代理商合同精選(九篇)
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第1篇：代理商合同范文
2000年7月21日購(gòu)房戶甲與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司乙簽訂《商品房購(gòu)銷合同書》，約定：由乙將跨世紀(jì)花園 一套住房出賣給甲，總房款638000元，由甲首付238000元，余款以銀行貸款按揭方式支付。房屋交付日期為2001年7月27日，房屋產(chǎn)權(quán)證交付日期為房屋交付后一年內(nèi)即2002年7月26日前。為確保該購(gòu)房合同目的實(shí)現(xiàn)，2001年3月18日、21日，甲、乙與銀行丙分別簽訂抵押合同、個(gè)人住房借款合同（抵押加階段性保證借款）、個(gè)人住房貸款委托扣款協(xié)議各一份。
三方在上述三份合同中約定：由甲以所購(gòu)乙住房抵押，丙銀行向甲提供按揭貸款40萬(wàn)元用于購(gòu)買乙開(kāi)發(fā)建設(shè)的跨世紀(jì)花園一套住房，借款期限15年，貸款月利率4.65‰，每月歸還本息。甲所借貸款由丙直接劃入乙在丙銀行開(kāi)立的存款帳戶。乙愿在保證期內(nèi)對(duì)甲的債務(wù)承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任，保證期間從借款合同生效之日起至抵押的房屋取得房屋所有權(quán)證，辦妥房產(chǎn)保險(xiǎn)和抵押登記，并將房屋他項(xiàng)權(quán)證交丙銀行代為保管之日。乙在貸款發(fā)放之日起3個(gè)月內(nèi)辦妥抵押房屋的所有權(quán)證和抵押他項(xiàng)權(quán)證交付丙銀行，否則承擔(dān)由此引起的一切法律后果。
上述四份合同簽訂后，甲依約如期向乙支付了首期購(gòu)房款238000元，丙銀行也依約將甲所借40萬(wàn)元款項(xiàng)直接劃入了乙在丙銀行開(kāi)立的存款帳戶。甲按合同約定按期向丙銀行支付了三期按揭款。然而至今，雖經(jīng)甲多次催告，乙未按合同約定向甲交付房屋和辦理房屋所有權(quán)證，也無(wú)法按合同約定在貸款發(fā)放之日起3個(gè)月內(nèi)，辦妥抵押房屋所有權(quán)證和抵押他項(xiàng)權(quán)證交付丙銀行。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司乙主要負(fù)責(zé)人因涉嫌犯罪，司法機(jī)關(guān)正在處理中，該公司開(kāi)發(fā)的跨世紀(jì)花園項(xiàng)目已停工。該項(xiàng)目停工后，引起購(gòu)房戶恐慌，甲認(rèn)為自己的購(gòu)房目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，從2001年11月起未再向丙銀行償還按揭貸款，并同其他購(gòu)房戶一樣，紛紛向所購(gòu)房產(chǎn)所在地的A法院起訴，要求解除商品房購(gòu)銷合同和與銀行簽訂的抵押借款合同。
A法院以要先行處理乙公司負(fù)責(zé)人刑事犯罪為由，未予受理。丙銀行考慮到乙公司抵押房屋無(wú)法交付，依靠擔(dān)保權(quán)人乙公司無(wú)法清償債權(quán)，在A法院未受理甲的起訴之后，于2003年9月向貸款發(fā)放地也是丙銀行所在地B法院搶先起訴，要求先行解除住房借款合同、抵押合同，判令甲提前償還40萬(wàn)元借款本息，乙公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任。甲隨即提起反訴和另行起訴，要求解除商品房購(gòu)銷合同和與銀行簽訂的抵押借款合同。B法院均未受理。甲在被拒絕受理后第二天，重新向A法院起訴，要求解除商品房購(gòu)銷合同和與銀行簽訂的抵押借款合同，判令乙退還甲購(gòu)房款和已交的按揭款并支付違約金，判令乙直接返還丙銀行40萬(wàn)元借款本息。甲在A法院受理后，告知B法院并要求兩案合并審理或中止訴訟，等A法院判決后再處理，未被采納。