廉租房的弊端精選(九篇)
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第1篇：廉租房的弊端范文
關(guān)鍵詞：住房保障 公共物品 市場(chǎng)失靈 收入考評(píng)
一、江蘇省住房保障現(xiàn)狀
在改革傳統(tǒng)的實(shí)物分房制度的過程中，為保證低收入和生活困難的社會(huì)成員有住房，國(guó)家建立了新的住房保障制度。這一制度包括住房公積金政策、經(jīng)濟(jì)適用房政策和廉租房政策。近年來經(jīng)過不懈努力，江蘇省在住房保障方面已經(jīng)取得了顯著成效。
在住房公積金方面：截至2006年底，全省住房公積金繳存總額已達(dá)到1057.19億元。賬面余額為623.80億元。實(shí)際正常繳存的職工有500多萬人。覆蓋率為86.74％。2006年，全省向14.58萬個(gè)職工家庭發(fā)放個(gè)人住房公積金貸款237.15億元。是全省商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的30.96％。自住房公積金制度建立以來。全省累計(jì)支持了68.9萬戶職工家庭的住房購(gòu)建。發(fā)放貸款總計(jì)756億元。在經(jīng)濟(jì)適用房方面：2006年。全省經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資82.67億元。施工面積848.94萬平方米，竣工面積412.28萬平方米。2006年經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積占同期商品住宅竣工面積的比重為9.49％，共解決4.47萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。在廉租房方面：到2007年3月底，全省13個(gè)省轄市和49個(gè)縣(市)先后出臺(tái)了城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法，占市、縣總數(shù)的95.4％。13個(gè)省轄市全部建立了廉租住房制度；52個(gè)縣(市)中，有33個(gè)縣(市)建立了廉租住房制度，占縣(市)的63.5％。
在取得成效的同時(shí)，也存在著不少問題和困難：
(一)住房公積金制度存在著安全隱患和“劫貧濟(jì)富”現(xiàn)象
住房公積金是國(guó)家強(qiáng)制實(shí)施的住房?jī)?chǔ)蓄，由政府集中管理和支配，目的是讓中低收入居民通過互助購(gòu)建住房。但是。制度上存在的種種漏洞，使得公積金實(shí)際運(yùn)作狀況與設(shè)計(jì)目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)。一方面，大量的公積金被非法挪用；另一方面，大多數(shù)中低收入者用自己的儲(chǔ)蓄為少數(shù)中高收入著購(gòu)房提供了補(bǔ)貼。由于許多中低收入居民沒有能力取得公積金貸款。那些中高收入者則可能將公積金低息貸款用足。
(二)經(jīng)濟(jì)適用房制度不是對(duì)廣大中低收入者的“雪中送炭”，而是對(duì)非中低收入者的“錦上添花”
經(jīng)濟(jì)適用房政策的目的是解決中低收入者住房困難，但政策實(shí)施的結(jié)果卻是大量的經(jīng)濟(jì)適用房沒有落到中低收入者手中。而是被非中低收入者所購(gòu)買，同時(shí)不少經(jīng)濟(jì)適用房的面積太大。超過國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
(三)廉租房雷聲大雨點(diǎn)小、名存實(shí)亡
在房改之前，各地的房產(chǎn)管理部門有大量“廉租公房”。但在房改過程中。這些“廉租公房”按商品房或福利房被逐步賣掉。從而使“廉租公房”越來越少，有些城鎮(zhèn)已根本不存在政府的“廉租公房”。1999年。國(guó)家建設(shè)部出臺(tái)了《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》，然而時(shí)至今日，廉租房政策的落實(shí)并不理想。
針對(duì)住房保障制度存在的種種弊端，筆者認(rèn)為，產(chǎn)生諸多問題的主要原因并不在制度本身。而是沒有充分認(rèn)識(shí)到帶有福利性質(zhì)的保障住房和公積金屬于公共物品。在分配具有公共物品屬性的保障住房時(shí)，必然會(huì)出現(xiàn)制度本身無法克服的弊端。
二、住房保障制度弊端的形成機(jī)理分析
(一)住房公積金
公積金的建立標(biāo)志著個(gè)人收入轉(zhuǎn)化為準(zhǔn)公共資金。之所以說它是準(zhǔn)公共資金，因?yàn)樗幌袷I(yè)保障基金那樣完全屬于公共所有，而是在一定的時(shí)間內(nèi)屬于參加者共同所有，以便互助互濟(jì)；但是所有權(quán)始終屬于個(gè)人，最終會(huì)回到個(gè)人手中。公積金之所以被大量非法挪用。關(guān)鍵在于沒有形成一套適合準(zhǔn)公共資金特點(diǎn)的有效管理制度。許多地方的公積金管理中心正扮演著一個(gè)“金融機(jī)構(gòu)”的角色，受托銀行則變成了“中心”的出納。公積金管理中心的這種職能錯(cuò)位。使其既難以保障公積金所有者的權(quán)益。又不具備承擔(dān)金融風(fēng)險(xiǎn)的能力，于是非法挪用等現(xiàn)象就不可避免地出現(xiàn)了。
和一般儲(chǔ)蓄不同。住房公積金作為一種強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄有兩個(gè)特點(diǎn)：一是由個(gè)人收入轉(zhuǎn)變?yōu)闇?zhǔn)公共資金：二是低存低貸，即存款利率和貸款利率都低于市場(chǎng)利率。正是因?yàn)檫@個(gè)原因，高收入者可能利用公積金貸款購(gòu)買多套房子，進(jìn)行投資而不是居住，而低收入者則可能連一套房子也買不起。于是便出現(xiàn)了大多數(shù)中低收入者用自己的儲(chǔ)蓄為少數(shù)中高收入者購(gòu)房提供補(bǔ)貼的現(xiàn)象。住房公積金是一種公共物品。本身不具備排他性。無法排除一些人的多消費(fèi)，所以“搭便車”現(xiàn)象是一種正常而又不合理的經(jīng)濟(jì)行為。在市場(chǎng)機(jī)制不能發(fā)揮作用的情況下，只能由政府在制度安排上加以解決。
(二)經(jīng)濟(jì)適用房
經(jīng)濟(jì)適用房的一個(gè)重要特點(diǎn)是它的銷售價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格。其差額是由政府承擔(dān)的，體現(xiàn)了政府對(duì)購(gòu)房者的照顧。這個(gè)差額對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的供給和需求兩方面都有很大影響。對(duì)供給的影響表現(xiàn)在。直接導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房供給嚴(yán)重不足；對(duì)需求的影響主要表現(xiàn)在。經(jīng)濟(jì)適用房的需求旺盛，分配對(duì)象錯(cuò)位嚴(yán)重。銷售價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格且不受供求因素影響的經(jīng)濟(jì)適用房無疑是一種特殊的商品，其開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)都會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)失靈現(xiàn)象，所以要積極發(fā)揮政府的作用以彌補(bǔ)市場(chǎng)的不足。
(三)廉租房
廉租房屬于準(zhǔn)公共物品。由政府提供。所有符合政府規(guī)定條件的居民都有權(quán)利居住這種房子。準(zhǔn)公共物品的特征使其供給和需求不同于私人物品。對(duì)于供給而言。私人物品的產(chǎn)供銷過程都是在市場(chǎng)機(jī)制的作用下進(jìn)行的。公共物品則不同，公共物品的特征決定。消費(fèi)者一般不愿向生產(chǎn)者支付享受代價(jià)，不愿表露其需求偏好。從而使公共物品的價(jià)格無法確定，生產(chǎn)成本無法收回。當(dāng)然也不能或者較少給提供者帶來直接利益，企業(yè)不會(huì)像生產(chǎn)私人物品那樣主動(dòng)提供公共物品，公共物品一般只能由政府提供?；谕瑯拥睦碛桑瑢?shí)際公共物品的提供者也不像私人物品生產(chǎn)者那樣主動(dòng)積極。這就是我國(guó)廉租房制度雷聲大雨點(diǎn)小的重要原因。
在需求方面，一般情況下。價(jià)格機(jī)制的作用使私人物品的需求不會(huì)出現(xiàn)超常膨脹，從而不會(huì)形成嚴(yán)重的供不應(yīng)求的狀況。但作為準(zhǔn)公共物品的廉租房則不同。由于廉租房實(shí)行低租金制。消費(fèi)者租用廉租房要比租用商品房付出的租金低得多。在城鎮(zhèn)居民收入差距趨于擴(kuò)大的情況下，加上不可避免的“搭便車”現(xiàn)象，對(duì)廉租房的需求很有可能膨脹。同時(shí)，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn)。城鄉(xiāng)逐步實(shí)行統(tǒng)一的戶籍管理制度，必然會(huì)有大量農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)。其中相當(dāng)一部分人會(huì)成為廉租房的需求者。因此。未來廉租房的需求量會(huì)逐步擴(kuò)大。
三、住房保障制度的改革建議
(一)建立科學(xué)、嚴(yán)格的公積金管理制度
對(duì)于住房公積金來說，要改變目前這種狀況，將住房
公積金管理機(jī)構(gòu)改造成金融機(jī)構(gòu)是一種有效的途徑。由中國(guó)人民銀行和建設(shè)部所做的公積金改革方案已經(jīng)完成，其基本思路就是最終把現(xiàn)行公積金管理機(jī)構(gòu)改造成為承擔(dān)住宅政策金融業(yè)務(wù)的專業(yè)金融機(jī)構(gòu)，為參加公積金制度的社會(huì)成員提供特定的金融服務(wù)。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房而言，要建立健全一系列相關(guān)制度：首先。要加強(qiáng)單位審核的責(zé)任。對(duì)于申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房的職工。其所在單位要嚴(yán)格加以審核，實(shí)事求是地反映其收入情況。如果存在弄虛作假或不負(fù)責(zé)任的現(xiàn)象，直接責(zé)任人和單位領(lǐng)導(dǎo)都要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。其次。應(yīng)當(dāng)建立一個(gè)獨(dú)立的監(jiān)督機(jī)構(gòu)。為了保證住房保障制度的有效實(shí)施，建立住房保障監(jiān)督機(jī)構(gòu)是必要的。它的主要職能是監(jiān)督住房保障政策的執(zhí)行情況。再次，加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督。社會(huì)公示是社會(huì)監(jiān)督的重要形式。但現(xiàn)在的公示范圍比較小，難以充分發(fā)揮作用。應(yīng)當(dāng)采取多種形式進(jìn)行公示。擴(kuò)大社會(huì)公示的范圍。使更多的群眾參與住房保障分配的監(jiān)督活動(dòng)。
(二)建立嚴(yán)格的收入考評(píng)制度
為了保證符合條件的中低收入者買到經(jīng)濟(jì)適用房或租到廉租房。杜絕不符合條件的人“搭便車”，一個(gè)最基本而又十分重要的工作就是通過嚴(yán)格的收入考評(píng)搞清楚申請(qǐng)者的真實(shí)收入狀況。為此。一是要建立收入考評(píng)機(jī)構(gòu)。近年來稅務(wù)、社會(huì)保障、民政、建設(shè)等部門都根據(jù)各自工作的需要在一定范圍開展家庭收入調(diào)查。為了減少信息搜集成本和提高工作效率，有必要建立一個(gè)機(jī)構(gòu)或者幾個(gè)部門聯(lián)合開展工作，資源共享。二是建立家庭收入申報(bào)制度。國(guó)家稅務(wù)總局在《個(gè)人所得稅管理辦法》中明確提出要建立個(gè)人收入檔案制度，以提高納稅人信息來源的真實(shí)度。這是一項(xiàng)非常重要的工作。其意義不僅僅是有助于稅務(wù)部門合理征稅。對(duì)于社會(huì)保障管理部門也是非常重要的。
(三)明確界定購(gòu)房對(duì)象。并加強(qiáng)監(jiān)督
第2篇：廉租房的弊端范文
眼關(guān)鍵詞演 住房保障； 保障制度； 制度并軌。
1。 國(guó)家“十二五” 規(guī)劃中提出， 未來五年內(nèi)， 我國(guó)將擬投資 1.3 萬億～1.4 萬億用于 3，600 萬套保障性安居工程的建設(shè)，使保障房的覆蓋率達(dá)到 20%。 如何從制度層面上保障十二五“ 住房保障規(guī)劃的順利進(jìn)行， 需要我們思考。 為此， 本文嘗試性地提出未來住房保障制度并軌的觀點(diǎn)， 并設(shè)計(jì)了住房保障制度并軌的長(zhǎng)短期路徑， 以期為解決中低收入群體的住房問題提供理論參考。
一、 城鎮(zhèn)住房保障制度并軌的總體思考。
住房保障制度并軌是以構(gòu)建廣覆蓋[2]、 無縫隙、 多層次、 動(dòng)態(tài)性的租賃型住房保障體系的改革， 其主要目的為提高住房保障制度的運(yùn)行效率，改變居民的住房消費(fèi)習(xí)慣， 優(yōu)化住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。 制度并軌后的保障對(duì)象， 不僅要涵蓋現(xiàn)行保障制度的保障群體， 更要涵蓋”夾心層“、 潛在城鎮(zhèn)人口 （具有遷居意愿的農(nóng)村人口）[3]、 短暫流動(dòng)人口、 ”被城市化“ 的農(nóng)村人口中的住房弱勢(shì)群體， 以及因市場(chǎng)因素造成的住房弱勢(shì)群體[4]。鑒于我國(guó)住房保障制度發(fā)展的特點(diǎn)， 我們認(rèn)為： 制度并軌后的保障方式， 短期內(nèi)應(yīng)該堅(jiān)持產(chǎn)權(quán)式、 使用權(quán)式保障并存的形式， 長(zhǎng)期取消產(chǎn)權(quán)式保障， 著力實(shí)現(xiàn)使用權(quán)式保障方式。 制度并軌后的保障水平， 應(yīng)呈現(xiàn)出層次性、 差異性、 梯度性。 保障水平在地區(qū)間、 保障制度設(shè)計(jì)間都存在差異。 一方面， 保障水平的設(shè)定必須同當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展程度相掛鉤； 另一方面， 短期內(nèi)， 保障水平在廉租房、 公租房、 經(jīng)濟(jì)適用房之間應(yīng)呈現(xiàn)出差異； 長(zhǎng)期保障水平在廉租房、 公租房等租房體系內(nèi)應(yīng)呈現(xiàn)出差異。
二、 城鎮(zhèn)住房保障制度的短期并軌。
1. 城鎮(zhèn)住房保障制度的短期并軌路徑。
（1） 經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)施租售并舉的方針， 逐步降低出售性的住房保障比重， 提高租賃性的住房保障比重，[5]實(shí)現(xiàn)購(gòu)房保障向租房保障思維的轉(zhuǎn)變， 將租賃型經(jīng)濟(jì)適用房并軌到租房保障體系。對(duì)于出售型的經(jīng)濟(jì)適用房， 暫時(shí)適當(dāng)限制其發(fā)展。這一觀點(diǎn)的提出， 主要基于以下因素的考慮： 一方面， 在一定程度上， 出售型經(jīng)濟(jì)適用房， 可以增加房地產(chǎn)低端市場(chǎng)的供給； 另一方面， 出售型經(jīng)濟(jì)適用房的問題突出， 但是， 尚存在一定的發(fā)展空間， 直接取消經(jīng)濟(jì)適用房的時(shí)機(jī)不成熟， 容易產(chǎn)生諸多負(fù)面效應(yīng)。
（2） 公積金實(shí)行”準(zhǔn)銀行式“ 的運(yùn)營(yíng)模式，即”管理中心 + 商業(yè)性機(jī)構(gòu)“ 的模式。 中央公積金管理中心主要負(fù)責(zé)宏觀政策的制定、 資金風(fēng)險(xiǎn)的管理， 以非營(yíng)利性為目的。 而地方公積金管理可以進(jìn)行部分商業(yè)化、 市場(chǎng)化運(yùn)作， 強(qiáng)化公積金的盈利性， 提高公積金的保值、 增值空間， 為住房保障體系提供長(zhǎng)久穩(wěn)定的資金支持。 同時(shí)， 對(duì)公積金進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理， 即實(shí)施保障資金跨區(qū)域流動(dòng)。 一方面， 地方間公積金實(shí)施跨區(qū)域流動(dòng)， 合理配置區(qū)域間的公積金， 提高公積金的配置效率；另一方面， 個(gè)人公積金賬戶實(shí)施資金跨區(qū)域流動(dòng)，可以結(jié)束長(zhǎng)期以來地理空間限制， 加快公積金和人力資源的混合、 同期合理流動(dòng)。
（3） 大力推進(jìn)廉租房的發(fā)展， 將廉租房并入到租房保障體系。 短期內(nèi)， 廉租房在租房保障體系內(nèi)， 仍是保障供給的主體。 隨著公租房供給保障力度的加大， 出售型經(jīng)濟(jì)適用房比重的增加，廉租房在租房保障體系中的比重會(huì)適當(dāng)降低， 廉租房仍將對(duì)低收入群體實(shí)施保障。
（4） 加快公共租賃住房的建設(shè)， 將其并入租房保障體系。 隨著近年來房?jī)r(jià)的攀升， 游離在保障和市場(chǎng)之外的”夾心層“， 其住房難問題成為了各方關(guān)注的焦點(diǎn)， 為了解決”夾心層“ 的住房問題， 政府采取了公租房的政策。[6]之所以公共租賃房能夠應(yīng)運(yùn)而生， 是因?yàn)槠渥陨砩暇哂兄T多的新特點(diǎn)。 其一， 從產(chǎn)權(quán)的角度來講， 公租房的所有權(quán)歸屬于政府， 而其他的房屋側(cè)重于強(qiáng)調(diào)房屋的私人所有權(quán)， 如經(jīng)濟(jì)適用房、 限價(jià)房； 其二，公租房同廉租房也存在著明顯的不同。 公租房側(cè)重于解決”夾心層“ 群體的住房難問題， 而廉租房著重于解決城市最低收入群體且住房困難的住戶； 其三， 公租房的保障方式是租賃方式， 而不是傳統(tǒng)的購(gòu)房方式。
2. 城鎮(zhèn)住房保障制度短期并軌的效應(yīng)。
（1） 通過制度的短期并軌， 可以糾正現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房的弊端， 提高政策的保障效果。 在制度的短期并軌路徑中， 對(duì)出售型經(jīng)濟(jì)適用房制度實(shí)施暫不取消的政策， 只是降低出售部分的比重，這一方面可繼續(xù)發(fā)揮現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房的部分優(yōu)勢(shì)；另一方面可減少由可交易性所帶來的效應(yīng)流失。同時(shí)， 制度的短期并軌是建立在現(xiàn)有住房保障制度的基礎(chǔ)之上。 這不僅有利于新舊保障體系的平穩(wěn)過渡， 避免過大的波動(dòng)， 而且可以減少制度并軌過程中的障礙。
