司法處置中在建工程價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)淺探

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摘要：在建工程抵押政策和商品房預(yù)售政策，在加速資金流動(dòng)和促進(jìn)資金融通的同時(shí)，也衍生了在建工程形態(tài)中的不良資產(chǎn)。司法機(jī)關(guān)在受理以在建工程為執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的案件中，通常需要委托評(píng)估機(jī)構(gòu)鑒定在建工程的價(jià)值。本文結(jié)合實(shí)際情況，梳理了司法處置中在建工程的特點(diǎn)及價(jià)值評(píng)估方法，分析了司法處置中在建工程價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，并且提出了司法處置中在建工程價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)防范措施，旨在提高評(píng)估機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員對(duì)司法處置中在建工程價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的重視程度，降低其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：在建工程；司法處置；房地產(chǎn)估價(jià)

1司法處置中的在建工程概述

在建工程是指正在建設(shè)、尚未竣工投入使用的建設(shè)項(xiàng)目，而本文中的在建工程是指在建房地產(chǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的程序包括提出投資設(shè)想、細(xì)化投資設(shè)想、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、合同談判與協(xié)議簽署、工程建設(shè)、竣工交用、物業(yè)資產(chǎn)管理八個(gè)步驟。司法處置中的在建工程一般處于工程建設(shè)階段，尚未竣工交付使用，其不包括已交付使用但尚未辦理產(chǎn)權(quán)證書的、未竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)金流中斷等經(jīng)營(yíng)問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商與施工單位、金融機(jī)構(gòu)、擔(dān)保人、預(yù)購(gòu)業(yè)主之間發(fā)生債務(wù)糾紛，是在建工程成為司法處置資產(chǎn)的主要原因。當(dāng)金融機(jī)構(gòu)、擔(dān)保人與房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)生債務(wù)糾紛導(dǎo)致在建工程成為處置資產(chǎn)時(shí)，處置資產(chǎn)通常是被抵押的整棟建筑或整個(gè)在建工程。當(dāng)施工單位、預(yù)購(gòu)業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)生債務(wù)糾紛導(dǎo)致在建工程成為處置資產(chǎn)時(shí)，處置資產(chǎn)通常為債權(quán)數(shù)額確定的數(shù)套分戶房地產(chǎn)。司法處置中的在建工程在處置階段通常處于停工狀態(tài)，開發(fā)商一般不具備持續(xù)開發(fā)的能力。

2司法處置中的在建工程價(jià)值評(píng)估方法

《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—2015）規(guī)定：“選用估價(jià)方法時(shí)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象及其所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等客觀條件，對(duì)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等估價(jià)方法進(jìn)行適用性分析?！笔苁袌?chǎng)交易案例和租賃案例的影響，在實(shí)際估價(jià)工作中，工作人員主要采用成本法和假設(shè)開發(fā)法來評(píng)估在建工程的價(jià)值。

2.1成本法

成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，即商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定的。在這一原理下，賣方基于過去的“生產(chǎn)費(fèi)用”，愿意接受的最低價(jià)格不能低于其開發(fā)建設(shè)花費(fèi)的價(jià)格；買方基于“替代原理”，愿意支付的最高價(jià)格不能高于市場(chǎng)重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。采用成本法評(píng)估司法處置中在建工程的技術(shù)路線為：工作人員先梳理估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成要素，在認(rèn)真收集資料的基礎(chǔ)上，綜合衡量開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)的取值，測(cè)算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格，再減去建筑物的折舊價(jià)格，進(jìn)而求取估價(jià)對(duì)象的成本價(jià)值。

2.2假設(shè)開發(fā)法

假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是預(yù)期原理，即預(yù)期收益減去續(xù)建成本。受后續(xù)開發(fā)主體的影響，假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提可分為業(yè)主自行開發(fā)前提、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提三種。受資金的時(shí)間價(jià)值影響，假設(shè)開發(fā)法在測(cè)算過程中可分為動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法。評(píng)估司法處置中在建工程價(jià)值的目的是為人民法院提供涉案房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處置的參考價(jià)。司法處置中的在建工程通常以被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)為前提，故采用靜態(tài)分析法，其技術(shù)路線為：測(cè)算開發(fā)完成后的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值，扣減后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，求取估價(jià)對(duì)象的開發(fā)價(jià)值。動(dòng)態(tài)分析法的技術(shù)路線為：預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，并且折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相減，進(jìn)而求取估價(jià)對(duì)象的開發(fā)價(jià)值。

3司法處置中的在建工程價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

在建工程區(qū)別于普通房地產(chǎn)，其權(quán)屬資料和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)復(fù)雜，評(píng)估處置風(fēng)險(xiǎn)較高。司法處置中在建工程的價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)主要包括委托方風(fēng)險(xiǎn)（司法機(jī)關(guān)及辦案人員）及受托方風(fēng)險(xiǎn)（評(píng)估機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員）。本文僅針對(duì)受托方風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，具體內(nèi)容如下。

