談房地產(chǎn)項目開發(fā)全周期稅務(wù)管控風(fēng)險

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摘要：稅務(wù)風(fēng)險是每個企業(yè)在經(jīng)營過程中都會遇到的風(fēng)險，房地產(chǎn)項目因為周期長、投入大，其稅務(wù)工作更是需要慎之又慎，因為在整個房地產(chǎn)項目周期中不同階段均存在不同的稅務(wù)風(fēng)險，需要企業(yè)高度重視。本文對于房地產(chǎn)項目全周期不同階段中的稅務(wù)風(fēng)險進行了解析并提出相應(yīng)的管控措施，幫助企業(yè)將項目的稅務(wù)風(fēng)險控制在最低。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；稅務(wù)風(fēng)險；全周期；風(fēng)險管控

房地產(chǎn)行業(yè)對全國經(jīng)濟的重要性不可置否，而房地產(chǎn)項目整個周期中業(yè)務(wù)范圍涉及面廣，既需要籌資又涉及工程建設(shè)以及項目銷售，所以在整個房地產(chǎn)項目周期過程中涉及的稅種很多，相應(yīng)地稅務(wù)工作就比較復(fù)雜、稅務(wù)風(fēng)險也種類多樣。而且不同階段涉及的稅種不一，核算也存在差異，使得每個階段的稅務(wù)工作風(fēng)險點需要單獨分析和應(yīng)對。從項目投資拿地、資金籌集到項目開發(fā)建設(shè)、開盤銷售再到竣工交付和土地增值稅清算，在全周期的每個環(huán)節(jié)都需要關(guān)注所涉及的稅務(wù)工作，包括增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等多個稅種，分析其中存在的風(fēng)險點并做好事前籌劃、事中管控工作，是項十分必要且重要的工作。

一、房地產(chǎn)項目開發(fā)全周期過程中的稅務(wù)風(fēng)險及管控措施分析

（一）項目競標過程中的稅務(wù)風(fēng)險及管控措施一個房地產(chǎn)項目周期從企業(yè)取得建設(shè)用地競標開始，這標志著一個項目的開端。土地的競拍涉及的金額大、風(fēng)險點多，是稅務(wù)檢查的重點，而這個環(huán)節(jié)涉及的稅務(wù)風(fēng)險主要是在于競標過程中土地獲得的方式及價格等，如：“招拍掛”方式下了解競買文件及拍賣公告中對獲取土地的相關(guān)要求，包括但不限于有關(guān)容積率、代建配套、回遷房、保障房、紅線外建設(shè)支出等；收并購項目中了解項目相關(guān)信息、交易模式、交易路徑，對目標公司涉稅事項風(fēng)險評估。因為這涉及后續(xù)企業(yè)所得稅、土地增值稅中土地價值的計算，成本是否全額稅前扣除等，所以對于土地的獲取需要做好充足的前期成本計算和稅務(wù)籌劃。對于房地產(chǎn)項目需要關(guān)注土地取得的合規(guī)性以及價格的合理性，減少因前期拿地為企業(yè)帶來的后續(xù)稅務(wù)風(fēng)險。

（二）資金籌集過程中的稅務(wù)風(fēng)險及管控措施由于房地產(chǎn)項目整體開發(fā)周期長、資金需求量大，因此融資是房地產(chǎn)項目的重要工作之一，而企業(yè)可以選擇的融資方式、融資渠道有很多種，每種籌集方式的成本和風(fēng)險也不盡相同。在資金籌集階段涉及的稅務(wù)風(fēng)險，主要是涉及融資成本和費用的稅前扣除事項，企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)和方式的選擇對企業(yè)利息費用和資金風(fēng)險有很大影響，企業(yè)面臨的稅負也不一樣。而且有關(guān)資金融資在計算土地增值稅和企業(yè)所得稅時可作為扣除的金額也有多方面要求，包括能否提供充足的金融機構(gòu)證明，能否取得合規(guī)發(fā)票，是否超出扣除限額等。這些工作細節(jié)做不到位都有可能帶來稅務(wù)風(fēng)險。要做好這個環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險管控，企業(yè)需要做好以下相關(guān)工作。一方面，企業(yè)需要對整體融資方式和結(jié)構(gòu)進行分析研究，使得企業(yè)以最低的融資成本費用來獲得所需資金，并最大化運用政策減少對土地增值稅和企業(yè)所得稅的影響，決定利息支出的費用化或資本化；另一方面，對于支付的融資利息支出需要取得證明材料，因為計算土地增值稅時明確規(guī)定能夠取得金融機構(gòu)證明這個條件，對于可扣除利息支出金額算法是不一樣的，企業(yè)需要根據(jù)實際情況分析選擇有利于企業(yè)的方式來進行應(yīng)納稅額計算，而且盡可能選擇正規(guī)金融機構(gòu)融資以便取得證明。

