房產(chǎn)企業(yè)會計核算精選(九篇)
前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房產(chǎn)企業(yè)會計核算主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。
第1篇：房產(chǎn)企業(yè)會計核算范文
近些年來，隨著我國住房制度的不斷改革，房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅速的發(fā)展，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的主要來源之一，但是在面臨發(fā)展的巨大機遇的同時，也面臨著潛在的巨大風險。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)具有投資大、建設(shè)周期長、安全系數(shù)風險高等自身的獨特性，龐大的資金占用量加重了企業(yè)會計核算的任務(wù)和難度，一旦會計核算中出現(xiàn)一些人為或是技術(shù)上的差錯，將會直接影響到企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，針對房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展的獨特性和會計核算中面臨的問題，企業(yè)相關(guān)決策者和管理人員一定要采取各種有效措施從本質(zhì)上真正提高企業(yè)的會計核算質(zhì)量，進一步提高房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作的水平和質(zhì)量。
1、房地產(chǎn)企業(yè)加強會計核算的現(xiàn)實性意義
1.1會計核算是企業(yè)預(yù)測及經(jīng)營決策的基礎(chǔ)
財務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的重要組成部分之一，在某種程度上說直接決定著企業(yè)的生存和發(fā)展，會計核算又是構(gòu)成財務(wù)管理的核心環(huán)節(jié)，為企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展提供必要可靠的基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)，能夠準確地反映出企業(yè)經(jīng)營活動的運行狀況和企業(yè)的經(jīng)營成果。企業(yè)的會計核算主要是包括對企業(yè)相關(guān)資金取得的記錄、資金分配和使用信息的核算，是企業(yè)進行市場預(yù)測和制定相關(guān)經(jīng)營決策的前提條件和基礎(chǔ)，及時準確的會計核算能夠為企業(yè)決策者做出正確的決策提供可靠的數(shù)據(jù)分析，為企業(yè)科學管理提供必要的參考依據(jù)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要在會計核算工作中堅持可靠性原則，確保會計核算的真實性和可靠性，為企業(yè)的長遠發(fā)展提供真實、有效的會計信息。
1.2會計核算能夠真實反映企業(yè)的資金運動情況
房地產(chǎn)行業(yè)自身存在資金投資大的特點，其資金的運轉(zhuǎn)情況直接關(guān)系著企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展。企業(yè)的會計核算能夠如實地記錄企業(yè)消耗的各項資金并及時進行跟蹤監(jiān)督，將企業(yè)資金運轉(zhuǎn)的真實情況通過會計數(shù)據(jù)加以呈現(xiàn)。企業(yè)管理者通過分析和研究相關(guān)的會計信息和數(shù)據(jù)資料，能夠在第一時間獲取企業(yè)資金運轉(zhuǎn)的真實情況，從而能夠在最有效的時間里對企業(yè)整體運行進行監(jiān)督，防止員工舞弊。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)運營中，易受到各種不確定因素的影響，只有要求企業(yè)的會計核算人員秉公執(zhí)法、科學嚴謹?shù)倪M行會計核算，才能確保會計信息的真實性，進一步提高管理層管理和監(jiān)督企業(yè)各項經(jīng)營活動的能力。
1.3會計核算有利于提高企業(yè)的經(jīng)營效益
房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)一樣，為了提高自身的市場競爭力和經(jīng)營效益，就必須采取措施控制降低房地產(chǎn)開發(fā)成本。企業(yè)的會計核算可以明確反映出企業(yè)的成本和成本來源，通過進行科學有效的會計核算，可以讓企業(yè)管理者和經(jīng)營者了解到房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本情況，從而可以采取有效的措施控制企業(yè)的成本投入，減少不必要的成本耗費和其它損失，確保企業(yè)用最少的成本投入獲得最大的經(jīng)營效益。
2、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的現(xiàn)狀
2.1房地產(chǎn)企業(yè)對借款費用的資本化不夠規(guī)范
房地產(chǎn)企業(yè)由于其開發(fā)項目的特殊性，資金的投入巨大，企業(yè)一般都會通過舉債的方式來籌集項目開發(fā)所需要的資金，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)資本的回收期一般較長。新會計準則中對借款費用資本化范圍的規(guī)定有所擴大，但是對借款費用可以資本化的條件的規(guī)定十分嚴格，借款費用必須同時滿足資產(chǎn)支出已經(jīng)開始、借款費用已經(jīng)發(fā)生并且相關(guān)的生產(chǎn)活動已經(jīng)開始的時候才能資本化。這些對借款費用資本化范圍以及條件的規(guī)定使得房地產(chǎn)企業(yè)很難對其進行確定，而且對長期沒有開發(fā)的土地儲備中所包含的借款費用也不能進行資本化，將其計入財務(wù)費用的話，也會在很大程度上影響企業(yè)的當期利潤。
2.2房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤指標不能真實反映企業(yè)的實際經(jīng)營狀況
房地產(chǎn)企業(yè)的會計年度報表與其他企業(yè)相比，往往會出現(xiàn)業(yè)績大幅度波動的情況。房地產(chǎn)企業(yè)屬于生產(chǎn)投入產(chǎn)出周期較長的行業(yè)，因此在企業(yè)進行商品房建設(shè)過程中會出現(xiàn)業(yè)績差的冰點時期，當工程竣工進行驗收出售后，會計人員就將已收款項計入當期收入，而這些預(yù)收款通常是要采取分期付款在每個會計分期中才能收回的，或是要經(jīng)過相當長時間才能收回的款項，最終導致了企業(yè)的凈利潤指標不能真實有效的反映出企業(yè)的實際經(jīng)營情況。
3、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題的解決對策
3.1完善對房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算
第一，要明確銷售收入核算的范圍。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)商品在市場上銷售所獲得的收入就是指房地產(chǎn)的銷售收入，包括轉(zhuǎn)讓土地取得的收入、銷售商品房的收入、銷售配套設(shè)施取得的收入等。其中，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)商品既包括企業(yè)在銷售之前沒有與購買方簽訂合同的開發(fā)商品，也包括在銷售之前就已經(jīng)簽訂銷售合同的房地產(chǎn)。周轉(zhuǎn)房的出售、舊城改造中取得的拆遷戶的拆遷面積的房產(chǎn)權(quán)款以及增加住房面積的房款等都應(yīng)該通過銷售收入進行核算。第二，確定合理的銷售標準。房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的確定要同時符合兩個標準，一個是法律標準，另一個是專業(yè)標準。法律標準是指房地產(chǎn)企業(yè)的商品銷售應(yīng)該符合我國相關(guān)法律法規(guī)的標準，例如:如果土地使用權(quán)是以出讓的方式取得的，沒有按照合同支付出讓金，沒有取得土地使用證，沒有按照合同規(guī)定進行開發(fā)的，或者是所有權(quán)有爭議沒有依法登記的房地產(chǎn)都不能進行買賣。即凡是沒有符合法律標準的，即使開發(fā)項目已經(jīng)完成，企業(yè)取得了相關(guān)的報酬，轉(zhuǎn)移了相關(guān)的風險，也不能確認收入。專業(yè)標準是指在會計準則和會計制度中規(guī)定的確認收入的標準，即會計準則中對收入確認規(guī)定的四個條件:商品的主要風險和報酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移、無法對出售的商品進行控制、相關(guān)利益很可能流入企業(yè)、相關(guān)收入以及成本能夠可靠的計量。
3.2提高企業(yè)應(yīng)對風險的能力，提高風險的透明度房地產(chǎn)企業(yè)的商品具有長期性和高價值性，在具體建設(shè)銷售中都要預(yù)先進行相關(guān)準備金和質(zhì)量保證金提取和核算。一方面在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，應(yīng)該將產(chǎn)品的質(zhì)量保證金作為一個單獨的會計科目進行明細核算，保證房地產(chǎn)企業(yè)具有數(shù)額更大、保證期限更長的質(zhì)量保證金。企業(yè)的會計核算人員應(yīng)該根據(jù)企業(yè)所開發(fā)項目的具體情況計提一定量的質(zhì)量保證金，將其計入當期的工程成本中，以提高企業(yè)應(yīng)對各種外來風險的能力。另一方面，企業(yè)的會計核算人員應(yīng)將企業(yè)在開發(fā)、建設(shè)過程中所面臨的各種風險通過財務(wù)會計報告進行揭示和呈現(xiàn)，不僅僅局限于抵押風險，而應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報表的附注部分增加對企業(yè)正在開發(fā)的土地、工程項目等面臨的各種開發(fā)風險、籌資風險等各種風險的強調(diào)和說明，以提高企業(yè)風險的透明度，為企業(yè)的發(fā)展提供可靠的會計信息和數(shù)據(jù)分析。
3.3進一步完善成本核算
