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公務(wù)員期刊網(wǎng) 精選范文 增值稅稅收籌劃范文

增值稅稅收籌劃精選(九篇)

前言:一篇好文章的誕生,需要你不斷地搜集資料、整理思路,本站小編為你收集了豐富的增值稅稅收籌劃主題范文,僅供參考,歡迎閱讀并收藏。

增值稅稅收籌劃

第1篇:增值稅稅收籌劃范文

我國(guó)《增值稅暫行條例》將納稅人按其經(jīng)營(yíng)規(guī)模大小及會(huì)計(jì)核算健全與否劃分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。對(duì)于一般納稅人,實(shí)行增值稅專用發(fā)票抵扣稅款制度,需要準(zhǔn)確計(jì)算其每期的銷項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額和應(yīng)納稅額;而對(duì)于小規(guī)模納稅人,則只需按其銷售額(包括視同銷售情況)計(jì)算應(yīng)納增值稅稅額,即使取得了增值稅專用發(fā)票亦不得抵扣。

如前所述,增值稅是對(duì)增值額征稅,不同的企業(yè)商品及勞務(wù)的價(jià)值增值情況不盡相同,如有的企業(yè)是高新技術(shù)企業(yè),其產(chǎn)品的增值率很大,很小一部分的投入就能帶來很大的產(chǎn)出;而有的企業(yè)是勞動(dòng)密集型企業(yè),技術(shù)含量有限,其產(chǎn)品的增值率不高。(本文中,增值率被定義為產(chǎn)品或勞務(wù)的售價(jià)與成本之差與成本的比率,介于0到1之間)企業(yè)在一般納稅人或是小規(guī)模納稅人身份下的應(yīng)納增值稅稅額就可能出現(xiàn)差異。增值稅納稅身份的選擇,就成了新辦企業(yè)在增值稅稅收籌劃中的首先需要考慮的問題。

一、增值率對(duì)增值稅納稅身份選擇的影響

通常在增值稅的稅收籌劃中,只考慮產(chǎn)品(或勞務(wù))的增值率這一因素對(duì)增值稅納稅身份選擇的影響。為說明問題的方便,假定一新辦企業(yè)有兩種選擇:一是認(rèn)定為一般納稅人(適用17%稅率);二是認(rèn)定為小規(guī)模納稅人。那么,企業(yè)產(chǎn)品不同的增值率水平,對(duì)增值稅納稅身份選擇的影響是不同的。

(一)設(shè)該企業(yè)一般商品(勞務(wù))成本為C,增值率為q,售價(jià)為C*(1+q)。

如為一般納稅人,應(yīng)交的增值稅為Cq*17%;

如為非商業(yè)小規(guī)模納稅人(適用6%稅率),應(yīng)交的增值稅為C*(1+q)*6%;

令Cq*17%=C*(1+q)*6%,解得q=54.55%。

故企業(yè)產(chǎn)品的增值率為54.55%時(shí),兩種身份下的增值稅稅負(fù)是無差異的;如果增值率小于54.55%,選擇一般納稅人身份稅負(fù)較輕;反之,則選擇非商業(yè)小規(guī)模納稅人身份有利。

(二)如果小規(guī)模納稅人適用4%稅率(即為商業(yè)企業(yè)),其他條件不變,計(jì)算過程同上,則計(jì)算出來的增值率零界點(diǎn)為30.77%。如果增值率小于30.77%,選擇一般納稅人身份稅負(fù)較輕;反之,則選擇商業(yè)小規(guī)模納稅人身份有利。

二、增值率和進(jìn)項(xiàng)稅可扣除比重對(duì)增值稅納稅身份選擇的影響

事實(shí)上,上面的計(jì)算過程隱含了一個(gè)假設(shè)條件,即企業(yè)作為一般納稅人其所有的進(jìn)項(xiàng)稅均可抵扣銷項(xiàng)稅。那么,如果放寬這個(gè)假設(shè)條件,即企業(yè)可抵進(jìn)項(xiàng)稅比重在0到1之間變化,結(jié)論是否一樣呢?

之所以會(huì)有這樣的考慮,是因?yàn)槠髽I(yè)在現(xiàn)實(shí)的經(jīng)營(yíng)過程中,由于各種原因,其增值稅進(jìn)項(xiàng)稅并不是總能全部予以抵扣的,如企業(yè)沒有妥善保管取得的增值稅專用發(fā)票、或取得的發(fā)票未通過國(guó)稅局認(rèn)證、或無法取得增值稅專用發(fā)票等等。

企業(yè)在設(shè)立時(shí)仍然面臨兩種選擇:一是認(rèn)定為一般納稅人(適用17%稅率);二是認(rèn)定為小規(guī)模納稅人。

設(shè)一般商品(勞務(wù))成本為C,增值率為q,售價(jià)為C*(1+q),可抵進(jìn)項(xiàng)稅的比重為m(m∈〔0,1〕)。

(一)如為一般納稅人,應(yīng)交增值稅為〔C*(1+q)-C*m〕*17%;

如為非商業(yè)小規(guī)模納稅人(適用6%稅率),應(yīng)交的增值稅為C*(1+q)*6%;

令〔C*(1+q)-C*m〕*17%=C*(1+q)*6%;

簡(jiǎn)化為〔(1+q)-m〕*17%=(1+q)*6%;

最終得到m=11(1+q)/17,m和q之間存在著一定的關(guān)系,其函數(shù)圖像見圖一所示。對(duì)這一圖像進(jìn)行討論分析(注意m不可能大于1):

a、當(dāng)m=1即全部進(jìn)項(xiàng)均可抵扣時(shí),q=54.55%,此種情況在上面已說明。

b、當(dāng)m=0即全部進(jìn)項(xiàng)均不可抵扣時(shí),顯然小規(guī)模納稅人占有優(yōu)勢(shì),稅負(fù)輕。

c、當(dāng)m∈(0,1),此時(shí)q的取值范圍為(0,6/11),可以把上圖紅色長(zhǎng)方形區(qū)域分為三塊:線段ab、三角形H、梯形G。繼續(xù)分析:

c1、線段ab(不包括兩個(gè)頂點(diǎn))上的點(diǎn)都符合m=11(1+q)/17,此時(shí),不論選擇一般納稅人身份還是小規(guī)模納稅人身份,稅賦是一樣,兩種身份無差異。

c2、處于三角形G區(qū)域的點(diǎn),滿足m>11(1+q)/17,此時(shí)有:

〔(1+q)-m〕*17%<〔(1+q)-11(1+q)/17〕*17%=(1+q)*6%;

兩邊同時(shí)乘以C,得〔C*(1+q)-C*m〕*17%<C*(1+q)*6%;

這就意味著作為一般納稅人的稅負(fù)將低于小規(guī)模納稅人,一般納稅人占有稅負(fù)優(yōu)勢(shì)。

c3、處于梯形H區(qū)域內(nèi)的點(diǎn),滿足m<11(1+q)/17,此時(shí)有:

〔(1+q)-m〕*17%>〔(1+q)-11(1+q)/17〕*17%=(1+q)*6%;

兩邊同時(shí)乘以C,得〔C*(1+q)-C*m〕*17%>C*(1+q)*6%;

這就意味著作為小規(guī)模納稅人的稅負(fù)低于一般納稅人,小規(guī)模納稅人占有稅負(fù)優(yōu)勢(shì)。

(二)其他條件不變,小規(guī)模納稅人為商業(yè)企業(yè)時(shí),適用稅率為4%,分析過程與上文類似,分析的結(jié)果簡(jiǎn)要如下:

a、當(dāng)m=1即全部進(jìn)項(xiàng)均可抵扣時(shí),q=30.77%,此種情況在上面亦已說明。

b、當(dāng)m=0即全部進(jìn)項(xiàng)均不可抵扣時(shí),顯然小規(guī)模納稅人占有優(yōu)勢(shì),稅負(fù)輕。

c、當(dāng)m∈(0,1),此時(shí)q的取值范圍為(0,4/13),同樣可以把圖二中的紅色長(zhǎng)方形區(qū)域分為三塊:線段wr、三角形E、梯形F。繼續(xù)分析:

c1、線段wr(不包括兩個(gè)頂點(diǎn))上的點(diǎn)都符合m=13(1+q)/17,此時(shí),不論選擇一般納稅人身份還是小規(guī)模納稅人身份,稅賦是一樣,兩種身份無差異。

c2、處于三角形E區(qū)域內(nèi)的點(diǎn),滿足m>13(1+q)/17,此時(shí)有:

〔C*(1+q)-C*m〕*17%<C*(1+q)*4%;

這就意味著作為一般納稅人的稅負(fù)將低于小規(guī)模納稅人,一般納稅人占有稅負(fù)優(yōu)勢(shì)。

c3、處于梯形F區(qū)域內(nèi)的點(diǎn),滿足m<13(1+q)/17,此時(shí)有:

〔C*(1+q)-C*m〕*17%>C*(1+q)*4%;

這就意味著作為小規(guī)模納稅人的稅負(fù)低于一般納稅人,小規(guī)模納稅人占有稅負(fù)優(yōu)勢(shì)。

三、總結(jié)及評(píng)論

第2篇:增值稅稅收籌劃范文

【關(guān)鍵詞】增值稅 籌劃原則 納稅籌劃

增值稅和其他稅種一樣,是商品剩余價(jià)值的重要組成部分,在商品流轉(zhuǎn)的過程中,增值稅也在發(fā)生流轉(zhuǎn),最終由消費(fèi)者承擔(dān)?!吨腥A人民共和國(guó)增值稅暫行條例》把增值稅在商品生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)都進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)范,從原理分析來看,增值稅“無法”進(jìn)行有效的稅收籌劃,但是,只要經(jīng)過精心的安排和設(shè)計(jì),增值稅的納稅籌劃還是有很大的操作空間的。進(jìn)行有效的稅收籌劃,有利于減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān),達(dá)到合理節(jié)稅的最終目的,節(jié)約出資金進(jìn)行擴(kuò)大再生產(chǎn),對(duì)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展具有重要的作用。