（三）項目建設(shè)及銷售過程中的稅務(wù)風(fēng)險及管控措施房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)過程中涉及多個方面和多個環(huán)節(jié)，需要大量人、財、物投入，其涉及的稅務(wù)風(fēng)險點也特別多。其中比較關(guān)鍵的風(fēng)險點是房產(chǎn)項目的分期核算、合同簽訂、材料采購發(fā)票管理等。一是，根據(jù)土地增值稅有關(guān)規(guī)定，不同房產(chǎn)類型其增值率以及適用的稅率不同，普通住宅增值額未超過扣除項目金額20％的免征土地增值稅，如果企業(yè)開發(fā)分期、銷售價格確定不合理，可能會造成整體增值率的提升從而抬高企業(yè)土地增值稅稅負；二是，合同簽訂涉及多個環(huán)節(jié)，每類合同簽訂時具體合同條款的約定都有可能成為后期糾紛的起源，合同金額以及合同名稱和內(nèi)容的相符性都需要關(guān)注；三是，對于購進材料或資產(chǎn)等進項稅的抵扣工作有明確的稅法規(guī)定，而為了房地產(chǎn)項目收益最大化，取得專用發(fā)票的管理以及增值稅進項稅留抵退回是重點工作，以確保該享受的權(quán)利充分享受。要做好項目建設(shè)環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險管控，企業(yè)需要重點關(guān)注下列工作的開展情況：首先，必須要確保合同條款權(quán)責(zé)利的明確，規(guī)范合同內(nèi)容，最大限度保護企業(yè)的合法權(quán)益，避免因合同約定不明而給企業(yè)帶來損失，以此導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險，同時可以考慮合同按不含稅額簽訂，規(guī)避按含稅總價交印花稅的風(fēng)險；其次，對開發(fā)項目的業(yè)態(tài)進行合理稅收籌劃，通過對不同業(yè)態(tài)種類的稅負和收益進行綜合測算來決定項目開發(fā)批次，合理降低企業(yè)稅負，而且必須重點測算不同項目的增值率，避免銷售價格無效區(qū)間和普通住宅增值率跳擋，在確保稅收金額核算正確的基礎(chǔ)上盡量減低企業(yè)稅負，以避免因無法區(qū)分而從高適用稅率進行最后清算；最后，若項目全盤增值稅稅負率低于預(yù)繳稅率，考慮提前開具銷售發(fā)票確認納稅義務(wù)時點，避免多繳增值稅風(fēng)險。

（四）項目后期竣工交付及清算階段稅務(wù)風(fēng)險及管控措施在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)后期，稅務(wù)機關(guān)可要求企業(yè)需要進行土地增值稅清算，項目竣工交付后按實際利潤計算繳納企業(yè)所得稅。一是土地增值稅清算涉及稅額較大，增加企業(yè)資金占用的風(fēng)險，另外一旦企業(yè)在土地增值稅清算環(huán)節(jié)工作不到位，會給企業(yè)帶來諸多影響；二是對于企業(yè)所得稅的影響考慮不全，過多關(guān)注短期利益，而沒有考慮到長遠發(fā)展規(guī)劃，項目可能會出現(xiàn)前盈后虧，后期出現(xiàn)的虧損無法彌補導(dǎo)致多交稅等風(fēng)險。為了應(yīng)對此環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強相關(guān)工作以做好風(fēng)險管控。一是關(guān)注土地增值稅清算環(huán)節(jié)的各項工作，包括開發(fā)成本的歸集核算、扣除項目的整理籌劃、增值率臨界點的調(diào)整、清算時點的選擇等，從這些環(huán)節(jié)工作的精細籌劃來降低土地增值稅稅負，充分運用免稅政策，減少企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險；二是從企業(yè)所得稅角度做好每個項目的長期規(guī)劃，均衡每個周期內(nèi)的利潤，如果過于強調(diào)剛一開始的高利潤會造成企業(yè)多繳納企業(yè)所得稅，而后期利潤下降甚至是虧損則無法彌補，增加了整個開發(fā)項目的所得稅稅負。