A法院考慮到自己受理的商品房購(gòu)銷合同一案與B法院受理的借款合同一案有密切聯(lián)系，根據(jù)最高法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱“商品房買賣司法解釋”）的規(guī)定，應(yīng)合并審理，遂向與B法院共同的上級(jí)法院請(qǐng)示，請(qǐng)求上級(jí)法院指令B法院將借款合同案移送本院合并審理。B法院在上級(jí)法院答復(fù)之前，已作出一審判決，判令解除甲、乙、丙三方簽訂的《個(gè)人住房借款合同》，甲歸還丙銀行40萬(wàn)借款本息，乙公司對(duì)借款抵押物（甲所購(gòu)住房）處置后不足清償部分債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。甲的住所地不在A、B法院管轄區(qū)，乙公司住所地在A法院管轄區(qū)。
分歧：
該案中后起訴的商品房購(gòu)銷合同到底應(yīng)不應(yīng)該與先起訴的借款合同合并審理，爭(zhēng)論較大。
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，最高法院“商品房買賣司法解釋”第二十五條只規(guī)定，以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同無(wú)效或者撤銷、解除合同，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；擔(dān)保權(quán)人另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。也就是商品房買賣合同案先起訴，擔(dān)保權(quán)人銀行作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人后起訴商品房擔(dān)保貸款合同的，才能將商品房擔(dān)保貸款合同與商品房買賣合同合并審理，并未對(duì)商品房擔(dān)保貸款合同先起訴，商品房購(gòu)銷合同后起訴，應(yīng)否合并審理作出規(guī)定。在該案中，擔(dān)保權(quán)人先就借款合同起訴，購(gòu)房戶后起訴商品房購(gòu)銷合同，兩案已分別由不同的法院作為獨(dú)立的訴審理，屬于可以合并也可以不合并審理的情形，而不是應(yīng)該和必須合并審理的案件。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房擔(dān)保貸款合同是商品房買賣合同的從合同，兩案有密切聯(lián)系，不合并審理將導(dǎo)致判決之間沖突。既然“商品房買賣司法解釋”規(guī)定，商品房買賣合同案先起訴，商品房擔(dān)保貸款合同案后起訴（由第三人在本訴中提出），兩案應(yīng)合并審理，那么在從合同商品房擔(dān)保貸款合同起訴后，主合同商品房買賣合同再起訴，更應(yīng)合并審理。因此，在該案中，甲起訴的商品房購(gòu)銷合同案應(yīng)與丙起訴的住房借款合同案合并審理。
評(píng)析：
一般的案件合不合并審理沒(méi)有多大關(guān)系，為什么在本案中當(dāng)事人爭(zhēng)論如此激烈，法官意見(jiàn)也有分歧。因?yàn)槭欠窈喜徖?，不僅關(guān)系到是否給當(dāng)事人帶來(lái)訴累，提高審判效率的問(wèn)題，而且對(duì)購(gòu)房戶甲和丙銀行有重大利害關(guān)系，牽涉到法院判決是否發(fā)生沖突，直接影響購(gòu)房戶和按揭銀行的實(shí)體權(quán)利。如兩案合并審理，根據(jù)“商品房買賣司法解釋”第二十五條第二款規(guī)定，“商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！辟?gòu)房戶甲所欠丙銀行的貸款，在商品房購(gòu)銷合同和借款合同被解除后，由乙公司直接返還，甲不負(fù)償還責(zé)任，還可以要求乙返還購(gòu)房款，購(gòu)房戶的訴訟請(qǐng)求就可得到法院完全支持，其合法權(quán)益得到充分保護(hù)。當(dāng)然銀行收回債權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)增大，其貸款的償還責(zé)任轉(zhuǎn)由乙公司獨(dú)家承擔(dān)。