（2） 通過制度的短期并軌， 一定程度上， 可緩解住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理的局面。 租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展， 可以推進(jìn)住房二、 三市場(chǎng)的繁榮；出售型經(jīng)濟(jì)適用房可以幫助中低收入群體解決住房困難， 增加小戶型住房的供給， 調(diào)整當(dāng)前的住房市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)， 平抑房?jī)r(jià)的過快攀升。
（3） 通過制度的短期并軌， 可以加快解決”夾心層“ 住房問題， 填補(bǔ)制度設(shè)計(jì)的”盲區(qū)“。短期內(nèi)， 通過建立涵蓋經(jīng)濟(jì)適用房、 廉租房、 公租房的多層次、 梯度性的租賃型住房保障體系，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)不同的保障群體實(shí)施保障， 解決”夾心層“ 的住房困難。
（4） 通過制度的短期并軌， 可以緩解保障制度的資金不足的局面， 提供更為穩(wěn)定的資金來源。無論是從行政手段強(qiáng)化保障資金與財(cái)政收入 （土地收入、 稅收收入） 的”聯(lián)動(dòng)“， 還是對(duì)公積金實(shí)施”準(zhǔn)銀行式“ 的運(yùn)行模式， 在一定程度上， 都會(huì)緩解保障制度的資金約束。
（5） 通過制度的短期并軌， 可以在發(fā)展公租房市場(chǎng)的過程中， 促進(jìn)真正的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。 這在一定程度上， 鼓勵(lì)和促進(jìn)了租房市場(chǎng)的發(fā)展， 從而改變了長(zhǎng)期以來房地產(chǎn)市場(chǎng)單條腿走路———重購(gòu)房、 輕租賃———的狀況， 形成兩種市場(chǎng)并存的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系。
三、 城鎮(zhèn)住房保障制度的長(zhǎng)期并軌。
長(zhǎng)期并軌指， 由政府保障性租賃向住房租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)變； 在長(zhǎng)期并軌過程中， 通過”政府 + 社會(huì)“ 運(yùn)行模式 （政府從宏觀上對(duì)租賃型住房保障體系進(jìn)行管理， 社會(huì)中的企業(yè)從微觀上負(fù)責(zé)租房保障體系的運(yùn)行） 建成長(zhǎng)期租房保障體系。 最終， 建成涵蓋具有政府保障色彩的長(zhǎng)期租房保障體系、 純粹的住房租賃市場(chǎng)相結(jié)合的租賃房體系 （見圖 1）。
圖 1 住房保障制度并軌的長(zhǎng)期路徑。
1. 城鎮(zhèn)住房保障制度長(zhǎng)期并軌的路徑。
長(zhǎng)期取消出售型經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展， 逐步將其并入到商品房低端市場(chǎng)； 在租賃型住房保障體系獲得發(fā)展的基礎(chǔ)上， 逐步縮小政府干預(yù)市場(chǎng)的力度， 發(fā)揮市場(chǎng)的資源配置作用， 通過租賃市場(chǎng)提高住房保障政策的運(yùn)行效率。 在短期并軌完成后， 公積金制度等相關(guān)的租房保障資金來源， 會(huì)為長(zhǎng)期租賃房保障模式提供所需的資金支持。
2. 城鎮(zhèn)住房保障制度長(zhǎng)期并軌的效應(yīng)。
（1） ”政府 + 企業(yè)“ 的租房保障運(yùn)行模式，有利于緩解政府的財(cái)政壓力， 提高社會(huì)資本進(jìn)入保障房體系的積極性。 宏觀上， 政府對(duì)租房保障體系的建設(shè)、 資金籌集、 房源籌集進(jìn)行宏觀管理，政府可以發(fā)揮其宏觀優(yōu)勢(shì)； 微觀上， 企業(yè)對(duì)租房體系的運(yùn)行微觀管理， 可以發(fā)揮其微觀優(yōu)勢(shì)。 最終， 實(shí)現(xiàn)政府、 市場(chǎng)”兩只手“ 的協(xié)調(diào)， 有利于效率的提高和住房公平的實(shí)現(xiàn)。
（2） 通過住房保障制度的并軌， 可以建立租賃房保障體系、 繁榮租賃房市場(chǎng)， 也可以從根本上， 扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)期以來居民過于強(qiáng)調(diào)購(gòu)買住房， 而輕視租賃住房的傳統(tǒng)觀念。 住房觀念的改變， 反過來又推動(dòng)了租房保障體系的發(fā)展。 在長(zhǎng)期并軌的過程中， 取消經(jīng)濟(jì)適用房制度，[7]將其并入到商品房低端市場(chǎng)， 可以增加商品房低端市場(chǎng)的供給， 平衡商品住房市場(chǎng)的供求平衡， 優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)。
四、 結(jié) 語。
在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下， 解決住房保障問題，需要轉(zhuǎn)變住房保障思維， 強(qiáng)調(diào)租房保障的重要性，大力度推進(jìn)租賃型住房保障制度的建設(shè)和發(fā)展。筆者認(rèn)為， 通過城鎮(zhèn)住房保障制度的并軌， 可以建立完備的租房保障體系， 實(shí)現(xiàn)對(duì)住房弱勢(shì)群體的無縫隙、 分層次、 廣覆蓋、 動(dòng)態(tài)性的保障目標(biāo)。
然而要實(shí)現(xiàn)住房保障制度的并軌運(yùn)行， 還需要克服一些障礙。 如短期并軌中， 經(jīng)濟(jì)適用房租售并舉是建立在明確的租售分割比例的基礎(chǔ)之上的， 這需要依靠科學(xué)的實(shí)證數(shù)據(jù)的支持。 層次性、梯度性租賃型住房保障體系的構(gòu)建， 需要從數(shù)量、質(zhì)量等多個(gè)維度對(duì)保障標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。 保障房之間的差異程度， 既不可過大、 也不可過小。 另外，公積金”準(zhǔn)銀行式“ 的管理模式， 需要配套的制度改革和創(chuàng)新， 如完備的個(gè)人信息以及動(dòng)態(tài)的的戶籍管理制度。 再者， 住房保障制度的并軌， 會(huì)增加政府的財(cái)政支出， 如租賃房相關(guān)的投資、 管理、 運(yùn)營(yíng)、 補(bǔ)貼支出。 在一定程度上， 上述問題都會(huì)影響住房保障制度的并軌進(jìn)程。
住房保障制度長(zhǎng)期并軌的難點(diǎn)表現(xiàn)在： 在住房保障制度并軌的過程中， 一方面需要處理好具有政府保障色彩的租房、 住房租賃市場(chǎng)的關(guān)系；另一方面， 需要處理好商品房市場(chǎng)同租房保障體系的關(guān)系。 如何吸引社會(huì)資本參與住房保障？ 如何更好的發(fā)揮政府和社會(huì)力量的優(yōu)勢(shì)？這些問題都會(huì)阻礙住房保障制度的長(zhǎng)期并軌。
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第3篇：廉租房的弊端范文
1、實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房的重大意義及現(xiàn)狀
我國(guó)現(xiàn)階段采取的住房制度是：對(duì)于有一定經(jīng)濟(jì)能力的人群，住房問題由其自行解決，國(guó)家用住房公積金制給予支持；對(duì)于中下等收入的人群，我國(guó)政府采取經(jīng)濟(jì)適用房制度，包含兩大優(yōu)惠政策：(1)建設(shè)用地由國(guó)家劃撥，免收土地出讓金；(2)減半繳納21項(xiàng)行政事業(yè)性費(fèi)用；(3)將開發(fā)商利潤(rùn)限定在3%以內(nèi)。其目的是以低于市場(chǎng)的價(jià)格供給特定消費(fèi)者。對(duì)于經(jīng)濟(jì)確有困難者，采取廉租房制度。上述三點(diǎn)綜合起來，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)。
經(jīng)濟(jì)適用房制度在我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期功不可沒，對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)，保障中低收入者“居者有其屋”做出巨大貢獻(xiàn)。
根據(jù)經(jīng)典的紡錘形的社會(huì)結(jié)構(gòu)模型分析可知，中間階層的比重與其穩(wěn)定性直接關(guān)系到社會(huì)的安定。我國(guó)全面建設(shè)小康社會(huì)的一個(gè)重點(diǎn)就是擴(kuò)大中間階層的比重。因此，我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房政策可以滿足中低收入家庭需要，提升中低階層的生活質(zhì)量，為其提供社會(huì)保障。按照世界銀行的衡量標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)與家庭年總收入比為3—6倍時(shí)是居民經(jīng)濟(jì)能力可承受范圍，但據(jù)統(tǒng)計(jì)我國(guó)這一數(shù)據(jù)為8.4倍，對(duì)中低收入者，這個(gè)比例更高，經(jīng)濟(jì)適用房制度的存在具有重大意義，其對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展的影響都不容小視。根據(jù)我國(guó)目前人口眾多且相對(duì)貧困的國(guó)情，住房完全由個(gè)人解決存在極大困難，或者說是不可能的，而廉租房制度有有其自身的硬傷：一方面，也是最主要的是房源短缺及資金不足，我國(guó)城鎮(zhèn)存在大量的下崗職工等中低收入者，他們需要的房屋主要以平房及二手房為主，這和我國(guó)現(xiàn)階段的城鎮(zhèn)化建設(shè)以及地方上的舊城改造相沖突，可以說廉租房的房源不是向增多，而是有向相反方向發(fā)展的趨勢(shì)，例如：截至2005年底，福州市已經(jīng)累計(jì)建成并銷售經(jīng)濟(jì)適用住房2.1萬套，190.3萬平方米，新建和改造僅廉租房934套，安排入住826戶，平均每年供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用住房23萬平方米，廉租房?jī)H200套，另一方面，過多的廉租房或者相對(duì)集中的廉租房還會(huì)引起社會(huì)治安，城市死角等相關(guān)問題，這在包括香港在內(nèi)的廉租房制度成熟的世界發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)都是個(gè)令政府百姓頭疼的問題。綜上可見，經(jīng)濟(jì)適用房制度不但不能廢除，反而還應(yīng)大力提倡和發(fā)展。
但是我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)適用房制度還存在較大缺陷。反對(duì)者比較集中的問題是：(1)經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)及基本性質(zhì)不清晰；(2)開發(fā)商偷梁換柱，用劃撥土地變相搞商品房開發(fā)，從中牟利；(3)中低收入難以界定，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房真實(shí)需求難以確定，進(jìn)而資金短缺，(4)補(bǔ)貼方式不合理，對(duì)低收入者的補(bǔ)貼補(bǔ)在了“磚頭”上，而不是補(bǔ)在“人頭”上；
可見經(jīng)濟(jì)適用房制度急需改革和創(chuàng)新，而非簡(jiǎn)單的拋棄，經(jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)制度就是一個(gè)可以在很大程度上解決以上問題的創(chuàng)新制度。
2、對(duì)共有產(chǎn)權(quán)制度的細(xì)節(jié)分析
(1)共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)
經(jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)制度一經(jīng)推出便備受爭(zhēng)論，大多反對(duì)者都是用傳統(tǒng)思維對(duì)新制度提出質(zhì)疑，用多學(xué)科擴(kuò)展思維思考這些問題發(fā)現(xiàn)它們恰恰是體現(xiàn)新制度的合理性和優(yōu)越性。
共有產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新的基本思路是：堅(jiān)持共有財(cái)政原則，遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，運(yùn)用現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)法則，建立“政府與個(gè)人按份額共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房”制度。其基本含義是，政府用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的財(cái)政性支出轉(zhuǎn)化為投資，政府按投資比例擁有房屋產(chǎn)權(quán)和相應(yīng)權(quán)利。共有產(chǎn)權(quán)制度的內(nèi)在本質(zhì)是，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)適用房的雙重性質(zhì)，實(shí)現(xiàn)保障性與商品性兩者的有機(jī)統(tǒng)一。經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)與所有房屋產(chǎn)權(quán)一樣，具體在經(jīng)濟(jì)和法律關(guān)系上主要體現(xiàn)為房屋所有人對(duì)房屋的占有，使用，收益和處分的權(quán)利，這些權(quán)利根據(jù)所有人的意志，目標(biāo)和利益，可以統(tǒng)一，可以分離，可以有不同的組合形式。在共有產(chǎn)權(quán)制度下，通過這些權(quán)利通過不同組合，體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房的保障性、商品性的統(tǒng)一。
共有產(chǎn)權(quán)制度的創(chuàng)新要點(diǎn)包括：改變土地供應(yīng)方式，地價(jià)由市場(chǎng)供求產(chǎn)生，使房地產(chǎn)商沒有通過土地價(jià)差獲利的空間；改變定價(jià)方式，房屋價(jià)格同商品房接軌，基本消除倒賣經(jīng)濟(jì)適用房獲利的可能；改變交易性質(zhì)，受助者一旦賣出房產(chǎn)，政府作為共有產(chǎn)權(quán)人，可按比例收回投資，解決了先行政策資金不能循環(huán)利用的問題。
(2)共有產(chǎn)權(quán)制度實(shí)現(xiàn)社會(huì)保障功能的高成本
持這種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，將轉(zhuǎn)移支付凝固在房產(chǎn)這種“實(shí)體”上，其實(shí)際性質(zhì)和廉租房等同，但房產(chǎn)的所有權(quán)卻沒有廉租房那樣“清晰”，當(dāng)房產(chǎn)進(jìn)行交易時(shí)，房屋的不同所有者之間會(huì)產(chǎn)生利益的博弈行為，甚至有道德風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能，當(dāng)事人會(huì)極力主張把房屋賤賣給自己的利益相關(guān)人，而以自己是產(chǎn)權(quán)的部分所有者為名反對(duì)政府提出的任何其他解決辦法，借此從中牟利，侵吞國(guó)家資產(chǎn)。對(duì)于這種做法，政府不可能逐一監(jiān)管，因此，共有產(chǎn)權(quán)制度的實(shí)行成本極高，沒有實(shí)際操作的可能。
我們應(yīng)該分清共有產(chǎn)權(quán)制度經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的區(qū)別，首先，共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房有比廉租房更廣闊的適用范圍，在共有制度下，政府所占比例可以在0—100%間隨意選擇，而廉租房只能由政府出全款，政府一來可以抽出資金幫助更多的人，二來擴(kuò)大了受惠范圍。其次，由于居住著自己擁有房屋的部分產(chǎn)權(quán)，會(huì)提高其對(duì)房屋的維護(hù)意識(shí)，因?yàn)槠渥陨硪彩浅鍪蹠r(shí)房?jī)r(jià)過低的受害者，這不僅不會(huì)增加政府的成本，相反，可以部分解決廉租房制度中的房屋損壞問題，降低政府的監(jiān)督和修繕費(fèi)用。
對(duì)于部分產(chǎn)權(quán)個(gè)人低價(jià)出售的道德風(fēng)險(xiǎn)問題，我們可以借鑒我國(guó)《民法通則》第78條第3款規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利”。當(dāng)政府認(rèn)為售價(jià)過低時(shí)(例如低于市場(chǎng)價(jià)格)，政府具有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利，此種辦法完全可以解決這一難題。
(3)個(gè)人出資比例過小問題
由于共有產(chǎn)權(quán)制度對(duì)個(gè)人的出資比例沒有明確的限制，會(huì)導(dǎo)致某些道德風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。人們會(huì)故意隱瞞自己的部分收入，使自己變得更“窮”，其目的是使政府多出資，個(gè)人少出資，以達(dá)到“出少錢，住大房”的目的。這種現(xiàn)象的危害還是很大的，一方面會(huì)占用大量的國(guó)家資金，減少受保障的人數(shù)，另一方面由于個(gè)人只占房屋產(chǎn)權(quán)的極小部分，導(dǎo)致在使用過程中有疏于保護(hù)的心理。
針對(duì)這一問題，本文認(rèn)為可以跟進(jìn)相關(guān)優(yōu)惠措施和法規(guī)。第1，將個(gè)人出資比例分為幾個(gè)等級(jí)，等級(jí)越高，相關(guān)利益越大(可超過其出資比例)以交易手續(xù)費(fèi)為例。假設(shè)當(dāng)個(gè)人擁有20%產(chǎn)權(quán)時(shí)，繳納20%的交易手續(xù)費(fèi)，當(dāng)個(gè)人擁有60%產(chǎn)權(quán)時(shí)，你就只需繳納50%的交易手續(xù)費(fèi)國(guó)家補(bǔ)貼另外10%，借此鼓勵(lì)個(gè)人多出資。雖然政府這樣做要花些“冤枉錢”，但是個(gè)人的出資積極性可以被充分調(diào)動(dòng)，幫助政府解決更大的問題。第2，要對(duì)個(gè)人的財(cái)富狀況有一個(gè)準(zhǔn)確的調(diào)查，加大處罰力度，一經(jīng)查處，取消當(dāng)年的申請(qǐng)資格等權(quán)利。第3，適當(dāng)將中簽率向出資比例高的人傾斜，但傾斜額不易過大，以免對(duì)經(jīng)濟(jì)確實(shí)困難人群的住房權(quán)造成侵害。
(4)國(guó)有產(chǎn)權(quán)部分的監(jiān)管問題