首先，明確開發(fā)項目的成本核算對象，可以是整個項目本身，也可以是每一個獨立施工的單項工程，結(jié)構(gòu)類型相似、同一開發(fā)地點、竣工時間相近、施工單位相同的開發(fā)項目也可以作為成本核算的對象，另外，對于工期較長、規(guī)模較大的開發(fā)項目可以按照分期開發(fā)的開發(fā)區(qū)域作為成本核算的對象，同時，如果一個項目的施工單位不同，應(yīng)該以各施工單位各自施工的部分作為成本核算的對象。其次，為了解決在計算不同樓層、不同戶型的房地產(chǎn)商品收益與成本不配比的問題，可以根據(jù)可靠經(jīng)驗對各個樓層和戶型確定權(quán)重標準，計算總成本和總面積的加權(quán)平均成本，以此計算單位面積的銷售成本。再次，制定合理的成本分配標準，當開發(fā)的商品房達到可以銷售的狀態(tài)時，應(yīng)該根據(jù)房屋的成本、朝向以及地段等因素制定合理的銷售價格，這樣有助于房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)收入與成本之間的配比。
4、結(jié)論
第2篇：房產(chǎn)企業(yè)會計核算范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);會計核算;成本;特點
一、引言
企業(yè)自身的實際情況導致企業(yè)之間的會計是有所差異的。與其他的企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有一定的特殊性。房地產(chǎn)行業(yè)是一個類似資本運作游戲的行業(yè)，所以，財務(wù)部門和會計部門對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要性可見一斑。在會計核算方面，具有獨特的會計成本核算的特點。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務(wù)
房地產(chǎn)，顧名思義，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的一個總稱。房地產(chǎn)經(jīng)營活動，不僅可以將房產(chǎn)與地產(chǎn)合起來開發(fā)，也可以將兩者分開進行開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是對房產(chǎn)與地產(chǎn)進行開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要開展的業(yè)務(wù)如下：
（一）土地的開發(fā)與經(jīng)營
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對自己有償獲得的土地進行開發(fā)之后，主要有兩種方式來經(jīng)營：一種是有償轉(zhuǎn)讓給其他的單位來使用，另一種是自己在土地上建造房屋或者是其他的設(shè)施，然后將其作為商品進行出售。另外，還可以開展一些土地出租業(yè)務(wù)。
（二）房屋的開發(fā)與經(jīng)營
房屋的開發(fā)即對房屋的建造，房屋的經(jīng)營就是對房屋的銷售與出租等活動。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，可以在土地開發(fā)完成后繼續(xù)對房屋的開發(fā)，房屋的開發(fā)完成以后就可以對房屋進行銷售或出租等交易行為了。房屋按照用途來分類的話，一般可以分為商品房、周轉(zhuǎn)房、出租房等等。
（三）城市基礎(chǔ)建設(shè)與公共配套設(shè)施的開發(fā)
每個城市都會有一些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，它們的存在，是為社會生產(chǎn)與居民生活來提供一些公共服務(wù)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)也包括對城市基礎(chǔ)建設(shè)與公共配套設(shè)施的開發(fā)。
（四）代建工程的開發(fā)
有時候，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會接受一些來自政府或者是其他單位的委托來對土地進行開發(fā)，這種工程就是代建工程，也屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)之一。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點
（一）開發(fā)經(jīng)營的計劃性
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營是具有一定的計劃性的，所有的開發(fā)項目，像企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋與基礎(chǔ)設(shè)施等等，都應(yīng)該要控制在國家的計劃范圍之內(nèi)。然后，要按照一定的原則與企業(yè)指定的計劃進行開發(fā)經(jīng)營。
（二）開發(fā)產(chǎn)品的商品性
要知道，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的所有產(chǎn)品，都是要作為商品來進入市場的。在市場環(huán)境中，企業(yè)要嚴格按照供需雙方規(guī)定的價格進行銷售或轉(zhuǎn)讓。
（三）開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額較大
對土地的開發(fā)建設(shè)，都是要先進行一定的規(guī)劃與設(shè)計，然后對其可行性進行研究，通過征地拆遷、安置補償、六通一平、建筑安裝、配套工程等階段，才算完成一個建筑周期，時間少則一年，多則需要好幾年才能夠完成。除此之外，對土地的開發(fā)工程投資數(shù)額也非常大，需要不斷投入資金。
（四）經(jīng)營風險大
所有的行業(yè)都是存在一定的風險的，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。對房地產(chǎn)開發(fā)的單位成本很高，而且建設(shè)周期長，在此期間會有很多不確定因素，所以，一旦出現(xiàn)了決策上的失誤，銷路不順暢的話，很容易導致開發(fā)產(chǎn)品的積壓與企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)不靈，從而使企業(yè)的發(fā)展陷入困境。
四、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算
（一）開發(fā)成本
1.土地征用及拆遷補償費。房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地征用時，會產(chǎn)生各項費用，主要包括土地出讓金、勞動力安置費、拆遷補償費等等。2.前期工程費。即企業(yè)在前期工程中發(fā)生的各項費用，包括總體規(guī)劃設(shè)計費、各項臨時工程的費用等等。3.基礎(chǔ)設(shè)施費。即建造各種基礎(chǔ)設(shè)施所發(fā)生的費用。主要包括與開發(fā)項目有關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供電設(shè)施、供水設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施等等。4.建筑安裝工程費。在建筑工程方面有兩種施工形式，分別是外包和自營，建筑安裝工程費即支付給外包工程或自營工程產(chǎn)生的費用。5.配套設(shè)施費。即為開發(fā)項目服務(wù)的一些不能進行有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施建設(shè)所產(chǎn)生的費用。比如鍋爐房、公廁、自行車棚等等。6.開發(fā)間接費用。即由房地產(chǎn)企業(yè)所屬的開發(fā)部門或者是工程指揮部門為了對開發(fā)項目進行組織與管理而產(chǎn)生的一些費用，比如工資、差旅費、折舊費、勞動保護費等等。
（二）期間費用
1.管理費用。一般按照項目開發(fā)成本構(gòu)成中前1-6項之和為基數(shù)，按3％左右來進行計算。2.銷售費用。即對開發(fā)項目進行銷售時產(chǎn)生的各項費用，主要包括廣告宣傳費、銷售費以及其他的一些銷售費用。3.財務(wù)費用。即企業(yè)為了籌集資金而產(chǎn)生的一些費用，主要是一些借款利息與其他的財務(wù)費用。
五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算特點
（一）產(chǎn)成品的種類多，核算方法不同對于制造業(yè)來說，產(chǎn)成品主要是指那些已經(jīng)完成全部的生產(chǎn)過程并且已經(jīng)驗收入庫的產(chǎn)品。而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，產(chǎn)成品的內(nèi)容就比較復(fù)雜了，主要有開發(fā)產(chǎn)品、出租所開發(fā)的產(chǎn)品、分期收款開發(fā)產(chǎn)品等等，這些產(chǎn)品既可以直接進行銷售，也可以出租，抑或是作價轉(zhuǎn)讓等等。所以，在核算方法上，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)成品與一般的產(chǎn)成品的核算方法是有很大不同的。
（二）產(chǎn)品成本的核算復(fù)雜
與制造業(yè)的產(chǎn)品成本的核算相比，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品成本核算方法是比較復(fù)雜的。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動具有一定的復(fù)雜性，所以，在開發(fā)過程中，會發(fā)生許多不同種類和性質(zhì)的費用，企業(yè)只有合理的設(shè)置成本核算對象與成本項目，才能做好會計核算工作。
（三）經(jīng)營收入及其相關(guān)稅金的核算不同
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其開發(fā)產(chǎn)品的價值比一般產(chǎn)品要高很多，而且生產(chǎn)周期也比一般產(chǎn)品要長，所以一般都是采取預(yù)銷的方法，房地產(chǎn)企業(yè)要交納的流轉(zhuǎn)費主要有土地增值稅、營業(yè)稅、城建稅等等。
六、結(jié)束語
現(xiàn)如今，房地產(chǎn)行業(yè)在市場中占有很大地位，房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算也是一個比較熱門的話題，做好會計成本核算，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展具有重要意義，同時這也是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠持續(xù)良好經(jīng)營的一個重要內(nèi)容。
參考文獻
[1]姚源.淺談房地產(chǎn)成本核算新模式的發(fā)展方向[J].現(xiàn)代商業(yè)，2009（14）：160-161.
[2]于國紅.房地產(chǎn)成本核算中應(yīng)注意的問題.中國高教論叢[J].2012（1）：118-120.
[3]阮旭華.簡議房地產(chǎn)會計核算過程中存在的問題及改進[J].中國總會計師，2012（3）：140.
