BIM技術(shù)在物業(yè)管理中的應(yīng)用
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[摘要]當(dāng)前高校物業(yè)管理普遍存在運(yùn)維管理難度大，信息共享程度低，人工依賴度高，管理效率低等問題。以建筑信息模型（bim）技術(shù)為載體，基于web端研發(fā)維可視、智慧、可感知的物業(yè)管理平臺，可以大幅提升信息的集成、互連共享水平，增強(qiáng)能耗管理、環(huán)境品質(zhì)管理，提高物業(yè)管理效率和服務(wù)水平，降低管理成本，滿足信息化時代下高校物業(yè)運(yùn)維階段的管理需求，對高校物業(yè)管理的改革和發(fā)展具有深遠(yuǎn)的意義。
[關(guān)鍵詞]BIM技術(shù)；物業(yè)管理
信息化是當(dāng)今時展的大趨勢，代表著先進(jìn)生產(chǎn)力。目前，大多高校仍然采用傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式，管理手段、理念、工具相對單一，隨著物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展及智能建筑的出現(xiàn)，有部分高校已經(jīng)開始采用智能化物業(yè)平臺，但在實(shí)際運(yùn)用過程中，當(dāng)前的物業(yè)智能化平臺尚不能解決物業(yè)管理中信息缺失，維修難度高，能源監(jiān)管、環(huán)境品質(zhì)管理不到位，人工依賴度高，管理水平落后等問題。BIM技術(shù)的出現(xiàn)，為高校物業(yè)管理平臺的智能化、三維可視化、可感知提供了可能。
1高校建筑物業(yè)管理存在問題
1.1人工依賴度高，智能化水平低
大部分高校物業(yè)管理水平依然相對落后，人工依賴度高，管網(wǎng)管理、設(shè)備管理、資產(chǎn)管理等大多僅僅是依靠平面圖紙，或簡單的Excel表格；水電表依然依靠人工抄取，遠(yuǎn)程監(jiān)控、智能報警系統(tǒng)等也未得到普及。
1.2信息缺失，管路、設(shè)備維修難度高
高校建筑管路、設(shè)備多且復(fù)雜，傳統(tǒng)平面CAD管網(wǎng)圖紙存在盲區(qū)、誤區(qū)，經(jīng)常導(dǎo)致維修工作中管線難以找到；設(shè)備因廠家、材質(zhì)、規(guī)格型號、運(yùn)行參數(shù)等信息缺失，致使設(shè)備故障難以排除。信息缺失，增加了高校物業(yè)維修管理的難度，降低了物業(yè)管理效率。
1.3能源監(jiān)管、環(huán)境品質(zhì)管理不到位
當(dāng)前，高校建筑普遍存在能源監(jiān)管、環(huán)境品質(zhì)管理不到位的問題。大部分高校缺乏數(shù)據(jù)平臺對高校建筑的耗電量、耗水量等進(jìn)行數(shù)據(jù)匯總分析、對比、節(jié)能診斷等。對溫度、濕度、PM2.5、CO2等環(huán)境數(shù)據(jù)也很少有高校能夠做到數(shù)據(jù)采集、分析。
2基于BIM智能可視化物業(yè)管理平臺的構(gòu)建
基于BIM智能可視化物業(yè)管理平臺以建筑信息模型（BIM）及互聯(lián)網(wǎng)為載體，基于云端架構(gòu)搭設(shè)，通過自動化感應(yīng)器讀取能耗、溫濕度、PM2.5、甲醛等各方面數(shù)據(jù)并傳于服務(wù)器端，再傳于BIM數(shù)據(jù)庫供物業(yè)管理平臺提取數(shù)據(jù)并顯示。該平臺可根據(jù)各高校自身需求設(shè)置管理模塊，常用模塊為管網(wǎng)系統(tǒng)系統(tǒng)、設(shè)備管理系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、能耗管理系統(tǒng)、環(huán)境品質(zhì)管理系統(tǒng)、消防系統(tǒng)系統(tǒng)、報警管理系統(tǒng)、維修維保系統(tǒng)。
3實(shí)證分析