反對(duì)方堅(jiān)持認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)制度中，國(guó)有部分的產(chǎn)權(quán)很難做到真正明晰。即原本應(yīng)該是產(chǎn)權(quán)極為明晰的國(guó)有資產(chǎn)存在產(chǎn)權(quán)不明，權(quán)責(zé)不清的嚴(yán)重問題，人民與政府之間的“委托——”關(guān)系的監(jiān)督成本極高，會(huì)面對(duì)國(guó)資流失的危險(xiǎn)。
本文也承認(rèn)這種現(xiàn)象是存在的，某些地方甚至是有目共睹的，但是把這種缺陷歸結(jié)于共有產(chǎn)權(quán)制度上面來卻有失偏頗。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌期間，這個(gè)問題其實(shí)是一個(gè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，幾乎每個(gè)和國(guó)有資產(chǎn)相聯(lián)系的問題都會(huì)涉及這種風(fēng)險(xiǎn)。廉租房制度同樣也有國(guó)有資產(chǎn)的流失的可能，我們必須做好長(zhǎng)期的，復(fù)雜的斗爭(zhēng)準(zhǔn)備，采取一些相應(yīng)對(duì)策：
第1，加強(qiáng)基礎(chǔ)管理，建立健全房屋資產(chǎn)管理制度。從資產(chǎn)的購(gòu)置直到出售建立一整套規(guī)范化的管理制度。加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，選派責(zé)任心強(qiáng)，政策水平高，懂經(jīng)濟(jì)，會(huì)管理的人員承擔(dān)房屋資產(chǎn)管理工作。建議成立專門的國(guó)有股份房產(chǎn)監(jiān)管機(jī)構(gòu)。
第2，加大宣傳力度，提高全民保護(hù)國(guó)有資產(chǎn)的法律意識(shí)，把關(guān)心和維護(hù)國(guó)有資產(chǎn)變?yōu)槊總€(gè)公民的自覺行動(dòng)。
第3，明確法律責(zé)任。為保證國(guó)有資產(chǎn)的安全與完整，必須建立一套合理的查處體制，明確法律責(zé)任。國(guó)家工作人員膽敢違規(guī)操作，對(duì)其進(jìn)行行政，甚至刑事處罰。
3、總結(jié)
第4篇：廉租房的弊端范文
江蘇正在著手制定一份該省2011～2013年的保障性住房建設(shè)行動(dòng)計(jì)劃。在這個(gè)中國(guó)人均GDP第二的省份,公共租賃房可能將以城市住房保障的基本模式寫進(jìn)這份計(jì)劃中。
權(quán)威人士透露。在今年江蘇相關(guān)部門共同參與的內(nèi)部會(huì)議中,公租房已與住房公積金制度、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房并列,被稱為“應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持的四項(xiàng)住房保障制度”。
雖然對(duì)公租房未來的建設(shè)規(guī)模尚未準(zhǔn)確劃定,但內(nèi)部人士透露,以現(xiàn)有財(cái)力大致匡算,預(yù)計(jì)年供應(yīng)量會(huì)達(dá)到10萬套(間)。
但值得注意的是,盡管眼下國(guó)內(nèi)有關(guān)“公租房代替經(jīng)適房”的呼聲高漲,但按照江蘇2010年度的保障房建設(shè)計(jì)劃,經(jīng)濟(jì)適用房仍將興建10萬套。
10萬套經(jīng)適房中,最早興起于江蘇的“共有產(chǎn)權(quán)房”卻數(shù)量寥寥。
針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房弊端的“共有產(chǎn)權(quán)房”,目前已經(jīng)在江蘇多個(gè)城市展開試點(diǎn)。但據(jù)介紹,多數(shù)試點(diǎn)城市的“共有產(chǎn)權(quán)房”供應(yīng)并無顯著增加,在保障房建設(shè)總量中所占比例微乎其微。
公共租賃房和共有產(chǎn)權(quán)房?jī)煞N模式在江蘇的進(jìn)退不一,顯示出當(dāng)前住房保障制度的改革瓶頸――我們可能尚未找到備受詬病的傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房制度的理想替代品。
李源潮三度批示“共有產(chǎn)權(quán)房”
改革契機(jī)的偶然性,映襯著制度環(huán)境中的必然。
4年前,中國(guó)社科院教授劉維新給時(shí)任江蘇省委書記的李源潮寫信,建議江蘇試點(diǎn)“共有產(chǎn)權(quán)房”。
彼時(shí),經(jīng)濟(jì)適用房制度已施行8年,因其巨大的牟利尋租空間而備受爭(zhēng)議。劉維新正在思考克服經(jīng)適房弊病的新的住房保障模式。就在這時(shí),他在火車上讀到南京學(xué)者陸玉龍的論文,文中關(guān)于“共有產(chǎn)權(quán)房”的論述引起他的極大興趣。
陸玉龍所界定的“共有產(chǎn)權(quán)房”的概念是,將政府用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的財(cái)政性支出,包括土地收益減免和稅費(fèi)。都轉(zhuǎn)化為“投資”,政府按投資比例擁有房屋產(chǎn)權(quán)和相應(yīng)的權(quán)利。南此產(chǎn)生的經(jīng)適房,由政府和購(gòu)房人共同擁有產(chǎn)權(quán)。
共有產(chǎn)權(quán)房被認(rèn)為是直指?jìng)鹘y(tǒng)經(jīng)適房的弊病――南于將政府補(bǔ)貼部分量化,房屋在退出、處置時(shí),購(gòu)房人必須與政府共同分享收益。購(gòu)房人的不當(dāng)牟利空間因此受到壓縮。同時(shí)對(duì)虛假購(gòu)房人和部門權(quán)力,也構(gòu)成了限制。
據(jù)陸玉龍回憶。他曾將這些研究成果上達(dá)建設(shè)部,希望能推動(dòng)共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn),“但建議報(bào)上去后,部委層面沒有表態(tài)。省廳也就沒有動(dòng)作?！?/p>
而作為外地學(xué)者的劉維新,反倒成了意外的幸運(yùn)者。他在受陸玉龍論文啟發(fā)基礎(chǔ)上寫的那封建議信,很快就得到李源潮的批示。
李源潮在2006年6月的批示中提出。“經(jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)制度的設(shè)計(jì)似更加合理,建議可找有條件的地方試點(diǎn)?！?/p>
江蘇最早一批共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)――泰州、姜堰、如皋、連云港由此而生。
此后,李源潮還在2007年8月和9月兩度作出批示,認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)租售并舉的辦法很好,并要求對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的建購(gòu)各方作一調(diào)查,加快推廣這一模式。
但是,“共有產(chǎn)權(quán)”模式的試點(diǎn),仍然是被作為經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域的邊緣補(bǔ)充,最初主要應(yīng)用于困難戶的拆遷安置中。而這基本不觸動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度。
直到三年后的今天,最早的四個(gè)試點(diǎn)中,共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)規(guī)模仍沒有顯著的擴(kuò)大。
微量改革:淮安的共有產(chǎn)權(quán)路徑
最初的試點(diǎn)中,姜堰、如皋的共有產(chǎn)權(quán)房年建設(shè)量在200～300套之間。如皋曾經(jīng)走在前列,購(gòu)房者獲得的產(chǎn)權(quán)證直接為商品房產(chǎn)權(quán)證。但此后,“因?yàn)槿藙?dòng)。有的城市沒有再繼續(xù)進(jìn)行改革?！?/p>
無錫、蘇州、泰州等地的改革,多將共有產(chǎn)權(quán)房作為一種安置房的“可選擇方式”。這些房源也主要以劃撥形式獲得建設(shè)用地,通過與同地段商品房?jī)r(jià)格相比較,政府把實(shí)際讓利的部分記作政府產(chǎn)權(quán),在處置時(shí)需要按比例切分收益。
在南京,出現(xiàn)了“廉租房共有產(chǎn)權(quán)”政策。其核心是“廉租房住戶可以低價(jià)購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)”。這在出臺(tái)后受到一些批評(píng),認(rèn)為其可能擠占窮人保障性住房空間。
只有唯一以土地出讓方式試行共有產(chǎn)權(quán)房的淮安,看上去最符合劉維新和陸玉龍當(dāng)年的設(shè)想。今年春天,劉維新突然被邀請(qǐng)參加淮安經(jīng)驗(yàn)研討會(huì)時(shí),他才知道這個(gè)蘇北城市在過去三年里已建設(shè)了800余套共有產(chǎn)權(quán)房?！拔遗e雙手贊成!”76歲的他在現(xiàn)場(chǎng)情緒激動(dòng)。
改革的實(shí)際操作路徑,很大程度倚靠部門“罔子”。淮安市房管局長(zhǎng)邵明。從2007年開始推動(dòng)“共有產(chǎn)權(quán)”制度,時(shí)常稱自己所在部門是“孤軍奮戰(zhàn)”。
淮安現(xiàn)有的兩家共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)主體,均為原房管局下屬的房地產(chǎn)企業(yè)。兩家公司在2007年轉(zhuǎn)由當(dāng)?shù)貒?guó)資委管理,在改換“婆家”前,共計(jì)被房管局剝離了1.5億元資產(chǎn),作為共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)基金,存入房管局下屬一個(gè)科級(jí)管理中心。
今年,淮安計(jì)劃上馬2000余套“共有產(chǎn)權(quán)房”。要求購(gòu)房者的月收入標(biāo)準(zhǔn)線也從原來的800元以下放寬到1200元以下,已經(jīng)接近當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配收入的水平。
改革仍顯局促?；窗彩蟹抗芫值馁Y料顯示,迄今為止,已經(jīng)售出的共有產(chǎn)權(quán)房中,僅有300余戶屬于自行購(gòu)買。經(jīng)求證,除房屋共有產(chǎn)權(quán)證外,至今淮安房管部門尚未與購(gòu)房人簽訂有法律效應(yīng)的產(chǎn)權(quán)出讓、回購(gòu)等協(xié)議,相關(guān)退出機(jī)制的表述,也僅存于政策文件之上。
據(jù)規(guī)定,購(gòu)房人有權(quán)在5年內(nèi)原價(jià)購(gòu)回政府產(chǎn)權(quán)。8年內(nèi)回購(gòu)僅需多支付后3年同期銀行利息;若8年未能回購(gòu),政府產(chǎn)權(quán)部分向居住者收取一定租金。
邵明一直高調(diào)批評(píng)傳統(tǒng)經(jīng)適房模式。這使他備受爭(zhēng)議。“我們都建議他,低調(diào)做就行了,不必張揚(yáng),省廳領(lǐng)導(dǎo)也提出,試點(diǎn)需要鼓勵(lì),但不要過度強(qiáng)調(diào)原有制度不好?！币晃欢啻螀⑴c相關(guān)研討會(huì)的江蘇省專家說。
“低調(diào)”的建議背后,是企圖顛覆傳統(tǒng)經(jīng)適房體系的共有產(chǎn)權(quán)模式,迄今未獲得住建部的正式肯定。相比之下,蘇南常州的改革模式則很快獲得首肯。
繞過天花板:常州的公租房維新
常州市自2008年開始,推行同時(shí)兼顧公租房與經(jīng)適房的改革路徑。2009年,該市共建設(shè)公租房和廉租房4000套,并在市場(chǎng)上收購(gòu)了這兩類房源2500套。當(dāng)?shù)卦谏唐贩宽?xiàng)目中明確3%保障房的配套比例。開發(fā)商也可選擇將3%的配建項(xiàng)目土地出讓金和建設(shè)成本折現(xiàn)返還政府。
這一試圖在改革和原有的經(jīng)適房體系之間尋求平衡的模式,在2009年10月獲得住建部的肯定。事實(shí)上,公租房并不直接沖擊傳統(tǒng)經(jīng)適房的體系。
根據(jù)住建部最初的設(shè)想,公租房主要用于解決新近就業(yè)和流動(dòng)人群的住房問題,這類“夾心層”買不起經(jīng)適房,又高于廉租房的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。常州則規(guī)定,廉租房、經(jīng)適房和公租房的保障對(duì)象必須是具有該市市區(qū)常住戶口。
在大建公租房同時(shí),常州的經(jīng)適房體系仍在得到強(qiáng)化。此前,常州的經(jīng)適房和商品房每平方米價(jià)差只有約1000元。2008年底,常州商品住房消費(fèi)大幅萎縮,由政府大規(guī)模集中建設(shè)的經(jīng)適房遭到510戶擬購(gòu)買家庭的“棄購(gòu)”。為此,常州自2009年3月起施行貨幣化補(bǔ)助。政府給每戶經(jīng)適房適購(gòu)房人群補(bǔ)貼8萬元。
無利難起早:兩種模式軟肋
現(xiàn)在的形勢(shì)是,無論是淮安試圖突破天花板的共有產(chǎn)權(quán)房模式,還是
常州嘗試?yán)@開天花板的建設(shè)公租房與經(jīng)適房貨幣補(bǔ)貼模式,都遇到了橫亙的障礙,使其難以實(shí)現(xiàn)替代經(jīng)適房體系的目標(biāo)。
“傳統(tǒng)經(jīng)適房的開發(fā)中,屬于利益集團(tuán)的短期收益太多。由于其價(jià)格優(yōu)惠更大,準(zhǔn)入與退出都很吸引權(quán)力尋租?！币晃蛔〗ú垦芯繖C(jī)構(gòu)學(xué)者說,而公租房和共有產(chǎn)權(quán)房則缺少這種利益驅(qū)動(dòng)機(jī)制。
先來看公租房。
由于常州擬定的公租房租金水平大致在市價(jià)的30%,短期收益相對(duì)較低?！俺Ｖ菽Ｊ健痹谪?cái)力缺乏的城市推行,可能會(huì)制約最終保障的覆蓋面。
研究數(shù)據(jù)顯示,由于中小城市市場(chǎng)租金水平不高,各地政府對(duì)每套公租房實(shí)際的補(bǔ)貼額大約都在300～500元之間。
常州市房管局局長(zhǎng)朱建文認(rèn)為,今后也很難超過市場(chǎng)租金的50%。
在退出環(huán)節(jié),常州規(guī)定,承租家庭如果不再符合承租條件,最長(zhǎng)可以申請(qǐng)6個(gè)月的延長(zhǎng)期。在延長(zhǎng)期內(nèi)就將租金從市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格的30%提高到100%。超過延長(zhǎng)期仍然不退出的,則按市場(chǎng)租金價(jià)格的1.5倍懲罰性征收。
但由于對(duì)家庭收入的真實(shí)信息難以掌握,如若這一政策無法落實(shí),則意味著政府的保障性住房資產(chǎn)在流失。
更重要的是,作為租賃房屋的公租房不可能滿足消費(fèi)者對(duì)于住房產(chǎn)權(quán)的需求,這種需求即便在低收入群體中也不容忽視。“公租房也不可能建設(shè)得過多,否則不就倒退回福利分房了?”陸玉龍說。
劉維新則認(rèn)為,“政府補(bǔ)貼部分產(chǎn)權(quán)不清晰,是傳統(tǒng)經(jīng)適房制度最大的弊端。這一制度缺陷不是推行公租房制度能夠突破的。”
在貨幣補(bǔ)貼的政策下,常州的經(jīng)適房仍然延續(xù)了有限產(chǎn)權(quán)模式,要求房屋5年之內(nèi)不得上市交易。5年之后上市交易須全額退還按政策享受的補(bǔ)貼款項(xiàng)。
然而,2008年,常州市區(qū)商品房均價(jià)4147元,平方米,2009年已漲到4969元,平方米。如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲,5年后原價(jià)退還的政府產(chǎn)權(quán)的實(shí)際補(bǔ)貼能力必將縮水,相關(guān)資金難以滾動(dòng)擴(kuò)大。
“錢補(bǔ)到買房者手中,政府只有投人沒有回報(bào),這類政策難以持續(xù)?！眲⒕S新說。
比較之下,共有產(chǎn)權(quán)房似乎是解決此問題的良方。
根據(jù)淮安的設(shè)想,共有產(chǎn)權(quán)房將政府補(bǔ)貼50%或30%的部分明確為相對(duì)應(yīng)的產(chǎn)權(quán),在將來購(gòu)房者退出時(shí),政府會(huì)得到價(jià)格上漲帶來的收益,“初期投入的資金正常運(yùn)作后會(huì)越滾越大?！?/p>
如果購(gòu)房者最終無法購(gòu)買產(chǎn)權(quán),現(xiàn)行的制度安排,也能將這些房屋中的政府產(chǎn)權(quán)部分,轉(zhuǎn)為公租房、廉租房式的租賃供應(yīng)。
“問題在于,這些收益要很多年后才會(huì)出現(xiàn),并且嚴(yán)格從屬政府產(chǎn)權(quán)。”前述住建部研究機(jī)構(gòu)學(xué)者說。而邵明也預(yù)計(jì),政府基金從共有產(chǎn)權(quán)房中獲益周期需要10年。
這使得共有產(chǎn)權(quán)房無法在利益驅(qū)動(dòng)機(jī)制上與短期收益乃至灰色收益巨大的經(jīng)適房競(jìng)爭(zhēng)。
在淮安,政府對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的定價(jià)較同地段商品房低5%～10%,住戶可以在5年內(nèi)以原價(jià)購(gòu)回政府部分產(chǎn)權(quán),相當(dāng)于獲得了5年銀行貸款利息。這一利益空間較之經(jīng)濟(jì)適用房大大縮小。
按照淮安的設(shè)想,將來政府不再出資興建共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目,而可以以貨幣形式補(bǔ)貼,讓購(gòu)房人在市場(chǎng)上的商品房中選擇房產(chǎn)。如果這樣操作,則牟利者買共有產(chǎn)權(quán)房與買商品房,獲利都差不多。
共同障礙:資金運(yùn)籌結(jié)構(gòu)瓶頸
而且,無論哪種保障住房改革模式,都面臨共同的資金籌措瓶頸。
中央對(duì)保障性住房的資金基本來源有原則性規(guī)定,但因各地財(cái)政情況不一,資金多頭運(yùn)作等問題廣泛存在,這對(duì)整體資產(chǎn)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估是一大難題。
即便經(jīng)濟(jì)實(shí)力居江蘇前列的常州,每年財(cái)政撥付于保障性住房領(lǐng)域的資金也不過1億元上下。常州市市長(zhǎng)王偉成介紹,要完成常州市5年保障性住房建設(shè)規(guī)劃,經(jīng)適房貨幣補(bǔ)助約需8億元,加上廉租房和公租房,共計(jì)約投資30億元。
為此,今年初,常州成立了注冊(cè)資本10億元的常州公共住房建設(shè)投資公司,負(fù)責(zé)保障性住房資金的籌措。
房司融資有幾條途徑:一是土地出讓凈收益的10%,每年約10億元;二是公積金增值收益部分,每年約兩三千萬元;三是財(cái)政專戶投入每年1億元左右;四是政府直接給房司注入3000畝土地作為資產(chǎn),其每年整理土地的一級(jí)開發(fā)收益;五是經(jīng)適房轉(zhuǎn)售上市部分收益;六是商品房項(xiàng)目中提取的配建資金。
