商業(yè)土地評估方法精選(九篇)
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第1篇：商業(yè)土地評估方法范文
中圖分類號：F301 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2015）015-000-01
常見的土地估價原則主要有替代原則、最有效使用原則、預期收益原則和報酬遞增與遞減原則以及需求供給原則、貢獻原則、競爭和超額例如原則、協(xié)調原則、變動原則（以下分別簡稱原則①、②、③、④、⑤、⑥、⑦、⑧、⑨）。常見的土地估價方法主要收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法等，以下分別從適應原則及估價流程就上述土地估價原則對對各評估方法的適用性做出以下研究。
一、收益還原法的適用原則和基本的估價流程分析其適用性
一是從適用原則來看，該土地價格評估方法主要適用于原則①、②、③、④、⑤、⑥。二是從其估價的流程來看，首先是對土地的總收益、總費用進行估算，再對土地的純收益進行計算，從而對土地的還原率進行確定，最后對土地的收益價值進行估算，最終對待估價對象的價格進行確定。
在這一過程中，土地的總收益是計算地價的基礎，所選用對其進行估算，而土地收益可以是直接收益，也可以是間接收益，如土地租金就屬于直接收益，而生產經營效益就屬于間接收益。但是在具體的估價過程中應緊密結合實際對其分離。而土地的總費用則是為獲取土地收益而支付的費用，如勞動費、資本費等。然而費用種類繁雜，所以應對可能的費用支出進行分析，從而計總。若土地上有建筑物或農作物，就應對其在經營中產生的費用進行計算，并成為總收益中的重要組成部分。而土地純收益主要是對土地價值進行計算的依據，主要是利用土地的總收益將土地總費用扣除之后獲得。而土地還原率主要是對地價高低影響的因素，所以在選擇過程中應精心的選擇，并采取多元化的途徑，對可能的收益、利率、風險和還原率等進行確定[1]。
二、市場比較法的適用原則和基本的估價流程分析其適用性
一是從適用原則來看，該土地價格評估方法主要適用于原則①、②、③。二是從其估價的流程來看，首先就是對可比的交易安全進行確定，并結合交易的情況和日期以及區(qū)域與個別因素，對估價對象與交易的案例進行比較并修正。并在此基礎上對使用年限和容積率等進行修正和處理，從而得到比準價格，進而根據市場的情況綜合全面的分析對比的情況，最終對評估的價格進行確定。
在整個價格估價過程中，確定可比案例是首要的任務，主要是結合估價對象的特點和估計的目標與要求，并將其作為依據，從多個市場交易案例中選取與之相符的交易案例。但是因為從市場直接獲得的案例的規(guī)范性較差，所以應建立相應的可比標準，并對其進行開展前期分析以及可比性整理，案例選擇之后應對其調查，掌握其交易約定以及是否存在特殊的情況。而在交易情況修正過程中，由于其目的就是結合交易殊的動機與因素所導致的增價或降價，將估價的獨享與交易的案例在相同的交易環(huán)節(jié)中進行比較。在日期修正過程中，其目的是為了更好地排除市場波動所導致的價格差異，即將估價對象和案例在同一個交易的時間點比較價格。而在修正區(qū)域因素時，主要是將土地所在區(qū)域的條件與環(huán)境所導致的價格差異排除，從而更好地將估價對象與案例置于同一位置比較價格，從而在提高位置重要性的同時需要考慮由于市場環(huán)境帶來的影響。從個別因素修正來看，主要是將土地個體差異所導致的價值差異排除，將兩種商品的價格差異進行比較才，從而對二者在功能和品質等方面的差異而判斷。
三、成本逼近法的適用原則和基本的估價流程分析其適用性
一是從適用原則來看，該土地價格評估方法主要適用于原則①、②、③、④。二是從其估價的流程來看，首先就是對土地取得的費用和開發(fā)的費用進行調查和計算，其次主要是對稅費、資金利息、投資利潤進行計算，從而確定土地的增值收益，最終對土地的家和進行計算和修正。
在整個成本逼近法中，土地取得費用是最為重要的成本，同時也是估算價格的基礎所在，因而與土地取得的成本相同，其開發(fā)費用也是重要的成本。而在稅費計算過程中，由于其屬于一項十分復雜的工作，所以就應在土地取得和開發(fā)中各種稅費的類型有一個基本的認識，并對不同稅費計算的方法進行掌握。而在此基礎上就應切實加強土地資金利息計算工作的開展，這就需要結合土地的開發(fā)程度對整體的開發(fā)周期進行確定，從而對每項費用的投入期限和時點進行確定，并緊密結合土地取得和開發(fā)的投入，對資本收益進行計算，而土地是否增值，主要是在土地流轉之后改變用途或開發(fā)所取得價值增加額進行計算，當計算完土地價格之后，就應結合估價的對象，有針對性的對其進行修正[2]。
四、剩余法的適用原則和基本的估價流程分析其適用性
一是從適用原則來看，該土地價格評估方法主要適用于原則①、②、③、④。二是從其估價的流程來看，首先就是對土地的利用方式是否最為有效進行判斷，從而通過有關指標對不動產的市場價值進行估算，并對建筑物的開發(fā)成本與利息、稅費和利潤等進行計算，結合建筑物的現(xiàn)有價值，對其土地的價格進行估算。而在這些程序中，土地是否是最有效利用方式至關重要，這是估價人員首先應該明確的。如果是未開發(fā)的土地，需要調查其規(guī)劃條件，并根據土地條件、土地市場狀況等因素，確定土地的最有效利用方式。一些土地已經取得了規(guī)劃許可證，甚至進行了詳細的規(guī)劃和設計，它的最有效使用條件已經很清楚，但必須到規(guī)劃部門核實，看規(guī)劃條件是否變化，或委托方提供的資料是否不相符。一些已經開始建設的項目，還應核實其實際建設情況是否與規(guī)劃相符，是否作過任何的改變[3]。
五、結語
綜上所述，土地估價應始終堅持替代原則、最有效使用原則、預期收益原則和報酬遞增與遞減原則以及需求供給原則、貢獻原則、競爭和超額例如原則、協(xié)調原則、變動原則。但是不同的評估方法所采取的原則也不同相同，所以其適用性也會不同，才能提高其適用性，因而必須結合各評估方法的實際，按照一定的原則，切實加強土地價格的評估，才能最大化的確保整個評估工作開展的適用性和有效性。
參考文獻：
[1]蔣雪松. 淺議土地估價原則對各評估方法的適用性[J]. 現(xiàn)代經濟信息，2014，19：401-402.
第2篇：商業(yè)土地評估方法范文
【關鍵詞】收益法；房地產評估；具體案例
說到收益法，我們不可避免的要提到成本法，收益法和成本法同樣作為房地產的評估方法，經常會被拿來做比較。今天我們要說的是，隨著市場經濟的發(fā)展，成本法已經不能滿足社會需求。收益法作為三大基本評估方法之一，正在迅速發(fā)展，在房地產評估中占據了重要地位。
一、什么是收益法
1.收益法的定義
收益法不僅是對評估對象當前收益的評估，更是通過對評估對象的能力的了解來對其未來的純利潤收益的評估。因此又被稱作收益還原法或者收益現(xiàn)值法。收益法的高明之處在于，它所看到的不僅僅是眼前的資金，更是將房地產未來發(fā)展過程中的純收益進行折現(xiàn)處理（在這一過程中要運用到還原利率）。能夠比較準確客觀的評估出房地產的真實價值，不論是對于委托方還是對于評估對象，這種評估方法都是比較容易接受的。
2.收益法的適用對象
預期收入或者說未來的效益是收益法適用的基礎。收益法的落腳點實在于未來收入，在考慮所有綜合條件下，對被評估對象未來的凈收益做出的一個評估判斷。它的理論基礎是利用了資金具有時間價值的原理，將在合理推算下評估對象的未來收益也算入評估對象的價值之中，利用復利折現(xiàn)公式進行運算。從這里我們就可以看出來，收益法適合用于在未來時間內會帶來經濟效益的房地產產業(yè)之中，比如酒店、賓館、寫字樓、商業(yè)大廈等這種類型的房地產是適合使用收益法進行評估的。比如說學校、公園、政府用地等沒有經濟效益的發(fā)那個地產產業(yè)，運用收益法來評估顯然是不合適的，因為這種類型的房地產業(yè)根本就不存在經濟效益。
舉例來說，若委托人要求就對商業(yè)用地比如店鋪店面的房地產評估拿出評估報告，這樣的情況下就適合用收益法進行評估。比如要綜合店面所處的地段，繁華的市中心和偏遠的郊外其價值當然是不一樣的。這里還有一個公式，即土地價格=地租/還原利率。所以說類似這種情況的房地產評估是適合運用收益法的。
3.收益法的作用
收益法能夠比較客觀全面的來評估出房地產的真實價值。而且它具有未來的預期性，是對被評估對象長遠價值的一個全面評估。比如對一個樓盤的價值評估，按照傳統(tǒng)的成本法來評估的話，只是根據他的成本來進行價值評估 ，完全沒有考慮到樓盤周邊的環(huán)境，樓盤所處路段，國家的政策的影響，是很片面的一個價值評估，不能夠評估出被評估對象的真實價值。而利用收益法進行評估的話就不會出現(xiàn)這樣的問題，反而能夠客觀的估算出樓盤的真正價值。
二、收益法的評估步驟
1.搜集關于評估對象的信息材料。在進行評估開始時的首要工作就是對評估對象材料的搜索，包括評估對象的投資費用和房地產的收入情況。只有全面了解被評估的對象才能準確的用收益法估算出房地產的價值。
2.測算房地產的正常費用。進行估算是不能單純地相信書面上的材料，還要實際去求證一下，準確測算出房地產的前期的投入資金，這對房地產價值是一個很重要的影響因素。
3.測算房地產的正常收入。這個正常收入指的是在房地產建成并投入使用之后，通過商業(yè)活動或者其他活動帶來的收益都叫做正常收入。
4.計算房地產的純利潤。在了解了房地產的投入費用和正常收入之后，我們可以根據實際情況推測出房地產每年的大致純利潤，這個純利潤是對評估對象收益能力的考察，在此基礎上來進行下一步的工作。
5.確定房地產的收益年限。一般來說，房地產都是有使用年限的，就像我們居住的房子有產權期是一樣的。但收益年限跟房子的產權期又是不一樣的，它還要考慮到建筑物經濟使用年限。所以在進行評估的時候一定要確定房地產的收益年限，這個數(shù)據會直接影響整個房地產的價值。
6.選用適當?shù)倪€原利率。在推算出房地產的純利潤之后，我們就可以利用復利折現(xiàn)公式即F=P（1+i）^n（F是終值，P是評估價值，i是折現(xiàn)率，n是計息期數(shù)）來推算出房地產最終的價值。
7.估測并確定房地產的評估價值，形成書面報告。在完成所有的數(shù)據計算得出最終的評估價值之后，要出具書面報告使委托人信服。至此，評估工作才算完全結束。
三、收益法在房地產評估中的現(xiàn)狀分析
1.收益法的運用有牢固而科學的理論基礎。預期理論是收益法的依據。將被評估對象的未來收益算入房地產的總價值中，并作為現(xiàn)在的價格。相比于市場法和成本法來說，成本法只著眼于費用，通過費用來確定價格，這種方法不能說是錯誤的，它也有一定的理論依據，但是它的限制性比較強。比如對于不可再生的土地就不能準確的估算出其價值。市場法就更不用多說。因此，收益法在房地產評估中有著良好的發(fā)展前景。
第3篇：商業(yè)土地評估方法范文
關鍵詞：土地使用權 開發(fā) 評審 估價
Abstract: Through professional real estate valuation and valuation personnel cooperate, to take the real estate market as the basis, from a scientific point of view analysis and assessment of land use right, determine a reasonable price.