第3篇：房產(chǎn)企業(yè)會計核算范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 會計核算 收入 成本
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營具有計劃性、商品性、復(fù)雜性的特點，開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大，風險大。目前，房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在一些問題，尚需進一步完善。
一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的問題
（一）會計科目設(shè)置不科學
按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置會計科目，應(yīng)根據(jù)會計記賬辦法規(guī)定，即所有賬簿均應(yīng)在年終結(jié)賬，而且需要年前建新賬。但這樣的規(guī)定并不適合房地產(chǎn)企業(yè)會計核算。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)周期長，在項目竣工驗收前均為在建工程，時間上要跨幾個會計年度，所以成本的結(jié)轉(zhuǎn)期以開發(fā)項目的建設(shè)周期為準，而按通常會計記賬方法往往是要求在年終結(jié)舊賬建新賬。這樣就導致了一個開發(fā)項目就要分別記在幾本賬上，這不利于投資分析，同時也增加了會計的工作量。
（二）收入確認復(fù)雜
房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發(fā)。對于后者，應(yīng)按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，如何確認商品房所有權(quán)上的重要風險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移，要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力。
（三）商品成本與售價不配比
房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理。在項目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項也無法確認為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。而且，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層、朝向或戶型的售價明顯與其成本不配比，得出的經(jīng)營成果不具有真實性。
（四）財務(wù)風險披露不夠充分
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，財務(wù)風險是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于財務(wù)狀況惡化，而致使企業(yè)的房地產(chǎn)投資以及其報酬無法全部收回的可能。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高風險性就要求更充分地揭示風險。目前我國會計制度中并沒有針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定。
二、完善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的對策
（一）改進會計科目設(shè)置
房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置會計科目時，應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身開發(fā)項目的多少、公司的規(guī)模大小及內(nèi)部管理需要來進行成本的核算，體現(xiàn)直觀、明細等特征。應(yīng)當設(shè)置成開發(fā)成本項目，房屋開發(fā)成本（土地、安裝）。其中房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)兩類，對于開發(fā)成本的二級科目設(shè)置為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本，土地開發(fā)成本又包括商品性土地開發(fā)成本，主要是作為土地一級開發(fā)。開發(fā)成本以單項工程作為成本核算對象，并進行輔助核算，主要通過財務(wù)軟件啟用項目管理輔助核算模塊來完成。最后一級是開發(fā)成本的成本項目，即土地征用及拆遷費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、前期工程費、開發(fā)間接費等六個成本項目。在實務(wù)會計核算中，可以按核算對象設(shè)立成本卡片，并且可以連續(xù)記載項目從立項至驗收的全部成本費用，作為開發(fā)成本明細臺賬，到年末的時候只需要把本年度已竣工結(jié)轉(zhuǎn)項目建案歸檔。
（二）規(guī)定收入確認標準
房地產(chǎn)商品銷售收入的確認應(yīng)符合兩個標準，即法律標準和專業(yè)標準。法律標準是專業(yè)標準的前提條件，是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標準:如對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。專業(yè)標準是指會計準則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收入確認標準。由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。實務(wù)操作中，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現(xiàn)依據(jù)。簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，只是法律意義上的一種合約，房屋未經(jīng)買方驗收認可，商品所有權(quán)上的主要風險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，也不能確認收入。購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，由于房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時確認收入，會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。
（三）規(guī)范銷售收入與成本配比
當開發(fā)的房屋達到可銷售狀態(tài)時，企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。實際操作中，可采用兩種方法。一是實際售價成本率法，即在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成本的方法調(diào)整。即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。二是計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結(jié)轉(zhuǎn)。可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號直接對號入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。
（四）擴大信息披露內(nèi)容
一是在財務(wù)報告附注中披露土地儲備量、取得成本及其構(gòu)成等信息。二是增加分項目現(xiàn)金流量信息的披露。建議以企業(yè)每一開發(fā)項目為基本單位，披露其在開發(fā)經(jīng)營過程中形成的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量，包括銷售房地產(chǎn)收到的現(xiàn)金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金。三是重視質(zhì)量保證金及風險的披露。一方面應(yīng)由企業(yè)根據(jù)所開發(fā)項目的具體情況提取質(zhì)量保證金，計入工程成本，以提高應(yīng)付風險的能力。另一方面，應(yīng)在其財務(wù)會計報告中充分揭示其各種風險，提高風險的透明度。
參考文獻
[1]黃雄文.建筑房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理初探[J].中國高新技術(shù)企業(yè),2009(09).
[2]周衛(wèi)清.試論房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中的問題和對策[J].天津經(jīng)濟,2008(10).
第4篇：房產(chǎn)企業(yè)會計核算范文
摘 要：我國的經(jīng)濟水平在不斷提高，房地產(chǎn)作為拉動經(jīng)濟的一個重要的方面也得到了極大的發(fā)展，但是對于房地產(chǎn)的開發(fā)來說工程的時間周期比較長，投資的財力和物力較大，因此在我們房地產(chǎn)的會計核算方面的任務(wù)較重，并且在我們核算的時候，由于上述所描述的情況會面臨較多的問題，鑒于此本文將會著重來探討房地產(chǎn)公司會計核算的相關(guān)問題。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn) 會計 核算
在我國最近幾年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)取得了非常巨大的進步，房地產(chǎn)企業(yè)作為帶動社會經(jīng)濟發(fā)展的一個重要方面，受到了各方媒體和人員的密切關(guān)注，是否能夠完全做到會計核算和賬目設(shè)置的準確合理是公司發(fā)展和社會監(jiān)督的重要方面。