一、增值稅的稅收籌劃應(yīng)該遵從的原則

(一)應(yīng)遵循合法性原則

進(jìn)行納稅籌劃要根據(jù)國(guó)家的法律法規(guī)進(jìn)行,不能違背稅法以及相關(guān)的法律,要在相關(guān)法律允許的范圍下進(jìn)行納稅籌劃活動(dòng)。違背了相關(guān)的法律法規(guī),雖然可以為企業(yè)減少相應(yīng)的增值稅稅負(fù),但這屬于違法行為,要受到國(guó)家法律的制裁,是不可為的行為。合法性原則是增值稅納稅籌劃應(yīng)該遵循的最基本原則。

(二)應(yīng)注重成本效益原則

企業(yè)在進(jìn)行增值稅納稅籌劃的時(shí)候,目的就是合理降低企業(yè)稅負(fù),實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化,所以應(yīng)該比較納稅籌劃時(shí)產(chǎn)生的成本和進(jìn)行納稅籌劃后實(shí)現(xiàn)的有效收益,在收益和成本相抵減后,分析進(jìn)行納稅籌劃的可行性。

(三)應(yīng)遵循統(tǒng)籌性原則

統(tǒng)籌性原則就是說要在縱向和橫向的角度綜合考慮增值稅稅收籌劃的影響,在進(jìn)行稅收行為之前要做好相應(yīng)的籌劃和安排,考慮稅收籌劃方案對(duì)公司未來近期和長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響;同時(shí)要考慮到稅收籌劃方案對(duì)員工、企業(yè)、國(guó)家、社會(huì)的影響,實(shí)現(xiàn)增值稅稅收籌劃對(duì)個(gè)人、集體、社會(huì)的利益共贏,實(shí)現(xiàn)增值稅納稅籌劃的可持續(xù)性。

二、企業(yè)增值稅稅收籌劃的策略和方法

(一)培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才隊(duì)伍

設(shè)計(jì)有效的增值稅納稅籌劃方案是一件相當(dāng)不易的事情,企業(yè)需要業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、專業(yè)素質(zhì)優(yōu)秀、思想素質(zhì)高的尖端人才隊(duì)伍才能做好增值稅稅收籌劃的任務(wù)。企業(yè)制定好增值稅納稅籌劃策略并開始實(shí)施的時(shí)候,如果沒有高素質(zhì)、各方面都比較優(yōu)秀的管理人才,那也是白費(fèi)惘然的。所以企業(yè)要在引進(jìn)人才方面把好關(guān),多引進(jìn)一些高素質(zhì)高技能的人才,并且定期或者不定期的對(duì)管理人才進(jìn)行培訓(xùn),以促進(jìn)人才適時(shí)了解國(guó)家稅法政策的動(dòng)態(tài),并且加強(qiáng)學(xué)習(xí),培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才隊(duì)伍,提高增值稅納稅籌劃的管理水平和技術(shù)水平。

(二)合理利用納稅人身份選擇進(jìn)行稅務(wù)籌劃

根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》規(guī)定:我國(guó)將增值稅的納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人,并且規(guī)定對(duì)于這兩類納稅人在稅款的計(jì)算方法和使用稅率上以及管理辦法上有所不同,兩者各有利弊。通常情況下,小規(guī)模納稅人可以轉(zhuǎn)化為一般納稅人,可是一般納稅人就不能轉(zhuǎn)化為小規(guī)模納稅人了。企業(yè)需要根據(jù)自身的具體情況來判定是應(yīng)該選擇一般納稅人還是選擇小規(guī)模納稅人。一般納稅人的增值稅稅率是17%或者13%,而小規(guī)模納稅人的增值稅稅率是3%。從表面上看,一般納稅人地稅率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于小規(guī)模納稅人的稅率,但是一般納稅人地進(jìn)項(xiàng)稅額是可以抵扣的,企業(yè)為了減輕增值稅的稅負(fù),需要管理層進(jìn)行綜合考慮各方面的因素,從而在一般納稅人和小規(guī)模納稅人之上做出合理的選擇,以達(dá)到進(jìn)行節(jié)稅的目的。

甲企業(yè)是生產(chǎn)型企業(yè),會(huì)計(jì)核算制度上也比較健全,年應(yīng)納增值稅銷售額在92萬(wàn)左右,符合一般納稅人的條件,適用的稅率是17%??墒?,該企業(yè)的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅占銷項(xiàng)稅的比例非常小,只占到了銷項(xiàng)稅額的10%?,F(xiàn)在甲企業(yè)的管理者做出了兩種籌劃方案:第一就是維持原狀,繼續(xù)以一般納稅人的身份存在,按期進(jìn)行增值稅的繳納。第二種方案就是進(jìn)行納稅籌劃,把整個(gè)企業(yè)一分為二,以小規(guī)模納稅人的身份進(jìn)行繳納增值稅。下面進(jìn)行相應(yīng)的應(yīng)納增值稅額計(jì)算,就很容易分辨出該選擇哪一套方案。

在方案一下,維持原狀,選擇一般納稅人。此時(shí),銷項(xiàng)稅額=92×17%=15.64萬(wàn)元,進(jìn)項(xiàng)稅額=15.64×10%=1.564萬(wàn)元,則企業(yè)應(yīng)納增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額=15.64-1.564=14.076萬(wàn)元; 在方案二下,把甲企業(yè)一分為二,分為A企業(yè)和B企業(yè),兩個(gè)企業(yè)的應(yīng)稅銷售額分別是46萬(wàn)和46萬(wàn),并各自作為獨(dú)立單位進(jìn)行核算,此時(shí)就符合小規(guī)模納稅人的條件,可以按照3%的稅率進(jìn)行征收增值稅:A企業(yè)應(yīng)納增值稅稅額=46×3%=1.38萬(wàn)元;B企業(yè)應(yīng)納增值稅稅額=46×3%=1.38萬(wàn)元;兩個(gè)企業(yè)的應(yīng)納增值稅稅額=1.38+1.38=2.76萬(wàn)元。由此可見,方案二比方案一要節(jié)稅14.076-2.76=11.316萬(wàn)元,在進(jìn)行了合理籌劃后,方案二明顯優(yōu)越于方案一,這是充分選擇了利用納稅人身份的不同納稅方法實(shí)現(xiàn)的節(jié)稅效果。

(三)混合銷售的稅收籌劃

混合銷售行為是指一項(xiàng)銷售行為涉及商品銷售又涉及非應(yīng)稅勞務(wù)的行為。由于混合銷售行為是根據(jù)主營(yíng)業(yè)務(wù)不同而征收不同的稅種,而不同稅種的稅率又是不相同的,一個(gè)征收增值稅,一個(gè)征收營(yíng)業(yè)稅,所以企業(yè)可以根據(jù)自身的情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整,來降低自身的稅負(fù)。

第3篇:增值稅稅收籌劃范文

計(jì)算土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率,即增值率的大小按照相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的,增值率越大,適用的稅率越高,繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項(xiàng)目金額可以降低增值率,使其適用較低的稅率,從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。

稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目包括五個(gè)部分:取得土地使用權(quán)所支付的金額;房地產(chǎn)開發(fā)成本;房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目,主要是指對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和,加計(jì)扣除20%。

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用即期間費(fèi)用是不以實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。除上述利息費(fèi)用外,房地產(chǎn)開發(fā)的銷售和管理費(fèi)用,按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。納稅人可以把期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接成本中去,但事后轉(zhuǎn)移是行不通的,是一種偷稅行為,這需要事前籌劃,進(jìn)行組織人事及行為準(zhǔn)則等方面的準(zhǔn)備。因?yàn)閷儆诠究偛咳藛T的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等都屬于期間費(fèi)用的開支范圍,它的實(shí)際發(fā)生數(shù)對(duì)土地增值稅的計(jì)算沒有任何意義,而屬于每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的人員發(fā)生的這些方面的費(fèi)用都應(yīng)列入開發(fā)成本中,可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。這就為稅收籌劃提供了一個(gè)方向,即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個(gè)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中去。例如,總部某領(lǐng)導(dǎo)兼某房地產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人,在不影響總部工作的同時(shí)參加該項(xiàng)目的管理,那么此人的有關(guān)費(fèi)用于情于理都可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開發(fā)成本中去。期間費(fèi)用少了又不影響房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除,而房地產(chǎn)的開發(fā)成本增大了。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)公司在不增加一分錢的開支情況下,可以增大增值稅允許扣除項(xiàng)目金額。

二、分散收入法

在確定土地增值稅稅額時(shí),很重要的一點(diǎn)便是確定出售房地產(chǎn)的增值額。而增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。若能設(shè)法使得轉(zhuǎn)讓收入變少,從而減少納稅人轉(zhuǎn)讓的增值額,顯然是可以節(jié)省稅款的。

在房地產(chǎn)行業(yè)中,分散收入一般常用方法是分多次簽訂售房合同。當(dāng)所開發(fā)的住房初步完工但還沒有安裝附屬設(shè)備以及進(jìn)行裝潢、裝飾時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便可以和購(gòu)買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同;當(dāng)附屬設(shè)備安裝完畢或裝潢、裝飾完畢后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再和購(gòu)買者簽訂附屬設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同,這樣該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅,而第二份合同上注明的金額屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍,不用征土地增值稅。營(yíng)業(yè)稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多,這樣就使得納稅人的應(yīng)納稅額有所減少,達(dá)到了降低稅賦的目的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)并轉(zhuǎn)讓精裝修房時(shí),就可采用此方法進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃。

三、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃

根據(jù)我國(guó)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。同時(shí)稅法還規(guī)定對(duì)于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的,其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。四、利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃

準(zhǔn)確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。判定屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)有三條:一是土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅;二是土地增值稅是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅;三是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。根據(jù)這三條判定標(biāo)準(zhǔn),稅法對(duì)若干具體情況是否屬于土地增值稅征稅范圍進(jìn)行了判定,房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)這些判定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理的稅收籌劃。

稅法中對(duì)房地產(chǎn)的代建房行為是否征稅做出了具體規(guī)定,房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā),開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言,雖然取得了收入,但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì),故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式,在開發(fā)之初確定昀終用戶,實(shí)行定向開發(fā),以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的,避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