如不合并審理，B法院先單獨(dú)作出判決，雖然丙銀行在乙無(wú)法承擔(dān)保證責(zé)任的情況下，能要求甲償還貸款，但甲就要在明知所購(gòu)房屋無(wú)法交付情況下，還對(duì)銀行承擔(dān)直接償還貸款的責(zé)任，并面臨無(wú)法向乙公司追償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橐夜矩?fù)責(zé)人犯罪被查處后，乙開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目已停工，所有購(gòu)房戶均面臨乙無(wú)法交付房屋的風(fēng)險(xiǎn)。
筆者認(rèn)為在該案中，上級(jí)法院應(yīng)指令B法院將住房借款合同一案移送A法院，與商品房購(gòu)銷合同一案合并審理。如不移送合并審理，B法院則應(yīng)中止訴訟，等待A法院對(duì)商品房購(gòu)銷合同一案作出判決后，依據(jù)判決結(jié)果再對(duì)住房借款一案作出判決。理由如下：
一、不合并審理或中止訴訟，直接剝奪了司法解釋賦予購(gòu)房人要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商直接返還購(gòu)房貸款的權(quán)利。
在該案中，后起訴的商品房購(gòu)銷合同應(yīng)否與先起訴的住房借款合同合并審理，法律及“商品房買賣司法解釋”未作出明確具體規(guī)定，爭(zhēng)論較大。先避開(kāi)爭(zhēng)論不談，不合并審理或中止訴訟，單獨(dú)就住房借款合同案件先行判決，其最大的違法之處和帶來(lái)的法律后果就是直接剝奪了“商品房買賣司法解釋”賦予購(gòu)房人要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人直接返還購(gòu)房貸款的權(quán)利。購(gòu)房人在商品房買賣合同和擔(dān)保貸款合同均被解除后，有權(quán)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人直接返還購(gòu)房貸款。這一點(diǎn)是無(wú)可爭(zhēng)議的。因?yàn)椤吧唐贩抠I賣司法解釋”第二十五條第二款規(guī)定，“商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。”購(gòu)房戶甲所欠丙銀行的貸款，在商品房購(gòu)銷合同和借款合同被解除后，由乙公司直接返還，甲不負(fù)償還責(zé)任。當(dāng)然反對(duì)合并審理和中止訴訟的同志會(huì)提出，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商直接返還銀行貸款，司法解釋規(guī)定的適用前提條件是必須商品房購(gòu)銷合同和借款合同均被解除。
在該案中，商品房購(gòu)銷合同正在審理，并未被解除，因此甲沒(méi)有權(quán)利要求乙返還丙貸款。從表面上看，這個(gè)觀點(diǎn)有一定道理。其實(shí)不然，稍加法律思考，這個(gè)觀點(diǎn)是典型的規(guī)避法律并形而上學(xué)理解司法解釋條文的觀點(diǎn)。正因?yàn)槲春喜徖砘蛑兄乖V訟，致使商品房購(gòu)銷合同和住房借款合同同時(shí)被解除得不到實(shí)現(xiàn)，阻斷了購(gòu)房戶甲實(shí)現(xiàn)要求乙直接返還丙貸款權(quán)利的條件。實(shí)際上，很清楚的事實(shí)，按常規(guī)，銀行提供按揭貸款的商品房買賣合同發(fā)生糾紛后，商品房買賣合同當(dāng)事人先起訴，之后銀行作為第三人參加訴訟，要不就貸款合同另行起訴。在該案中，丙銀行之所以搶先起訴借款合同糾紛，就是考慮到乙公司開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目停工，無(wú)法交付抵押的房產(chǎn)，同時(shí)又害怕甲先起訴后，判令解除商品房購(gòu)銷合同和借款合同后，由乙償還貸款。于是鉆司法解釋空子，在商品房購(gòu)銷合同解除前，要求甲償還貸款，乙承擔(dān)連帶責(zé)任，這樣給自己的債權(quán)系上雙重保險(xiǎn)帶。