我國對于房地產(chǎn)的生產(chǎn)、銷售的獨特性決定了我國房地產(chǎn)會計核算與其余的商業(yè)商品會計核算的不同。所以在我國的房地產(chǎn)市場逐漸發(fā)展壯大并且逐步趨于成熟的條件下，很多會計的核算問題也逐步暴露。在這種情況之下，對于房地產(chǎn)會計核算工作的準確性將會關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠健康發(fā)展，因此我們應(yīng)該加大對于房地產(chǎn)會計的核算工作和解決問題的探討工作。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計合算的現(xiàn)狀和特征
1.對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說其收入比較復(fù)雜。商品銷售主要有開發(fā)銷售一體化和合同性開發(fā)兩種。對于后者來說是根據(jù)預(yù)先制定的合同開發(fā)項目，按照合同內(nèi)容的標準進行收款確認工作，而對于企業(yè)自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目商品因為其投入的資金較多，整個工程的開發(fā)周期較長。所以房地產(chǎn)項目產(chǎn)品采取很多的收款方式進行結(jié)算工作，比如預(yù)售、分期等方式。在收款過程中要制定銷售合同，并要確認收款和辦理過戶等，所以對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是一個比較復(fù)雜的過程。在實際的會計核算的過程中《企業(yè)會計準則-收入》和《企業(yè)會計制度》中規(guī)定風險和報酬的轉(zhuǎn)移必須要以確定的實質(zhì)性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移為準，因此對于一名高素質(zhì)的會計人員來說必須在工作中分清實質(zhì)的收入。綜上所述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行核算的時候其收入具有較高的復(fù)雜性。
2.在房地產(chǎn)開發(fā)過程中因為其產(chǎn)品本身的建設(shè)周期較長，所以對于一般的項目商品在建設(shè)過程中會投入大量的資金，想要收回成本需要大量的時間，在這個期間中，即使預(yù)售工作已經(jīng)完成，但是對于我們會計工作來說也無法確認收入，這就對兩者的配比的原則造成了影響。另外對于建筑工程而言是以整棟建筑為基本單位，而對于銷售樓房來說是以戶型為基本單位，這就造成了兩者的不配比。
3.對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說現(xiàn)金流量表的編制工作是以整個企業(yè)為主體來進行編制工作。投資和籌資活動也是以一個企業(yè)單位為基本的單位，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以建筑部門作為一個基本的生產(chǎn)部門，其基本的運營都是以這個部門為主。在工程進行階段時我們編制現(xiàn)金流量表所體現(xiàn)的是工程用物資、支付工資等科目，但是在整個房地產(chǎn)開發(fā)工程完成后則是表現(xiàn)為銷售款的回收科目，以上所描述的這些原因都會對企業(yè)內(nèi)部會計核算造成較大的差異性，這些差異性會對企業(yè)產(chǎn)生一定的影響，因此無論對于內(nèi)部的審查還是外部的認知，現(xiàn)金流量表都無法表現(xiàn)出企業(yè)現(xiàn)金流的全貌，這也就造成了我們會計工作的困難性。
二、解決會計核算問題的措施
1.合理設(shè)置會計科目
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行會計賬目設(shè)計的時候要仔細的對本企業(yè)的所有的工程進行詳細審查工作，要明確本企業(yè)對于開發(fā)項目的數(shù)量，項目的具體規(guī)模，并要求結(jié)合具體的內(nèi)部管理章程進行成本的核算工作。一般說來公司的下屬公司部門如果不對本單位內(nèi)的所有資金的流動進行獨立的核算工作的話，那就不用單獨設(shè)立開發(fā)間接費用賬。只是在成本欄目內(nèi)增加利息欄一項及管理費這一項。由于利息費用和管理費用等費用是主體，為了賬目的核算更加方便，可以對開發(fā)成本一級賬適當?shù)娜∠?，并且可以把代建工程、房屋開發(fā)等科目設(shè)為一級賬，然后根據(jù)相應(yīng)的一級科目設(shè)置明細賬。
在我們的實際的工作中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完全能夠設(shè)立一份明細臺賬，然后根據(jù)我們進行的核算的不同對象，設(shè)立成本卡片，這個卡片主要作用就是對項目從開始起到結(jié)束的所有的成本費用進行詳細的記錄工作。在一個會計年度工作完成后要將本年度已經(jīng)完成的工程項目歸檔、整理、保存。成本卡片要注明抬頭和賬表部分，抬頭的內(nèi)容包括開工的具體時間、結(jié)束的具體時間、建筑面積及變更施工的單位的具體情況。對于這個卡片的主要內(nèi)容則是應(yīng)該采取多欄式的明細賬進行記錄。這種成本卡片的優(yōu)點是反映整個項目的進程的資金情況，有利于對項目是否投資進行詳細的分析。
2.實施現(xiàn)金收付實現(xiàn)制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因為在一個會計期間內(nèi)，可能會導致企業(yè)的賬目和資金實際支付和發(fā)生的實際時間不一樣。我們國家的《企業(yè)會計準則》規(guī)定會計的核算是以權(quán)責發(fā)生制為主體，但是經(jīng)過我們會計人員多年的工作經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)其實對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在日常的會計核算的工作中進行現(xiàn)金收付實現(xiàn)制。因為在我們的會計核算的過程中選擇權(quán)責發(fā)生制的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作存在缺陷，能夠讓人為的對所產(chǎn)生的利潤進行調(diào)劑，權(quán)責發(fā)生制在客觀上為企業(yè)的待攤費用和應(yīng)收賬款等賬戶進行調(diào)節(jié)提供了便捷，能夠?qū)е挛覀儠嬓畔⒌牟粶蚀_，進而導致資金的流失。
再就是權(quán)責發(fā)生制不能準確的反映出企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)和其收入的實際情況，這樣會導致企業(yè)的資金的周轉(zhuǎn)情況不明確，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程項目簽訂越多的購銷合同，所產(chǎn)生的資金問題也就更加的明顯。由上可以看出權(quán)責發(fā)生制并不適合我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算工作。如果是收付實現(xiàn)制能夠符合會計核算的謹慎性的原則，而且能夠很明確的表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的資金的流向問題，在編制現(xiàn)金流量表的時候也不影響現(xiàn)金收入、費用及營業(yè)外收入的情況。
3.擴大信息透明度
在房地產(chǎn)開發(fā)公司進行會計核算工作的時候應(yīng)該加大信息的披露力度：一是對于土地的擁有量及其成本的信息，對于一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說擁有大量的土地資源就意味著更多的建筑項目，這些土地隨著年限的增加也可以產(chǎn)生一定的利潤，如果用于開發(fā)的話會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來的利潤更是不可估計。一般的房地產(chǎn)公司在信息中并沒有土地使用權(quán)、總額等相關(guān)的信息。所以我們在房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該在財務(wù)報告中增加關(guān)于土地使用及擁有量的相關(guān)信息，這樣可以有利于社會對于土地資源的監(jiān)督；
二是企業(yè)在項目開發(fā)過程中應(yīng)該將所有的資金流向進行公開，讓媒體和社會進行監(jiān)督。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中應(yīng)該把企業(yè)作為基本一個的單位，在這個項目中的所有的活動都應(yīng)該受到公眾的監(jiān)督活動，尤其是對于資金的流動情況，更應(yīng)該有詳細的報表讓媒體及公眾來時刻監(jiān)督。主要的監(jiān)督內(nèi)容應(yīng)該有購買工程物資款，對工人的工資發(fā)放情況，還有就是對于樓房銷售所得到的房款的多少；
三是注重質(zhì)量保證金及風險信息的透明度，我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一定的高危險性，為此我們應(yīng)該建立起保證金制度來保障房屋產(chǎn)品的質(zhì)量，以此可以防范風險。但是對于我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說開發(fā)的工程需要的資金量巨大，所要消耗的時間也相對其余的商品比較長，所以對于保證金的數(shù)額自然較高，而且需要保證的時間也相對較長。
基于此種情況企業(yè)應(yīng)該就開發(fā)的具體情況提取質(zhì)量保證金，把保證金計入工程成本，提高對于風險的應(yīng)對能力。同時在企業(yè)的財務(wù)報告中應(yīng)該把企業(yè)可能遇見的各種風險進行詳細的列明，并對項目的抗風險力度進行標注，這樣才能夠提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的抗風險能力的透明度。
結(jié)語：
隨著經(jīng)濟的發(fā)展和企業(yè)管理水平的提高,對于會計的核算制度和體系趨于完善，我們應(yīng)該進一步加強對于房地產(chǎn)企業(yè)會計的核算問題的探索,讓企業(yè)的經(jīng)濟效益更進一步提升,從而可以有效地帶動我國的經(jīng)濟發(fā)展。
參考文獻：
[1]李映蘭. 中小房地產(chǎn)企業(yè)會計核算應(yīng)關(guān)注的問題[J].理論月,2009,(02).
第5篇：房產(chǎn)企業(yè)會計核算范文