第4篇:增值稅稅收籌劃范文

摘要 增值稅具有價(jià)外稅所具有的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁等特征,屬于國(guó)家流轉(zhuǎn)稅主體,然而增值稅在一定程度上過分重視起公平性以及消費(fèi)者負(fù)擔(dān)等功能,從而在一定程度上忽視了增值稅的欠公平性以及不可轉(zhuǎn)嫁性。由此,增值稅的納稅人還應(yīng)準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)到增值稅的納稅籌劃的必要性以及可能性,根據(jù)準(zhǔn)確的原則同時(shí)采取適當(dāng)?shù)拇胧┻M(jìn)行稅收籌劃。從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后最大利潤(rùn),通過對(duì)增值稅一般納稅人稅收籌劃分析,為類似增值稅稅收籌劃提供了可供參考的經(jīng)驗(yàn)。

關(guān)鍵詞 增值稅 一般納稅人 稅收籌劃

稅收籌劃通過利用稅法當(dāng)中所提供的相應(yīng)的優(yōu)惠的基礎(chǔ)之上,在多種納稅方案中進(jìn)行選擇,并選擇最優(yōu)的納稅方案,從而達(dá)到企業(yè)在稅后利潤(rùn)的最大化。增值稅在我國(guó)的稅種中是最為主要是稅收品種,企業(yè)的增值稅對(duì)于企業(yè)而言具有較大的稅收籌劃空間,通過對(duì)當(dāng)前增值稅的籌劃空間進(jìn)行探討,為類似企業(yè)的增值稅的稅收籌劃提供了可供參考的經(jīng)驗(yàn)。

一、增值稅一般納稅人稅收籌劃概述

根據(jù)新增加的《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》確定,在我國(guó)境內(nèi)銷售貨物或者提供加工以及修理修配勞務(wù)和相應(yīng)的進(jìn)口貨物的單位以及個(gè)人,則為增值稅的納稅義務(wù)人。而根據(jù)企業(yè)納稅人的經(jīng)營(yíng)規(guī)模的大小和納稅核算的健全是否,可將增值稅的納稅人分為一般納稅人或者小規(guī)模的納稅人。而一般的納稅人,則可實(shí)行增值稅專用發(fā)票抵扣稅款制度,同時(shí)還應(yīng)明確每一期的銷項(xiàng)、進(jìn)項(xiàng)以及應(yīng)納增值稅的稅額,而小規(guī)模的納稅人則可按照銷售額的征收率簡(jiǎn)單計(jì)算應(yīng)繳納增值稅的稅額,同時(shí)在一般情形下,不允許增值稅的小額納稅人將增值稅的專用發(fā)票用于抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。新頒布的條例不僅僅修改了一般納稅人和小規(guī)模納稅人的身份進(jìn)行了修改,同時(shí)還在稅率方面在納稅人的征收率進(jìn)行了調(diào)整,其變化的內(nèi)容如下所示:

(一)納稅人身份認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)新頒布的納稅人規(guī)定條例規(guī)定,以貨物生產(chǎn)和提供稅務(wù)的納稅人,以及以貨物生產(chǎn)或者提供應(yīng)稅務(wù)勞務(wù)為主要,同時(shí)兼營(yíng)貨物批發(fā)或者零售的納稅人,應(yīng)繳納增值稅額的銷售額小于50萬(wàn)元時(shí),為小規(guī)模的納稅人,應(yīng)稅銷售額超過50萬(wàn)元?jiǎng)t為一般納稅人,以貨物批發(fā)或者零售的納稅人,年應(yīng)稅銷售額低于80萬(wàn)元為小規(guī)模納稅人,而應(yīng)稅銷售額超過80萬(wàn)元?jiǎng)t為一般納稅人。

(二)增值稅的稅率以及征收率

根據(jù)新增的增值稅納稅條例規(guī)定,一般納稅人原在國(guó)內(nèi)銷售貨物以及提供應(yīng)稅勞務(wù)以及進(jìn)口貨物所能試用的基本稅率則為17%,特定貨物或者進(jìn)口貨物的適用優(yōu)惠的稅率為13%,而小規(guī)模納稅人在國(guó)內(nèi)銷售貨物以及提供應(yīng)稅勞務(wù)所適用的征收率將原本的稅收率調(diào)整為3%。

二、增值稅納稅人具體稅收籌劃

(一)增值率稅負(fù)平衡點(diǎn)的比較

根據(jù)兩種增值稅納稅人的稅收統(tǒng)計(jì)原理來看,一般納稅人的增值稅計(jì)算以增值稅額為稅率計(jì)算的基礎(chǔ)。而小規(guī)模納稅人的增值稅額則以全部銷售額作為稅率計(jì)算的基礎(chǔ)。在銷售價(jià)格同等的狀況下,稅率的高低主要與增值率的大小直接相關(guān),當(dāng)增值稅達(dá)到了相應(yīng)的數(shù)值之時(shí),兩種納稅人的增值稅率相等。則該稅率點(diǎn)則為稅負(fù)的平衡增值率,也可稱為平衡點(diǎn)增值率。

(二)抵扣率稅負(fù)平衡點(diǎn)比較

稅收實(shí)務(wù)當(dāng)中,根據(jù)稅率的計(jì)算公式,一般納稅人稅負(fù)的高低,區(qū)別于銷項(xiàng)稅額,同時(shí)也與可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額相關(guān)。一般狀況下,當(dāng)銷項(xiàng)稅額不變,若是能夠抵扣的銷項(xiàng)稅的數(shù)額較大,則可適用于一般納稅人,否則則可適用于小規(guī)模納稅人。而當(dāng)?shù)挚鄣念~度達(dá)到了一定的數(shù)額之時(shí),兩個(gè)類型的納稅人的稅負(fù)等同,則可稱為稅負(fù)的平衡點(diǎn)抵扣率。也將當(dāng)銷售額不含稅之時(shí),當(dāng)?shù)挚勐蕿?2.35%之時(shí),兩種納稅人稅負(fù)完全相等,而當(dāng)高于82.35%時(shí),一般納稅人的稅負(fù)較輕,而低于82.35%時(shí),一般納稅人稅負(fù)較重。當(dāng)銷售額為含稅銷售額時(shí),折扣率為79.95%之時(shí),兩種納稅人的稅負(fù)完全相等,而當(dāng)?shù)挚鄱惵矢哂?9.95%時(shí),一般納稅人稅負(fù)較輕,而當(dāng)?shù)挚勐实陀?9.95%之時(shí),一般納稅人的稅負(fù)較重。

(三)增值稅納稅人的身份特點(diǎn)的稅收籌劃空間

增值稅對(duì)于一般納稅人以及小規(guī)模納稅人實(shí)行差別待遇,從而為小規(guī)模的納稅人與一般納稅人進(jìn)行了稅收籌劃。納稅人在進(jìn)行稅收籌劃之時(shí),其目的在于減少納稅人的稅負(fù)支出,從而有效減低現(xiàn)金的流出量,企業(yè)納稅人為了減輕企業(yè)的稅負(fù),在短時(shí)間內(nèi)無法擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)成本的基礎(chǔ)之上可由小規(guī)模的納稅人轉(zhuǎn)為一般納稅人,則將在很大程度上增加會(huì)計(jì)成本。若是小規(guī)模納稅人由于稅負(fù)減輕而帶來的收益不足以抵扣相應(yīng)成本的支出。那么相應(yīng)的納稅人則不會(huì)進(jìn)行身份轉(zhuǎn)換而保持小規(guī)模納稅人身份。除了企業(yè)會(huì)計(jì)成本將對(duì)稅率造成影響之外,小規(guī)模納稅人的稅負(fù)也并不一定總高于一般納稅人。

(四)實(shí)物折扣銷售稅收籌劃

實(shí)物折扣實(shí)際上屬于商業(yè)折扣。同時(shí)由于商業(yè)折扣在銷售過程中發(fā)生,由此,當(dāng)前的財(cái)務(wù)制度明確規(guī)定企業(yè)在銷售過程中按照扣除商業(yè)折扣之后的凈額確定銷售收入,而不需要另作賬務(wù)處理。當(dāng)前稅法明確規(guī)定,納稅人使用折扣的方式銷售貨物,若是銷售額與折扣額在同一張發(fā)票上并進(jìn)行了分別注明之時(shí),則可按照折扣之后的銷售額征收增值稅。若是額外開具折扣額發(fā)票,那么則不得從銷售額中減掉折扣額。

由此可了解到,無論何種形式的稅收籌劃,在實(shí)際的籌劃過程中,應(yīng)以合法為稅收籌劃的原則,在明確納稅人身份以及納稅人身份稅收籌劃過程中,應(yīng)根據(jù)當(dāng)前現(xiàn)有的法律法規(guī)為基礎(chǔ)和依據(jù),同時(shí)還應(yīng)了解到,稅收籌劃在很大程度上屬于綜合性的整體行為,在對(duì)增值稅納稅人進(jìn)行身份選擇之時(shí),還應(yīng)考慮增值稅其他方面的稅收籌劃以及其他稅種的籌劃,綜合衡量和選擇。

參考文獻(xiàn):

[1]劉巧玲.我國(guó)一般納稅人增值稅稅收籌劃研究.暨南大學(xué).2010.

[2]曹敏.淺談中小企業(yè)增值稅稅收籌劃.時(shí)代經(jīng)貿(mào)(下旬刊).2008(12).