3.1權(quán)屬資料缺失的風(fēng)險(xiǎn)

在建工程權(quán)屬未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，權(quán)屬狀況較為復(fù)雜。工作人員需要收集的權(quán)屬資料包括國(guó)有土地使用權(quán)證、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、項(xiàng)目總平面圖、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、房產(chǎn)測(cè)繪成果報(bào)告等。上述資料由房地產(chǎn)開發(fā)商保管，保存于自然資源和住建部門的各下屬科室。在司法處置過程中，司法機(jī)關(guān)辦案人員（委托方）受被執(zhí)行人配合意愿和協(xié)助調(diào)查難度的影響，較難完整地收集在建工程的權(quán)屬資料，這會(huì)造成權(quán)屬資料缺失，進(jìn)而影響估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，加大了估價(jià)人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

3.2盡職調(diào)查的風(fēng)險(xiǎn)

估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)人員在估價(jià)工作中應(yīng)履行盡職調(diào)查義務(wù)，收集合法的、真實(shí)的、準(zhǔn)確的、完整的估價(jià)資料。[1]在實(shí)際工作中，估價(jià)人員在評(píng)估司法處置中的在建工程價(jià)值時(shí)，除了需要收集完整的估價(jià)對(duì)象權(quán)屬資料以外，還需要在現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注影響在建工程價(jià)值的重要因素，例如開發(fā)建設(shè)稅費(fèi)繳納情況、隱蔽工程建設(shè)進(jìn)展情況、已售物業(yè)數(shù)量、是否超規(guī)超建等因素。在被執(zhí)行人配合意愿低的情況下，估價(jià)人員通常難以從委托方那里獲取上述建設(shè)資料，這極大地影響了評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性，加大了估價(jià)人員盡職調(diào)查的風(fēng)險(xiǎn)。

3.3技術(shù)路線的風(fēng)險(xiǎn)

司法處置中在建工程價(jià)值的評(píng)估方法，主要采用成本法和假設(shè)開發(fā)法。當(dāng)工作人員采用成本法對(duì)在建工程進(jìn)行估價(jià)時(shí)，在建工程的進(jìn)度在投資和施工進(jìn)度缺失的情況下，通常難以準(zhǔn)確衡量在建工程的價(jià)值。當(dāng)工作人員采用假設(shè)開發(fā)法對(duì)在建工程進(jìn)行估價(jià)時(shí)，靜態(tài)分析法和動(dòng)態(tài)分析法均難以準(zhǔn)確衡量資產(chǎn)整體價(jià)值和分戶價(jià)值的差異、后續(xù)工程量。在建工程作為未竣工交用的房地產(chǎn)，受購(gòu)買意愿的影響，其購(gòu)買群體較少。根據(jù)市場(chǎng)供需原理，司法處置中在建工程的現(xiàn)有價(jià)值和開發(fā)完成后的價(jià)值均應(yīng)低于同類未停工建設(shè)的在建工程價(jià)值。而估價(jià)人員在估價(jià)工作中，應(yīng)用成本法和假設(shè)開發(fā)法對(duì)司法處置中的在建工程進(jìn)行估價(jià)時(shí)，難以通過調(diào)整開發(fā)利潤(rùn)、交易價(jià)格等方法，準(zhǔn)確反映在建工程在價(jià)值時(shí)點(diǎn)受市場(chǎng)供需關(guān)系的影響。此類技術(shù)路線上的缺陷，會(huì)增加當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果的異議，提高估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員的經(jīng)營(yíng)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

3.4時(shí)效性風(fēng)險(xiǎn)

《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)若干問題的規(guī)定》（法釋〔2018〕15號(hào)）規(guī)定：“評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)出具評(píng)估報(bào)告。人民法院決定暫緩或者裁定中止執(zhí)行的期間，應(yīng)當(dāng)從前述期限中扣除。評(píng)估機(jī)構(gòu)不能在期限出具評(píng)估報(bào)告的，應(yīng)當(dāng)在期限屆滿五日前書面向人民法院申請(qǐng)延長(zhǎng)期限，人民法院決定延長(zhǎng)期限的，延期次數(shù)不超過兩次，每次不超過十五日?！倍痉ㄌ幹弥性诮üこ虄r(jià)值評(píng)估項(xiàng)目的前期對(duì)接工作和資料搜集工作都需要較長(zhǎng)的時(shí)間，評(píng)估機(jī)構(gòu)存在較高的時(shí)效性風(fēng)險(xiǎn)。

3.5司法處置的風(fēng)險(xiǎn)

由于估價(jià)資料不完整，在司法處置中的在建工程價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目中，估價(jià)人員通常需依據(jù)現(xiàn)有資料，結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—2015），在評(píng)估報(bào)告內(nèi)設(shè)定假設(shè)條件和限制條件。估價(jià)人員因資料不全，強(qiáng)行設(shè)定假設(shè)條件和限制條件，司法機(jī)關(guān)辦案人員不仔細(xì)閱讀假設(shè)條件和限制條件，都會(huì)導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)處置價(jià)與市場(chǎng)公允價(jià)發(fā)生偏離，加大估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員在財(cái)產(chǎn)處置環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。[2]