Key words: land use right; development; review; valuation
中圖分類號：DF453文獻標識碼A 文章編號
0 前言
國有土地使用權掛牌出讓，是近年來新出現(xiàn)的一種土地使用權出讓方式。掛牌出讓土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。
在掛牌出讓中，無論是出讓人還是競買人，都需要確定一個合理的價格。確定合理的地價，可以通過專業(yè)房地產估價機構和估價人員的配合，以房地產市場為基礎，從科學的角度去分析和測算。
按土地開發(fā)程度，可將掛牌出讓的宗地分為毛地（或生地）和熟地兩類。毛地是指不具有城市基礎設施或只完成臨時三通一平的土地，熟地是指具有較完善的城市基礎設施且土地平整（俗稱已完成七通一平或五通一平）的土地。因此，地價有毛地價和熟地價。毛地價由土地使用權出讓金和基礎設施配套建設費組成。
其中，土地使用權出讓金為交給國家的土地使用權費，基礎設施配套建設費為大市政費和四源費。熟地價由毛地價和土地開發(fā)成本組成，土地開發(fā)成本為征地及拆遷補償、七通一平費等費用。其中，征地費用是指征用農民集體所有的土地所發(fā)生的費用，主要包括土地補償費、青苗補償費、地上物補償費、勞動力安置費、超轉人員安置費、菜田基金、耕地占用稅等；拆遷補償費用是指城市土地的舊城改造費用，分居民拆遷和單位拆遷，居民拆遷補償費用主要為被拆遷居民房屋的補償及安置費，單位拆遷補償為被拆遷單位房屋的補償、安置及停產停業(yè)損失補償費。七通一平費是指通上水、通下水、通電、通燃氣、通熱力、通郵、通路和場地平整。
1、毛地價的評估方法
毛地價由土地使用權出讓金和基礎設施配套建設費組成，主要評估方法有以下幾種：
1.1 、基準地價修正法
基準地價修正法是指按政府公布的基準地價，通過具體區(qū)位、土地使用年限、容積率、土地形狀、臨街狀況等修正，得出估價宗地價格的一種方法。
北京市人民政府于2002年頒發(fā)了《北京市人民政府關于調整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知》（京政發(fā)[2002]32號）及其說明，對北京市出讓國有土地使用權按照不同用途和地價區(qū)類的基準地價重新作了規(guī)定，并要求北京市國有土地使用權出讓價格以此為基礎，進行宏觀控制。
該基準地價的表示形式為樓面熟地價，同時公布樓面毛地價。樓面熟地價是指各土地級別內，完成通平的土地在平均容積率條件下，每平方米建筑面積分攤的完整土地使用權的平均價格。樓面毛地價是指各土地級別內，在平均容積率條件下，政府收取的某種用途法定最高出讓年期內的土地使用權出讓金、基礎設施配套建設費的平均樓面價格。
基準地價修正法的基本公式（商業(yè)、綜合、居?。椋?/p>
宗地樓面熟地價＝適用的基準地價（樓面熟地價）×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×因素修正系數(shù)
宗地樓面毛地價＝適用的基準地價（樓面毛地價）×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)
該宗地樓面毛地價公式，適用于宗地容積率大于或等于級別平均容積率的情況。
宗地樓面毛地價＝適用的基準地價（樓面毛地價）×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)×級別平均容積率／宗地容積率
該宗地樓面毛地價公式，適用于宗地容積率小于級別平均容積率的情況。
1.2 、市場比較法
市場比較法是指將估價宗地與在較近時期內發(fā)生了交易的類似宗地進行比較，根據交易情況、交易日期、區(qū)域以及個別因素等差別，對發(fā)生了交易的類似宗地的已知價格進行修正，從而得出估價宗地價格的一種方法。其計算公式為：
估價宗地價格＝可比宗地價格×估價宗地情況／可比宗地情況×估價宗地期日／可比宗地交易日期×估價宗地區(qū)域因素／可比宗地區(qū)域因素×估價宗地個別因素／可比宗地個別因素
1.3 、假設開發(fā)法
假設開發(fā)法是指在求取估價宗地價格時，將估價宗地開發(fā)完成后的房地產價值，掃除開發(fā)成本、銷售費用和開發(fā)商合理利潤，來確定估價宗地價格的一種方法。其基本公式為：
估價宗地價格＝完成后的房地產開發(fā)價值－開發(fā)成本－銷售費用－開發(fā)商合理利潤
2、土地開發(fā)成本的評估方法
土地開發(fā)成本的評估方法主要有市場比較法、基準地價修正法和成本法。評估土地開發(fā)成本的市場比較法與前述評估毛地價的市場比較法相同。運用基準地價修正法評估土地開發(fā)成本，是先分別運用基準地價修正法評估出熟地價和毛地價，然后將兩者相減即為土地開發(fā)成本。
運用成本法評估土地開發(fā)成本，是土地開發(fā)成本各構成部分的累加即為土地開發(fā)成本。由于掛牌出讓的宗地，其來源有農民集體土地和國有土地，國有土地又有原住宅用地和單位用地，這些宗地的土地開發(fā)成本的構成不同，所以土地開發(fā)成本可分為農民集體土地的開發(fā)成本、住宅用地的開發(fā)成本和單位用地的開發(fā)成本。
2.1 、農民集體土地開發(fā)成本的計算
農民集體土地的開發(fā)成本主要是征地補償費，應按國家及北京市有關法律、法規(guī)規(guī)定的征用農民集體土地的費用項目和標準進行計算：集體土地征地補償費＝土地補償費＋青苗補償費＋地上物補償費＋勞動力安置費＋超轉人員安置費＋菜田基金＋耕地占用稅等
2.2 、住宅用地開發(fā)成本的計算
住宅用地的開發(fā)成本主要是居民拆遷補償費用，應按北京市房屋拆遷法規(guī)的相關規(guī)定進行計算：
住宅房屋拆遷補償價格＝（基準地價×K ＋基準備房價）×被拆遷房屋建筑面積＋被拆遷房屋重置成新價＋搬家補償費
上式中，K 為容積率修正系數(shù)。
2.3 、單位用地開發(fā)成本的計算
單位用地的開發(fā)成本主要是單位拆遷補償費用，應按北京市房屋拆遷法規(guī)的相關規(guī)定進行計算：
非住宅房屋拆遷補償價格＝區(qū)位價格×K1×K2×K3×建筑面積＋地上物重置成本＋停業(yè)損失補償費＋搬家補償費
上式中，K1為容積率調整系數(shù)，K2為房屋原用途調整系數(shù)，K3為規(guī)劃用途調整系數(shù)。
第4篇：商業(yè)土地評估方法范文
成本法、收益法、市場法是資產評估的三種基本方法。在實際資產評估中這三種評估方法的評估結果是有一定的差異的，這就涉及到對三種評估結果的差異分析、評價、處理和合理取值問題。
一、三種評估方法的理論依據
（一）成本法
成本法，是指在當前條件下完全重新購建相同的被評估資產所需的重置成本扣減其已損耗的價值，據此確定評估價值的方法。成本法的理論依據是生產費用價值理論。認為資產的原始成本越高，其價值越大；資產時間越長，損耗越多，其價值越低。從這個意義上說，成本法所評估的價值是以當前重置成本以及歷史損耗為依據的，其本質還是歷史成本為基礎，與資產的未來運用效率無關，因此成本法評估的價值是會計價值。成本法所評估的價值能被人們認可的原因可以這樣解釋：資產持有人要出售該資產，其售價不應低于其成本，否則無利可圖；資產購買人出價不愿高于其重置成本，否則，不如自己建造。因此買賣雙方要達成交易的均衡價格就是重置成本。重置成本還不完全是會計上的成本，它是經濟學意義上的成本，不僅僅包含重置時必要的材料、物料、人工、以及稅費投入，而且包含投資報酬，即所投入的會計成本中在重新構建期間應負擔的利息和利潤報酬。
（二）收益法
收益法的理論依據為效用價值論。認為資產價值在于未來該資產所帶來的收益，折現(xiàn)未來收益的現(xiàn)值之和就是該資產的價值，該折現(xiàn)率亦稱資本化率。關于收益資本化就是資產（或資本）價值的觀點，早在1906年，耶魯大學教授費雪在其專著《資本與收入的性質》中就系統(tǒng)地論述了收入與資本的關系。費雪認為收入是資本價值的源泉，并把收入分為享用收入（Enjoyment Income）、實際收入（Real Income）和貨幣收入。享用收入是人們消費中所產生的精神愉悅感受，由實際收入所帶來。實際收入指能給人們帶來享用的客觀事物包括人們的衣食住行等一切物品。貨幣收入指人們的工資、股利、利息、租金和利潤等現(xiàn)金收入。當人們的貨幣收入大于實際收入時，就會進行儲蓄或投資，因為投資能帶來未來收入，資本價值就是收入的資本化。1930年費雪所著的《利息理論》完整地形成了收益法進行價值評估的框架，認為資產的價值就是未來現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值。然而費雪資產評估理論的不足就是認為未來現(xiàn)金流量是無風險的，所以折現(xiàn)率取無風險的市場利率。莫迪格萊尼和米勒在20世紀1958年至1963年所著的一系列論文中表明，未來收益不再是確定的，并對價值評估的資本化率進行了正確的定義和論述。莫迪格萊尼和米勒在1958年《美國經濟評論》上發(fā)表了著名的MM理論文章――《資本成本、公司融資和投資理論》，第一次闡述了在不確定情況下，企業(yè)價值與資本結構的關系，提出了企業(yè)價值的定義以及評估的方法思路。1961年莫迪格萊尼和米勒又在《商業(yè)雜志》上發(fā)表了《股利政策、增長以及股票價格評估》一文，對股利政策對企業(yè)價值的影響進行了論證，對企業(yè)價值評估方法進行了歸納和總結，有力地促進了利用收益法進行價值評估的發(fā)展。1963年莫迪格萊尼和米勒為彌補1958年文章的不足，又提出了存在企業(yè)所得稅條件下的價值評估模型。莫迪格萊尼和米勒這一系列的文章奠定了收益法的理論基礎。
（三）市場法
市場法又稱現(xiàn)行市價法、市場比較法，就是指比照與評估對象相同或類似資產的市場價格，經過必要的因素調整，據此確定資產評估價值的一種方法。其理論依據是市場價格反映資產價值，價格圍繞價值波動這一規(guī)律。一般而言，如果某項資產存在活躍的市場即市場上交易活動較頻繁，市場信息比較透明，則相同或類似資產同一時點的交易價格會調整到相同或相當?shù)膬r位上。但在一個信息不對稱、市場效率低下、相同資產或類似資產交易不活躍情況下，價格不可能反映其價值。市場法利用了市場這一看不見的手代替我們做了一部分評估工作，市場法具有簡單易行、直觀易懂的特點，在資產評估實務中得到廣泛地應用。
二、三種評估方法的比較分析
成本法所形成的價值是資產假定在目前情況下重新構建，所需投入的建造成本（包括材料、人工以及安裝調試費用）和其他費用（銷售費用、管理費用以及稅費）加上構建期間應合理負擔的利息和利潤所構成。
設：C0=建造成本+其他費用，則成本法評估的價值V1：