然而在實(shí)際運(yùn)作中,房司并不是補(bǔ)助資金收支的唯一主體,且由于開發(fā)商可以選擇以土地出讓金減免形式獲得補(bǔ)助,因此涉及的部門程序相對(duì)復(fù)雜。執(zhí)行中曾出現(xiàn)部分開發(fā)商未能及時(shí)獲得補(bǔ)助金和推遲交房的現(xiàn)象。
而在淮安的試驗(yàn)中,投融資問題以房管局對(duì)下屬企業(yè)的資產(chǎn)剝離得以暫時(shí)解決,但是,由于現(xiàn)有共有產(chǎn)權(quán)房需要首期支付50%或70%產(chǎn)權(quán),實(shí)際上違背了一般購(gòu)房者30%首付的消費(fèi)習(xí)慣。因此,淮安現(xiàn)有的800余套共有產(chǎn)權(quán)房,一直處于“房等人”的狀態(tài),購(gòu)買不活躍,勢(shì)必影響到前述政府基金的正常滾動(dòng)運(yùn)作。
在共有產(chǎn)權(quán)模式的資金安排中,除去原始基金、政府土地出讓收益10%、財(cái)政撥付等投入外,購(gòu)房者購(gòu)入產(chǎn)權(quán),也是維持資金鏈動(dòng)態(tài)的重要一環(huán)。
“讓購(gòu)房者能夠貸款支付首期產(chǎn)權(quán),是今年最重要的工作。”邵明說。由于共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者在實(shí)際抗風(fēng)險(xiǎn)能力上低于傳統(tǒng)經(jīng)適房購(gòu)買者,淮安房管局下屬一家擔(dān)保公司,成為對(duì)沖銀行風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。
資料顯示,2009年該擔(dān)保公司承擔(dān)2700余戶貸款擔(dān)保項(xiàng)目,大部分是當(dāng)?shù)貍€(gè)人公積金住房貸款。其全年擔(dān)保金額在5億左右,貸款逾期率1.6%。
根據(jù)省住房公積金管理中心要求,這類機(jī)構(gòu)的貸款擔(dān)保逾期率應(yīng)控制在2%以下。淮安現(xiàn)在預(yù)設(shè)的操作方式是由擔(dān)保公司對(duì)購(gòu)房者的貸款逾期現(xiàn)行賠付。如果出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)凍結(jié),亦由公司處置,爾后再由政府共有產(chǎn)權(quán)房基金從公司回購(gòu)。
2011年,淮安計(jì)劃新增7000套共有產(chǎn)權(quán)房,若折中取60%的個(gè)人產(chǎn)權(quán)模式,首付比例按商品房30%計(jì)算,這些約70平方米的房屋,若以現(xiàn)行市區(qū)商品房均價(jià)下調(diào)10%,即4000元,平方米供應(yīng),需要的擔(dān)保金額上限約在3.5億元。
“公司現(xiàn)在的資金,需要維持現(xiàn)有的杠桿率。才能應(yīng)對(duì)大規(guī)模運(yùn)作?！痹摀?dān)保公司負(fù)責(zé)人說,公司現(xiàn)在商品房個(gè)人貸款的擔(dān)保比例為1:30。而由于銀行對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房人群的風(fēng)險(xiǎn)考慮,這一比例可能會(huì)有變數(shù),“需要省級(jí)層面的政策協(xié)調(diào)”。
“未來還是要倚靠各級(jí)財(cái)政資金的穩(wěn)定投入?！鄙勖髡f。
據(jù)了解,江蘇省省級(jí)財(cái)政將在今年投入約1.5億元,僅供給下轄的50多個(gè)轉(zhuǎn)移支付縣用作廉租房建設(shè),其他地方的保障房建設(shè)均由當(dāng)?shù)刎?cái)政自行承擔(dān)。
保障性住房建設(shè)的財(cái)政投入結(jié)構(gòu),一直是各界關(guān)注的焦點(diǎn)。
由于我國(guó)現(xiàn)行的住房保障模式是由傳統(tǒng)的福利分配制度轉(zhuǎn)化而來,從1998年房改開始,各級(jí)財(cái)政都不再將住房保障作為一項(xiàng)財(cái)政專項(xiàng)負(fù)擔(dān)的內(nèi)容,而只將住房保障職能作為建設(shè)部門兼管的內(nèi)容。
而在建設(shè)部門的口徑中,住房保障范圍又被縮小到社會(huì)最困難群體。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所在一份課題報(bào)告中指出,“只有少數(shù)城市建立了制度性的財(cái)力保障計(jì)劃。”
為此,課題組希望通過立法建立如下模式:“中央政府出錢出政策,地方政府出力出管理;中央財(cái)政出大頭,地方財(cái)政擔(dān)小頭”。
第5篇：廉租房的弊端范文
【關(guān)鍵詞】 住房保障 經(jīng)濟(jì)適用房 廉租房 住房公積金
一、我國(guó)住房保障建設(shè)存在的問題
通過政府部門近年來的努力，中國(guó)的住房保障取得了顯著成效，不僅解決了廣大中低收入家庭的住房問題，而且對(duì)平抑房?jī)r(jià)、擴(kuò)大消費(fèi)和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到了顯著作用，但住房保障建設(shè)過程中也出現(xiàn)了一些問題。
1、經(jīng)濟(jì)適用住房制度存在的問題
（1）購(gòu)買對(duì)象界定不清。經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)買對(duì)象是中低收入家庭，界定中低收入家庭有幾個(gè)難點(diǎn)：第一，家庭收入很難準(zhǔn)確計(jì)算，因?yàn)楣べY以外的其他收入是隱性的；第二，單位開出的收入證明可信度差；第三，人們的收入是動(dòng)態(tài)的，若收入增加，不會(huì)積極騰退經(jīng)濟(jì)適用住房。
（2）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)失控。近些年來有些地方出現(xiàn)了打著經(jīng)濟(jì)適用住房的牌子建設(shè)豪宅的現(xiàn)象，致使經(jīng)濟(jì)適用住房的戶型越來越大，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)越來越高，“貪大癥”嚴(yán)重。
（3）銷售價(jià)格較高。根據(jù)有關(guān)文件的規(guī)定，新建經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格構(gòu)成應(yīng)保證“3%以下的利潤(rùn)”，但是一些地方的經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。
2、廉租住房制度存在的問題
（1）廉租房對(duì)象的界定問題?，F(xiàn)行廉租對(duì)象主要是具有城市戶口的困難家庭，而排斥了“夾心層”、流動(dòng)人口等住房弱勢(shì)群體，不利于體現(xiàn)公平原則。
（2）收入線劃分標(biāo)準(zhǔn)問題。由于我國(guó)尚未建立個(gè)人信用制度和個(gè)人收入申報(bào)機(jī)制，因而劃分居民收入線的基礎(chǔ)很薄弱。
（3）廉租房資金來源問題。目前的資金來源渠道包括住房公積金增值收入、財(cái)政預(yù)算、直管公房出售或出租收入、社會(huì)捐贈(zèng)等。但在實(shí)際運(yùn)行中，公房基本上都已經(jīng)出售給了個(gè)人，能夠用來出售的公房很少。與眾多家庭急迫的廉租住房需求相比，廉租資金的落實(shí)是目前廉租住房進(jìn)展緩慢的一個(gè)瓶頸。
（4）廉租房房源問題。目前廉租住房主要有四個(gè)來源：政府出資收購(gòu)、社會(huì)捐贈(zèng)、騰空的公有住房、政府出資建設(shè)的廉租住房。目前各地普遍存在房源少的情況。
3、住房公積金制度存在的問題
（1）地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡與資金屬地管理之間的矛盾。住房公積金制度的發(fā)展?fàn)顩r受房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、群眾住房消費(fèi)取向等因素的影響，在不同地區(qū)之間存在較大差異。有的地區(qū)貸款規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，甚至出現(xiàn)資金不足的現(xiàn)象，有的地區(qū)剛好相反，貸款規(guī)模較小，歸集上來的資金大量沉淀。但是住房公積金實(shí)行屬地化封閉管理，地區(qū)間的資金不能相互調(diào)用。
（2）建立制度的根本目的與政策實(shí)際覆蓋面之間的矛盾。建立住房公積金制度的初衷是通過長(zhǎng)期、穩(wěn)定的儲(chǔ)蓄，發(fā)揮資金互助功能，解決廣大中低收入職工的住房問題。然而，不少中低收入職工并未繳存公積金，這就使得最需要政策支持的人群反而處于政策覆蓋面之外。
（3）資金來源單一與資金廣泛使用之間的矛盾。目前，住房公積金貸款的資金來源僅限于繳存人按月繳存，屬于分散性的小額資金流入，而歸集的資金在發(fā)放貸款的同時(shí)還必須滿足職工住房公積金提取的需要，屬于集中性大額的資金流出。
二、發(fā)達(dá)國(guó)家住房保障制度的經(jīng)驗(yàn)和啟示
1、美國(guó)經(jīng)驗(yàn)
1934年，美國(guó)國(guó)會(huì)頒布了《國(guó)家住房法》（National Housing Act），并成立聯(lián)邦住房管理局（FHA）和聯(lián)邦儲(chǔ)蓄貸款保險(xiǎn)公司（FSLIC）。美國(guó)的住房保障體系主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)。
（1）政府直接出資或補(bǔ)貼有關(guān)組織建設(shè)保障性住房。政府出資建設(shè)的保障性住房以公共住房為主，公共住房項(xiàng)目起始于1937年，由聯(lián)邦政府負(fù)責(zé)出資，各級(jí)地方州政府負(fù)責(zé)建造、管理和分配，公共住房產(chǎn)權(quán)歸地方政府住房局。另外，聯(lián)邦政府鼓勵(lì)開發(fā)商和私人投資者開發(fā)廉價(jià)出租房，并為其提供補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策。
（2）建立抵押貸款保險(xiǎn)保障體系。為緩解住房緊張問題，美國(guó)聯(lián)邦政府分別于1932年成立了“聯(lián)邦住房銀行抵押貸款系統(tǒng)（FHLB）”和1934年成立“聯(lián)邦儲(chǔ)蓄貸款保險(xiǎn)公司（FSLIC）”，由FHLB負(fù)責(zé)提供低息貸款給中低收入家庭以及建設(shè)公共住房的開發(fā)商；FSLIC組建的“互助抵押貸款保險(xiǎn)基金”則負(fù)責(zé)針對(duì)中低收入家庭提供抵押貸款保險(xiǎn)。與此同時(shí)，美國(guó)國(guó)會(huì)也成立了由美國(guó)政府提供信用支持的房利美和房地美機(jī)構(gòu)。而以上這些機(jī)構(gòu)提供的貸款都具有抵押貸款形式多種多樣、住房抵押市場(chǎng)完善的顯著特點(diǎn)。
（3）租房補(bǔ)貼體系健全。20世紀(jì)70年代美國(guó)開始施行租房補(bǔ)貼政策，該補(bǔ)貼政策的核心是向低收入者發(fā)放租房券，低收入者可以在租房時(shí)使用該券用于支付超過稅前收入30%的房租。其租房補(bǔ)貼券主要有以下特點(diǎn)：第一，補(bǔ)貼項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)并不由市場(chǎng)來設(shè)定，而是由住房管理機(jī)構(gòu)設(shè)定，該標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置出可以允許的當(dāng)?shù)刈罡叻孔?；第二，允許住戶在其房租花費(fèi)超過30%或者低于其收入30%之間選擇；第三，住房管理機(jī)構(gòu)被授權(quán)許可設(shè)定支付標(biāo)準(zhǔn)為地方公平市場(chǎng)房租的90%～110%之間，最多不可超過120%；也可以在相同地區(qū)設(shè)立多重標(biāo)準(zhǔn)，以反映房租水平的內(nèi)部變化――地價(jià)高的地區(qū)獲得較高的支付標(biāo)準(zhǔn)，而地價(jià)低的地區(qū)可以獲得較低的支付標(biāo)準(zhǔn)。美國(guó)的租金補(bǔ)貼主要有磚頭補(bǔ)貼、房東補(bǔ)貼與現(xiàn)金補(bǔ)貼。
2、新加坡模式
新加坡的住房保障制度建立在其完善的公積金基本制度之上。住房公積金是新加坡政府發(fā)展住房的主要資金來源。
（1）法律制度保障。新加坡分別于1960年和1966年頒布《建屋與發(fā)展法》及《土地征用法令》，依據(jù)以上法令，政府以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格的價(jià)格取得了大量的房產(chǎn)所需用地。而為了打擊私人炒房行為，政府規(guī)定新購(gòu)買的住宅在5年之內(nèi)不得轉(zhuǎn)手售賣，也不能用在商業(yè)經(jīng)營(yíng)方面。每個(gè)家庭只能擁有1套房產(chǎn)，如果需要再購(gòu)買新的住宅，現(xiàn)居的舊住宅就必須要退出來。嚴(yán)格有效的法律制度確保了新加坡的住宅用地使用率極高，住房市場(chǎng)穩(wěn)定有序。
（2）住房公積金制度。新加坡政府于1955年在全國(guó)強(qiáng)制施行公積金制度：凡是在新加坡工作并且有工資收入的人都必須和其企業(yè)一起按照個(gè)人工資收入的40%～50%上繳給中央公積金管理局，上繳的公積金則由中央公積金管理局統(tǒng)一管理分配。
（3）動(dòng)態(tài)的住房保障體系。由于土地資源的稀缺性，為實(shí)現(xiàn)公平有效的分配住房資源，政府對(duì)購(gòu)買條件、購(gòu)買程序以及住房補(bǔ)貼等都作出了具體的規(guī)定，針對(duì)不同收入水平的居民購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)政策及不同時(shí)期生活水平的浮動(dòng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。通過這種動(dòng)態(tài)調(diào)整，就使得一般收入的家庭都有資格也有能力購(gòu)買政府提供的公共保障住房。通過對(duì)組屋購(gòu)買條件的限制，有效地建立了組屋保障市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了居者有其屋的目標(biāo)，同時(shí)也保證了正常房地產(chǎn)市場(chǎng)的欣欣向榮。
三、我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障改革的對(duì)策思考
1、城鎮(zhèn)住房保障體系改革的原則
（1）適度保障原則。基于發(fā)達(dá)國(guó)家住房保障的經(jīng)驗(yàn)，政府對(duì)居民住房的保障只承擔(dān)有限責(zé)任，而不是無限放大的責(zé)任。住房消費(fèi)屬于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的初次分配范疇，也就是說，大多數(shù)人應(yīng)該通過自己的收入來解決住房問題，這樣政府就可以通過稅收財(cái)政資金，通過經(jīng)濟(jì)的二次分配解決低收入者的住房問題，解決其基本的生活需要，體現(xiàn)住房消費(fèi)的適度公平，體現(xiàn)“最劣者受益最大化的原則”。
（2）動(dòng)態(tài)調(diào)整原則。鑒于住房保障制度的階段性，住房保障體系中的各類住房供應(yīng)比例也應(yīng)該是動(dòng)態(tài)的，即住房保障的范圍是和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平、政府的承受能力、各階層居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)等密切相關(guān)。住房保障的模式也應(yīng)該根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷地調(diào)整。
（3）市場(chǎng)導(dǎo)向原則。我國(guó)在20多年來的住房制度改革中逐步實(shí)現(xiàn)了住房市場(chǎng)商品化的目標(biāo)，并取得了較大的成就，因此在構(gòu)建城鎮(zhèn)住房體系時(shí)要確立以市場(chǎng)為導(dǎo)向的基本原則，在建設(shè)公平的住房保障體系的同時(shí)也要向住房商品化市場(chǎng)要效率。政府要發(fā)揮出市場(chǎng)機(jī)制的基礎(chǔ)性作用，以市場(chǎng)機(jī)制配置住房資源為主體，并通過稅收政策、金融政策和法律手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控和市場(chǎng)監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)住房供給和住房需求的平衡；提高資源配置效率，確保房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。
2、加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)的思考
（1）加強(qiáng)政府責(zé)任意識(shí)。目前，我國(guó)住房保障的政府責(zé)任缺位不僅是制度設(shè)計(jì)和操作問題，更主要是缺乏思想層面的高度重視。強(qiáng)化我國(guó)政府對(duì)社會(huì)中低收入階層住房保障的責(zé)任意識(shí)，無疑是制度完善的必要前提。只有明確了政府責(zé)任，增強(qiáng)政府的責(zé)任意識(shí)，才能在住房保障各項(xiàng)工作中狠抓落實(shí)。首先，要權(quán)責(zé)明晰，分工到位。其次，要加強(qiáng)教育，提高行政人員素質(zhì)。
（2）完善住房保障立法。通過制定專門的住房保障法律保障居民享有住房是國(guó)家和政府不可推卸的責(zé)任。法制的完善為政府推進(jìn)住房保障體系建設(shè)提供了外在強(qiáng)制力。目前，我國(guó)應(yīng)該盡快制定《住宅法》、《住宅保障法》，并加強(qiáng)配套法律體系的建設(shè)，提升依法行政水平，盡快用憲法的權(quán)威性保障我國(guó)住房保障體系的順利進(jìn)行。
（3）健全財(cái)政金融體制。在城鎮(zhèn)住房保障體系建設(shè)過程中，不僅要建立保障住房建設(shè)資金的“運(yùn)用―評(píng)價(jià)―回收―再運(yùn)用”管理體系，而且要不斷開拓新的資金來源渠道。解決低收入家庭的住房問題，必須以公共預(yù)算資金為主，多渠道籌措資金，例如以財(cái)政投入為基礎(chǔ)建立住房專項(xiàng)基金、利用公積金增值收益、接受社會(huì)捐贈(zèng)等；也可以借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)，要求從事房貸業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)每年提取5%～10%的房貸利潤(rùn)作為廉租房的保障資金，從而保證保障住房建設(shè)資金的來源。
（4）健全政府決策體制。首先要完善決策制度。建立集體和個(gè)人相結(jié)合的決策制度，對(duì)住房保障相關(guān)政策的決策，在經(jīng)過集體討論的同時(shí)，又必須分工負(fù)責(zé)，做到分工明確、職責(zé)分明；完善聽證制度，使決策者的決策公開透明，積極吸納群眾意見，同時(shí)健全決策責(zé)任追究制度。其次要擴(kuò)大決策參與范圍，包括讓決策咨詢機(jī)構(gòu)參與決策，擴(kuò)展公民參與決策的途徑和機(jī)率。
