談房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理

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隨著我國經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，我國的城市化水平不斷提升，城市建設也隨之推進。而房地產(chǎn)項目開發(fā)則是城市建設中的重要內(nèi)容之一，因此有必要更為科學的開展房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理工作。本文從房地產(chǎn)開發(fā)項目管理設計工作的重要性入手，深入探討了房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理工作中的重要節(jié)點，并有針對性地提出了提升房地產(chǎn)開發(fā)項目管理設計工作質(zhì)量的實施路徑。隨著全面深化改革的實施與推進，國務院對經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級提出了更高的要求，對創(chuàng)新型企業(yè)給出了更多的利好政策；此外，隨著人民物質(zhì)水平的不斷提升，市場對于房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量的要求也不斷提升。因此為了全面提升房地產(chǎn)工程項目以及相關(guān)施工企業(yè)的市場競爭力，響應國家號召、迎合市場需求，必須采取更加科學的手段進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計工作。用科學的設計和系統(tǒng)的管理全面提升房地產(chǎn)開發(fā)項目建設的質(zhì)量，為市場提供更為經(jīng)濟、質(zhì)量更高的房地產(chǎn)工程項目。

一、房地產(chǎn)項目設計管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計管理工作，是一項貫穿房地產(chǎn)項目建設始終的工作，其是一項涉及到多部門、多環(huán)節(jié)的系統(tǒng)化工作。這一工作，需要設計規(guī)劃出工程項目整體、全部流程的工作規(guī)劃模型，在當前形勢下，市場對工程項目的安全性、穩(wěn)定性、舒適程度、商業(yè)效應等方面的水平有著極高的要求。因此，工程項目設計規(guī)劃過程工作的綜合性、復雜性、條理性、科學性、靈活性要隨著這些要求而不斷提升，以滿足市場的需求、滿足客觀成本的限制、滿足安全性與穩(wěn)定性的硬性要求、滿足多部門協(xié)調(diào)工作的效率要求。從而全面提升工程項目的施工水平，保障房地產(chǎn)項目整體的質(zhì)量與安全性，降低房地產(chǎn)建設成本、建設報價，提升企業(yè)效益、企業(yè)市場競爭力。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目設計工作的關(guān)鍵節(jié)點

1.項目的設計要求明晰的項目設計要求以及工程建設方向，是開展房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理工作的第一步。不同的房地產(chǎn)建設項目，因其建設地點不同、建筑使用目的不同、工程預算造價不同，均有著其不同的建設目標。在不同的建筑設計目標的指引下，所打造出的建筑會有著其不同的特性。因此，只有明確了項目的設計要求，才能夠有針對性的滿足客戶所提出的要求，解決建設中所遇到的實際問題，有質(zhì)量、有效率的打造房地產(chǎn)開發(fā)項目。

2.項目設計時間管理房地產(chǎn)開發(fā)項目是由設計、建設、驗收等部分所組成的，因此必須要對其各個環(huán)節(jié)的進度進行科學得當?shù)陌才藕驼{(diào)配。從而保障工作效率最大化，避免工作真空期的出現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計工作，是房地產(chǎn)開發(fā)建設工作中的第一環(huán)。其自身的時間管理情況及其對于后續(xù)工作的時間規(guī)劃，很大程度上就為房地產(chǎn)整體建設工作的進度奠定了基調(diào)。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理制度制度能夠保障管理工作順利開展，設計規(guī)劃方案能夠貫徹執(zhí)行的重要依據(jù)和堅固保障。其為相關(guān)工作人員提供了具體明晰的指導，為管理人員提供了可靠的依據(jù)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理制度，會左右房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理工作的效率與水平。一份科學、系統(tǒng)、完善的房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理條例，可以有效地提升工作的效率，激發(fā)工作人員的積極性，強化相關(guān)人員的責任意識，推進設計管理工作又快又好的實施。反之亦然，漏洞百出甚至存在真空管理、交叉管理制度體系，就有可能影響到房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理工作的整體進度，甚至導致其停擺。

4.工作人員的知識水平人是開展一切勞動生產(chǎn)的必要要素，是勞動中最具有活性、創(chuàng)造力與主觀能動性的因素。因此，工作人員對設計工作的重視程度，以及相關(guān)技術(shù)與知識的掌握情況，在很大程度上決定了房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、管理、工作的質(zhì)量。只有既具有較高水平知識，又有一定工作經(jīng)驗的相關(guān)設計工作人員，才能夠既保證質(zhì)量又保證效率的給出房地產(chǎn)開發(fā)項目設計方案與管理體系。