V1=C0（1+k）t
其中：k――投資者要求的平均投資報酬率（包括股東和債權人）
t――建造開始至評估時點所需時間（按投入資本加權計算）
特別地，如果假定瞬間完成建造，則：
V1=C0
收益法評估資產價值就是折現(xiàn)未來收益。未來收益一般是以現(xiàn)金流量作為口徑，因為現(xiàn)金流量更客觀，是價值形成的基礎。折現(xiàn)現(xiàn)金流量的資產評估公式可表示如下：
其中：NCFt――資產所帶來的未來凈現(xiàn)金流量
n――未來收益延續(xù)的年期
如果假定資產的未來收益能及時收現(xiàn)即現(xiàn)金流量與會計收入同步，折現(xiàn)未來現(xiàn)金流量也可以等價為折現(xiàn)未來“剩余收益”（也稱為超額收益或非正常收益）來評估資產價值。關于剩余收益的概念最早可追述到經濟學家馬歇爾（Alfred Marshall，1890）在1890年所著的《經濟學原理》。他認為剩余收益是所有者或經營者按現(xiàn)行利率扣除資本利息后所剩下的部分，可稱為經營收益或管理收益。以后許多學者用剩余收益（也稱“非正常收益”）作為口徑評估資產價值，并進行了推廣應用。如奧爾遜（E?E?Olson，1997）、克雷沙?帕利普（Krishna G?Palepu，1998）、湯姆?科普蘭（Tom Copeland，2000）等。資產所帶來的非正常收益是未來營業(yè)利潤扣減投入資本與平均投資報酬率乘積的剩余部分。非正常收益的折現(xiàn)值加上投入資本賬面價值就是該資產的評估價值。因此用收益法評估資產價值V2可表示如下：
其中：r――該資產未來實際的投資報酬率
特別地，當r=k時，即當資產未來實際投資報酬率與要求的投資報酬率相等時，V2=C0。
可見當市場完全競爭、信息充分對稱、供需均衡、交易瞬間完成、沒有交易費用，則各行業(yè)都不存在超額利潤，即各個行業(yè)的投資報酬率都是相同的，因此資產未來實際投資報酬率與要求的投資報酬率相等，這時V1=V2=C0。同時，資產的交易價格反映資產的內在價值，故用市場法評估的價值V3與收益法評估的價值V2相同，因此V1=V2=V3=C0。但是市場實際上不存在這樣的理想狀態(tài)，三種評估方法評估結果必然存在差異。當資產實際投資報酬率大大高于要求的投資報酬率時，收益法評估的價值會比成本法評估的價值高出許多；當市場供不應求時，市場法評估的價值也會比收益法評估的要高，反之則可能比收益法的低。
在實際評估中，每種方法都有其不確定性因素影響到估價結果的可靠性。
就成本法而言，在評估非標設備、生產線時對于材料費用、人工費用、管理費率、稅率取值相對穩(wěn)定，可在一定范圍內選取，但應負擔的利息和利潤怎樣取值卻難以把握。同樣對于房地產價值評估，投資者要求的報酬率和建造所需時間很難準確敲定，從而使利息和利潤取值帶有較強的主觀性；另外，土地開發(fā)成本的求取也是采用成本法進行房地產評估的關鍵，特別是在我國土地市場不發(fā)達的情況下，土地開發(fā)成本很難準確測定。
就收益法而言，未來各年凈現(xiàn)金流量和折現(xiàn)率的選取對估價結果影響較大。折現(xiàn)率怎么取值，是取該資產所在行業(yè)的平均投資報酬率還是取全社會的投資報酬率？是取該區(qū)域資產投資人的平均投資報酬率還是取特定投資人的投資報酬率？不同的評估目的可能從不同的角度來確定折現(xiàn)率，而估價結果對折現(xiàn)率具有高度敏感性，使收益法評估的價值具有相當?shù)牟淮_定性。
就市場比較法而言，只要交易情況正常，市場信息比較充分，相同或類似資產存在充分的活躍市場，替代案例比較多，則評估結果在短期內具一定的可靠性。當供需失衡時，評估結果仍不具有長久的可靠性，就只有一年時效的評估報告來說，市場法仍是最佳的首選資產評估方法。另外，選取的案例是否為可比較案例、交易價格是否為市場正常交易價格、因素修正幅度是否合理等對評估結果都具有一定的影響。
三、三種評估方法的適用范圍與建議
實際的市場不可能滿足市場完全競爭、信息充分對稱、供需均衡、交易瞬間完成、沒有交易費用這些條件，因此三種方法的評估結果必然存在差異，怎樣選取評估方法更加公允呢？
（一）成本法考慮的是資產的過去而不是未來，而資產未來所能帶來的收益才是其價值的源泉，因此該方法的應用有一定的局限性。盡管如此，如果評估對象目前的收益低于正常水平或未來收益不能可靠確定，或在相同、類似資產交易不活躍的情況下，成本法仍是較好的方法。如企業(yè)廠房的未來收益很難從企業(yè)收益中可靠分離出來，用成本法就較為穩(wěn)妥。再如，由于管理不善，資產目前收益水平很低，甚至虧損，如果從收益法的角度看，其價值很低，甚至一文不值，但一般常人都可看出，實際并不如此，這時用成本法就比較可取。在評估實踐中，成本法所評估的價值可作為資產價值的底限。
（二）收益法考慮的是未來現(xiàn)金流量，與資產的過去、現(xiàn)在無關，資產之所以有價值，歸根結底是由于其能給持有者帶來未來收益，而未來收益是資產價值的源泉。未來收益有兩個顯著特點：一是未來年份產生，而不是過去或現(xiàn)在產生的；二是未來收益一般是不確定的，有的甚至波動性很大，幾乎不能肯定確定其數(shù)值大小。因此對于能可靠地測定未來收益的資產如酒店、商場、寫字樓等商業(yè)房產以及整體資產，采用收益法評估比較適當。在折現(xiàn)未來收益時，必須考慮未來收益的風險性來確定折現(xiàn)率。用收益法評估資產價值時，要依據評估目的確定未來收益口徑，再根據未來收益口徑選取與其風險相稱的折現(xiàn)率。比如在整體企業(yè)價值評估中，如果以企業(yè)為主體測定未來收益，如企業(yè)自由現(xiàn)金流量或企業(yè)非正常收益（超額營業(yè)凈利潤）作為計算口徑，折現(xiàn)率應選用行業(yè)綜合資本成本率或全體投資者包括股東和債權人的要求投資報酬率，評估結果為企業(yè)總資產價值；如果以企業(yè)的股東為主體測定未來收益，如股東自由現(xiàn)金流量或股東非正常收益（超額凈利潤）作為計算口徑，折現(xiàn)率應選用行業(yè)權益資本成本率或股東要求的投資報酬率，評估結果為企業(yè)凈資產價值。
第5篇：商業(yè)土地評估方法范文
一、企業(yè)價值評估理論和方法的形成與發(fā)展
19世紀中后期，現(xiàn)代評估業(yè)就隨著歐美等國經濟的發(fā)展逐漸形成，特別是不動產評估得到充分重視和發(fā)展。由于評估實踐的發(fā)展急需理論指導，因而與評估相關的理論體系逐步從傳統(tǒng)經濟理論中分化獨立出來。馬歇爾成為第一個探討評估方法（尤其是不動產評估方法）的現(xiàn)代經濟學家，他提出和發(fā)展了許多在現(xiàn)代評估理論中廣為應用的概念，這些概念包括根據收益折現(xiàn)確定價值、建筑物和土地折舊對價值的影響、建筑物類型和土地用途對價值的影響等。在馬歇爾的論著及其它以他的思想為基礎的論著的影響下，以探討評估、調查方法并提供經嚴格定義的價值為主要內容的評估理論最終與價值理論分開，形成了現(xiàn)代評估理論的基礎。
20世紀20—30年代，評估首先與不動產業(yè)的發(fā)展緊密聯(lián)系起來。其中一個重要因素就是土地經濟學從相關的幾門學科中獨立出來并發(fā)展成為一門正規(guī)的科學。1927年，Mertzke出版了《不動產評估》一書。該書采納了馬歇爾的觀點，在價值理論和評估理論之間建立起有機的聯(lián)系，將抽象的經濟理論運用到評估實務中，建立起了一個以三種評估方法為主的體系，特別是解釋了資本化率在評估中的應用。K.LHyder等人在30—40年代又發(fā)展和強調了三種基本評估方法，建立起了運用成本法、比較法（市場法）和收益法的系統(tǒng)程序。Schmuatz建立了一個評估價值的模型，并隨后將其納入到美國不動產評估師學會1951年出版的《不動產的評估》中。至此評估理論在價值理論的基礎上基本形成。
評估方法是企業(yè)價值評估的核心問題，直接影到價值評估的結果及市場交易的實施?？傮w上看，價值評估方法可以劃分為三大類：成本法（costapproach），是從歷史成本的角度評估企業(yè)價值；市場法（marketapproach），是從目前市場價格的角度評估企業(yè)的價值，又稱市場比較法；收益法（incomeapproach），是從未來收益的角度評估企業(yè)的價值。這三大類評估方法的形成與經濟學中的價值理論有著很深的歷史淵源。另外也有學者將評估方法分為四類（Come1,1998）：(1)利用資產負債表進行評估，即直接將企業(yè)所有發(fā)行在外的證券賬面價值進行加總。此法雖然簡單，但卻易把企業(yè)的賬面價值與市場價值混淆，因此必須對賬面價值加以調整；(2)加總企業(yè)發(fā)行在外的所有證券的市場價值來評估企業(yè)價值，通常只適用于上市公司的評估；(3)通過與價值已知的可比企業(yè)進行比較評估企業(yè)價值。采用這種方法首先需要計算資本化比率，再用該比率乘以被評估企業(yè)的利潤，即可估算出該企業(yè)的市場價值(4)首先預測企業(yè)的未來現(xiàn)金流量，將這些現(xiàn)金流量折現(xiàn)后，即可獲得企業(yè)證券持有人擁有的企業(yè)價值。根據這些基本方法，評估師在進行評估時還會根據具體情況，設計或使用更具操作性的方法。誕生了諸如相對估價法、價格／帳面值比率（PVC模型）法、折現(xiàn)現(xiàn)金流量法、期權定價法等方法。
二、我國企業(yè)價值評估的企業(yè)觀與企業(yè)價值觀
我國的資產評估起步于上世紀80年代末期，由于我國至今尚處于經濟體制的轉軌時期，市場經濟還不夠發(fā)達，適合我國國情的評估理論體系尚未形成，在評估方法上，對于單項資產評估經過模仿和探索開始進入成熟階段，但對于企業(yè)價值評估還剛剛起步。對于相關理論和方法的探索多散見于資產評估教材中，很少有對企業(yè)價值評估的系統(tǒng)論述，大多是將資產評估的理論和方法移植于企業(yè)價值評估之中。
企業(yè)價值評估是資產評估的組成部分，但又不同于傳統(tǒng)的單項資產評估、整體資產評估。單項資產評估包括流動資產、機器設備、建筑物及在建工程、土地使用權、長期投資以及無形資產的評估；整體資產評估是以各個企業(yè)，或者企業(yè)內部的經營單位、分支機構作為一個經營實體，依據未來預期收益來評估其市場價值，它更多地考慮資產之間組合方式的協(xié)同效應帶給企業(yè)價值的增值。而企業(yè)價值評估逾越了前兩項資產評估中的“資產”項目——即傳統(tǒng)財務報表中涉及的項目，而將外部環(huán)境分析（包括政治環(huán)境、產業(yè)政策、信貸政策、區(qū)域政策、環(huán)保政策、交通條件甚至地理位置等）、行業(yè)分析、產品與市場分析、業(yè)務流程分析、組織結構和權限分析、人力資源分析、信用分析、管理層經營績效分析和財務評價（常見的有償債能力、現(xiàn)金流量狀況和發(fā)展?jié)摿Ψ治觯┑燃{入評估體系。