以無錫職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)生公寓項目為例，在設(shè)計、在施工階段，應(yīng)用Revit2016建立了BIM模型，模型包括建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電等部分。該模型在碰撞檢測、材料統(tǒng)計、管線優(yōu)化、施工指導(dǎo)等方面發(fā)揮了巨大作用。在學(xué)生公寓施工過程中預(yù)埋了傳感器，如溫濕度感應(yīng)器、PM2.5感應(yīng)器、甲醛感應(yīng)器、一氧化碳感應(yīng)器、熱紅外傳感器等，并安裝了智能電表、智能水表、煙感警報器等。以Revit2016建立的BIM模型為載體，結(jié)合VisualStudio、Unity3D、Keil、Keil（MDK）、IAR、arduino、云平臺等工具，加載物業(yè)運(yùn)維相關(guān)組件，開發(fā)了BIM智能可視化物業(yè)管理平臺。該平臺利用傳感器實(shí)時監(jiān)控公寓運(yùn)營狀態(tài)，在運(yùn)行過程中，實(shí)現(xiàn)了下列功能：
3.1提升物業(yè)管理水平，實(shí)現(xiàn)三維可視化、智能化管理
BIM智能可視化物業(yè)管理平臺將學(xué)生公寓以三維立體的形式展現(xiàn)，表達(dá)直觀，并通過安裝智能電表、智能水表、傳感器等，實(shí)現(xiàn)了智能抄表、防竊電、遠(yuǎn)程控制閥門功能、闖入警報等智能化的功能，大幅提升了物業(yè)管理水平，降低了物業(yè)管理的人工依賴度。
3.2信息集成共享，降低維修難度
BIM模型集成了設(shè)計、施工階段的建筑物信息。學(xué)生公寓使用期間，其結(jié)構(gòu)、管網(wǎng)和設(shè)備設(shè)施都需不斷得到維護(hù)，BIM模型結(jié)合運(yùn)營維護(hù)管理系統(tǒng)，充分發(fā)揮了空間定位和歷史數(shù)據(jù)記錄的優(yōu)勢，對于設(shè)施、設(shè)備的適用狀態(tài)提前作出判斷，從而合理制定維護(hù)計劃，分配專人專項維護(hù)工作，以降低學(xué)生公寓使用中出現(xiàn)突發(fā)狀況的概率。當(dāng)出現(xiàn)設(shè)備故障時，可以進(jìn)入BIM智能可視化物業(yè)管理平臺中的設(shè)備管理模塊，點(diǎn)擊故障設(shè)備即可獲取設(shè)備的詳細(xì)信息，如設(shè)備類別、編號、規(guī)格型號、生產(chǎn)廠家、運(yùn)行參數(shù)、維保計劃、維修記錄等，方便維修人員更快對故障做出判斷進(jìn)行維修。當(dāng)管網(wǎng)出現(xiàn)故障時，可以進(jìn)入BIM智能可視化物業(yè)管理平臺中管網(wǎng)管理模塊，該模塊可分樓層顯示水網(wǎng)、風(fēng)網(wǎng)、消防管網(wǎng)布局構(gòu)造，點(diǎn)擊相關(guān)樓層菜單后，建筑進(jìn)入剖視圖界面，特寫顯示相對應(yīng)的管路，并且屏幕可以自由旋轉(zhuǎn)以便于觀察管網(wǎng)，方便維修人員快速定位故障點(diǎn)。
3.3增強(qiáng)能耗管理、環(huán)境品質(zhì)管理
宿舍管理人員可以通過進(jìn)入可視化物業(yè)管理平臺中的能耗管理模塊，對樓宇的耗電量、耗水量進(jìn)行各種形式的數(shù)據(jù)匯總分析，包括當(dāng)日能耗、當(dāng)月能耗、數(shù)據(jù)對比、節(jié)能診斷等。通過進(jìn)入物業(yè)管理平臺中的環(huán)境品質(zhì)管理模塊，可對溫度、濕度、PM2.5、CO2等環(huán)境數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總展示管理，同時可對設(shè)備異常值進(jìn)行預(yù)警管理，這向?qū)W生提供安全、節(jié)能、環(huán)保、健康的生活環(huán)境，打造綠色學(xué)生公寓具有深遠(yuǎn)意義。
4總結(jié)與展望
將BIM技術(shù)融入到物業(yè)運(yùn)維管理中，構(gòu)建三維立體、可視化、可感知的物業(yè)管理平臺，對實(shí)現(xiàn)高校物業(yè)管理的信息化、智能化，提升高校物業(yè)管理效率和服務(wù)水平，降低物業(yè)管理成本，具有深遠(yuǎn)的意義。未來，將基于BIM智能可視化物業(yè)管理平臺作為一個標(biāo)準(zhǔn)化的平臺在高校物業(yè)管理中進(jìn)行推廣，可以滿足高校物業(yè)管理信息化、智能化、高效化的要求。
作者：俞昀 宋靜輝 王振華 單位：無錫職業(yè)技術(shù)學(xué)院