一、房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算的主要內(nèi)容
成本核算工作指的是企業(yè)在生存發(fā)展的過程中，針對自身生產(chǎn)經(jīng)營以及管理實施過程中的諸多經(jīng)濟投入成本按照一定的對象進行分配，進而完成對生產(chǎn)經(jīng)營以及管理實施過程中總的成本和各個分項單位成本投入的計算工作。具體到房地產(chǎn)企業(yè)的會計成本核算工作，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理過程中的企業(yè)會計成本核算的內(nèi)容包括土地費用、前期工程費用以及建筑安裝工程費用、建筑工程設(shè)計施工過程中的基礎(chǔ)設(shè)施以及配套設(shè)施的購買支出、企業(yè)生存發(fā)展過程中的籌資成本和管理費用等等。
二、房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算存在的問題
具體來講，當前房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算工作存在的問題主要包括以下內(nèi)容:
(一)成本核算對象存在問題。
在房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算工作中，成本核算對象存在的問題主要是成本核算的對象難以控制、難以界定甚至是難以確定，這其中既有房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程殊工程項目帶來的項目成本對象的特殊特征問題，也有企業(yè)在成本核算工作中核算工作的實行方法以及實行決策不夠合理的問題。這種問題表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的實際成本核算工作終究會導致企業(yè)的會計成本核算工作出現(xiàn)對象劃分得過于細致或者劃分得過于籠統(tǒng)，導致成本核算工作的任務(wù)量增加但是實際成果卻沒有得到質(zhì)量上的提升，浪費了大量人力物力的同時吃力不討好，這屬于當前房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算工作中的常見問題。
(二)成本費用的歸類存在問題。
成本費用的歸類是房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算工作中的重要工作內(nèi)容之一，其直接關(guān)系到企業(yè)會計成本核算工作成果的真實性、準確性以及嚴密性。然而在當前部分房地產(chǎn)企業(yè)的會計成本核算工作中，部分企業(yè)在成本費用的歸類上總會存在各種各樣的問題，常見的包括將企業(yè)日常管理實施以及生產(chǎn)經(jīng)營中的費用隨意歸類為直接成本和間接成本，而針對直接成本和間接成本之間的有效分別卻沒有作出相應(yīng)的規(guī)則標準，有的房地產(chǎn)企業(yè)更傾向于做好整體企業(yè)會計成本核算工作的內(nèi)容，對所屬單位的分項成本卻沒有更多全面細致的關(guān)注，造成整體成本投入偏大與事實不符的現(xiàn)象，同時部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)濟分配方式不夠合理，太過隨意，沒有經(jīng)過相應(yīng)的成本分配原則以及成本分配管理規(guī)定的允許就進行成本分配工作，這既是對企業(yè)成本的不負責任，也造成了企業(yè)成本費用的歸類出現(xiàn)問題。
(三)費用的記錄存在問題。
房地產(chǎn)企業(yè)的會計成本核算的費用記錄也是保證其會計成本核算工作質(zhì)量的一項重要工作內(nèi)容，然而部分房地產(chǎn)企業(yè)在會計成本核算工作中的費用記錄有的時候跨度太長，成本核算工作的工作任務(wù)量過大或者說房地產(chǎn)企業(yè)在不同建設(shè)項目上的成本費用記錄在同一個記錄本上，造成了不同項目之間的成本費用記錄混亂情況，這也是造成房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作質(zhì)量存在問題的一個常見現(xiàn)象。
三、房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算的解決措施
(一)加強對成本核算對象的制定標準建立工作。
房地產(chǎn)企業(yè)在會計成本核算工作中應(yīng)該加強對成本核算對象界定標準的建立和完善工作，進而根據(jù)不同對象的會計成本核算工作完成企業(yè)的整體成本核算工作，促進成本核算工作質(zhì)量的有效提升。具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)在會計成本核算對象的界定標準制定工作中一是需要考慮其旗下建設(shè)項目的不同特征，包括其類型、地點、結(jié)構(gòu)、用途、裝修、施工隊伍、建設(shè)單位以及施工工期等諸多特征的不同制定相應(yīng)的對比標準。二是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)其旗下每一項建筑工程項目施工過程中施工圖紙的不同，完成對同一結(jié)構(gòu)類型或者說開發(fā)地點已經(jīng)自發(fā)形成一片區(qū)域類型的建筑工程項目的整理歸納和分類排比工作。這一過程中房地產(chǎn)企業(yè)還能夠根據(jù)建筑工程項目其他主要類型特征上的不同，完成對分享對象的分類整理工作，比如施工工期的時間相同、建設(shè)單位的性質(zhì)相同以及施工單位的性質(zhì)相同等等，具備上述主要特征類型的建筑工程項目都可以劃作同一類的成本核算對象?？傮w來說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)成本對象特征上的不同與相同之處完成對成本核算對象的確定工作，包括企業(yè)自身經(jīng)營管理過程中的種種事務(wù)，都可以根據(jù)其所屬部門的不同完成對象的界定工作。
(二)加強對成本核算費用的整理分配工作。
房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算費用的整理分配工作過程采用直接成本以及間接成本的分類歸納方法這一方法是沒錯的，然而在具體施行的過程中房地產(chǎn)企業(yè)卻欠缺了相關(guān)的直接成本與間接成本的分類整理標準，同時對于直接成本和間接成本的核算工作中沒有過多注重細節(jié)以及其具體分類上的不同造成的成本核算工作內(nèi)容和方法的不同，最終導致企業(yè)會計成本核算費用的整理分配工作上存在問題，引發(fā)整體的會計成本核算工作質(zhì)量出現(xiàn)問題。具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)需要在成本核算工作中加強對直接成本與間接成本的分類管理工作，建立相應(yīng)的標準，加強對其不同成本類型中細節(jié)以及整體的分類工作，保證成本核算工作人員能夠有效面對諸多類型的成本核算工作內(nèi)容而運用直接成本和間接成本的方法完成對成本費用的計算。例如房地產(chǎn)企業(yè)可以按照受益的比例或者預(yù)算面積將公共配套設(shè)施費用分配給受益對象、根據(jù)因果關(guān)系法將基礎(chǔ)設(shè)施費用合理分配到相應(yīng)的用戶身上等等。
(三)加強費用記錄管理的合理性。
為了保證房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算工作的實行質(zhì)量以及減少其施行過程中的誤差，加強對成本核算費用記錄管理工作的同時加強對成本費用記錄工作的合理性是房地產(chǎn)企業(yè)必須進行的一項工作內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)在完成了對不同類型的成本核算對象以及成本核算費用的歸類整理之后，應(yīng)該盡量將那些成本費用較少的項目安排在統(tǒng)一的標準下進行合并核算，單獨設(shè)立的科目最好是容納金額較大并且不斷發(fā)生的成本費用類型。同時在成本費用記錄的工作中企業(yè)應(yīng)該盡量避免過長時間的費用記錄現(xiàn)象，如果確實需要的話企業(yè)可以通過明細臺賬的設(shè)置方法來有效加強對長時間的費用記錄的整理歸納工作，使其能夠更加有效地促進企業(yè)整體會計成本核算費用的實行質(zhì)量。
四、結(jié)語
第6篇：房產(chǎn)企業(yè)會計核算范文
【關(guān)鍵詞】“營改增”；甲供材
一、引言
“甲供材”是指房地產(chǎn)企業(yè)的項目施工建設(shè)期間，對于項目建設(shè)所需要的主要建筑材料由甲方提供，由甲方負責材料的采供，貨款支付，質(zhì)量監(jiān)管責任，增值稅發(fā)票抬頭開具甲名稱，施工方只是提供少量建筑材或輔助材料，主要提供勞務(wù)施工，和施工管理等工作。甲供材是目前房地產(chǎn)行業(yè)普遍采用的建設(shè)合作機制，他對于保障建設(shè)質(zhì)量，減少施工方資金壓力實現(xiàn)多方互利共贏的局面，也能夠進一步促進中小房地產(chǎn)企業(yè)進一步發(fā)展。在國家2016年36號文出臺后，對于甲供材可以采用簡易計稅也可以采用一般計稅方法核算，增加了稅收繳納的自由度，對于降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負水平有重要意義。
二、青島FG房地產(chǎn)開發(fā)有限公司情況介紹
1.公司概況
（1）公司簡介
青島FG房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1994年創(chuàng)立于青島，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營為主要業(yè)務(wù)，涉及旅游休閑、物業(yè)管理、建筑設(shè)計等多個產(chǎn)業(yè)的企業(yè)集團。更好、更強、更長，成為一個不斷超越過往并可持續(xù)發(fā)展的百年企業(yè)是公司的基本目標。
（2）目情況
189項目是該公司新開發(fā)的“世紀城”項目，主要建設(shè)100平米以下的商住兩用項目，一樓和二樓作為商場，三樓到十五樓作為住房，該項目占地17888平米，建筑面積98778平方米，建設(shè)房屋987套。公司工程建設(shè)主要采用總包的形勢建設(shè)，建設(shè)方由青島榮鼎建設(shè)公司承攬，監(jiān)理方為青島現(xiàn)代監(jiān)理。為保障工程質(zhì)量公司材料甲供材的方式進行，建設(shè)方主要提供建筑勞務(wù)。