（5）提高行政執(zhí)行效率。加大中央政府對(duì)地方政府的駕馭力度。從要求、措施、督查和考核等方面營(yíng)造地方各級(jí)政府統(tǒng)籌兼顧、全面發(fā)展的制度體系。要以一個(gè)合理的考核問責(zé)制，激發(fā)地方政府有所作為，在住房保障政策體系中真正獲得實(shí)際的績(jī)效。
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第6篇：廉租房的弊端范文
關(guān)鍵詞：房改；住房保障；住房消費(fèi)
一、住房保障制度概述
（一）住房保障制度的內(nèi)涵
住房保障制度是國(guó)家通過立法對(duì)國(guó)民收入進(jìn)行分配和再分配，對(duì)中低收入家庭，特別是生活有特殊困難的家庭的基本住房權(quán)力給予保障的制度。它是社會(huì)保障制度的重要組成部分，也是國(guó)家住房政策的組成部分，是隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展、居民收入的兩極分野及住房政策的改變而產(chǎn)生的，其實(shí)質(zhì)是政府利用國(guó)家和社會(huì)的力量，采取多種保障方式，解決中低收入家庭的住房問題。
（二）住房保障制度的特點(diǎn)
1、全民性
全民性一方面是指任何一個(gè)社會(huì)都有住房保障問題，不僅現(xiàn)代社會(huì)有，古代社會(huì)也有；不僅資本主義國(guó)家有，社會(huì)主義國(guó)家也有。另一方面是指住房保障涉及到每一個(gè)社會(huì)成員的切身利益，是廣大人民群眾普遍關(guān)注的問題。
2、互濟(jì)性
互濟(jì)性是指人們?cè)谏鐣?huì)生活中互相接濟(jì)，包括自發(fā)的及非正式的相互幫助與直接參與者的利益合作。如住房公積金，既為他人提供幫助，又享受他人為自己提供的幫助。
3、福利性
福利性是指住房保障必然給被保障對(duì)象帶來一定的生活補(bǔ)償，物質(zhì)文化待遇以及其他派生收入。這是住房保障的一個(gè)重要特征。
4、安全性
社會(huì)保障作為一種社會(huì)安全制度，是通過對(duì)人們基于生活的保障，向社會(huì)成員提供一個(gè)安全保護(hù)。
二、我國(guó)住房保障的發(fā)展及現(xiàn)狀分析
（一）我國(guó)住房保障的產(chǎn)生及發(fā)展
經(jīng)過20多年的住房制度改革，住宅建設(shè)迅猛發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的居住條件得以改善，人均住房面積大幅度提高，住宅質(zhì)量顯著提高，居住環(huán)境不斷優(yōu)化美化。但隨著房改的深入，與此同時(shí)，與社會(huì)領(lǐng)域收入差距不斷擴(kuò)大相對(duì)應(yīng)，城鎮(zhèn)居民的住房差距越來越大。面對(duì)住房制度改革出現(xiàn)的這些情況，在1994年的《房改決定》中，全面規(guī)定了住房體制改革的基本內(nèi)容，第一次以政策文件的形式明確了我國(guó)的住房保障體系建設(shè)要求。1998年在《房改通知》中也明確了“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”,并明確“對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租房；中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購(gòu)買、租賃市場(chǎng)價(jià)商品房”。建設(shè)部《建設(shè)事業(yè)“十五”計(jì)劃綱要》更加明確地提出了“加大政策支持力度，建立較為完善的適應(yīng)不同地區(qū)、不同收家庭支付能力的住房保障制度，形成商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房合理比例的供應(yīng)體系?！彼羞@些為建立我國(guó)住房保障體制指明了發(fā)展方向，奠定了政策基礎(chǔ)。
（二）我國(guó)住房保障存在的問題
我國(guó)的住房保障體系雖然已基本建立起來了，然而在實(shí)際的運(yùn)行中，在具體的實(shí)施方式、住房金融及法制保證方面都存在著相當(dāng)多的問題。
1、經(jīng)濟(jì)適用住房存在的問題
第一，定位不清晰?！斗扛耐ㄖ分忻鞔_了經(jīng)濟(jì)適用住房的地位，在國(guó)發(fā)[2003年]18號(hào)文《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》中除強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)適用住房外，又增加了一條“要增加普通商品住房的供應(yīng)”。在2005年[2005]26號(hào)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》中對(duì)于改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中又強(qiáng)調(diào)了“住房建設(shè)要以中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房為主”。這就與《房改通知》中確立的我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)為主的供應(yīng)體系相互矛盾。這也給許多地方不建或少建經(jīng)濟(jì)適用住房提供了很好的理由。
第二，供應(yīng)數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。近幾年來，在需求和成本的推動(dòng)下，全國(guó)商品住房?jī)r(jià)格不斷上升，開發(fā)商在高額利潤(rùn)驅(qū)使下，大量開發(fā)建設(shè)中高檔、大戶型的商品房，中低價(jià)位的商品住宅供應(yīng)明顯不足，許多城市中低價(jià)位商品住宅只占供應(yīng)總量的10%左右。從我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)來看，從2000年開始，經(jīng)濟(jì)適用住房的投資增長(zhǎng)幅度、占商品住宅比重以及新開工面積、銷售面積等比重等各項(xiàng)指標(biāo)均呈大幅度下降趨勢(shì)，部分城市甚至停建了經(jīng)濟(jì)適用住房。
第三，經(jīng)濟(jì)適用住房分配環(huán)節(jié)不規(guī)范。經(jīng)濟(jì)適用住房的分配也是近幾年來爭(zhēng)議較大的一個(gè)方面。許多地方經(jīng)濟(jì)適用的分配管理不到位，甚至是由開發(fā)商負(fù)責(zé)審查購(gòu)房資格，分配的程序不透明，分配的標(biāo)準(zhǔn)不公開，分配的秩序不規(guī)范，使得“走后門”之風(fēng)盛行，而那些真正的中低收入者恰恰由于門路不多，往往無法取得購(gòu)房資格。
2、廉租房存在的問題
第一，廉租房發(fā)展不平衡，總體覆蓋面過低。由于廉租房是針對(duì)城鎮(zhèn)最低收入戶的住房保障制度，各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異較大，導(dǎo)致了保障的標(biāo)準(zhǔn)和覆蓋面存在著較大的差異。從保障標(biāo)準(zhǔn)看，各個(gè)地方在在補(bǔ)貼對(duì)象的標(biāo)準(zhǔn)與補(bǔ)貼水平上存在較大差異。經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，保障力度較大的城市已提出把補(bǔ)貼對(duì)象調(diào)整到12平方米以下的住房困難戶，而大部分城市只能先行解決6平方米以下、甚至是4平方米以下的雙困家庭住房問題。特別是租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)差異更大，有些城市只補(bǔ)到10平方米，有些城市已補(bǔ)到近30平方米。從保障對(duì)象看，有些城市已把保障范圍上調(diào)到低收入家庭（核定收入線標(biāo)準(zhǔn)），保障比例達(dá)到居民家庭總數(shù)的10%左右；同時(shí)，也有一些城市對(duì)雙困家庭都難以做到應(yīng)保盡保，保障面不到1%。
第二，廉租房的資金來源存在問題。當(dāng)前影響廉租住房工作向前推進(jìn)的最主要障礙就是資金瓶頸問題。除少數(shù)城市建立了制度性的財(cái)政資金供應(yīng)計(jì)劃外，大多數(shù)的城市都是依靠住房公積金的增值收益和公房售房款的余額部分作為廉租住房資金來源的主渠道，由于這部分資金靈活性較大，后續(xù)資金沒有保證，致使這些城市不敢推行租金補(bǔ)貼的保障方式。因此，大部分的城市只能是籌集一批資金，建設(shè)或購(gòu)買一批廉租住房，解決多少算多少，使國(guó)家的廉租住房保障政策難以真正得到落實(shí)，導(dǎo)致廉租住房保障面過小。
3、住房金融發(fā)展不夠
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的深化，這種單一的政策住房金融模式越來越難以滿足新形式下的住房保障要求。
第一，公積金的目的與實(shí)際實(shí)施存在矛盾。目前大量下崗職工，效益不太好、規(guī)模較小的企業(yè)職工及大量的私營(yíng)企業(yè)雇員等中低收入群體，普遍未建立公積金制度，或者雖然已建立公積金制度，也不繳存住房公積金，因而失去了申請(qǐng)公積金貸款的基本條件。這就使得實(shí)際上最需要政策性住房金融支持的群體反而處于政府住房保障的覆蓋面之外，使這一部分人無法享受政府的金融政策優(yōu)惠，這顯然與建立公積金的初衷相違備了。
第二，政策性住房金融體系不完善。我國(guó)目前除公積金外，尚未有第二種直接面向中低收家庭發(fā)放的低息或無息的政策性住房貸款，也沒有與之相適應(yīng)的專業(yè)性的住房金融機(jī)構(gòu)。住房金融體系發(fā)展的滯后，制約了中低收入者購(gòu)房的能力。
4、住房保障法制不健全
從綜合性法律來看，在我國(guó)的《憲法》和《民法通則》中都沒有公民住房權(quán)利的任何相關(guān)規(guī)定。從專門性的法律來看，我國(guó)至今還沒有出臺(tái)一部相關(guān)的專門性住房保障法律，大多數(shù)存在的都是以政府的紅頭文件、政策、規(guī)定、辦法以及行政命令等形式，缺乏建立住房保障體制的強(qiáng)有力的法律依據(jù)，使住房保障工作缺乏規(guī)范性和穩(wěn)定性，也缺乏應(yīng)有的權(quán)威性，使政府許多住房保障的具體措施不能得以很好的落實(shí)。
三、完善我國(guó)住房保障體制的對(duì)策
構(gòu)建住房保障制度是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，建立和完善城鎮(zhèn)住房保障制，需要有方方面面的協(xié)調(diào)和配合，才能使住房保障政策有效的運(yùn)行。
（一）確立政府管理體制
政府作為一國(guó)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控者，擔(dān)負(fù)著社會(huì)全面發(fā)展的責(zé)任，理應(yīng)成為構(gòu)建住房保障體系的主體。因此，建立住房保障體系，保障千家萬戶中低收入者的居住權(quán)是政府義不容辭的責(zé)任。
1、明確和建立各級(jí)政府的住房保障決策委員會(huì)
住房問題是各級(jí)政府必須解決的長(zhǎng)期存在的問題，是必須承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任，加上住房問題涉及面廣，協(xié)調(diào)部門多，要想切實(shí)解決好住房問題，落實(shí)國(guó)家的各項(xiàng)住房保障政策，必須要成立一個(gè)常設(shè)的政府直屬的住房保障委員會(huì)。具體來說，這個(gè)委員會(huì)要由政府的計(jì)劃部門、財(cái)政部門、建設(shè)部門、規(guī)劃部門、土地部門、房管部門、稅務(wù)部門、法制部門、人民銀行等組成，住房保障委員會(huì)，主要職能是依據(jù)相關(guān)的住房保障法律法規(guī)，制訂本地區(qū)的住房發(fā)展計(jì)劃，制訂本地區(qū)的住房保障性法律、法規(guī)、規(guī)定、政策等，依法協(xié)調(diào)各部門的住房保障職能和責(zé)任，監(jiān)督和保證本地區(qū)的住房發(fā)展計(jì)劃和住房保障政策的實(shí)施。
2、建立明確的住房保障實(shí)施執(zhí)行機(jī)構(gòu)
各地區(qū)的住房保障委員會(huì)作為一級(jí)政府的常設(shè)決策機(jī)構(gòu)，不應(yīng)該也不必要直接參與住房保障的微觀管理。因此，必須在該委員會(huì)下設(shè)置住房保障執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體實(shí)施政府相關(guān)住房保障政策。避免目前住房保障實(shí)施部門雜亂無序的局面，確保住房保障實(shí)施的連貫性和統(tǒng)一性。如許多地方，廉租房的實(shí)物配租由房管處負(fù)責(zé)，廉租房的房租補(bǔ)貼由財(cái)政局會(huì)同民政局發(fā)放，住房貨幣化的購(gòu)房補(bǔ)貼由房改辦實(shí)施，經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)實(shí)施又由建設(shè)局下屬國(guó)有開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)。因此，我國(guó)目前必須盡快建立專門的住房保障執(zhí)行管理機(jī)構(gòu)，其主要職能應(yīng)包括：具體實(shí)施本地區(qū)住房保障委員會(huì)的住房發(fā)展計(jì)劃；負(fù)責(zé)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房等公共性住房的建設(shè)、分配、管理；負(fù)責(zé)住房補(bǔ)貼資金的分配、管理；負(fù)責(zé)各項(xiàng)住房保障優(yōu)惠政策如稅費(fèi)優(yōu)惠、低息貼息、政策性抵押擔(dān)保等的落實(shí)和協(xié)調(diào)。
3、建立專門的政策性住房金融機(jī)構(gòu)
住房金融機(jī)構(gòu)在國(guó)家解決住房問題上起著重要的作用。政策性住房金融機(jī)構(gòu)主要是為解決中低收入階層的住房問題而設(shè)立的。我國(guó)目前除公積金具備初步的政策性金融機(jī)構(gòu)雛形外，還沒有建立類似的政策性金融機(jī)構(gòu)，對(duì)于解決中低收入階層的住房貸款困難問題非常不利，應(yīng)該盡快成立，也可以將公積金中心進(jìn)行完善和改進(jìn)。
（二）規(guī)范政府干預(yù)住房市場(chǎng)的方式
我國(guó)實(shí)行的是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，市場(chǎng)對(duì)住房資源起著基礎(chǔ)性的配置作用。就我國(guó)目前而言，政府關(guān)鍵要從住房發(fā)展計(jì)劃、加強(qiáng)財(cái)政稅收優(yōu)惠等方面進(jìn)行干預(yù)。
1、制訂住房發(fā)展計(jì)劃
通過目標(biāo)明確的住房發(fā)展計(jì)劃來實(shí)現(xiàn)其住房發(fā)展目標(biāo)，最終達(dá)到住房保障的要求。目前，我國(guó)各級(jí)政府亟需制訂住房發(fā)展計(jì)劃。避免住房建設(shè)發(fā)展的盲目性和隨意性，確保住房發(fā)展的系統(tǒng)性。同時(shí)，定期向社會(huì)公布政府住房發(fā)展計(jì)劃，使社會(huì)居民及時(shí)了解政府的住房目標(biāo)、發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì)，從而穩(wěn)定社會(huì)對(duì)住房市場(chǎng)的預(yù)期，避免住房市場(chǎng)的大起大落，確保房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)地發(fā)展。
2、加強(qiáng)財(cái)政、稅收、金融優(yōu)惠政策的實(shí)施
當(dāng)前我國(guó)政府應(yīng)該盡快出臺(tái)系列的財(cái)政稅收優(yōu)惠政策，為解決中低收入階層的住房問題提供良好的財(cái)政支持。
（1）出臺(tái)政策鼓勵(lì)社會(huì)資金投資興建廉租房并按指定的價(jià)格出租，大量增加廉租房的供給量，減輕政府直接建設(shè)廉租房的財(cái)政壓力?？山o予開發(fā)商提供優(yōu)惠利率的貸款，并對(duì)其租金收入實(shí)施相應(yīng)的稅收抵扣優(yōu)惠等。
（2）出臺(tái)中低收入居民貸款購(gòu)房的稅收抵扣政策，如可以向政府申請(qǐng)優(yōu)惠利率貸款，由財(cái)政進(jìn)行貼息，并可用每月的貸款還款額進(jìn)行所得稅的抵扣等。
（3）進(jìn)一步降低房屋出租稅費(fèi)，鼓勵(lì)居民出租多余的房屋，以增加出租房屋的總供給量。
（4）加強(qiáng)政府財(cái)政資金的補(bǔ)貼量，擴(kuò)大最低收入居民享受租金補(bǔ)貼的覆蓋面。
（三）建立健全住房分類供應(yīng)體系
近幾年來，我國(guó)政府也意識(shí)到住房分類供應(yīng)體系存在的問題，多次下發(fā)文件強(qiáng)調(diào)落實(shí)住房分類供應(yīng)的主體和比例。當(dāng)然，要真正解決好中低收入家庭的住房問題，還必須進(jìn)一步完善和改革現(xiàn)有的住房分類供應(yīng)體系。
1、改革和完善現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用住房制度
從目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)現(xiàn)狀來看，作為經(jīng)濟(jì)還比較落后的發(fā)展中人口大國(guó)，經(jīng)濟(jì)適用住房在我國(guó)的住房保障體系中至關(guān)重要，對(duì)解決占我國(guó)大多數(shù)的中低收入家庭住房問題起著關(guān)鍵性的作用，對(duì)于穩(wěn)定社會(huì)、發(fā)展經(jīng)濟(jì)、提高人民的居住水平，建設(shè)和諧社會(huì)有著巨大的作用。而現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用住房制度存在的各種弊端已嚴(yán)重阻礙了其進(jìn)一步發(fā)展，亟需改革和完善。
（1）重新定位經(jīng)濟(jì)適用住房的性質(zhì)
由于各地經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)量的日益減少，致使我國(guó)的“以經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)為主”的住房分類供應(yīng)體系始終無法建立起來，中央政府意識(shí)到了這個(gè)問題，但又無法很好地解決現(xiàn)行政策下的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)問題，于是，在2003年以后的各個(gè)規(guī)定中，又提出了建設(shè)普通商品房、中低價(jià)位商品房為主的供應(yīng)要求，造成了我國(guó)住房政策體系的混亂。因此，當(dāng)前關(guān)鍵是要統(tǒng)一對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的認(rèn)識(shí)，國(guó)家應(yīng)將經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品房、中低價(jià)商品房等政策性商品房合并總稱為經(jīng)濟(jì)適用住房。