1.企業(yè)價值評估的企業(yè)觀
我們研究企業(yè)價值評估，準確理解企業(yè)的含義是必不可少的。研究企業(yè)價值評估的企業(yè)觀，就是要在評估中準確界定企業(yè)的內涵與本質。
在我國，關于企業(yè)的定義是運用屬加種差的方法得出的。一般認為：企業(yè)是依法設立的以盈利為目的的從事生產經營活動的獨立核算的經濟組織。企業(yè)的這一定義，明確了企業(yè)本質上是一個依法成立的社會經濟組織，同時也揭示了企業(yè)這一社會經濟組織不同于其它社會經濟組織的主要方面，即企業(yè)的根本目的在于盈利，企業(yè)在面臨資源約束的條件下，要獨立核算、以收抵支、自負盈虧，設立企業(yè)的條件與程序要合乎法律規(guī)定等。
關于企業(yè)內涵與本質的界定，理論界有不同的觀點。新古典經濟學是以市場為研究對象，主要研究市場價格在交易中的作用。因此，企業(yè)被認為是一個追求利潤最大化的“黑匣子”，即企業(yè)是在技術既定、信息充分、沒有交易成本的條件下，僅面臨市場約束的追求利潤最大化的微觀經濟主體。自20世紀30年代企業(yè)理論產生以來，現(xiàn)代經濟學企業(yè)理論的研究取得了非常顯著的成果，以“科斯”等經濟學家為代表的交易費用學派和以“張五常”等經濟學家為代表的契約學派對企業(yè)的研究極大地豐富了企業(yè)的內涵?？扑沟日J為，企業(yè)不同于市場的“顯著特征就是作為價格機制的替代物”，在企業(yè)之外，市場是個
典型的契約組織，資源配置由價格機制來協(xié)調，而企業(yè)是一個不同于市場的“層級”組織。企業(yè)內不存在市場交易，生產要素的分配由行政或計劃機制來協(xié)調?！皬埼宄！钡日J為，企業(yè)是一種契約組織，它在本質上同市場沒有什么差別，企業(yè)之所以能夠出現(xiàn)是由于企業(yè)團隊的生產效率高于單個生產的生產效率，或者是由于風險的重新分配，或者是由于管理勞動交易的特殊性等等。
企業(yè)究竟是什么？弄清楚這個問題是進行企業(yè)價值評估的前提?；谝陨戏治?，我們對企業(yè)價值評估的企業(yè)觀的確立應運用新古典經濟學、現(xiàn)代經濟學等的經濟學中關于企業(yè)的理論，并結合分析國際評估界的觀點和我國的實際，界定“企業(yè)價值評估”中的“企業(yè)”內涵和本質，以此確立我國企業(yè)價值評估的企業(yè)觀。
(1)企業(yè)是一個區(qū)別于市場的經濟組織。它是由若干成員組成，有一定組織結構的有機體，其內部成員或部門間的分工協(xié)作不是通過價格機制來進行的，而是通過科層制組織進行的，這是企業(yè)區(qū)別于市場的主要標志。
(2)企業(yè)是一個面向市場的經濟組織。它是產品的生產者或服務的提供者，所提供的產品（勞務）必須滿足一定的社會需要，并且受市場的選擇和制約，這是企業(yè)區(qū)別于其他社會組織和消費者的主要標志。
(3)企業(yè)是一個具有獨立經濟利益的經濟組織。企業(yè)的活動以盈利為目的，具有獨立的經濟利益，它通過交換和其他生產單位以及消費者發(fā)生聯(lián)系，它是一個獨立核算、自負盈虧的實體。
(4)企業(yè)是一個能主動發(fā)展壯大自己的經濟組織。在市場競爭機制中，企業(yè)要減少市場交易費用或提高生產經營效率，必然會形成企業(yè)的一體化趨勢，一體化的過程就是一部分企業(yè)被另一部分企業(yè)兼并或重組的過程，也是企業(yè)主動發(fā)展和壯大自己的過程。
2、企業(yè)價值評估的企業(yè)價值觀
企業(yè)價值評估是將一個企業(yè)作為一個有機整體，依據其擁有或占有的全部資產狀況和整體獲利能力，并充分考慮影響企業(yè)獲利能力諸因素，對企業(yè)整體公允市場價值進行的綜合性評估。可以說，它是市場經濟和現(xiàn)代企業(yè)制度相結合的產物。關于企業(yè)價值評估，西方發(fā)達國家經過長期發(fā)展，已形成多種模式，并日趨成熟。我國處于經濟體制的轉型期，企業(yè)的性質呈現(xiàn)多元化特點，企業(yè)價值評估不可能完全套用西方的模式。采用什么樣的企業(yè)價值觀，對企業(yè)價值評估有著決定性的影響。
迄今，經濟發(fā)展歷經農業(yè)經濟、制造經濟、服務經濟、體驗經濟四個大的時代。不同時代，財富創(chuàng)造機制發(fā)生了重大變化，價值創(chuàng)造的主體隨之改變。相應地產生了勞動價值論、資本價值論、客戶價值論和效用價值論等企業(yè)價值理論。按照價值來源的主體不同，企業(yè)可分為三種類型。一是以勞動創(chuàng)造價值為主的企業(yè)，二是以資本創(chuàng)造價值為主的企業(yè)，三是以客戶創(chuàng)造價值（包括效用體現(xiàn)價值）為主的企業(yè)。對于企業(yè)價值評估，勞動價值論的理念主要是勞動創(chuàng)造價值。一方面，對于企業(yè)本身來說，由于它的產生和存在凝結了無差別的人類勞動，并且能夠生產具有使用價值的各種商品，商品可以上市、買賣，企業(yè)本身也可以兼并、收購、改制、重組、破產，通過市場交易來體現(xiàn)出自身價值的高低，企業(yè)價值＝企業(yè)的成本價格十利潤；另一方面，企業(yè)的價值是由勞動創(chuàng)造的，付出了勞動就會相應創(chuàng)造價值，企業(yè)的價值體現(xiàn)在企業(yè)生產的商品上，企業(yè)價值＝企業(yè)未來生產的商品價值的現(xiàn)值－企業(yè)生產成本的現(xiàn)值。資本價值理論是現(xiàn)代西方經濟學的主流理論之一，其核心內容是不僅活勞動創(chuàng)造價值，而且死勞動也創(chuàng)造價值。所謂死勞動，實際上就是資本，具體包括實物資本、無形資本、人力資本、資源資本等。可以說，在企業(yè)家眼里，一切都是資本，一切都能產生價值。資本趨于隱性化、人性化、智能化、自然化。按照資本價值理論：企業(yè)價值＝實物資本（或其創(chuàng)造）的價值＋無形資本（或其創(chuàng)造）的價值＋人力資本（或其創(chuàng)造）的價值＋資源資本（或其創(chuàng)造）的價值?？蛻魞r值理論認為，價值是由客戶決定的。就顧客而言，其購買的已經不完全是產品、服務本身，更重要的是一種感覺，而感覺是極具個性化的。認可才有價值，認可就是價值。客戶認可你的產品，就有價值；客戶不認可你的產品，就沒有價值。客戶購買得多，價值就高；客戶購買得少，價值就低?？梢?，客戶價值理論是企業(yè)從客戶的視角來看待產品的價值，這種價值不是由企業(yè)決定的，而是由客戶感知的，即企業(yè)價值來源重心從企業(yè)內部轉移到了企業(yè)外部?？蛻粼诟兄獌r值時，除關注企業(yè)所提供的產品、服務本身外，還關注相互間的整體關系，客戶價值不僅來源于核心產品和附加服務，更應包括維持關系的努力，通過發(fā)展良好而持續(xù)的客戶關系來創(chuàng)造企業(yè)價值。按照客戶價值理論：企業(yè)價值＝客戶對企業(yè)產品和服務的認可度。效用價值論的核心就是一切商品的價值取決于它們的用途，取決于人們對該商品的主觀評價。商品的價值是由它的效用決定，也就是由使用價值決定。這里的所謂價值，實際上就是人們對商品的主觀感受。人們通常從生理、情感、智力、精神這四個層次上體驗生活，這四個層次影響著人們對產品價值的主觀判斷，形成的是一種復雜的、多層次的價值觀念。按照效用價值論：企業(yè)價值＝企業(yè)商品為消費者帶來的效用。
我國目前正處于經濟體制的轉型階段，不僅三類企業(yè)同時并存，而且還存在一些新的特點。由于勞動力資源極其豐富，我國已經成為世界的加工廠。同時，我國經濟已開始融入世界經濟洪流，產品的銷售受到世界政治、經濟形勢變化的制約，不少企業(yè)特別是不少國有企業(yè)的資本構成已經呈現(xiàn)多元化、無形化、智能化等特點，而許多國有企業(yè)又還沒有完全市場化，承擔著許多的政府職能和社會責任。這些特點和因素的影響決定著我們的企業(yè)價值理論不能單純堅持勞動價值論，也不能簡單的套用資本價值理論。雖然也有不少企業(yè)適合客戶價值理論或效用價值理論，但我們的企業(yè)還根置于經濟尚不十分發(fā)達的市場經濟環(huán)境中，我們絕大多數(shù)人還僅僅是達到小康的生活水平，幾千年來保守的生活傳統(tǒng)，客戶價值理論或效用價值理論的適應性也不具普遍性。
因此，我國企業(yè)價值評估的價值觀應從我國的國情出發(fā)，不能拘泥于某一理論、某一方法，應具體情況具體分析，要綜合運用資產價值構成理論（勞動價值論、資本價值論、效應價值論等）、資產補償理論、貨幣的時間價值理論、產權理論等，結合國際評估界的觀點和我國的實際，在實踐中通過互相驗證來確立符合我國企業(yè)價值評估實際的企業(yè)價值觀。
三、我國企業(yè)價值評估的方法選擇
就評估方法本身而言，全世界都是一樣的。自JamesC.Bonbright于1937年在其經典著作《ValuationOfProperty》描述到評估任何資產，工廠設備及用于商業(yè)或工業(yè)目的的無形資產只有三種方法。這三種方法被JamesC.Bonbright劃分為成本法，收益法和市場法。從那時起，我們曾經修改過這些方法的名字，但是無論我們稱之為收益法還是收益資本化法，其本質是一樣的。同樣的，市場法的另一種叫法，用于房地產評估時，現(xiàn)在稱之為銷售比較法，用于非上市控股企業(yè)和整體企業(yè)評估時，稱為指標公司對比法。無論我們賦予現(xiàn)代評估方法什么名字，其本質，當我們把這些新方法的外衣被剝離后，它們僅僅是成本，收益和市場法的修改和變形。
對評估方法的選擇，由于各個國家的法規(guī)、商業(yè)習慣不一樣，會計制度存在著差異，因而其資本市場的環(huán)境、投資者的愛好、乃至評價的方法亦不相同。因此我們在評估方法的應用之中，應當根據我國法律法規(guī)的要求將國際通用的評估方法靈活地運用于我國的評估實踐，并在實踐中加以完善。
1、成本法的運用