（3）甲供材會計核算情況
甲方作為材料采購方，與建材市場的供貨商簽訂采購協(xié)議，并要求提供增值稅17%的稅率發(fā)票，以防作為建筑施工方提供6%建筑施工服務(wù)專用發(fā)票。FG公司財務(wù)部門收到材料后，會計分錄如下：借方：原材料 應(yīng)交稅金-增值稅-進項稅 貸方：銀行存款。乙方施工領(lǐng)用建筑材料時，會計分錄為 借方：開發(fā)成本 貸方：原材料。
2.甲供材增值稅核算情況
公司主要采用一般計稅原則，進項稅發(fā)票主要以17%的稅率為主，銷售不動產(chǎn)主要為11%稅率為主。按照進項稅銷項稅差額計算增值稅稅額，應(yīng)“營改增”之前公司繳納營業(yè)稅，無需取得專用發(fā)票，但是按照不動產(chǎn)銷售的5%計提營業(yè)稅金。
“營改增”后甲供材行為的界定由界定原材料范圍轉(zhuǎn)變?yōu)槎惙ú唤缍坠┎牧戏秶?。因此，只要采購采購材料由甲方提供就可以確定甲供材模式，采取簡易征稅模式。
三、青島FG房地產(chǎn)開發(fā)有限公司會計核算與稅收處理存在的問題
1.領(lǐng)料建設(shè)開發(fā)方式造成開發(fā)成本核算信息失真
在建設(shè)施工過程中，乙方憑借領(lǐng)料單據(jù)到甲方處領(lǐng)建設(shè)材料。由于建設(shè)施工過程中統(tǒng)計不到位，存在很多多領(lǐng)料未使用完情況，但是計算開發(fā)成本中沒有扣除，造成開發(fā)成本虛高問題。公司目根據(jù)月度作為結(jié)轉(zhuǎn)材料時點，大量而品種繁多的建筑材料導致統(tǒng)計員統(tǒng)計壓力大，經(jīng)常無按時完成統(tǒng)計工作，經(jīng)常出現(xiàn)虛報，錯報，漏報的情況，因此多種情況下造成開發(fā)成本信息失真，開發(fā)成本無法核算正確的工程建設(shè)成本。
2.領(lǐng)料建設(shè)開發(fā)方式下材料耗費嚴重開發(fā)成本高
在非甲供材情況，乙方在概算的約束下，既要降低采購成本還要降低材料耗費，因此經(jīng)濟效率高，材料浪費情況少，但是甲供材情況下，乙方材料領(lǐng)用耗用完全不受到約束，而企業(yè)甲方無暇對材料的耗用進行監(jiān)管，造成在工程造假不斷升高，甲方利潤空間不斷院所。在材料耗費多的同時，也存在偷料，換料等管理問題，由于甲方使用品質(zhì)較高的建筑材料，因此經(jīng)常發(fā)生材料丟失混在消耗中報送數(shù)據(jù)，同時也存在外部以次充好的現(xiàn)象，將好材料換出，這樣就會嚴重影響建筑質(zhì)量，造成安全隱患。
3.甲供材情況下材料低稅率較多，甲方稅負重
其他建設(shè)材料成本占15%，資本化利息占據(jù)10%.而對于建設(shè)主體使用的砂石沙子水泥廠可以提供3%增值稅專用發(fā)票人力成本只有對于利潤部分開具增值稅專用發(fā)票，資本化利息無法提供專用發(fā)票，只有占據(jù)總成本15%的材料可以提供增值稅專用發(fā)票。公司在萬達二期項目中，對外銷售稅率為11%，但是增值稅發(fā)票進項稅只能取得3%，因此增加了是稅收成本，而對于資本化利息無法提供進項稅抵扣，直接增加稅務(wù)為11%，因此可以看出在甲供材情況下，增加甲方稅負水平。
四、青島FG房地產(chǎn)開發(fā)有限公司甲供材會計和稅收處理改進
1.設(shè)計成本差異科目，實施計劃成本管理
公司應(yīng)當建立計劃成本管理機制，實行標準化管理機制，制定限額領(lǐng)料單，對于結(jié)轉(zhuǎn)超出的建筑材料，作為扣除乙方公司的結(jié)算或狂。具體會計處理方式如下：領(lǐng)用材料當日會計不做處理，月度核算時：借方：開發(fā)成本 貸方：原材料 材料成本差異。材料成本差異借方主要核算建設(shè)過程中節(jié)約材料狀況，科目貸方主要核算超支材料。工程結(jié)算時，根據(jù)工程部門的實際測算，確認雙方責任。會計科目為 借方：應(yīng)付賬款 材料成本差異 貸方：銀行存款 。在計劃成本管理下可以真正實現(xiàn)對材料耗用管理，降低工程建造成本，保障公司利潤空間。
2.加強會計核算信息化管理提高核算效率
通過信息化手段，提高企業(yè)核算效率，實現(xiàn)核算效率全面提升，對于以前工程月度核算和統(tǒng)計慢的問題，可以建立與乙方的材料進銷存管理軟件互通，實現(xiàn)信息化操作，現(xiàn)場結(jié)轉(zhuǎn)處建筑施工單位實際使用材料狀況，對于品種多數(shù)量大的建筑材料可以通過概算的方式，在半年度進行全面核查，調(diào)整以前月份存在的核算出入，實現(xiàn)成本的真實核算。
3.建立稅收評估機制及相應(yīng)稅務(wù)處理
建立供應(yīng)商評估機制，在工程建設(shè)初期，應(yīng)當建立項目稅收評估機制，評估項目建設(shè)成本同時，估算材料耗用與采購，與小規(guī)模納稅人和一般納稅人進行事前詢價。根據(jù)無差異平衡點的計算方式，計算選擇小規(guī)模納稅人還是一般納稅人。具體計算方式為：采購數(shù)量*小規(guī)模采購單價/（1+3%）=采購數(shù)量*一般納稅人采購單價/（1+17%），在雙方進項稅計算為0的情況下，小規(guī)模企業(yè)和一般納稅人的就會在同一水平之下。
建立一般計稅和簡易計稅評估機制，在項目建設(shè)初期，在充分的外部詢價后，分類統(tǒng)計供應(yīng)商的納稅人資質(zhì)和可以提供的專用發(fā)票稅率，如果在無法取得或這較少取得增值稅專用發(fā)票的情況，應(yīng)當采用簡易計稅的方式實現(xiàn)增值稅征繳，具體會計分錄如下：借方 原材料 貸方：銀行存款 銷售時：解放n解放：銀行存款 貸方：銷售收入 銷項稅。 結(jié)轉(zhuǎn)稅金 借方：銷項稅 貸方：進項稅 未繳增值稅
而對于供應(yīng)商具備一般納稅人資質(zhì)并能提供較高稅率的增值稅專用發(fā)票，應(yīng)當采用一般納稅核算。一般納稅人具體稅收核算如下：應(yīng)繳增值稅額=銷項稅-進項稅 ，具體會計分錄如下：借方 原材料 應(yīng)繳稅金-進項稅 貸方：銀行存款 銷售時：借方：銀行存款 貸方：銷售收入 銷項稅，結(jié)轉(zhuǎn)稅金 借方：銷項稅 貸方：進項稅 未繳增值稅。
五、結(jié)束語
綜上所述，在“營改增”之后，加強房地產(chǎn)企業(yè)的稅收和會計處理研究，對于房地降低建造成本和稅收成本有重要意義。本文通過青島FG房地產(chǎn)開發(fā)公司為例，介紹公司公司目前會計核算和稅務(wù)處理存在的問題如：（1）領(lǐng)料建設(shè)開發(fā)方式造成開發(fā)成本核算信息失真；（2）領(lǐng)料建設(shè)開發(fā)方式下材料耗費嚴重開發(fā)成本高；（3）甲供材情況下材料低稅率較多，甲方稅負重。根據(jù)上述問題提出：（1）設(shè)計成本差異科目，實施計劃成本管理；（2）加強會計核算信息化管理提高核算效率；（3）建立稅收評估C制及相應(yīng)稅務(wù)處理方案
參考文獻：
第7篇：房產(chǎn)企業(yè)會計核算范文
關(guān)鍵詞：甲供材；會計核算；稅務(wù)處理
中圖分類號：F23 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）11-0-01
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”
所謂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”，是指由建設(shè)單位即房地產(chǎn)企業(yè)也稱為甲方，由其自行購買或提供原材料，施工單位僅提供建筑勞務(wù)的工程。在房地產(chǎn)開發(fā)中，一般材料占商品房建造成本的30%～40%，開發(fā)成本高。出于對于施工工程中使用材料的質(zhì)量及降低工程成本效益的角度考慮，采用“甲供材”這種施工方式有效地防止在包工包料方式下建筑施工方在材料上大做文章，規(guī)避由建筑材料所引起的風險，保證房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的工程質(zhì)量和自身的聲譽。
二、在實務(wù)工作中，“甲供材”的財務(wù)核算主要有兩種方法
方法一：“甲供材”直接計入投資項目的賬戶。例如：房地產(chǎn)公司作為建設(shè)方從市場購入材料時的會計處理：借記工程物資，貸記銀行存款。這里假設(shè)不考慮增值稅的抵扣問題或者，取得的是普通發(fā)票。領(lǐng)用這部分材料時，按材料實際購買價：借記“在建工程—開發(fā)成本——××項目”，貸記“工程物資”。由于房地產(chǎn)公司自購材料用于本單位開發(fā)項目中，發(fā)出的材料就會直接計入了工程成本中，這是毫無疑問的。而施工方在收到材料后，通常不作賬務(wù)處理，只是在輔助賬登記管理。根據(jù)國家工程造價的有關(guān)規(guī)定，在工程施工中，工程總造價中要含材料費、人工費、機械費、其他費，其中工程所用全部材料應(yīng)當在工程總造價中的核算，而不再考慮材料是由哪一方來提供的，并且計入工程總造價中的材料都要提稅后的，即為含稅價。顯然建設(shè)方將工程耗用的材料不計施工成本，而是直接沖減庫存材料；而對施工單位而言是有利的，這部分的“甲供材”也沒有反應(yīng)在施工方的工程收入和工程支出中，從而減少采購成本和進貨成本，施工方不用為開發(fā)商開具該材料建筑安裝發(fā)票，只需交納這部分材料的稅費即可。
方法二：“甲供材”是通過預(yù)付賬款轉(zhuǎn)賬方式結(jié)算的，房地產(chǎn)企業(yè)在交付材料時，直接將材料預(yù)算價格以預(yù)付款形式抵頂施工單位的工程款，在交付材料時這樣做處理：借記預(yù)付賬款，貸記工程物資或者是借記預(yù)付工程款，貸記庫存材料。然而，工程物資（庫存材料）是按實際成本來轉(zhuǎn)出，預(yù)算價與實際價之間的差額就會直接計入工程成本中。施工方在收到材料時按預(yù)算價：借記原材料或工程物資，貸記預(yù)收賬款。用于工程施工時再將該批材料計入合同成本中。施工方給房地產(chǎn)企業(yè)開具“甲供材”部分建筑安裝發(fā)票是按預(yù)算價。
然而在現(xiàn)實中，在總造價確定的情況下，工程的總造價也是作為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)該支付給施工單位的總的工程款，只不過這個工程款支付的形式不同，不僅僅是以現(xiàn)金方式，有時以材料沖抵預(yù)付款方式支付的。
兩種“甲供材”的會計處理從相關(guān)法律法規(guī)上看是沒有問題的，只要提供的會計資料符合會計信息質(zhì)量要求，真實合法有效，這兩種處理方法都是可以接受的。
三、上述兩種不同的財務(wù)核算方式，稅收管理上是如何確定的