筆者認(rèn)為，購(gòu)房戶甲在商品房購(gòu)銷合同解除前仍享有要求由乙直接返還丙銀行貸款的權(quán)利，只是這種權(quán)利在商品房購(gòu)銷合同和住房借款合同解除前尚處于期待和可能實(shí)現(xiàn)狀態(tài)，在甲通過(guò)訴訟達(dá)到商品房購(gòu)銷合同和住房借款合同解除后，實(shí)現(xiàn)這種權(quán)利的條件才成就。正如本案中銀行有提前收回貸款的權(quán)利，但這種權(quán)利不是銀行單方擅自行使的，而要由銀行通過(guò)訴訟達(dá)到法院判決解除借款合同的條件時(shí)才能行使，而不能采取單獨(dú)扣劃甲的銀行存款或處分甲的其他財(cái)產(chǎn)的措施實(shí)現(xiàn)，要通過(guò)法定途徑實(shí)現(xiàn)。正如法律賦予民事主體的民事訴訟權(quán)利能力，民事主體并不一定能實(shí)際享有，要實(shí)際享有還得有民事訴訟行為能力，但無(wú)訴訟行為能力并不等于失去訴訟權(quán)利能力。在本案中，甲從未放棄過(guò)實(shí)現(xiàn)要求乙返還丙貸款權(quán)利的愿望和訴訟行為，一直在行使要求乙返還丙貸款權(quán)利。甲在丙起訴前，就向A法院起訴未被受理，在丙起訴后，提起反訴未被B法院受理情況下，又向A法院重新起訴被受理，強(qiáng)烈要求解除商品房購(gòu)銷合同和住房借款合同，判令乙直接返還丙貸款。而根據(jù)司法解釋，甲在解除商品房購(gòu)銷合同和住房借款合同后，有權(quán)要求乙直接返還丙貸款。在此情況下，B法院是否支持甲要求乙直接返還丙貸款的請(qǐng)求，要等待A法院就商品房購(gòu)銷合同是否判決解除的結(jié)果。B法院在請(qǐng)示上級(jí)法院同意后，應(yīng)將借款合同案移送A法院合并審理。不移送，根據(jù)民事訴訟法第一百三十六條第一款第五項(xiàng)之規(guī)定，應(yīng)中止訴訟，等待A法院就商品房購(gòu)銷合同案判決后再作出處理。B法院在明知A法院正在審理商品房購(gòu)銷合同案尚未作出判決的情況下，先行就借款合同案作出由甲償還丙貸款的判決，直接剝奪了甲依據(jù)司法解釋享有的要求乙返還丙貸款的權(quán)利。
二、不合并審理或中止訴訟，將導(dǎo)致兩案判決發(fā)生直接沖突。
在該案中，如果不合并審理或中止訴訟，兩法院?jiǎn)为?dú)分別作出判決，均判決解除合同，B法院判決解除借款合同后，A法院也判決解除商品房購(gòu)銷合同，A法院作出判決時(shí)，雖然對(duì)借款合同案不能作出處理，但對(duì)甲要求乙返還丙貸款的請(qǐng)求應(yīng)予支持，也應(yīng)予作出處理，甲的請(qǐng)求是在本案中對(duì)本案的被告提出的，并且符合司法解釋要求乙返還丙貸款的條件。這時(shí)A法院判決乙返還丙貸款，就與B法院判決甲返還丙貸款發(fā)生沖突。如果B法院判決解除借款合同，A法院判決繼續(xù)履行商品房購(gòu)銷合同，甲按合同約定以按期支付銀行按揭款方式支付購(gòu)房款，則與B法院判決甲一次性提前償還貸款方式相矛盾。唯一不沖突的可能就是兩法院均判決繼續(xù)履行合同，而在該糾紛中兩案原告均要求解除合同。
三、合并審理或中止訴訟符合“商品房買賣司法解釋”懲罰過(guò)錯(cuò)方并保護(hù)弱勢(shì)群體購(gòu)房戶合法權(quán)益的宗旨和目的。
在銀行提供按揭貸款的商品房買賣合同案件中，一般存在三方當(dāng)事人：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、按揭銀行、購(gòu)房戶。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般是進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)向社會(huì)發(fā)售商品房的具有法人資格和雄厚經(jīng)濟(jì)勢(shì)力的公司制企業(yè)，是商品房的出賣人，在商品房買賣合同中操縱商品房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、預(yù)售、發(fā)售、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理、按揭貸款辦理等主要事項(xiàng)，處于明顯優(yōu)勢(shì)地位，在合同履行中其利益很少受到損害。