三、全面提升房地產(chǎn)項目設計管理工作水平

1.積極開展人員能力再教育工作必須要重視人的思想與工作能力，從員工的科技創(chuàng)新、節(jié)能減排意識與相關(guān)設備操作能力入手，積極開展再教育工作，從而提升工作人員的工作能力與水平。通過組織集體課程、考察交流項目，拓展房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理人員的眼界，推動新的設計理念和設計方法在具體工作中落實。通過對工作人員的再教育，加快他們知識結(jié)構(gòu)的迭代速度，提升他們的工作水平，從而保障房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理工作具有活性的不斷發(fā)展。通過為工作人員提供足夠的教育資源，鼓勵他們積極學習、努力創(chuàng)新，激勵他們在工作中勇于提升自己的能力。從而保障房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理工作的質(zhì)量與效率能夠穩(wěn)步持續(xù)的不斷提升。

2.科學開展前期調(diào)研工作前期調(diào)研工作是保障后續(xù)時間安排以及房地產(chǎn)開發(fā)項目整體設計的科學性、系統(tǒng)性與針對性的唯一途徑，其絕不可被忽略。設計人員應當首先對房地產(chǎn)開發(fā)項目所處的地理大環(huán)境有較為詳盡和系統(tǒng)的先期準備，以便有針對性地開展后續(xù)的調(diào)查工作。在完成初步的資料收集調(diào)查研究工作后，就可以進入實地調(diào)查階段。以先期準備的資料為基礎，開展有針對性、具體性的調(diào)查與研究工作，從而保障調(diào)研工作有效率和針對性，調(diào)研所獲得的數(shù)據(jù)具有代表性、真實性和可靠性。最終以這些數(shù)據(jù)和資料為基礎，設計出符合當?shù)氐乩砦恢?、氣候條件、市場需求的房地產(chǎn)開發(fā)項目設計方案。此外，還要有針對性地摸排當?shù)氐氖袌銮闆r，從房地產(chǎn)等銷售市場到當?shù)氐膭趧恿驮牧鲜袌?，深入細致地把握當?shù)氐慕?jīng)濟內(nèi)生規(guī)律。指定合理的勞動力招募計劃以及原材料采購計劃，綜合考量原材料和人員的移動成本與當?shù)嘏c其他地區(qū)的用人用料的差距成本，合理安排就地采購材料、就地招募人員與跨地區(qū)調(diào)配的勞動力、原材料之間的比例，實現(xiàn)成本的科學化與系統(tǒng)化以及利益的最大化。

3.科學安排房地產(chǎn)開發(fā)項目設計模型房地產(chǎn)開發(fā)項目設計工作，是一個復雜的、需要結(jié)合具體實際開展的工作。在目前的實際工作中，IDEF系列方法、DSM方法、Petri網(wǎng)及其擴展方法這三種方法有著廣泛的應用，但是，客觀而言，這三種方法均有其自身的特性與缺陷，有其特殊的應用場景、應用限制。因此，必須結(jié)合實際，將三種方法和其他的創(chuàng)新方法，與具體的建筑要求、建筑地點、建筑場景相有機匹配，從而對具體的建筑工程開展科學、全面的建筑工程設計過程規(guī)劃工作。當前的主流模型分析工作，大都使用靜態(tài)的、模式化的模型分析方法。然而具體的建筑工程施工工作，大都具有諸多的不穩(wěn)定、變動性因素。因此必須在構(gòu)建模型的時候，把握工作中的不穩(wěn)定因素，注重模型的動態(tài)性與靈活性。通過完善的工廠整體規(guī)劃、設計，對工程中的突發(fā)事件、協(xié)調(diào)準則等各方面做出詳細的設計與規(guī)劃，用根據(jù)具體情況做出相對應的調(diào)整，從而建立出一套完善靈活、協(xié)調(diào)有序的建筑工程設計過程規(guī)劃模型，保障房地產(chǎn)開發(fā)項目設計工作能夠順利的開展。

4.科學安排房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理時間表房地產(chǎn)開發(fā)建設不是沒有時間限制的，房地產(chǎn)開發(fā)工作的時間一般都較為緊湊，且各環(huán)節(jié)之間聯(lián)系緊密，有些前后環(huán)節(jié)大多會出現(xiàn)交叉工作、共同工作的情況。因而要以時間管理表的形式對各個環(huán)節(jié)的建設順序、建設時間限度給出具體明了的要求。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理工作是奠定房地產(chǎn)建設質(zhì)量與效率的重要工作，必須要認清其對于企業(yè)自身乃至社會建設整體利益的建設性作用，把握設計要求、時間管理、管理制度、人員能力等關(guān)鍵節(jié)點，推進工作人員的再教育工作、施工管理的前期調(diào)研工作、開發(fā)項目的設計模型工作、設計管理時間表的制定工作。從而確保房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理工作的順利推進和質(zhì)量提升，進而推動房地產(chǎn)開發(fā)項目整體質(zhì)量的發(fā)展，助力我國社會建設。

作者：馬璐 單位：南京建鄴城市建設集團有限公司