zhí)行。
2、城市建設用地范圍內(nèi)但不在實施區(qū)片綜合地價區(qū)域內(nèi)征收土地補償標準，按被征收土地類別標準給予相應補償：耕地類（含水田、菜地、魚塘）按5.5萬元/畝計算，其中土地補償費2.1萬元/畝，安置補助費3.1萬元/畝，青苗或地上附著物補償費0.3萬元/畝。非耕地（含園地、林地）按2.6萬元/畝計算，其中土地補償費1.5萬元/畝，安置補助費0.5萬元/畝，青苗或地上附著物補償費0.6萬元/畝。
3、城市建設用地范圍外征收土地補償標準：按征收區(qū)域內(nèi)所確定的征地統(tǒng)一年產(chǎn)值測算，具體征地標準詳見附表。
注：城市建設用地范圍界定按（2005-2020）城市總體規(guī)劃予以確定。
4、征用國有農(nóng)、林業(yè)、牧、果、茶、漁場土地的，可參照上述征地補償標準，向土地使用權(quán)人支付征地補償費用。
5、房屋及其他建筑物、構(gòu)筑物的拆遷補償安置辦法
第一類：征收國有土地上的房屋，其征收補償安置應按國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定執(zhí)行。
第二類：征收集體土地上的房屋及其他建筑物、構(gòu)筑物的，其征收補償費，按重置價格并結(jié)合成新程度予以確定。具體標準參照市建設、物價主管部門的房地產(chǎn)交易行情執(zhí)行。
三、回撥（留用）地適用范圍及標準
在城市建設用地范圍內(nèi)，征收農(nóng)民集體土地用于商服、住宅等經(jīng)營性開發(fā)用地的，回撥被征收農(nóng)民集體土地總面積7.5%的土地，作為被征收土地農(nóng)民集體經(jīng)濟組織生產(chǎn)生活用地，該回撥地土地取得成本由被回撥的農(nóng)民集體經(jīng)濟組織支付?；負艿鼗負苊娣e大于等于10畝且獨立成片的土地可直接予以相應面積回撥，其他原則上應以地塊規(guī)劃指標折算成相應建筑面積方式予以回撥；征收農(nóng)民集體土地用于工業(yè)、重點工程、公共管理與公共服務用地等用途的，原則上不給予回撥地。
四、嚴格土地征收工作經(jīng)費范圍和標準
市政府委托的專門征地機構(gòu)在征收土地中，須由所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助征收的，可按下述標準，由市政府委托的專門征地機構(gòu)按征收土地的用途和面積向協(xié)助征地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府支付征地工作經(jīng)費：
（一）征收土地用于商服用地、住宅等經(jīng)營性用地和工業(yè)用地的
1、征收土地面積100畝以下的，征地工作經(jīng)費支付標準為3000元/畝。
2、征收土地面積100畝至500畝的，征地工作經(jīng)費支付標準為2000元/畝。
3、征收土地面積500畝以上的，征地工作經(jīng)費支付標準為1000元/畝。
（二）征收土地用于公共管理與公共服務用地的
1、征收土地面積100畝以下的，征地工作經(jīng)費支付標準為2000元/畝。
第3篇：集體土地征收與補償辦法范文
2011年1月19日國務院第141次常務會議通過了《國有土地上房屋征收與補償條例》，對國有土地上的房屋征收與補償進行規(guī)范，新條例宣告了“拆遷時代”的終結(jié)，開啟了全新的“征收時代”。但是，既然是“國有土地上房屋征收與補償條例”，集體土地上征收與拆遷問題自然不在其視野之內(nèi)，但城市擴張帶來的拆遷，絕大多數(shù)卻是在集體土地上發(fā)生，法律的嚴重滯后，也是導致血拆得不到遏制的主因。顯失公平的耕地補償標準、同地不同價的差別待遇、農(nóng)民維權(quán)途徑不暢通成為沖突頻發(fā)的引擎。所以，完善我國農(nóng)村集體土地征收的法律也是亟待進行的，本文試圖從界定公共利益、建立正當性的土地征收程序以及爭議解決救濟機制、失地農(nóng)民社會保障體系的完善等四個方面對此嘗試進行有益的探索。
一、嚴格控制公共利益的范圍
對于征收農(nóng)村集體土地來說，界定公共利益的意義在于，農(nóng)村土地資源不可再生且正在急劇減少，必須以極其慎重的態(tài)度去征收，最大限度的節(jié)制利用，故國家法律規(guī)定只有為公共利益所需時，才可以征收。但我國法律對公共利益界定模糊，實踐中公共利益被泛化，公共利益是征地啟動之前提條件，必須加以明確。
新近出臺的《國有土地上房屋征收與補償條例》第8條以列舉的方式給出了公共利益的范圍。此可為農(nóng)地征收中公共利益的界定提供借鑒。但是，鑒于農(nóng)村集體土地對農(nóng)民的至關重要性，所有不與農(nóng)民利益相關者，都不得在農(nóng)村集體土地征收中被界定為“公共利益”。
二、建立正當性的土地征收程序
根據(jù)《土地管理法》第五章的內(nèi)容以及《土地管理法實施條例》，我國農(nóng)村集體土地征收存在四個階段：
第一個階段是建設用地及征地申請，土地部門擬定“一書四方案”：由土地使用者向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)國有土地使用權(quán)證書，逐步上報有批準權(quán)限的人民政府。建設單位持建設項目的有關批準文件，向市、縣人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請，由市、縣人民政府土地行政主管部門審查，擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案。
第二個階段是“兩公告一登記”，國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。征地補償安置方案確定后，有關地方人民政府應當公告。
第三個階段是征地補償，征地補償、安置方案報市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。
第四個階段是土地征收、變更土地登記。土地使用者應當依法申請土地登記。
以上四個階段在程序的透明性，農(nóng)民的參與程度上存在明顯的缺陷，應當從以下兩個方面予以完善：
第一，要完善農(nóng)民的參與程序。