（2）大力發(fā)展重新定位的經(jīng)濟(jì)適用住房
在政策上定性準(zhǔn)確、定位清晰后，就應(yīng)該大力增加和完善經(jīng)濟(jì)適用住房的供給：
第一，轉(zhuǎn)變供給方式。目前，我國(guó)許多地方的經(jīng)濟(jì)適用住房都是由政府所有的國(guó)有開企業(yè)開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，負(fù)責(zé)建設(shè)、分配、管理一攬子工作，這種做法并不妥當(dāng)。作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體，這些開發(fā)企業(yè)在本質(zhì)上同樣追求最大的經(jīng)濟(jì)效益，再加上分配、流通、管理等工作的合并，事實(shí)上營(yíng)造了暗箱操作、滋生腐敗的土壤。因此，在重新定性經(jīng)濟(jì)適用住房后，大量的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)就應(yīng)該在全社會(huì)范圍內(nèi)實(shí)行限定銷售房?jī)r(jià)的土地及項(xiàng)目拍賣模式，讓社會(huì)上的所有開發(fā)商一起參與競(jìng)爭(zhēng)，誰的管理水平高，誰的競(jìng)爭(zhēng)能力強(qiáng)，誰就能取得經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，獲取合理的利潤(rùn)。從而改變政府部門或下屬國(guó)有企業(yè)獨(dú)占經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的壟斷局面，有利于經(jīng)濟(jì)適用住房質(zhì)量的提高和環(huán)境的改善。
第二，大力增加供給數(shù)量。我國(guó)當(dāng)前應(yīng)大力增加經(jīng)濟(jì)適用住房的供給量，力爭(zhēng)使針對(duì)中低收家庭的經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)量所占社會(huì)開發(fā)總量的比重與中低收入家庭占社會(huì)家庭比重基本相符,這個(gè)比重應(yīng)該達(dá)到50%以上。應(yīng)該說，在明晰經(jīng)濟(jì)適用住房的定性，推行社會(huì)化的限價(jià)土地拍賣方式后，我國(guó)各地政府完全可以使經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)比例達(dá)到住房總供給量的50%—70%以上?？梢灶A(yù)見，這對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制房地產(chǎn)投資過旺，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)，保持房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展將起到關(guān)鍵性的作用。
第三，改變供給結(jié)構(gòu)。在原有的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)模式下，供給結(jié)構(gòu)還是存在著相當(dāng)多的問題。許多地方不顧自己的實(shí)際情況，片面追求大戶型，許多地方雖然規(guī)定了要建中小戶型，但在實(shí)際管理中，又未加以嚴(yán)格控制，從而在事實(shí)上造成了經(jīng)濟(jì)適用住房面積過大的狀況。這顯然與建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房針對(duì)中低收入階層的本意相違備了因此，我國(guó)在現(xiàn)階段的住房建設(shè)更應(yīng)該以中小戶型為主，尤其是針對(duì)中低收入的經(jīng)濟(jì)適用住房而言，更應(yīng)如此。必須嚴(yán)格控制戶型，改變現(xiàn)存的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)面積過大、結(jié)構(gòu)失衡的狀況。
2、改革和完善廉租住房制度
廉租住房供應(yīng)體系作為城鎮(zhèn)住房新制度的重要組成部分，作為我國(guó)住房保障的最底線部分，受到城鎮(zhèn)最低收入居民的關(guān)注。因此，當(dāng)前，從全面建設(shè)小康的目標(biāo)出發(fā)，要想更好地發(fā)揮出廉租住房體系的效用，必須盡快完善現(xiàn)行的廉租住房制度。
（1）改革和完善廉租住房的供給方式
廉租住房的供給決定了廉租住房的覆蓋面，體現(xiàn)了政府解決最低收入居民住房困難的程度。
第一，堅(jiān)持發(fā)放貨幣補(bǔ)貼的原則，取消實(shí)物配租。當(dāng)前關(guān)鍵是要求各級(jí)政府盡快做好本地區(qū)廉租對(duì)象的調(diào)查、建檔工作，確立符合本地區(qū)實(shí)際情況的廉租補(bǔ)貼發(fā)放范圍和標(biāo)準(zhǔn)，盡快全面實(shí)施廉租住房貨幣補(bǔ)貼發(fā)放政策，停止政府投資建設(shè)廉租房。
第二，轉(zhuǎn)變?cè)械恼辉┙o為社會(huì)多元化供給。當(dāng)前，我國(guó)應(yīng)盡快出臺(tái)相關(guān)的政策支持文件，鼓勵(lì)社會(huì)資金投資建設(shè)廉租住房，明確可以享受的優(yōu)惠條件，如低價(jià)或劃撥土地、低息或財(cái)政貼息貸款、稅收減免和抵扣等，從而吸收廣大的社會(huì)資金投資廉租住房，有效增加廉租住房供給量，減輕政府的壓力。
（2）落實(shí)廉租資金來源
當(dāng)前要建立完善的廉租房保障體系，就必須解決好這個(gè)問題，明確要求各級(jí)政府根據(jù)本地區(qū)的廉租對(duì)象的范圍和補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)測(cè)算每年所需的廉租補(bǔ)貼資金，并在當(dāng)年的財(cái)政預(yù)算中單項(xiàng)列支，建立以財(cái)政預(yù)算為主的住房保障專項(xiàng)基金，使廉租住房資金來源穩(wěn)定可靠，切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭的基本住房需求。
（3）大力發(fā)展住房租賃業(yè)
我國(guó)近年來，各地房?jī)r(jià)飛漲，其中一個(gè)原因就是可供租賃的房屋太少，居民對(duì)于住房的選擇空間太小，導(dǎo)致了對(duì)于住房的需求基本上集中在了購(gòu)房需求上。由于我國(guó)今后將對(duì)廉租住房全面采用貨幣補(bǔ)貼的方式，而要較好實(shí)現(xiàn)這種方式的前提就是住房租賃市場(chǎng)必須規(guī)范、發(fā)達(dá)，必須有大量的住房特別是中低檔的住房可供出租。因此，可以說，要想使我國(guó)的廉租住房制度得到很好地執(zhí)行，必須充分發(fā)展我國(guó)的房屋租賃業(yè)：
第一，政府出臺(tái)相關(guān)政策規(guī)定，鼓勵(lì)房屋業(yè)主拿出多余的住房進(jìn)行租賃，政府進(jìn)行稅費(fèi)優(yōu)惠。
第二，鼓勵(lì)社會(huì)開發(fā)商投資建設(shè)低標(biāo)準(zhǔn)的低收入住房，政府提供相關(guān)的優(yōu)惠政策；
第三，鼓勵(lì)房屋租賃中介行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)房屋租賃業(yè)的規(guī)范、發(fā)達(dá)。
第四，加強(qiáng)租賃登記備案的管理。可以實(shí)行政府貨幣補(bǔ)貼直接撥付給房主的方式，避免貨幣補(bǔ)貼資金被挪用，這就要求房產(chǎn)管理部門做好租賃登記備案工作。
3、改革和發(fā)展住房金融體系
一個(gè)完備的房地產(chǎn)市場(chǎng)，離不開房地產(chǎn)金融的支持，一個(gè)完善的住房保障體系，更是離不開政策性住房金融的保證。當(dāng)前，我國(guó)在住房保障中主要推行了公積金制度，取得了比較好的效果，但總體來看，作為一個(gè)完備的住房保障體系的重要部分，現(xiàn)行的住房金融仍需大力改革和完善。
（1）強(qiáng)化公積金制度
第一，強(qiáng)化公積金的強(qiáng)制儲(chǔ)蓄力度。2002年修訂的《住房公積金管理?xiàng)l例》中規(guī)定“職工和單位住房公積金的繳存比例均不得低于職工上一年度平均工資的5%”，從現(xiàn)在來看，這個(gè)比例太低了，應(yīng)該適當(dāng)提高繳存比例。雖然現(xiàn)在不少地方的比例已提到8%的水平，但仍然偏低。按我國(guó)目前的實(shí)際狀況看，應(yīng)該將繳存比例提高到25%左右比較合適。
第二，提高公積金的互。當(dāng)前應(yīng)盡快加強(qiáng)公積金的互，放寬對(duì)中低收入居民的貸款條件，不僅能給更多的中低收入家庭購(gòu)房提供支持，也有利于提高公積金的資金使用效率，有助于公積金的保值增值，為政府解決住房問題提供更多的資金來源。
（2）建立政府住房金融機(jī)構(gòu)
作為商業(yè)性的住房金融機(jī)構(gòu)，其行為受市場(chǎng)機(jī)制的制約，其目的是趨利避害，不愿經(jīng)營(yíng)低利潤(rùn)、高風(fēng)險(xiǎn)的貸款服務(wù)。相比高收入家庭的商業(yè)住房貸款，中低收入居民的貸款正表現(xiàn)為這種特征。因此，必須建立非營(yíng)利性的政府住房金融機(jī)構(gòu)作為商業(yè)住房金融金構(gòu)的補(bǔ)充。專門的政府住房金融機(jī)構(gòu)其主要職能應(yīng)該包括以下幾方面：
第一，為投資建設(shè)面向中低收入階層的經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房等的開發(fā)商提供政策性的優(yōu)惠利率貸款，從資金上鼓勵(lì)支持經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房的興建，降低其投資資金成本，以有效增加公共性住房的社會(huì)供給總量。
第二，為中低收入階層購(gòu)房貸款提供政府擔(dān)保，可以建立專門的風(fēng)險(xiǎn)基金，解決中低收入家庭購(gòu)房貸款難的問題，增強(qiáng)中低收入家庭的購(gòu)房能力。
第三，為其他專門性的住房金融機(jī)構(gòu)提供財(cái)政貼息或低息貸款。
（四）健全住房保障法制建設(shè)
由于我國(guó)長(zhǎng)期以來的住房福利化，現(xiàn)代意義上的住房保障是最近幾年才產(chǎn)生的，法制明顯滯后，目前已經(jīng)制約了我國(guó)整個(gè)住房產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，應(yīng)盡快加強(qiáng)住房保障法律的體系建設(shè)。
（1）在憲法和民法中強(qiáng)調(diào)公民居住權(quán)的規(guī)定。我國(guó)現(xiàn)行的《憲法》第二章“公民的基本權(quán)利和義務(wù)”第四十五條規(guī)定“中華人民共和國(guó)公民在年老、疾病或者喪失勞動(dòng)能力的情況下，有從國(guó)家和社會(huì)獲得物質(zhì)幫助的權(quán)利。國(guó)家發(fā)展為公民享受這些權(quán)利所需要的社會(huì)保險(xiǎn)、社會(huì)救濟(jì)和醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)?！蓖耆梢栽诖嘶A(chǔ)上增加“國(guó)家保障公民的居住權(quán)，國(guó)家致力于改善公民的居住條件，保障公民的基本居住條件。”等有關(guān)公民居住權(quán)的條文，從而提高國(guó)家和社會(huì)對(duì)于公民居住權(quán)的重視和責(zé)任，也為專門性法律的制訂提供最基本的依據(jù)。
（2）制訂專門性的住房保障法律。當(dāng)前，我國(guó)亟需建立此類的《住房法》從根本上明確我國(guó)的住房保障發(fā)展目標(biāo)、計(jì)劃，住房保障實(shí)現(xiàn)的方法、機(jī)制，政府的責(zé)任等原則性的法律規(guī)定，只有這樣，才能使我國(guó)的住房保障真正進(jìn)入有法可依的發(fā)展軌道，確保整個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。
結(jié)束語
完善的社會(huì)保障體系是全面建設(shè)小康社會(huì)戰(zhàn)略目標(biāo)的一個(gè)重要內(nèi)容。住房保障制度作為社會(huì)保障體系的一個(gè)重要組成部分，更應(yīng)將作為現(xiàn)階段的政策目標(biāo)，并在實(shí)踐中努力尋求自身的完善與發(fā)展，不斷提高房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能力。只有這樣才能實(shí)現(xiàn)建設(shè)全面小康社會(huì)的目標(biāo)。
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第7篇：廉租房的弊端范文
關(guān)鍵詞：保障性住房建設(shè)；融資難題；原因分析；對(duì)策
政府為滿足中低收入住房困難家庭，所提供的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格的住房簡(jiǎn)稱為保障性住房，其大多是由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房組成。近幾年來，由于我國(guó)的貨幣政策和財(cái)政政策存在收緊狀況，很多企業(yè)都面臨著資金困難的窘境，其中受政策調(diào)控影響最明顯的要數(shù)地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)。中央對(duì)各地方政府做出明確規(guī)定，要求擴(kuò)大保障性住房的建設(shè)，導(dǎo)致地方政府對(duì)資金的需求越來越強(qiáng)烈。本文以當(dāng)前形勢(shì)為基礎(chǔ)，探討當(dāng)前保障房建設(shè)的融資方法。
1保障性住房建設(shè)存在的融資難題
1.1 融資渠道窄，模式簡(jiǎn)單
投融資平臺(tái)的缺點(diǎn)是可持續(xù)性融資能力弱，難以突破資金瓶頸。在2011年以前籌集的保障性住房建設(shè)資金中，一半以上的是由土地出讓凈收益提取資金、一般性預(yù)算安排和住房公積金增值收益補(bǔ)充資金構(gòu)成，其他的有將近一半的地市均是由以上三項(xiàng)資金做支撐。保障性住房建設(shè)之所以缺乏長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金支持，是因?yàn)榈胤截?cái)政收入少，住房公積金增值收益的數(shù)額一般，公積金建設(shè)貸款無有效擔(dān)保等。緩解這一問題的關(guān)鍵是實(shí)施“5 +1”模式和成立房產(chǎn)投資公司，由于缺少合理的機(jī)制來吸引激勵(lì)社會(huì)資金的參與，政府投入和銀行貸款支撐著保障性住房投融資平臺(tái)，該局面使得保障性住房建設(shè)資金受到政府投入能力和銀行貸款能力的雙向干擾。房產(chǎn)投資公司與國(guó)家開發(fā)銀行等大型金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，為保障性住房建設(shè)集合大量資金，對(duì)金融機(jī)構(gòu)貸款依賴過分會(huì)給房產(chǎn)投資公司資帶來的還本付息壓力是很大的。
1.2 投融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制有所欠缺
以銀行貸款為主的融資方式存在的弊端構(gòu)成政府性的債務(wù)險(xiǎn)。由于地方政府債務(wù)結(jié)構(gòu)較繁瑣，存在較多隱性債務(wù)，債務(wù)信息缺乏透明度，商業(yè)銀行都不易掌握完全，更何況一些地方政府自身都不清楚各級(jí)融資平臺(tái)的負(fù)債以及擔(dān)保情況。銀行作為政府主要債權(quán)人更難及時(shí)的了解各級(jí)政府大概的負(fù)債規(guī)模形態(tài)，不能對(duì)地方政府的償債能力進(jìn)行準(zhǔn)確地評(píng)估，所以商業(yè)銀行流通的風(fēng)險(xiǎn)管理手段難以落實(shí)?，F(xiàn)在實(shí)體經(jīng)濟(jì)缺乏、各家銀行相互競(jìng)爭(zhēng)，向政府發(fā)行貸款，導(dǎo)致地方政府負(fù)債率偏高。
1.3 資金的有效使用過程欠缺監(jiān)控
投資公司籌集到的資金去向不同，有的向具體對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目進(jìn)行投資，有的由政府操作進(jìn)行再分配，具體給基礎(chǔ)的設(shè)施項(xiàng)目。在進(jìn)行實(shí)際操作時(shí)，因?yàn)殂y行不能監(jiān)督落實(shí)投融資平臺(tái)公司的資金去向，出現(xiàn)了利用信貸資金進(jìn)行房地產(chǎn)炒作和投資證券的狀況，以致于造成了較大的信貸風(fēng)險(xiǎn)。
2保障性住房融資難的原因分析
2.1 法律法規(guī)不健全規(guī)范，運(yùn)行機(jī)制不完整
一是缺少合適的規(guī)范措施，從法律層面對(duì)保障性住房的實(shí)施計(jì)劃、惠及對(duì)象等進(jìn)行規(guī)范，從而導(dǎo)致保障性住房建設(shè)進(jìn)行不確定性的增加，擾亂市場(chǎng)機(jī)制。二是政府部門間沒有構(gòu)成一個(gè)有效的工作協(xié)調(diào)機(jī)制。保障性住房建設(shè)和管理內(nèi)容要涉及的內(nèi)容有發(fā)改、建設(shè)、國(guó)土、財(cái)政等部門，保障房建設(shè)工作由建設(shè)部門負(fù)責(zé)，缺乏和其他部門間的專項(xiàng)協(xié)調(diào)機(jī)制，失去了相互之間的協(xié)調(diào)，使得保障房建設(shè)的速度較慢。三是運(yùn)行機(jī)制欠缺。與其他類型的住房保障相比，公共租賃房屬于較新的一種，只租不售導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)及其建成后的維護(hù)管理問題沒有明確，這樣就不易于對(duì)其進(jìn)行管理維護(hù)。
2.2 投資的回收期太長(zhǎng)，投資進(jìn)行的回報(bào)效益低
以經(jīng)濟(jì)適用房為主，還有一些以銷售為目的的保障性住房，采取的方式是以現(xiàn)房進(jìn)行銷售和分配，從項(xiàng)目的開工到成立要經(jīng)歷3～5年，與以期房銷售為主的普通商品房相比，其投入資金較多，降低資金的使用率。還有一些保障性住房是以廉租房和公共租賃房等為主，其只租不賃，投資回收周期要大于20年，租金回報(bào)率和存款利率的水平一樣，與銀行同期貸款基準(zhǔn)利率相比要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于，所以對(duì)商業(yè)銀行的吸引力不大。公租房租金的收入不能支付融資的財(cái)務(wù)成本，也沒有還本能力及明確的償付本金的資金來源。所以，財(cái)政政策不能具體落實(shí)到位。
2.3 缺乏風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制