成本法是指在評估一個企業(yè)價值時，把這個企業(yè)的全部資產按評估時的現(xiàn)時重置資本扣減各項損耗來計算企業(yè)價值的方法。成本法評估企業(yè)價值，實際上就是在資產清查和審計的基礎上將企業(yè)整體資產化整為零，以單項資產的評估為起點，對各項有形資產、無形資產分別根據各自的特點和使用狀況，用重置資本減去貶值來確定各組成要素資產的個別價值，最后將全部資產進行加和。一個企業(yè)的整體價值并不等于企業(yè)各單項資產的價值之和，單項資產組合需要組織成本，組合后的資產整體價值還會發(fā)生增值。對一個企業(yè)的價值評估，主要是對發(fā)生了增值的資產整體進行評估，是對其未來服務潛能產生的收益評估。換言之，價值評估應該是對企業(yè)內在價值、經濟價值的評估，著眼于未來。而成本法著眼于現(xiàn)在資產的重置價值，所以從嚴格意義上來說，成本法并不是評估企業(yè)價值的方法。當然，成本法非常適合每一單項資產的單獨評估，我國目前還處于計劃經濟向市場經濟的轉軌階段，市場經濟不完善，產權交易市場不發(fā)達，大量的國有和集體企業(yè)要進行改制重組、拍賣兼并，沒有交易活躍的市場作比較，只能對企業(yè)實有資產進行客觀的評估。在對國有資產實行全面清產核資、改組改制、理順和明晰產權關系，以及加強國有資產管理方面，需要對企業(yè)進行價值評估時成本法被大量使用。即使是這樣，這種應用也是一種有選擇的應用。比如，功能性貶值的問題，經濟性貶值的問題，土地的作用及價值問題。
2、收益法的運用
收益法通常又被稱作收益現(xiàn)值法。我們在進行資產評估時有一個重要的方法是收益現(xiàn)值法。收益現(xiàn)值法是指通過估算被評估資產在未來尚可使用年限內的預期收益，并采用適當?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)成現(xiàn)值，然后累加求和，得出被評估資產的評估值的一種資產評估方法。運用收益現(xiàn)值法進行資產評估時，是以該資產投入使用后連續(xù)獲利為基礎的。另外，投資者投資購買該項資產時，一般要進行可行性分析，其預計的內部回報率只有在超過評估時的折現(xiàn)率時才肯支付相應貨幣額來購買該項資產。因此，運用收益現(xiàn)值法進行資產評估時，應該具備如下前提條件：
其一是被評估對象必須是經營性的資產，能獨立發(fā)揮效用，具有連續(xù)獲得收益的能力，資產與經營收益之間存在穩(wěn)定的比例關系。由此可見收益現(xiàn)值法一般只能對整體資產進行評估，對于單臺機器設備無法預計它的未來收益，但有些單項資產如無形資產、房地產等可以預計其未來的收益額，所以也可以用收益現(xiàn)值法。
其二是未來收益值能準確的預計，能用貨幣來表示，經營風險可以預見，能夠量化。
收益法通常被認為比成本法和市場法更適用于企業(yè)價值評估，特別是在涉及為企業(yè)并購服務時。收購者投資于目標企業(yè)是預期能獲取未來收益，但是這種預期的未來收益因具有不確定性而蘊含著風險。收益法為量化影響企業(yè)價值的這些關鍵變量提供了路徑。但是，并非所有的企業(yè)價值評估均適用收益法。在運用收益法對企業(yè)價值進行評估時，必要的前提是判斷企業(yè)是否具有持續(xù)的盈利能力且能夠被合理的計量。只有當企業(yè)具有持續(xù)的盈利能力且能夠被合理的計量且能夠被合理的計量時，運用收益法對企業(yè)進行價值評估才具有意義。
3、市場法的運用
經濟理論和生活常識告訴我們，類似的資產應該有類似的價格，一個理性的投資者，在一個公開透明的市場上，購買一項資產的價格，不會高于有相同效用的替代品的價格。我們對一個企業(yè)的價值進行評估，通過比較市場上相似或相近的可比企業(yè)公允交易價格，經過類比分析，適當修正后得到目標企業(yè)的價值，這就是市場法。在市場經濟發(fā)達的國家，企業(yè)交易市場活躍，人們對企業(yè)價值的判斷更信賴于市場的眼光。市場交易的價格更具有說服力，它是被交易企業(yè)對于購買者的內在經濟價值，投資者購買了它，說明它能夠為購買者帶來現(xiàn)金流量。而用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算企業(yè)的價值，當這個企業(yè)一直虧損時，無法預測其現(xiàn)金流量，但假若這個企業(yè)有很大的改造潛力，或其自身存在多年已具有一定知名度，有一定的客戶資源和銷售市場，投資人購買這個企業(yè)后進行重整，完全可以使其變?yōu)橛髽I(yè)，為投資者帶來滾滾財源。所以用市場法可以評估企業(yè)的真實內在價值，因基于市場導向，接近現(xiàn)實，故容易為當事各方所接受和理解。但運用市場法評估企業(yè)價值需要滿足兩個基本前提條件：
第6篇：商業(yè)土地評估方法范文
[關鍵詞]財務價值評估;特許經營權;銀行估值
一、中國銀行業(yè)財務價值評估的理論紛爭
近年來。對于國有銀行是否“賤賣”的爭論日趨激烈。其中,較有代表性的是建設銀行引入的戰(zhàn)略投資者美國銀行,在鎖定期滿后,即出售所持建行10%的股份(占其持股總數(shù)的一半)。籌得100億美元的資金,遠遠超過其初始投資額。另外,中國銀行引入的戰(zhàn)略投資者蘇格蘭皇家銀行和瑞銀(UBS)。在鎖定期滿后,更是全部賣出其持有的中國銀行股份,獲得巨額套現(xiàn)收益。為此,形成了三種立場鮮明的意見:
第一,“賤賣”論。主要依據是中國銀行業(yè)的股權溢價遠朱實現(xiàn)。中資銀行急于吸引外資,情急之下有些不計成本,過低估計了銀行的真實價值。
第二,“公平”論。主要依據是外方銀行的戰(zhàn)略投資者,不只是投入了資本,而且改善了銀行治理結構和技術等,并注入了其本身的無形資產,從而共同提升了銀行的價值,中方也獲得了巨額的股權溢價。
第三,“責買”論。主要依據是中國銀行治理結構存在較大缺陷,不良資產問題較為嚴重,且外方投資者存在較多限制,比如,外方單一投資者股權投資上限為20%,有三年的鎖定期等。所以外資投入中國銀行業(yè)是一場風險很大的投資。
至今這些紛爭雖然尚未有定論,但越來越多的人認為中國銀行業(yè)在引進外資的過程中很可能確實存在價格過低的問題。尤其是隨著戰(zhàn)略投資者的拋售,原來認為能夠在公司治理、經營管理水平和銀行管理技術等方面獲得較大幫助的希望也趨于破滅(劉煜輝。2005),“賤賣”的觀點得到了較為廣泛的共識。在進一步反思“賤賣”的諸多原因中,本文認為最重要的原因之一是在我國銀行價值評估過程中存在較大缺陷,我國銀行業(yè)需要建立新的、較為完善的估值方法體系,以更為準確地評估其價值,既不“賤賣”。也不“貴買”。而是盡量實現(xiàn)“公平”交易。
二、中國銀行業(yè)財務價值評估方法的主要問題
(一)估值評估方法本身的缺陷
我國銀行業(yè)價值評估的方法與企業(yè)價值評估方法基本相同,主要有以下三種:
1 收益現(xiàn)值法
該方法通過預測企業(yè)未來收益。選擇合適的折現(xiàn)率將其折算為現(xiàn)值,據以確定企業(yè)價值。收益現(xiàn)值法評估的是企業(yè)的盈利能力,是首選的企業(yè)價值評估方法。但是。在收益現(xiàn)值法使用過程中,存在兩大問題:一是被評估企業(yè)的收益要能夠預測。二是被評估企業(yè)的風險要能夠準確確定。在評估我國銀行的過程中,上述問題都比較突出。首先,銀行經營過程較為復雜,外部難于掌握其長期發(fā)展規(guī)劃、管理決策機制和實際運營狀況,不大容易準確預測其未來盈利。其次。我國銀行大都屬于國有企業(yè),有很強的政府隱含擔保性質,簡單借鑒國外銀行業(yè)的基本狀況來估計中國銀行業(yè)的風險折現(xiàn)率存在較大問題。但至今國內還沒有權威的銀行業(yè)折現(xiàn)率標準。
2 市場比較法
該方法以市場上與被評估企業(yè)相同或類似的企業(yè)的市場成交價值為基礎,再根據被評估企業(yè)與參照企業(yè)的差異進行必要的調整,從而確定被評估企業(yè)的價值。該方法運用的前提是具備高度發(fā)達成熟的產權交易市場,市場的競爭能夠產生較為公允的企業(yè)市場價值,而且有足夠多的可類比交易案例。在現(xiàn)時的中國,資本市場尚待進一步完善,銀行產權交易案例較少,該方法的運用較為困難。
3 資產基礎法
該方法的基本思路是分別評估企業(yè)各項資產的價值,然后加總作為企業(yè)價值。在我國企業(yè)價值評估中,資產基礎法仍然占有重要位置,社會公眾也較為熟知。但是,本方法存在較為重大的缺陷:首先,企業(yè)整體價值一般不等于單項資產價值之和。企業(yè)是各個單項資產的有機組合,組織有效的企業(yè)價值高于單項資產價值之和。反之則低于單項資產價值之和。其次,采用該方法時,銀行業(yè)的企業(yè)品牌、商譽和客戶資源等無形資產的價值也很難得到充分反映。但對于非經營性資產比重較大的企業(yè),用收益現(xiàn)值法等方法評估時,會忽略這些非經營資產的價值,此時就需要采用資產基礎法進行評估。
綜上所述,各種企業(yè)財務價值評估方法均有其適用范圍和內在局限。在實際運用過程中,需要根據評估目的、評估條件選擇合適的方法,并在充分考慮其局限性的基礎上,對企業(yè)財務價值作出合理評估。
(二)估值評估過程中的重要遺漏
由于我國銀行業(yè)在經營機制、行業(yè)監(jiān)管、資產負債等方面,與普通工商企業(yè)顯著不同。因此其價值評估也存在特殊性。在采用上述傳統(tǒng)方法評估銀行價值的過程中,存在諸多重要遺漏。
1 銀行特許經營權的價值。為了控制風險,防止銀行業(yè)出現(xiàn)過度競爭和壟斷的情況,世界各國對銀行業(yè)均實施特許經營。制定了比普通工商企業(yè)更為嚴格的監(jiān)管制度,涉及市場準八、股東資格確認、分支機構開設、資本補充機制、資本充足率和償付能力充足率等諸多方面。這種通過政府管制設立的“門檻”,具有租金的性質。相應的銀行特許經營權是具有價值的。而且“門檻”越高價值越大。中國銀行業(yè)的“門檻”顯著高于以美國為代表的西方國家,其特許經營權具有更高的市場價值。目前的評估方法。尚難準確地對此價值進行測算。
2 銀行經營中積累的品牌、網點、客戶資源的價值。與普通工商企業(yè)相比。銀行雖然資產規(guī)模龐大,但土地、房屋、辦公設備等有形資產比重較小,只占資產總額的1―2%。其最重要的價值是企業(yè)持續(xù)經營過程中積累的品牌效應、網點布局、銷售渠道、管理能力、客戶資源、市場影響力、商譽等無形要素的價值。目前,在用資產基礎法評估銀行價值時,缺少對這些價值的合適評估方法,造成了遺漏或低估;在用收益法評估銀行價值時,主要依賴于經營績效,這使得相對較為流動的管理團隊的組織效率的高低,在銀行價值評估過程中占了過大比重,同樣會造成銀行價值的低估。
3 政府信用支持給銀行帶來的隱含價值?？紤]到金融風險普遍具有波及擴散的特征,每個金融機構的風險對整體金融業(yè)和經濟體系都是潛在的威脅,其風險防范具有準公共產品的特征。無論國內外,在金融企業(yè)(特別是大型金融企業(yè))出現(xiàn)困難時政府都給予支持,以確保整個金融行業(yè)和經濟社會的穩(wěn)定。對于我國銀行(尤其是大型國有商業(yè)銀行),政府更是給予很高的支持,比如,1999年以來,先后多次對商業(yè)銀行的不良貸款進行剝離;多次對國有商業(yè)銀行直接注資以提高其資本充足率等。更重要的是,中國政府幾乎成為國有大型商業(yè)銀行的隱含擔保人,這是國外銀行所不具備的。對此,國外評級機構給出的評價過低,與我國銀