首先，公告與通知程序提前。應要求征地公告環(huán)節(jié)提前，土地征收的目的和補償標準、安置方案應向社會公告，不予公告的，被征地農(nóng)民有權(quán)拒絕征地。不僅在批準征地之前要預公告，批準之后也應當公告，而且應當采取合適的辦法直接通知被征地農(nóng)民，防止被征地農(nóng)民因未能及時看到公告而不知情。
其次，完善參與程序。為了確保農(nóng)村集體土地強制性征地的公平性，在現(xiàn)行的制度環(huán)境下，創(chuàng)造積極的進入機制，將農(nóng)民納入到土地征收談判中來，給其以平等的主體地位，是推進土地征收制度改進的關鍵所在。有必要設置公開透明的程序，建立與被征地農(nóng)民集體和農(nóng)戶的協(xié)商程序，以允許相關當事人有機會參與征地補償?shù)恼勁?，并讓他們得到相關的信息。
第二，要完善聽證制度。
行政機關進行某些活動之前必須告知可能受不利影響的相對人有關情況，并提供聽證的機會，以及由一個沒有偏私的、獨立的裁判者來主持程序和作出決定，其目的是為了保障程序的公平和公正。所以聽證當然也是土地征收過程的重要程序。行政機關在行使土地征收權(quán)力給公民權(quán)利帶來不利影響時，必須聽取被征地農(nóng)民的意見，只有公正地聽取了受不利影響的被征地農(nóng)民的意見后，權(quán)力的行使才有效。土地所有權(quán)和使用權(quán)是農(nóng)民安身立命的根基，是農(nóng)民一項至關重要的權(quán)利；對農(nóng)民土地所有權(quán)的征收無異于剝奪了農(nóng)民生產(chǎn)和生活來源。因此建議參照其他國家和地區(qū)的做法，將聽證程序納入必經(jīng)程序，并且無需被征地人申請而可以主動進行。
在完善農(nóng)民參與程度的同時還應當建立征地程序違法責任機制。程序義務的履行以責任的約束為前提。在立法層面建立征地程序違法機制，有利于避免那種規(guī)避法律甚至故意違反征地程序的行為出現(xiàn)。首先，對違反征地程序的行政人員，應當給予相應的行政處罰，情節(jié)嚴重的，要追究刑事責任。其次，因為違反征地程序而損害農(nóng)民合法權(quán)益的，應當納入國家補償?shù)姆秶?，國家進行補償后，應當向相應的責任人員進行追償。
三、拓展多元化解決途徑并建立補償糾紛爭端解決機制
第4篇：集體土地征收與補償辦法范文
一、土地征用
土地征用是指國家基于特殊情形而使用他人的土地且給予合理的補償,待使用完畢后,仍將土地歸還所有人或使用人。土地的征用的對象為土地使用權(quán)。
1.土地征用的程序
用地單位要得到被征土地的使用權(quán),須按國家規(guī)定的合法程序進行。根據(jù)我國《土地管理法》及其《實施條例》的有關規(guī)定,征用土地一般要履行以下程序:(1)申請;(2)選址;(3)商定補償安置方案;(4)劃撥建設用地;(5)核發(fā)國有土地使用證。
2.征地批準權(quán)限
對征用集體土地,《土地管理法》規(guī)定了嚴格的批準權(quán)限。根據(jù)《土地管理法》第25條及其《實施條例》第21條的規(guī)定(略)。
二、征用補償
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第47條(略)、《中華人民共和國土地管理法實施條例》第26條(略),在農(nóng)村土地征收中確立公平補償對于保護農(nóng)民權(quán)益、規(guī)范政府行為、優(yōu)化資源配置、維護社會穩(wěn)定等具有重要意義。落實公平補償應做到重塑以市場價格為基礎的完全補償原則,逐步擴大農(nóng)地征收的補償范圍、合理拓展農(nóng)地征收的補償方式、完善征地補償?shù)某绦蚺c救濟途徑。
1.公平補償?shù)膶肱c意義
我國關于土地征收補償?shù)臈l款最早見于1944年頒布的《陜甘寧邊區(qū)地權(quán)條例》中,之后1950年的《鐵路留用辦法》和《城市郊區(qū)條例》、1962年的《農(nóng)村工作條例修正草案》、1982年的《國家建設征用土地條例》都對土地征收補償?shù)膯栴}做了或多或少的規(guī)定,2001年國土資源部頒布的《征用土地公告辦法》中對征收土地的補償程序問題做了相應的規(guī)定。目前有關土地征收補償制度的規(guī)定主要集中在2004年修訂后《土地管理法》第47條。根據(jù)該條的規(guī)定,相較于農(nóng)民因征地所遭受的全部損失而言,是一種不完全補償。這種不完全的補償制度對于農(nóng)民而言極具不公平:(1)以產(chǎn)值數(shù)倍法的方法測算農(nóng)民的損失未能全面體現(xiàn)土地的實際價值,漠視了土地對于農(nóng)民而言所具有的歸依和發(fā)展功能。(2)單一的金錢補償方式限制了農(nóng)民的補償選擇空間,難以保障失地農(nóng)民的生活水平不下降。(3)對因征地造成的間接損失不予補償難以實現(xiàn)對農(nóng)民的充分救濟,亦會增加農(nóng)民今后的生產(chǎn)生活負擔。(4)補償標準制定的高度行政化剝奪了失地農(nóng)民的公平參與權(quán),同時加劇了征地違法腐敗案件的發(fā)生。(5)補償糾紛救濟機制的缺位、不到位有礙于農(nóng)民權(quán)益的有效保護,也影響到征地工作的順利開展。
2.公平補償?shù)穆窂皆O想
(1)逐步擴大農(nóng)地征收的補償范圍
與世界上一些發(fā)達國家和地區(qū)的征收補償范圍相比,我國目前的征地補償僅限于與被征收客體直接相關的經(jīng)濟損失,并沒有涉及到由征地行為造成的其他諸如殘余地等間接相關損失。目前各國對于征地造成的損害進行賠償,從范圍上看至少有三項內(nèi)容是不可或缺的:土地及其地上建筑物、附著物和構(gòu)筑物的補償;因征收造成的困難補償;因征地活動引起的其他補償,如殘余地補償、相鄰土地損害補償?shù)取?/p>
(2)合理拓展農(nóng)地征收的補償方式
征收補償?shù)姆绞绞侵冈谡魇昭a償?shù)倪^程中國家對遭受損失的農(nóng)民進行補救所采取的各種形式。正確適用補償?shù)姆绞綄浹a受害人的損失具有重要意義。征收補償有直接補償和間接補償兩種方式。直接補償是指以金錢或?qū)嵨锏姆绞街苯訌浹a受害人所遭受的損失,如支付補償金。間接補償是通過授予某種權(quán)利或利益,間接彌補受害人所受的損失。我國目前主要采取的是生活導向性的金錢補償方式,除了原來的金錢補償方式外,可以考慮增加以下幾種補償方式并在立法層面作出進一步具體的規(guī)定。
(3)完善征地補償?shù)某绦蚺c救濟途徑