潛在風(fēng)險(xiǎn)對(duì)目前保障房項(xiàng)目貸款執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的標(biāo)準(zhǔn)難以進(jìn)行估量，銀行要保證在項(xiàng)目四證齊全的情況下再進(jìn)行貸款事宜。但是完整的四證不是人人都能提供的，像經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房就不能做到，還有項(xiàng)目資本金不足的情況發(fā)生。貸款主要是通過政府平臺(tái)公司進(jìn)行發(fā)放的，信貸資金要其統(tǒng)一進(jìn)行分配，金融機(jī)構(gòu)就不能及時(shí)有效的監(jiān)控信貸資金的使用情況。除此之外，和一般的商品房比較，保障性住房具備的是有限產(chǎn)權(quán)或沒有產(chǎn)權(quán)，資產(chǎn)的處置實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)較難，從而加重了信貸資金的投資風(fēng)險(xiǎn)。
2.4 融資渠道分散力度小，金融產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)
作為保障性住房建設(shè)的主要資金來源銀行信貸資金，其缺點(diǎn)是融資渠道存在缺陷，結(jié)構(gòu)單一。在信貸規(guī)模較緊張的現(xiàn)狀下，金融機(jī)構(gòu)很難做到籌集資金來不斷加大對(duì)保障性住房的支撐。在加上金融產(chǎn)品創(chuàng)新不足這樣缺點(diǎn)，很難有效的吸引社會(huì)閑散資金對(duì)保障房的建設(shè)進(jìn)行有力支撐，就阻礙了保障房的建設(shè)發(fā)展。
3 措施和建議
3.1 加大融資的投入力度，實(shí)施融資創(chuàng)新的方案
（1）繼續(xù)采取利用金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資的方式，投資公司應(yīng)繼續(xù)與各大金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行加強(qiáng)合作，與此同時(shí)，還要積極協(xié)調(diào)配合相關(guān)部門，盡快完整項(xiàng)目的手續(xù)和抵押物的手續(xù)，與銀行協(xié)調(diào)好，搞好資料的上報(bào)和審核工作，還要盡快簽訂好貸款合同，落實(shí)貸款任務(wù)，這樣才利于發(fā)展。（2）對(duì)公司的債券和中期票據(jù)應(yīng)加快發(fā)行速度，只有通過對(duì)保障性住房的資源進(jìn)行合理整合，對(duì)產(chǎn)權(quán)主體的實(shí)力和規(guī)模進(jìn)行加強(qiáng)，才能實(shí)現(xiàn)保障性住房產(chǎn)權(quán)主體的債券融資能力增強(qiáng)和發(fā)放規(guī)模的壯大。投資公司應(yīng)充分利用國(guó)家“符合規(guī)定的地方政府融資平臺(tái)公司可發(fā)行企業(yè)債券”的政策，加快發(fā)展步伐，積極的發(fā)行公司債券，將融資渠道擴(kuò)大。（3）成立專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行保障性住房貸款的擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)。市級(jí)平臺(tái)的融資部分由貸款市憑借土地使用權(quán)抵押擔(dān)?；蚴怯摄y行允許的資產(chǎn)進(jìn)行抵押擔(dān)保，如果與銀行貸款條件要求的不符，可經(jīng)專業(yè)擔(dān)保公司提供第三方的連帶責(zé)任擔(dān)保。所以，該建議的實(shí)施，成立保障性住房貸款擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)的專門機(jī)構(gòu)，從而減少了銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn)。（4）建立房地產(chǎn)信托基金。所謂的房地產(chǎn)投資信托基金是指以通過發(fā)行基金收益憑證募集到的資金作為基金資產(chǎn)，再把基金資產(chǎn)交給專業(yè)的投資管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，再對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目或業(yè)務(wù)進(jìn)行專門投資，從而獲取投資收益和資本增值，從本質(zhì)上來看其屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。由于廉租房只租不售，現(xiàn)金回流較小，但是租金的收益較穩(wěn)定，所以可以采取 REITS 的運(yùn)作方式。具體來說，就是由政府對(duì)廉租房用地進(jìn)行無償劃撥，規(guī)劃其建設(shè)方案，對(duì)符合標(biāo)準(zhǔn)的住戶進(jìn)行審批，再由信托公司負(fù)責(zé)籌集建設(shè)資金的活動(dòng)，開發(fā)廉租房，出租給收入較低的群體，進(jìn)行管理和維護(hù)，將每年的租金和政府補(bǔ)貼扣除相關(guān)費(fèi)用后作為分紅劃分給投資人，將每一個(gè)環(huán)節(jié)都具體落實(shí)到位。在這個(gè)過程中，政府充當(dāng)?shù)慕巧翘峁┒惡鬁p免和信用擔(dān)保。（5）有效解決保障性住房建設(shè)資金緊張的有效途徑是利用 BT 方式進(jìn)行融資，加強(qiáng)與社會(huì)資本的合作。房產(chǎn)投資公司應(yīng)利用 BT 方式進(jìn)行融資，支持大型企業(yè)對(duì)公租房的建設(shè)，解決本單位新就業(yè)職工的住房問題，其余出租給有條件的居民。采取 BT 方式進(jìn)行融資，需要有關(guān)部門詳細(xì)了解 BT 項(xiàng)目的投資建設(shè)管理體制，明確職責(zé)，能更好的解決保障性住房建設(shè)資金緊張的難題。
3.2 不斷的完善各級(jí)投資公司的職責(zé)，做大做實(shí)投融資平臺(tái)
把投資公司打造成一個(gè)創(chuàng)新型的投融資平臺(tái)，還要增強(qiáng)自身實(shí)力，做好融資的增信功能，不斷的發(fā)揮其對(duì)市級(jí)投融資平臺(tái)的融資幫助作用；將企業(yè)打造成一個(gè)具體的法人實(shí)體，要求規(guī)范合理、結(jié)構(gòu)合理、具有穩(wěn)定現(xiàn)金流，為實(shí)現(xiàn)省保障性住房長(zhǎng)期發(fā)展的目標(biāo)提供服務(wù)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，投資公司必須消除政府行政色彩，以公司化、市場(chǎng)化來運(yùn)行。具體點(diǎn)就是，應(yīng)強(qiáng)化和完善獨(dú)立董事制度，健全監(jiān)事會(huì)職權(quán)，聘請(qǐng)專家組成投融資咨詢團(tuán)隊(duì)，為投資公司的投融資決策、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、制度建設(shè)提供專業(yè)化指導(dǎo)。
3.3 建立合適的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制
強(qiáng)化過程不斷加大管理融資力度，擴(kuò)大保障性住房建設(shè)的規(guī)模會(huì)出現(xiàn)過度負(fù)債和濫用資金的現(xiàn)象。想要避免過度負(fù)債和濫用資金的現(xiàn)象發(fā)生，可以建立保障性住房建設(shè)資金的“電子跟蹤專線”，嚴(yán)格控制預(yù)決算制度，實(shí)施科技防控和公開的策略，加強(qiáng)保障性住房各環(huán)節(jié)的監(jiān)督工作，實(shí)行公開制定、公開計(jì)劃、公開土地供應(yīng)、開放建設(shè)過程、開放資格審核工作、公開資金使用、開放后期管理工作、開放違規(guī)查處制度、公開辦事程序，還要配合實(shí)施科技防控措施，建立資格審核信息系統(tǒng)并進(jìn)行完善，把資格審核過程中的廉政風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)作為是監(jiān)察點(diǎn)，這樣才能實(shí)現(xiàn)廉政風(fēng)險(xiǎn)防范的網(wǎng)絡(luò)防控系統(tǒng)。
4 結(jié)束語
總之，要結(jié)合現(xiàn)狀，不斷深入的解決保障性住房建設(shè)的融資難問題，這樣才能合理保障項(xiàng)目建設(shè)的順利實(shí)施，把解決中低收入居民的住房問題作為重點(diǎn)，保障住房居民的合法權(quán)益，才能不斷推動(dòng)社會(huì)的和諧有序發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
[1]陳杰.我國(guó)保障性住房的供給與融資：回顧與展望[J].現(xiàn)代城市研究，2010（9）.
第8篇：廉租房的弊端范文
一、房產(chǎn)泡沫定義
在對(duì)房產(chǎn)泡沫的定義進(jìn)行研究的過程中，人們往往從房屋的市場(chǎng)以及交易者的角度來進(jìn)行分析。具體來說，構(gòu)成房屋交易的市場(chǎng)主要有兩個(gè)部分，第一是房屋的租賃市場(chǎng)，第二是房屋的交易市場(chǎng)。房屋市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)铙w可以從圖1中獲得。房屋的提供者可以同時(shí)掌握一個(gè)或者是多個(gè)市場(chǎng)，同樣，房屋的需求者也可以從不同的市場(chǎng)上來獲得房屋?？梢姺课莸墓┙o和需求需要根據(jù)兩個(gè)市場(chǎng)的變化情況產(chǎn)生一定的價(jià)格差。如果房?jī)r(jià)偏高，房屋的需求量就轉(zhuǎn)向了租賃市場(chǎng)。如果租金偏高，需求也會(huì)轉(zhuǎn)向交易市場(chǎng)中，對(duì)租賃市場(chǎng)進(jìn)行供給。
房屋的交易市場(chǎng)可以被分成兩種不同的類型，第一是消費(fèi)型市場(chǎng)，第二是投資型市場(chǎng)。前者主要是基于人們對(duì)住所的需求而產(chǎn)生的一種交易。后者則是在滿足人們投資需求的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的。不同類型的交易都是在房屋的交易市場(chǎng)中進(jìn)行。投資需求和交易需求是房地產(chǎn)交易市場(chǎng)運(yùn)行的過程中兩種不同的參數(shù)，對(duì)于投資者來說，他們會(huì)認(rèn)為房屋會(huì)轉(zhuǎn)讓給期望價(jià)值相對(duì)較高的交易者，所以，投資者還可以繼續(xù)進(jìn)行投資。對(duì)于消費(fèi)者來說，如果房屋的價(jià)格相對(duì)較高，他們的支付能力無法達(dá)到房屋市場(chǎng)的價(jià)格，就會(huì)選擇租賃房子。
因此，需要對(duì)房產(chǎn)泡沫的相關(guān)問題進(jìn)行解答，總體來看，無論研究和結(jié)論有多少，人們比較普遍認(rèn)為的房產(chǎn)泡沫就是指，由于投機(jī)行為而導(dǎo)致的房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格和其基本的價(jià)值之間存在著一定程度的偏離?，F(xiàn)如今，這里存在著兩個(gè)基本的問題，就是基本價(jià)值的衡量標(biāo)準(zhǔn)和方式如何，如何判斷價(jià)格偏離的主要應(yīng)影響因素是投機(jī)。
對(duì)于房屋的基本價(jià)值而言，主要是指在零投資需求的狀態(tài)下，房屋價(jià)格都是由需求和供給來決定。出現(xiàn)房產(chǎn)泡沫的主要原因是房屋作為主要的投資品，但是，往往多數(shù)的人會(huì)認(rèn)為如果房屋資產(chǎn)沒有用于投資，就不會(huì)出現(xiàn)房屋泡沫的現(xiàn)象。為了對(duì)以這一問題進(jìn)行研究，筆者采集了多方面的資料，做出了不同的假設(shè)。另外，房屋的空置率和房產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生是否具有必然的聯(lián)系呢？通過多方的推論和驗(yàn)證，最終得出的結(jié)論是房產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)主要是由于房產(chǎn)的價(jià)格出現(xiàn)了非合理性增高，另外，由于房屋的租賃也會(huì)受到投資交易的影響，使用租金數(shù)量來對(duì)房屋的價(jià)值進(jìn)行判斷往往是不夠的，泡沫時(shí)期，房屋的投資要遠(yuǎn)遠(yuǎn)比投機(jī)高出很多。其中比較明顯的就是，用租金對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行計(jì)算，無法符合房屋的基本價(jià)值。
二、從租金與價(jià)格關(guān)系分析泡沫測(cè)度
人們?cè)趯?duì)房產(chǎn)的泡沫進(jìn)行理解的過程中，需要涉及到租金和價(jià)格之間的關(guān)系，同時(shí)也能夠?qū)ψ赓U市場(chǎng)的實(shí)際情況進(jìn)行反映。另外，單純地從租金方面來對(duì)房產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行估算，可以根據(jù)一定的租金價(jià)格模型來進(jìn)行。但是在考慮的過程中，需要涉及到租金、價(jià)格以及泡沫狀態(tài)等因素。人們?cè)趯?duì)住房資源產(chǎn)生需求的過程中，需要從交易市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)來進(jìn)行獲得，同時(shí)還需要考慮到房屋的投資價(jià)值。隨著各種不同類型交易活動(dòng)的不斷發(fā)展，人們對(duì)房產(chǎn)財(cái)富進(jìn)行分配也出現(xiàn)了明顯的差異。找到房屋和貨幣的價(jià)值的相同之處，將房屋看成是一種投資品。另外，人們?cè)诔钟蟹课葜笠愿邇r(jià)出賣，這就對(duì)房屋泡沫產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。
從房屋泡沫和租賃市場(chǎng)的關(guān)系上看，如果租金低于持有成本，房主也很愿意將房屋租賃出去，如果房屋的資本利潤(rùn)大于持有成本，則房主將房屋進(jìn)行空置是必然的?？梢?，從租金和價(jià)格的關(guān)系的角度來對(duì)房產(chǎn)泡沫進(jìn)行分析，明確提出泡沫的測(cè)度問題。
三、調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策
現(xiàn)如今，我國(guó)的房?jī)r(jià)正在不斷提升，政府要和陸續(xù)出臺(tái)了一些調(diào)控政策，在對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行抑制的過程中，也取得了明顯的成績(jī)。具體的措施主要可以從以下幾個(gè)方面來進(jìn)行具體的分析：
（一）房屋限購(gòu)令
在我國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)較熱的情況下，我國(guó)的十余個(gè)一線城市和二線城市都頒布了限購(gòu)令。主要是在對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行抑制的過程中，采用行政手段來對(duì)交易活動(dòng)進(jìn)行控制。采用限購(gòu)令的可以從兩個(gè)方面來進(jìn)行，第一是對(duì)房產(chǎn)證進(jìn)行限制，第二是對(duì)第二套房的貸款形式進(jìn)行控制。限購(gòu)令的實(shí)施，從根本上取得了明顯的效果。很多人都只能選擇退房，從某種程度上對(duì)購(gòu)房的投機(jī)行為進(jìn)行控制，同時(shí)也出現(xiàn)了明顯的弊端。在限購(gòu)令實(shí)施的過程中，主要是一種臨時(shí)性的法律和文件，在實(shí)施的過程中就會(huì)遇到諸多的難題。另外，臨時(shí)政策的頒布和實(shí)施無法將規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一，不僅增加了房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，還給投機(jī)者提供可趁之機(jī)。最重要的是，這一法律的實(shí)施難度相對(duì)較大，在實(shí)施的過程中可能會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)的供求平衡程度下降?？梢?，限購(gòu)令的實(shí)施只能在短時(shí)間內(nèi)起到一定的效果。
（二）廉租房政策
在房屋交易市場(chǎng)中，由于投資和投機(jī)方式的不斷出現(xiàn)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了不斷上漲的趨勢(shì)。大部分消費(fèi)者在買房方面的能力十分有限，租賃的需求也無法得到滿足。租房的價(jià)格也隨著上升，因此，用一些廉租房來對(duì)房屋市場(chǎng)進(jìn)行補(bǔ)充可以從某種程度上緩解房產(chǎn)市場(chǎng)上的矛盾?？梢允沟梅?jī)r(jià)回歸到合理的水平?？梢?，采用廉租房政策可以對(duì)房市進(jìn)行高效控制。但是，從某種程度上也存在著一定的弊端。廉租房政策只能在房租租賃市場(chǎng)上發(fā)揮其應(yīng)有的功能，但是對(duì)于房產(chǎn)交易行為來說，并沒有解決實(shí)質(zhì)上的問題。房產(chǎn)泡沫依舊存在。
（三）經(jīng)濟(jì)適用房
所謂的經(jīng)濟(jì)適用房就是對(duì)一些經(jīng)濟(jì)收入相對(duì)較低的住房需求者進(jìn)行的一種照顧。這一政策的實(shí)施主要是在我國(guó)的房市交易市場(chǎng)中，房屋的價(jià)格相對(duì)較高，一些低收入的住戶無法滿足自身住房需求，因此，國(guó)家推出了經(jīng)濟(jì)適用房的政策。這種方式的優(yōu)勢(shì)也相對(duì)比較明顯。但是存在的問題無法對(duì)銷售對(duì)象的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)進(jìn)行判定，所以，工作難度也相對(duì)較大，房?jī)r(jià)過高，供求積累，政府的經(jīng)濟(jì)適用房也無法從根本上解決問題，呈現(xiàn)出杯水車薪的效果。
（四）交易稅
為了抑制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)，中國(guó)早就以征收交易稅的方式試圖來調(diào)控房市。以二手房市場(chǎng)為例，交易稅主要包括契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、個(gè)人所得稅、土地出讓金等。新交易稅出臺(tái)可以在一定時(shí)間內(nèi)抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，但是從長(zhǎng)期來看效果并不明顯。從長(zhǎng)期效果來看，交易稅并不能起到抑制房市泡沫的作用。因?yàn)橹灰唤灰拙筒粫?huì)產(chǎn)生由交易稅帶來的附加支出，所以只要房屋有足夠增值空間，投機(jī)者就會(huì)繼續(xù)持有房屋。
（五）房產(chǎn)稅
征收房產(chǎn)稅可以說是抑制房屋投機(jī)行為的殺手锏。在中國(guó)房?jī)r(jià)百壓不下的局勢(shì)下，房產(chǎn)稅與交易稅的重要區(qū)別就是，房產(chǎn)稅抑制長(zhǎng)期持有空置房，而交易稅只抑制短期交易行為。穩(wěn)定房市的唯一手段只有征收房產(chǎn)稅。雖然，過高的房?jī)r(jià)預(yù)期還是會(huì)帶來房市泡沫，但是房產(chǎn)稅可以延長(zhǎng)弱泡沫周期，甚至使房產(chǎn)泡沫穩(wěn)定在弱泡沫階段。