行的實際情況有較大差距,這是造成我國銀行價值低估的直接原因之一。
三、我國銀行價值評估方法的改進途徑
(一)對于評估價值與市場價值的思考
企業(yè)的評估價值很難與其市場價值完全一致,其原因在于,首先,不同的評估目的會得到不同的評估價值。例如,企業(yè)產權變動(包括上市)、融通資金、財產保險等相應的價值評估方法有所不同,其評估價值就會有所區(qū)別。而市場價值則是在競爭市場中,信息充分的市場參與者形成的交易價格。在一個給定的時刻只有一個市場價值。其次。企業(yè)評估價值形成后,一段時間內基本保持不變,而企業(yè)市場價值則會隨市場波動而不斷變化。
對于以上市交易為目的的企業(yè)價值評估來說,就是要合理估計企業(yè)交易可能形成的市場價值。但是。上市企業(yè)的股票價格又是不斷波動變化的,這就造成一個很大的困難:究竟何時的交易價格為基礎形成的市場價值,才是真正的市場價值。從本質上看,這是靜態(tài)的企業(yè)評估價值與動態(tài)的市場價值的矛盾,在資本市場較為成熟的國家。同時經濟較為正常運行時,兩者相差不大。但對于中國銀行業(yè)來說,中國資本市場尚不健全,國外評級機構又帶有偏見,銀行評估價值和實際價值就會形成很大差異。要解決這個問題,需要從兩個方面著手:第一,在評估方法上加以調整,充分考慮中國銀行特許經營權等的額外增加價值,以獲得較為全面的企業(yè)評估價值;第二,需要增加市場競價機制,隨著市場的動態(tài)發(fā)展調整評估價值。
(二)將實物期權定價方法和改進的收益現(xiàn)值法相結合,可較好獲得我國銀行的評估價值
中國銀行業(yè)財務價值較為合理的評估方式,是在收益現(xiàn)值法估值的基礎上,增加特許經營權等的評估價值。具體公式為:
被評估銀行的價值=銀行持續(xù)經營的現(xiàn)值+銀行特許經營權的價值
1 銀行持續(xù)經營的現(xiàn)值用現(xiàn)值收益法加以估計,但需要兩方面的改進。首先。不能簡單按照國外評級機構給出的投資級別來確定其折現(xiàn)率。需要根據中國銀行所具有的信用特征、規(guī)模、網絡和客戶資源等加以調整。其次,銀行收益增長率需要根據經濟發(fā)展狀況進行調整,不能簡單按照歷史收益率增長速度進行外推。
2 中國銀行業(yè)的特許經營權具有極高價值,其價值來源于銀行業(yè)高進入壁壘可能帶來的超額利潤,其本質上是以銀行價值(即收益現(xiàn)值法估計的銀行價值)為標的的買入期權。為此,可以引入實物期權定價的方法,對銀行特許經營權的價值進行評估。
(三)建立競爭性價值發(fā)現(xiàn)機制。使評估價值盡可能地接近市場價值
要獲得更為準確的銀行價值評估結果。除了改進評估方法,還需要通過建立競爭性價格發(fā)現(xiàn)機制來獲得更為合理的評估價值,減少靜態(tài)的評估價值和動態(tài)的市場價值之間的矛盾。該方法的思路是,首先按照上述改進的方法完成銀行價值評估,據此確定初步的市場價格區(qū)間。然后,在尋找大型機構投資者批量購買的同時,有必要利用中國股票市場的配售平臺,建立非機構投資者能夠參與的市場詢價和競價機制。使得非機構投資者在鎖定一定保證金后。能夠參與銀行上市發(fā)行的競價。通過機構投資者和非機構投資者的競價博弈。來獲得更為合理的上市交易價值。建立上述機制的主要原因是,上市銀行通常融資額度巨大。中國機構投資者的投資能力有限。如果僅局限于大型機構投資者。就有可能受制于少數(shù)國外金融資本,難以避免高折價發(fā)行的結果。
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第7篇：商業(yè)土地評估方法范文
關鍵詞：城市建設；房屋損毀；價值評估
一、前言
群眾利益無小事，凡是涉及群眾的切身利益和實際困難的事情，再小也要竭盡全力去辦。在城市建設中，難免會損壞到周圍房屋，出現(xiàn)了這種情況，就需要采取合理方法來評估房屋價值，給予居民以適當補償，促進社會的和諧發(fā)展。
二、標本房屋市場價格評估法
目前，這種評估法已經得到了廣泛的應用，具體指的是首先對工程建設區(qū)域內有代表性的“標本房屋”的市場價格進行評估，然后將其作為基準，來對其他損毀房屋的市場價格進行合理評估。在選擇評估標本的時候，需要在本損毀區(qū)域內嚴格結合使用類型，可能是商業(yè)用房、辦公用房，也可能是居住用房，在本區(qū)域內選出具有較強代表性的房屋，然后運用科學的方法，對標本房屋的市場價格進行評估，然后用標本房屋來對比各個損毀房屋，這樣就可以將損毀房屋的市場價格評估出來。具體來講，需要按照這些步驟來進行操作：
（1）對標本房屋的基本條件進行確定：在確定標本房屋基本條件時，需要從多個方面來綜合考慮，首先是建筑類型，損壞的房屋如果是有多層、高層等諸多類型，但是大多是多層，那么選擇的標本房屋應該是多層住宅；其次是建造年代，如果損毀房屋的平均使用年限為10年，那么選擇的標本房屋也需要有10年左右的使用年限；然后是建筑結構，對損毀房屋的建筑結構進行分析，如果是磚混結構，那么確定下來的標本房屋也需要是磚混結構。最后還需要考慮諸多方面的內容，比如樓層、面積以及裝修情況等，如果被損毀房屋是三室一廳，并且有著較好的朝向，面積在120平方米，有著較好的裝修情況，那么選擇的標本房屋也需要具備類似的條件，不能夠是那些位于陰涼地域、面積不夠或者沒有裝修的房屋。
（2）在損毀區(qū)域內選擇標本房屋：結合上述的確定條件，在本區(qū)域內對標本房屋進行合理選擇，如果損毀區(qū)域跨越了兩個以上的區(qū)位等級或者土地級別，那么選擇的標本房屋就需要有多套，每一個土地級別內都需要有一套，這樣對損毀房屋的價值進行評估時，就會更加的準確和科學。
（3）對標本房屋的市場價格進行評估：在對標本房屋的市場價格進行評估時，一般采用市場比較法，也可以采用其他的方法。如果采用的評估方法是市場比較法，那么就需要嚴格依據相關的規(guī)定來選取可比實例；首先要保證標本房屋和可比實例處于相同的地區(qū)，兩者處于同一土地級別；可比實例和標本房屋要有相同的用途，如果是普通住宅，兩者都應該是普通住宅。其次，可比實例與標本房屋應該有著相同的建筑結構，如果標本房屋是混凝土結構，那么可比實例也應該是混凝土結構。
（4）對損毀房屋的市場價格進行科學評估：在對損毀房屋的價格進行評估時，需要充分結合標本房屋的市場價格來進行，將損毀房屋與標本房屋進行比較修正，這樣損毀房屋的市場價格就可以有效得出來。
在運用標本房屋市場價格評估法時，需要注意的是在修正實例價格時，因為標本房屋的市場價格和實例價格在很多方面都存在著差異，比如交易情況、交易日期等，那么還需要對這些因素同時修正。
三、典型房屋市場價格評估法
和標本房屋市場價格評估法差不多，但是典型房屋更加的具體和細致，首先是對損毀房屋區(qū)域內的房屋進行劃分，劃分依據是使用類型的不同，然后結合不同類型房屋的具體情況，來對房屋類別進行劃分，比如設備、建筑結構、建造年代、房屋戶型等，然后對每一個房屋類別的典型房屋進行確定，對本典型房屋的市場價格進行評估，然后以典型房屋得出來的價格，來對損毀房屋的補償價格進行修正。具體按照這樣的步驟來進行操作：
首先，對損毀房屋進行劃分，依據使用類型的不同，將其劃分為工業(yè)用房、辦公用房以及居住用房等。
其次，劃分同一用途類型房屋的類別，劃分時，主要依據的是建筑類型、建造年代以及建筑結構等方面的差異，比如高層、多層或者平房等，房屋使用了10年以內、20年以內等等。
然后，將一個典型房屋從同一個房屋類別里選出來，保證選取的這個典型房屋可以將這個房屋類別內的其他房屋情況給有效的概括和反映出來，保證選取的典型房屋和損毀房屋有著大致相同的情況，比如結構、面積、朝向、戶型等等。
再次，對典型房屋的市場價格進行評估，一般采用市場比較法。
最后，對損壞房屋的價值進行科學評估，要充分結合典型房屋的市場價格來進行，結合對比結果，來對損毀房屋的價值進行修正。
在房屋損毀價值評估中，如果應用的是典型房屋市場價格法，那么就需要注意這些問題：一是典型房屋的選取，一定要將同一類別內其他大多數(shù)房屋情況給反映和體現(xiàn)出來；二是在對典型房屋市場價格進行修正時，修正為周圍損毀房屋的補償價格，那么只是修正房地產狀況，并且典型房屋和損毀房屋在很多方面都是基本相同的，比如建造類型、建造年代等，那么只需要修正一些細節(jié)因素即可，比如樓層、朝向以及通風等等。
四、結語
通過上文的敘述分析我們可以得知，如果在城市建設的過程中，不慎損毀房屋，可以采取多種方法來評估房屋損毀的價值，本文簡單介紹了兩種方法，分別是典型房屋市場價格評估法和標本房屋市場價格評估法。要結合具體情況，來對價值評估方法合理選擇，保證居民的正當權益可以得到維護。
參考文獻：
第8篇：商業(yè)土地評估方法范文
雖然無形資產的作用日益為人們接受，但無形資產的管理、計量、評估遠遠落后于人們對無形資產重要作用的認識。特別是對無形資產評估指標體系的認識，已不能適應時展的需要。由于無形資產的特殊性，特別是在確認和計量上的難度性，對無形資產的評估及其會計處理應當持有必要的謹慎和穩(wěn)健的態(tài)度，其核心問題在于如何才能合理評估無形資產這一特殊資產的公允價值以反映在企業(yè)資產負債表中。應當說無形資產評估與無形資產會計處理是兩個緊密相聯(lián)的問題，對無形資產進行合理評估是進行無形資產會計處理的必然要求，也是企業(yè)改制順利進行的必要保證。傳統(tǒng)經濟中發(fā)展而來的會計體系從穩(wěn)健的角度出發(fā)，不傾向于將計量難度較大的無形資產反映在企業(yè)的資產負債表中。一般只將外購獲得的無形資產予以確認，并按其經濟壽命或一定期限進行攤銷，而對于企業(yè)自行開發(fā)的無形資產則將其開發(fā)費用在各期作為費用處理，即使該企業(yè)所創(chuàng)造的無形資產是企業(yè)的主要利潤來源。其結果導致企業(yè)大量寶貴的無形資產無法在資產負債表中反映，企業(yè)財務報告中的凈資產不能真實反映企業(yè)的資產狀況，企業(yè)財務信息的相關性和真實性受到嚴重質疑。以美國為例：由于美國企業(yè)間購并現(xiàn)象較為普遍，尤以美國通用會計準則受到的抨擊最大。有關美國經濟界人士指出，在許多企業(yè)購并行為中購并方看重的是被購并企業(yè)所擁有的，但并沒有反映在資產負債表中的無形資產，而并不是看重企業(yè)在資產負債表中反映的有形資產，并以“在21世紀中采用20世紀30年代的財務報告模式”的評估，批判傳統(tǒng)會計制度對無形資產的忽視。國外經濟界、學者對會計制度中無形資產會計處理的質疑主要集中在以下幾個方面：(1)固定資產資本化處理，無形資產的費用化處理；(2)無形資產的攤銷；(3)無形資產的確認。