完善的的補償程序與救濟機制是農(nóng)民獲得公平補償?shù)闹匾ＷC。從各國的立法例來看,一般都針對國家征收權(quán)行使的不同階段設置相應的救濟途徑,征收補償?shù)某绦蚝途葷緩讲⒎菦芪挤置?。具體到我國,盡管《征用土地公告辦法》和《國土資源聽證規(guī)定》對征收補償?shù)某绦蜃隽讼鄳囊?guī)定,但是在實踐中還是存在一些問題,有鑒于此,我們必須進一步完善征地補償?shù)某绦?、強化對農(nóng)民補償糾紛的救濟。
3.完善途徑
(1)規(guī)范土地征用程序,加強民主監(jiān)督,明確補償標準
在征用過程中,應該嚴格按程序辦事,發(fā)揮村民的民主監(jiān)督作用,避免土地資源的浪費,促進土地資源的優(yōu)化配置,維護農(nóng)村集體和廣大農(nóng)民的合法權(quán)益。
(2)設村民代表會議
設村民代表會議行使集體土地所有權(quán),以解決集體所有權(quán)主體虛位化的問題。
(3)嚴格界定“公共利益”
在法律中應明確具體全面地列舉出“公共利益”,同時規(guī)定列舉之外的土地征用必須由國務院批準。嚴格區(qū)分公共利益目的的用地和私人利益目的的用地。
(4)允許集體土地進入一級市場
農(nóng)地征用制度應該符合法制化要求,堅持實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,努力探索與我國城市化發(fā)展步伐相適應的農(nóng)地征用制度,更好地促進社會的和諧發(fā)展,將集體所有的土地與國有土地的所有權(quán)平等保護,適當開放土地一級市場,讓政府成為這一市場上起監(jiān)督作用的中介者,這是一個建立在尊重歷史和承認現(xiàn)實的基礎上的制度創(chuàng)新。
(5)探索新的補償方式
政府在工商、稅務等方面,可以出臺相應的優(yōu)惠政策,鼓勵失地農(nóng)民興辦城鄉(xiāng)第三產(chǎn)業(yè)和自主創(chuàng)業(yè),多形式開展就業(yè)和教育培訓,提高失地農(nóng)民的勞動技能和再就業(yè)能力。允許農(nóng)民以土地使用權(quán)入股、租賃等方式參與經(jīng)營性項目的合作開發(fā)或自行開發(fā)經(jīng)營,讓被征地農(nóng)民能長期分享土地的增值收益。在征地時按照一定面積比例留土地給集體使用,由村集體用這部分土地發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)安置被征地農(nóng)民,可以更好地解決農(nóng)民的后顧之憂,有利于維護農(nóng)村穩(wěn)定。
第5篇：集體土地征收與補償辦法范文
一、本規(guī)定的適用區(qū)域范圍為：東起迎恩門，西至公鐵立交橋，南起霞西路，北至蕭甬鐵路（包括北海村所屬大池頭、官瀆、宮后三個自然村）。
二、市迎恩門工程建設指揮部負責工程建設過程中涉及土地征收、房屋拆遷補償安置等方面的協(xié)調(diào)工作，市迎恩門工程建設辦公室（以下稱工程辦）具體負責做好有關日常工作。
三、迎恩門工程建設中，涉及國有土地上單位房屋和個人房屋的拆遷補償安置分別由被拆遷單位的主管部門和工程辦負責落實；涉及征收集體所有的土地以及集體土地上單位房屋的拆遷補償安置分別由國土部門和工程辦負責；涉及集體土地上村民房屋的拆遷補償安置由越城區(qū)政府和鏡湖新區(qū)管委會負責。
市發(fā)展改革、公安、民政、財政、國土、規(guī)劃、建設、交通、文廣、國資、工商、電力、水務、郵政、電信等部門和有關街道辦事處、鎮(zhèn)政府及社區(qū)、村委會，應按各自職責，配合做好迎恩門工程建設中的相關工作。
四、迎恩門工程建設過程中，涉及拆遷國有土地上的住宅房屋，按照《*市區(qū)房屋拆遷管理實施辦法》執(zhí)行。對涉及迎恩門工程國有土地上房屋權(quán)屬認定、征收集體土地上村民住宅房屋拆遷補償安置及征收集體土地上單位房屋拆遷補償安置的具體辦法，由市迎恩門工程建設指揮部分別制定執(zhí)行。
五、拆遷產(chǎn)權(quán)屬單位的非住宅房屋，按以下規(guī)定執(zhí)行：
（一）拆遷產(chǎn)權(quán)屬單位的非住宅房屋，以被拆遷房屋所有權(quán)證或其他合法房產(chǎn)憑證記載的建筑面積與登記用途為依據(jù)；未明確用途的，由產(chǎn)權(quán)登記部門依照職權(quán)或者根據(jù)房屋所有人的申請，以規(guī)劃、國土等部門提供的合法有效文件為依據(jù)進行調(diào)查確認。
（二）被拆遷房屋因歷史原因當事人未領取房屋所有權(quán)證的，由被拆遷單位提供相關資料，規(guī)劃、國土、房管等部門按各自職責，相互配合予以認定。
（三）拆遷產(chǎn)權(quán)屬單位的非住宅房屋，原則上實行貨幣補償。拆遷教育、醫(yī)院、社會福利等公益性質(zhì)的單位房屋（已經(jīng)政府安排土地異地新建的單位除外），可按規(guī)定就近安置。拆遷國有土地上的單位房屋實行貨幣補償?shù)模稍谠课菰u估補償價（不含附屬物、裝修）的基礎上，增加10%對其進行補貼；拆遷集體土地上的單位房屋，其貨幣補償金額為重置價結(jié)合成新的基礎上增加160%。
（四）拆遷單位房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，給予貨幣補償。因房屋拆遷造成的生產(chǎn)設備、設施等損失，由評估機構(gòu)對設備原值、折舊、使用年限等因素進行調(diào)查評估后一次性予以補償。
六、拆遷范圍內(nèi)未經(jīng)有關部門批準的建筑以及超過批準期限的臨時建筑，應按規(guī)定期限自行拆除，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，視情給予一定的經(jīng)濟補償，不作安置。
第6篇：集體土地征收與補償辦法范文
1.1合法訴求被忽視。以河北省邢臺市“獲賠案件”為例，離異后的通過司法途徑最終獲得應有的土地補償。在農(nóng)村婦女離異后，其戶口和子女戶口如在夫家村莊，且離婚后依法分得土地，那么土地被政府征收后補償款應為其所有。但由于土地無法同人員流動一并轉(zhuǎn)移，夫妻離婚后婦女在分割土地時的權(quán)利往往被剝奪或合法權(quán)益得不到有效保障。1.2不合理訴求矛盾多。隨著城鎮(zhèn)化不斷發(fā)展，整村拆遷情況屢見不鮮，但由于歷史遺留問題，導致土地補償矛盾驟增。在20世紀90年代，一些出嫁女因丈夫家較為貧困，因此選擇回到娘家居住。在土地調(diào)整時，為解決出嫁女一家生活問題，會出現(xiàn)臨時租賃村集體土地的情況，但土地并未直接分到其名下。在后期進行的土地征收中，如出嫁女嚴格履行租地義務繳納租金，一般情況下，地面上的附著物是補償給本人，但土地補償款歸屬于村集體?，F(xiàn)實情況是，出嫁女往往由于對征收土地進行了多年耕種，要求將土地補償款一并歸其所有。1.3爭議問題待解決。（1）村內(nèi)出嫁女由于離異、喪偶等種種原因回到娘家，且戶口一并回遷，在整村拆遷中，該出嫁女應享受安置房。以青海省為例，上述情況的出嫁女可享受50m2安置房。但出嫁女的子女如果戶口隨母親遷回，那么其子女是否也能享受安置補償費和安置房，目前不同地區(qū)甚至不同村的規(guī)定各有不同，做法也不盡相同。（2）隨著農(nóng)村戶口紅利的不斷增加，部分女性在出嫁時不愿意將戶口遷至夫家。因此出現(xiàn)戶口在村內(nèi)“空掛”的現(xiàn)象，當然還包括部分外出務工人員閑置土地，使農(nóng)村原有的有限土地資源隨著人口的增長而產(chǎn)生的矛盾日益凸顯。對于村內(nèi)人來說，出嫁女是“外村人”，外出務工人員是“城里人”，但對于夫家村而言，戶口未遷入的婦女同樣是“外村人”，且外出務工的村民同樣享受不到城市人口應有的權(quán)利[3]。
2土地征收部門征地流程
農(nóng)村集體土地征收往往牽扯到國土部門（即機構(gòu)改革后的自然資源部門）、建設部門、委托征地單位、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及村民個人。以青海省為例，征地工作的開展流程如下。（1）按照《中華人民共和國土地管理法》《土地管理法實施細則》和《青海省人民政府關于公布調(diào)整更新后的青海省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和征地區(qū)片綜合地價的通知》文件進行集體土地征收。（2）進行“兩公告一登記”工作，使征收土地公告內(nèi)容和征地補償、安置方案內(nèi)容等接受群眾監(jiān)督，確保征地過程公開透明。（3）在征地過程中聘請有資質(zhì)的評估公司進行地面附著物評估工作，確保數(shù)據(jù)真實有效，并在評估后對評估公司出具的評估結(jié)果進行4方（評估公司、被拆遷單位或個人、村委會、自然資源部門）簽字確認后方可生效，后將評估結(jié)果在征地范圍內(nèi)進行公開公示，確保數(shù)據(jù)結(jié)果公開透明。（4）征地過程中按照“一張圖”要求，做好征地面積量算圖，按量算圖簽訂征地協(xié)議。因此，村民土地上的附著物由自然資源部門與村民個人進行商榷后依法補償給村民個人，村集體土地由自然資源部門與村集體經(jīng)濟組織對接，按照相關文件要求將土地補償款發(fā)放至村集體經(jīng)濟組織賬戶，由村集體經(jīng)濟組織再依規(guī)定向村民發(fā)放。
3維權(quán)救助途徑探究
土地征收補償費分配的實質(zhì)是集體成員資格的確定問題，因城鎮(zhèn)發(fā)展、人口流動等多方面因素，土地征收補償過程中衍生出的財產(chǎn)權(quán)益，使征地中集體成員資格的確定尤為重要。部分農(nóng)村婦女選擇通過法律途徑來滿足訴求，但此類農(nóng)村集體經(jīng)濟組織收益分配糾紛案件能否作為民事案件受理，在不同地區(qū)根據(jù)當?shù)氐膶嶋H政策情況，做法各不相同。3.1土地補償款發(fā)放規(guī)定。根據(jù)相關土地法律，依法征收土地主體為村民委員會，而非個人，集體所有權(quán)的主體為集體成員所有。同時，依據(jù)我國農(nóng)村土地集體所有制性質(zhì)決定，國家征收農(nóng)民集體土地的土地補償款歸屬于被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。征地單位在征收集體土地時會將土地補償款一律發(fā)放至村集體賬戶，村民個人無法直接從征地單位取得土地補償金。3.2探索方向。河北、寧夏、廣東等地都在實踐中出臺了一系列法規(guī)政策辦法，對農(nóng)村婦女土地權(quán)益取得了一些新的探索和嘗試，對各地立法和司法機關提供了有益借鑒。土地權(quán)益是村民最為重要的一項權(quán)益，解決這一過程中產(chǎn)生的顯性和隱性矛盾需要在實踐中尋求因地制宜的可行性方法。政策宣講要求深度、廣度，要有針對性地通過多種載體和途徑，在農(nóng)村集體中倡導男女平等的觀念，需進一步深入解讀黨和國家的政策法規(guī)，要能夠引導村集體經(jīng)濟組織在處理爭議事件時“德法相依”。司法救助倡導因地制宜，立法部門、司法機關要進一步探索建立可行的法律救濟措施，積極回應農(nóng)村婦女在土地權(quán)益糾紛方面的合理訴求。村規(guī)民俗講求與法相依，監(jiān)督部門要在法律規(guī)定的權(quán)限內(nèi)，做好村集體經(jīng)濟組織在制定村規(guī)民俗方面的監(jiān)督，確保與現(xiàn)行法律法規(guī)相一致。
4結(jié)束語
第7篇：集體土地征收與補償辦法范文
【關鍵詞】土地征收；矛盾排查；補償；安置；土地權(quán)
改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟建設的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，大量的農(nóng)村土地被征用，隨之產(chǎn)生在農(nóng)民土地征收中的利益問題也越來越突出，矛盾糾紛和沖突也在不斷加劇，嚴重阻礙了我國社會主義和諧社會的建設和發(fā)展。尤其是在民族地區(qū)，情況更為特殊若不妥善處理勢必影響農(nóng)村和諧、民族團結(jié)。如何調(diào)處好在土地征收中所產(chǎn)生的矛盾工作，也成為了基層工作人員的一條難題。筆者以張家川回族自治縣為例，對民族地區(qū)農(nóng)村土地征收中所出現(xiàn)的一系列問題和解決方法進行探討。
一、民族地區(qū)農(nóng)村土地征收中存在的問題
（一）土地征收中的補償費用。在農(nóng)村，耕地是農(nóng)民賴以生存的生產(chǎn)生活資料。我國征地補償是按被征用土地原用途產(chǎn)值倍數(shù)計算，是對農(nóng)民原有土地從事農(nóng)業(yè)收益補償。農(nóng)民依賴土地種植，收獲之后一部分維持家庭自給，一部分進行商業(yè)交易。而如果土地被征用，這就意味著農(nóng)民喪失了生活的基礎。以前種植農(nóng)田收益低，尤其是在張家川地區(qū)，由于自然條件的限制，種田收入遠遠不能滿足家庭生活需求，農(nóng)民對種田缺乏積極性。
（二）土地權(quán)歸屬?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體可以是鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、村民小組為屬權(quán)個體，這也就造成了農(nóng)村集體土地所有權(quán)的不確定性，對集體土地權(quán)難以進行有效的歸屬劃分。直到現(xiàn)在為止，農(nóng)村中耕地和宅基地都還沒有明確的界定和劃分，農(nóng)民期盼的證明自己土地所有權(quán)的“紅本本”至今還未有。這是一個巨大的隱患，有時候甚至會嚴重影響著農(nóng)村鄰里的和睦相處。
（三）拆遷安置。拆遷安置分配是農(nóng)村土地征收環(huán)節(jié)中的關鍵問題和熱點，土地征收中的補償問題也是一個黑洞，這都成為了各種矛盾的交點。在施行征收土地的過程中，出臺的征收標準和鄉(xiāng)村干部的工作過程中，也會出現(xiàn)只講情面，不講社會公理，致使分配不公平的現(xiàn)象發(fā)生，安置中可以享受條件的農(nóng)民沒有達到安置的標準，和村鎮(zhèn)工作人員有關系的農(nóng)民安置超標，這種現(xiàn)象在群眾中造成了極大地反響，這樣以來，在工作的施行中、完成程度上和想要達到的目的中都大大的提高了工作難度。
（四）土地款使用?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，土地征用后，村集體經(jīng)濟組織可以提取土地補償費和部分安置補助費及集體提留的資金由村統(tǒng)一納入集體經(jīng)濟組織管理范圍。土地款發(fā)放中，鄉(xiāng)村干部與鎮(zhèn)鄉(xiāng)工作部門握有很大的自也會因監(jiān)督不力，造成款項挪用，款項去向不明的問題，為廣大農(nóng)民帶來了很多損失，也激化了干群之間的矛盾。
二、民族地區(qū)農(nóng)村土地征收中的矛盾調(diào)處策略
（一）加強土地法律法規(guī)的普及。宣傳普及法律法規(guī)，更正農(nóng)民群眾心里的錯誤意識，緩和干群矛盾。國家出臺法律法規(guī)，為的是滿足廣大人民群眾的物質(zhì)文化需求，只有普及和宣傳，才會讓農(nóng)民了解和認識到自己的義務和存在的必然性，從而懂得以大局為重。
（二）完善征地程序，維護農(nóng)民的利益。完善和制定一套完整的土地征收程序，實行公告制度，所有程序都曝光化，讓農(nóng)民群眾看得見，這樣以來也可以避免暗箱操作。村務公開，財務公開，征地款項使用分配情況公開，讓群眾參與監(jiān)督，舉報，賦予所有人以知情權(quán)和參與的資格。最重要的是利用法律手段維護好農(nóng)民群眾的最大利益，保證農(nóng)民群眾失地的補償與安置，提供必需的法律援助，最好是與法律部門聯(lián)合辦公。
（三）堅持以人為本原則。土地征收中存在的最大問題就是補償，所以國家應該提高補償標準，以人為本，以至少達到可以滿足農(nóng)民生活的必要條件。提到以人為本，國家應該考慮民生問題，連帶的就是補償?shù)膯栴}，其中多與少的關系就應該另行考慮了，這個問題尤為關鍵，我們可以從征地使用中獲得的利益來界定補償?shù)臉藴省?/p>
（四）合理界定土地歸屬權(quán)。土地權(quán)屬牽扯到農(nóng)村集體、農(nóng)民自己、國家。經(jīng)濟利益分配是征地矛盾核心問題，征地中對土地權(quán)屬不詳?shù)?，要依?jù)尊重歷史，面對現(xiàn)實原則，依法確權(quán)。在此過程中既要考慮農(nóng)民利益，又要考慮集體利益，在各種利益碰撞時，要本著以人為本原則，讓利于民。在早期開展農(nóng)村集體土地歸屬權(quán)調(diào)查工作，為后期的征地工作奠定基礎。
（五）設立農(nóng)村土地征用矛盾排查調(diào)處辦法。思路決定出路。土地征收中的種種矛盾往往是干部的工作沒有細化，方法簡單，和農(nóng)民群眾產(chǎn)生激化矛盾引起的。還有就是補償標準過低，農(nóng)民群眾想方設法要達到自己心目中的補償標準而做的干群沖突問題等等。這是，領導干部就應該站出來，設立一些矛盾調(diào)查辦法，排查和排除矛盾，有效的化解矛盾。這樣，農(nóng)村土地征收才會順利的進行和完成。
中國是一個農(nóng)業(yè)大國，三農(nóng)問題一直是黨和國家工作的重中之重，因此，我們必須解決好農(nóng)村農(nóng)民問題?，F(xiàn)階段農(nóng)村土地征收問題已成為我們不能忽視的重點工作。土地是農(nóng)民的生存之本，維護和保障農(nóng)民的土地權(quán)益是解決農(nóng)村土地征收中矛盾和沖突的關鍵，除了上述的解決策略外，我們還必須建立清晰明確的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度和征收補償制度，形成一個長效機制，定位好政府在處理農(nóng)村土地征收中的職能，加大宣傳和普及力度，提高農(nóng)民保護自己合法權(quán)益的能力，唯于此，我們才能更好的發(fā)揮好政府為人民服務的職能作用，樹立黨和政府的公信力，得到廣大人民群眾的擁護和支持，從而才能為建設社會主義新農(nóng)村和構(gòu)建社會主義和諧社會打下堅實的基礎。
第8篇：集體土地征收與補償辦法范文
關鍵詞：土地儲備；土地統(tǒng)征；土地補償；城市
中圖分類號：F293.2 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）19-0226-03