第5篇:增值稅稅收籌劃范文

【關(guān)鍵詞】土地增值稅 扣除項(xiàng)目 稅收籌劃 稅收優(yōu)惠

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物,并取得收入的單位和個(gè)人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。它的重點(diǎn)是:根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策,通過合理合法調(diào)整收入額和扣除項(xiàng)目金額來減低增值額,從而適用較低稅率納稅或享受免稅待遇。

一、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃

根據(jù)我國(guó)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。同時(shí)稅法還規(guī)定對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的,其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,又從事其他房地產(chǎn)開發(fā),在分開核算的情況下,籌劃的關(guān)鍵就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以內(nèi),以獲得免稅待遇。要降低增值率,關(guān)鍵是降低增值額。

例:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)A出售普通標(biāo)準(zhǔn)商品房取得銷售收入6000萬(wàn)元,扣除項(xiàng)目金額為4400萬(wàn)元(未包括稅金)。

解答:銷售稅金及附加=6000×5%×(1+7%+3%)=330萬(wàn)元

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=4400+330=4730萬(wàn)元

增值額=6000-4730=1270萬(wàn)元

增值率=1270/4730×100%=26.8%

適用30%的稅率,因此繳納的土地增值稅為1270×30%=381萬(wàn)元

通過上述計(jì)算可以看出,普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為26.8%,超過20%,需要繳納土地增值稅。要使普通標(biāo)準(zhǔn)住宅獲得免稅待遇,可將其增值率控制在 20%以內(nèi),籌劃的方法有以下兩種:

第一,降低普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價(jià)格。降低銷售價(jià)格雖然會(huì)使增值率降低,但也會(huì)導(dǎo)致銷售收入的減少,影響企業(yè)的利潤(rùn),這種方法是否合理應(yīng)通過比較減少的收入和少繳納的稅金做出決定。假定其他條件不變,改變普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價(jià)格,令其為X,則應(yīng)納土地增值稅為:

銷售稅金及附加=X1×5%×(1+7%+3%)=0.055X1

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=4400+0.055X1

增值額=X1-(4400+0.055X1)=X1-0.055X1-4400

增值率=(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055 X1)×100%

由等式(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055 X1)×100%=20%,解得X1=5653.1萬(wàn)元。此時(shí)銷售收入比原來的6000萬(wàn)元減少了346.9萬(wàn)元,由于免征增值稅少納稅381萬(wàn)元,與減少的收入相比節(jié)省了34.1萬(wàn)元。

第二,增加普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項(xiàng)目金額:增加扣除項(xiàng)目金額的途徑很多,例如可以增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用等。假定上例中其他條件不變,只是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項(xiàng)目發(fā)生變化,令其為X2,則應(yīng)納土地增值稅為:

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=X2+330

增值額=6000-(X2+330)=5670-X2

增值率=(5670-X2)/(X2+330)×100%

由等式(5670-X2)/(X2+330)×100%=20%,解得X2=4670萬(wàn)元。此時(shí)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅就可以免征土地增值稅。

二、利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃

第一,利用合作建房節(jié)稅?!敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中規(guī)定“對(duì)于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅?!狈康禺a(chǎn)開發(fā)公司可以充分利用此項(xiàng)政策進(jìn)行稅收籌劃。第二,利用房地產(chǎn)的代建房節(jié)稅。這種情況是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā),開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言,雖然取得了收入,但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì),故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式,在開發(fā)之初確定最終用戶,實(shí)行定向開發(fā),以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的,避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第三,改售為租、投資聯(lián)營(yíng)節(jié)稅。土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)完成后,可以出租的形式收回資金。由于沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移,只需交納出租房產(chǎn)稅。另外,房地產(chǎn)企業(yè)也可以房產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng),在投資時(shí)按稅法規(guī)定不用繳納土地增值稅,而且在轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)也可以不用補(bǔ)交。

三、利用增加扣除項(xiàng)目進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)可通過合理的增加扣除項(xiàng)目金額以降低增值率,使其適用較低的稅率,從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定,財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出。凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,按本條規(guī)定計(jì)算的金額之和的5 %以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)扣除。

【參考文獻(xiàn)】

第6篇:增值稅稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞:土地增值稅 增值額 稅收籌劃

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。怎樣運(yùn)用稅收政策在合法、合理的范圍內(nèi)盡量做到使企業(yè)在保持較高售價(jià)的前提下獲得較高的收益,是稅務(wù)籌劃人員所要考慮和解決的問題。當(dāng)然稅收籌劃也是一個(gè)綜合學(xué)科,它不僅包括稅法知識(shí)、經(jīng)濟(jì)法知識(shí)還包括會(huì)計(jì)知識(shí)、財(cái)務(wù)知識(shí)等。怎樣運(yùn)用這些知識(shí)為企業(yè)服務(wù),實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值最大化是我們學(xué)習(xí)和探討的話題。本文針對(duì)土地增值稅相關(guān)政策和計(jì)算內(nèi)容做出以下簡(jiǎn)要分析:

一、房產(chǎn)定價(jià)策略分析

根據(jù)國(guó)稅函發(fā)〔1995〕110號(hào)文件精神規(guī)定:納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的(含20 % ) ,免征土地增值稅。但增值額超過扣除項(xiàng)目金額20% 的,應(yīng)對(duì)其全部增值額計(jì)稅。我們可以根據(jù)這一規(guī)定,充分利用20%這一指標(biāo),找出合理的售價(jià)的平衡點(diǎn),進(jìn)而達(dá)到稅收籌劃目的。

設(shè)某市一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲建造一批普通商品房待售,設(shè)房?jī)r(jià)總收入為T,相應(yīng)的銷售稅金及附加為(公式一)A=T*5%(1+7%+3%)=5.5%T,除銷售稅金及附加外的全部允許扣除的項(xiàng)目金額為B。如果利用平衡點(diǎn)的決策分析,則最高售價(jià)只能為(公式二)T=1.2(A+B)=1.2848B,企業(yè)的這一價(jià)格水平在保證企業(yè)利潤(rùn)最大化的同時(shí)可享受起征點(diǎn)的優(yōu)惠政策。

例如,房地產(chǎn)開發(fā)公司甲銷售一幢商品房,支付的土地價(jià)款為200萬(wàn)元,開發(fā)成本為900萬(wàn)元,利息支出不能按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)傄膊荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明,當(dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%。方案1:房屋銷售價(jià)格定在1800萬(wàn)元;方案2:房屋銷售價(jià)格定在1900萬(wàn)元。兩個(gè)方案下哪個(gè)能使用企業(yè)價(jià)值最大化,既保證總售價(jià)又保證企業(yè)利潤(rùn)呢,現(xiàn)籌劃分析如下:

方案1:

(1)可扣除的項(xiàng)目金額為:200+900+(200+900)×10%+1800×5.5%+(200+900)×20%=1529(萬(wàn)元)

(2)增值額=1800-1529=271萬(wàn)元。

(3)土地增值稅=0

(4)利潤(rùn)總額=1800-1529=271萬(wàn)元。

方案2:

(1)可扣除的項(xiàng)目金額為:200+900+(200+900)×10%+1900×5.5%+(200+900)×20%=1534.50(萬(wàn)元)。

(2)增值額=1900-1534.50=365.50萬(wàn)元。

(3)土地增值稅=365.50×30%=109.65萬(wàn)元。

(4)利潤(rùn)總額=1900-1534.50-109.65=255.85萬(wàn)元。

為保證公司價(jià)值最大化,取得最佳銷售和利潤(rùn)業(yè)績(jī),則最高售價(jià)按(公式二)應(yīng)為:T=1430×1.2848= 1837.264萬(wàn)元,此時(shí)利潤(rùn)額為306.2萬(wàn)元 (1837.264-1430-1837.264×5.5%)。通過以上分析超過平衡點(diǎn)銷售額利潤(rùn)增加但現(xiàn)金流出較多,而低于平衡點(diǎn)時(shí)利潤(rùn)降低但現(xiàn)金流出較少,而要取得較好的利潤(rùn)和現(xiàn)金流量就要將售價(jià)定在平衡點(diǎn)越接近越好的水平,由此得出方案1最佳。

二、銷售與裝修分開核算分析

在激烈市場(chǎng)環(huán)境下,各種促銷手法層出不窮,其中精裝房是現(xiàn)在較流行的一種房產(chǎn)銷售策略。在出售之前進(jìn)行簡(jiǎn)單的裝修和維護(hù),安裝一些必備的設(shè)施和設(shè)備。如果將房地產(chǎn)的裝修、維護(hù)以及設(shè)施設(shè)備的安裝作為企業(yè)一項(xiàng)單獨(dú)的業(yè)務(wù)進(jìn)行獨(dú)立核算,則可以一舉兩得。一是可以合法地降低房地產(chǎn)的銷售價(jià)格,從而控制房地產(chǎn)的增值率,減輕土地增值稅負(fù)擔(dān);二是原本計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的裝修、安裝等業(yè)務(wù)收入需要按照5%的稅率計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅,而分開核算后安裝、裝修適用3%的稅率。如某套精裝修的房產(chǎn)總售價(jià)為350萬(wàn)元,在簽訂銷售合同時(shí)分別簽訂房屋出售合同300萬(wàn)元及裝修合同50萬(wàn)元,假設(shè)全部準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目總額為200萬(wàn)元。方案1:全部視為房產(chǎn)銷售收入;方案2:分開單獨(dú)核算收入。

方案1:

(1)增值額=350-200=150萬(wàn)元。

(2)土地增值稅=150×40%-200×5%=50萬(wàn)元。

方案2:

(1)增值額=300-200=100萬(wàn)元。

(2)土地增值稅=100×30%=30萬(wàn)元。

在考慮營(yíng)業(yè)稅的情況下綜合稅負(fù)依然是方案1高于方案2,因此通過以上分析得出,方案2為最佳方案。

三、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用扣除項(xiàng)目分析

國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第(一)款規(guī)定確認(rèn)收入,同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款,計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款,應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

例如甲房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售2500平方商品房單價(jià)為8000元,另外開發(fā)500平方為拆遷安置使用。土地價(jià)款200萬(wàn)元,開發(fā)成本中除拆遷安置費(fèi)外為750萬(wàn)元,利息支出不能按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)傄膊荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明,當(dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%。

方案1:房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目安置回遷戶

(1)可扣除的項(xiàng)目金額為:200+750+400+(200+1150)×10%+2400×5.5%+(200+1150)×20%=1887(萬(wàn)元)

(2)增值額=2400-1887=513萬(wàn)元。

(3)土地增值稅=513×30%=153.9萬(wàn)元。

方案2:直接支付貨幣400萬(wàn)元安置

(1)可扣除的項(xiàng)目金額為:200+750+400+(200+1150)×10%+2000×5.5%+(200+1150)×20%=1865(萬(wàn)元)

(2)增值額=2000-1865=135萬(wàn)元。

(3)土地增值稅=0萬(wàn)元。

由此在只考慮土地增值稅情況下,直接支付貨幣安置費(fèi)較合適,如果考慮房屋平均售價(jià)與實(shí)際銷售總價(jià)因素,則方案1扣除項(xiàng)目將降低,土地增值稅相應(yīng)增加,方案2更具優(yōu)勢(shì)。當(dāng)然如果考慮企業(yè)利潤(rùn),還要在售價(jià)與扣除金額上尋找平衡點(diǎn),以達(dá)企業(yè)價(jià)值最大化。