第9篇：廉租房的弊端范文
“史上最嚴(yán)”的房地產(chǎn)調(diào)控似乎到了十字路口。如何讓調(diào)控不變成“空調(diào)”？筆者在調(diào)查和思考的基礎(chǔ)上，試圖對(duì)目前房地產(chǎn)現(xiàn)狀及房地產(chǎn)政策調(diào)控的效果進(jìn)行一些客觀的剖析，并提出相應(yīng)對(duì)策。
調(diào)控政策出臺(tái)后房產(chǎn)的租金上漲，轉(zhuǎn)移了投資風(fēng)險(xiǎn)
毋庸置疑，調(diào)控政策鋒芒指向的是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)和投資。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)上投機(jī)主要是炒房者，比如山西炒房團(tuán)、溫州炒房團(tuán)，起主要特點(diǎn)是單筆很大，只炒不租，占總的市場(chǎng)份額不大；在房地產(chǎn)市場(chǎng)上投資者是購(gòu)房后出租，以收取租金為目的的廣大“房民”。
所謂剛性需求，是指在人們?nèi)粘Ｉ钪械谋匦杵?。住房就是居民必不可少的剛性需求，是人就必須住房?/p>
住房的剛性需求表現(xiàn)在兩個(gè)方面：購(gòu)房和租房。但人們把住房的剛性需求往往理解為購(gòu)房。在目前的工資水平下，對(duì)數(shù)以億計(jì)的進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民來說租房才是現(xiàn)實(shí)的剛性需求。
目前租房的剛性需求占需求70%以上。對(duì)租房的房源來說，國(guó)家廉租房、公租房有限，因此，要有投資者投資住房，出租才有房源。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，為租房提供房源投資的投資者數(shù)量龐大，投資者人數(shù)占90%以上。
改革開放以來，我國(guó)居民收入大幅度增加，恩格爾系數(shù)明顯下降，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)，投資能力越來越強(qiáng)。在普通民眾眼中，房地產(chǎn)仍是最重要的消費(fèi)品和投資品，具有雙重屬性。在缺乏“儲(chǔ)蓄—投資”轉(zhuǎn)化渠道的情況下，在其他投資渠道顯少的情況下，購(gòu)置房產(chǎn)是富裕起來的城市居民的理性選擇之一。即購(gòu)房以保值增值，又有租金收入。以成都市為例，基本上有戶口的成都人，多數(shù)家庭都會(huì)有一套以上的房子出租，有七八套出租房的不在少數(shù)。
資本是趨利的，資本看重的是投資回報(bào)率，以租房投資為目的投資者看重的回報(bào)率是租金。當(dāng)租金的回報(bào)和利息相當(dāng)，并且不斷上漲，再加上龐大的租房市場(chǎng)，就會(huì)使更多的資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，資本積聚在房地產(chǎn)市場(chǎng)就順理成章了。
于是在前述背景下，再嚴(yán)厲的調(diào)控政策都會(huì)蒼白無力。廣大市民投資房地產(chǎn)并不違法，租金是受法律保護(hù)的“財(cái)產(chǎn)性收入”。
固然現(xiàn)行調(diào)控政策會(huì)使一些人的買房受限，使部分投資需求和剛性需求處于觀望狀態(tài)，同時(shí)使購(gòu)房的“剛需”轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥?。要租房就得有人?gòu)房提供房源；租房的人多了，房源少了又必然抬高了房租。
相應(yīng)地，如果投資有較高的回報(bào)，必然就會(huì)投資，而不在乎房?jī)r(jià)高低；高投入，高回報(bào)。所以現(xiàn)行調(diào)控政策實(shí)施后，購(gòu)房的很大部分是投資者。這樣就形成了一個(gè)怪圈，租金越來越高，房?jī)r(jià)跟著走高；房?jī)r(jià)越來越高，增加了以收取租金為目的的投資者的投資回報(bào)，轉(zhuǎn)移了投資風(fēng)險(xiǎn)。
限購(gòu)政策使投資需求轉(zhuǎn)移了戰(zhàn)場(chǎng)，變換了策略
資本是流動(dòng)的，如水，這個(gè)地方按下去，那個(gè)地方冒出來?，F(xiàn)行限購(gòu)政策使得大城市不能滿足資本的投資需求，于是，房地產(chǎn)投資者把“戰(zhàn)火”燒到一些未出臺(tái)限購(gòu)政策的城市。
實(shí)際情況是，現(xiàn)行限購(gòu)政策使部分二、三線城市承接了來自于一線城市的投資或自住剛性需求。在有些二、三線城市，投資者數(shù)量增添了30%以上。大多數(shù)非限購(gòu)城市處于“量?jī)r(jià)齊升”的行情狀態(tài)。
舉例來說，福建廈門出臺(tái)了限購(gòu)政策后，投資需求轉(zhuǎn)而投向泉州；北京出臺(tái)了限購(gòu)政策，投資者轉(zhuǎn)而將目光轉(zhuǎn)向河北廊坊、燕郊等地。
限購(gòu)政策也使投資者變換了策略，將投資戰(zhàn)線拉長(zhǎng)。由于購(gòu)房數(shù)量限制，投資者由原來在一個(gè)城市投資，轉(zhuǎn)變成在全國(guó)其他城市投資。在今天發(fā)達(dá)的交通情況下，投資戰(zhàn)線拉長(zhǎng)并不是問題。同時(shí)，限購(gòu)政策對(duì)投資者利用子女、父母、親戚、朋友的名義投資房產(chǎn)起不到限制作用。
房?jī)r(jià)受益鏈的第一環(huán)
根據(jù)利益推導(dǎo)原理：誰在案發(fā)后受益，誰就有可能是案件背后的主謀。那么在一輪又一輪的房?jī)r(jià)上漲過程中，誰最受益？誰在推動(dòng)價(jià)格上漲？誰又希望價(jià)格上漲？
不妨將房地產(chǎn)交易過程中的可能參與者一一排隊(duì)，那就是：第一，土地提供者；第二，房地產(chǎn)開發(fā)商；第三，炒房者；第四，投資者；第五，剛性購(gòu)房者。
分析房?jī)r(jià)上漲，就不得不分析現(xiàn)行商品房房?jī)r(jià)的基本構(gòu)成：第一，建筑安裝成本；第二，土地成本；第三，稅費(fèi)；第四，利潤(rùn)。
其中：建筑安裝成本每平方米1000~1500元，全國(guó)各地的建筑安裝成本價(jià)格差別不大，因?yàn)樗嗪弯摬娜珖?guó)各地的價(jià)差不大；稅費(fèi)占房?jī)r(jià)15%；開發(fā)商利潤(rùn)占房?jī)r(jià)15%；其余就是土地成本。
不妨舉例說明：以北京房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，當(dāng)房?jī)r(jià)每平方米20000元時(shí)：①建筑安裝成本1500元；②稅費(fèi)20000×15%=3000元；③利潤(rùn)20000×15%=3000元；④土地成本20000－1500－3000－3000=12500元，占房?jī)r(jià)的62.5%。由此可見，土地成本是構(gòu)成房?jī)r(jià)的重要因素。房?jī)r(jià)上漲過快的重要原因還是是土地價(jià)格上漲過快。
我國(guó)現(xiàn)行土地政策特點(diǎn)是：中央和省級(jí)政府不直接掌握任何土地，其主要職能是管理土地的開發(fā)與使用。而城市政府，包括直轄市、省會(huì)城市和地、縣級(jí)市的政府直接掌管土地，城市政府的職能是既有管理又有經(jīng)營(yíng)，集“裁判員”與“運(yùn)動(dòng)員”于一身；其經(jīng)營(yíng)的目的就是追求土地收益的最大化，經(jīng)營(yíng)的形式就包括所謂“城市經(jīng)營(yíng)”。
“城市經(jīng)營(yíng)”是指地方政府以土地為商品，以全方位提升城市形象為手段將低價(jià)的土地打造、包裝后高價(jià)賣出。由于經(jīng)營(yíng)收益由地方政府支配，土地收入的經(jīng)營(yíng)利益涉及地方發(fā)展，必然導(dǎo)致管理服從經(jīng)營(yíng)。國(guó)有土地的經(jīng)營(yíng)作為政府的職責(zé)，客觀上使各級(jí)地方政府成了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主體。在相當(dāng)程度上，地方政府成了房?jī)r(jià)上漲的主要推動(dòng)者，是房?jī)r(jià)上漲最大的贏家。
不應(yīng)忽視房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的剛性需求
房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的剛性需求在于中國(guó)的工業(yè)化和城市化進(jìn)程悄然起航。中國(guó)正在經(jīng)歷由農(nóng)業(yè)人口向城市人口的大遷徙，因?yàn)橐粋€(gè)國(guó)家的現(xiàn)代化是不可能在農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力占整個(gè)人口50%以上的情況下實(shí)現(xiàn)的。發(fā)達(dá)國(guó)家的農(nóng)業(yè)人口大都不超過6%，美國(guó)、英國(guó)在2%左右。
改革開放30年來，我國(guó)城鎮(zhèn)人口增至6.07億人，進(jìn)城農(nóng)民達(dá)4億。目前農(nóng)業(yè)人口還占53.3%，也就是說中國(guó)目前還有13.4億×53.3%=7.14億%的農(nóng)業(yè)人口（相關(guān)數(shù)據(jù)來自中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)2010年的《中國(guó)發(fā)展報(bào)告2010：促進(jìn)人的發(fā)展的中國(guó)新型城市化戰(zhàn)略》）。
如果按人均22平方米住房面積計(jì)算，那么改革開放30年來，至少需要為新增4億城鎮(zhèn)人口修建4×22（平方米）=88億平方米的住房。
根據(jù)相關(guān)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，進(jìn)城農(nóng)民只有不到30%在城市購(gòu)房，另外70%是通過租房、集體宿舍、工棚解決住房問題。如果這70%都購(gòu)房，目前還需要有：88×70%（平方米）=61.6億平方米的住房（不包括城鎮(zhèn)居民改善居住條件的需求）。
同時(shí)，在未來快速城市化的進(jìn)程中，農(nóng)民進(jìn)城必然是長(zhǎng)期趨勢(shì)，據(jù)《中國(guó)發(fā)展報(bào)告2010：促進(jìn)人的發(fā)展的中國(guó)新型城市化戰(zhàn)略》報(bào)告稱：平均每年以2000萬人的速度“農(nóng)轉(zhuǎn)非”；到2030年的20年時(shí)間內(nèi)，還有4億農(nóng)民工及其家屬的市民化。未來20年，4億農(nóng)民工及其家屬進(jìn)城，意味需要4億×22平方米=88億平方米（還不包括城鎮(zhèn)改善居住條件的需求）。
另外，中國(guó)每年還有1600萬左右人口出生，20年后還有3.2億人需要住房3.2億×22平方米=70.4億平方米。
基于以上3項(xiàng)，未來20年，中國(guó)共需要建61.6+88+70.4=220億平方米的住房，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)有著巨大的剛性需求。
對(duì)于大量的商品房積壓，目前通俗的解釋是：房?jī)r(jià)大大超過剛需的購(gòu)買能力。其實(shí)，這本質(zhì)上是商品房為房地產(chǎn)開發(fā)商私人占有。在房?jī)r(jià)不斷上漲的氛圍中，要想開發(fā)商降價(jià)，相當(dāng)于與虎謀皮。
應(yīng)高度重視人口大遷徙下房地產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略地位
中國(guó)的工業(yè)化和城市化進(jìn)程趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)，這是一場(chǎng)人類歷史上史無前例的偉大的人口大遷徙。在可預(yù)計(jì)的未來仍將持續(xù)的城市化進(jìn)程中，農(nóng)民進(jìn)城后面臨的首要難題，仍是融入城市。
目前，進(jìn)城大部分農(nóng)民工在城市沒有根基——家，家是什么？家就是房子，由于在城市沒有住房，集體宿舍、工棚或租住的住房太小，配偶、父母、子女只能在鄉(xiāng)下。讓他們成為城市的邊緣人，在城市形成“新二元結(jié)構(gòu)”，被國(guó)外媒體形容為“半截子城市化”。
留守兒童、空巢老人、用工荒、春運(yùn)等現(xiàn)象就是接在“半截子城市化”這根藤上的一串苦果?！坝绣X沒錢，回家過年”，春運(yùn)的壯觀大戲每年就這樣必然上演。如果未來20年還有4億農(nóng)民工進(jìn)城，住房仍然得不到解決，春運(yùn)將不堪重負(fù)，不知要修怎樣天文數(shù)的鐵路和公路？這的確是重大的社會(huì)問題！
人類歷史從某種意義上說就是一部遷徙史，在遠(yuǎn)古時(shí)期，人類“逐水草豐美而居”，一部《山海經(jīng)》就是古代人類的遷徙指南；現(xiàn)達(dá)國(guó)家的現(xiàn)代化之路就是工業(yè)化和城市化，在現(xiàn)代化進(jìn)程中無一不是將房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的最重要支柱產(chǎn)業(yè)。中國(guó)房地產(chǎn)應(yīng)該也能夠成為保持GDP增長(zhǎng)拉動(dòng)內(nèi)需的最重要支柱產(chǎn)業(yè)。
中國(guó)房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位，應(yīng)該引起調(diào)控政策的制定者在戰(zhàn)略的高度上重視，調(diào)控政策不能只是在戰(zhàn)術(shù)層面上圍追堵截、修修補(bǔ)補(bǔ)。
多渠道籌集建設(shè)資金加大廉租房、公租房供應(yīng)
歷史經(jīng)驗(yàn)證明，抑制物價(jià)最有效的辦法是加大商品供應(yīng)，而不是限制交易。如果過度限制交易，就會(huì)出現(xiàn)投機(jī)倒把、囤貨居奇把價(jià)格抬高。中國(guó)商界有句古話：“開倉(cāng)放米，平抑物價(jià)”。例如解放初期，市長(zhǎng)為抑制上海糧價(jià)，從山東老解放區(qū)調(diào)撥大量糧食到上海。因此，限制房?jī)r(jià)上漲最好的辦法就是加大住房的供應(yīng)，特別是保障房供應(yīng)。
據(jù)前面分析，未來20年，我國(guó)還有220億平方米的住房需求。“十二五”規(guī)劃擬建各類保障性住房3600萬套，2011年計(jì)劃開工建設(shè)1000萬套。5年3600萬套保障性住房，在龐大的需求面前，無疑是杯水車薪。同時(shí)，這3600萬套又有多少是廉租房、公租房？
既然最大的剛性需求在租房，我們就應(yīng)該大力發(fā)展公租房。值得借鑒的是，新加坡80%以上居民都是住在“公屋”里（相當(dāng)于我國(guó)的公租房，政府免費(fèi)提供土地）。因此，我們應(yīng)該多渠道籌集公租房建設(shè)資金，如發(fā)行專項(xiàng)滾動(dòng)式中央政府國(guó)債，既可以大量回收流動(dòng)性，避免經(jīng)濟(jì)過熱，同時(shí)為各地公租房建設(shè)籌資。
公租房專項(xiàng)滾動(dòng)式中央政府國(guó)債可采取如下框架：第一，國(guó)債主體：中央政府；第二，國(guó)債利率：6%（年息）；第三，國(guó)債期限：5～10年；第四，國(guó)債擔(dān)保：外匯儲(chǔ)備或財(cái)政擔(dān)保。
實(shí)施該框架的基礎(chǔ)是政府無償劃撥土地。以目前房屋的建筑安裝成本每平方米1500元人民幣計(jì)，沒有稅費(fèi)和利潤(rùn)，完全公益性質(zhì)。則有下面以每平方米計(jì)算的相關(guān)數(shù)據(jù)：
1500元人民幣每月要支付的國(guó)債利息：1500元×6%／12=7.5元；可將公租房每月每平方米的租金價(jià)格控制在：7.5元；進(jìn)而，一套60平方米公租房每月的租金為7.5元×60=450元。在多數(shù)情況下，這個(gè)租金價(jià)格，進(jìn)城農(nóng)民工是能夠負(fù)擔(dān)起的。
切斷地方政府的利益鏈條
中國(guó)《憲法》規(guī)定，城市土地歸國(guó)家所有。我們實(shí)行的是國(guó)有土地使用權(quán)制度，對(duì)使用者頒發(fā)的是國(guó)有土地使用證。但我國(guó)的土地實(shí)際上是市有土地和縣有土地，因?yàn)橥恋爻鲎屖杖霝槭锌h地方政府所有。
客觀來看，在中國(guó)工業(yè)化進(jìn)程中，城市建設(shè)突飛猛進(jìn)，土地財(cái)政發(fā)揮了重要的、積極的作用。但是，現(xiàn)行土地財(cái)政制度的弊端也越來越為突出。既然是國(guó)有土地，中央政府就有權(quán)利將土地收入收回中央財(cái)政，用釜底抽薪疏導(dǎo)的辦法，控制不斷上漲的房?jī)r(jià)。
可行的辦法是實(shí)行土地出讓管理、土地收入、土地收入支出三條線，分屬不同部門，完全由中央政府掌控。其中土地收入支出，根據(jù)各地的實(shí)際財(cái)政預(yù)算按比例支付，可以集中力量辦大事，可以根據(jù)需要向不發(fā)達(dá)地區(qū)傾斜。引導(dǎo)地方財(cái)政預(yù)算由目前的“以收定支”向“以支定收”轉(zhuǎn)變。
目前“以收定支”的地方財(cái)政預(yù)算的主要特點(diǎn)是：收得越多，支得越多，故地方政府都在“收”上做文章，在支出上沒有節(jié)制。固然“以支定收”可能使一些計(jì)劃外項(xiàng)目無錢可“支”，但可通過地方政府債來解決，在財(cái)政預(yù)算上做到以豐補(bǔ)欠，即豐年補(bǔ)欠年。
用小產(chǎn)權(quán)存量房來解決農(nóng)民工進(jìn)城的住房需求
中國(guó)的土地分為國(guó)有土地和集體土地,，其中集體土地包括承包地和農(nóng)村宅基地。目前的政策是：農(nóng)村宅基地只允許解決農(nóng)民的住房需求，也可以在農(nóng)民中相互轉(zhuǎn)讓，但每家只允許有一份宅基地，不允許城市居民在農(nóng)村購(gòu)買住宅。
“小產(chǎn)權(quán)”房指在城市郊區(qū)農(nóng)村宅基地上建設(shè)的房屋，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)的，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)的，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。這種房沒有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。
重慶被國(guó)家批準(zhǔn)為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)后，在領(lǐng)域率先進(jìn)行大膽探索，創(chuàng)造了農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的“地票”模式，即農(nóng)民放棄農(nóng)村宅基地，宅基地經(jīng)過復(fù)墾并經(jīng)土地管理部門嚴(yán)格驗(yàn)收后產(chǎn)生的指標(biāo)，宅基地被置換為城市發(fā)展用地，農(nóng)民在城里可獲得一套住房。