在向購(gòu)房戶交付房屋之前，先向購(gòu)房戶收取首期購(gòu)房款，剩余購(gòu)房款由銀行提供按揭貸款形式一次性收清。銀行在商品房買賣合同中也處于優(yōu)勢(shì)，一般不存在收不回貸款的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槠鋫鶛?quán)不僅有主債務(wù)人購(gòu)房戶按期履行，還有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擔(dān)保，更安全的是有購(gòu)房戶購(gòu)買的房屋抵押，而且房產(chǎn)價(jià)值一般超過(guò)貸款進(jìn)金額。在商品房買賣合同案中唯一處于弱勢(shì)地位的購(gòu)房戶，在資金緊張房屋未交付甚至未竣工情況下，先要支付首期購(gòu)房款，剩余購(gòu)房款以銀行按揭貸款方式一次性付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合同義務(wù)已履行完畢。對(duì)銀行要履行按期償還貸款義務(wù)，也不敢違約。因?yàn)檫`約后，不僅已交的按揭款得不到償還，所購(gòu)的房屋還要抵押清償。在商品房買賣合同案件中，一般是房地產(chǎn)商不按合同約定履行交房和辦證發(fā)生糾紛，而真正實(shí)際享有權(quán)利的是房地產(chǎn)商。
正因?yàn)橘?gòu)房戶在商品房買賣合同糾紛案件中處于弱勢(shì)地位，最高法院“商品房買賣司法解釋”才給予其合法權(quán)益予以特別保護(hù)。該解釋第二十四條規(guī)定，商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。商品房擔(dān)保貸款合同的目的是什么，很簡(jiǎn)單就是購(gòu)房人通過(guò)銀行貸款購(gòu)買房屋。商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效、撤銷、解除后，購(gòu)房人無(wú)法再得到所購(gòu)房屋，再要求購(gòu)房人支付按揭貸款已無(wú)意義，也對(duì)購(gòu)房人不公平。因此，該司法解釋賦予購(gòu)房人解除擔(dān)保貸款合同的權(quán)利是保護(hù)購(gòu)房人權(quán)益。當(dāng)然，銀行也有權(quán)要求解除合同，但筆者認(rèn)為，該司法解釋主要是賦予購(gòu)房人的權(quán)利，因?yàn)橹灰?gòu)房人按期返還貸款，銀行一般是不會(huì)起訴要求解除合同的。另外“商品房買賣司法解釋”第二十五條第二款規(guī)定，“商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！痹摽罡w現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)弱勢(shì)群體購(gòu)房人權(quán)益的宗旨。按法律關(guān)系講，房地產(chǎn)商并不是商品房擔(dān)保貸款合同的債務(wù)人，只是階段性擔(dān)保人，合同解除后，貸款仍由借款人購(gòu)房戶返還，房地產(chǎn)商只負(fù)擔(dān)保責(zé)任。該司法解釋卻一反常規(guī)，規(guī)定商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同均被解除后，由房地產(chǎn)商直接向銀行返還貸款，借款人購(gòu)房戶卻不負(fù)任何責(zé)任，充分體現(xiàn)了保護(hù)購(gòu)房人權(quán)益。商品房擔(dān)保貸款合同不和商品房買賣合同合并審理，在商品房買賣合同未被判決解除前，購(gòu)房人無(wú)法行使解除擔(dān)保貸款合同并要求房地產(chǎn)商直接向銀行返還貸款的權(quán)利，購(gòu)房人作為弱勢(shì)群體的合法權(quán)益無(wú)法得到保護(hù)。因此，商品房擔(dān)保貸款合同和商品房買賣合同合并審理，或中止訴訟，符合司法解釋保護(hù)弱勢(shì)群體合法權(quán)益的宗旨。