1.對于“甲供材”這種現(xiàn)象，在稅法上規(guī)定是比較明確的。從稅收負擔上看，方法一采用只繳稅，不開票的形式。施工方應(yīng)就預(yù)收價（不含材料）的開具建筑業(yè)發(fā)票。對于“甲供材”部分只繳稅，不開票。如果按的建筑合同總造價開票就會導致房地產(chǎn)企業(yè)的材料重復(fù)記入成本。方法二屬于既繳稅，又開票。由于材料是由房地產(chǎn)建設(shè)方所購入，通過材料的出庫抵頂預(yù)付賬款為作價，未入工程成本，只是按預(yù)算價與材料實際成本的差直接進入了工程成本。施工方按建筑合同總造價開建筑業(yè)票，并交納營業(yè)稅。
2.按現(xiàn)行稅法，2009年版最新營業(yè)稅的暫行條例規(guī)定，凡是提供建筑業(yè)勞務(wù)的，應(yīng)將工程所用的原料，設(shè)備及動力等其也物資都列入營業(yè)額中，以此做為計征營業(yè)稅的計稅依據(jù)來繳納營業(yè)稅，注意這里的勞務(wù)是排除裝飾勞務(wù)的。同時，又強調(diào)營業(yè)額中建設(shè)方所提供設(shè)備的價款不包括在內(nèi)。
稅法之所以這樣規(guī)定，其目的是防止“包工包料”的建筑工程的納稅人以建設(shè)方（甲方）的名義購買原材料，來逃避營業(yè)稅。
3.鑒于上述規(guī)定，施工方開票時的價款無論是否含“甲供材”，在計算營業(yè)稅額時“甲供材”都應(yīng)計入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。也就是說從理論上，對于施工方而言，無論房地產(chǎn)企業(yè)采用方法一還是方法二進行會計核算都不影響施工方所交納的稅額，其稅負是不變的。只不過開票金額是根據(jù)甲方的會計處理的不同，有所變化而已。
4.在現(xiàn)實的情況中，由于“甲供材”存在，相關(guān)稅收問題顯現(xiàn)出來，例如：施工企業(yè)按總造價合同確認收入并交營業(yè)稅，但對于“甲供材”這部分施工方無法取得建筑發(fā)票就無法進入施工成本，也就無法在計算所得稅前扣除等諸多問題。還有的施工方錯誤以為不開“甲供材”部分的發(fā)票即可少納營業(yè)稅，其實不然，“甲供材”部分的建安發(fā)票是否開具都不影響其應(yīng)納稅額。做為流轉(zhuǎn)稅，營業(yè)稅具有稅賦轉(zhuǎn)嫁性的特征。即使施工單位為開發(fā)商開具“甲供材”部分的建安發(fā)票，其營業(yè)稅的負擔也不會有所增加。實際的稅金均轉(zhuǎn)由由房地產(chǎn)企業(yè)負擔。而房地產(chǎn)企業(yè)會因施工方不開具“甲供材”降低開發(fā)成本，施工方也會因其不開“甲供材”部分發(fā)票，承擔偷漏稅的風險。開票上的矛盾只是一方面，另一方面加大了稅務(wù)機關(guān)的管理難度，首先，在方法一的會計處理下由于施工方的只繳稅，不開票行為會導至房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)材料直接計入工程成本，無需憑工程結(jié)算發(fā)票計入成本。這會促使房地產(chǎn)企業(yè)不愿意將“甲供材”所含稅金交付給施工方，或者雙方惡意串通，即繳稅又開票，在繳稅的同時將“甲供材”列入建筑業(yè)發(fā)票中重復(fù)計入成本中。這會增加了稅務(wù)機關(guān)征管難度。其次在工程預(yù)算造價單只是通過審核雙方的“甲供材”的采購發(fā)票，出庫，入庫等單據(jù)來確認施工方的“甲供材”的施工成本中，明確所得稅前列支項目。這一做法人工成本大難以推廣。特別是夸地區(qū)的建筑工程，各地稅務(wù)機關(guān)做法各不相同。
四、“甲供材”管理上的建議
1.改進會計核算方式。為了避免由“甲供材”帶來的涉稅矛盾，首先，雙方當事人在訂立合同時應(yīng)注意建造合同的合法有效性，如果合同中約定“甲供材”不含工程總造價內(nèi)，則該合同的有效性就存在問題。其次，在建設(shè)方發(fā)出“甲供材”這一環(huán)節(jié)上建議制定相關(guān)規(guī)定，只有將這部分材料真正的用于建筑工程中了才允許在建設(shè)方的工程成本中列支，這樣會加大施工方“甲供材”這部分稅金的取得承取的主動權(quán)，緩解了雙方因這部分稅金產(chǎn)生的分歧。再次，加強企業(yè)會計基礎(chǔ)工作的規(guī)范管理，完善財務(wù)制度，避免不必要的納稅調(diào)整。
2.強化對“甲供材”的征收管理。首先稅務(wù)部門不斷完善稅收相關(guān)制度。加強對“甲供材”問題的監(jiān)督，明確房地產(chǎn)企業(yè)與施工單位尾款結(jié)算時的流程。在支付工程款時必須出具施工單位提供的建安發(fā)票和稅務(wù)機關(guān)出具建筑工程項目清算表，有了該表證明項目的稅款已結(jié)清。這樣有效地預(yù)防了施工單位偷逃“甲供材”的稅款。其次，稅務(wù)部門應(yīng)加大對建筑工程建設(shè)方及施工方的項目登記管理，定期和不定期地抽查各單位有無“甲供材“方式的存在，并相應(yīng)報送建設(shè)單位供應(yīng)情況，做好“甲供材”備查賬簿的登記工作。
參考文獻：
[1]施海峰，杜靜.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的會計處理及稅務(wù)分析[J].江蘇建筑，2012（1）.
[2]許峰，袁效駿.結(jié)合案例剖析“甲供材料”的會計處理[J].經(jīng)濟研究導刊，2009（16）.
第8篇：房產(chǎn)企業(yè)會計核算范文
【關(guān)鍵詞】中小企業(yè) 會計規(guī)范化 管理
1 中小企業(yè)會計核算存在的突出問題
一是會計人員素質(zhì)較低，小企業(yè)會計制度的執(zhí)行較差。中小企業(yè)的財務(wù)會計人員普通學歷層次較低，有的甚至是自學或跟隨別的會計人員學習了一些財務(wù)處理方法，既不全面也不規(guī)范。遇到一些較難業(yè)務(wù)就無以下手。另外有部分小企業(yè)聘請兼職會計或請人記賬，使得會計難以落實內(nèi)部控制、內(nèi)部牽制及稽核制度。雖然2007年財政部新頒布《小企業(yè)會計制度》，目的是為中小企業(yè)的核算提供依據(jù)，為會計人員的日常工作建立制度和標準。但從現(xiàn)行的《小企業(yè)會計制度》實施結(jié)果看并沒有達到預(yù)期效果，有的企業(yè)甚至對《小企業(yè)會計制度》的存在置若匿聞。在會計實務(wù)工作中，《小企業(yè)會計制度》規(guī)定的一些內(nèi)容可能與當?shù)貒?、地稅部門的要求存在一定出入，企業(yè)一般會按稅務(wù)部門的要求進行賬務(wù)處理。中小企業(yè)的管理者以銷售經(jīng)營作為工作的重心對財務(wù)人員的素質(zhì)，對會計核算工作是否按制度規(guī)范化操作并不在意，財務(wù)人員在執(zhí)行《小企業(yè)會計制度》較差。
二是建賬不規(guī)范，造假現(xiàn)象普遍。一些企業(yè)未按，《小企業(yè)會計制度》建立賬目，有的中小企業(yè)所設(shè)立賬目是方便“自家人”查看的簡單記錄，根本不符合企業(yè)會計制度的要求。有的中小企業(yè)通過制做虛假的原始憑證、企業(yè)間的購銷業(yè)務(wù)采用現(xiàn)金結(jié)算、低價格購進不開具發(fā)票偷逃稅金；有的企業(yè)出現(xiàn)設(shè)立兩套或多套賬目的情況，如“給稅務(wù)看的賬”，“給銀行看的方便貸款的賬”；有的中小企業(yè)為了達到一定規(guī)模來顯示實力虛假出資，并在注冊后抽逃資金，造成賬面上的實收資本與實際不符相差懸殊，部分中小企業(yè)屬于家族式企業(yè)，房產(chǎn)和車輛等資產(chǎn)應(yīng)屬于個人的卻都反映到企業(yè)的資產(chǎn)負債表上。還有的小企業(yè)沒有房產(chǎn)登記證、土地使用證等，據(jù)調(diào)查顯示設(shè)立兩套以上賬目的中小企業(yè)已經(jīng)超過總數(shù)的75%，這就造成了非常嚴重的會計信息失真，使的嚴格執(zhí)行《小企業(yè)會計制度》成了空文。
三是外部監(jiān)管力度低，逃稅愿望強烈。由于我國中小企業(yè)點多面廣，財政、稅務(wù)、銀行等外部監(jiān)管部門一般集中精力監(jiān)管大型企業(yè)，對此類相對分散的中小企業(yè)疏于管理，存在重各自業(yè)務(wù)指導、重扶持輕監(jiān)管，重營造寬松經(jīng)營環(huán)境輕中小企業(yè)管理能力建設(shè)指導，使得這些外部監(jiān)管部門在管理和執(zhí)法上不像對待大型企業(yè)那樣嚴格，即使有時對中小企業(yè)存在的問題進行處理，也往往重在教育高舉輕放，這就造成了一些中小企業(yè)業(yè)主法制管理觀念較淡薄，一些中小企業(yè)立足于業(yè)主利益最大化，通過“合理避稅”，過度稅收籌劃的方式偷逃稅金，使得調(diào)節(jié)企業(yè)利潤成為“常態(tài)”，致使一些中小企業(yè)嚴重違規(guī)、會計信息失真事件頻發(fā)。
2 對中小企業(yè)會計規(guī)范化的幾點建議
2.1 建立健全中小企業(yè)會計機構(gòu)和制度，加強企業(yè)外部監(jiān)管和內(nèi)部制度建設(shè)
各地在對中小企業(yè)積極扶持引導、完善服務(wù)、保障權(quán)益，為中小企業(yè)創(chuàng)立和發(fā)展創(chuàng)造有利的環(huán)境的基礎(chǔ)上，也要依法對中小企業(yè)會計進行規(guī)范 。首先建立健全中小有的會計機構(gòu)，依據(jù)《小企業(yè)會計制度》完善企業(yè)內(nèi)部會計制度，使會計核算合規(guī)合法；其次切實推行會計持證上崗制度，對中小企業(yè)學歷層次較低、無財務(wù)任職資格的財務(wù)會計人員，通過加大現(xiàn)行會計制度特別是小企業(yè)會計制度的培訓力度，強化會計職業(yè)道德教育，全面提高企業(yè)會計人員的專業(yè)操作能力和職業(yè)道德水準，提高此類企業(yè)會計從業(yè)人員素質(zhì)，把不符合要求的人員排除在企業(yè)會計崗位之外，切實做到“誠信為本，守準則，不做假賬”，確保企業(yè)會計核算規(guī)范化進行。再次財政、稅務(wù)、銀行等外部監(jiān)管部門也應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，在積極主動做好服務(wù)、解決實際困難的基礎(chǔ)上，樹立起監(jiān)管意識，充分利用“互聯(lián)網(wǎng)+監(jiān)管”的優(yōu)勢，切實對中小企業(yè)加強監(jiān)管，尤其是對中小企業(yè)執(zhí)行會計制度等方面的監(jiān)管，在實務(wù)操作中要對嚴重違法的中小企業(yè)加大懲處力度，同時輔導企業(yè)建立健全內(nèi)部制度建設(shè)，做好規(guī)范中小企業(yè)會計核算工作。