土地儲備是指城市政府依法運用市場機制，通過收購土地所有權(quán)或使用權(quán)，并按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對土地進行前期開發(fā)整理與儲備，以供應或者調(diào)控城市建設用地需求的城市土地管理制度和運行機制。土地儲備制度最早在荷蘭、瑞典等歐洲國家實行，隨后世界上許多國家都開始推行這個制度，并在大部分國家獲得成功，取得了良好的效果。隨著中國土地使用制度改革的不斷深入，以及城市土地市場的發(fā)育，中國的土地儲備制度也應運而生，它是一種新型的城市土地管理制度。土地儲備制度的建立代表了中國城市土地制度改革的方向，是中國城市用地制度的又一次重大創(chuàng)新，被譽為中國解放后“第二次土地管理革命”。城市土地儲備制度為城市政府培育和規(guī)范土地市場，促進存量土地進入市場，盤活企業(yè)存量土地資產(chǎn)，優(yōu)化土地資源配置，理順政府與企業(yè)之間土地收益分配，為有效解決土地無償使用制度下產(chǎn)生的諸多歷史遺留問題提供了重要的制度支持，是政府加強壟斷城市土地供應的新的政策工具，并業(yè)已成為推進中國土地管理制度改革和城鎮(zhèn)土地使用制度改革的新的突破點。城市土地儲備制度盡管在各地城市的實踐中取得了巨大的成效，但由于中國土地儲備制度的發(fā)展是先有實踐，后有理論研究，導致該制度的實踐缺乏深入的理論探討和方法指導，加之配套措施等的不完善，從而暴露出一些涉及法律、運作程序、市場、資金等方面的比較棘手、難以理順的問題，這些問題在相當程度上制約了當前城市土地儲備制度的實施及其社會經(jīng)濟目標的實現(xiàn)，客觀上要求對實踐中存在的問題進行深入的研究并找出對策，在理論指導下逐步完善中國城市土地儲備制度，做好城市土地儲備工作。為此，針對當前土地儲備工作中遇到的，諸如社會上對土地統(tǒng)征收購儲備工作的認識不夠到位、；諸多部門協(xié)調(diào)配合難、私下協(xié)議征地和非法轉(zhuǎn)讓土地行為屢禁不止、多頭管地和經(jīng)營土地的問題依然存在；自衛(wèi)片執(zhí)法督查以來現(xiàn)行土地征收儲備運作模式已不適應當前社會經(jīng)濟快速發(fā)展的需要，且容易造成新的土地違法行為新情況、新問題，新矛盾。要做好土地儲備工作，實現(xiàn)新突破、新跨躍，應大力做好以下幾個方面工作。
1.加強宣傳，提高認識 。目前，在社會上一定范圍內(nèi)自上而下對土地儲備工作的認識還存在一定的誤區(qū)，尤其是對開展該項工作的目的意義沒有真正形成共識，認為政府統(tǒng)征土地就是為了賣地賺錢，這是一種帶有片面性的錯誤理解。首先，對集體土地實行統(tǒng)征是法律賦予人民政府及其土管部門的一項法定職責。土地的征收、征用權(quán)屬于國家公權(quán)，由人民政府代表國家依法行使，國土資源部門作為政府的職能部門代表人民政府行使轄區(qū)內(nèi)土地管理和行政執(zhí)法權(quán)。其次，實施土地的統(tǒng)征儲備是政府落實宏觀調(diào)控政策的重要手段。政府只有通過對土地的統(tǒng)一征收，統(tǒng)一儲備，才能實現(xiàn)土地資源的合理配置，達到集約、節(jié)約用地的目的。我們要認真做好宣傳教育活動，通過宣傳不斷提高廣大干部群眾對國土資源法律法規(guī)水平和遵法守法意識，積極爭取社會各界對國土資源管理和土地儲備工作的理解和支持。
2.科學制定土地統(tǒng)征儲備規(guī)劃?？茖W制定土地統(tǒng)征儲備規(guī)劃和年度計劃，是實現(xiàn)該項工作協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展的前題和基礎。按照政府工業(yè)基地建設實施方案要求和工業(yè)園區(qū)的布局，在規(guī)劃的制定安排上，應著重考慮以下幾點：一要合理確定土地統(tǒng)征儲備的區(qū)域。將高新區(qū)的城市規(guī)劃控制區(qū)建設用地全部納入統(tǒng)征儲備范圍，同時，對各建制鎮(zhèn)、各鄉(xiāng)政府所在地、省道兩邊的建設用地也逐步納入統(tǒng)征儲備范圍；二要保證有一定數(shù)量的土地儲備。近幾年正是菏澤市項目建設高峰期，應不斷加大土地統(tǒng)征儲備的規(guī)模，每年的土地動態(tài)儲備保有量應不低于相當規(guī)模；三要拓寬各類非農(nóng)建設用地的統(tǒng)征范圍。具體地講，凡是涉及集體土地征收征用的各項建設用地，不論面積大小，一律納入統(tǒng)征范圍，包括居民個人、機關單位、基礎設施、工礦企業(yè)、商貿(mào)旅游及政府興建的福利事業(yè)等。規(guī)劃一旦制定，要采取各種有效措施，保證規(guī)劃的順利實施。
3.嚴厲打擊土地違法行為。目前在菏澤市違法占地和非法買賣土地的現(xiàn)象時有發(fā)生，尤其是在市城區(qū)和城區(qū)周圍的繁華地帶居住的村民或村集體組織，以其原有宅基地與開發(fā)商合伙進行房地產(chǎn)開發(fā)；有的城鎮(zhèn)居民私下購買村集體土地或宅基地；有的企業(yè)在沒有任何批件的情況下擅自與被征地集體經(jīng)濟組織協(xié)議征地，應嚴格禁止以村兩委名義變相炒買炒賣、租賃集體土地。這些非法轉(zhuǎn)讓或變相非法轉(zhuǎn)讓集體土地的行為逃避了土地征收和相關稅費的征收，嚴重擾亂了土地市場，造成了國有資產(chǎn)的大量流失，同時也給土地征收儲備工作帶來極大負面影響。對此行為，必須依法進行清理和整頓，實施中要與城建、房管、紀檢、公檢法等相關單位相互配合、密切協(xié)作，進行綜合整治，對城區(qū)集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)的，城規(guī)部門不得發(fā)放規(guī)劃許可證，房管部門不得頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證，國土局要對上述非法轉(zhuǎn)讓或變相轉(zhuǎn)讓土地行為依法嚴肅查處，該拆除的拆除，該沒收的沒收，該罰款的罰款，觸犯刑律的移交司法機關追究刑事責任，通過對典型案件的公開處理，達到宣傳法律教育群眾的目的。同時，要加大政府壟斷土地一級市場的力度，堅持土地收儲和供應“一個渠道進水，一個池子蓄水，一個龍頭放水”的原則，只有從源頭上扼制集體土地非法轉(zhuǎn)讓行為，才能保證土地市場的健康持續(xù)發(fā)展。