四、加計(jì)20%扣除政策分析

《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定,對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和,加計(jì)20%的扣除。

加計(jì)扣除是政府給予的一項(xiàng)優(yōu)惠政策,但必須合理運(yùn)用方能取得良好效果,否則會(huì)得不償失。如企業(yè)購(gòu)置一塊土地共計(jì)花費(fèi)200萬(wàn)元,如果進(jìn)行開發(fā)或者是生地變熟地后出售,支出50萬(wàn)元,則享受土地支出的20%加計(jì)扣除優(yōu)惠政策(前提是投資額占總投資額的25%以上),這樣享受50萬(wàn)的加扣回報(bào)。而如果企業(yè)未進(jìn)行任何開發(fā)就銷售,則不得進(jìn)行任何項(xiàng)目的加計(jì)扣除,使企業(yè)無法享受到回扣回報(bào)。因此這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視和考慮的一個(gè)問題。

五、房產(chǎn)銷售中代收費(fèi)用分析

財(cái)稅字[1995]048號(hào)第六款規(guī)定如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中,而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的,可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入,在計(jì)算增值額時(shí)也不允許扣除代收費(fèi)用;如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的,要作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅,在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí),可予以扣除,但不能作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。根據(jù)以上規(guī)定現(xiàn)做如下籌劃。

例甲房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售一棟商品房,獲得銷售收入4000萬(wàn)元,并按當(dāng)?shù)卣囊?,在銷售商品房時(shí)代收了300萬(wàn)元的各項(xiàng)費(fèi)用。甲企業(yè)開發(fā)該商品房的支出如下:支付地價(jià)款300萬(wàn)元,房屋開發(fā)成本為700萬(wàn)元,其他允許稅前扣除的項(xiàng)目合計(jì)300萬(wàn)元。方案1:將代收費(fèi)用視為房產(chǎn)銷售收入,并入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收?。环桨?:在房?jī)r(jià)之外向購(gòu)買方單獨(dú)收取。

方案1:

允許扣除的金額=300+300+700+(300+700)×20%+300=1800萬(wàn)元。

增值額=4000+300-1800=2500萬(wàn)元。

土地增值稅=2500×50%-1800×15%=980萬(wàn)元。

方案2:

允許扣除的金額=300+300+700+(300+700)×20%=1500萬(wàn)元。

增值額=4000-1500=2500萬(wàn)元。

土地增值稅=2500×50%-1500×15%=1025萬(wàn)元。

由此得出在增值額不變的情況下,扣除項(xiàng)目越大則納稅越少,但需注意,此處增值率必須大于50%,否則無法使用速算扣除系數(shù),則享受不到扣除增加帶來的好處。

六、利息支出項(xiàng)目分析

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定:房地產(chǎn)企業(yè)的利息支出,納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,利息允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額?;I劃分析:如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要是負(fù)債籌資,利息支出所占比例較高,則可計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒉⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明,則據(jù)實(shí)扣除;反之,主要是權(quán)益資本籌資,預(yù)計(jì)利息支出較少,則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?,這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

參考文獻(xiàn):

[1]《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》

第7篇:增值稅稅收籌劃范文

(一)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

(二)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%,未超過100%的

土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%

(三)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%,未超過200%

土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%

(四)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%

(注:公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù))

在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)生活中,企業(yè)涉及到轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的土地增值稅方面的經(jīng)濟(jì)行為較多,如何根據(jù)土地增值稅的稅收政策進(jìn)行納稅籌劃,降低土地增值稅稅負(fù),日益為各企業(yè)所關(guān)注。土地增值稅的納稅籌劃方法主要是根據(jù)土地增值稅的征收政策努力降低土地增值額,從而降低土地增值率,享受土地增值稅免征或從低稅率征收。

現(xiàn)舉例說明企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法。(以下納稅籌劃時(shí)考慮的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%,城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%,教育費(fèi)附加稅率為3%,所得稅稅率為25%,契稅稅率為4%,其他稅種暫不考慮)

一、重新測(cè)算并制定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價(jià)格,爭(zhēng)取利用普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅免征政策

【例1】萬(wàn)均房地產(chǎn)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅兩幢,售價(jià)定為2600萬(wàn)元,開發(fā)成本等扣除項(xiàng)目金額合計(jì)為2000萬(wàn)元,該企業(yè)應(yīng)納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下:

應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=2600×5%=130(萬(wàn)元)

應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅=130×7%=9.10(萬(wàn)元)

應(yīng)繳納教育費(fèi)附加=130×3%=3.90(萬(wàn)元)

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=2000+130+9.10+3.90=2143(萬(wàn)元)

土地增值額=2600-2143=457(萬(wàn)元)

土地增值率=457÷2143=21%

應(yīng)繳納土地增值稅 =457×30%=137.10(萬(wàn)元)

企業(yè)稅前利潤(rùn)=2600-2143-137.10=319.90(萬(wàn)元)

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=319.90×25%=79.975(萬(wàn)元)

企業(yè)稅后利潤(rùn)=319.90-79.975=239.925(萬(wàn)元)

納稅籌劃思路:企業(yè)土地增值率為21%,根據(jù)土地增值稅征收細(xì)則對(duì)于納稅人建造出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的規(guī)定,“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過土地增值稅細(xì)則第七條(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的,免征土地增值稅”。企業(yè)土地增值率臨近免征點(diǎn)20%,可考慮重新測(cè)算并制定銷售價(jià)格,適當(dāng)降低銷售價(jià)格,爭(zhēng)取讓土地增值率達(dá)到免征點(diǎn),具體方法如下:

設(shè)免征點(diǎn)銷售價(jià)格為P,P=(1+20%)×(2000+5.50%P),解得P=2569.5931(萬(wàn)元),按此免征點(diǎn)銷售價(jià)格,考慮將現(xiàn)行銷售價(jià)格定為略低為免征點(diǎn)銷售價(jià)格,如定為2569萬(wàn)元,按此價(jià)格,該企業(yè)應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下:

應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=2569×5%=128.45(萬(wàn)元)

應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅=128.45×7%=8.9915(萬(wàn)元)

應(yīng)繳納教育費(fèi)附加=128.45×3%=3.8535(萬(wàn)元)

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=2000+128.45+8.9915+3.8535=2141.295(萬(wàn)元)

土地增值額=2569-2141.295=427.705(萬(wàn)元)

土地增值率 = 427.705÷2141.295=19.97%,低于免征點(diǎn)20%,可享受免征土地增值稅,應(yīng)繳納土地增值稅為零,

企業(yè)稅前利潤(rùn)=2569-2141.295=427.705(萬(wàn)元)

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=427.705×25%=106.92625(萬(wàn)元)

企業(yè)稅后利潤(rùn)=427.705-106.92625=320.77875(萬(wàn)元)

從上述計(jì)算過程可看出,經(jīng)過重新測(cè)算制定銷售價(jià)格的籌劃,企業(yè)銷售收入減少了2600-2569=31(萬(wàn)元),但稅后利潤(rùn)增加了320.77875-239.925=80.85375(萬(wàn)元)。

此外,在進(jìn)行此項(xiàng)籌劃時(shí)要注意以下兩點(diǎn):

1. 此項(xiàng)籌劃僅對(duì)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅適用,對(duì)于建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定需符合“《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財(cái)稅[2006]第021號(hào))第一條關(guān)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售和居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問題規(guī)定: 《條例》第八條中“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”和《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》(財(cái)稅字[1999]210號(hào))第三條中“普通住宅”的認(rèn)定,一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》([2005]26號(hào))制定并對(duì)社會(huì)公布的“中小套型、中低價(jià)位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。納稅人既建造普通住宅,又建造其他商品房的,應(yīng)分別核算土地增值額。

2.對(duì)于重新測(cè)算并制定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價(jià)格要考慮免征土地增值稅稅額應(yīng)大于銷售收入的降低幅度,確保企業(yè)籌劃后的稅后利潤(rùn)大于籌劃前的稅后利潤(rùn)。

二、分立銷售合同,分散銷售收入,降低土地增值額

【例2】華興房地產(chǎn)企業(yè)建造的精裝修住宅10幢,總售價(jià)定為8000萬(wàn)元(其中毛坯房售價(jià)收入4800萬(wàn)元,精裝修售價(jià)收入3200萬(wàn)元,建安成本合計(jì)3800萬(wàn)元(其中商品房開發(fā)成本3000萬(wàn)元,精裝修成本800萬(wàn)元),該企業(yè)應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下:

應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=8000×5%=400(萬(wàn)元)

應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅=400×7%=28(萬(wàn)元)

應(yīng)繳納教育費(fèi)附加=400×3%=12(萬(wàn)元)

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=3800+400+28+12=4240(萬(wàn)元)

土地增值額=8000-4240=3760(萬(wàn)元)

土地增值率=3760÷4240=89%

應(yīng)繳納土地增值稅=3760×40%-4240×5%=1292萬(wàn)元

企業(yè)稅前利潤(rùn)=8000-4240-1292=2468(萬(wàn)元)

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=2468×25%=617(萬(wàn)元)

企業(yè)稅后利潤(rùn)=2468-617=1851(萬(wàn)元)

納稅籌劃思路:企業(yè)土地增值率為89%,適用土地增值稅率達(dá)到40%,可考慮改變銷售合同簽訂方式,將毛坯房銷售和精裝修裝飾分別簽訂合同,毛坯房銷售合同定為售價(jià)收入4800萬(wàn)元, 精裝修裝飾合同定為裝飾收入3200萬(wàn)元,總合同收入不變,但單個(gè)合同銷售收入降低,從而達(dá)到降低土地增值額,適用較低的土地增值稅率的目的。經(jīng)分立合同后,企業(yè)應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下:

1.毛坯房銷售合同應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下:

應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=4800×5%=240(萬(wàn)元)

應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅=240×7%=16.80(萬(wàn)元)

應(yīng)繳納教育費(fèi)附加=240×3%=7.20(萬(wàn)元)

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=3000+240+16.80+7.20=3264(萬(wàn)元)

土地增值額=4800-3264=1536(萬(wàn)元)