四、合并審理或中止訴訟，能提高審判效率，減輕當(dāng)事人訴累。
根據(jù)最高法院民一庭編著的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》對(duì)“商品房買賣司法解釋”第二十五條的解釋，之所以規(guī)定，擔(dān)保權(quán)人獨(dú)立提出訴訟請(qǐng)求的，將商品房擔(dān)保貸款合同和商品房買賣合同合并審理，是“以期在適當(dāng)?shù)目蚣苤性谝粋€(gè)訴訟過(guò)程中盡量解決更多的糾紛”（該書第326頁(yè)），之所以規(guī)定，“商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人主要是基于充分發(fā)揮訴訟資源解決糾紛的功能，避免當(dāng)事人的訴累，并在此基礎(chǔ)上保護(hù)當(dāng)事人的權(quán)利。”（該書第327頁(yè)）。既然司法解釋對(duì)商品房買賣合同先起訴，擔(dān)保貸款合同后起訴，都明確規(guī)定要合并審理，那么在該案中，擔(dān)保貸款合同先起訴，商品房購(gòu)銷合同后起訴，更應(yīng)合并審理，才能充分發(fā)揮訴訟資源的功能，提高審判效率，減輕當(dāng)事人的訴累。不合并審理或中止訴訟，不僅導(dǎo)致判決沖突，而且大量增加當(dāng)事人訴累。購(gòu)房戶在被判令償還銀行貸款后，還要在商品房購(gòu)銷合同案中向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商訴請(qǐng)追償，不僅給當(dāng)事人帶來(lái)兩次訴累，還給當(dāng)事人帶來(lái)兩次執(zhí)行累。因此，合并審理或中止訴訟，能充分利用訴訟資源，提高審判效率，減輕當(dāng)事人訴累。
五、合并審理或中止訴訟能體現(xiàn)法律懲罰過(guò)錯(cuò)方，保護(hù)無(wú)過(guò)錯(cuò)方的公平原則。
在該案中，如將商品房購(gòu)銷合同和住房借款合同合并審理，或中止訴訟，等商品房購(gòu)銷合同判決后，再判決住房借款合同，就可以引用司法解釋規(guī)定，在判決解除商品房購(gòu)銷合同和借款合同同時(shí)，判決乙直接償還丙銀行的貸款，充分體現(xiàn)法律懲罰過(guò)錯(cuò)方-未按合同約定交付房屋的乙公司，保護(hù)無(wú)過(guò)錯(cuò)方購(gòu)房戶的公平原則。甲作為購(gòu)房戶按合同約定交付首期購(gòu)房款，并在乙違約前按約支付了銀行按揭款，沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)?，F(xiàn)甲明知乙交房無(wú)望的情況下，還判令其償還購(gòu)房所借貸款，顯失公平。在該案中，最大的違約方是乙公司，最大的受害者是購(gòu)房戶甲。銀行提供的貸款表面上權(quán)利享有人是甲，實(shí)際上真正的權(quán)利享有人是乙公司。因?yàn)殂y行提供的貸款是直接撥付到乙在丙銀行開(kāi)立的存款帳戶上的，并且三方簽訂的住房借款合同明確約定，乙違約未辦妥房屋抵押手續(xù)，應(yīng)承擔(dān)引起的一切法律后果。乙公司違約后，應(yīng)將直接收受的貸款直接返還給丙銀行，才符合公平原則。
第2篇：代理商合同范文
為推動(dòng)住房制度改革，促進(jìn)住房消費(fèi)，充分發(fā)揮政策性住房資金和住房信貸資金的效用，加大北京市個(gè)人住房貸款力度，支持住房建設(shè)，現(xiàn)將北京市住房資金管理中心與中國(guó)工商銀行北京市分行簽訂的《個(gè)人住房擔(dān)保組合貸款協(xié)議書》印發(fā)給你們，請(qǐng)嚴(yán)格執(zhí)行協(xié)議書的規(guī)定，并做好組合貸款發(fā)放的各項(xiàng)工作，遇到問(wèn)題，及時(shí)報(bào)告。
特此通知
個(gè)人住房擔(dān)保組合貸款協(xié)議書