4.改革舊的土地供應模式 。目前菏澤市供地模式是“被動式”的供地，即每上一個項目，經(jīng)濟發(fā)展部門立項以后，由項目業(yè)主向國土部門申請用地，國土部門啟動統(tǒng)征程序，選址征地，組織報件，經(jīng)省以上人民政府批準以后，再以招拍掛的形式將地出讓給企業(yè)。該供地模式所需時間長，每征一次地都要啟動相同的程序，既費時又費力，尤其是對那些急需開工的企業(yè)容易造成未批先建等違法行為。故應結(jié)合菏澤市實際，徹底改革舊的土地供應模式，變被動供地為主動供地。具體思路是，對經(jīng)省政府批準的開發(fā)區(qū)工業(yè)園區(qū)和高新區(qū)范圍以內(nèi)的數(shù)千畝的集體土地實行一次性統(tǒng)征，一次性組件報批，一次性儲備，并對所儲備的土地進行必要的前期整治，達到“三通一平”，延長供地鏈條，使過去的企業(yè)等地變?yōu)楝F(xiàn)在的地等企業(yè)。一旦有企業(yè)入駐開發(fā)區(qū)工業(yè)園區(qū)可隨時申請，隨時供地，既為企業(yè)的發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)便捷的供地服務，又減少了因用地手續(xù)不能及時到位而引發(fā)新的土地違法案件。同時，要建立健全土地儲備工作的良性循環(huán)機制：一是要用好用活周轉(zhuǎn)資金。利用出讓收入解庫前的時間差，將資金再投入，進行滾動發(fā)展，提高資金利用率。二是對劃撥供地項目，在依法免去相關稅費前提下，實行保本供地，即用地戶必須承擔土地統(tǒng)征和手續(xù)報批所花費成本資金。三是實行宗地統(tǒng)征預決算。征地前，對每一宗擬征土地在城市規(guī)劃中的用途、所需成本以及升值空間都要進行考量、評估和測算，土地征收出讓后再進行宗地決算，做到不盲目征地，不虧本征地。四是要依法確保土地出讓收入足額入庫，禁止任何形式的違法減免土地出讓金行為。對政府重點扶持的項目用地，建議在資金征收和扶持上實行兩條線，該征收的足額征收入庫，該扶持的財政另行投資扶持。
第9篇：集體土地征收與補償辦法范文
【關鍵詞】 經(jīng)濟利潤理論； 機會成本； 征收補償
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1004-5937（2014）13-0023-02
2011年6月國務院批準建立“舟山群島新區(qū)”。2013年1月批準《浙江舟山群島新區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，為舟山群島新區(qū)發(fā)展指明了方向。舟山市政府新一屆領導提出了“三年三千億”的投資目標，為舟山發(fā)展確定了新目標。在此背景下舟山群島新區(qū)建設如火如荼，2012年6月啟動新城街道惠民橋地塊浙江大學海洋學院建設，2013年4月舟山快速公交一號線建設等，一批大項目紛紛上馬。發(fā)展必然伴隨拆遷。拆遷的成功關鍵在于征收補償方案的合理性。一個良好的征收補償方案要綜合考慮群眾接受程度、政府承受能力、建設工期要求、以往補償政策銜接等多方面因素。本文將從經(jīng)濟利潤角度，分析拆遷方案中個人將如何進行選擇，政府如何進行平衡，如何建立一種共贏的補償制度，走出雙方的“囚徒困境”。
一、集體土地房屋征收補償政策現(xiàn)狀
房屋征收補償方案中對集體土地上的私人住宅有實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補償兩種方式。貨幣補償是指被征收的貨幣補償金額按房管部門登記確權(quán)面積，由具有法定資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)參照類似商品住宅市場價格結(jié)合建筑結(jié)構(gòu)、成新等因素評估確定，并按評估價格給予一定獎勵。選擇貨幣補償?shù)谋徽魇杖俗孕薪鉀Q居住房，不再重新批地建房或享受保障性住房政策。產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指被征收人住宅房屋征收后，由政府統(tǒng)一安置在統(tǒng)一規(guī)劃安置地塊。安置房按照不小于原房面積的原則，就近安置戶型并允許高套一檔，且考慮分戶、審批面積等因素。在補償費用計算上，貨幣補償費包括貨幣評估費、貨幣化獎勵、房屋附屬物補償費（裝修費）、簽約獎、騰空搬遷獎、臨時安置補助費、電話網(wǎng)絡移機等；產(chǎn)權(quán)調(diào)換包括原房評估費、房屋附屬物補償費（裝修費）、新舊房屋差額、簽約獎、騰空搬遷獎、臨時安置補助費、電話網(wǎng)絡移機等。
二、新城集體土地房屋征收補償?shù)默F(xiàn)狀及分析
以2012年6月新城A校區(qū)地塊為例。A校區(qū)地塊拆遷面積44 428平方米，涉及個人拆遷戶數(shù)398戶。出臺的拆遷方案中，對選擇貨幣補償按評估價格再獎勵20%；產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房安置在拆遷同區(qū)域的牛頭山地塊，土地屬性為國有土地用地。經(jīng)過幾個月的工作，順利完成拆遷工作。據(jù)統(tǒng)計，其中選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換384戶，拆遷面積42 545平方米，支付原房補償?shù)荣M用4 947萬元（每平方米1 160元），安置套數(shù)650套，安置面積48 900平方米。選擇貨幣補償14戶，拆遷面積1 883平方米，支付貨幣安置款2 353萬元，平均每平方米12 500元。有96.5%的人選擇了產(chǎn)權(quán)調(diào)換，3.5%的人選擇貨幣補償。筆者調(diào)查了近三年新城所有地塊拆遷補償，發(fā)現(xiàn)三年來，選擇貨幣安置的被征收人只有不到10%，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的占90%強。成功進行了拆遷，說明方案大家是認可的。單一的選擇說明兩個補償方式是有偏頗的。拆遷方案是經(jīng)過多人，無數(shù)次討論后制定的，為什么還存在單一選擇？絕大多數(shù)的個人為什么選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換？筆者從個人（拆遷戶）、政府兩個角度來分析。
（一）個人（拆遷戶）的選擇