二、加強房地產(chǎn)項目全周期稅務(wù)風(fēng)險管控的工作建議

（一）建立完善稅務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系要做好房地產(chǎn)項目全周期稅務(wù)風(fēng)險管控工作，一套健全有效的風(fēng)險預(yù)警體系是必不可少的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在對項目全周期過程中各個環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險點研究透徹的基礎(chǔ)上，根據(jù)與各項稅務(wù)風(fēng)險息息相關(guān)的指標或事項從中選擇預(yù)警指標，并依照企業(yè)的風(fēng)險容忍度設(shè)置預(yù)警警戒線。當(dāng)日常工作事項觸發(fā)了警戒線之后及時進行預(yù)警，然后企業(yè)依此做出反應(yīng)來降低稅務(wù)風(fēng)險的影響。這樣不僅可以有效防范稅務(wù)風(fēng)險對企業(yè)的影響，還能夠提高對于風(fēng)險事項的處理效率。

（二）加強溝通交流，有效管控稅務(wù)風(fēng)險一方面，要加強與稅務(wù)機關(guān)的溝通。對于與房地產(chǎn)項目有關(guān)事項通過與稅務(wù)機關(guān)充分溝通，及時掌握最新的稅法政策以及當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)的有關(guān)要求，避免因?qū)φ哒莆詹粶蚀_而帶來稅務(wù)風(fēng)險。而且也可以幫助企業(yè)更好地掌握一些稅務(wù)工作技巧，提高工作效率。另一方面，加強項目不同環(huán)節(jié)時企業(yè)內(nèi)部各部門之間的溝通。對于稅務(wù)風(fēng)險的管控不僅是稅務(wù)人員的工作，還需要其他部門的配合協(xié)調(diào)。而且房地產(chǎn)項目全周期中每個環(huán)節(jié)是密切銜接的，也就需要加強不同部門之間的信息溝通機制，確保信息互通有無，共同為降低稅務(wù)風(fēng)險而努力。

（三）注重稅務(wù)風(fēng)險管控人員能力和素養(yǎng)的提升在保證稅務(wù)工作人員專業(yè)性的同時，房地產(chǎn)企業(yè)還需要關(guān)注具體負責(zé)稅務(wù)風(fēng)險管控工作人員的專業(yè)能力和素養(yǎng)，以確保他們能夠及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項目中存在的稅務(wù)風(fēng)險點，并具有一定的風(fēng)險預(yù)測能力，為房地產(chǎn)項目稅務(wù)風(fēng)險管控工作貢獻更多力量。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)項目周期長，在全周期過程中每個環(huán)節(jié)都有多項業(yè)務(wù)，涉及稅務(wù)工作種類繁多、業(yè)務(wù)復(fù)雜，所以需要對整個周期相關(guān)稅務(wù)工作風(fēng)險點進行研究并制定對應(yīng)的管控工作措施，做好從項目競標、建設(shè)到對外銷售、清算退出全周期的稅務(wù)風(fēng)險管控，幫助企業(yè)更好地開展納稅籌劃，降低稅負、提升利潤。

參考文獻

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［2］高翔.淺談財務(wù)管理視角下的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃［J］.時代金融，2018（15）.

作者：王一峰 單位：青島銀盛泰博觀錦岸房地產(chǎn)有限公司