3.6司法訴訟的風(fēng)險(xiǎn)

在建工程因缺乏市場(chǎng)交易案例，使得申請(qǐng)雙方當(dāng)事人對(duì)其價(jià)值爭(zhēng)議較大。被執(zhí)行人通常以開發(fā)完成后的市場(chǎng)期房成交價(jià)來衡量在建工程價(jià)值，申請(qǐng)執(zhí)行人則通常以“爛尾樓”“殘值”為導(dǎo)向來衡量在建工程價(jià)值。評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估結(jié)果，通常難以得到雙方當(dāng)事人的認(rèn)可。在評(píng)估異議和評(píng)估復(fù)議無法改變?cè)u(píng)估結(jié)果的前提下，不認(rèn)可的一方當(dāng)事人會(huì)在財(cái)產(chǎn)處置后，在對(duì)司法機(jī)關(guān)提起行政復(fù)議的同時(shí)，還會(huì)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員提起司法訴訟，極大地增加了評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的司法訴訟風(fēng)險(xiǎn)。

4司法處置中的在建工程價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)防范措施

4.1提高評(píng)估專業(yè)人員職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范能力

防范司法處置中的在建工程價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，重點(diǎn)在于提高估價(jià)人員的職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范能力。首先，估價(jià)人員應(yīng)加強(qiáng)職業(yè)繼續(xù)教育，在提高職業(yè)技術(shù)水平的同時(shí)，提高執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)能力。[3]其次，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)定期開展估價(jià)職業(yè)道德宣講活動(dòng)，向評(píng)估專業(yè)人員灌輸職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。最后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)以實(shí)際案例為基礎(chǔ)，開展職業(yè)警示教育，明確法律責(zé)任，約束和評(píng)估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)行為。[4]

4.2健全估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理制度

估價(jià)機(jī)構(gòu)規(guī)范司法處置程序和估價(jià)程序，是控制司法處置業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效方法。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)健全機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理制度，在估價(jià)作業(yè)的各重要環(huán)節(jié)，如收集資料、實(shí)地勘驗(yàn)、撰寫報(bào)告、審核報(bào)告等環(huán)節(jié)，制訂內(nèi)部作業(yè)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和作業(yè)流程，完善估價(jià)工作質(zhì)量控制體系和責(zé)任追究制度。另外，估價(jià)機(jī)構(gòu)還應(yīng)采用流程化作業(yè)的方式來規(guī)范估價(jià)程序，建立司法處置項(xiàng)目流程跟蹤表，落實(shí)責(zé)任追究制度，確保估價(jià)作業(yè)符合司法處置程序要求。

4.3積極溝通，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

2021年8月18日，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)印發(fā)了《中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)關(guān)于印發(fā)〈涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）〉的通知》（中房學(xué)〔2021〕37號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《通知》），于2021年9月1日起施行。《通知》對(duì)司法處置評(píng)估中委托評(píng)估材料不全、財(cái)產(chǎn)范圍不明確、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式差異、權(quán)益狀況不明晰等問題進(jìn)行了指導(dǎo)，其中明確提出：“評(píng)估對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍不明確的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)人民法院書面予以明確。”因此，評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)嚴(yán)格按照《通知》的相關(guān)要求，與案件承辦法官積極溝通，共同維護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，請(qǐng)求人民法院出具書面意見。此外，評(píng)估專業(yè)人員在撰寫估價(jià)報(bào)告時(shí)，應(yīng)合理利用評(píng)估假設(shè)和限制條件，重點(diǎn)說明爭(zhēng)議事項(xiàng)和重大事項(xiàng)，避免報(bào)告使用人不合理使用評(píng)估報(bào)告，進(jìn)而降低司法處置風(fēng)險(xiǎn)。

5結(jié)語(yǔ)

綜上所述，近年來，由于評(píng)估結(jié)果與市場(chǎng)交易價(jià)格偏差嚴(yán)重，評(píng)估人員因提供虛假證明文件罪獲刑的案件時(shí)有發(fā)生。在建工程是一個(gè)復(fù)雜的評(píng)估項(xiàng)目，估價(jià)人員在評(píng)估司法處置中的在建工程價(jià)值時(shí)，更應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待。估價(jià)人員應(yīng)與案件承辦法官積極溝通，認(rèn)真履行盡職調(diào)查義務(wù)，合理選取技術(shù)參數(shù)，從而降低執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。此外，評(píng)估機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員在接受司法機(jī)關(guān)處置資產(chǎn)評(píng)估委托時(shí)，要充分考慮業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于缺少關(guān)鍵資料或程序受限導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果受到影響的業(yè)務(wù)，需謹(jǐn)慎接受委托，必要時(shí)應(yīng)考慮退案。

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作者:楊多 單位:西安通益房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估測(cè)繪咨詢集團(tuán)有限公司