土地增值率=1536÷3264=47%

應(yīng)繳納土地增值稅=1536×30%=460.80(萬(wàn)元)

2.精裝修裝飾合同應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下:

應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=3200×3%=96(萬(wàn)元)(注:裝修營(yíng)業(yè)稅稅率為3%)

應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅=96×7%=6.72(萬(wàn)元)

應(yīng)繳納教育費(fèi)附加=96×3%=2.88(萬(wàn)元)

企業(yè)稅前利潤(rùn)(1+2)合計(jì)=4800-3000-264-460.80+3200-800-96-6.72-2.88=3369.60(萬(wàn)元)

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=3369.60×25%=842.40(萬(wàn)元)

企業(yè)稅后利潤(rùn)=3369.60-842.40=2527.20(萬(wàn)元)

經(jīng)過上述籌劃,企業(yè)稅后利潤(rùn)增加了2527.20-1851=676.20(萬(wàn)元)。

三、增加銷售環(huán)節(jié),降低土地增值率

【例3】實(shí)華集團(tuán)公司有一塊土地準(zhǔn)備出售給躍進(jìn)公司,原土地購(gòu)入成本為1000萬(wàn)元,現(xiàn)準(zhǔn)備6000萬(wàn)元出售,該企業(yè)應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下:

應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=(6000-1000)×5%=250(萬(wàn)元)

(注:根據(jù)財(cái)稅[2003]16號(hào)文件規(guī)定:?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán),以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅。按此文件規(guī)定,自建不動(dòng)產(chǎn)和外購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)在銷售納稅時(shí)是有區(qū)別的,外購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)在銷售時(shí)實(shí)行余額納稅,自建不動(dòng)產(chǎn)在銷售時(shí)沒有減除的規(guī)定,應(yīng)以購(gòu)買者支付給納稅人的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用作為營(yíng)業(yè)額計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅。)

應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅=250×7%=17.50(萬(wàn)元)

應(yīng)繳納教育費(fèi)附加=250×3%=7.50(萬(wàn)元)

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=1000+250+17.50+7.50=1275(萬(wàn)元)

土地增值額=6000-1275=4725(萬(wàn)元)

土地增值率=4725÷1275=371%

應(yīng)繳納土地增值稅=4725×60%-1275×35%=2388.75(萬(wàn)元)

企業(yè)稅前利潤(rùn)=6000-1275-2388.75=2336.25(萬(wàn)元)

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=2336.25×25%=584.0625(萬(wàn)元)

企業(yè)稅后利潤(rùn)=2336.25-584.0625=1752.1875(萬(wàn)元)

納稅籌劃思路:企業(yè)土地增值率為371%,適用土地增值稅率達(dá)到60%,可考慮增加銷售環(huán)節(jié),利用二次銷售的方法降低土地增值額,適用較低的土地增值稅率。具體方法為實(shí)華集團(tuán)公司將土地作價(jià)3000萬(wàn)元出售給下屬全資子公司實(shí)林公司,再由實(shí)林公司將土地作價(jià)6000萬(wàn)元出售給躍進(jìn)公司,通過二次銷售的方法降低土地增值額。經(jīng)籌劃后實(shí)華集團(tuán)公司應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下:

應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=(3000-1000)×5%=100(萬(wàn)元)

應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅=100×7%=7(萬(wàn)元)

應(yīng)繳納教育費(fèi)附加=100×3%=3(萬(wàn)元)

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=1000+100+7+3=1110(萬(wàn)元)

土地增值額=3000-1110=1890(萬(wàn)元)

土地增值率=1890÷1110=170%

應(yīng)繳納土地增值稅=1890×50%-1110×15%=778.50(萬(wàn)元)

企業(yè)稅前利潤(rùn)=3000-1110-778.50=1111.50(萬(wàn)元)

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=1111.50×25%=277.875(萬(wàn)元)

實(shí)華集團(tuán)公司稅后利潤(rùn)=1111.50-277.875=833.625(萬(wàn)元)

實(shí)林公司應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下:

應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=(6000-3000)×5%=150(萬(wàn)元)

應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅=150×7%=10.5(萬(wàn)元)

應(yīng)繳納教育費(fèi)附加=150×3%=4.50(萬(wàn)元)

應(yīng)繳納契稅=3000×4%=120(萬(wàn)元)

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=3000+150+10.50+4.50+120=3285(萬(wàn)元)

土地增值額=6000-3285=2715(萬(wàn)元)

土地增值率=2715÷3285=83%

應(yīng)繳納土地增值稅=2715×40%-3285×5%=921.75(萬(wàn)元)

企業(yè)稅前利潤(rùn)=6000-3285-921.75=1793.25(萬(wàn)元)

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=1793.25×25%=448.3125(萬(wàn)元)

實(shí)林公司稅后利潤(rùn)=1793.25-448.3125=1344.9375(萬(wàn)元)

經(jīng)過上述籌劃,實(shí)華集團(tuán)公司合并實(shí)林公司稅后利潤(rùn)合計(jì)為833.625+1344.9375=2178.5625(萬(wàn)元),比籌劃前實(shí)華集團(tuán)公司稅后利潤(rùn)增加2178.5625-1752.1875=426.375(萬(wàn)元)。

四、改變不動(dòng)產(chǎn)出售方式,利用土地增值稅免征政策

【例4】南京機(jī)械廠有一自建辦公樓,造價(jià)600萬(wàn)元,現(xiàn)準(zhǔn)備出售給宏圖書城作為辦公樓,擬作價(jià)2000萬(wàn)元出售, 南京機(jī)械廠應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下:

應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=2000×5%=100(萬(wàn)元)

應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅=100×7%=7(萬(wàn)元)

應(yīng)繳納教育費(fèi)附加=100×3%=3(萬(wàn)元)

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=600+100+7+3=710(萬(wàn)元)

土地增值額=2000-710=1290(萬(wàn)元)

土地增值率=1290÷710=182%

應(yīng)繳納土地增值稅=1290×50%-710×15%=538.50(萬(wàn)元)

企業(yè)稅前利潤(rùn)=2000-710-538.50=751.50(萬(wàn)元)

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=751.50×25%=187.875(萬(wàn)元)

企業(yè)稅后利潤(rùn)=751.50-187.875=563.625(萬(wàn)元)

納稅籌劃思路:根據(jù)財(cái)稅字[1995]48號(hào)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》規(guī)定:對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的,投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí),暫免征收土地增值稅。根據(jù)上述文件,可考慮改變銷售方式,將辦公樓作為投資投入宏圖書城,作為宏圖書城辦公樓,投資額為2000萬(wàn)元, 待辦公樓辦理完產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后, 南京機(jī)械廠再將2000萬(wàn)元股份全額轉(zhuǎn)讓給宏圖書城原法人股東,經(jīng)過籌劃, 南京機(jī)械廠可享受免征收土地增值稅,企業(yè)應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下:

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=(2000-600)×25%=350(萬(wàn)元)

南京機(jī)械廠稅后利潤(rùn)=(2000-600-350)=1050(萬(wàn)元)

經(jīng)過籌劃后南京機(jī)械廠稅后利潤(rùn)增加1050-563.625=486.375(萬(wàn)元),進(jìn)行上述籌劃時(shí)需注意以下兩點(diǎn):

第8篇:增值稅稅收籌劃范文

[關(guān)鍵詞]營(yíng)改增;建筑業(yè);稅收籌劃;增值稅

doi:10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.02.004

[中圖分類號(hào)]F812.42;F426.92 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1673-0194(2017)02-00-02

1 稅收籌劃總目標(biāo)

自2016年5月1日起,建筑業(yè)已進(jìn)入全面“營(yíng)改增”階段。認(rèn)真進(jìn)行增值稅的稅收籌劃和相關(guān)配套措施的安排,能幫助企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。建筑業(yè)涉及行業(yè)較廣,不同類型的建筑公司應(yīng)從企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)出發(fā),在合法或不違法的前提下,通過對(duì)增值稅涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行合理籌劃,降低企業(yè)稅負(fù)、獲取貨幣的時(shí)間價(jià)值,從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值或股東財(cái)富最大化目標(biāo)。

2 稅收籌劃方法

2.1 稅基籌劃

稅基籌劃是指納稅人通過縮小稅基來減輕稅收負(fù)擔(dān)甚至免除納稅義務(wù),或者使稅基遞延取得貨幣時(shí)間價(jià)值的一種稅收籌劃方法。增值稅的稅基籌劃主要包括稅基最小化與稅基遞延實(shí)現(xiàn)。在稅率一定的情況下,應(yīng)納稅額的大小與稅基大小成正比,即稅基越小,納稅人負(fù)擔(dān)的納稅義務(wù)越輕。對(duì)增值稅一般納稅人而言,可進(jìn)行抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額越多,意味著當(dāng)期應(yīng)交增值稅越少。此外,可以通過納稅義務(wù)實(shí)現(xiàn)時(shí)間的選擇,將當(dāng)期稅基遞延。以下分別介紹這兩種方法。

2.1.1 供應(yīng)商身份選擇方面的稅收籌劃

《全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅[2016]36號(hào))規(guī)定:一般納稅人可以開具增值稅專用發(fā)票。小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為,購(gòu)買方索取增值稅專用發(fā)票的,可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開,按征收率3%開具。

作為一般納稅人的建筑企業(yè)向供應(yīng)商購(gòu)買材料時(shí),如果對(duì)方為一般納稅人,必須開具符合條件的增值稅專用發(fā)票;如果是小規(guī)模納稅人,必須要求其給予稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的發(fā)票,從而確保所有應(yīng)抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額均可以正常抵扣。此外,應(yīng)計(jì)算出某材料從一般納稅人或小規(guī)模納稅人購(gòu)入時(shí)利潤(rùn)相同的價(jià)格折讓臨界點(diǎn)。主要包括以下兩個(gè)方面:①材料入賬成本的比較;②增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的比較。企業(yè)應(yīng)計(jì)算出不同增值稅稅率情況下的價(jià)格折讓臨界點(diǎn),并以此為基準(zhǔn)。在購(gòu)買同一原材料時(shí)計(jì)算出一般納稅人和小規(guī)模納稅人實(shí)際的價(jià)格比并與基準(zhǔn)進(jìn)行比較,來決定此次采購(gòu)的供應(yīng)商,從而達(dá)到稅負(fù)最小、企業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)。