二、企業(yè)改制中無形資產及評估的影響因素
無形資產是企業(yè)的重要經濟資源，是知識產權與工業(yè)產權相統(tǒng)一的結晶，是維持企業(yè)生存和發(fā)展的重要支柱，具有巨大的經濟價值和增值效能。據有關統(tǒng)計資料，西方發(fā)達國家企業(yè)的無形資產占總資產的比重達35％，高科技企業(yè)則達60％－70％。它不僅能使企業(yè)在生產經營活動中取得經濟效益，而且其自身價值也有巨大的增值作用。在激烈的市場競爭中，企業(yè)要生存發(fā)展，最終將體現(xiàn)于無形資產的競爭。無形資產對企業(yè)有著非常重要的作用。
1．企業(yè)改制中無形資產及其確認。新企業(yè)會計準則中規(guī)定“資產滿足下列條件之一的，符合無形資產定義中的可辨認性標準：(1)能夠從企業(yè)中分離或者劃分出來，并能單獨或者與相關合同、資產或負債一起，用于出售、轉移、授予許可、租賃或者交換；(2)源自合同性權利或其他法定權利，無論這些權利是否可以從企業(yè)或其他權利和義務中轉移或者分離”。無形資產同時滿足下列條件的，才能予以確認：(1)與該無形資產有關的經濟利益很可能流入企業(yè)；(2)該無形資產的成本能夠可靠地計量。新企業(yè)會計準則第6號——無形資產(2006)第十一條規(guī)定：“企業(yè)自創(chuàng)商譽以及內部產生的品牌、報刊名等，不應確認為無形資產”。但在現(xiàn)實的經濟生活中，無形資產評估包括商標、專利技術、非專利技術、商譽、營銷網絡、計算機軟件、著作權中的財產權、特許經營權、土地使用權、資源性資產、集成電路布圖設計等無形資產價值及品牌評估等。
2．企業(yè)改制中無形資產價值的法律依據。從元形資產本身看，如專利權、商標權、著作權、版權、計算機軟件等涉及的法律有《專利法》、《商標法》、《著作權法》、《計算機軟件保護條例》等，這些法律對于保護相應的無形資產起到了一定的積極作用，有利于企業(yè)維護其合法權益。如商標權評估后，在商標的侵權訴訟和行政保護中，可依據《商標法》對假冒侵權行為造成的損失進行量化并認定賠償額，不僅有利于為商標權人打假維權提供索賠依據，而且有利于維護企業(yè)的合法權益，提高其知名度。但從與國際接軌的角度看，我國有關無形資產的法律、法規(guī)尚不能完全適應WTO的要求。wTO規(guī)定的無形資產除上面提到的還包括版權與鄰接權、地理標志權、工業(yè)品外觀設計權、集成電路布圖設計權、未披露過的信息專有權(商業(yè)秘密)。而在我國的《憲法》中沒有關于知識產權的內容，其涉及評估的一些法律規(guī)定也只是包含在《公司法》、《證券法》、《擔保法》等法律當中。雖然《公司法》、《證券法》、《擔保法》等法律在無形資產評估中也發(fā)揮著重要作用，如企業(yè)的股份制改造、合資、聯(lián)營、兼并、拍賣、轉讓、無形資產抵押貸款等經濟活動，有利于企業(yè)認識自己品牌的價值，有利于被消費者所認可，但對其他類無形資產尚未制定特別法律或行政法規(guī)，嚴重滯后于當今實踐。
3．2001年9月1日起施行的《無形資產評估準則》作為資產評估行業(yè)規(guī)范，在企業(yè)改制中無形資產價值的確定應該遵循此項基本準則。《無形資產評估準則》是中注協(xié)擬定，財政部印發(fā)的規(guī)章制度性文件，其依據是國務院行政法規(guī)9l號令和《資產評估操作規(guī)范意見》。無形資產評估至今尚未立法。使得評估的法律依據不足，這也決定了《無形資產評估準則》只能側重技術層面，忽視了評估、披露、使用是資產評估三個環(huán)節(jié)的重要特征，且三者缺一不可。它難以適應目前我國多種經濟體制并存的客觀需要。體現(xiàn)到現(xiàn)實當中最突出的問題是：在涉及無形資產評估業(yè)務時，《無形資產評估準則》沒提及如何使用，而這個問題在做具體評估項目時是無法回避的。因為資產評估的最終目的是使用，不能只強調和規(guī)范評估師的行為，更要考慮使用者的接受情況，在《無形資產評估準則》中，強調注冊資產評估師應當在評估報告中明確說明有關使用的評估方法及其理由。對于使用的評估方法及其理由，在無形資產評估條款中很空泛，因沒有具體考核指標，缺乏可操作性4．評估方法對企業(yè)改制中無形資產價值的影響。無形資產主要有三種評估方法：重置成本法、現(xiàn)行市價法和收益現(xiàn)值法。評估方法對無形資產價值的影響主要表現(xiàn)為：首先是評估方法選擇不當造成的影響——沒有明確評估的目的，評估目的錯位；或是由于最佳的評估方法中的一些評估參數(shù)難以確定，而只好改用別的評估方法。其次是評估方法本身存在的風險。(1)成本法也稱重置成本法，重置成本是指在現(xiàn)實條件下，按功能重置資產，并使資產處于在用狀態(tài)所耗費的成本。重置成本評估法就是按重置成本價格對無形資產進行估價，即按照評估無形資產全新狀態(tài)的重置成本減去該項資產功能性貶值和經濟性貶值估算無形資產價值的方法。由于無形資產具有賬面成本不完整、投資成本的弱對應性和人賬成本虛擬性的價值特點，在采用重置成本法對無形資產進行評估時，會遇到成本資料缺乏完整性和原始成本無據可查而帶來的不確定性問題，故在使用重置成本法確定無形資產的評估值時，會存在數(shù)據資料不準確和不精確的風險，難以確保評估結果的真實準確。(2)市價法也稱現(xiàn)行市價法，現(xiàn)行市價評估法是通過市場調查，選擇一個或幾個與評估對象相同或類似的資產作為比較對象，針對各項價值影響因素，分析比較對象的成交價格和交易條件，將被評估資產與比較對象逐個進行對比調整，估算資產價值的方法。由于無形資產的不可比性，使其沒有可比的市場價值。每個企業(yè)無形資產由于其在同業(yè)中的壟斷地位和優(yōu)越程度不同，為企業(yè)帶來的超額盈利水平各異，對于相同種類的無形資產，其價值是不同的。因此當無形資產在市場上進行交易時，難以找到可比的市價。另外，我國企業(yè)從80年代中期才開始逐漸重視無形資產，無形資產的交易時間短、數(shù)量少，可使用的無形資產交易的歷史資料有限，采用市價法對這些行業(yè)的無形資產進行評估，必須面對數(shù)據選用的風險。(3)收益法也稱收益現(xiàn)值法，收益現(xiàn)值是指企業(yè)在未來特定時期內的預期收益折現(xiàn)的總金額。收益法是把被評估無形資產剩余壽命期間內的預期未來收益，按照一定的折現(xiàn)率折成現(xiàn)值，來確定被評估無形資產價格的方法。運用收益法對無形資產進行評估的風險主要體現(xiàn)在評估參數(shù)收益額、收益期和折現(xiàn)率等因素的確定上。收益額選取的風險是：無形資產的具體類型不同，其使用價值表現(xiàn)不同，帶來的超額收益也不同。收益期選取的風險是：無形資產收益期的確定一般有年限法和更新周期法兩種形式。年限法指在形成企業(yè)控制的無形資產中相當一部分是因為受到法律和合同的特定保護，如商標、專利權等年限，也稱法定(合同)年限，而法定(合同)期限內是否還具有剩余經濟壽命是評估時應考慮的重要問題。更新周期法是指產品更新周期和技術更新周期。在一些高技術和新興產業(yè)，科學技術進步往往很快轉化為產品的更新?lián)Q代。折現(xiàn)率選取的風險是：根據折現(xiàn)率的概念可確定折現(xiàn)率的計算方法即以無風險報酬率加上風險報酬率作為折現(xiàn)率。無風險報酬率的確定一般為政府債券的利率，風險報酬率的確定常用的方法主要為累加法。
三、完善無形資產評估指標的重要性及措施
1．防止國有資產流失。企業(yè)改制中無形資產價值的公正性、合理性為方方面面所關注。首先應明確的是資產評估價值的合理范圍其內涵應是資產評估價值與實際成交價格的合理差異范圍，也可理解為資產評估結果在具體數(shù)字上的可應用范圍，可確定評估價值與賬面價值或與實際成交價格的差異的合理范圍?？蓽p少乃至消除國有無形資產低于正常價格出售和大量流失的現(xiàn)象，避免企業(yè)主管部門與原企業(yè)經營者或個別人一對一的暗箱操作，提高企業(yè)改制工作的透明度。
2．建立科學規(guī)范的無形資產評估標準與評估體系。目前我國的無形資產評估尚未建立一套適合本國市場情況又與國際行業(yè)規(guī)范相統(tǒng)一的評估標準。為彌補無形資產評估中法律依據的缺失，應加強評估理論和標準的研究，探索無形資產新的評估思路和方法，這對于建立無形資產評估體系，制定適合我國國情的資產評估準則體系和法律體系意義重大。在修改、完善《無形資產評估準則》的同時，應克服部門法規(guī)過多導致立法質量的下降、法律的權威性不夠、法規(guī)間的沖突使得評估管理混亂的弊端。首先對涉及資產評估管理的主要部門如財政部、建設部、國土資源部出臺的法規(guī)條文進行歸納、提煉，通過具體實際評估業(yè)務的檢驗，不斷充實完善；其次加強對評估資格即資產評估師、房地產評估師、土地估價師的自律規(guī)范，盡快頒布和實施《中華人民共和國注冊資產評估師法》。
第9篇：商業(yè)土地評估方法范文
一、房地產稅稅基評估的程序選擇
（一）對評稅機構設置的選擇
在已實行稅基評估制度的國家和地區(qū)中，有些國家和地區(qū)的評稅主體為代表征稅方的評估主體（政府或準政府機構性質的評估機構和人員）和代表納稅方的評估主體（往往是民間性質的社會中介評估機構或人員）共同來承擔。但也有一些國家和地區(qū)，其稅基評估機構主體是單一的。這種單一評估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務部門的政府或準政府性質的評估機構和人員來承擔的，另一種是由民間性質的社會中介評估機構和人員來承擔。這種單一稅基評估主體往往會產生一些問題，其中最主要的問題就是由代表單方利益的評估機構作為稅基評估主體時，其對稅基的評估結果可能有失客觀、公正和公平。
我國有不少專家建議由稅務部門作為稅基評估的行為主體。但是，假如由稅務部門來負責整個轄區(qū)內的房產價值評估，必然要新增大量人員，這與我國政府機關人事制度改革目標不符，更重要的是，稅務部門并非是對房產價值進行評估的專業(yè)機構，由它來評估不僅缺乏說服力，還將大大增加征稅成本。