為推動(dòng)住房制度改革，促進(jìn)住房消費(fèi)，充分發(fā)揮政策性住房資金和住房信貸資金的效用，根據(jù)《北京市住房資金管理中心個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款辦法》和《中國(guó)工商銀行北京市分行個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理辦法》，結(jié)合北京實(shí)際，北京市住房資金管理中心與中國(guó)工商銀行北京市分行就發(fā)放個(gè)人住房擔(dān)保組合貸款問(wèn)題，達(dá)成如下協(xié)議。
一、個(gè)人住房擔(dān)保組合貸款是指北京市住房資金管理中心（含所屬分中心及直屬歸集部門，下同）運(yùn)用政策性住房資金、中國(guó)工商銀行北京市分行運(yùn)用信貸資金向同一借款申請(qǐng)人同時(shí)發(fā)放的，用于購(gòu)買自住普通住宅的個(gè)人住房擔(dān)保貸款，是政策性和商業(yè)性貸款的組合總稱。
二、發(fā)放個(gè)人住房擔(dān)保貸款，必須同時(shí)符合北京市住房資金管理中心個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款的規(guī)定和中國(guó)工商銀行北京市分行個(gè)人住房貸款的規(guī)定。
三、個(gè)人住房組合貸款，借款應(yīng)先向市住房資金管理中心提出申請(qǐng)，同時(shí)提供相關(guān)材料。由市住房資金管理中心負(fù)責(zé)初審，初審?fù)ㄟ^(guò)后，由市住房資金管理中心填制《委托調(diào)查通知單》，明確政策性委托貸款額度。《委托調(diào)查通知單》應(yīng)注明組合貸款字樣。受托銀行憑《委托調(diào)查通知單》及相關(guān)材料進(jìn)行貸前調(diào)查，同時(shí)，確定商業(yè)性貸款額度及組合貸款比例。調(diào)查結(jié)果須報(bào)委托人。
四、個(gè)人住房擔(dān)保組合貸款比例確定的原則是：每筆貸款中，政策性個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款額度不超過(guò)市中心規(guī)定的單筆貸款的限額及借款人單位總額度。其余部分作為商業(yè)性個(gè)人住房擔(dān)保貸款。
五、組合貸款的發(fā)放，必須經(jīng)市住房資金管理中心和中國(guó)工商銀行北京市分行共同批準(zhǔn)。組合貸款的發(fā)生日必須為同一天。
六、組合貸款的期限政策性與商業(yè)性貸款應(yīng)一致。
七、組合貸款的利率應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，分別按政策性個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款利率和商業(yè)性個(gè)人住房擔(dān)保貸款利率執(zhí)行。
八、組合貸款借款須同時(shí)簽訂《北京市住房資金管理中心個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款借款合同》和《中國(guó)工商銀行個(gè)人住房借款合同》；個(gè)人住房擔(dān)保組合貸款其它相關(guān)合同可用中國(guó)工商銀行北京市分行有關(guān)的合同版本。
九、個(gè)人住房擔(dān)保組合貸款的還款方式采用等額比例本息還款，同時(shí)償還政策性個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款和商業(yè)性個(gè)人住房擔(dān)保貸款本息。
十、個(gè)人住房擔(dān)保組合貸款出現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，由市住房資金管理中心與中國(guó)工商銀行北京市分行共同按有關(guān)規(guī)定處置風(fēng)險(xiǎn)，并優(yōu)先償還北京市住房資金管理中心政策性個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款本息余額及相關(guān)費(fèi)用。