2.1.2 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的籌劃

增值稅不同的銷售方式規(guī)定了不同的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,因此,給“營(yíng)改增”企業(yè)納稅的籌劃預(yù)留出了空間。其中對(duì)于多個(gè)時(shí)間點(diǎn)都可發(fā)生納稅義務(wù)的銷售方式,可與合作企業(yè)協(xié)調(diào)拖延,使納稅義務(wù)發(fā)生在最長(zhǎng)的時(shí)間點(diǎn)上。企業(yè)還可采用策略型拖延納稅的籌劃方法。在特殊時(shí)期拖延繳納稅款,利用稅款金額使本期資金周轉(zhuǎn)更加充足和`活,提高資金使用效率,從而達(dá)到利用貨幣時(shí)間價(jià)值的納稅籌劃效果。

2.2 稅率籌劃

稅率籌劃是指納稅人通過降低適用稅率的方式來減輕稅收負(fù)擔(dān)的方法?!度嫱崎_營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅[2016]36號(hào))對(duì)兼營(yíng)和混合銷售做出了新的規(guī)定。以下分別介紹這兩種納稅籌劃方法。

2.2.1 兼營(yíng)業(yè)務(wù)籌劃

《全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅[2016]36號(hào))文規(guī)定:試點(diǎn)納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)適用不同稅率或者征收率的,應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額,未分別核算銷售額的,從高適用稅率或者征收率。對(duì)建筑企業(yè)而言,應(yīng)當(dāng)完善自身會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)。對(duì)符合財(cái)稅[2016]36號(hào)規(guī)定可選用簡(jiǎn)易征稅方法的清包工程、甲供工程和建筑工程老項(xiàng)目必須與企業(yè)的其他項(xiàng)目分別核算,從而充分應(yīng)用稅收優(yōu)惠,最大程度降低稅收負(fù)擔(dān),達(dá)到企業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)。

2.2.2 混合銷售業(yè)務(wù)籌劃

《全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅[2016]36號(hào))規(guī)定:一項(xiàng)銷售行為如果既涉及貨物又涉及服務(wù),為混合銷售。建筑企業(yè)不屬于提供貨物生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶,其發(fā)生混合銷售行為應(yīng)按照銷售服務(wù)繳納增值稅。對(duì)一般納稅人而言,銷售服務(wù)增值稅稅率為11%,而單獨(dú)銷售貨物增值稅稅率為17%。因此,企業(yè)應(yīng)盡量策劃將銷售貨物的業(yè)務(wù)與提供建筑服務(wù)共同發(fā)生,從而共同適用一個(gè)較低的稅率,達(dá)到降低企業(yè)稅負(fù)的目標(biāo)。

2.3 納稅義務(wù)人身份籌劃

納稅義務(wù)人身份籌劃是指納稅人通過選擇納稅義務(wù)人身份的方式來降低稅負(fù)的方式。以下分別從納稅人選擇一般納稅人還是小規(guī)模納稅人和特殊情形下納稅人對(duì)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的選擇兩個(gè)角度分析。

2.3.1 納稅人身份籌劃

《全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))規(guī)定:應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額超過財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)500萬(wàn)元(含)的納稅人為一般納稅人,適用增值稅一般計(jì)稅方法計(jì)稅,稅率為11%。未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人,適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅,征收率為3%。

一般納稅人應(yīng)納稅額=銷售額×11%-進(jìn)項(xiàng)稅額

小規(guī)模納稅人應(yīng)納稅額=銷售額×3%

兩者應(yīng)納稅額的差額=銷售額×8%-進(jìn)項(xiàng)稅額

其中:銷售額中不包含增值稅稅額

根據(jù)上述公式,可以了解到當(dāng)兩類納稅人本期銷售額相同時(shí),其增值稅應(yīng)納稅額之差取決于銷售額×(11%-3%)與本期可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。建筑企業(yè)應(yīng)合理估計(jì)未來能夠取得進(jìn)項(xiàng)稅額是否大于銷售額的8%,可申請(qǐng)成為一般納稅人,從而降低增值稅稅負(fù)。此外,只有一般納稅人才有資格開具增值稅專用發(fā)票。如果公司主要客戶多為一般納稅人,應(yīng)盡量選擇成為一般納稅人,防止客戶資源流失。

2.3.2 靈活應(yīng)用簡(jiǎn)易征稅方法籌劃

《全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅[2016]36號(hào))規(guī)定:一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù),可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅,征收率為3%,銷售額以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額。因此,以清包工方式提供建筑服務(wù)適用的征收率較低,分包款可以扣除。納稅人稅負(fù)較低。建筑行業(yè)納稅人應(yīng)調(diào)整公司的整體戰(zhàn)略,多簽訂清包工合同。

一般納稅人為甲供工程和建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù),可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。對(duì)此,建筑企業(yè)可以選擇一般計(jì)稅方法按11%計(jì)稅,也可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按3%計(jì)稅。企業(yè)要正確使用稅收優(yōu)惠,符合條件項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。因此,以甲供工方式提供建筑服務(wù)適用的征收率較低,分包款可以扣除。納稅人稅負(fù)較低。建筑行業(yè)納稅人應(yīng)調(diào)整公司的整體戰(zhàn)略,多簽訂甲供工程。此外,建筑業(yè)人工成本不得抵扣,可以通過分包的方式轉(zhuǎn)移勞動(dòng)成本。

3 建筑業(yè)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”的措施

3.1 提高企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算水平

建筑業(yè)加強(qiáng)自身內(nèi)部管理,提高財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算水平,同時(shí)自上而下全單位都要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。企業(yè)積極轉(zhuǎn)變?cè)欣砟睿瑢?shí)行精細(xì)化管理,降低企業(yè)成本。加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部控制,執(zhí)行制度化管理,完善監(jiān)督運(yùn)營(yíng)體系,有助于建筑業(yè)增強(qiáng)應(yīng)對(duì)改革后的壓力。之前都是項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制,工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)采購(gòu)材料支付開支,提供報(bào)銷憑證回單位報(bào)賬,“營(yíng)改增”后企業(yè)應(yīng)改變傳統(tǒng)供應(yīng)商選擇模式,規(guī)范行業(yè)發(fā)展。在選擇購(gòu)物時(shí)應(yīng)進(jìn)行價(jià)格質(zhì)量比較,選擇具有一般納稅人資格供應(yīng)企業(yè),并索取增值稅發(fā)票,抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。應(yīng)和供應(yīng)商簽訂戰(zhàn)略框架協(xié)議,建立長(zhǎng)期合作關(guān)系。由公司統(tǒng)一簽訂合同、統(tǒng)一采購(gòu)付款、統(tǒng)一索取發(fā)票。發(fā)票流、資金流、物流三流合一,如果票款不一致或者三流不統(tǒng)一,不僅影響稅款的抵扣,而且加大涉稅險(xiǎn)。

3.2 合理安排合同條款進(jìn)行控稅

建筑企業(yè)應(yīng)巧簽合同降低稅負(fù),簽訂合同用足稅收政策,通過合同改變業(yè)務(wù)流程節(jié)稅,加強(qiáng)企業(yè)合同控稅。施工企業(yè)和業(yè)主簽訂總承包合同時(shí),不能簽訂甲供材料條款,最好簽訂包工包料合同,這樣主材可以按照17%抵扣進(jìn)項(xiàng)稅;簽訂設(shè)備租賃合同時(shí),操作人員和設(shè)備打包租賃,可按17%抵扣進(jìn)項(xiàng)稅;簽訂大型設(shè)備或材料采購(gòu)合同時(shí),注明運(yùn)費(fèi)由銷方承擔(dān),將運(yùn)費(fèi)加到單價(jià)中去,這樣運(yùn)費(fèi)和設(shè)備、材料可按17%進(jìn)行抵扣。另外,企業(yè)可以多用融資租賃,開具動(dòng)產(chǎn)租賃發(fā)票,抵扣17%進(jìn)項(xiàng)稅代替銀行貸款的融資方式,增加了進(jìn)項(xiàng)稅額的來源,降低了企業(yè)的成本。稅制改革企業(yè)內(nèi)控、經(jīng)營(yíng)模式要隨之變化,為保障建筑業(yè)的規(guī)范發(fā)展,發(fā)揮增值稅惠民的作用,企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)自身規(guī)范,支持政府政策的落實(shí),制訂行業(yè)發(fā)展范計(jì)劃,使“營(yíng)改增”作用增強(qiáng)。

主要參考文獻(xiàn)

第9篇:增值稅稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞:土地增值稅;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);稅收籌劃

土地增值稅自1994年開征以來,一直在規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展方面,規(guī)范國(guó)家參與國(guó)有土地增值收益分配、增加國(guó)家財(cái)政方面,抑制房?jī)r(jià)過快上漲方面,提高國(guó)有土地利用率方面發(fā)揮著重要的作用。

見于部分大中城市房?jī)r(jià)過高、上漲過快的問題,2010年4月《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》再次提到了土地增值稅的重要性,通知中指出:”發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定,認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作,對(duì)定價(jià)過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查?!睘榕浜蠂?guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控,央行于2010年5月2日宣布,至10日起各大金融機(jī)構(gòu)上調(diào)存款類人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。至此表明了,國(guó)家將適度寬松的貨幣政策向常態(tài)回歸的決心。從宏觀政策面來看,這無疑對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說是很不利的。然而,房?jī)r(jià)過高的原因是錯(cuò)綜復(fù)雜的,其中一個(gè)最根本的原因就是房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)很重。在房地產(chǎn)應(yīng)征的各項(xiàng)稅費(fèi)中,營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加均是依據(jù)商品房銷售收入為繳納依據(jù),然而土地增值稅則不然,它是以地產(chǎn)項(xiàng)目增值額的高低實(shí)行四級(jí)差別累進(jìn)稅率來征的,最高稅率可高達(dá)為增值額的60%。因此,如何有效的合理降低土地增值稅稅負(fù)是房地產(chǎn)行業(yè)每一個(gè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)認(rèn)真研究的問題。