所有社會現(xiàn)象均源于個體的行為和互動，在這些活動中，人們基于他們期望的額外收益和成本進行選擇。一切都取決于人們把什么東西看作收益和成本進行選擇，以及他們以怎樣的相對價值衡量這些收益與成本。機會成本用來強調(diào)一項行為的成本是人們賦予次優(yōu)機會的價值，人們在選擇這一行為時，以次優(yōu)機會為代價。從個人角度選擇是要取得個人利益最大化，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，是以貨幣安置為成本的。上例A校區(qū)地塊，96.5%的人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，說明貨幣安置遠不是次優(yōu)選擇。由于舟山的特殊政策，新城地塊從2006年開始產(chǎn)權(quán)調(diào)換，土地性質(zhì)屬國有出讓土地，拆遷戶在兩種補償方式中可以任意轉(zhuǎn)換，而不受政策限制（國家對土地性質(zhì)屬集體土地的房屋轉(zhuǎn)讓有嚴格的限制）。群眾可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換后，再出售房屋獲得收益而不受限。政府在制定方案時應該考慮產(chǎn)權(quán)調(diào)換出售后凈收益與貨幣安置凈收益相等。而貨幣補償按每平米1.2萬元，補償沒有達到這一點。2012年市場價1.4萬元左右。所以大多數(shù)人選擇了產(chǎn)權(quán)調(diào)換。而政府是怎樣考慮的，難道沒有想到這一點嗎？
（二）政府的選擇
按上例A校區(qū)，產(chǎn)權(quán)調(diào)換成本每平米5 160元。其中：（1）支付費用4 947萬元，平均每平米原房費用等1 160元；（2）建造安置房成本是每平米4 000元（其中土地價格按實際支付成本375元）。貨幣補償是每平方米12 500元。而政府安置房成本每平方米5 160元，每平米相差7 340元。如果全部選擇貨幣補償，政府要多支出近3億元。在政府融資平臺清理的背景下，政府融資越來越困難。政府融資壓力巨大。所以政府一定會選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方案。兩個補償方案角度不同，利益關注點不同，而最終結(jié)果是一致的。所以三年來，新城拆遷補償90%以上選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換是有其必然性的。政策合理嗎？不合理。拆遷方案測算只考慮了會計利潤而沒有考慮經(jīng)濟利潤。
三、從經(jīng)濟利潤角度對土地房屋征收補償?shù)慕ㄗh
經(jīng)濟學上，利潤的定義是總收益減去總成本。計算會計利潤時，總成本只包括顯性成本（各種支出）。經(jīng)濟利潤的定義也是總收益減去總成本，但在計算總成本時，要把所有的機會成本都包括在內(nèi)。安置房用地放棄了商品房用地的機會成本也要作為成本支出。
（一）應用經(jīng)濟利潤理論的分析
以上方案政府只考慮了會計利潤。在制定方案時只關心顯性的生產(chǎn)成本，通常生產(chǎn)某種產(chǎn)品或提供某種服務發(fā)生的費用。然而，上例中直接支付的費用和直接建造成本核算，不能完全反映安置房的價格。經(jīng)濟利潤的概念包括生產(chǎn)的顯性成本和隱性成本，即生產(chǎn)過程中涉及的所有稀缺資源的價值。經(jīng)濟利潤的計算不僅僅包括企業(yè)購買商品和服務的支出（直接支出，這一部分貨幣費用能在賬面上體現(xiàn)為會計利潤），還要包括機會成本。安置用地的機會成本是商品房用地成本。所以在計算安置房成本時，還要包括安置用房占用土地的機會成本。上例中會計利潤兩方案每平米相差7 340元。經(jīng)濟利潤中如果包含土地機會成本，土地價格按近幾年新城住宅用地每畝550萬元、容積率1計算，單位地價為每平方米8 250元。安置房總成本為1 162+4 000+（8 250-375）=13 037元。按安置面積和拆遷面積折算每平方米成本為15 000元。政府要隱性虧損1億元。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換總成本并沒有比選擇貨幣補償?shù)?。政府在用隱性的支出彌補。
（二）以經(jīng)濟利潤理論制定征收補償方案的建議
制定拆遷方案應提倡均衡理念，避免選擇一邊倒。新方案兩種政策如果讓群眾形成了糾結(jié)，說明政策平衡了，透明了。只有當拆遷戶在兩個方案選擇中陷入兩難，才是合理的方案。
1.要提倡貨幣安置和產(chǎn)權(quán)調(diào)換均衡理念。方案應倡導經(jīng)濟利潤思維，制定拆遷方案考慮顯性成本和隱性成本，改變產(chǎn)權(quán)置換的隱性補償。低價產(chǎn)權(quán)安置是政策不透明的表現(xiàn)，也讓政府大量流失資金且不被群眾認可。在土地稀缺的情況下，土地價格持續(xù)上漲。目前拆遷安置用地有國有劃撥用地和國有出讓用地兩種。國有劃撥用地在轉(zhuǎn)讓時還要補交土地出讓金。所以在制定方案時要考慮均衡理念，體現(xiàn)不同土地屬性上不同的土地機會成本。
2.適當鼓勵貨幣補償方案。安置用房讓新城背負沉重的住宅建設壓力，新的規(guī)劃如何實施？城市品味如何提高？新城不僅僅是住宅改造。應讓群眾有平等選擇的權(quán)利，使他們能選擇更廣泛的生活空間。同樣這種剛性需求有利于舟山房產(chǎn)的健康發(fā)展和人口在城市空間的合理配置。平等的補償政策是透明表現(xiàn)，留下規(guī)劃空間，是政府舊城改造資金平衡的支撐和城市有機更新的前提。事實上運作得當，資金完全能夠良性循環(huán)。再者拆遷安置用房國有運作的效率比不上房地產(chǎn)企業(yè)商品房建設中的精打細算，缺乏實質(zhì)制度和激勵。最后是集約用地需要。目前安置房容積率1，而商品房可以達到1.8至2，選擇商品房可以提高土地的使用效率。
總之，政府掌握大量資源和信息，拆遷安置牽涉到群眾的切身利益，可謂牽一發(fā)而到全身。任何方案的出臺要考慮方方面面的因素，既要保障群眾的利益，又要兼顧公平，一定要反復權(quán)衡，慎之又慎。政府在制定各種拆遷方案中一定要以經(jīng)濟利潤的思維來計算各種方案的成本，不僅僅只考慮各種顯性成本，要考慮全部成本。這樣才能制定出合理、公平、均衡的拆遷方案，真正使群眾受益。
【參考文獻】
[1] 舟山市人民政府.舟山市征收集體土地房屋補償暫行辦法[Z].2011.
[2] 舟山市新城管理委員會.舟山市新城征收集體土地房屋補償若干規(guī)定[Z].2012.