因此，在建立我國稅基評估制度時，對評估機構的選擇可以按下列順序進行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機構或人員作為評估主體，改變以往一直由征稅部門單方面作為評估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評估結果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權益。（2）假如我國稅基評估還不能實行分別由代表征、納稅雙方的兩個以上的評估主體來承擔時，則可以選擇民間的社會中介評估機構作為評估主體，這樣既可以發(fā)揮現(xiàn)有的社會中介評估行業(yè)的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門的財政負擔。當然，需要先對中介機構和人員進行稅法及稅基評估相關專業(yè)知識的培訓。（3）如果我國稅基評估只能由政府或準政府的機構作為評估主體，那么，為保證稅基評估結果的公正性和公平性，稅基評估的行為主體應由稅務部門以外的政府部門來承擔。在國外，由政府單方承擔稅基評估工作的，其評估主體也大多不是直接進行征稅的部門。
（二）房地產稅稅基評估周期
以市場價值作為基礎，對房地產按評估值進行征稅，必須要考慮到市場價值變動的影響。因此，房地產計稅依據的評估應定期進行。評估周期的長短主要受三方面因素影響：一是經濟發(fā)展和其他因素（通貨膨脹或環(huán)境改善帶來的房地產增值等）；二是受制于重新進行評估的成本；三是房地產計稅依據類型和是否具備現(xiàn)代化的計算機系統(tǒng)及合格的評估人員也在一定程度上影響評估周期。從實行財產稅的國家來看，法國最近一次的財產稅稅基評估發(fā)生在1970年，從20世紀80年代開始每年對應稅財產值作指數(shù)化調整；美國的一些地方每年或每兩年進行一次財產稅稅基的重新評估：在丹麥，1982～1998年之間每個不評估的年份實行指數(shù)調整，從1998年開始決定每年都進行全面的重新評估；德國采用的計稅依據是土地與地上建筑物價值，由于其經濟發(fā)展較為穩(wěn)定，市場價值變化不明顯，其課稅評估周期為6年，而事實執(zhí)行的評估周期在6年以上。
我國在房地產稅立法時，應在稅法中明確規(guī)定稅基評估的周期。就我國目前的情況而言，經濟仍處于轉型和上升期，經濟波動在不同年份間表現(xiàn)得較為明顯，房地產市場價值受經濟發(fā)展及通貨膨脹因素影響較大，評估周期不宜定得過長。同時，我國不同地區(qū)之間社會及經濟發(fā)展不平衡，地區(qū)差異明顯，評估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國家確定一個浮動期間，如在3～5年之間，由各省根據實際情況具體確定。這樣，既可保證計稅價格相對穩(wěn)定，又能體現(xiàn)經濟發(fā)展、環(huán)境改善等因素所帶來的市場價值變化，保證財政收入目標的實現(xiàn)。
（三）申訴安排
房地產計稅依據的評估量大面廣，且其中涉及的因素及技術問題較為復雜.納稅人對評估值產生異議在所難免.因此，相關的法律法規(guī)應作出安排，以保證納稅人對評估結果申訴的權利。首先，在組織上.各地應設立獨立于評估部門的專門的復核委員會，并組成評估專家團，在組織上保持獨立性和權威性；復核委員會的主要任務是處理納稅人的申訴，以確保稅負的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權，稅務機關對房地產計稅依據進行評估后，應將初評的結果及房地產的有關資料在正式征收之前公布在有關的媒體或網站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內，如果業(yè)主對計稅價格持有異議，可以向評估機構申訴，若對申訴結果仍不滿意的，業(yè)主可以向當?shù)貜秃宋瘑T會申請復核，復核委員會應盡快將結果書面通知業(yè)主和相關評估機構，最終的計稅價格應更加客觀公正。
二、房地產稅稅基評估方法和技術
在房產價值評估中，不同的評估方式、參數(shù)選擇和評估人員評出的房地產價值往往千差萬別。如果這個問題解決不了，不僅會導致估值的混亂，導致房地產稅不穩(wěn)定和評估效率的低下，更重要的是，會導致權力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個便于操作的、明確的能被廣泛認可的評估標準，這一標準既包括評估方法的選擇、各類參數(shù)指標的選擇，也包括調整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評估標準的剛性而減少評估人員可以自由發(fā)揮的空間。
（一）基本評估方法
房地產稅合理、準確的計稅依據應是土地使用權和房產所有權的市場價值，計稅的市場價值是通過評估得出的，但評估值的表現(xiàn)有多種形式。不同的評估方法將得出不同結果。常用的方法有市場比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產評估實踐來看，即使是同一房地產，采用這三種方法評估所得的結果有時也相差較大。一般而言（不考慮農用地），成本法的評估結果低于收益法的評估結果，而市場比較法的評估結果介于成本法和收益法之間。這是因為：成本法是從供給角度出發(fā)，收益法是從需求角度出發(fā)，而市場比較法則是從供求均衡角度出發(fā)的，供求雙方達成交易的條件是使房地產使用帶來的收益要大于或至少等于房地產的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評估方法在具體應用過程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。
采用市場比較法，需要有充足的房地產交易的完善交易資料，不適用于較少在市場上交易的應稅房地產。如在一些房地產市場尚不成熟的地區(qū)，就很難采用這種方法進行估價。收益還原法的基本思想雖簡單明了，但是在計算中確定適當?shù)睦屎皖A測房地產未來純收益并不容易。對于沒有收益的房地產或者收益無法預測的房地產，無法采用收益法實施評估，而且未來收益的估算也受到企業(yè)經營管理水平的影響。在實際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對評估結果產生較大影響。從理論上講.只要是可以估算其成本的房地產，都可以采用成本估價法。但是，現(xiàn)實生活中房地產的價格取決于其效用，而不是所花費的成本；房地產成本的增加并不一定能增加其價值，投入成本不多也不一定說明其價值不高。另外，采用成本法進行估價比較費時費力。難度最大的是折舊的計算，尤其是對陳舊的房地產，往往以估價人員的主觀判斷為依據，同樣會影響估價的準確性。
國際上以市場價值為房地產稅計稅依據的國家通常是區(qū)分不同情況，如數(shù)據資料情況、市場狀況、待評估房地產特點等，同時采用多種方法。具體而言，對于交易經常發(fā)生且有完善交易資料的房地產類型應優(yōu)先采用市場比較法，如商品房、商業(yè)鋪面等：對于一些很少發(fā)生轉讓而用于營利目的的房地產可采用收益還原法，如經濟落后的地區(qū)，房地產市場發(fā)育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對于一些特殊的房地產，既無法獲得可比較的交易資料又無法通過使用者的角度確認其收益的，可采用成本重置法
（二）稅基評估技術－－批量評估
同其他目的的評估不同，為得出房地產稅的稅基，要求同時對大量的房地產進行評估，工作量大且密集；另外其他評估行為中往往對特定房地產進行個別評估，個別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。為保證房地產稅的行政效率，需要將其征管成本中的評估成本有效控制在一定的范圍之內?？刂圃u估成本的目的通過運用批量評估實現(xiàn)。
在對不動產征收財產稅的國家中，稅基的批量評估已被廣泛應用。批量評估的過程包括兩個步驟：（1）對轄區(qū)內所有不動產進行基礎數(shù)據的采集，數(shù)據采集渠道應著重從以下方面考慮：建立財產登記制度，通過要求納稅人定期或不定期地向稅務機關申報，逐步掌握全市納稅人的房地產稅源數(shù)據；建立與統(tǒng)計部門、房土管理部門等相關政府部門的數(shù)據資源共享機制，獲取房地產交易數(shù)據、成本數(shù)據、收益數(shù)據等市場數(shù)據；與房地產中介公司合作，獲取房地產市場數(shù)據。內容包括不動產位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質量等，大量不動產的基本信息經過整理，儲存在特定的數(shù)據庫中，這樣的數(shù)據庫一般被稱為財政房地產簿。（2）估價，首先要進行市場分析。市場分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質量，以及其他種種因素對不動產市場價值的影響.分析的結果是將上述各因素和市場價值的關系通過估價模型的方式表現(xiàn)出來。估價模型可能是數(shù)學型，也可能是列示各種類型的土地和房產的單位面積價值的圖表。一旦估價模型建立，就可以將待估不動產基本信息逐個輸入，得出評估值。值得注意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進行適當檢查以確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動產更需要仔細地復查。
當今各國的稅基批量評估是同計算機技術緊密結合的，兩者的結合產生了計算機輔助批量評估技術（CAMA，Computer－aidedmassassessment）。應用這一技術，需要將相關市場交易信息儲存在計算機的數(shù)據庫中，由計算機利用回歸技術進行市場分析，構造估價模型，在待估不動產的基本信息輸入后，計算機就可以輸出其評估值了。在我國改革房地產稅收制度的進程中，必須考慮循序漸進地開發(fā)CAMA。綜合國外房地產稅發(fā)達國家開發(fā)CAMA的經驗做法，無論何種CAMA系統(tǒng)，其主要構成大致都是：數(shù)據管理子系統(tǒng)、市場數(shù)據分析子系統(tǒng)、評估子系統(tǒng)、評估結果管理子系統(tǒng)。數(shù)據管理子系統(tǒng)實現(xiàn)稅源數(shù)據采集、數(shù)據轉換和數(shù)據存儲；市場數(shù)據分析子系統(tǒng)實現(xiàn)市場數(shù)據采集、市場數(shù)據分析、市場數(shù)據報告；評估子系統(tǒng)實現(xiàn)評估數(shù)學模型建立、數(shù)學模型校準和價值評估；評估結果管理子系統(tǒng)實現(xiàn)評估結果輸出、評估結果上訴管理和評估結果統(tǒng)計報表。