一、土地增值稅的稅收特征

1.土地增值稅定義

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán),取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅對(duì)不同類型的房地產(chǎn)實(shí)行差別稅收待遇,按商品房銷售增值額的高低實(shí)行差別累進(jìn)稅率,增值率高,稅率高,多征稅;增值率低,稅率低,少征稅。

2.土地增值稅征、繳管理

納稅人應(yīng)在項(xiàng)目未辦理竣工結(jié)算前按照項(xiàng)目所實(shí)現(xiàn)的商品房銷售收入及稅務(wù)部門所規(guī)定的土地增值稅預(yù)征稅率,先預(yù)繳土地增值稅,待項(xiàng)目全部竣工結(jié)算、且完成銷售再做整個(gè)項(xiàng)目土地增值稅的清算。但對(duì)于某些房地產(chǎn)企業(yè)雖設(shè)置賬簿,但財(cái)務(wù)核算管理混亂、成本原始憑證不齊全、銷售收入依據(jù)不完整、費(fèi)用開支不合理,無法確定銷售收入和扣除項(xiàng)目具體金額的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可直接對(duì)其采用核定征收。

3.土地增值額的計(jì)算

土地增值額=轉(zhuǎn)讓商品房銷售收入-(建造成本-已計(jì)入開發(fā)成本的借款利息)*1.3-與轉(zhuǎn)讓商品房銷售收入有關(guān)的稅、費(fèi);或還可表述為:土地增值額=轉(zhuǎn)讓商品房銷售收入-1.25*不含息建造成本-實(shí)際支付的能提供金融機(jī)構(gòu)證明的貸款利息-與轉(zhuǎn)讓商品房銷售收入有關(guān)的稅、費(fèi)

計(jì)算土地增值額中所扣除的項(xiàng)目包括:取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款及相關(guān)稅、費(fèi)、房屋主體建筑的各項(xiàng)建造成本、開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用支出、稅金(營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等)、其他。

4.土地增值稅額計(jì)算方法

先計(jì)算出增值額和扣除項(xiàng)目金額,然后再根據(jù)兩者之比的比率按下列具體公式計(jì)算:

(1)增值額/扣除項(xiàng)目金額≤50%

土地增值稅額=增值額×30%

(2)50%

土地增值稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%

(3)100%

土地增值稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%

(4)增值額/扣除項(xiàng)目金額>200%

土地增值稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%

公式中的5%,15%,35%分別為二、三、四級(jí)的速算扣除系數(shù)。

5.土地增值稅稅收優(yōu)惠

(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,予以免征。

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿足:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;單套建筑面積在120平米以下;實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市對(duì)普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮,但不超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。

(2)投資聯(lián)營(yíng)一方以土地(房地產(chǎn)項(xiàng)目)作價(jià)入股,轉(zhuǎn)讓到被投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí),暫免征收土地增值稅。

(3)對(duì)于合作建房中,一方出土地,一方出資金,共同合作建造,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅。

(4)因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、回收的房產(chǎn),免征土地增值稅。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃分析

1.借款利息的籌劃

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)資金60%以上來源于各種途徑的借款,然而,借款利息采用不同方法扣除所計(jì)算出來的土地增值稅是不盡相同的。通常,在房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑施工期間所發(fā)生的利息支出,應(yīng)資本化計(jì)入相關(guān)開發(fā)成本。但實(shí)際工作中在做土地增值稅項(xiàng)目清算時(shí),大多會(huì)將已經(jīng)資本化的利息調(diào)出作為費(fèi)用簡(jiǎn)化處理。當(dāng)然實(shí)操中,并不用通過具體的賬務(wù)處理將已資本化的利息調(diào)至財(cái)務(wù)費(fèi)用中去,而只是在計(jì)算增值額時(shí)把已資本化的利息支出剔除即可。故此,稅法規(guī)定:A、納稅人能夠提供銀行貸款利息原始憑證的,并且能夠正確劃分所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的資本化與費(fèi)用化的利息,則:可扣減的開發(fā)費(fèi)用=實(shí)際支付利息+(取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款及相關(guān)稅、費(fèi)+項(xiàng)目開發(fā)成本)*5%。B、納稅人不能夠提供銀行貸款利息原始憑證的,或不能正確劃分所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的資本化與費(fèi)用化的利息,則:可扣減的開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款及相關(guān)稅、費(fèi)+項(xiàng)目開發(fā)成本)*10%。

這無疑給納稅人提供了可供選擇的空間:如果房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)主要資金流來源于銀行籌資借款,借款利息能夠提供銀行機(jī)構(gòu)出具的利息證明,利息費(fèi)用較高,且高于”購(gòu)買土地使用權(quán)應(yīng)付金額”和”項(xiàng)目開發(fā)成本之和”的5%,則應(yīng)盡可能提供銀行機(jī)構(gòu)的利息證明,并按項(xiàng)目分?jǐn)傎J款利息,以求能按實(shí)扣減利息,從而降低稅負(fù);反之,項(xiàng)目開發(fā)籌資雖多,但所能提供的銀行借款利息證明金額,低于”購(gòu)買土地使用權(quán)應(yīng)付金額”和”項(xiàng)目開發(fā)成本之和”的5%,則可不計(jì)算應(yīng)資本化的利息或不提供銀行機(jī)構(gòu)的利息證明,從而達(dá)到合理避稅 ,以求項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。

2.合理提高能成本化的管理費(fèi)用

房地產(chǎn)企業(yè)的管理費(fèi)用可以通過企業(yè)管理的人事編制的調(diào)整而合理降低土地增值稅。例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員30人,每年開支的管理費(fèi)用約為300萬(wàn)。其中,25人參于了項(xiàng)目開發(fā)管理,經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)議決定,將這25名工作人員的人事編制調(diào)整到項(xiàng)目部,以求加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程管理,如此一來增大了項(xiàng)目成本費(fèi)用支出約計(jì)250萬(wàn)元,這樣,一年則可能增大可扣減成本費(fèi)用:250萬(wàn)元*1.3=325萬(wàn)元(如果納稅人不能提供銀行貸款利息證明的)。

3.地下車庫(kù)的合理策劃

商業(yè)地產(chǎn)的高層項(xiàng)目通常都會(huì)建造地下一層、二層為地下車庫(kù),根據(jù)車庫(kù)性質(zhì)大致分為三類:有產(chǎn)權(quán)車庫(kù)、利用人防工程建造的車庫(kù)、無產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)。很多開發(fā)企業(yè)為了促進(jìn)銷售額,通常希望建有產(chǎn)權(quán)車庫(kù),但實(shí)際上從稅收來說,他們是大大的失策了。

如果所開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)公司是開發(fā)商自己所成立的獨(dú)立法人公司,建議利用人防工程建造的車庫(kù)以求合理避稅。我們可以委托物業(yè)公司和車主簽訂《車位使用協(xié)議(合同)》,車主取得若干年的“車位使用權(quán)”,物業(yè)公司收取“車位維護(hù)管理費(fèi)”,彌補(bǔ)物業(yè)收費(fèi)不足,繳納營(yíng)業(yè)稅。而對(duì)于人防工程的建造成本可以再分配入房屋主體的建造總成本,這樣又可合理增大總成本金額,為將來核算土地增值稅奠定基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

如果開發(fā)企業(yè)想盡快資金回籠,實(shí)現(xiàn)車庫(kù)銷售,也可建造無產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)。無產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)如何核算處理,會(huì)計(jì)制度、稅法均無具體規(guī)定。開發(fā)企業(yè)可以將其作為獨(dú)立的成本核算對(duì)象――車庫(kù)進(jìn)行核算處理,建成之后,可轉(zhuǎn)做“投資性房地產(chǎn)”或“固定資產(chǎn)”,可以出租。若作為“投資性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)讓若干年的使用權(quán),對(duì)具有明確租賃年限的房屋租賃合同,無論租賃年限為多少年,均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)永久使用權(quán),仍應(yīng)按照”服務(wù)業(yè)――租賃業(yè)”征營(yíng)業(yè)稅及按租賃收入的12%征收房產(chǎn)稅(房產(chǎn)稅應(yīng)按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定),且不征收土地增值稅。

4.出售固定資產(chǎn)與開發(fā)產(chǎn)品的籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品先轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)出租,租賃3年后再出售,也可規(guī)避土地增值稅。但是租賃期所得租金應(yīng)確認(rèn)收入,出售時(shí)按銷售企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)處理。在整個(gè)租賃期間不僅應(yīng)確認(rèn)固定資產(chǎn)的租賃收入,還應(yīng)該每月提取該固定資產(chǎn)的累計(jì)折舊計(jì)入租賃成本。出售時(shí),應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益,固定資產(chǎn)處置一般通過”固定資產(chǎn)清理”科目進(jìn)行核算,固定資產(chǎn)清理完成后的凈收益,借記”固定資產(chǎn)清理”科目,貸記”營(yíng)業(yè)外收入”科目。固定資產(chǎn)處置時(shí),應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅金及附加,不涉及土地增值稅。

5.合理利用土地增值稅稅收優(yōu)惠:

普通標(biāo)準(zhǔn)商品房實(shí)現(xiàn)銷售,增值額與扣除項(xiàng)目金額之比低于20%,免征土地增值稅。普通住宅能否免稅,決定因素在于增值率(若增值率

6.精裝商品房的納稅籌劃:

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已精裝修的商品房,其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本,適度加大建造成本的同時(shí),也可一方面提升商品房銷售價(jià)格收回裝修成本。精裝商品房裝修成本項(xiàng)目的增加,從某種意義上給了房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)成本上很大的可操作空間。例如,增大扣除項(xiàng)目中某次成本可扣金額等,都可合理降低增值率,實(shí)現(xiàn)避稅。

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控一系列宏觀政策的出臺(tái),市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,加之國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)房地產(chǎn)各項(xiàng)稅收政策的逐步細(xì)化,如何合理避稅成為每一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理人員理應(yīng)認(rèn)真思索的問題。要想做好稅收籌劃工作,除了需要每一個(gè)財(cái)務(wù)工作者熟悉房產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)流程,更重要的是能熟悉房產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算和相關(guān)稅收法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)該合理利用稅收籌劃的方式,在核算每一筆會(huì)計(jì)分錄時(shí),都要考慮到今后的納稅效果,在正確核算的大前提下力求最大可能的減輕企業(yè)稅負(fù),增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

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