2.2 增強管理者法制意識，完善和規(guī)范會計核算辦法
中小企業(yè)的會計規(guī)范性問題與企業(yè)管理者的素質(zhì)是密不可分的。作為管理者應(yīng)首先學習先進的管理理念和方法，實施程序化、規(guī)范化、制度化管理，在人員的聘用上要偏向高學歷懂管理的專業(yè)人員，形成有凝聚力的管理團隊，建立有核心競爭力的企業(yè)文化；要不斷完善和規(guī)范會計核算辦法，從原始憑證、記賬憑證、明細賬、總賬一直到會計報表的編制都要嚴格執(zhí)行《小企業(yè)會計制度》，對于原始憑證要做到真實、合法、完整、及時；對于記賬憑證要連續(xù)編號、完整填寫、手續(xù)齊全、簽字合法；對于明細賬總賬不得偽造不得賬外設(shè)賬全。
2.3 轉(zhuǎn)變觀念全面推進中小企業(yè)會計電算化核算
會計電算化是以電子計算機為主的現(xiàn)代電子信息技術(shù)應(yīng)用到會計中，利用計算機代替人工記賬、算報賬，并會計對信息進行分析、預(yù)測、決策的過程，實現(xiàn)會計工作的現(xiàn)代化。要在中小企業(yè)全面推進會計電算化核算。財政部門要在中小企業(yè)進行人才和電算化的培訓和輔導，要讓中小企業(yè)意識到會計電算化的作用和意義，通過實施會計電算化，解放會計人員，使會計人員將更多記算、算賬的時間用于企業(yè)的管理工作，提高會計工作效率和會計人員的工作效率，促進企業(yè)的發(fā)展。因此，要引導中小企業(yè)應(yīng)加快會計電算化進程，加快企業(yè)對計算機硬件和軟件的投入提高會計人員操作技能，提高會計核算的規(guī)范性。
第9篇：房產(chǎn)企業(yè)會計核算范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè) 會計核算
近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，作為房地產(chǎn)企業(yè)重要組成部分的房地產(chǎn)會計系統(tǒng)受到的關(guān)注度也是越來越高。作為一項特殊的商品，房地產(chǎn)開發(fā)的特殊性及其在生產(chǎn)經(jīng)營模式上的特殊性決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會計核算上的特殊性。而隨著關(guān)注度的提升，房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算方面的問題也是暴露得越來越明顯。
一、會計科目設(shè)置問題
縱觀近年來出臺的會計制度，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算設(shè)置很大障礙的重要原因，是缺少專門設(shè)置用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計科目和核算辦法。然而據(jù)現(xiàn)行的會計制度中涉及會計科目設(shè)置的說明，其中有一條很明確：“在不影響對外提供統(tǒng)一財務(wù)會計報告的前提下，企業(yè)可以根據(jù)實際情況自行增設(shè)某些會計科目”。依據(jù)這一說明的規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，如果執(zhí)行《企業(yè)會計制度》、《小企業(yè)會計制度》或者現(xiàn)行企業(yè)會計準則的，即可在執(zhí)行相適用的會計制度規(guī)定基礎(chǔ)上，增設(shè)下列會計科目，專門用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算。這主要包括如下五個方面：
（一）增設(shè)“開發(fā)成本”科目
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本不同于一般的商品生產(chǎn)企業(yè)，其成本就包括前期的拆遷補償款，土地出讓金、受讓價款和相關(guān)的稅費，也包括后期的開發(fā)結(jié)束房屋的驗收成本；即包括前期的基礎(chǔ)設(shè)施費、工程費、配套設(shè)備費、建筑安裝工程費等，也包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔的公共配套設(shè)施建設(shè)費、上交有關(guān)部門管理的維修費和分攤的間接開發(fā)費用等。還包括工程實施過程中產(chǎn)生的各項成本費用。開發(fā)成本的會計核算對于“無形資產(chǎn)———土地使用權(quán)”的開發(fā)和利用是非常關(guān)鍵的。
（二）增設(shè)“開發(fā)間接費用”科目
房地產(chǎn)開發(fā)的費用除了有形的直觀的，還包括間接的開發(fā)費用，即為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的除應(yīng)由行政管理部門承擔的費用以外的各項費用。這實際相當于工業(yè)企業(yè)中的“制造費用”。
（三）增設(shè)“開發(fā)產(chǎn)品”科目
房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品就是建設(shè)好的房產(chǎn)，這也奧檢驗和驗收，其中也會產(chǎn)生相應(yīng)的費用，“開發(fā)產(chǎn)品”科目就是針對這一點而設(shè)。
（四）增設(shè)“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目
由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，其商品——建設(shè)好的房屋，可以使用權(quán)和所有權(quán)相分離，該科目即是核算用于出租經(jīng)營但尚未轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的土地和房屋。
（五）增設(shè)“周轉(zhuǎn)房”科目
隨著城市化，新農(nóng)村建設(shè)的不斷深入，拆遷工作也是如火如荼的進行與發(fā)展，該科目即是用于核算安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋。
二、收入確認問題
房地產(chǎn)商品銷售不同于普通的商品，往往采用預(yù)售、分期收款銷售等方式。這是由房地產(chǎn)商品周期長，耗資大，具有較高價值性等特點決定的。這就要求房地產(chǎn)銷售要以取得預(yù)售許可證和銷售許可證為前提，在此基礎(chǔ)上，再經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款——簽訂正式銷售合同——工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認——收取房款——辦理產(chǎn)權(quán)過戶等一系列環(huán)節(jié)。“以風險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認的標準”，《企業(yè)會計準則——收入》中的這一規(guī)定，在理論上雖具有合理性和邏輯性，但也是對企業(yè)會計人員的職業(yè)判斷能力提出了更高的要求。如何在實際的會計實務(wù)中運用這一標準，仍是有很大的爭議則，其焦點問題在于確認收入應(yīng)屬哪一環(huán)節(jié)，核心問題是是否轉(zhuǎn)移了在商品所有權(quán)上的風險和報酬。根據(jù)多年的房地產(chǎn)行業(yè)會計從業(yè)經(jīng)驗，筆者認為，在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為中，這時簽訂的房地產(chǎn)銷售合同，不論收款與否，均不應(yīng)在實際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)之列。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收款，這是不符合收入確認條件的。房屋在未經(jīng)買方驗收認可之前，所有權(quán)上的主要風險和報酬也仍未未轉(zhuǎn)移給買方，這也是不符合《企業(yè)會計準則——收入》的規(guī)定，所以筆者認為不能確認收入。
三、統(tǒng)計數(shù)據(jù)不明確，會計信息風險披露不足
在房地產(chǎn)會計核算過程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)的核算期限比較長，核算金額較大，核算的業(yè)務(wù)種類比較繁多，而且核算內(nèi)容往往是復(fù)雜多變的，這就造成了在實際的會計核算中，核算數(shù)據(jù)常常明確性不夠。這帶來的直接后果就是在會計核算之時，費用和成本計算不精準，收入與支出無法匹配，不能及時而準確的反映房地長企業(yè)當期的收支情況，造成實際費用和收益與企業(yè)的預(yù)期相偏離。會計信息不能及時，全面的反映在會計核算上，這是房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)不明確的另一不良后果，在一些違規(guī)操作的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中，企業(yè)后期的財務(wù)報表不夠全面和準確，不能及時正確的反映企業(yè)的收支狀況。由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，其在實際的運營過程中，資本運行風險，政策風險，項目開發(fā)風險和工程質(zhì)量風險都“隱藏”其中，鑒于此因，房地產(chǎn)企業(yè)的披露風險信息就需要更加的充分，從而達到規(guī)避風險的目的。在現(xiàn)行的法律經(jīng)濟環(huán)境下，在相關(guān)的披露信息法規(guī)中已增加了企業(yè)披露信息，不過從實際的操作情況看，僅僅局限于現(xiàn)行法規(guī)中所規(guī)定的會計信息風險是遠遠不夠的。
四、小結(jié)
作為百姓衣食住行的重要方面，房地產(chǎn)開發(fā)對于地方和國家經(jīng)濟的發(fā)展，對于整個國家GDP的拉動，對于社會的穩(wěn)定都是非常重要的，因此房地產(chǎn)企業(yè)在為百姓提供更多更好居住空間的同時，也能夠把守自身的“度”，在會計核算中對嚴于律己，使企業(yè)的運行軌道更加的健康和順暢！
參考文獻:
